MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 22/03367 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RCTV

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 06 Février 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [Y] [X]

née le 01 Février 1964 à [Localité 13] (31), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah WICHERT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 369

M. [E] [V]

né le 08 Février 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah WICHERT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 369

DEFENDERESSES

SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, RCS [Localité 12] 352 406 748, ès-qualité d’assureur de la SARL SAD DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocats au barreau d’ALBI, avocats plaidant/postulant

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES, RCS [Localité 11] 775 670 466, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 10

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représentée par son syndic, le CABINET MARTIN GESTION, RCS [Localité 13] 339 824 963, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 331

S.A.R.L. MARTIN GESTION, RCS [Localité 13] 339 824 963, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

S.A.R.L. SAD DEVELOPPEMENT, RCS [Localité 13] 803 010 990, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 503

S.A.S. TN Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 9]

défaillant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits

L’immeuble sis [Adresse 3], composé de quatre bâtiments anciens (A, B, C et D), est soumis au régime de la copropriété. Cet immeuble est assuré par la société Areas dommages.

La Sarl Martin Gestion est le syndic en exercice.

M. [I] [R] est propriétaire d’un logement situé au deuxième étage du bâtiment A.

Mme [Y] [X] et M. [E] [V] sont propriétaires respectivement d’un logement situé au premier étage, et d’un logement situé au deuxième étage du bâtiment A.

La Sarl Sad développement est propriétaire de l’ancienne loge du concierge de l’immeuble, située au rez-de-chaussée du bâtiment A. Elle a confié à la Sas TN la réalisation de travaux de réaménagement de ce local en logement, sans obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires.

Postérieurement au démarrage de ces travaux, l’apparition de fissures au niveau des premier et deuxième étages du bâtiment A a été constatée.

Procédure

Des suites de l’apparition de ces fissures, la ville de Toulouse, après avoir fait procéder à un diagnostic du bâtiment A à l’issue duquel un danger potentiel pour ses occupants a été relevé, a initié une procédure de péril imminent devant le tribunal administratif de Toulouse.

Suivant ordonnance de référé du 22 juin 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [N] [L] a été désigné pour y procéder.

M. [L] a déposé son rapport le 26 juin 2020, sur la base duquel à la même date, le maire de [Localité 13] a pris un arrêté de péril imminent portant interdiction d’habiter le bâtiment A de l’immeuble.

Des travaux confortatifs ont été initiés par le syndicat des copropriétaires et un arrêté de levée du péril imminent a été pris par la mairie de [Localité 13] le 16 décembre 2020. Les travaux ont été réceptionnés le 8 mars 2021.

M. [R] a constaté l’apparition de nouvelles fissures dans son logement en janvier et en février 2021.

Il a fait assigner la Sarl Sad développement, le syndicat des copropriétaires, la Sarl Martin gestion, la société Areas dommages et la Sas TN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire.

Mme [X] et M. [V] sont intervenus volontairement à la procédure.

Suivant ordonnance du 15 avril 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [N] [L] a été commis pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 8 février 2022.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 25, 26 et 27 juillet 2022, Mme [X] et M. [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la Sarl Martin gestion, la société Areas dommages, la Sarl Sad développement et son assureur la Sa assurances du crédit mutuel ACM Iard devant le tribunal judiciaire de Toulouse en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 22 septembre 2022, la Sarl Sad développement a fait délivrer une assignation d’appel en cause et en garantie à la Sas TN.

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 20 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience de formation collégiale du 6 février 2025, est intervenue le 20 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré à la date figurant en tête du présent jugement.

Prétentions

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Mme [X] et M. [V] demandent au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L124-3 du code des assurances,

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

— rejeter toutes prétentions contraires comme irrecevables ou mal fondées ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur Areas dommages, la Sarl Martin gestion, la Sarl Sad développement et son assureur la Sa assurances du crédit mutuel Iard à payer à Mme [X] les sommes de :

* 4 884,89 euros TTC au titre des réparations de son logement,

* 20 700 euros au titre du trouble de jouissance,

* 6 560 euros au titre des frais de relogement,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur Areas dommages, la Sarl Martin gestion, la Sarl Sad développement et son assureur la Sa assurances du crédit mutuel Iard à payer à M. [V] les sommes de :

* 21 291,37 euros TTC au titre de la réparation de son logement,

* 5 576,45 euros TTC au titre de la réparation de la cave,

* 27 000 euros au titre du trouble de jouissance,

* 3 000 euros au titre de la perte d’une surface d’une hauteur supérieure à 1m80 dans la cave,

* 66 164,19 euros au titre des charges de copropriété,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

— juger n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner tous succombants à leur régler la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sarah Wichert.

En réponse, par conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Au principal

— débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et réclamations M. [E] [V] et Mme [Y] [X],

A titre subsidiaire, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires était retenue

— condamner la Sarl Sad développement à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes formulées par Mme [Y] [X] et M. [E] [V] à titre principal, accessoires et au titre des frais et dépens ;

A tout le moins,

— dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être retenue que de manière résiduelle ;

En toute hypothèse

— débouter Mme [Y] [X] et M. [E] [V] de leurs demandes et réclamations tendant à obtenir la prise en charge du montant de leur participation aux travaux de réparation de l’immeuble, cette demande étant irrecevable et infondée ;

— débouter la Sarl Sad développement de l’ensemble de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires, et de toutes demandes éventuelles et plus amples à son égard ;

— condamner la société Areas dommages à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de l’ensemble des condamnations prononcées à titre principal, accessoires et au titre des frais et dépens, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;

— considérant les contestations élevées et les difficultés relatives à la garantie de l’assureur, le tribunal n’assortira pas la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Pour sa part, par conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la société Areas dommages demande au tribunal de :

— à titre principal débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes faute de justifier de la garantie de la concluante ;

— débouter toutes parties de quelque demandes que ce soit à l’encontre de la concluante ;

— à titre subsidiaire, les débouter en tout état de cause les demandeurs de l’ensemble de leurs

demandes si la preuve de la garantie était rapportée ;

— débouter les demandeurs et autres parties de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la concluante ;

— voir réduire en tout état de cause les sommes réclamées ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl DBA.

La société Areas dommages a notifié de nouvelles conclusions par voie électronique le 04 octobre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture sans en avoir sollicité ou obtenu la révocation.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 08 avril 2024, la Sarl Sad développement demande au tribunal de :

A titre principal

— débouter M. [V] et Mme [X] des demandes présentées à l’encontre de la Sarl Sad développement ;

A titre subsidiaire

— limiter la responsabilité de la Sarl Sad développement à une portion qui ne saurait être supérieure à 5% des préjudices ;

En tout état

— condamner la Sas TN à relever et garantir la Sarl Sad développement de toute condamnation,

A titre reconventionnel

— condamner la Sas TN à payer à la Sarl Sad développement la somme de 19 500 euros à titre de préjudice de jouissance et la somme de 3 960 euros à titre d’indemnisation du coût de reprise de la cheminée ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la Sarl Martin gestion à payer à la Sarl Sad développement la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien, la somme de 19 500 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 10 740,28 euros au titre des dépenses pour la réalisation des travaux de confortement de l’immeuble ;

— condamner solidairement tous succombant à verser à la Sarl Sad développement la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, la Sarl Martin gestion demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Au principal

— débouter M. [E] [V] et Mme [Y] [X] de l’ensemble de leurs demandes, à l’encontre de la Sarl Martin gestion ;

— débouter la Sarl Sad développement de ses demandes, à l’encontre de la Sarl Martin gestion ;

A titre subsidiaire

— débouter M. [E] [V] et Mme [Y] [X] de leur demande de condamnation in solidum ;

— juger que la responsabilité du syndic ne saurait être retenue que de manière résiduelle et arbitrée au titre de la perte de chance à hauteur de 10 % maximum du sinistre ;

— débouter Mme [Y] [X], M. [E] [V] et la Sarl Sad développement de leurs demandes au titre de la prise en charge du montant de leur participation aux travaux de réparation de l’immeuble ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2023, la Sa ACM Iard demande au tribunal de :

A titre principal

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes faute de démontrer la responsabilité de la Sarl Sad développement dans les désordres et dommages invoqués par les parties demanderesses ;

— dire que la SaACM Iard sera relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la Sas TN ;

A titre subsidiaire

— débouter les demandeurs et la Sas Sad développement en tout état de cause de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, la preuve de la garantie n’étant pas rapportée ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la concluante ;

— voir réduire en tout état de cause les sommes réclamées ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

La Sas TN, à qui l’assignation a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Les avis du greffe prévus par l’alinéa 3 de l’article 471 du même code, adressés à l’adresse de son siège social et à l’adresse de son gérant, telles que mentionnées sur le l’extrait Kbis, sont revenus, avec la mention ‘destinataire inconnu à l’adresse’ .

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le tribunal a autorisé les conseils des parties à présenter leurs observations sur :

— l’irrecevabilité de toutes demandes et recours formés contre la société TN et dont il n’est pas justifié de la signification à ce défendeur défaillant,

— l’irrecevabilité des conclusions signifiées le 4 octobre 2024 par la Selarl DBA, postérieurement à l’ordonnance de clôture intervenue le 20 juin 2024.

Par note en délibéré reçue le 10 février 2025, le conseil de la société Areas Dommages a signalé au tribunal ne pas maintenir les conclusions signifiées le 4 octobre 2024 et s’en remettre à l’appréciation de la juridiction concernant les demandes formées contre la société TN.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', ‘juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la procédure

1.1 Sur l’irrecevabilité des conclusions signifiées par la société Areas le 4 octobre 2024

En application de l’alinéa 1 de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au cas présent, la société Areas Dommages a signifié des conclusions le 4 octobre 2024 alors que l’ordonnance de clôture était intervenue le 20 juin 2024, sans justifier ni même arguer d’une cause grave survenue depuis ladite ordonnance. Elle n’en justifie pas plus en cours de délibéré.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 4 octobre 2024 par la société Areas Dommages.

1.2 Sur les demandes à l’égard de la société TN

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En application de l’article 68 du même code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

En l’espèce, il convient, en premier lieu, de rappeler que la radiation d’office du registre du commerce et des sociétés de la société TN, survenue le 8 juin 2023 en application de l’article R. 123-36 du code de commerce n’a pas pour effet de priver celle-ci de sa personnalité morale ni de mettre fin aux pouvoirs de son gérant.

En second lieu, si les sociétés Sarl Sad Développement et Acm Iard forment des demandes et recours contre la société TN, qui n’a pas constitué avocat dans la présente instance, elles ne justifient pas de la signification desdits demandes et recours à cette société. Certes, la Sarl Sad Développement avait appelé en cause la société TN mais uniquement aux fins de jonction et d’opposabilité du jugement, aucune demande de condamnation n’étant articulée contre cette partie.

En conséquent, les demandes et recours de la Sarl Sad Développement et de la société ACM Iard contre la société TN doivent être déclarés irrecevables.

2. Sur les demandes de Mme [X] et de M. [V]

2.1 Sur les désordres

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que la résidence est constituée de bâtiments anciens dont les constructions se sont étalées sur plusieurs siècles (entre le XIVème et le XIXème siècles).

Lors des opérations d’expertise du 7 juin 2021, M. [L] a constaté les désordres suivants :

* dans le logement du premier étage propriété de Mme [X] :

— dans l’espace de circulation / entrée : une fissure au-dessus de la porte du séjour,

— dans le séjour : deux fissures sur le mur séparatif avec circulation, fissures situées au-dessus de la porte,

— dans le salon : une microfissure verticale puis oblique sur le mur entre la chambre 1 et le salon,

— dans la chambre 1 sur rue : deux microfissures verticales sur le mur situé au droit de la mitoyenneté avec le n°8 de la rue ; une microfissure oblique sur le mur perpendiculaire au précédent cité (mur face à la fenêtre) ; une fissuration verticale sur le mur entre la chambre 1 et la chambre 2.

— dans l’espace de circulation distribuant les chambres 2 et 3 et la cuisine : une fissure oblique sur le mur entre cette circulation et la circulation principale / entrée ;

* dans le logement du 2 ème étage propriété de M. [V] :

— dans le séjour : deux fissures en plafond devant la cheminée ; une fissure verticale et horizontale au droit de l’ancienne couvertine vers la chambre,

— dans la chambre 1 sur cour : une fissure oblique, horizontale et verticale sur la cloison séparative avec la circulation de distribution ; une fissure verticale sous la fenêtre ; une fissure en plafond au-dessus de la fenêtre ;

— dans la chambre 2 sur rue : une fissure verticale au droit de l’ancienne ouverture obturée dans le mur séparatif entre chambre et séjour ;

— dans le WC : une fissure oblique sur le mur de droite en entrant ;

— dans la chambre 3 sur cour : présence d’une quille bois dans la cloison séparative avec la cuisine qu’il conviendra de vérifier dans le cadre des travaux de reprise ; une fissure horizontale avec déchirement de la toile de verre sur la cloison de droite à une hauteur de 2,70 m ; une fissure en plafond au-dessus de la fenêtre ;

* dans la cave en sous-sol propriété de M. [V] : à la suite des travaux de confortement de l’immeuble et la mise en place de ceintres en béton armé, la hauteur disponible sous voûte est aujourd’hui de +/- 1,95 m, soit une perte de hauteur par rapport à l’initial de 20 à 30 cm.

L’expert signale que les désordres affectant les cloisonnements dans les appartements des demandeurs en affectent la solidité.

S’agissant de l’origine des désordres : M. [L] retient que les désordres sont imputables à plusieurs facteurs conjugués (pg 39) :

— des mouvements structurels induits par la déformation (flambement / bombement) d’une partie du mur du rez-de-chaussée situé au niveau du passage sous bâtiment côté droit en entrant. Ce phénomène étant dû à l’usure du temps, soit à de la vétusté et à une absence de travaux d’entretien adaptés depuis plusieurs décennies (facteur principal), travaux qui peuvent être appréhendés dans le cadre de la réalisation d’un Diagnostic Technique Global des constructions ;

— des mouvements structurels résultant des travaux de démolition engagés au niveau de l’ancienne loge concierge par la société SAD Développement, et réalisés sans étude préalable, sans accord de la copropriété (alors que des parties communes étaient concernées) et sans respect des règles de l’art. S’il s’agit là d’un facteur secondaire, il est toutefois d’importance et par ailleurs aggravant vis-à-vis des désordres relevés.

Pour résumer les travaux de démolition menés dans l’ancienne loge concierge ont souffert d’une absence de conception, de préparation, et de conception pour l’exécution. Aucune mission de maîtrise d’œuvre n’a été conclue par la société SAD Développement dans le cadre du projet engagé, alors qu’une telle mission était absolument nécessaire au regard de l’état et de la configuration des locaux en question. Par ailleurs au niveau réalisation, la Société TN a omis de prendre les dispositions qui s’imposaient dans un tel cas et a commis diverses erreurs d’exécution.

Invité à rechercher tous éléments techniques permettant à la juridiction de statuer sur les responsabilités respectives éventuellement encourues, le technicien apporte les précisions suivantes :

— la résidence se compose de plusieurs bâtiments très anciens (14ème siècle pour le plus ancien) et ceux-ci exposent les affres du temps. Ces bâtiments, qui ont donc plusieurs siècles d’existence, présentent une vétusté structurelle indiscutable et n’ont pas bénéficié de la totalité des travaux de maintenance et de confortement qui étaient nécessaires au fil de leur existence ;

— la résidence aurait nécessité et nécessite toujours l’établissement d’un Diagnostic Technique Global, et des travaux de maintenance, d’investissement et de réparations lourdes qu’il incombe techniquement à la copropriété d’engager et de logiquement prendre en charge.

— s’agissant de la loge concierge, une étude préalable avec diagnostic structurel et mode opératoire aurait dû être établie avant tout lancement de travaux de démolition, de surcroît concernant des parties communes (travaux sur un mur porteur et un plancher). Par anticipation, un dossier de travaux devait être soumis à la copropriété et recevoir un avis favorable avant toute exécution. Force est de constater que la société SAD Développement s’est totalement abstenue de prévoir de telles dispositions.

Il conviendra également de souligner le fait que les travaux de confortement de la cheminée et du mur de refend présents dans la loge, mais aussi du plancher, ont été engagés par la société SAD Développement et réalisés par une entreprise mandatée par ses soins, alors qu’il s’agit là de parties communes (structure de l’immeuble). Par ailleurs si lesdits ouvrages de reprise et confortement ont potentiellement été réalisés en fonction de plans établis par un bureau d’études, leur exécution n’a pas été dirigée et suivie par une réelle maîtrise d’œuvre (potentielle mission d’assistance uniquement par un architecte et non pas par un bureau d’étude spécialisé en structure).

— l’entreprise TN, qui a procédé aux démolitions dans l’ancienne loge concierge, a montré diverses déficiences et carences, or l’entreprise représente normalement « l’homme de l’art » à savoir l’entité qui connaît et maîtrise parfaitement les techniques propres à son corps de métier. La société TN est intervenue sans diagnostic structurel, sans établir un mode opératoire, et sans prévoir l’étaiement nécessaire à la préservation des existants (pg 40).

2.2 Sur les responsabilités et garanties

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

2.2.1 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de la société Areas Dommages

* Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte, de façon non techniquement et non utilement contestée par le syndicat des copropriétaires, des éléments versés aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les désordres constatés dans les appartements des demandeurs ont pour cause principale des mouvements structurels ayant pour origine la déformation d’une partie du mur du rez-de-chaussée situé au niveau du passage bâtiment A. Cette déformation est en lien avec la vétusté structurelle du bâtiment et l’absence de travaux de confortement.

Les désordres causés aux appartements des demandeurs trouvent donc leur origine dans les parties communes. Il en va de même s’agissant de la cave de M. [V], la mise en place de ceintures en béton armé pour conforter l’immeuble ayant occasionné à ce lot une perte de hauteur par rapport à la situation initiale de l’ordre de 20 à 30 cm.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit à l’égard des demandeurs pour les désordres qu’ils invoquent.

* Sur la garantie de la Sa Areas Dommages

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la Sa Areas Dommage une police multirisque immeuble collectif n°ZK000066 X, à effet du 1er janvier 2013. Cette police a été résiliée au 1er janvier 2022.

Ce contrat garantit, au titre du risque H ‘responsabilité civile – propriétaire d’immeuble’ ‘les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez légalement encourir en tant que propriétaire en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs visés ci-après’ et notamment dans le cas suivant : lorsque ces dommages surviennent pendant la période comprise entre la date de prise d’effet de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration et sont le fait de l’immeuble assuré, c’est-à-dire les bâtiments eux-mêmes, l’ensemble des constructions pour lesquelles l’assurance est souscrite, ainsi que leurs installations immobilières et mobilières (article 101 des conditions générales).

Pour le compte du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété a déclaré le 17 juin 2020 le sinistre suivant : le mur du porche présente un risque potentiel, immeuble évacué, arrêté de péril imminent. Architecte, bureau d’étude et pôle sécurité de la mairie se sont rendus sur place.

Pour contester devoir sa garantie, la Sa Areas Dommages soulève plusieurs moyens qui seront successivement examinés.

1) L’assureur fait en premier lieu valoir que le contrat d’assurance souscrit mentionne l’existence d’un seul bâtiment alors qu’il est apparu au cours des opérations d’expertise que la copropriété est constituée de plusieurs corps et que les demandeurs ne prouvent pas que leurs biens se situent dans le bâtiment garanti.

Au terme des conditions particulières, les caractéristiques du risque assuré sont les suivantes :

— adresse : [Adresse 4],

– surface hors dépendance : 4500 m²,

– surface des dépendances :0,

– nombre de bâtiments : 1.

Il est exact que, suivant le rapport d’expertise judiciaire, la résidence se compose de plusieurs bâtiments (pg 40). Ce point est du reste expressément reconnu par le syndicat des copropriétaires, dont le dire n°1 adressé à l’expert le 7 janvier 2022, distingue notamment le bâtiment B situé en fond de cour qui est la construction la plus ancienne, tandis que le bâtiment A est une construction datant de fin du XIXème siècle.

Toutefois, il n’est pas contesté que la surface assurée (4500 m²) corresponde au total de celles des bâtiments composant la résidence, ce dont il y a lieu de déduire que l’ensemble des surfaces de la résidence sont assurées.

En tout état de cause, l’assureur, qui fait état d’une mauvaise déclaration du risque, n’invoque l’application ni des dispositions de l’article L .113-8 du code des assurances en cas de fausse déclaration intentionnelle de l’assuré (nullité du contrat), ni celle de l’article L. 113-9 du même code relatif aux conséquences de la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie (réduction proportionnelle de l’indemnité).

Le moyen n’est donc pas opérant.

2) La Sa Areas dommages invoque en deuxième lieu la clause d’exclusion de garantie des dommages ‘résultant du défaut permanent d’entretien de l’immeuble compromettant gravement la sécurité des personnes’ (article 111 a des conditions générales).

Il résulte de l’article L. 113-1 du code des assurances que les clauses d’exclusion de garantie qui privent l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque doivent être formelles et limitées.

Une clause d’exclusion n’est pas formelle lorsqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et nécessite interprétation.

Au cas présent, tel qu’observé en demande, les termes ‘permanent’ et ‘gravement’ de la clause invoquée nécessitent incontestablement une telle interprétation.

La clause invoquée n’est donc pas formelle et limitée. Elle ne peut donc pas recevoir application.

3) La Sa Areas Dommages excipe en troisième lieu d’une clause d’exclusion des dommages résultant des travaux de démolition exécutés par ou pour l’assuré (article 111 b des conditions générales), l’assuré étant défini dans les termes suivants : ‘pour les immeubles en copropriété, en cas de copropriété sans société : le syndicat de copropriété, les copropriétaires pris ensemble ou individuellement’ (article 3 b des conditions générales).

Toutefois, ainsi qu’il a été vu, le sinistre est principalement la conséquence de la vétusté structurelle du bâtiment.

En conséquence, le moyen est inopérant.

4) La Sa Areas Dommages soulève en quatrième lieu la clause d’exclusion des responsabilités et garanties de la nature de celles visées par les articles 1792 à 1792-6 et 2270 du code civil.

Toutefois, tel qu’observé par le syndicat des copropriétaires, ladite clause, dont l’assureur indique qu’il s’agit de l’article 113 b des conditions générales, n’est toutefois pas retrouvée dans l’exemplaire desdites conditions qu’il verse aux débats.

Le moyen sera donc écarté.

La Sa Areas Dommages devra donc garantir son assuré le syndicat des copropriétaires, dans les termes et limites de la police souscrite.

2.2.2 Sur la responsabilité de la Sarl Martin gestion

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

En application de l’article 18 de la loi n°65-557, il entre notamment dans la mission du syndic

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Au cas présent, il est justifié que le syndic a mandaté M. [O] pris en qualité de BET d’études génie civil, aux fins d’examiner la fissuration verticale à l’angle des cloisons séparant le séjour du salon dans l’appartement de Mme [X]. A l’issue de ses opérations en octobre 2006, le technicien a conseillé de suivre l’évolution de la fissuration ‘même si en l’état actuel, la solidité de l’ossature du plancher haut de l’appartement et par voie de conséquence la solidité du bâtiment ne sont pas affectés'. Il s’évince des conclusions des demandeurs que Mme [X] a fait reboucher ladite fissure et il n’est pas démontré que celle-ci corresponde à l’une des fissures objets du présent litige. Le syndic a, en tout état de cause, satisfait à ses obligations en faisant examiner les fissures par un professionnel dont la compétence n’est pas contestée.

Le syndic a soumis à l’assemblée générale du 13 octobre 2016 une ‘résolution n° 26 expertise mur bâtiment A2 : une expertise concernant la solidité du mur du bâtiment A2 (sous le porche) est nécessaire’ : était soumis aux copropriétaires intéressés le devis de la société GT ingénierie d’un montant de 1 920 euros TTC. La résolution a été adoptée. Si les demandeurs lui reprochent n’avoir pas fait exécuter ladite résolution, le syndic n’est pas utilement contredit lorsqu’il signale dans ses conclusions que M. [S] [D] de la société GT Ingenierie est décédé le 25 juin 2017 soit en cours de la réalisation de la mission d’expertise qui lui avait été confiée par le syndicat des copropriétaires. Au demeurant, l’assemblée générale du 29 juin 2017 a adopté la résolution n° 7 : ‘réalisation DTG’ (diagnostic technique général), mise à l’ordre du jour par le syndic. Toutefois, le 11 septembre 2018, elle a rejeté la résolution n° 7 visant à mandater la société Acceo pour l’effectuer pour un montant de 3 300 euros TTC. Les demandeurs n’établissent pas, ainsi qu’ils l’allèguent et alors que la charge de la preuve leur incombe, que ce rejet a été motivé par le défaut de devis joint à la convocation à l’assemblée générale, en contrariété avec les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le syndic n’étant pas responsable des décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires, les demandeurs échouent à rapporter la preuve que l’absence de réalisation du diagnostic technique, qui selon l’expert judiciaire aurait permis d’appréhender les travaux nécessaires pour remédier aux mouvements structurels liés à la vétusté de l’édifice, serait la conséquence d’un manquement de la Sarl Martin Gestion à ses obligations.

En conséquence, les demandes de M. [V] et de Mme [X] à l’encontre du syndic ne peuvent prospérer.

2.2.3 Sur la responsabilité de la société SAD Développement et la garantie de son assureur

* Sur la responsabilité de la société SAD Développement

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

En l’espèce, bien que la Sarl Sad Développement le conteste, il est bien établi par les éléments versés aux débats que les travaux qu’elle a fait mener depuis son lot privatif et qui ont notamment consisté en la démolition du cloisonnement et du plancher haut du rez-de-chaussée, affectant donc les parties communes, ont participé à l’apparition des fissurations dans les appartements des demandeurs, propriétaires des lots voisins. L’expert n’est pas utilement contredit lorsqu’il signale que les mouvements structurels engendrés par lesdits travaux constituent un facteur secondaire des désordres dont s’agit, ‘toutefois d’importance et parfois aggravant vis-à-vis des désordres relevés'.

Les fissurations apparues chez les demandeurs ayant compromis la solidité des cloisonnements affectés au point de justifier leur relogement en urgence, les désordres litigieux excèdent incontestablement les gênes habituellement attendues du voisinage.

En conséquence, la responsabilité sans faute de la société Sad Développement est engagée.

* Sur la garantie de la Sa ACM Iard :

Il est justifié que la Sarl Sad Développement a souscrit auprès de la Sa Acm Iard un contrat d’assurance propriétaire non occupant pour le bien acquis par elle le 26 mai 2020 sis [Adresse 3], désigné comme ‘un appartement destiné à la location à usage d’habitation d’une surface au sol de 33 m² (…) situé au sous-sol de l’immeuble'.

L’assureur soutient à titre principal que la date de réalisation des travaux n’est pas mentionnée sur la facture de la société TN versée aux débats, de sorte qu’il n’est pas prouvé que le fait dommageable est bien survenu pendant la période de validité du contrat.

Toutefois, la police souscrite par la Sarl Sad Développement est à effet au 26 mai 2020 à 00h. Observant que le 26 mai 2020 correspond au jour d’acquisition de l’immeuble et qu’il n’est pas établi que l’acquéreur se soit vu remettre les clés du bien avant la signature de l’acte authentique, il ne peut qu’être retenu que les travaux menés par la société TN assurances l’ont été après cette date, et donc pendant la période de validité du contrat.

Le moyen est donc inopérant.

La Sa ACM Iard invoque en second lieu la clause limitant la prise en charge de l’assurée à la seule quote part revenant à ce dernier en cas de condamnation in solidum.

Bien que la Sa ACM Iard s’abstienne de préciser l’article concerné par la clause dans les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires et versées aux débats, il semble que celle-ci se réfère à la clause figurant en page 7 des conditions générales référencées PNO.CM/CG – 02/19 visées aux conditions particulières, suivant laquelle [sa] garantie est limitée à [la] seule part de responsabilité [de l’assuré] quand celle-ci est engagée solidairement ou in solidum.

La société ACM, peut, conformément à l’article L.112-6 du code des assurances opposer au tiers victime toutes les exceptions opposables à son assuré.

Par suite, la clause dont se prévaut la société ACM est applicable, ce qui n’appelle aucune observation des autres parties.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement et son assureur la société ACM Iard dans la proportion qui sera définie au 2.4, doivent être condamnés à l’indemnisation des préjudices subis par Mme [X] et M. [V].

Ils y seront tenus in solidum, le syndicat des copropriétaires et la Sarl Sad Développement ayant tous deux concouru à la réalisation du dommage.

2.3 Sur la réparation des préjudices

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

La Sa Areas Dommages soutient notamment que les demandeurs ne pourraient prétendre à indemnisation pour avoir voté contre la résolution n°7 lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2018. Le moyen est toutefois inopérant, le syndicat des copropriétaires étant une personne morale distincte des copropriétaires qui le composent.

2.3.1 Sur les demandes de Mme [X]

Il est sollicité par Mme [X] l’octroi des indemnités suivantes :

* 4 884,89 euros TTC au titre des réparations de son logement,

* 6 560 euros au titre des frais de relogement, correspondant à huit mois de septembre 2020 à avril 2021 durant lesquels elle a exposé un loyer de 820 euros ;

* 20 700 euros au titre du trouble de jouissance consécutif à l’impossibilité d’habiter son logement du 26 juin 2020 au 8 mars 2021 ;

* 20 000 euros au titre du préjudice moral causé par le sinistre consécutif à la nécessité de quitter son logement de manière inopinée, à l’incertitude de pouvoir assurer la pérennité de l’immeuble en considération de la complexité technique des travaux de réparation et de leur coût très important dont rien ne permettait d’être sûr que les copropriétaires pourraient en assumer la charge financière.

2.3.1.1 Sur le préjudice matériel

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le bien de Mme [X] s’élève à la somme de 4 884,89 euros TTC.

Ce montant n’est pas utilement contesté en défense, la Sarl Sad Développement ne démontrant pas, ainsi qu’elle l’allègue, que les fissures ici réparées sont celles qui avaient été constatées en 2006, ce qu’aucun élément versé aux débats n’établit.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Mme [X] à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement et son assureur la société ACM Iard dans la proportion qui sera définie au 2.4, seront donc condamnés in solidum à verser à Mme [U] la somme de 4 884,89 euros TTC.

2.3.1.2 Sur les préjudices immatériels

* S’agissant du préjudice de jouissance : tel que relevé par l’expert judiciaire en réponse à un dire du conseil des demandeurs (pg 30), Mme [X] a été contrainte de quitter son appartement du 26 juin 2020, date de l’arrêté de péril imminent jusqu’au 8 mars 2021, date de réception des travaux de confortement du bâtiment A (soit un total de 9 mois et 13 jours). Les défendeurs ne peuvent utilement solliciter que cette durée soit réduite jusqu’à la levée de l’arrêté de péril le 16 décembre 2020, l’appartement de la demanderesse ne pouvant alors pas être habité, les travaux de reprise de la structure du bâtiment étant en cours.

Pour évaluer la valeur locative de son appartement de 155 m² à 2 300 euros par mois, la demanderesse a, dans son dire du 5 juillet 2021, excipé d’un procès-verbal de constatation relatif aux causes et circonstances d’un sinistre dégât des eaux, survenu le 16 novembre 2019 dans l’appartement de M. [V], procès-verbal dans lequel avait été retenue une indemnité de privation de jouissance de 16 euros/m².

Elle ne verse toutefois aux débats aucun avis de valeur, pas plus que le procès-verbal invoqué dans son dire. En revanche, la Sarl Sad Développement verse aux débats deux annonces immobilières pour des appartements de 150 et 185 m², également situés dans l’hypercentre de [Localité 13], dont le loyer au m² est compris entre 8,95 euros (1657/185) et 10,41 euros (1562/150) soit une moyenne de 9,68 euros.

En considération de ces éléments, il sera retenu un loyer moyen de 12,84 euros par m² [(16 + 9,68) / 2].

Le préjudice de jouissance de Mme [X] sera donc justement indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 1 990,20 euros par mois (12,84 x 155), soit un total de 18 774,22 euros [1990,20 x (9 + 13/30)].

* S’agissant du préjudice de frais de relogement : alors que les défendeurs contestent ce poste, il n’est versé aux débats par la demanderesse aucune quittance de loyer établissant qu’elle a exposé un loyer de 820 euros par mois pour se reloger. Ce préjudice se confond encore, au cas présent, avec le préjudice de jouissance qui a été précédemment indemnisé.

La demande de Mme [X] à ce titre sera donc rejetée.

* S’agissant du préjudice moral : la réalité de ce préjudice moral n’est pas contestable, dès lors que Mme [X] s’est vu brutalement interdire l’accès à son appartement le 26 juin 2020 ainsi que tout séjour dans celui-ci pendant près de 9 mois.

En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, ce préjudice sera indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 1 000 euros.

* S’agissant de la garantie des préjudices immatériels par les assureurs :

Les conditions générales de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la Sa Areas Dommages définissent en leur article 7 le dommage immatériel consécutif dans les termes suivants : ‘tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu par une personne ou par un bien, ou de la perte d’un bénéfice entraîné directement par la survenance d’un dommage corporel ou matériel garanti'.

Les conditions générales de la police souscrite par la Sarl SAD Développement auprès de la société ACM Iard définissent pour leur part le dommage immatériel comme ‘tous dommages autres que corporel matériel, consistant en frais et pertes financières de toute nature et qui sont la conséquence directe des dommages corporels ou matériels garantis’ (pg 14).

Le préjudice de jouissance et le préjudice moral, qui ne présentent pas une nature pécuniaire et qui ne constituent pas plus des frais ou des pertes financières, ne sont donc pas des préjudices immatériels garantis par la Sa Areas Dommages et par la société ACM Iard. Aucune condamnation ne peut donc être prononcée à leur encontre à ce titre.

Seuls le syndicat des copropriétaires et la Sarl Sad Développement seront donc condamnés in solidum à réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral de Mme [X].

2.3.2 Sur les demandes de M. [V]

A titre préliminaire, il y a lieu d’observer que M. [V] verse aux débats une attestation de sinistre de son assureur, la Maif, dont il ressort que cette société n’est pas intervenue pour l’indemnisation de ses dommages, suite à sa déclaration de sinistre du 23/09/2029. Sous réserve de l’erreur matérielle affectant l’année de déclaration, il n’est pas utilement contesté en défense que cette attestation intéresse le litige objet de la présente instance.

M. [V] sollicite l’indemnisation des préjudices suivants :

— le coût de réparation de son logement : 21 291,37 euros TTC, pour l’heure payés à concurrence de 20 900,22 euros ;

— le coût de réparation du sol de la cave : 5 576,45 euros TTC qui n’ont pas encore été réalisés à ce jour ;

— le préjudice de jouissance consécutif à l’impossibilité d’habiter son appartement du 26 juin 2020 au 8 mars 2021 : 27 000 euros ;

— la perte d’une surface d’une hauteur supérieure à 1m80 dans la cave du fait des travaux qui sera réparée par une indemnité de 3 000 euros ;

— les charges de copropriété exposées à perte pendant la période de l’interdiction de péril : 66 164,19 euros ;

— le préjudice moral causé par le sinistre consécutif à la nécessité de quitter son logement de manière inopinée, à l’incertitude de pouvoir assurer la pérennité de l’immeuble en considération de la complexité technique des travaux de réparation et de leur coût très important dont rien ne permettait d’être sûr que les copropriétaires pourraient en assumer la charge financière : 20 000 euros.

2.3.2.1 Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire a évalué les travaux réparatoires de l’appartement de M. [V] à 21 291,37 euros TTC, dont l’intéressé justifie avoir fait l’avance à hauteur de 20 900,22 euros TTC en considération des factures versées aux débats.

Le propre de la responsabilité civile étant de réparer aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage, la réparation intégrale de celui-ci n’est assurée que par le remboursement des frais de remise en état de la chose, de sorte qu’il ne saurait être retenu un abattement ou un rejet pour cause de vétusté, tel que soutenu par la Sarl Sad Développement. Au demeurant, l’état, allégué par cette défenderesse, de vétusté de l’appartement de M. [V] n’est absolument pas établi par les photographies figurant en page 36 à 38 du rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, la somme de 21 291,37 euros TTC est bien due à M. [V] pour la reprise des désordres affectant son appartement.

Le coût des travaux de reprise de la cave de M. [V], évalué à 5 576,45 euros TTC par l’expert judiciaire, lui est également dû.

Le syndicat des copropriétaires, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement et son assureur la société ACM Iard dans la proportion qui sera définie au 2.4, seront donc condamnés in solidum à verser à M. [V] les sommes de 21 291,37 euros TTC et de 5 576,45 euros TTC en réparation de ses préjudices matériels.

2.3.2.2 Sur les préjudices immatériels

* S’agissant du préjudice de jouissance : suivant le même raisonnement que celui retenu pour Mme [X], le préjudice de jouissance de M. [V] sera donc justement indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 2 503,80 euros par mois (12,84 x 195), soit un total de 23 619,18 euros [2 503,80 x (9 + 13/30)].

* S’agissant du préjudice de perte de surface dans la cave : en l’absence de tout élément probant établissant ce dommage, la demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

* S’agissant des charges de copropriété : la somme de 66 164,19 euros dont il est sollicité réparation correspond à la somme versée par M. [V] en qualité de co-propriétaire pour la réalisation des travaux de reprise des parties communes. Le demandeur ne justifiant pas qu’il aurait dû verser une somme inférieure au titre des travaux de confortement rendus nécessaires par la vétusté structurelle de l’immeuble, même si le sinistre ne s’était pas produit, ce poste n’est pas justifié et la demande à ce titre sera rejetée, peu important à cet égard que l’assureur de Mme [X] ait garanti celle-ci à ce titre.

* S’agissant du préjudice moral : ce préjudice est réel, suivant le même raisonnement que celui retenu pour Mme [X].

En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, ce préjudice sera indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 1 000 euros.

Pour les mêmes raisons que celles intéressant Mme [X], seuls le syndicat des copropriétaires et la Sarl Sad Développement seront condamnés in solidum à réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral de M. [V].

2.4 Sur le recours entre co-obligés

Le recours d’un co-obligé contre un autre co-obligé a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action est de nature contractuelle si les co-obligés sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.

Au cas présent, s’agissant des recours entre co-obligés, seul le syndicat des copropriétaires forme un recours contre la Sarl Sad Développement.

En considération du rôle causal majeur de la vétusté structurelle dans la survenance des désordres, tel que développé par l’expert judiciaire et non utilement remis en cause par le syndicat des copropriétaires, il convient s’agissant des rapports entre co-obligés de fixer les responsabilités comme suit :

— syndicat des copropriétaires assuré par la Sa Areas Dommages : 2/3

— Sarl Sad Développement assurée par la société ACM Iard : 1/3,

proportions dans lesquelles il sera fait droit au recours du syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que la Sarl Sad Développement sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur d'1/3 des condamnations prononcées contre celui-ci en faveur de Mme [X] et M. [V], outre les dépens et frais irrépétibles.

Il sera, par suite, fait application dans le dispositif qui suit, de la proportion d'1/3 pour la clause invoquée par la société ACM Iard tenant à la part de responsabilité de son assurée.

3. Sur les demandes reconventionnelles de la Sarl Sad Développement

3.1 Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas acquérir

En application de l’article 1112-1 du code civil, applicable aux rapports entre vendeur et acquéreur, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil non seulement vis-à-vis de son mandant mais à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise (1 Civ., 26 mars 1996, Bull. n 154 ; Com. 30 janvier 1978, Bull. n 53 ; 3 Civ., 20 décembre 1971, Bull. n 636).

Au titre de l’obligation de renseignement et de conseil à laquelle il est tenu, la responsabilité extra-contractuelle de l’agent immobilier à l’égard de l’acquéreur peut être engagée s’il omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer (1è Civ., 18 avril 1989, Bull. Civ. I n 150). En revanche, sa responsabilité ne peut être engagée en présence de désordres non apparents, si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance (1è Civ., 20 décembre 2000 n 98-20.765 P).

Au cas présent, il est reproché par la Sarl SAD Développement au syndicat des copropriétaires et à la Sarl Martin Gestion, par l’entremise de laquelle la loge de concierge lui a été vendue, de ne pas l’avoir informée des vices affectant le bâtiment A, des problématiques d’humidité et de défaut de collecte eaux pluviales.

Il convient toutefois d’observer qu’à la différence du syndicat des copropriétaires, la Sarl Sad Développement est un professionnel de l’immobilier, son objet social incluant notamment ‘l’acquisition et la gestion de tous biens. La création, l’acquisition, la prise en locations gérance de tous fonds de commerces ou établissement. La location de tous biens meubles ou immeubles', ce qui réduit nécessairement l’objet et l’étendue de l’information due à lui tant par le vendeur que par l’agent immobilier.

S’agissant de l’état du bâtiment A, il résulte de l’acte de vente que l’acquéreur s’est vu remettre, suite à l’avant-contrat du 25 octobre 2019, les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédentes, incluant donc celui du 13 octobre 2016 contenant la ‘résolution n° 26 expertise mur bâtiment A2 : une expertise concernant la solidité du mur du bâtiment A2 (sous le porche) est nécessaire'. La lecture des procès-verbaux de 2017 et 2018 aura pu permettre à l’acquéreur professionnel qu’est la Sarl Sad Développement de relever que le diagnostic technique de la résidence n’a pas été voté. L’acquéreur a ainsi bénéficié de l’ensemble des informations alors disponibles concernant la vétusté structurelle du bâtiment A.

En l’état des éléments versés aux débats, le défaut de collecte des eaux pluviales a été pointé pour la première fois par M. [L] dans le rapport de péril imminent qu’il a déposé le 26 juin 2020, soit après la signature de l’acte de vente. La Sarl Sad ne démontre donc pas le défaut d’information dont elle se dit créancière. Par ailleurs, elle ne développe ni n’allègue l’information défaillante relative à l’humidité qu’elle prétend avoir subie.

La Sarl Sad Développement sera donc déboutée de sa demande au titre de la perte de chance de ne pas acquérir.

3.2 Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et au titre des charges de copropriété

Les préjudices ici invoqués par la Sarl Sad sont consécutifs au sinistre, pour lequel la responsabilité de la Sarl Martin Gestion a déjà été écartée.

Les demandes seront donc examinées en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

* S’agissant du préjudice de perte de revenus locatifs, improprement qualifié de préjudice de jouissance : le sinistre survenu en juin 2020 étant dû pour 2/3 au syndicat des copropriétaires, la Sarl Sad Développement est fondée à solliciter la réparation à cette hauteur de la perte de chance de louer le bien. Certes, l’expert judiciaire signale que les locaux n’étaient pas en mesure d’être loués au regard de leur état (pg 25), toutefois la rapidité avec laquelle la Sarl Sad Développement a fait procéder aux premiers travaux révèle que la remise en état du bien de 30,09 m² après son acquisition n’aurait pas excédé deux mois. En conséquence, la durée d’indemnisation s’élève à 7 mois et 13 jours jusqu’au 8 mars 2021, la Sarl Sad Développement ne justifiant pas que son préjudice se soit poursuivi au-delà.

C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires observe que le préjudice de perte de loyer consiste en une perte de chance. Il est certain qu’au regard de la contenance et de la localisation géographique du bien sur la commune de [Localité 13], la probabilité d’une mise en location effective était très élevée. Elle restait néanmoins soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer en permanence son bien à un locataire qui règle les loyers sans défaillance. La perte de chance sera donc retenue à hauteur de 80 %.

Etant retenu une valeur locative de 12,84 euros /m² soit 386,35 euros (12,84 x 30,09) par mois, le préjudice de perte de loyers subi par la Sarl Sad Développement sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 1 531,66 euros [80 % x 2/3 x 386,35 x (7 + 13/30)], montant au paiement duquel le syndicat des copropriétaires sera condamné.

La condamnation de la Sa Areas Dommages à relever et garantir son assurée de cette condamnation sera mentionnée au dispositif, s’agissant d’un préjudice immatériel de nature pécuniaire, garanti.

* Les charges de copropriété, inhérentes à la qualité de propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ne constituent en revanche pas un préjudice indemnisable.

La Sarl Sad Développement, qui est d’autant plus mal fondée à en solliciter le remboursement que sa responsabilité est engagée dans la survenance du sinistre, sera déboutée de sa demande à ce titre.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Parties perdant le procès, le syndicat des copropriétaires, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement et son assureur la société ACM Iard (à hauteur d'1/3), seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. En conséquence, le syndicat des copropriétaires, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement et son assureur la société ACM Iard (à hauteur d'1/3) seront condamnés in solidum à verser à chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes autres demandes à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’est pas développé d’éléments justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 4 octobre 2024 par la société Areas Dommages,

Déclare irrecevables les demandes et recours de la Sarl Sad Développement et de la société ACM Iard contre la société TN,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement à verser à Mme [X] la somme de 4 884,89 euros TTC pour la reprise des désordres affectant son appartement, et la société ACM Iard in solidum avec eux dans la limite d'1/3,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, et la Sarl Sad Développement à verser à Mme [Y] [X] :

— la somme de 18 774,22 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes de Mme [X] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

Rejette la demande de Mme [X] au titre des frais de relogement,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement à verser à M. [E] [V] la somme de 21 291,37 euros TTC pour la reprise des désordres affectant son appartement, et la société ACM Iard in solidum avec eux dans la limite d'1/3,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement à verser à M. [E] [V] la somme de 5 576,45 euros TTC pour la reprise des désordres affectant sa cave, et la société ACM Iard in solidum avec eux dans la limite d'1/3,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, et la Sarl Sad Développement à verser à M. [E] [V] :

— la somme de 23 619,18 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes de M. [V] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

Rejette les demandes de M. [V] au titre du préjudice de perte de surface dans la cave et au titre des charges de copropriété,

Condamne la Sarl Sad Développement à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à hauteur d'1/3 des condamnations prononcées contre celui-ci en faveur de Mme [X] et M. [V],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à verser à la Sarl Sad Développement la somme de 1 531,66 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

Déboute la Sarl Sad Développement du surplus de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs,

Déboute la Sarl Sad Développement de ses demandes au titre de la perte de chance de ne pas acquérir et au titre des charges de copropriété,

Condamne la Sa Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices matériels de Mme [X] et de M. [V] et du préjudice de perte de loyers de la Sarl Sad Développement, outre les frais irrépétibles et dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, son assureur la Sa Areas Dommages, la Sarl Sad Développement aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, et in solidum avec eux la société ACM Iard dans la limite d'1/3,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Sa Areas Dommages et la Sarl Sad Développement à verser à Mme [Y] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et in solidum avec eux la société ACM Iard dans la limite d'1/3,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Sa Areas Dommages et la Sarl Sad Développement à verser à M. [E] [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et in solidum avec eux la société ACM Iard dans la limite d'1/3,

Rejette toute autre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La greffière Le président