Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 MARS 2025

N° RG 22/05586 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q3M6

Code NAC : 30B

EJ

DEMANDERESSE :

La société EPARGNE PIERRE, société civile de placement collectif immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de DIJON sous le numéro 794 246 975 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

DÉFENDERESSE :

La société BONPAIN, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 902 694 421 ayant son siège social situé [Adresse 4] et représentée par son Gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Camille LIENARD-LEANDRI de la SELARL VERPONT AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 22 Septembre 2022 reçu au greffe le 12 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au

12 Décembre 2024 prorogé au 06 Février 2025 et 06 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, la société EPARGNE PIERRE a donné à bail pour 9 années à compter du 1er novembre 2020 à la société BONPAIN des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (78) consistant en un local d’activité d’une superficie d’environ 1.290 mètres carrés et bénéficiant de 27 emplacements extérieurs, pour exercer une activité de “fabrication, achat, vente de tout produit de boulangerie et pâtisserie et tout produit annexe”.

Le loyer prévu au bail était de 103.200 euros par an hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre, outre une provision sur charges trimestrielles et un dépôt de garantie de 51.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 130.443,06 euros.

Les parties s’étant rapprochées, un avenant N°1 valant protocole d’accord a été signé le 5 août 2021.

L’échéancier de paiement de l’arriéré subsistant, d’un montant de

126.443,06 euros, n’ayant pas été respecté, le protocole d’accord est devenu caduc.

Par acte du 22 novembre 2021, la société BONPAIN a fait assigner la société EPARGNE PIERRE en opposition au commandement de payer du 6 juillet 2021.

Celle-ci a fait délivrer à la société BONPAIN un nouveau commandement de payer le 8 mars 2022.

Par acte du 29 mars 2022, la société BONPAIN a émis des protestations sur le commandement du 8 mars 2022.

L’instance en opposition à commandement de payer introduite par la société BONPAIN a fait l’objet d’une ordonnance de radiation le 14 juin 2022.

Par acte des 22 et 23 septembre 2022, la société EPARGNE PIERRE a fait assigner la société BONPAIN devant ce Tribunal afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société BONPAIN ainsi que sa conndamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation.

La société EPARGNE PIERRE a opéré deux saisies conservatoires le

20 mars et le 20 juillet 2023 auxquelles la société BONPAIN a acquiescé, pour des montants respectifs de 17.604,11 euros et 2.642,52 euros.

Par conclusions d’incident du 15 avril 2024, la société BONPAIN a saisi le juge de la mise en état pour voir ordonner la condamnation sous astreinte de la bailleresse à communiquer la taxe bureau, la taxe surface de stationnement, les justificatifs de la refacturation de l’état des lieux d’entrée du 5 mars 2020 ainsi que des charges 2020 et 2021, outre la désignation d’un expert pour vérifier les montants et les calculs des charges qui lui sont imputées. Cette demande n’a pas été acceptée par le juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société EPARGNE PIERRE demande au Tribunal de :

DEBOUTER la Société BONPAIN de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATER acquise au profit de la Société EPARGNE PIERRE la clause résolutoire visée dans le commandement du 8 mars 2022,

Subsidiairement, PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de la Société BONPAIN.

En conséquence ORDONNER l’expulsion de la Société BONPAIN des lieux qu’elle occupe [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNER la Société BONPAIN à verser à la Société EPARGNE PIERRE, une somme la somme de 602.662,28 € au titre l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts de retard et des intérêts droit à compter de l’assignation, arrêté au 2ème trimestre 2024.

CONDAMNER la Société BONPAIN, au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 8 avril 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

A titre plus subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de délais de paiement formulée par la Société BONPAIN

JUGER qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant à son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la procédure d’expulsion pourra immédiatement être poursuivie sans mise en demeure préalable.

En toute état de cause,

CONDAMNER la Société BONPAIN au paiement de la somme de 12.000,00 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 8 mars 2022, soit la somme de 454,16 € (396,43 + 57,73).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la société BONPAIN demande au Tribunal de :

JUGER les demandes la société BONPAIN recevables et bien fondée ;

DEBOUTER la société EPARGNE PIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre liminaire,

SURSEOIR à statuer dans l’attente de la décision du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Versailles, du dépôt rapport de l’Expert judiciaire qui sera désigné et de la communication par EPARGNE PIERRE des pièces sollicitées.

I. A titre principal

Sur la nullité du commandement :

JUGER que l’acte d’huissier délivré le 08 mars 2022 comporte un décompte imprécis puisqu’il ne comporte pas de justificatif et ne permet pas à la société BONPAIN de vérifier les comptes ;

JUGER que le commandement de payer du 8 mars 2022 est affecté d’erreurs grossières ;

JUGER que la pandémie de COVID 19 et les mesures sanitaires sont constitutives de la force majeure ;

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 08 mars 2022 a été délivré de mauvaise foi, alors qu’une procédure au fond était en cours, par la société EPARGNE PIERRE à la société BONPAIN ;

En conséquence,

JUGER que le commandement visant la clause résolutoire signifié le

08 mars 2022 est nul et de nul effet pour les motifs suivants :

— La société BONPAIN, qui ne pouvait pas jouir de son local dans des conditions normales (celui-ci n’étant pas accessible par la clientèle confinée ou tenue de respecter des mesures de distanciation) était autorisé à ne pas payer ses loyers en invoquant la suspension du bail.

— Le bailleur est de mauvaise foi pour avoir signifié cet acte alors qu’une procédure au fond était en cours,

— Il ne contient pas un décompte précis des sommes réclamées.

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 mars 2022 ou, à tout le moins, le DIRE inefficace

DEBOUTER la société EPARGNE PIERRE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Sur le débouté de la demande de condamnation au paiement d’un arriéré

locatif :

JUGER que le décompte produit par la société EPARGNE PIERRE est contredit par le décompte de son gestionnaire ;

En conséquence,

JUGER que la société EPARGNE PIERRE ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible

DEBOUTER la société EPARGNE PIERRE de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif ou à, tout le moins, REDUIRE le quantum d’une éventuelle condamnation à paiement au titre des loyers et charges à la somme résultant du décompte du gestionnaire du bailleur, soit 286.800,16 €.

Sur le débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail :

DEBOUTER la société EPARGNE PIERRE de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

Sur le débouté de la demande de condamnation au paiement de la clause pénale :

DEBOUTER la société EPARGNE PIERRE de sa demande au titre d’une indemnité conventionnelle ou, à défaut réduire la condamnation pécuniaire

à 1 € ;

Sur le préjudice subi par la société BONPAIN :

CONDAMNER la société EPARGNE PIERRE au paiement d’une somme de 10.000 euros sauf à parfaire en réparation du préjudice causé à la société BONPAIN ;

II. A titre subsidiaire

JUGER que la société BONPAIN bénéficiera d’un échéancier de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

SUSPENDRE les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire le temps de l’exécution de l’échéancier et DIRE, en cas de respect de cet échéancier que la clause résolutoire ou la résiliation seront supposés n’avoir jamais été acquis,

III. En tout état de cause

Sur les frais de procédure :

CONDAMNER la société EPARGNE PIERRE à payer à la société BONPAIN :

• les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL RETAIL PLACES, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

• ainsi qu’une somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du même Code.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

La société BONPAIN demande à titre liminaire au Tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Versailles, du dépôt du rapport de l’Expert judiciaire qui sera désigné et de la communication par EPARGNE PIERRE des pièces sollicitées.

Par message adressé aux parties par voie électronique le 23 avril 2024, le juge de la mise en état a indiqué que le Tribunal amené à statuer au fond tirerait toutes conséquences utiles de l’absence de production de certaines pièces. Le juge de la mise en état a aussi précisé dans son message, s’agissant de la demande d’expertise, que celle-ci était intrinsèquement liée à la question de fond soumise au tribunal (justification ou non des charges refacturées) et pouvait être formée devant le tribunal.

Cependant force est de constater que dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seules saisissent le Tribunal, la société BONPAIN ne demande pas explicitement au Tribunal d’ordonner une expertise.

Au surplus et ainsi qu’il sera précisé ci-dessous, le Tribunal estime être en mesure de statuer au vu des pièces communiquées sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 1134 et 1728 du Code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le preneur est tenu à deux obligations principales à savoir user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes l’article L. 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité

mentionner ce délai.

En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées.

Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, l’exigence de bonne foi doit diriger la négociation, la formation et l’exécution du contrat. Elle s’applique dès lors à la mise en oeuvre de la clause résolutoire suite à un non-paiement des loyers contractuellement prévus, la mauvaise foi du créancier pouvant conduire à la neutralisation de la clause résolutoire et s’appréciant au jour où le commandement de payer a été délivré.

Au cas particulier, la société BONPAIN fait valoir que le demandeur a signifié le commandement de payer alors qu’une procédure au fond était en cours

et qu’elle se heurtait aux circonstances exceptionnelles liées à la crise du

Covid-19.

En l’espèce, la bonne foi étant toujours présumée, il ne saurait être soutenu que la délivrance d’un acte alors que le preneur subissait les conséquences de la crise sanitaire caractérise en soi la mauvaise foi du bailleur. Il n’est pas non plus établi que la société EPARGNE PIERRE ait nécessairement manqué à son obligation de bonne foi en délivrant un nouveau commandement alors que la société BONPAIN avait fait opposition au premier commandement de payer, étant observé que le nouveau commandement pouvait se justifier par la persistance des manquements de la locataire.

En conséquence, il y a lieu d’écarter toute mauvaise-foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer du 8 mars 2022.

Par conséquent, la demande corrélative de la société BONPAIN de se voir allouée la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’exigibilité des sommes réclamées

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au

11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des

solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc, contrairement à ce qui est soutenu par la défenderesse, être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil (voir ci-dessous).

La société BONPAIN fait valoir pour l’essentiel qu’elle a rencontré une impossibilité effective d’exploiter les locaux loués par l’effet des mesures réglementaires liées à l’épidémie de Covid-19, ce qui serait constitutif d’un cas de force majeure.

La société EPARGNE PIERRE s’oppose à cette argumentation, en arguant en substance que l’exception d’inexécution ne serait pas opérante dès lors que la suspension de l’ouverture des lieux au public ne résulte pas du débiteur de l’obligation de délivrance mais des pouvoirs publics, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation, la force majeure ne pouvant donc lui être opposée ce qui a été confirmé par trois arrêts en date du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation.

Il ajoute qu’au titre de la perte de la chose jugée, le preneur ne pouvait prétendre que les loyers n’étaient pas dus durant les périodes de la crise sanitaire alors que l’état d’urgence sanitaire avait mis en place un cadre juridique spécifique dérogatoire au droit commun pour permettre à chaque acteur économique de préserver ses droits dans une juste proportion.

Au cas d’espèce, les locaux loués ont bien été mis à disposition de la société BONPAIN et l’impossibilité d’exploiter alléguée par elle est le seul fait du législateur.

Il s’en déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance.

Sur le décompte des sommes joint au commandement de payer

— Sur l’absence de justificatifs

La société BONPAIN fait valoir que le décompte des sommes est insuffisamment précis en ce qu’il fait état de taxes et charges appelées sans justificatifs et qu’en conséquence, le commandement de payer doit être déclaré nul.

Cependant, la société EPARGNE PIERRE verse aux débats les justificatifs des taxes, charges et impôts figurant dans le décompte joint au commandement et le fait que ces justificatifs ne soient pas joints audit commandement de payer n’est pas de nature à entrainer la nullité de ce dernier.

En effet, ainsi que le fait valoir à bon droit la bailleresse, si le commandement doit permettre au locataire de comprendre clairement ce qui lui est demandé en indiquant le montant global, la nature et le détail des sommes dont le paiement est réclamé, il n’est pas exigé à peine d’irrégularité que soient joints l’ensemble des justificatifs correspondant, et la société BONPAIN n’a fait aucune demande de communication des justificatifs en question.

— Sur l’erreur affectant le montant demandé

La société BONPAIN fait valoir que le quantum des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif est erroné, le bailleur sollicitant le paiement de 186.704 euros TTC alors que l’extrait du compte locatif montre que l’arriéré locatif n’excédait pas la somme de 64.066 euros.

Elle fait aussi valoir qu’elle aurait payé une somme de 85.316,36 euros non comptabilisée, ce qui est apparu avec le décompte actualisé du gestionnaire.

Il est constant que le commandement de payer du 8 mars 2022 porte sur la somme de 186.704,21 euros selon décompte de situation locative joint arrêté à la date du 4 mars 2022 et que par ailleurs le décompte de la société gestionnaire du compte locatif [I] fait apparaître à la date du 4 mars 2022 un solde négatif de 64.066,32 euros.

Cependant la société EPARGNE PIERRE justifie par la production d’une note d’information de la société [I] qu’un incident s’est produit dont l’origine est liée au fait que l’historique de facturation n’avait pas été intégralement récupéré lors de la mise en place du compte et qu’un correctif a été apporté. Elle soutient par ailleurs que la société BONPAIN n’apporte pas la preuve du paiement de 85.316,36 euros allégué.

Dans ces conditions, la différence entre le compte de la société [I] versé aux débats par la société BONPAIN et le décompte joint au commandement de payer ne permet pas de caractériser une irrégularité de celui-ci, la différence entre les deux sommes pouvant être attribuée à une erreur du gestionnaire [I], ce dont justifie la bailleresse.

La société BONPAIN n’ayant pas réglé les sommes dues dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2022, 24H.

Corrélativement, la société EPARGNE PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement portant sur les appels de loyers et de charges postérieurs au

8 avril 2022, seule une indemnité d’occupation étant due à compter de la résiliation de plein droit du bail, intervenue le 8 avril 2022, 24H.

Sur le montant de la créance

La société EPARGNE PIERRE fait valoir qu’elle justifie de la réalité de sa créance par la production d’un décompte locatif corrigé et actualisé par la société [I] faisant apparaître un solde débiteur de 451.997,69 euros

selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 et un solde débiteur de

546.646,71 euros selon situation locative au 30 juin 2024 outre les frais de saisie conservatoire à hauteur de 1.351,40 euros suite à l’acquiescement de la société BONPAIN, soit un total de 547.998,11 euros.

Cependant, elle ne peut utilement prétendre que la société BONPAIN ne justifie pas du versement de la somme de 85.316,36 euros car ce paiement figure bien sur le décompte de la société [I] à la date du 3 février 2022.

Le décompte ne prenant pas en compte le versement de 85.316,36 euros, la dette locative de la société BONPAIN devra être fixée en déduction de cette somme.

De plus, ainsi qu’il sera développé ci-après, la résiliation du bail un mois après la délivrance du commandement ne permet pas à la bailleresse de demander à la fois un arriéré de loyer arrêté au 2ème trimestre 2024 et une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société EPARGNE PIERRE demande enfin le paiement des pénalités de retard prévues à l’article 4.7 du bail qui dispose que,”en cas de retard de paiement de toute somme due par le preneur au bailleur en vertu du présent bail, une majoration de 10% des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard prévus à l’article 4.6 ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause de résiliation du bail”.

Elle sollicite à ce titre la somme de 54.664,17 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % ainsi prévue doit être qualifiée de clause pénale.

Si le mécanisme de la clause pénale n’est pas soumis à la démonstration préalable d’un préjudice mais uniquement à la violation, par le cocontractant, de ses obligations, il n’en demeure pas moins que le montant de cette clause pénale apparaît, en l’espèce, manifestement excessif et doit être minoré, eu égard à l’impact économique de la crise sanitaire sur le fonds de commerce de la société BONPAIN. Celle-ci sera en conséquence condamnée à ce titre à la somme de 8.000 euros.

La dette de la société BONPAIN sera au regard de ces éléments fixée à 109.388,21 euros (186.704,21 euros – 85.316 euros + 8.000 euros).

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société BONPAIN sollicite à titre subsidiaire que lui soit octroyés un délai de paiement de 24 mois. Elle fait valoir que :

— ses difficultés n’étaient que passagères et liées à la crise sanitaire ;

— elle s’est depuis vu attribuer plusieurs marchés publics et est à même de payer les loyers courants à échéance en sus du paiement de l’arriéré locatif sur une période de 24 mois ;

— il ne s’agit que d’un accroc dans une relation contractuelle qui a débuté en 2020 ;

— en cas de résiliation du bail, les salariés de la société se retrouveraient privés de leur emploi ;

— inversement, la bailleresse est une société de placement immobilier qui ne justifie pas d’un besoin impérieux de résilier le bail.

Au soutien de sa demande de délai, la société BONPAIN produit des justificatifs montrant une augmentation significative de son chiffre d’affaires entre 2022 et 2023.

La société EPARGNE PIERRE fait valoir que :

— la société BONPAIN, qui a pourtant perçu des aides de l’Etat, n’a procédé à aucun règlement spontané depuis octobre 2021 ;

— le chiffre d’affaires d’une société ne permet pas de justifier de sa situation financière car les charges de la société doivent s’imputer sur ce chiffre ;

— de fait la locataire a déjà bénéficié de délais et n’a même pas repris le règlement des loyers courants ;

— elle doit faire face à ses propres charges et ne saurait supporter plus lontemps les impayés du preneur.

En l’espèce et ainsi qu’il a été vu précédemment, c’est à tort que la société EPARGNE PIERRE argue d’une absence de tout règlement depuis octobre 2021, le décompte de la société gestionnaire du compte locatif faisant apparaître un paiement à hauteur de 85.316 euros au 3 février 2022.

Cependant les deux saisies conservatoires pratiquées en 2023 n’ont porté que sur une somme de 20.000 euros.

De plus, le protocole d’accord conclu en 2021 n’a pas été respecté par la société BONPAIN. Certes, la locataire subissait encore à l’époque les effets de la crise sanitaire, mais l’arriéré dû était de l’ordre de 126.000 euros alors qu’il est bien supérieur aujourd’hui (plus de 400.000 euros si on intègre les sommes dues pour la période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire). A cet égard, force est de plus de constater, comme le souligne la bailleresse, que la société BONPAIN n’a pas repris le paiement des loyers courants et ce en dépit de l’amélioration alléguée de sa situation financière.

Dans ces conditions, les justificatifs de la société BONPAIN montrant que son chiffre d’affaires est passé de 744.119,34 euros à 924.411,24 euros, apparaîssent insuffisants à démontrer sa capacité à respecter un nouvel échéancier de paiement.

Ces éléments ne justifient donc pas de faire application de l’article 1343-5 du code civil en accordant à la société BONPAIN rétroactivement un délai pour l’apurement de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, la société BONPAIN sera déboutée de sa demande de délai de paiement et il sera fait droit à la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En parallèle, l’article 1231-5 du code civil dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le bail étant résilié depuis le 8 avril 2022, 24h, ce n’est plus un loyer qui est dû à compter du 9 avril 2022 mais une indemnité d’occupation réparant le préjudice résultant, pour le bailleur, de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

La société EPARGNE PIERRE fait valoir qu’il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à une somme supérieure de 50% du montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif.

Cet argument n’apparaît pas pertinent dans la mesure où l’expulsion ordonnée pourra le cas échéant être réalisée avec le concours de la force publique.

Dès lors, la société BONPAIN sera condamnée, à compter du 9 avril 2022 et jusqu’à la libération des locaux marquée par la restitution des clés, à payer à la société EPARGNE PIERRE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer indexé tel que résultant du bail échu, provisions sur charges incluses, étant rappelé que cette indemnité, eu égard à sa nature, n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la société BONPAIN sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la société EPARGNE PIERRE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Rejette la demande de sursis à statuer de la société BONPAIN ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 avril 2022, 24H ;

Constate, à cette date, la résiliation de plein droit du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (78) ;

Condamne la société BONPAIN à payer à la société EPARGNE PIERRE la somme de 109.388,21 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité contractuelle dus au 8 avril 2022 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022, date de l’assignation ;

Dit que la société BONPAIN devra libérer les locaux des lieux précités dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et, faute de l’avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelle qu’en ce cas, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société BONPAIN à payer à la société EPARGNE PIERRE une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 9 avril 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la société BONPAIN à payer à la société EPARGNE PIERRE la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société BONPAIN au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer du 8 mars 2022 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY