COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2012

A.V.

N° 2012/

Rôle N° 11/06184

A B C divorcée X

H I J K L X

C/

D E Y Z

Grosse délivrée

le :

à :la SCP COHEN-GUEDJ

M^e Bianchi

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Mars 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/440.

APPELANTS

Madame A B C divorcée X

née le XXX à XXX – XXX XXX

représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur H I J K L X

né le XXX à XXX

représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame D E Y Z

née le XXX à XXX – XXX

représentée et assistée par M^e Annie BIANCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de la SCP PRIMOUT – FAIVRE avoués

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Février 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M^me VIDAL, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur H-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président

Monsieur H VEYRE, Conseiller

Madame Anne VIDAL, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2012,

Signé par Monsieur H-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier en date du 14 janvier 2009, M^me Y Z a fait assigner M. et M^me X devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 7.000 € consignée par les acquéreurs chez le notaire lors de la signature du compromis de vente du 18 juillet 2008, celle de 19.500 € au titre de la clause pénale et à titre de dommages et intérêts et celle de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’inexécution de leurs obligations au titre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par jugement en date du 3 mars 2011, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a retenu que M. X n’avait pas sollicité un prêt conforme aux prévisions du compromis et qu’il devait être fait application des dispositions de l’article 1178 du code civil. Il a donc dit que la somme de 7.000 € serait versée par le notaire entre les mains de M^me Y Z et a condamné, en tant que de besoin, M. et M^me X à verser cette somme à M^me Y Z, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision. Il a réduit la clause pénale contractuellement prévue à la somme de un euro, M^me Y Z disposant déjà de la somme de 7.000 €. Il a débouté M. et M^me X de leur demande en dommages et intérêts et les a condamnés à verser à M^me Y Z une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration déposée au greffe le 5 avril 2011.

XXX

M. et M^me X, aux termes de leurs conclusions récapitulatives en date du 16 janvier 2012, demandent à la cour :

— de réformer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— de dire que M^me Y Z ne démontre aucune faute de nature contractuelle à l’encontre de M^me X,

— de dire que M. X n’a commis aucune faute dans le cadre de l’exécution du contrat de promesse de vente sous condition suspensive,

— de dire que M^me Y Z ne justifie d’aucun préjudice en lien direct et certain avec la faute contractuelle qu’elle impute à M. X,

— de débouter en conséquence M^me Y Z de ses demandes, fins et conclusions,

— de dire qu’il sera enjoint au notaire, M^e PIOMBO, de restituer à M. X les sommes détenues par elle dans le cadre du compromis de vente,

— de dire que M^me Y Z sera tenue de payer à M. X des intérêts au taux légal sur la somme de 7.000 € à compter de la demande de restitution formée par celui-ci le 30 novembre 2008,

— de dire que la somme de 7.000 € improprement qualifiée d’acompte doit recevoir la qualification de clause pénale et de dire en conséquence, si une faute contractuelle était retenue, que son montant devrait être réduit comme étant excessif au regard du préjudice subi,

— de dire que la demande de dommages et intérêts formée par M^me Y Z à hauteur de 19.500 € n’est pas en lien direct et certain avec l’éventuelle faute commise,

— de dire que la procédure judiciaire engagée par M^me Y Z justifie sa condamnation à leur payer une somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi,

— de condamner également M^me Y Z à leur verser une somme de 3.500 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire qu’en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996 devra être supporté par M^me Y Z.

Ils demandent à la cour, à titre subsidiaire, de dire que la clause pénale est manifestement excessive et devra être réduite par la cour dans les plus larges proportions.

Ils font valoir, pour l’essentiel, que le compromis prévoyait que le prêt serait demandé sur une durée maximum de 30 ans, ce qui leur laissait la possibilité de le solliciter pour une durée inférieure, et donc sur 10 ans ; qu’au demeurant, le prêt ne pouvait être demandé pour une durée supérieure à 10 ans, compte tenu de l’âge des emprunteurs ; que la bonne foi dans l’exécution des contrats étant présumée, il appartient à M^me Y Z de démontrer que M. X aurait fait sa demande de prêt en occultant une partie de ses revenus, mais qu’en tout état de cause, il établit, grâce à son avis d’imposition 2007, qu’il a bien déclaré tous ses revenus, y compris ses placements financiers, en faisant part à la banque de ses prêts en cours et de la prestation compensatoire due à son ex-épouse en l’état du jugement de divorce du 7 octobre 2008.

M^me Y Z, en l’état de ses écritures récapitulatives déposées le 15 novembre 2011, conclut à la confirmation du jugement déféré et, relevant appel incident, demande à la cour de condamner les appelants à lui verser une somme de 19.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et au titre de la clause pénale contractuelle fixée à 10% du prix, ainsi qu’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le comportement de M. X dans la demande de prêt est fautif :

car il a demandé un prêt à 5,20% sur 10 ans, alors qu’il était prévu que le prêt pourrait s’étaler jusqu’à 30 ans et jusqu’à 5,5%,

car il a fait une seule demande de prêt,

car il n’a pas déclaré tous ses revenus, les documents comptables qu’elle a pu se procurer établissant qu’il a eu, en 2008, des revenus d’un montant de 233.500 € outre 49.000 € de dividendes, et en 2007, a minima 147.338 €, alors qu’il a déclaré seulement 111.585 €.

Elle ajoute que son préjudice est constitué par le fait qu’elle n’a toujours pas pu vendre sa maison qu’elle a dû, pour des raisons financières, mettre en location.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 février 2012.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2008, M^me Y Z a vendu à M. et M^me X un appartement constituant le lot n°2 d’un ensemble immobilier sis à Salon de Provence 184 Avenue H Moulin, moyennant le prix de 195.000 € TTC, sous diverses conditions suspensives ;

Que, parmi les conditions suspensives figurait une condition d’obtention d’un prêt ainsi libellée : « Cette vente intervient sous la condition suspensive que l’acquéreur puisse obtenir une ou plusieurs offres de prêt dans le cadre de la loi du 13 juillet 1979 et des textes en vigueur, pour un montant maximum de 200.000 €, devant lui permettre d’assurer le paiement du prix au taux maximum de 5,5% maximum hors assurance, sur une durée de 30 ans maximum. L’acquéreur s’oblige à constituer son dossier et à le déposer à la banque de son choix au plus tard dans le délai de 30 jours à compter de la signature des présentes et à nous fournir une attestation de dépôt de dossier soit le 18 août 2008. Il s’engage à fournir à l’Agence PELIMMO la copie des offres de prêt au plus tard le 30 novembre 2008.» ;

Que l’acte prévoyait le versement immédiat par l’acquéreur d’une somme de 7.000 € à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e PIOMBO, notaire, et une clause pénale de 10% du prix de vente en cas de refus de l’une ou l’autre des parties de signer l’acte authentique ;

Attendu que M. X a fait connaître à l’agence PELIMMO, en novembre 2008, que sa demande de prêt avait été refusée, de sorte que la vente ne pouvait être régularisée ;

Que M^me Y Z, considérant que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était défaillie du fait du comportement fautif de ses bénéficiaires, demande que ceux-ci soient condamnés au paiement de la clause pénale prévue dans l’acte, outre le dépôt de garantie ;

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause de M^me X, celle-ci étant signataire du compromis de vente et donc engagée à l’égard de la venderesse à l’exécution des obligations souscrites dans cet acte ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lors que c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;

Que le premier juge a justement retenu que M. X ne justifiait pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques énoncées dans la condition suspensive ;

Qu’il a en effet exactement relevé, à l’examen des pièces versées aux débats par M. X, que le refus de prêt opposé par LCL Crédit Lyonnais le 18 novembre 2008 portait sur une demande d’un montant de 200.000 € sur une durée de 120 mois, c’est-à-dire de 10 ans, ce qui ne correspondait pas aux prévisions du contrat puisqu’il était prévu que le prêt devrait être sollicité jusqu’à une durée de 30 ans maximum ;

Qu’il a considéré à juste titre que M. et M^me X s’étaient, aux termes de la clause de l’acte relative à l’obtention d’un prêt, engagés à rechercher un prêt allant jusqu’à une durée d’endettement de 30 ans et qu’il n’était pas démontré que la banque aurait refusé un prêt sur une telle durée ;

Que la cour ajoute, pour répondre aux arguments développés devant elle par M. et M^me X, que la stipulation d’une durée maximum de 30 ans ne signifie pas que l’acquéreur a le choix de solliciter le prêt qu’il souhaite dans la limite de 30 ans maximum mais qu’il s’oblige à rechercher un prêt, y compris pour une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, afin de favoriser les conditions d’obtention du crédit ;

Que par ailleurs, l’âge de l’emprunteur à la date du compromis (47 ans pour Monsieur, seul demandeur du prêt) ne constituait pas un obstacle à l’obtention d’un prêt d’une durée supérieure à 10 ans ;

Qu’il convient en conséquence de constater qu’en sollicitant un prêt ne correspondant pas aux caractéristiques prévues dans l’acte de vente et n’ayant pas permis son obtention, M. et M^me X ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive stipulée à leur profit et que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait application des dispositions de l’article 1178 du code civil ;

Attendu que le tribunal a justement retenu que la somme de 7.000 € constituait un dépôt de garantie qui devait être acquis à la venderesse à raison de la défaillance des acquéreurs dans l’exécution de leurs obligations ;

Qu’il a considéré que la clause pénale fixée à 10% du prix, soit 19.500 €, était excessive dans son montant et devait être réduite à un euro, en l’absence de tout élément justificatif produit par M^me Y Z relativement au préjudice allégué ;

Qu’en cause d’appel, M^me Y Z ne communique aucun élément concernant son préjudice, de nature à modifier l’appréciation portée par le tribunal sur le caractère excessif de la clause pénale, couplée au dépôt de garantie ;

Que l’appel incident de M^me Y Z sera donc rejeté ;

Attendu que M. et M^me X qui succombent tant en première instance qu’en appel ont été justement déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de M^me Y Z ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me X in solidum à payer à M^me Y Z une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Les condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT