Méthode d'évaluation de l'indemnité
Décisions
[…] 17. Dès lors, la cour d'appel n'avait pas à répondre au moyen inopérant des consorts [M] invoquant l'application de l'article 555 du code civil, pour la prise en compte, dans l'indemnité leur étant due au titre de la perte des constructions par eux édifiées, du coût des matériaux et de la main d'oeuvre, à défaut d'option par la Ville de [Localité 7] entre les méthodes d'évaluation définies par ce texte.
[…] Qu'en statuant ainsi alors que, si le juge de l'expropriation, qui choisit souverainement la méthode d'évaluation de l'indemnité de dépossession qui lui apparaît la plus appropriée au regard de la situation du terrain, peut se fonder sur la méthode d'évaluation prévue par un protocole régional d'indemnisation des exploitants agricoles qui n'a pas de caractère obligatoire en cas de procédure judiciaire, il doit se placer à la date de la décision de première instance pour déterminer cette indemnité et n'est pas lié par le barème forfaitaire fixé dans ce protocole, établi, en l'espèce, près de sept ans avant cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
La juridiction de l'expropriation saisie d'une demande d'emprise totale doit appliquer les dispositions d'ordre public du code de l'expropriation, qui prévoient d'une part, la fixation de l'indemnité de dépossession pour la partie expropriée et d'autre part, celle du prix d'acquisition pour la portion acquise en sus de la partie expropriée qui, n'étant pas soumise à la procédure d'expropriation, […] laquelle est occupée en tout ou partie par des activités et donc la vocation industrielle doit être non seulement maintenue mais privilégiée et renforcée ; qu'en première instance, les parties s'opposaient sur le choix de la méthode à retenir pour évaluer le bien ; qu'en cause d'appel, […]
[…] qui ne disposait pas d'une entrée indépendante et supportait un hangar délabré recouvert d'une couverture en fibro-ciment, était de nature plus à dévaloriser la parcelle qu'à la valoriser, la cour d'appel, qui a écarté la méthode de la récupération foncière et qui n'a pas refusé d'évaluer un préjudice dont elle aurait constaté l'existence, a, par ces seuls motifs, souverainement choisi la méthode d'évaluation de l'indemnité de dépossession et fixé le montant de celle-ci ;
[…] 2°- ALORS, subsidiairement, QUE le juge de l'expropriation peut utiliser la méthode de la récupération foncière pour évaluer l'indemnité d'expropriation d'un terrain bâti lorsque les constructions sont de faible valeur par rapport à la valeur du terrain rendu nu et libre ; qu'en se bornant, pour écarter la méthode d'évaluation de la récupération foncière, à relever que l'entrepôt bâti sur la parcelle expropriée de Mme [U] était en bon état et avait une « valeur propre » sans rechercher, […]
[…] Mme [Z] et la société JSA, agissant en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société MIM, font grief à l'arrêt de dire que la valeur du droit au bail est nulle et de limiter l'indemnité d'éviction aux seules indemnités accessoires, alors « qu'en cas de refus de renouvellement du bail commercial, […] la cour d'appel, qui n'a pas évalué la valeur du droit au bail perdu du fait de l'éviction, […] par comparaison du montant des loyers que le preneur aurait acquittés en cas de renouvellement et du montant des loyers pour ces locaux nouvellement pris à bail, une telle méthode suppose que les nouveaux locaux et les anciens soient comparables en termes d'emplacement et de surface de vente, […]
[…] La société Hôtel Terminus Vaugirard soutient que la cour a commis une erreur matérielle puisqu'après avoir retenu que la méthode d'évaluation de l'indemnité par le chiffre d'affaires ttc, considéré que les premiers juges avaient fait une juste évaluation du coefficient multiplicateur de 3,2 qu'il n'y avait pas lieu de diminuer, […] Cette fixation, compte tenu de la méthode retenue dans l'arrêt pour le calcul de l'indemnité d'éviction, soit celle du chiffre d'affaires éventuellement recoupée par les autres méthodes, la cour ayant cependant souligné que le coefficient brut d'exploitation en progression ne pouvait permettre de diminuer le coefficient de capitalisation de 3, […]
[…] L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 27 mai 2016. Suivant jugement en date du 18 janvier 2019, le juge de l'expropriation a fixé les indemnités d'expropriation des lots occupés. Ce jugement a été confirmé par un arrêt en date du 5 mars 2020. Le pourvoi formé par M. [I] [V] a été rejeté suivant arrêt de la Cour de cassation en date du 24 juin 2021.
[…] Fixé au montant global de 95 000 euros l'indemnité d'éviction due à A Y, gérant de l'C D, […] Aux termes des dispositions de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation : « à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant. Le Commissaire du Gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensembles des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais »
[…] Fixation du montant de l'indemnité d'éviction […] Elle ne discute pas la méthode d'indemnisation mais requiert l'application d'un coefficient de valorisation au taux de 90 % du chiffre d'affaires annuel moyen des exercices 2001 à 2003 au motif principal qu'elle sera ainsi plus justement dédommagée tant de la perte relative de clientèle du fait de l'exécution des travaux de rénovation du quartier que de la privation du potentiel de développement de cette même clientèle dès après l'achèvement de la construction des immeubles d'habitation et de bureaux alentour. […] III – L'EVALUATION INDEMNITAIRE :
pendant 7 jours
Commentaires
À la suite d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur avait obtenu en référé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert chargé notamment d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. […]
Lire la suite…À la suite d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur avait obtenu en référé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert chargé notamment d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. […]
Lire la suite…Enfin, il est nécessaire d'évaluer le préjudice lié au coût des installations, notamment lorsqu'il est nécessaire d'effectuer des travaux, constructions, agencements etc… dans le nouveau local. Sur ce point, les juges ont récemment revu leur méthode d'évaluation de l'indemnité principale. […]
Lire la suite…Le montant de l'indemnité d'expropriation est défini à l'amiable entre l'autorité expropriante et l'exproprié. […] Cette indemnité comprend l'indemnité dite « principale » de dépossession qui est définie au vu de critères d'évaluation du bien exproprié : prix du marché le plus souvent. […] De plus, certaines indemnités accessoires peuvent être allouées, notamment celle pour la perte de revenus locatifs (Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 22-14706) ou pour le trouble commercial par exemple en cas d'interruption temporaire de l'activité (Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 22-18309). L'indemnité d'expropriation est fixée en fonction de l'usage effectif du bien. […] Il sera souligné un récent arrêt, […]
Lire la suite…Les conditions d'ouverture du droit à indemnité d'éviction A. […] B. […] Dans l'espèce ayant donné lieu à cet arrêt, la Cour a approuvé la cour d'appel d'avoir retenu que le dire adressé à l'expert judiciaire le 9 septembre 2019 par le bailleur, qui se bornait à contester la méthode d'évaluation de l'indemnité en indiquant que « s'il s'agit de la nouvelle méthode, il convient d'expliquer les raisons d'un pourcentage de 13 % et, […] la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 31 décembre 2017, puis sollicité une expertise en référé le 6 octobre 2017 pour évaluer le montant de cette indemnité. […]
Lire la suite…Cette solution s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui prohibe toute renonciation anticipée à l'indemnité d'éviction, celle-ci étant indissociable du droit au renouvellement lui-même. […] elle a rappelé que « l'article L. 145-58 du code de commerce énonce que le propriétaire peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction » et a censuré l'arrêt d'une cour d'appel pour défaut de réponse à conclusions sur la prise en compte, dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, de l'activité exercée par le preneur en violation de la clause de destination du bail (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.017, […]
Lire la suite…La détermination de la date de référence et ses incidences sur l'évaluation des biens La fixation de la date de référence constitue une question cardinale du contentieux de l'expropriation et de la préemption, car elle détermine la consistance juridique du bien au regard de laquelle l'indemnité est évaluée. Le législateur a institué un mécanisme protecteur de l'exproprié ou du vendeur préempté, destiné à neutraliser les effets de la dépréciation spéculative que peut entraîner l'annonce d'une opération d'aménagement sur la valeur des biens situés dans son périmètre. […] La troisième chambre civile a précisé la méthode d'évaluation du prix de rétrocession dans un arrêt du 17 octobre 2024. […]
Lire la suite…Par ailleurs, le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement sans avoir à verser l'indemnité d'éviction. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE V : PROCÉDURES SPÉCIALES
- TITRE Ier : EXPROPRIATION DES IMMEUBLES INDIGNES
- Chapitre Ier : Expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable
Pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation ou à l'utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, […]
Article R423-9 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie réglementaire nouvelle
- LIVRE IV : SUITES DE L'EXPROPRIATION
- TITRE II : DROITS DES EXPROPRIÉS APRÈS L'EXPROPRIATION
- Chapitre III : Droits de relogement
Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation.
Article L13-17 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie législative
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE III : Fixation et paiement des indemnités
- Section 3 : Fixation des indemnités
Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l'avis émis par la commission des opérations immobilières, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation.
Article L113-2 du Code de la mutualité
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales applicables à l'ensemble des mutuelles, unions et fédérations
- Chapitre III : Création, fusion, scission et dissolution des mutuelles, unions et fédérations
Ces délibérations sont précédées de l'examen d'un rapport établi par un commissaire à la fusion désigné par le président du tribunal judiciaire. Le commissaire à la fusion se prononce sur les méthodes d'évaluation et sur la valeur de l'actif et du passif des organismes concernés et expose les conditions
Article 14 du Décret n° 2007-1826 du 24 décembre 2007 relatif aux niveaux de qualité et aux prescriptions techniques en matière de qualité des réseaux publics de distribution et de transport d'électricitéAbrogé
- Décret n°2007-1826 du 24 décembre 2007
III. ― Le gestionnaire du réseau public de distribution d'électricité soumet à l'approbation de l'autorité organisatrice les modalités de recueil des données servant à l'évaluation visée au I ainsi que la méthode particulière d'évaluation mise en oeuvre lorsqu'elle diffère des méthodes générales types d'évaluation de la continuité globale de la tension communément admises par la profession et à ce titre identifiées dans l'arrêté mentionné à l'article 11. […]
Article **R13-35 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE III : Fixation et paiement des indemnités
- Section 2 : Procédure
Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. […] Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
Article 1 du Décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locativeAbrogé
- Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011
[…] Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non). Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux. Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable : Catégorie 1 : établissements industriels nécessitant un outillage important autres que les carrières et assimilés. Catégorie 2 : carrières et établissements assimilables.
Article 1499-00 A du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- I : Évaluation des propriétés bâties
- D : Etablissements industriels
L'article 1499 ne s'applique pas à la détermination de la valeur locative des biens dont disposent les entreprises qui remplissent les conditions prévues aux articles L. 111-1, L. 111-2, L. 112-1 et L. 131-1 du code de l'artisanat. L'article 1499 ne s'applique pas à la détermination de la valeur locative des propriétés ou fractions de propriété comprenant des équipements souterrains …
Article L122-13 du Code de l'environnement
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- Partie législative
- Livre Ier : Dispositions communes
- Titre II : Information et participation des citoyens
- Chapitre II : Evaluation environnementale
- Section 3 : Procédures communes et coordonnées d'évaluation environnementale
- Sous-section 1 : Dispositions générales
Une procédure d'évaluation environnementale unique valant à la fois évaluation environnementale du plan ou du programme et d'un projet peut être réalisée à l'initiative de l'autorité responsable du plan ou du programme et du ou des maîtres d'ouvrage concernés, […]
Article **R13-28 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE III : Fixation et paiement des indemnités
- Section 2 : Procédure
En vue de la détermination de la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation, […] à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l'éclairer en cas de difficultés d'ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l'alinéa qui précède.
- Évaluation de l'indemnité
- Évaluation de l'indemnité principale
- Calcul de l'indemnité
- Montant de l'indemnisation
- Montant de l'indemnité
- Demande de réévaluation de l'indemnisation
- Justification de la demande d'indemnité
- Calcul erroné de l'indemnité
- Calcul des indemnités
- Évaluation du préjudice financier
- Indemnisation des préjudices
- Évaluation des dommages
- Demande d'indemnisation des victimes
- Évaluation insuffisante des préjudices
- Évaluation des dommages-intérêts
- Demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral
- Demande d'indemnisation des préjudices subis suite à l'accident
- Nécessité d'évaluer les préjudices
- Évaluation excessive des préjudices
- Demande de dommages intérêts pour préjudice matériel et moral