Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre a, 2 mai 2017, n° 16/06798

TGI Grasse 27 mars 2014

TGI Grasse 30 octobre 2015

TGI Grasse 10 décembre 2015

TGI Grasse 21 mars 2016

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 2 mai 2017

Arguments

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Rejeté
Application du statut des baux commerciaux
La cour a confirmé que le bail relevait du statut des baux professionnels, rendant ainsi le congé valide et le bail expiré avant la date revendiquée par le bailleur.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a reconnu que des dégradations avaient été causées par le locataire, mais a limité l'indemnisation à un montant inférieur à celui demandé par le bailleur.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que les conditions pour l'octroi de frais irrépétibles n'étaient pas remplies.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SNC Les Bureaux Green Side 5 a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse qui avait qualifié le bail de neuf ans avec le GIE Ernst & Young de bail professionnel, validant ainsi le congé donné par le locataire. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que le bail ne relevait pas du statut des baux commerciaux en raison de l'absence de clientèle propre du GIE. Elle a également jugé que les demandes reconventionnelles du GIE étaient irrecevables en raison de la prescription. Toutefois, la cour a condamné le GIE à verser 5 000 euros pour des travaux de remise en état, réduisant ainsi le montant initialement demandé. La décision de première instance a donc été confirmée, sauf sur le point des travaux de remise en état.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 11e ch. a, 2 mai 2017, n° 16/06798
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	16/06798
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 21 mars 2016, N° 12/01802
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique BEBON, président
Avocat(s) :	Jean Philippe FOURMEAUXJérôme GOMBERTSylvie MAYNARDPierre-Yves IMPERATORE
Cabinet(s) :	FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	S.N.C. LES BUREAUX GREEN SIDE 5 c/ GIE EY SERVICES FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 02 MAI 2017

N° 2017/ 256 Rôle N° 16/06798

XXX

Grosse délivrée

le :

à: M^e X MAYNARD

SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 21 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01802.

APPELANTE

XXX en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au dit siège social sis, demeurant XXX

représentée par M^e X MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

XXX prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant XXX

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Jérôme GOMBERT, avocat au barreau de PARIS, plaidant *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, X Y, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame Z A, Conseillère

Madame X Y, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2017,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les parties étaient liées par un bail de neuf ans conclu le 30 août 2000, à effet au 1^er mars 2002, par lequel la SNC Les Bureaux Green Side 5 a consenti au GIE Ernst & Young, dont la dénomination sociale est EY Services France, la location de locaux et places de stationnement situés XXX

Par acte de du 23 octobre 2009, le GIE Ernst & Young délivré congé pour le 23 avril 2010, sur le fondement de l’article 57 A de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur a répondu que le congé ne pouvait prendre effet à cette date, le bail étant soumis au statut des baux commerciaux, et considéré que le bail prendrait fin le 28 février 2011, termes de la période triennale.

Selon procès-verbal en date du 23 avril 2010, les lieux ont été restitués par le locataire.

Se prévalant de l’absence de relocation des lieux, la SNC Les Bureaux Green Side 5 a continué d’appeler les loyers et charges jusqu’au 28 février 2011 et par acte d’huissier en date des 14 et 15 mars 2012, a fait assigner le GIE Ernst & Young en paiement de la somme de 500'599,84 euros à titre de loyers ainsi que de celle de 46'927,45 euros au titre de la remise en état des locaux. Par jugement en date du 21 mars 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a dit que le bail relevait du statut des baux professionnels, validé le congé délivré le 23 octobre 2009 par le GIE Ernst & Young et débouté la SNC Les Bureaux Green Side 5 de ses demandes ainsi que le locataire de ses demandes reconventionnelles en diminution des loyers, de remboursement des travaux d’agencement et d’aménagement ainsi que des frais de déménagement et d’aménagement des nouveaux locaux.

Pour rejeter l’application du seul statut des baux commerciaux au présent bail, le premier juge a notamment pris en considération :

— l’absence de clientèle propre du GIE, autre que celle constituée de ses membres ;

— l’absence de soumission volontaire au statut des baux commerciaux quoique le bail soit présenté comme un bail commercial, dans la mesure où le contrat bénéficiait déjà de l’application d’un autre statut impératif, les prescriptions de l’article 57-A alinéa 1^er du 23 décembre 1986 étant d’ordre public.

La SNC Les Bureaux Green Side 5 a relevé appel du jugement.

Par conclusions notifiées le 22 février 2017, la SNC Les Bureaux Green Side 5 a conclu à la réformation du jugement et demandé à la cour de :

— dire et juger que le bail commercial consenti au GIE Ernst & Young le 30 août 2000 est, par suite du congé signifié à la requête du locataire, venu à expiration le 28 février 2011,

— dire et juger que par conséquent celui-ci est redevable des loyers, charges et taxes exigibles aux termes du bail et ce jusqu’au 28 février 2011, ainsi que du coût des travaux de remise en état,

— de dire et juger recevables et fondées les demandes de la SNC Les Bureaux Green Side 5,

Par conséquent :

— de condamner le GIE Ernst & Young au paiement des sommes de :

—  500'599,84 euros TTC au titre des loyers et charges en principal outre intérêts au taux légal sur la somme de 443'365,41 euros TTC à compter du 31 décembre 2010, date de notification de la mise en demeure et pour le surplus, à compter de la date de délivrance l’assignation et ce jusqu’à complet règlement,

—  46'927,45 euros TTC correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et ce jusqu’à complet règlement,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de dire et juger irrecevables comme prescrites les demandes reconventionnelles du GIE Ernst & Young,

En toutes hypothèses, le débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et le condamner au paiement de la somme de 10'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 février 2017, le GIE Ernst & Young a demandé à la cour de :

— dire et juger que le bail signé le 30 août 2000 relève du statut des baux professionnels en application de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relatif aux baux professionnels, en sa rédaction antérieure la loi du 4 août 2008 applicable au bail dénoncé,

— en conséquence, de valider le congé délivré le 23 octobre 2009 à effet du 23 avril 2010,

— en conséquence, de débouter la SNC Les Bureaux Green Side 5 de ses demandes de paiement de loyers et charges et confirmer le jugement attaqué.

À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la cour viendrait à juger que le bail litigieux relève du statut des baux commerciaux, le GIE Ernst & Young a conclu à la prescription de l’action en nullité du congé délivré le 23 octobre 2009 par application de l’article L. 145-60 du code de commerce et en conséquence, au débouté la SNC Les Bureaux Green Side 5 de ses demandes en paiement de loyers et charges.

À titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour déclarerait recevable l’action de la bailleresse, l’intimé a demandé à la cour de :

— constater que la SNC Les Bureaux Green Side 5 a recouvré la jouissance des lieux loués le 23 octobre 2010,

— vu les refus et l’absence de communication par la SNC Les Bureaux Green Side 5 de l’état récapitulatif certifié conforme des règlements faits par la Compagnie d’assurances dommage ouvrage SMABTP et le courtier SAGENA entre la date d’effet du bail conclu avec le GIE Ernst & Young et le 15 juin 2012, date de signature du nouveau bail avec la société AMEDEUS, avec pour chacun de ses règlements, leur date, leur montant est leur affectation,

— vu l’absence de toute demande formulée par la SNC Les Bureaux Green Side 5 à sa Compagnie,

— vu les travaux réalisés par la bailleresse pendant la période pendant laquelle elle sollicite paiement de loyers et charges,

— constater que la bailleresse à récupérer les clés et la jouissance des lieux loués à compter de la date d’effet du congé,

— en conséquence, débouter la SNC Les Bureaux Green Side 5 de ses demandes.

Surabondamment, le GIE Ernst & Young a demandé à la cour de :

— dire et juger que le bailleur a gravement failli aux obligations de délivrance de jouissance paisible et en conséquence, de prononcer la résiliation du bail litigieux au 23 octobre 2010,

— en conséquence, débouter la SNC Les Bureaux Green Side 5 de l’intégralité de ses demandes.

L’intimé a conclu reconventionnellement, à la condamnation de la SNC Les Bureaux Green Side 5 au paiement de la somme de 828'248,74 euros à titre de diminution de loyer résultant des troubles de jouissance répétés et continus du 1^er mars 2002 au 23 avril 2010 et subsidiairement au paiement de la somme de 228'886 euros pour la période du 25 juin 2008 au 25 juin 2013, de 677'942,85 euros au titre des travaux et agencements perdus et 153'296,84 euros au titre des frais de déménagement et de travaux d’aménagement des nouveaux locaux, soit 1'659'488,43 euros, outre le paiement de la somme de 20'000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Bail professionnel et extension volontaire du statut des baux commerciaux : Les parties ont signé un bail le 30 août 2000, qualifié de bail commercial, d’une durée de neuf ans, libellé en référence expresse au décret du 30 septembre 1953.

La SNC Les Bureaux Green Side 5 soutient que le congé délivré le 23 octobre 2009 pour le 23 avril 2010 par le GIE Ernst & Young en application de l’article 57 A du 23 décembre 1986, ne pouvait, en application de l’article L.145-4 du Code commerce, produire effet qu’à l’expiration de la période triennale, soit le 28 février 2011.

L’article 57 A alinéa 1^er du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, applicable à l’espèce, disposait que : le contrat de location d’un local affecté à usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans…

L’appelant dénie au GIE l’exercice d’aucune activité professionnelle au sens de ces dispositions, rappelant, au visa de l’article L.251-1 du code de commerce, le caractère auxiliaire de son activité par rapport à celle économique de ses membres.

Le GIE Ernst & Young expose qu’il n’a pas un objet commercial mais est un GIE de moyens, effectuant au profit de ses membres, ainsi qu’il résulte de l’article 2 de ses statuts du 22 novembre 1999, diverses prestations de fourniture de services administratifs, généraux et financiers, comptabilité analytique et contrôle de gestion ainsi que des prestations informatiques de gestion et professionnelles, actions de recrutement de formation et de gestion du personnel, réalisations promotionnelles, l’article 19 de ces même statuts interdisant de plus au GIE la réalisation de bénéfices.

Ainsi qu’il en justifie, les trois activités déployées au sein des locaux à la date de la signature du bail étaient celles d’avocat, d’expert comptable et de commissariat aux comptes, toutes relevant de professions réglementées et/ou libérales, établissant ainsi l’affectation des locaux à un usage exclusivement professionnel relevant ainsi des dispositions d’ordre public de l’article 57 A du 23 décembre 1986.

C’est à bon droit que le premier juge a relevé que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux, qui dispense de rechercher le caractère commercial ou non de l’activité du preneur, ne devait pas permettre d’éluder l’application d’un autre statut locatif d’ordre public applicable en l’espèce, le GIE faisant justement valoir que dans cette hypothèse, il s’opère un cumul des avantages lié aux deux statuts si le bail est qualifié de bail commercial, de sorte que, ainsi qu’il a été fait en l’espèce, le locataire pouvait tout à fait former une demande de révision du loyer en application de l’article L. 145-9 du Code commerce sans qu’il ne puisse en être déduit une renonciation même implicite au bénéfice du statut des baux professionnels.

C’est de plus à tort que la SNC Les Bureaux Green Side 5 soutient qu’en application de l’article L. 145-2-I 7° du Code commerce tel que modifié par la loi du 4 août 2008, qui permet désormais d’opter pour l’un ou l’autre des statuts, s’applique aux baux en cours, alors que cette disposition ne s’applique qu’aux baux signés après le 5 août 2008, date de la publication de la loi de Modernisation de l’Economie au Journal officiel.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que le bail en date du 30 août 2000 relevait du statut des baux professionnels, a validé le congé donné le 23 octobre 2009 par le GIE Ernst & Young à effet du 23 avril 2010 et par voie de conséquence, a débouté la SNC Les Bureaux Green Side 5 de ses demandes en paiement de loyers et charges.

II. Remise en état des lieux :

La SNC Les Bureaux Green Side 5 sollicite la condamnation du GIE Ernst & Young au paiement d’une somme de 46'927,45 euros au titre de travaux de remise en état au regard du procès-verbal de constat établi entre les parties le 23 avril 2010 lors de la restitution des lieux.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il a été constaté un certain nombre de dégradations incombant au locataire, distincts des désordres dont celui-ci s’est prévalu au cours du bail et consistant en la constatation de trous de fixation non rebouchés, salissures et traînées noires, présence d’épaufrures sur les arrêtes de piliers, de luminaires ne fonctionnant pas et d’un pied d’un climatiseur fixé au sol cassé.

L’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ses réparations.

Ces désordres locatifs, d’importance mineure, ne peuvent cependant donner lieu à l’indemnisation sollicitée sur la base d’un devis qui ne fait par ailleurs pas mention de la nature des travaux exécutés, le coût de ces travaux étant évalué par la cour à la somme de 5 000 euros au paiement de laquelle le GIE Ernst & Young est condamné.

III. Demandes reconventionnelles :

C’est par conclusions signifiées le 25 juin 2013, que le GIE Ernst & Young a pour la première fois sollicité la réparation de troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur dans l’exécution des obligations lui incombant au titre des articles 606, 1719,1720 et 1721 du Code civil ainsi que de l’article 12 des conditions particulières du bail, demande à laquelle la SNC Les Bureaux Green Side 5 a à bon droit opposé le moyen tiré de la prescription quinquennale en application de l’article 2224 du même code, en ce que les désordres sont apparus en 2003, date à compter de laquelle l’action pouvait être engagée.

Les demandes reconventionnelles formées par le GIE Ernst & Young doivent être déclarées irrecevables.

Il y a lieu en fin de condamner la SNC Les Bureaux Green Side 5 au paiement de la somme de 10'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement du 21 mars 2016 prononcé par le tribunal de grande instance de Grasse sauf à dire que les demandes reconventionnelles du GIE Ernst & Young sont irrecevables et sauf concernant les travaux de remise en état des lieux ;

Statuant à nouveau concernant les travaux de remise en état :

Condamne le GIE Ernst & Young à payer à la SNC Les Bureaux Green Side 5 la somme de 5 000 euros à titre de remise en état des locaux ;

Y ajoutant :

Condamne la SNC Les Bureaux Green Side 5 à payer au GIE Ernst & Young la somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SNC Les Bureaux Green Side 5 aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,