TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 28 MAI 2026

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N° RG 25/00025 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4YA

Code NAC : 78A

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3] à [Localité 3].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR

Représenté par Maître Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695.

DÉBATS

À l’audience du 10 avril 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [D] [T] était propriétaire d’un appartement, lot n°32, et d’une cave, lot n°137, au sein de la copropriété « [Adresse 4] », situés [Adresse 5] à [Localité 1].

Dans le cadre de du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 6] à [Localité 4], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [D] [T] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [D] [T].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 3 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 6 mai 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 mai 2025 en présence de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle seuls le conseil de l’EPFIF et le commissaire du gouvernement se sont présentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

Au regard des notes en délibérés autorisées par le magistrat et reçues les 6 et 10 novembre 2025 au greffe, une réouverture des débats a été ordonnée. La réouverture des débats a été signifiée à Monsieur [D] [T] par acte du 26 novembre 2025 déposé à étude. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2025, renvoyée à l’audience du 30 janvier 2026 puis à l’audience du 10 avril 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues.

Selon son mémoire récapitulatif et en duplique n°2 réceptionné au greffe le 3 avril 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

En cas de demande à bénéficier du droit au logement, fixer l’indemnisation due à la somme de 87.394 euros soit : 78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi,En cas de renonciation à bénéficier du droit au logement, fixer l’indemnisation due à la somme de 102.640 euros soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,Rejeter les prétentions de Monsieur [D] [T] et du commissaire du gouvernement.

Selon ses conclusions 2 réceptionnées au greffe le 10 avril 2026, Monsieur [D] [T] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité à 111.306,72 euros au titre de l’indemnité principale, 12.130,67 euros au titre de l’indemnité de remploi et 15.480 euros eu titre de l’indemnité pour perte de loyers, Condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 2.525,76 euros au titre des charges de copropriété, Laisser les dépens à la charge de l’expropriant, Condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 3.500 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

À la somme de 102.640 euros en cas de renonciation au bénéfice du relogement, soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale, et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,À la somme de 87.394 euros en cas d’acceptation au bénéfice du relogement, soit : 78.540 euros au titre de l’indemnité principale, et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 5] [Localité 6], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020, date à laquelle le PLUi est entré en vigueur. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 5] [Localité 6] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

Le bien comprend un appartement, lot n°32, situé au 13e étage. Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°137.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent une indemnité alternative selon que l’exproprié renonce ou non à son droit au relogement.

L’EPFIF souligne les éléments contradictoires concernant l’occupation du bien constatée lors du transport et tel qu’il en ressort des pièces produites par Monsieur [T]. Il rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. Civ. 3e, 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. Civ. 3e, 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA [Localité 2]. 10 décembre 2024, RG n°22/05362). L’EPFIF demande donc de fixer une indemnisation alternative selon que le bien est occupé ou non.

De même, le commissaire du gouvernement ayant conclu avant le transport, propose une indemnisation alternative selon que le bien est libre ou occupé.

Monsieur [T] indique que vu la faible consommation d’électricité, il y a lieu de conclure que le logement est libre de tout locataire ou occupant.

Au regard de ces éléments contradictoires, d’une impossibilité d’entrer dans les lieux lors du transport pour constater l’état du bien, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 4] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 6] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

Nous nous présentons à l’appartement n° 32 où personne ne nous répond après avoir sonné deux fois.

Maître [F] indique que l’AR a été signé.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du lot logement n°26, occupé, état bon,

Surface du bien : 83,29 m²

Prix de vente : 78.525 €

Prix au m² : 942,79 €

2- Cession du 7 février 2023 du lot logement n°15, libre, état bon,

Surface du bien : 84,22 m²

Prix de vente : 91.210 €

Prix au m² : 1.083 €

3- Cession du 27 décembre 2023 du lot logement n°8, libre, état bon,

Surface du bien : 83,95 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.148 €

4- Cession du 18 mars 2025 du lot logement n°24, libre, état bon,

Surface du bien : 83,55 m²

Prix de vente : 106.506,94 €

Prix au m² : 1.148 €

5- Cession du 27 mai 2025 du lot logement n°3, libre, état bon,

Surface du bien : 84,20 m²

Prix de vente : 107.075,20 €

Prix au m² : 1.148 €

L’EPFIF souligne que tous les termes de comparaison proposés comprennent un parking, à la différence du bien de Monsieur [T]. L’EPFIF retient un état d’entretien « bon » et un montant de 935 €/m2 en valeur occupée et 1.100 euros/m2 en valeur libre.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que le commissaire du gouvernement prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés et démontrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il s’oppose à la prise en compte des termes de comparaison issus d’autres copropriétés que celle de la Tour Jupiter, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise et de typologies différentes.

S’agissant des termes de comparaison proposés par Monsieur [T], l’EPFIF souligne que les références de cessions évoquées ne contiennent pas les références de publication. Concernant le terme n°11 de l’exproprié, l’EPFIF indique que Monsieur [T] commet une erreur en intégrant l’indemnité de remploi et l’indemnité pour un lot de parking, dès lors, une indemnité de 95.915,40 euros doit être retenue, soit un prix unitaire de 1.148 €/m2.

Sur la valeur proposée par Monsieur [T]

Monsieur [T] expose qu’il ne peut être pénalisé par l’absence de visite judiciaire de son bien. Il indique que son logement est en bon état, qu’il a effectué de nombreux travaux pour un montant de 20.000 euros dont le remplacement des fenêtres en double vitrage dont le coût s’élève à 5.978,6 euros.

Monsieur [T] présente les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 5 juin 2020 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 82 m²

Prix au m² : 1.036,59 €

2- Cession du 21 septembre 2020 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 80 m²

Prix au m² : 634,15 €

3- Cession du 1er octobre 2020 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 80 m²

Prix au m² : 762,20 €

4- Cession du 1er juillet 2020 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 80 m²

Prix au m² : 792,68 €

5- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 1.083,33 €

6- Cession du 13 février 2024 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 1.000 €

7- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix au m² : 1.150 €

8- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 86 m²

Prix au m² : 1.157,57 €

9- Cession du 4 février 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 964,42 €

10- Cession du 13 mars 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Prix au m² : 967,03 €

11- Cession du 18 mars 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 1.325,08 €

12- Cession du 27 mai 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Prix au m² : 1.277,71 €

13- Cession du 18 septembre 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 908,05 €

14- Cession du 6 novembre 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 999,70 €

15- Cession du 29 novembre 2025 d’un bien situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix au m² : 694,74 €

Monsieur [T] souligne que le relevé des transactions immobilières des services de la publicité foncière indique que le prix au m2 pour son bien est de 1.322,32 euros. Il expose que les biens similaires dans le même quartier en superficie atteignent un prix au m2 de 2.125 euros.

Monsieur [T] retient une valeur de 1.325,08 euros correspondant au terme n°11.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du Val Fourré, dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 9]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 10]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 10]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 10]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 6]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 5] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, la SCI JUPITER et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

Pour l’EPFIF : 1.100 €/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée,Pour Monsieur [D] [T] : 1.325,08 euros/m2D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 €/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du Val Fourré que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 11] et [Adresse 12] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter, [Adresse 5] à [Localité 4] et d’écarter les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement et les termes n°1 à n°4 de Monsieur [T].

En l’espèce, s’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents même s’il est à noter que le terme ancien de l’EPFIF correspond à son seul terme en valeur occupée. Par ailleurs, Monsieur [T] ne sollicite qu’une indemnisation en valeur libre, et il sera considéré que les termes qu’il exprime sont en valeur libre. S’agissant de son terme n°11, sa valeur doit être rapportée à 1.148 €/m².

En valeur libre

Concernant les biens libres et situés au sein de la Tour Jupiter, les termes n°2 à n°5 de l’expropriant, les termes n°5 à 15 de l’exproprié, ainsi que les termes n°10, 11, 14 à 19 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(1.083 + 1.148 + 1.148 + 1.148 + 1.083,33 + 1.000 + 1.150 + 1.157,57 + 964,42 + 967,03 + 1.148 + 1.277,71 + 908,05 + 999,70 + 694,74 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) /23 = 24.034,65 /23 = 1.044,98 €/m².

S’agissant des seuls biens de 80 m2, la surface des termes n°10 et n°12 de l’exproprié n’est pas précisée et ces termes sont écartés, la moyenne parmi ces termes est de :

(1.083 + 1.148 + 1.148 + 1.148 + 1.083,33 + 1.000 + 1.150 + 1.157,57 + 964,42 + 1.148 + 908,05 + 999,70 + 694,74 + 1.147,32 + 1.022,55 + 1.029,26) /16 = 16.831,94 /16 = 1.052 €/m².

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent pour une valeur de 1.100 €/m2, soit une valeur supérieure à celle calculée. Le juge étant tenu par les demandes des parties, la valeur de 1.100 €/m2 sera retenue, soit 1.100 x 84 = 92.400 €.

En valeur occupé

Concernant les biens en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, le terme n°1 de l’expropriant et les termes n°6 à 9 et n°12 et 13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(942,79 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /7 = 6.950,9 /7 = 993 €/m².

Concernant les seuls biens d’une surface d’environ 80 m2, le terme n°1 de l’expropriant et les termes n°6, 8, 12 et 13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(942,79 + 918,65 + 918,29+ 1.083,33 + 1.000) /5 = 4.863,06 /5 = 972,61 €/m².

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent pour une valeur de 935 €/m2, soit une valeur supérieure à celle calculée. Le juge étant tenu par les demandes des parties, la valeur de 935 €/m2 sera retenue, soit 935 x 84 = 78.540 €.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 7.740 euros soit un total de 10.240 euros.

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.354 euros soit un total de 8.854 euros.

C. Sur l’indemnité pour perte de loyers

Monsieur [D] [T] rappelle que la jurisprudence retient que lorsque le bien sous emprise est affecté à la location, le propriétaire exproprié bénéficie d’une indemnité au titre de la perte de loyers qu’il subit correspondant à un an de loyers (Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2009, n°07-21.956, Cass. 3e Civ. 19 novembre 2008, n°07-18.615, Cass. Civ. 3e, 7 avril 2015, n°13-27.547). Monsieur [T] indique qu’il a été contraint de résilier le contrat de bail d’habitation en prévision de l’expropriation.

L’EPFIF souligne qu’alors que Monsieur [D] [T] indique que son bien est libre, il sollicite une indemnité pour perte de loyers. Il expose que le défendeur n’apporte aucune preuve d’une volonté de sa part de faire l’acquisition d’un nouveau bien et ne fait état d’aucune démarche en ce sens.

Monsieur [T] ne peut solliciter d’indemnité pour perte de loyers alors qu’il déclare le bien libre. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

D. Sur l’indemnité des charges de copropriété

Monsieur [D] [T] sollicite que soit intégré les charges de copropriété dues, suite à la libération du logement des locataires, à hauteur de 2.525,76 euros.

L’EPFIF rappelle que l’obligation aux charges de copropriété ne présente aucun lien avec l’état d’occupation ou non du logement et que Monsieur [T] indique avoir précipité le départ de son occupant.

L’acquéreur d’un bien ne s’engage pas par cet acte à payer les arriérées de charges de copropriétaires de l’ancien propriétaire. Ainsi, la demande de Monsieur [T] est sans fondement et sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur [D] [T] a constitué avocat tardivement, après une réouverture des débats motivée par d’autres raisons. Il se verra allouer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [D] [T] en contrepartie d’un appartement, lot n°32, et d’une cave, lot n°137, au sein de la copropriété « [Adresse 4] », situés [Adresse 5] à [Localité 1] :

Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 102.640 euros, décomposée comme suit : 92.400 euros en valeur libre, au titre de l’indemnité principale,10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi ;Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 87.394 euros, décomposée comme suit : 78.540 euros en valeur occupée, au titre de l’indemnité principale,8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur Monsieur [D] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 2], le 28 Mai 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU