Absence d'autorisation de l'assemblée générale
Décisions
Une toiture-terrasse, divisée en zones de jouissance, ne perdant pas, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, son caractère de partie commune, le droit de jouissance, même affecté d'une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire supporte pour l'entretien et la conservation de la toiture-terrasse, ne peut être assimilé à un droit de propriété, ni conférer à son titulaire le droit d'édifier un ouvrage sans l'autorisation de l'assemblée générale.
Viole les dispositions de l'article 117 du nouveau Code de procédure civile et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 la cour d'appel qui rejette l'exception tirée du défaut d'habilitation du syndic à exercer l'action en garantie décennale au motif que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, […] Attendu que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale ; que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;
[…] La faute du négociateur immobilier qui manquant à son obligation de conseil et de diligence n'a pas relevé l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exécution de travaux et n'a pas décelé le caractère erroné des mentions relatives à la désignation des biens, […] qu'il avait manqué à l'obligation de conseil et de diligence qui lui incombait en sa qualité de négociateur professionnel et que l'exécution de cette obligation lui aurait permis de relever l'absence d'autorisation expresse de l'assemblée générale et de déceler ainsi le caractère erroné des mentions relatives à la désignation des biens, la cour d'appel a répondu, en les écartant, […]
[…] M me X… avait fait installer dans la même pièce un second cumulus destiné à la production et à la distribution d'eau chaude séparée de son seul lot caractérisant un acte unilatéral de ce copropriétaire qui, en l'absence de modification de la convention originaire des parties, […] en l'enterrant partiellement ; Attendu qu'il s'agit en droit d'une construction sur partie commune, qui exigeait donc l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il n'en a pas été tenu, […] mais attendu qu'en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Annie X… qui se prévaut seulement de l'irrégularité de la construction en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, […]
[…] que le syndicat a renoncé à la remise en état des lieux mais que, du fait de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, […] à sa demande initiale de remise en l'état antérieur pour se contenter d'une indemnisation ; que la somme de 153.750 € qui a été payée par Monsieur et Madame DE X… en raison de la carence de Monsieur Y… à leur conseiller de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, […] que la somme de 51.956,42 € payée au titre de l'astreinte prononcée par le JEX est également imputable au manquement de Monsieur Y… à son devoir de conseil puisqu'en l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, […]
[…] — de constater l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires […] C'est à juste titre que le premier juge a considéré au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que l'action en liquidation d'astreinte ne constitue pas la mise en oeuvre d'une voie d'exécution forcée permettant au syndic d'agir sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'en l'absence d'une telle autorisation au jour où il a statué, les demandes du syndicat des copropriétaires n'étaient pas recevables.
[…] Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, […] l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, […] en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété à laquelle appartient le terrain objet des travaux déclarés, […]
[…] Attendu que pour écarter l'exception d'irrecevabilité tirée de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale et accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 10 avril 2001 a expressément demandé au syndic la continuation des poursuites « vis-à-vis de ce copropriétaire indélicat », et qu'au surplus cette autorisation était superfétatoire, puisqu'elle n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement, les voies d'exécution et les mesures conservatoires, l'acte introductif d'instance entrant incontestablement dans ces catégories ;
[…] que la SCI Claumariandre (la SCI) a confié à M me X…, architecte, une mission de rénovation de son lot de copropriété incluant notamment le remplacement d'une véranda existante ; que la démolition de la nouvelle véranda et la remise des lieux en leur état antérieur ayant été ordonnées à la demande du syndicat des copropriétaires en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires donnée préalablement à l'exécution des dits travaux, la SCI a fait assigner M me X… en responsabilité et indemnisation de son préjudice ; […] dans le cadre de son devoir de conseil, d'indiquer à son client qu'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires est nécessaire ; […]
[…] Les défendeurs se prévalent de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;le syndic invoque les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et en tout état de cause le mandat reçu par L'Assemblée Générale du 5 novembre 2002 . […] En conséquence une telle procédure qui n'est pas sans risques pour la copropriété si elle est jugée abusive ou inutile -et sans entrer dans le fond du débat telle pourrait être le cas en l'espèce – nécessitait l'autorisation de l'assemblée générale ,faute de quoi elle est irrecevable .
pendant 7 jours
Commentaires
Il n'est pas permis à un copropriétaire ou à son locataire, de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, bien que les travaux soient nécessaires à l'exercice de son activité s'il s'agit d'un professionnel ou d'un commerçant. […] l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, […]
Lire la suite…Un arrêt rendu le 23 octobre 2020 vient de confirmer cette solution en précisant qu'un permis de construire autorisant l'exécution de travaux par un copropriétaire n'est pas entaché de fraude, alors même que le pétitionnaire n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant requise par son projet. […] Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, […] l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux […] envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, […]
Lire la suite…Dans une récente décision, le Conseil d'Etat est venu préciser que, dans l'hypothèse d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété, l'absence d'autorisation de l'assemblée générale est dépourvue d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une telle demande…
Lire la suite…En vertu de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Dans un arrêt du 9 avril 2025, n°492936, le conseil d'état vient rappeler que le tribunal administratif ne peut soulever d'office le moyen de tirer l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; ce faisant, il commet une erreur de droit. […] Cependant, […]
Lire la suite…A défaut, une autorisation par l'assemblée générale des associés est nécessaire Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne le mentionnent pas clairement, cette mise à disposition doit être autorisée par l'assemblée générale des associés aux conditions prévues pour la modification des statuts. […] C'est ce que vient de décider la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 mai 2024 en prononçant la nullité du prêt à usage (à titre gratuit) que le gérant s'était consenti. […] Conséquences de l'absence d'autorisation par l'assemblée générale ou d'objet social muet Le contrat conclu est nul et le prêt à usage est censé n'avoir jamais existé. […]
Lire la suite…A défaut, une autorisation par l'assemblée générale des associés est nécessaire Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne le mentionnent pas clairement, cette mise à disposition doit être autorisée par l'assemblée générale des associés aux conditions prévues pour la modification des statuts. […] C'est ce que vient de décider la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 mai 2024 en prononçant la nullité du prêt à usage (à titre gratuit) que le gérant s'était consenti. […] Conséquences de l'absence d'autorisation par l'assemblée générale ou d'objet social muet Le contrat conclu est nul et le prêt à usage est censé n'avoir jamais existé. […]
Lire la suite…L'article 55 du décret du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose une autorisation préalable du syndic pour ester en justice. La difficulté pour les plaideurs est de déterminer la nature du moyen de défense tiré du défaut d'habilitation du syndic par l'Assemblée Générale. S'agit t'il d'une nullité de fond pour défaut de capacité d'ester en justice, ou d'une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir. […] Le juge, estimant, que l'absence d'autorisation de l'Assemblée Générale, constituait une fin de non recevoir, avait relevé d'office ce manquement après avoir invité les parties a s'en expliqué.
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
Des autorisations spéciales d'absence qui n'entrent pas en compte dans le calcul des congés annuels sont accordées, sous réserve des nécessités de service : […] 4° Aux membres des assemblées délibérantes des établissements mentionnés
Article L622-7 du Code général de la fonction publique
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- PARTIE LÉGISLATIVE
- Livre VI : TEMPS DE TRAVAIL ET CONGÉS
- Titre II : CONGÉS ANNUELS, JOURS FÉRIÉS ET AUTORISATIONS D'ABSENCE
- Chapitre II : Autorisations d'absence
Lorsque la condition à laquelle est subordonné le détachement n'est pas réalisée, l'agent hospitalier occupant des fonctions publiques électives bénéficie d'autorisations spéciales d'absence. Celles-ci n'entrent pas dans le calcul des congés annuels pour la durée totale des sessions des assemblées dont il est membre.
Article 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents
Article L225-129-6 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE II : Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre V : Des sociétés anonymes
- Section 4 : Des modifications du capital social et de l'actionnariat des salariés
- Sous-section 1 : De l'augmentation du capital
Le présent article n'est pas applicable aux sociétés contrôlées au sens de l'article L. 233-16 du présent code lorsque l'assemblée générale de la société qui les contrôle a décidé ou a autorisé, par délégation, une augmentation de capital, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 3344-1 du code du travail, dont peuvent bénéficier les salariés des sociétés contrôlées.
Article 17-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. […]
Article L225-103-1 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE II : Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre V : Des sociétés anonymes
- Section 3 : Des assemblées d'actionnaires
L'assemblée générale extraordinaire mentionnée à l'article L. 225-96, l'assemblée générale ordinaire mentionnée à l'article L. 225-98 et l'assemblée spéciale mentionnée à l'article L. 225-99 peuvent se tenir par un moyen de télécommunication permettant l'identification des actionnaires.
Article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Article R121-3 du Code du sport
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- Partie réglementaire - Décrets
- LIVRE Ier : ORGANISATION DES ACTIVITÉS PHYSIQUES ET SPORTIVES
- TITRE II : ASSOCIATIONS ET SOCIÉTÉS SPORTIVES
- Chapitre Ier : Associations sportives
contrat ou convention passé entre l'association, d'une part, et un administrateur, son conjoint ou un proche, d'autre part, est soumis pour autorisation au conseil d'administration et présenté pour information à la plus prochaine assemblée générale ; […] Les statuts comprennent, en outre, des dispositions destinées à garantir les droits de la défense en cas de procédure disciplinaire et prévoir l'absence de toute discrimination dans l'organisation et la vie de l'association.
Article 29-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
Article L225-209-2 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE II : Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre V : Des sociétés anonymes
- Section 4 : Des modifications du capital social et de l'actionnariat des salariés
- Sous-section 5 : De la souscription, de l'achat ou de la prise en gage par les sociétés de leurs propres actions
L'assemblée générale ordinaire peut autoriser le conseil d'administration ou le directoire, selon le cas, à acheter les actions de la société, pour les offrir ou les attribuer : […]
- Violation des statuts de la société
- Demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale
- Insuffisance d'informations sur la situation de l'entreprise
- Demande de dommages et intérêts pour faute de gestion
- Demande d'annulation de l'assemblée générale
- Demande de remise de documents sociaux sous astreinte
- Demande de remise des documents légaux rectifiés
- Absence de preuve des revenus distribués
- Défaut de capacité des SNC à agir
- Demande d'annulation de l'acte de liquidation litigieux
- Situation financière de la société
- Demande d'annulation de la cession de parts sociales
- Fautes de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif
- Résistance abusive de la société
- Délivrance de documents sociaux
- Demande de fixation de la créance au passif de la SA Recylex
- Irrégularité de la convocation
- Droit des sociétés
- Non-remise des documents sociaux
- Demande de communication de documents comptables sous astreinte
Il n'est pas permis à un copropriétaire ou à son locataire, de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, bien que les travaux soient nécessaires à l'exercice de son activité s'il s'agit d'un professionnel ou d'un commerçant. […] l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, […]
Lire la suite…