Détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20 - BOFiP)

Détermination de la plus-value imposable

Date de mise à jour :	Publié le 18 juillet 2023
Référence :	BOI-RFPI-PVI-20-20

Version12 septembre 2012

Version19 novembre 2012

Version2 août 2013

Version9 août 2013

Version9 janvier 2014

Version10 septembre 2014

Version10 avril 2015

Version24 août 2018

Version18 juillet 2023

Table des matières

I. Prise en compte de la durée de détention
II. Absence de prise en compte des moins-values
- A. Principe
- B. Exceptions
  - 1. Vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives
    - a. Cessions concernées
      - 1° Vente d'un immeuble acquis par fractions successives
      - 2° Vente constatée par le même acte et entre les mêmes parties
    - b. Modalités d'imputation
  - 2. Imposition consécutive à la fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
    - a. Principe
    - b. Dérogation
III. Abattement exceptionnel, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis

Texte Intégral

Actualité liée : 18/07/2023 : RFPI - Abattement exceptionnel applicable, sous conditions, aux plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis ou de droits s'y rapportant situés dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou d'une opération de revitalisation de territoires (ORT) (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 38)

La plus-value nette imposable est déterminée :

après prise en compte d'un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute ;
sous réserve d'exceptions, sans prise en compte des moins-values ;
après application le cas échéant d'un abattement exceptionnel, sous conditions tenant, notamment, à la date de la cession, à la zone géographique où sont situés les biens cédés et aux engagements du cessionnaire.

I. Prise en compte de la durée de détention

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième en application du I de l'article 150 VC du code général des impôts (CGI).

A. Computation du délai

Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

B. Date de cession

La date qui constitue le terme du délai de détention est également celle du fait générateur de l'imposition. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-10.

C. Date d'acquisition

La date d'acquisition constitue le point de départ du délai de détention.

Point de départ du délai de détention selon la nature de l'acquisition
Nature de l'acquisition	Point de départ du délai de détention
Acquisition à titre onéreux	Date de l'acte qui constate l'opération d'achat. La date de l'enregistrement ou celle de la formalité fusionnée n'a pas à être retenue
Acquisition sous condition suspensive	Date de la réalisation de la condition sans qu'il y ait lieu de tenir compte, comme en droit civil, de l'effet rétroactif qui lui est attaché
Acquisition par fractions successives	Date de chacune des acquisitions
Démembrement de propriété	Cession d'un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété : date d'acquisition du bien en pleine propriété (date de l'acte ou date d'ouverture de la succession) ; Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle.
Bien acquis à la suite d'une opération de remembrement	Date d'acquisition du terrain apporté à l'association (remembrement urbain) ou remis à l'échange (remembrement rural) dès lors que les opérations de remembrement ou d'échange présentent un caractère intercalaire
Rétrocession d'un immeuble exproprié	Principe : date de rétrocession de l’immeuble exproprié ; Mesure de tempérament : date de l'acquisition faite à l'origine par le cédant à la condition que l'acte authentique de rétrocession intervienne avant le versement de l'indemnité d'expropriation
Rétrocession d'un immeuble préempté	Date d’acquisition résultant du droit de rétrocession de l’immeuble préempté
Immeuble acquis en l'état futur d'achèvement	Date de conclusion du contrat
Immeuble reçu en échange	Date de l'acte constatant l'échange sauf si cet acte comporte une condition suspensive
Immeuble(s) à construire reçu(s) en dation	Date à laquelle le contrat de vente du terrain contre remise d'immeuble(s) à construire a été conclu. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-7 § 160 du BOI-RFPI-PVI-20-10-10.
Acquisition à titre gratuit	Pour les mutations par décès : date d'ouverture de la succession ; Pour les mutations entre vifs : date de l'acte.
Immeubles construits par le cédant	Fraction de la plus-value afférente au terrain : date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction ; Fraction de la plus-value afférente à la construction : date du début d’exécution des travaux de construction. La preuve du début d'exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie. Toutefois, lorsque cette déclaration n'a pas été déposée, la preuve peut résulter soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement, s'ils sont suffisamment probants, soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu'ils comportent l'indication des acomptes à payer (montants et dates) par rapport à l'état d'avancement des travaux et qu'ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués.
Immeubles bâtis acquis par accession à l'issue d'un bail à construction ou d'un bail ordinaire (construction sur sol d'autrui)	Fraction de la plus-value afférente au terrain : date effective d’acquisition par le bailleur ; Fraction de la plus-value afférente à la construction réalisée dans le cadre d'un bail à construction ou d'un bail ordinaire : date d’expiration du bail, initial ou prorogé, ou de sa résiliation anticipée quand bien même l’accession se réaliserait au fur et à mesure de la construction ou de l’incorporation au sol des constructions.
Transfert dans l'avoir de la communauté universelle d'un immeuble acquis par l'un des deux époux précédemment mariés sous le régime de la séparation de biens ou acquis avant le mariage	Date de l'acquisition par l’époux apporteur
Attribution d'un bien propre de l'ex-époux débiteur en paiement d'une prestation compensatoire en capital versée en exécution d'une décision de justice	Date de l'attribution de ce bien au cédant. Par ailleurs, il est précisé que la valeur de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession du bien par l'ex-époux attributaire est déterminée en retenant la valeur du bien au jour de l'attribution (RM Moyne-Bressand n° 83591, JO AN du 29 août 2006, p. 9083 (I § 20 du BOI-RFPI-PVI-10-30).
Décès d'un conjoint. Clause d'attribution intégrale de la communauté	Date d'acquisition du bien par les époux communs en biens
Partage	Plus-value de partage : date d'acquisition du bien, c'est-à-dire de la date d'entrée dans l'indivision (date du décès pour les indivisions successorales, date de l'acte notarié en cas de donation ou d'acquisition du bien ou date de publication de la clôture de la liquidation en cas de dissolution de société) ; Cession ultérieure d'un bien par l'attributaire à la suite d'un partage ayant donné lieu à l'imposition de la plus-value de partage : si l'attributaire n'était pas membre de l'indivision initiale, la date d'acquisition est la date de l'acte de partage ; si l'attributaire était membre de l'indivision initiale, les dates d'acquisition à retenir pour la fraction de la plus-value correspondant à la part détenue depuis l'origine dans l'indivision et pour celle correspondant à la part acquise lors du partage sont respectivement la date d'entrée du bien en indivision et la date de l'acte de partage ; Cession ultérieure d'un bien acquis lors d'un partage n'ayant pas donné lieu à l'imposition de la plus-value : la date d'acquisition à retenir pour la détermination de l'abattement est la date d'entrée en indivision. Il en est notamment ainsi en cas de cession par l'attributaire d'un bien acquis pour partie dans le cadre d'une donation-partage faisant suite à une acquisition indivise par voie de succession. Dans cette situation, la date à retenir pour la détermination de l'abattement pour durée de détention est la date du décès. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10.
Licitation	Au profit d'un tiers étranger à l'indivision : date de la licitation quelle que soit l'origine de l'indivision (successorale, de communauté conjugale ou autre) ; Au profit de l'un des coindivisaires, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), ses descendants, ascendants ou ayant droit à titre universel : il convient de procéder à la même distinction que pour les partages suivant que la licitation ait donné lieu ou pas à l'exonération de la plus-value de partage.
Immeuble donné en avance d'hoirie	Pour plus de précisions, il convient de se reporter au III-E § 430 à 470 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10.
Biens ayant figuré à l'actif d'une entreprise (biens dits « migrants »)	Le bien cédé a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif : l'abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date d'acquisition et jusqu'à la date d'inscription au bilan ; Le bien cédé a été, immédiatement après l'achat, inscrit à l'actif de l'entreprise puis a été repris dans le patrimoine privé du contribuable : l'abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date du retrait et jusqu'à la date de cession ; Le bien cédé a successivement fait partie du patrimoine privé, puis été inscrit à l'actif de l'entreprise puis repris dans le patrimoine privé : pour le calcul de l'abattement pour durée de détention, les deux plus-values privées sont à considérer ensemble ; la période au titre de laquelle la plus-value est professionnelle n'est pas prise en compte.
Bien immobilier recueilli en vertu d'une clause de tontine	Le bénéficiaire de la clause de tontine est réputé propriétaire de la totalité de l’immeuble depuis la date d’acquisition effectuée en commun : la plus-value qu’il réalise ultérieurement à l’occasion de la cession de cet immeuble doit être déterminée à partir du prix d’acquisition payé par les acquéreurs en commun. La date de cette acquisition constitue le point de départ de l’abattement pour durée de détention.
Réintégration d'une donation antérieure dans le cadre d'une donation-partage	La réintégration est effectuée par un rapport en nature de la donation antérieure : si le bien fait l'objet d'une réattribution au donataire initial, dans le cadre de la donation-partage, la date d'acquisition est celle de la donation antérieure ; si le bien ne retombe pas dans le patrimoine du donataire initial, la date d'acquisition est celle de la donation-partage ; La réintégration est effectuée par un rapport en moins prenant : la date d'acquisition est celle de la donation initiale.
Usucapion ou prescription acquisitive	Comme en matière de droit civil (code civil [C. civ.], art. 2258 et suivants), la date d'acquisition correspond à la date de début de possession du bien usucapé.

D. Détermination de l'abattement pour durée de détention

Pour les cessions réalisées depuis le 1^er septembre 2014 et quelle que soit la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s'y rapportant ou autres biens et droits immobiliers), le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

1. S'agissant de l'impôt sur le revenu

Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

2. S'agissant des prélèvements sociaux

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.

II. Absence de prise en compte des moins-values

(80)

A. Principe

La moins-value brute réalisée sur les biens immobiliers ou droits relatifs à ces biens n'est pas prise en compte (CGI, art. 150 VD, I). Le principe de la non-imputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières a une portée générale. Est notamment sans influence la circonstance :

que les plus et moins-values soient réalisées la même année ;
qu'il s'agisse de la vente par éléments distincts d'une propriété qui a fait l'objet d'une acquisition unique.

Dans une telle situation, et, notamment, en cas de cession par appartement d'un immeuble collectif, les moins-values résultant de la cession de certains appartements ne peuvent être imputées sur les plus-values réalisées à l'occasion de la vente d'autres fractions du même bien.

B. Exceptions

(100)

1. Vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives

110

En cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte, soumis à publication ou à enregistrement, et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes s'imputent sur la ou les plus-values brutes, selon les modalités exposées au II-B-1-b § 140 à 160 (CGI, art. 150 VD, II).

a. Cessions concernées

1° Vente d'un immeuble acquis par fractions successives

120

Il s'agit notamment de la vente en bloc :

d'un immeuble acquis par parts indivises successives ;
d'un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits ;
d'un immeuble provenant de la fusion de deux unités d'habitation acquises à des dates différentes.

Il importe peu que l'immeuble ou la fraction d'immeuble ait été acquis à titre onéreux ou gratuit.

2° Vente constatée par le même acte et entre les mêmes parties

130

La vente en bloc doit être constatée par le même acte soumis à publication ou à enregistrement et entre les mêmes parties.

b. Modalités d'imputation

1° Détermination distincte pour chacune des fractions

140

En cas de cession d'un bien immobilier acquis par fractions successives, il convient de déterminer de manière distincte la plus-value brute ou la moins-value brute afférente à chacune de ces fractions, selon les règles qui lui sont propres.

Les dépenses de travaux qu'il n'est pas possible de rattacher aux différentes parties du local acquises à des dates distinctes peuvent, à titre de règle pratique, être ventilées au prorata des millièmes de copropriété qui leur sont affectés ou, à défaut, au prorata de la surface des lots.

2° Réduction des moins-values de l'abattement applicable

150

Par dérogation au principe rappelé de non-imputation des moins-values, le II de l'article 150 VD du CGI prévoit, en cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, que les moins-values brutes, réduites de l'abattement pour durée de détention, s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées de l’abattement pour durée de détention.

Ainsi, les moins-values brutes imputables sur la ou les plus-values immobilières doivent être réduites, pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, de l’abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu au I de l'article 150 VC du CGI.

3° Imputation

160

La ou les moins-values brutes, réduites de l'abattement pour durée de détention, s'impute sur la ou les plus-values réalisées sur les autres fractions du bien immobilier.

Lorsque le résultat est négatif, la moins-value constatée n'est pas prise en compte.

Lorsque le résultat est positif, ce dernier montant est imposé tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.

2. Imposition consécutive à la fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

a. Principe

170

Dans le cas d'une fusion-absorption, les opérations de fusion ont pour conséquence la transmission par la société absorbée de son patrimoine à une société existante, dite absorbante. Dans le cas d'une fusion pure et simple, les sociétés qui fusionnent transmettent leur patrimoine à une société nouvelle qu'elles constituent. Il s'opère ainsi, pour la société absorbée ou fusionnant, une cession à titre onéreux qui est susceptible de dégager une plus-value sur élément d'actif, imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits.

Pour chacun des immeubles faisant l'objet du transfert de patrimoines, la fusion peut avoir pour conséquence la constatation d'une plus ou moins-value.

b. Dérogation

180

Il est admis qu'une compensation puisse être opérée entre les plus-values et les moins-values réalisées sur les immeubles figurant à l'actif de la société absorbée pour la détermination des plus-values nettes imposables au nom des associés personnes physiques.

Cette mesure de tempérament s'applique aux plus-values réalisées par les personnes qui relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers. Elle concerne uniquement les personnes physiques et les sociétés de personnes qui détiennent des parts de SCPI dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Le bénéfice de cette mesure est subordonné à la condition que la ou les moins-values brutes soient réduites d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu au I de l'article 150 VC du CGI.

Après cette compensation, il peut être constaté :

un résultat négatif, qui ne peut faire l'objet d'aucune imputation ;
un résultat positif, imposable au nom de l'associé.

III. Abattement exceptionnel, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis

190

L’article 38 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 instaure un abattement exceptionnel codifié à l'article 150 VE du CGI applicable, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s'y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des grandes opérations d'urbanisme (GOU) ou d'opérations de revitalisation des territoires (ORT) sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2025.

Remarque : Conformément aux dispositions du II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, un abattement exceptionnel s'est appliqué, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits s'y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel a donc pu s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Pour plus de précisions sur les conditions d'application de cet abattement exceptionnel, il convient de se reporter à la version précédente du présent document, disponible dans l’onglet « Versions publiées ».

A. Champ d'application

1. Nature des biens concernés

200

L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s'y rapportant. Au sens de cette disposition, un bien immobilier bâti s’entend :

soit de celui dont la construction se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf (I-B § 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) ;
soit de celui dont l'état des constructions le rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.), nonobstant le fait qu'il soit assimilé à un terrain à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI (I-B § 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).

Remarque : Les droits relatifs à ces biens immobiliers bâtis, tels que, par exemple, l'usufruit ou la nue-propriété, sont susceptibles de bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 %.

Pour plus de précisions sur les droits réels immobiliers, il convient de se reporter au II § 10 du BOI-RFPI-PVI-10-20.

2. Localisation des biens concernés

210

Le bénéfice de l'abattement est réservé aux cessions d’immeubles bâtis situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre :

des GOU tel que fixé par l’acte mentionné au second alinéa de l’article L. 312-4 du code de l’urbanisme (C. urb.), à savoir la délibération de la collectivité territoriale ou de l'établissement public cocontractant mentionné à l'article L. 312-3 du C. urb., décidant de la qualification de GOU, après avis conforme des communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l'opération, et accord du représentant de l'État dans le ou les départements concernés ;
ou des ORT tel que délimité par les conventions mentionnées au II de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), à savoir les conventions prises entre l'État, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres, ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé susceptible d'apporter un soutien ou de prendre part à la réalisation des opérations prévues par la convention, et qui définissent le projet urbain, économique et social de revitalisation de territoire concerné, favorisant la mixité sociale, le développement durable, la valorisation du patrimoine et l'innovation.

Le contribuable cédant un bien immobilier bâti situé entièrement en dehors du périmètre fixé pour une GOU ou une ORT n'est donc pas éligible au bénéfice de l'abattement exceptionnel.

215

Cette condition s'apprécie à la date de la réalisation de la cession (III-B-1-b § 270), étant précisé que tant la délibération décidant de la qualification de GOU que la convention encadrant les ORT fixent, au-delà de leur périmètre et secteur d'intervention, la durée de l'opération.

3. Cessions concernées

220

L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique aux plus-values résultant de cessions de biens immobiliers bâtis réalisées dans les conditions prévues :

à l'article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI ;
à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

230

En revanche, l'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux plus-values résultant de cessions :

de biens ou droits mentionnés à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI et à l'article 150 UD du CGI ;
de biens ou droits mentionnés aux b à h du 3 du I de l’article 244 bis A du CGI.

240

De même, l'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou un descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ;
d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou un descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

B. Conditions d'application

1. Période d'application

a. Condition tenant à l'engagement par une promesse de vente ayant acquis date certaine

250

L'application de l'abattement exceptionnel aux cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2021 est conditionnée à l'engagement de la cession par une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023.

260

Par promesse de vente, il convient d'entendre, d'une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l'article 1589-2 du C. civ., d'autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

Ainsi, la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, acquiert date certaine :

lorsque qu'elle a été passée en la forme authentique ;
ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l'article 1377 du C. civ..

À cet égard, et conformément aux dispositions de l'article 1377 du C. civ., trois événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

l'enregistrement de l'acte ;
le décès de l'un de ses signataires, l'acte recevant une date fixe à la date du décès ;
la constatation de la substance de l'acte sous-seing privé dans un acte dressé par un officier public.

b. Condition tenant à la date de la cession

270

L'abattement exceptionnel s'applique à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit en pratique à des cessions réalisées du 1^er janvier 2021 au 31 décembre 2025.

Pour plus de précisions sur le fait générateur des plus-values immobilières, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-10.

2. Engagement du cessionnaire

280

Le bénéfice de l'abattement exceptionnel au taux de 70 % pour les cessions de biens immobiliers bâtis est subordonné à l’engagement du cessionnaire de démolir la ou les constructions existantes et de réaliser et d'achever un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition. Le taux de l'abattement exceptionnel est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage en outre à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

a. Formalisation et contenu de l'engagement

290

L'application de l'abattement exceptionnel aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis est conditionnée à un engagement du cessionnaire, formalisé par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition.

Par cette mention, le cessionnaire s'engage :

à démolir la ou les constructions existantes ;
à réaliser et à achever un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs respectant un gabarit minimal dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition ;
le cas échéant, pour que l'abattement exceptionnel s'applique au taux de 85 %, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires correspondant au moins à 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

b. Justification du respect de cet engagement

1° Réalisation et achèvement de bâtiments d'habitation collectifs

300

La réalisation d'un ou plusieurs bâtiments d’habitation s’entend de la création de logements neufs au sens des dispositions de l'article R. 111-1 du CCH à l'article R. 192-4 du CCH. Le bien doit par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions pour les immeubles à usage de logement.

Le cessionnaire doit s'engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel au sens de l'article L. 231-1 du CCH.

2° Condition de densification tenant au gabarit des bâtiments d'habitation collectifs

310

L'abattement exceptionnel ne s’appliquant que sous condition de densification, les locaux destinés à l'habitation doivent représenter un gabarit (ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction) au moins égal à 75 % du gabarit maximal tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.

Le terme de « gabarit », à l'instar par exemple de la hauteur ou de l'emprise au sol, n'est pas défini par le code de l'urbanisme. Le soin de définir précisément ces notions est laissé aux auteurs du plan local d'urbanisme, qui peuvent ainsi ajuster plus finement la règle à leur contexte et à leur projet. Lorsque le règlement du PLU définit la notion de gabarit, c'est donc cette définition qui s'impose (RM Fromantin n° 42525, JO AN du 10 mars 2015, p. 1803).

Pour apprécier le respect de cette condition de gabarit maximal des locaux d'habitation à réaliser, il convient de déterminer la densité maximale autorisée sur le terrain, après démolition des constructions existantes, par référence aux articles du règlement du PLU ou du document d'urbanisme en tenant lieu (elle résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d'emprise au sol) et des servitudes affectant le terrain.

Aussi, dans la limite de 25 % du gabarit maximal autorisé, le bâtiment collectif pourra être destiné à un usage autre que de l'habitation comme, par exemple, être affecté à des locaux commerciaux ou des locaux professionnels.

320

À cet égard, il est précisé que, lorsque l'autorité compétente délivre un permis de construire qui déroge aux règles de gabarit et de densité telles que définies par le document d'urbanisme de la zone d'implantation, dans les conditions prévues au 1° de l'article L. 152-6 du C. urb., en vue d'autoriser la construction de bâtiments principalement destinés à l'habitation, l'appréciation du seuil de 75 % du gabarit maximal autorisé est effectuée au regard du gabarit maximal dérogatoire autorisé par cette même autorité.

330

En outre, lorsque le promoteur procède à l'acquisition de plusieurs parcelles bâties appartenant à des propriétaires distincts afin de réaliser un même programme immobilier pour lequel il a obtenu un permis de construire permettant d'édifier un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs répondant aux conditions posées par l'article 150 VE du CGI, il est admis que le bénéfice de l'abattement exceptionnel s'applique à la plus-value immobilière dégagée par chacun des propriétaires ayant cédé sa parcelle, dès lors que le cessionnaire a pris, dans chaque acte d'acquisition, l'engagement mentionné au III-B-2-a § 290.

340

La justification du respect de la condition tenant à la construction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du PLU ou d'un document y tenant lieu est apportée, à la demande de l'administration, au moyen d‘une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul. Cette attestation doit être accompagnée de la demande de permis de construire ou d’aménager ainsi que de l'arrêté municipal accordant le permis de construire ou d’un certificat attestant de l’absence d'opposition du maire à la réalisation du projet.

3° Délai d'achèvement des bâtiments d'habitation collectifs

350

L’achèvement du ou des bâtiments collectifs destinés à l'habitation doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est calculé de date à date à partir de la date d’acquisition du bien immobilier bâti destiné à être démoli, ou des droits s'y rapportant.

La date d’achèvement d'un bâtiment d’habitation collectif s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. Pour plus de précisions sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60-20.

4° Démolition des constructions existantes

360

La démolition de la ou des constructions existantes s'entend d'une démolition totale du bien acquis. Elle doit pouvoir être attestée par tout moyen compatible avec la procédure écrite et, notamment, au moyen d'un permis de démolir, lorsqu'il est prévu en application de l'article R.* 421-27 du C. urb. et de l'article R.* 421-28 du C. urb., y compris lorsque le permis de construire vaut également permis de démolir en application des dispositions de l'article R.* 431-21 du C. urb..

Cependant, une démolition partielle réalisée par le cessionnaire répondra à la condition de démolition des constructions, telles que définies à l'article 150 VE du CGI, dès lors que la conservation de certains éléments du ou des bâtiments existants est imposée par la collectivité concernée en raison, notamment, de prescriptions du plan local d'urbanisme ou du classement ou de l'inscription de certains éléments du bâti au titre des monuments historiques.

Remarque : Par ailleurs, et en cas de conservation par le cessionnaire, de sa propre initiative, d'éléments du bâti préexistant, l'amende prévue en cas de non-respect de son engagement de démolition totale doit en principe être appliquée. Toutefois, lorsque cette conservation ne concerne que des éléments mineurs du bâti, il est admis qu'elle ne soit pas de nature à remettre en cause la nature des engagements pris par le cessionnaire, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait qui justifient cette conservation, pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.

En tout état de cause, et compte tenu de la condition préalable tenant à la démolition des constructions existantes, l'abattement exceptionnel ne peut s'appliquer lorsque l'engagement du cessionnaire porte uniquement sur l'agrandissement d'une construction existante ou l'édification d'une construction attenante.

Le fait qu'un permis de démolir ou de construire ait été accordé antérieurement à la date de signature de l'acte authentique constatant la vente est sans incidence sur l'application de l'abattement exceptionnel.

5° Réalisation d'au moins 50 % de logements sociaux et/ou intermédiaires pour l'application de l'abattement exceptionnel au taux de 85 %

370

Conformément aux dispositions du second alinéa du III de l’article 150 VE du CGI, le taux de l'abattement exceptionnel est porté à 85 % si le cessionnaire s'engage également, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Ainsi, le cédant peut bénéficier d'un taux majoré d'abattement exceptionnel lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser un programme immobilier contenant, au regard d'un critère de surface, au moins une moitié de logements sociaux et/ou intermédiaires.

Exemple : Un programme immobilier mixte réalisé par le cessionnaire ouvrira droit à l'abattement exceptionnel au taux de 85 % s'il se compose de 40 % de logements libres, de 25 % de logements sociaux et de 35 % de logements intermédiaires.

380

Pour l'application du taux d'abattement exceptionnel de 85 %, les logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser s'entendent de ceux définis aux 3° et 5° de l’article L. 831-1 du CCH, c'est-à-dire :

d'une part, des logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés au moyen d'aides de l’État ou de prêts régis par le chapitre III du titre II ou par le titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation. L'octroi de ces aides est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter les obligations précisées par des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation ;
et d'autre part, des logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par voie réglementaire aux logements mentionnés aux 2° et 3° de l’article L. 831-1 du CCH, dès lors qu'ils font l'objet des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.

À ce titre sont visés les logements sociaux ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement par une convention conclue entre le représentant de l’État et le bailleur.

390

Pour l'application du taux d'abattement exceptionnel de 85 %, les logements intermédiaires que le cessionnaire s'engage à réaliser s'entendent de ceux définis à l'article L. 302-16 du CCH, c'est-à-dire des logements, à l'exclusion des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 du CCH :

faisant l'objet d'une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l'État, une collectivité locale ou l'un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3° de l'article L. 302-16 du CCH ;
et destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide mentionnée au 1° de l'article L. 302-16 du CCH, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation ;
et dont le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer, n'excède pas, pendant la durée mentionnée au 2° de l'article L. 302-16 du CCH, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation.

c. Non-respect de l'engagement

400

Le non-respect de l’engagement de démolition de la ou des constructions existantes puis de réalisation et d’achèvement d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, dans le délai de quatre ans, entraîne, en principe, l’application au cessionnaire d’une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession, tel que défini par l’article 150 VA du CGI, mentionné dans l'acte.

Cette amende est également applicable, dans les mêmes conditions, en cas de non-respect de l'engagement de réaliser et d'achever des logements sociaux et/ou intermédiaires représentant au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Dans tous les cas, l’amende est due par le cessionnaire.

Remarque : En cas de non-respect des engagements pris par le cessionnaire, l'exonération reste, en tout état de cause, acquise au cédant.

410

Lorsque l'acquéreur est une société et que celle-ci vient à être absorbée, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement de démolition des constructions existantes et d'achèvement des locaux pour le délai restant à courir.

Le non-respect par la société absorbante de l'engagement de démolition des constructions existantes et d'achèvement des locaux entraîne l’application à cette société de l’amende de 10 %.

420

Il est toutefois admis que l'amende ne soit pas appliquée lorsque le cessionnaire ou la société qui l'a absorbé peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la démolition des constructions existantes, la réalisation ou l’achèvement des locaux. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.

C. Modalités d'application

1. Taux de l'abattement exceptionnel

430

L'abattement exceptionnel s'applique au taux de 70 %.

Ce taux est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage également, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Pour plus de précisions sur la nature de cet engagement, il convient de se reporter au III-B-2-b-5° § 370 à 390.

2. Assiette de l'abattement exceptionnel

440

L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l'article 150 V du CGI, à l'article 150 VA du CGI, à l'article 150 VB du CGI, à l'article 150 VC du CGI ainsi qu'à l'article 150 VD du CGI.

Il s’applique donc après prise en compte, notamment :

de l’abattement pour durée de détention, calculé dans les conditions précisées au I-D § 50 à 70 ;
de la compensation, le cas échéant, des plus et moins-values, prévue au II de l’article 150 VD du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-1 § 110 à 160 ;
de l'exonération au prorata des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à construire, prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-40-110.

450

Cet abattement est applicable pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.

Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.

Exemple : Soit un propriétaire qui signe une promesse synallagmatique de vente le 2 février 2022, et cède un bien immobilier bâti, le 18 juin 2022, pour un montant de 350 000 € à un promoteur qui s'engage à démolir le bâtiment existant puis à réaliser et à achever un programme immobilier représentant 100 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme et comportant, au regard du critère de surface, 10 % de locaux professionnels, 27 % de logements sociaux, 36 % de logements intermédiaires et 27 % de logements libres. Le propriétaire avait acquis son bien en janvier 2015 pour un montant de 150 000 €.

1/ Détermination de la plus-value brute : 350 000 - 150 000 = 200 000 €

Application de l'abattement pour durée de détention à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : 200 000 € x 12 % = 24 000 € et 200 000 € x 3,30 % = 6 600 €

Détermination de la plus-value nette imposable après application de l'abattement pour durée de détention : 200 000 € - 24 000 € = 176 000 € de base imposable à l'impôt sur le revenu et 200 000 € - 6 600 € = 193 400 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.

2/ Dès lors qu'une fraction du programme immobilier est affectée à la construction de logements sociaux, la plus-value de cession du cédant peut bénéficier d'une exonération à hauteur de 27 %, correspondant au cas présent au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le promoteur s'engage à construire par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier (CGI, art. 150 U, II-7°) : soit 176 000 x 27 % = 47 520 € de base exonérée à l'impôt sur le revenu et 193 400 x 27 % = 52 218 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.

Détermination de la plus-value nette après application de l'exonération au prorata de la surface de logements sociaux construits : 176 000 - 47 520 = 128 480 € de base imposable à l'impôt sur le revenu et 193 400 - 52 218 = 141 182 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.

3/ En outre, et dès lors que le bâtiment d'habitation collectif que le cessionnaire s'est engagé à réaliser et à achever représente plus que 75 % du gabarit maximal autorisé (au cas présent 90 % = 27 % + 36 % + 27 %), le cédant peut bénéficier a minima de l'abattement exceptionnel de 70 %.

Cependant, puisque le cessionnaire s'est également engagé à réaliser et à achever majoritairement des logements intermédiaires et sociaux, qui représentent 63 % de la surface totale du bâtiment construit (au cas présent 63 % = 27 % + 36 %), le cédant peut bénéficier de l'abattement exceptionnel majoré de 85 % au titre de cette cession.

Détermination de la fraction de plus-value exonérée en application de l'abattement exceptionnel de 85 % : 128 480 x 85 % = 109 208 € de base exonérée à l'impôt sur le revenu et 141 182 € x 85 % = 120 005 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.

4/ Détermination de la plus-value nette imposable après application de l'abattement exceptionnel majoré et calcul de la plus-value finalement due par le cédant : 128 480 - 109 208 = 19 272 € de base imposable à l'impôt sur le revenu x 19 % = 3 662 € et 141 182 - 120 005 = 21 177 € de base imposable aux prélèvements sociaux x 17,2 % = 3 642 €.

Au cas particulier, la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne trouve pas à s'appliquer.