Réparations locatives
Décisions
[…] Considérant qu'il est patent que ces charges de copropriété incombant personnellement aux époux X…, en tant que copropriétaires, et qu'elles ne peuvent être mises à la charge de la SARL locataire, au motif qu'il s'agirait de « réparations locatives et travaux d'entretien » prévus par l'article 3 du chapitre « REPARATIONS LOCATIVES ET D'ENTRETIEN » du contrat de bail ; que sans qu'il soit besoin de recourir à une interprétation de cette clause, il est manifeste que cet article 3 du contrat de bail ne concerne que les réparations locatives, stricto sensu, et les réparations de menu entretien, telles que prévues et définies par les articles 1731 et 1754 du Code civil ; […]
La presomption selon laquelle, a defaut d'etat des lieux, le preneur a recu ceux-ci en bon etat de reparations locatives est limitee a ces seules reparations. si l'enumeration des reparations locatives donnee par l'article 1754 du code civil n'a pas un caractere limitatif, l'article 1755 dispose qu'aucune des reparations reputees locatives n'est a la charge des locataires quand elles ne sont occasionnees que par vetuste ou force majeure. un tribunal d'instance ne fait donc qu'user de son pouvoir souverain d'appreciation en deniant le caractere de reparations locatives a celles dues au non-fonctionnement du siphon de l'evier, a l'etat de vetuste du joint de wc et des chassis de fenetres, […]
La cour d'appel a dès lors exactement retenu que la vidange d'une fosse septique incombait au locataire au titre des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
Des lors que le bailleur n'excipe d'aucun etat des lieux, pris par le locataire dans leur etat actuel, c'est a bon droit que les juges du fond decident que le proprietaire n'est fonde a exciper de la presomption edictee par l'article 1731 du code civil qu'en ce qui concerne les reparations locatives specialement le locataire ne peut etre responsable de l'entretien des murs salpetres que dans le cas ou l'apparition du salpetre lui est imputable comme provenant d'amenagement ayant eu pour consequence d'empecher l'aeration normale des murs ; […] Que ce faisant l'arret reconnait qu'il existe des reparations qui sont a la charge des locataires et que des lors, il ne pouvait debouter le demandeur de toutes ses fins et conclusions ;
[…] Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1755 du Code civil ne concerne que la dispense pour le locataire d'exécuter les réparations locatives normalement à sa charge et qu'elle constatait que, selon le bail, le locataire avait la charge de l'entretien et du remplacement des canalisations et le bailleur uniquement celle des grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
[…] Attendu que, pour déclarer prescrite l'action de la bailleresse, le jugement retient que la société Logemloiret est un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d'un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d'un loyer, que la prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation s'applique donc aux relations entre les parties et que la bailleresse a eu connaissance des faits lui permettant d'agir le 26 octobre 2011, date du constat d'huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1er octobre 2011, date de l'impayé le plus récent, pour le solde de loyer ;
L'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations, ni à la justification d'un préjudice.
On ne saurait faire grief a un arret d'avoir fait droit a l'action en dommages-interets intentee par l'acquereur d'un immeuble loue pour reparations locatives concernant des degradations survenues avant son acquisition et ce meme en l'absence de cession de creance ou de subrogation expresse figurant a l'acte de vente, des lors qu'a defaut d'etat des lieux etabli lors de la vente l'acquereur pouvait invoquer l'inexecution de l'obligation d'entretien qui pendant toute la duree du bail pese sur le preneur presume suivant les dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil, avoir recu la chose en bon etat et devant la restituer dans cet etat.
Les baux d'habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obéissent à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés (arrêt n° 1, pourvoi n° 15-27.580, arrêt n° 2, pourvoi n° 15-27.688, […] - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987 ; […] 42 Euros, au titre des sommes nécessaires aux réparations liées aux dégradations locatives commises ; […]
[…] Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte authentique du 17 avril 1984, les époux Z… ont donné en location aux époux Y…, pour une durée de 9 ans, des locaux commerciaux ; que, dans le même acte, M. Raymond X… s'est porté caution solidaire des preneurs ; que, lorsque ceux-ci ont libéré les lieux par anticipation, un constat contradictoire a été dressé le 28 janvier 1988 ; que, prétendant que les époux Y… étaient débiteurs de réparations locatives, les époux Z… ont assigné M. Raymond X… en paiement du coût des travaux de réfection ; que l'arrêt attaqué (Douai, 23 novembre 1990) l'a condamné à payer à ce titre une somme de 104 448,65 francs ;
pendant 7 jours
Commentaires
Il n'y a pas de préjudice lorsque : Vente la bailleresse a revendu l'immeuble en l'état (c'est à dire pas en bon état de réparations locatives), trois mois après leur restitution, […] on ne fait pas de réparations locatives sur un bâtiment qui doit être détruit. Lorsque le bailleur, pour remettre l'immeuble sur le marché locatif, « fait le choix de restructurer les locaux et de les réaménager complètement plutôt que de procéder aux réparations locatives », […] 14 déc. 2006, n° 05/05464 ; Paris, 16 nov. 2005, n° 05/06957). […] Le bailleur n'a pas à réaliser les réparations avec l'indemnisation La Cour de cassation décide que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, […]
Lire la suite…Le guide essentiel des réparations locatives vous éclaire sur les responsabilités qui incombent au locataire et au proprietaire. Il est déterminant de connaître qui doit réparer quoi pour maintenir le logement en bon etat et assurer une bonne relation entre les deux parties tout au long de la location. […]
Lire la suite…La Cour de Cassation juge que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations : "Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1731 du même code ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, […]
Lire la suite…La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 26 mars 2020 n°19-10. 415 une règle établie depuis fort longtemps : en l'absence de clause du bail transférant expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté, ces réparations sont à la charge du bailleur. […]
Lire la suite…Un bail commercial de 9 ans, un locataire qui quitte les lieux, et une bataille judiciaire pour les réparations locatives. La Cour d'appel condamne, mais la Cour de cassation intervient, rappelant le principe : le preneur n'est pas responsable des dommages dus à la vétusté sans accord explicite. Cette affaire redéfinit les contours des obligations locatives. #DroitImmobilier #RéparationsLocatives #CourDeCassation#Jurisprudence #DroitImmobilier ???? Pour en savoir plus sur la décision de la Cour de cassation : Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 21-23.173
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Article 1731 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Article 1 du Décret n°82-1164 du 30 décembre 1982 pris en application de l'article 18 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relatif aux réparations locatives
- Décret n°82-1164 du 30 décembre 1982
Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et, de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Article 1754 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 2 : Des règles particulières aux baux à loyer
Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Article 1755 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 2 : Des règles particulières aux baux à loyer
Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Article 7 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncièreAbrogé
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
Article 18 de la Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleursAbrogé
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
Article L415-4 du Code rural (nouveau)
- ···
- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.
Article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, […]
Article 1720 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Suggestions
- Demande de paiement des réparations locatives
- Demande de paiement de réparations locatives
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- Obligation de réparation du bailleur
- Obligation du locataire de répondre des dégradations
- Obligation d'entretien du bailleur
- Responsabilité du locataire dans la procédure
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Responsabilité des locataires pour les dépens
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Grosses réparations nu propriétaire
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Dégradations locatives
- Indemnité due après résiliation du bail
- Demande de remise en état des locaux
- Demande de réparation des préjudices liés à l'absence de relogement
- Responsabilité du locataire pour dégradations
- Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
- Demande de condamnation du bailleur aux dépens
[…] chargé du logement, sur l'application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 concernant les réparations locatives à la charge du locataire. […] En effet, le cinquième alinéa de cet article précise que le locataire est obligé « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, […]
Lire la suite…