MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00208 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DQL2

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. GOBBA IMMOBILIER C/ S.A.S.U. ZOYA WORLD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e ROMULUS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. GOBBA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 603 680 182, dont le siège social est sis 5 Chemin de l’Octroi – 38200 VIENNE

représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ZOYA WORLD, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 899 891 402, dont le siège social est sis 146 Rue Elsa Triolet ZI Meunière 1 – 38260 LA CÔTE SAINT ANDRÉ

non comparante

Débats tenus à l’audience du 20 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Décembre 2025, délibéré prorogé au 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 août 2022, la société GOBBA IMMOBILIER a consenti à la société ZOYA WORLD une convention d’occupation précaire sur des locaux situés 19/21 Avenue Marcellin Berthelot à Vienne (38200), moyennant un loyer annuel hors taxes de 15 000 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

La convention a été conclue pour une durée de 12 mois, commençant à courir le 1er septembre 2022 pour se terminer le 31 août 2023.

Au terme fixé, la société preneuse s’est maintenue dans les lieux en accord avec la bailleresse.

Le 3 novembre 2022, un avenant au bail a été régularisé entre les parties, augmentant la surface des locaux loués en contrepartie d’un loyer annuel hors taxes de 16 408 euros, outres les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, à la société ZOYA WORLD, pour une somme de 51 230,04 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 avril 2025.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la société GOBBA IMMOBILIER a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2025, la société ZOYA WORLD devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et L145-5-1 du Code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ZOYA WORLD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, retard à

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 96 705,57 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 5 septembre 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 20 novembre 2025, la société GOBBA IMMOBILIER a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle expose que la société ZOYA WORLD est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la société ZOYA WORLD n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 novembre 2025, délibéré prorogé au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Au cas présent, les parties ont expressément convenu de déroger au statut des baux commerciaux.

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

L’article 1225 du même code énonce que “la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire”.

La convention d’occupation précaire stipule une clause résolutoire qui prévoit, notamment, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure restée sans effet, et contenant la déclaration par la bailleresse de son intention de se prévaloir de cette clause, le bail sera résilié de plein droit.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 51 230,04 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 avril 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la société GOBBA IMMOBILIER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ZOYA WORLD et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ZOYA WORLD, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société GOBBA IMMOBILIER produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 102 837,32 euros au 20 novembre 2025.

Cependant, la demanderesse a inclus dans son décompte des frais “Major.clause penale impaye ns”, de commandement de payer et d’assignation à hauteur de 842,08 euros, qui seront écartés, car non justifiés par la bailleresse ou entrant dans le cadre des dépens.

Ainsi, l’obligation de la société ZOYA WORLD au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 20 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 101 995,24 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du Code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société ZOYA WORLD, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, d’assignation et de greffe.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ZOYA WORLD ne permet d’écarter la demande de la société GOBBA IMMOBILIER formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention d’occupation précaire liant les parties à la date du 11 mai 2025 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ZOYA WORLD et de tout occupant de son chef des lieux situés 19/21 Avenue Marcellin Berthelot à Vienne (38200), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société ZOYA WORLD à payer à la société GOBBA IMMOBILIER une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 11 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société ZOYA WORLD à payer à la société GOBBA IMMOBILIER la somme de cent un mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros et vingt-quatre centimes (101 995,24 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société ZOYA WORLD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société ZOYA WORLD à payer à la société GOBBA IMMOBILIER la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 18 décembre 2025,

La Greffière La Présidente