Obligation de conseil du notaire
Décisions
L'obligation de conseil du notaire, […] qui relève que la promesse unilatérale de vente consentie par la société Beryl immobilier à la société GG et G emportait obligation pour la société bénéficiaire de payer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 1 400 000 francs en cas de non-réalisation de la vente, de sorte que le conseil devait être nécessairement prodigué avant la souscription de la promesse pour mettre le bénéficiaire en mesure d'effectuer un choix éclairé sans qu'il soit contraint de contracter en raison d'une indemnité d'immobilisation supérieure au montant des taxes fiscales dues, […] aucun conseil postérieur du notaire ne pouvait permettre d'en éviter la réalisation, […]
[…] Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer les acquéreurs du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mars 2012), que par acte du 5 novembre 2004, reçu par M. Z…, notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) Z… et A…, aux droits de laquelle vient la SCP B…, assurée par la société MMA IARD, les époux X… ont acquis, en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque, les lots n° 1, 20 et 23 dans un immeuble en copropriété réalisé par la société civile immobilière Lou Vignares, que la construction de l'immeuble n'ayant pas été achevée, et reprochant au notaire un manquement à son obligation de conseil, ils ont recherché la responsabilité de celui-ci et sollicité la réparation de leur préjudice ;
Le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours mais non tenu, en principe, d'une obligation de mise en garde sur l'opportunité économique, doit remplir son devoir de conseil quant au risque du défaut de transfert des contrats de crédit-bail en cours, lorsque ce transfert sur l'acquéreur d'un fonds de commerce est prévu dans l'acte de vente de ce fonds.
[…] Attendu que M me A… Q… fait grief à l'arrêt de la condamner, pour manquement à son obligation de conseil à l'égard de M. et M me G…, à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de leur perte de chance de ne pas contracter, alors, […] 2°/ que l'indemnité réparant une perte d'une chance doit correspondre à la fraction des différents chefs de préjudice supportés par la victime ; qu'en se bornant à relever que la faute du notaire avait privé M. et M me G… d'une chance de ne pas conclure, sans préciser quelle fraction du préjudice supporté par eux elle entendait ainsi réparer, […]
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à la suite de la vente d'un bien immobilier situé en France, M. X… et M me Y…, de nationalité française, exonérés de toute imposition en France conformément à l'article 150 U II-2° du code général des impôts, ont dû acquitter en Suède, où ils résident, une taxe sur la plus-value ; que reprochant à M. Z…, notaire qui les avait assistés lors de cette opération, d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en omettant de les éclairer sur les conséquences fiscales de l'opération, qu'ils n'auraient pas réalisée s'ils avaient eu connaissance de l'imposition à laquelle ils ont été soumis, M. X… et M me Y… l'ont assigné en indemnisation ;
[…] 1°/ que le devoir de conseil, auquel est tenu le notaire, l'oblige à éclairer les parties et à s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé de retenir la responsabilité du notaire, motif pris de ce qu'il n'était pas établi que le défaut d'information retenu à son encontre aurait eu un rôle causal dans la survenance du préjudice de la SCI Bloyt ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si le notaire n'avait pas engagé sa responsabilité pour ne pas s'être assuré de la viabilité de l'acte qu'il avait instrumenté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
[…] Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel a énoncé que l'obligation de conseil du notaire subsiste en ce qui concerne les conséquences des actes passés en son étude, […] qu'elle a retenu qu'en s'abstenant de donner des conseils aux débiteurs « dès qu'il avait eu connaissance de la détention des grosses par sa mère, en tout cas dès 1971, année où le législateur a explicité les devoirs des notaires dans les transactions où des membres de leur famille sont susceptibles d'être concernés et particulièrement à partir du 16 juin 1976, […] ce qui excluait pour celui-ci toute obligation d'informer les emprunteurs sur l'identité du porteur, fût-il un de ses parents ou alliés, […]
Le notaire qui authentifie un acte de prêt hypothécaire, alors même qu'il n'en a pas été le négociateur, a l'obligation, s'il est en mesure de connaître ou de suspecter l'insuffisance du gage, d'appeler l'attention des prêteurs sur cette situation. […] Attendu que, pour statuer ainsi, l'arrêt énonce que l'obligation de conseil du notaire s'inscrit dans les limites de son intervention et qu'il résulte des circonstances de la cause que les époux Daffada ne rapportent pas la preuve qu'en dehors de l'authentification de l'acte de prêt ils ont sollicité le notaire, qui n'a pas été le négociateur de l'acte, aux fins d'obtenir des éclaircissements sur la valeur des sûretés ;
Manque à son devoir de conseil le notaire qui, en l'absence de délivrance d'un certificat de conformité, se borne à énoncer dans l'acte de vente que l'acquéreur est informé de la situation et dispense le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de la vente, […] Que pour engager la responsabilité du notaire, responsabilité délictuelle à moins que le notaire n'ait souscrit une obligation contractuelle spécifique à l'égard de son client, celui qui s'en prévaut doit établir la faute de ce dernier, un préjudice personnel, certain et actuel, […]
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Commentaires
Obligation de conseil du notaire et de l'agent immobilier et changement de destination du bien Le notaire, comme l'agent immobilier, intervenant à une vente immobilière, ne sont pas tenus de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l'immeuble dont ils n'ont pas été avisés. en lire plus Source: Dalloz – Actualités Juridiques
Lire la suite…Au stade de la promesse de vente, le notaire n'est pas tenu de faire des diligences pour connaître les projets d'urbanisme en cours dans la commune susceptibles d'affecter le plan local d'urbanisme et les possibilités au regard du projet de l'acquéreur (CA Paris, 2, 1, […] Ils reprochaient au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil, de diligence et de prudence et de ne pas avoir vérifié que le terrain, objet de la promesse de vente, était constructible. […] de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours et qu'il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients. […]
Lire la suite…Des limites viennent d'être apportées par la Cour de cassation au devoir de conseil du notaire dans une opération de défiscalisation "Monuments historiques" dans un arrêt de la 1ère chambre civile du 18 février 2015 (pourvoi n°14-11.559). […] non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer les acquéreurs du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente.
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Lois et règlements
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre II : Des libéralités
- Chapitre V : Des dispositions testamentaires
- Section 4 : Du legs universel
Dans le mois qui suivra la date du procès-verbal, le notaire adressera une expédition de celui-ci et une copie figurée du testament au greffier du tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession, qui lui accusera réception de ces documents et les conservera au rang de ses minutes. […] Les modalités d'application du présent alinéa sont déterminées par décret en Conseil d'Etat.
Article 1334 du Code de procédure civile
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- Livre III : Dispositions particulières à certaines matières
- Titre III : Les régimes matrimoniaux - Les successions et les libéralités
- Chapitre II : Les successions et les libéralités
- Section III : L'option successorale
- Sous-section I : L'acceptation à concurrence de l'actif net
Le notaire auprès de qui la déclaration est faite informe l'héritier de l'obligation de publicité prévue au troisième alinéa de l'article 1335. Dans le mois de la déclaration, le notaire en adresse copie au tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession s'est ouverte.
Article 1 ter de l'Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat
aucun cas le contrat de travail du notaire salarié ne peut porter atteinte au code de déontologie édicté par décret en Conseil d'Etat et aux règles professionnelles des notaires. […]
Article 509-3 du Code de procédure civile
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- Livre Ier : Dispositions communes à toutes les juridictions
- Titre XV : L'exécution du jugement
- Chapitre II : La reconnaissance transfrontalière
[…] la reconnaissance et l'exécution des décisions et la coopération en matière d'obligations alimentaires. […] sont présentées au notaire ou à la personne morale titulaire de l'office notarial ayant reçu en dépôt la convention de divorce ou de séparation de corps par consentement mutuel prévue à l'article 229-1 du code civil les requêtes aux fins de certification du titre exécutoire en […]
Article 3 du Décret n°73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire
Nul ne peut être nommé notaire s'il ne remplit les conditions suivantes : […]
Article 6 du Décret n°73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire
Les membres du jury sont désignés par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice, sur proposition, en ce qui concerne le professeur ou le maître de conférences, du ministre chargé de l'enseignement supérieur et après avis, en ce qui concerne respectivement les notaires exerçant à titre individuel ou en qualité d'associé, le notaire salarié ou le collaborateur, du conseil supérieur du notariat et des organisations syndicales les plus représentatives.
Article 20-1 du Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires
Une procuration sur support électronique peut être établie par un notaire, lorsqu'une ou plusieurs parties ne sont pas présentes devant lui. L'identification des parties s'effectue par un système de vérification établi par le Conseil supérieur du notariat. Ce système de vérification assure la sécurité, l'intégrité, et la confidentialité des informations nécessaires à cette identification, dont il garantit la fiabilité.
Article 22 du Décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires
Le notaire doit en toutes circonstances à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l'impartialité, la probité, le conseil adapté à sa situation et l'information la plus complète. […]
Article 20 du Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires
Lorsqu'une partie ou toute autre personne concourant à un acte n'est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît, lors de la réception de l'acte, en personne ou en étant représentée, et qui participe par visioconférence à l'établissement de l'acte. Cet acte porte la mention de ce qu'il a été ainsi établi.
Article 6 de l'Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat
Le conseil supérieur peut assister les chambres des notaires dans leur mission de contrôle du respect, par les notaires, des obligations prévues aux chapitres Ier et II du titre VI du livre V du code monétaire et financier, des dispositions européennes directement applicables en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, y compris celles des règlements
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