Indemnité due après résiliation du bail
Décisions
Sauf convention contraire, le cédant d'un bail commercial n'est pas tenu de garantir au bailleur le paiement des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire après résiliation du bail […] « que l'application de la clause résolutoire n'en reste pas moins soumise à l'appréciation du juge, l'article L. 195-41 du Code de commerce dispose que, saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil, il peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque celle-ci n'est pas constatée ou prononcée par mue décision de justice m'ont acquis l'autorité de la chose jugée ;
Encourt la cassation la cour d'appel qui écarte la demande du bailleur en paiement d'une indemnité d'occupation après résiliation du bail, tout en constatant que les clefs n'avaient été remises que plusieurs mois après la mise en demeure de restitution. […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 13 septembre 1995), que la société Gapmeca industrie qui était titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière Perman (SCI), a fait l'objet, le 8 janvier 1992, d'un jugement de mise en liquidation des biens sans poursuite d'activité ; […]
La caution, qui s'engage sans limitation de durée à payer au bailleur toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur, est tenue au paiement des indemnités d'occupation dues après la résiliation du bail. […] Attendu que pour déclarer la société Ile-de-France irrecevable en sa demande de condamnation pécuniaire en tant que formée contre MM. Ali et Rahba Y… au titre de leurs engagements de cautions solidaires donnés dans l'acte de bail relatif au local commercial et pour se borner à fixer le montant de la créance de la société à l'égard de ces derniers, la cour d'appel a retenu que, dès lors que le débiteur était en liquidation judiciaire, l'application de l'article 48 de la loi du 25 janvier 1985 commandait cette solution à l'égard des cautions ;
[…] Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Vu l'article 2052 du Code civil ; Attendu que les transactions ont, entre les parties, […] hôtel, restaurant ; que la résiliation du bail a été constatée par un jugement du 19 avril 1985 à l'encontre duquel les époux C… ont interjeté appel ; qu'un incendie, survenu le 14 juillet 1985, […] que, le 23 décembre 1985, les parties, constatant la résiliation de plein droit du bail, ont conclu une transaction, […] Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que pour limiter à la somme de 25 000 francs le montant de l'indemnité destinée à réparer le préjudice matériel subi par les époux C…, l'arrêt retient, […]
[…] alors que l'engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et que l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle clause ou que M. X… avait occupé les lieux postérieurement au bail, a violé les textes susvisés ; […] ALORS QUE : l'époux qui quitte le local concerné par le bail ne reste pas tenu par ses obligations de preneur après le terme du bail, quand bien même il se serait engagé solidairement en tant que co-preneur au moment de la conclusion du contrat ; […]
[…] ont donné à bail à M. Z…, […] avocat démissionnaire à la retraite à compter du 30 juin 2008, […] le liquidateur a informé les consorts X… de sa décision de procéder à la résiliation du bail ; […] en expulsion du débiteur et condamnation in solidum à leur payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle ; […] que le liquidateur judiciaire contestait le droit à paiement préférentiel de la créance d'indemnité d'occupation résultant du maintien dans les lieux du débiteur après la résiliation du bail par le mandataire judiciaire le 17 septembre 2009, […] tandis que le liquidateur avait fait savoir par courrier du 17 septembre 2009 adressé aux consorts X… sa décision de résilier le bail du 25 mai 1994 dont elle n'entendait pas en poursuivre le cours, […]
[…] Sur le premier moyen, ci-après annexé : […] selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 mai 2001), que les époux Y…, propriétaires de locaux à usage mixte d'habitation et de salon de coiffure, les ont donnés à bail pour neuf ans à M me X…, par acte du 9 février 1991 ; que, ne parvenant pas à obtenir des bailleurs le remplacement du ballon d'eau chaude alimentant le salon de coiffure, M me X… les a assignés, le 15 janvier 1998, en sollicitant le prononcé de la résiliation du bail à leurs torts et leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; […] Attendu que, pour débouter les époux Y… de leur demande en paiement d'indemnités d'occupation, […]
En vertu de l'article 1740 du code civil, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.Si une caution peut, certes, librement et en toute connaissance de cause accepter de cautionner un locataire au delà de la résiliation du bail, tel n'est pas le cas, en l'espèce, […] il résulte implicitement, mais nécessairement, de cette formule précise et non ambiguù que les indemnités d'occupation dues par le locataire sont exclues de la garantie du cautionnement, puisque la condamnation à de telle indemnités est fondée sur la réparation d'une occupation indue des lieux par le locataire après la résiliation de son bail, donc étrangère à " la durée du bail ".
[…] Cette décision a suspendu les effets de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail, mais a dit que celle-ci serait acquise en cas d'inobservation de l'échéancier. Par exploit d'huissier délivré le 2 mars 2009, Madame A a saisi à nouveau le Tribunal d'Instance de SETE d'une demande tendant à l'expulsion de Madame E B et de Monsieur X Y après constatation de la résiliation du bail, […] d'une somme de 2.448,03 euros ainsi qu'à la fixation d'une indemnité d'occupation et à l'allocation de 2.000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. […] sa reconduction tacite et les indemnités dues après la rupture et ce quelque soit la situation de X Y qui, […]
Les défauts de paiement de l'indemnité d'occupation se substituant au loyer, par un locataire qui est demeuré dans les lieux à l'expiration du bail commercial, […] maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, et peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction. […] que l'indemnité d'occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l'expiration du bail ; qu'en visant indistinctement l'absence de paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation pour retenir l'existence d'une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction après l'expiration du bail, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Etienne Pinte demande a M. le ministre de l'equipement, des transports et du tourisme de lui preciser les conditions dans lesquelles un locataire titulaire d'un bail commercial peut se prevaloir des dispositions de l'article L. 213-10, alinea 3, du code de l'urbanisme apres que la vente des murs a fait l'objet d'une preemption par la commune : premierement, lorsque cette demande de resiliation du bail est faite tardivement (deux ans apres la decision de preemption) et apres avoir signe avec la commune un renouvellement du bail qui, entre-temps, etait arrive a echeance, […] il desire savoir si le montant des indemnites doit etre calcule comme pour un locataire auquel le bailleur a donne conge, […]
Lire la suite…Lorsqu'un contrat de bail prévoit, en faveur du bailleur, […] un complément de loyer ayant le caractère d'un revenu foncier imposable au titre de l'année au cours de laquelle le bail arrive à expiration ou fait l'objet avant l'arrivée du terme d'une résiliation. […] La cession consentie par le bailleur au preneur a, […] II. Bail à construction A. […] Dispositions applicables aux constructions revenant sans indemnité au bailleur à l'expiration du bail Sauf convention contraire, […] ces constructions sont également imposables au nom du bailleur sur un revenu calculé d'après leur prix de revient. […] Ce texte prévoit que lorsque la durée du bail à construction est comprise entre dix-huit et trente ans, […]
Lire la suite…En effet, les articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts prévoient que l'extinction de baux à construction donne lieu à l'imposition, au titre des revenus fonciers, de l'enrichissement du bailleur à hauteur du prix de revient des constructions érigées par le preneur sur le terrain donné à bail. Il en va ainsi lorsque le bail cesse à son terme ou par résiliation anticipée. Cependant, […] l'imposition est due sur une valeur réduite en fonction de la durée du bail : le revenu brut foncier imposable à l'impôt sur le revenu correspondant à la valeur des constructions remises sans indemnité en fin de bail est égal au prix de revient […] Dans les cas évoqués par l'auteur de la question, […]
Lire la suite…Peut-on dire que dans le prix de cession sont compris les travaux de second oeuvre et qu'ils deviennent la propriete du nouvel acquereur du fonds de commerce et non celle du proprietaire de l'immeuble ? Par la suite, s'il y a resiliation du bail, ces meubles deviennent immeubles par destination pour la valeur venale de cession d'une partie des elements corporels (droit au bail) qui a ete paye par le second proprietaire du bail apres amortissement. […] a ses frais, des amenagements, installations et constructions qu'a son depart il laissera dans les lieux loues, en bon etat et sans indemnite, […]
Lire la suite…bail. […] La cour a jugé que le versement de l'indemnité litigieuse avait eu pour contrepartie l'utilisation du bâtiment industriel ayant fait l'objet du contrat de bail conclu entre la SCI Armor Immo et la société Serpal et en a déduit qu'il devait être regardé, non comme la réparation, par des dommages-intérêts, […] ne sont pas soumises à la TVA les indemnités perçues par une société ayant pour objet la location de longue durée de véhicules automobiles, lors de la résiliation unilatérale par le preneur des contrats de location avec promesse de vente, qui ont pour seul objet, eu égard notamment aux modalités dont les parties étaient convenues pour assurer l'équilibre économique du contrat, […]
Lire la suite…[…] terrain lui appartenant, cette societe est devenue proprietaire de la construction edifiee par le locataire au terme du bail soit apres une periode de location de dix-huit ans, moyennant une indemnite representant 10 p 100 du cout de revient de la construction pour le locataire. […] ce qui paraitrait tout a fait contraire a l'equite. […] Il y sera repondu prochainement dans une instruction qui sera publiee au Bulletin officiel des impots pour commenter les dispositions de l'article 95-I de la loi de finances pour 1992 relative a la resiliation anticipee des baux […]
Lire la suite…du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. […] Partie réglementaire LIVRE Ier : Du commerce en général. TITRE IV : Du fonds de commerce Chapitre V : Du bail commercial. […] DU FONDS, LA VALEUR DE CESSION DU DROIT AU BAIL, […] VETEMENTS, CHAUSSURES, FOURRURES ET MODES, AU MOTIF QU'IL N'ETAIT PAS ETABLI QUE LE NOUVEAU BAIL AURAIT COMPORTE LA MEME FACULTE DE CESSION ALORS QUE D'APRES LES DEMANDEURS EN CASSATION, LES STIPULATIONS ESSENTIELLES DU BAIL INITIAL DEVAIENT FIGURER OBLIGATOIREMENT DANS LE BAIL RENOUVELE ET QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE AURAIENT DU RECHERCHER SI LADITE CLAUSE ETAIT OU NON UNE CLAUSE ESSENTIELLE DU BAIL PRECEDENT ; […]
Lire la suite…Cession du droit à un bail d'immeuble ou du bénéfice d'une promesse de bail d'immeuble A. […] indemnité de départ ou autrement, […] après la libération de ceux-ci par un précédent occupant à titre gratuit, […] iI convient de distinguer : - la cession du droit à un bail et la résiliation du bail. […] . ll est précisé au surplus que les dispositions du dernier alinéa de l'article 725 du CGl n'instituent qu'une présomption relative de cession qui doit être corroborée par des présomptions simples tirées des circonstances de fait, […] Modalités de taxation Les conventions ayant pour effet le transfert du droit à la jouissance de locaux entrant dans le champ d'application des baux commerciaux sont soumises au même régime fiscal que les conventions ayant pour objet la cession du droit à un bail d'immeuble (cf. […]
Lire la suite…Or, après neuf ans de bail, […] notamment le retard de paiement des loyers, l'obligation de mandater un huissier ou encore l'obligation d'effectuer de lourds travaux, ce qui a engendré d'importants coûts. […] En application de l'article L. 145-7-1 du code de commerce, le bail commercial signé entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme est d'une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. Passé ce délai, les parties sont soumises au statut de droit commun des baux commerciaux : si le locataire souhaite poursuivre son activité, […] ses intentions. […] Dans ce cas, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE IV : De la liquidation judiciaire et du rétablissement professionnel
- Chapitre Ier : Du jugement de liquidation judiciaire
[…] 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au
Article L145-9 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. […] S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, […] à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, […]
Article L143-2 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre III : Dispositions communes à la vente et au nantissement du fonds de commerce
- Section 1 : De la réalisation du privilège du vendeur et du nantissement du fonds de commerce et de la purge des créances inscrites
Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
Article L145-28 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L145-4 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
[…] Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires
Article L411-34 du Code rural et de la pêche maritime
- ···
- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
[…] Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. […]
Article L622-14 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE II : De la sauvegarde
- Chapitre II : De l'entreprise au cours de la période d'observation
Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
Article L418-3 du Code rural et de la pêche maritime
- ···
- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre VIII : Dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial
et sauf en cas de raisons sérieuses et légitimes, constitue un motif de non-renouvellement ou de résiliation du bail un défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois. Néanmoins, le juge saisi par le preneur avant l'expiration de ce délai peut accorder, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, des délais de paiement durant lesquels l'action en résiliation est suspendue.
Article L411-32 du Code rural (nouveau)
- ···
- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.
Article 1722 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
- Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
- Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
- Indemnité d'occupation due après résiliation
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de paiement de loyers impayés
- Demande de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
- Demande de paiement des loyers et charges impayés
- Demande de paiement des arriérés de loyers et charges
- Demande de résiliation du bail et d'expulsion du locataire
- Non-paiement des loyers et absence d'assurance
- Demande d'infirmation du jugement de résiliation du bail
- Demande de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation
- Demande de paiement d'une somme provisionnelle pour loyers impayés
- Demande de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
- Demande de paiement des loyers échus et à échoir
- Demande de validation du congé et d'expulsion du locataire
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
- Demande de remboursement d'un trop-perçu de charges locatives
- Demande d'infirmation de l'ordonnance de résiliation du bail
[…] des finances et de l'industrie sur l'existence de règles fiscales contradictoires applicables au retour gratuit dans le patrimoine du bailleur de constructions érigées par le preneur lors de la résiliation anticipée du bail, […] Par ailleurs, l'article 33 ter du code général des impôts a mis en place un régime particulier d'imposition du revenu correspondant à la remise des constructions qui reviennent sans indemnité au bailleur à l'expiration d'un bail à construction. […] le régime prévu à l'article 33 ter précité n'est applicable au revenu foncier correspondant à la valeur des constructions que si la résiliation intervient après l'expiration de la dix-huitième année de location.
Lire la suite…