Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 11 mai 2017, n° 15/15001

TGI Aix-en-Provence 12 mai 2015

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 mai 2017

Arguments

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Rejeté
Justification des avances de trésorerie
La cour a estimé que les circonstances particulières justifiaient l'application de l'article 1999 du code civil, permettant le remboursement des avances consenties par le syndic.
Rejeté
Absence de justification des honoraires
La cour a confirmé que la créance d'honoraires n'était pas établie, justifiant le rejet de cette demande.
Rejeté
Absence d'abus de droit
La cour a jugé qu'il n'était pas établi que le défaut de paiement constituait un abus de droit, justifiant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Demande de frais non taxables
La cour a condamné le syndicat à payer des frais non taxables à la société Citya Immobilier, rejetant ainsi la demande du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 11 mai 2017, n° 15/15001
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/15001
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 12 mai 2015, N° 12/03753
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Luc PROUZAT, président
Avocat(s) :	Michel LABIJulien CLEYET-MARELFrançois ROSENFELD
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Syndicat des copropriétaires CENTRAIX c/ SARL CITYA IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2017

jlp

N° 2017/ 387 Rôle N° 15/15001

Syndicat des copropriétaires CENTRAIX

SARL CITYA IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à: M^e Michel LABI

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Mai 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03753.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires CENTRAIX représenté par son syndic en exercice le Cabinet CG IMMOBILIER dont le siège social est à AIX EN PROVENCE – XXX, prise en la personne de son repésentant légal en exercice, y docmicilié

représenté par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SARL CITYA IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, XXX – 13090 AIX-EN-PROVENCE

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Julien CLEYET-MAREL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2017,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La SARL Citya Immobilier a été le syndic de l’immeuble en copropriété Centraix situé rue Le Corbusier à Aix-en-Provence jusqu’au 9 juillet 2011.

Exposant qu’elle avait dû, en raison de la défaillance du copropriétaire majoritaire (M. X), payer diverses consommations d’eau et d’électricité, outre des factures de travaux, et qu’au surplus, elle n’avait pas été réglé de ses honoraires, la société Citya Immobilier a, par exploit du 12 juin 2012, fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son nouveau syndic, la société CG Immobilier, en vue d’obtenir le paiement de la somme de 42 478,29 € correspondant à l’avance de trésorerie consentie et de celle de 6072, 53 € au titre des honoraires prévus contractuellement, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal a notamment :

'condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Centraix à payer à la société Citya Immobilier la somme de 42 478,29 € à titre de remboursement des avances de fonds par elle effectués,

'débouté la société Citya Immobilier du surplus de ses demandes,

'condamné le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Centraix a régulièrement relevé appel, le 17 août 2015, de ce jugement en vue de sa réformation.

La société Citya Immobilier a soulevé la caducité de la déclaration d’appel, faute de notification des conclusions à l’intimé dans le délai prévu par l’article 908 du code de procédure civile, mais sa demande a été rejetée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 26 avril 2016.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour (conclusions déposées le 17 septembre 2015 par le Y) de :

'dire et juger que les avances de trésorerie alléguées ne sont absolument pas justifiées et, en tout état de cause, sont irrégulières,

'débouter, en conséquence, la société Citya Immobilier de ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées,

'condamner la société Citya Immobilier au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, il indique avoir introduit devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence une procédure enrôlée sous le n° 09/00445 aux fins d’obtenir la condamnation de la société Citya Immobilier à lui payer une somme de 423 156,14 € en raison d’une déclaration de créance irrégulière, que celle-ci a formalisée ; elle ajoute que les avances de trésorerie du syndic ne sont pas établies et qu’en toute hypothèse, elles ont été effectuées en méconnaissance des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 ; enfin, elle souligne que les comptes des exercices durant lesquelles les prétendues avances de trésorerie auraient été pratiquées, n’ont pas été approuvés en assemblée générale.

Formant appel incident, la société Citya Immobilier conclut à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6072,53 € au titre des honoraires contractuellement dus et celle de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; elle demande à la cour de confirmer le jugement pour le surplus et de condamner le syndicat des copropriétaires lui payer la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile (conclusions déposées le 24 juin 2016 par le RP VA).

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 février 2017.

MOTIFS de la DECISION :

Si les dispositions des articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et celles des articles 28 à 39-1 du décret du 17 mars 1967, qui définissent de façon précise et limitative les pouvoirs et obligations du syndic, ne permettent pas à celui-ci de consentir au syndicat des copropriétaires des avances de fonds et d’en solliciter ensuite le remboursement, des circonstances particulières peuvent, en revanche, justifier qu’il soit fait application de l’article 1999 du code civil obligeant le mandant à rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat.

En l’occurrence, il est établi par les pièces produites que fin 2010, début 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence Centraix a connu d’importantes difficultés de trésorerie dues au refus d’un groupe de copropriétaires majoritaires, la SCI Emma, la SCI JTT et la société Mazaix, sociétés ayant le même dirigeant (M. X) et détenant ensemble un nombre de tantièmes égal à 90 520/100 000èmes, de s’acquitter de leurs charges exigibles, contraignant ainsi la société Citya Immobilier à solliciter, par requête du 3 mars 2011 au président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que les arriérés de charges avoisinaient un montant de l’ordre de 150 000 € et que l’équilibre financier du syndicat se trouvait ainsi compromis.

Il est également justifié par les pièces produites qu’au cours de la période du 17 septembre 2010 au 19 janvier 2011, soit antérieurement à la cessation des fonctions de syndic de la société Citya Immobilier, celle-ci a réglé pour le compte du syndicat diverses sommes, correspondant à des dépenses indispensables à la vie de la copropriété (factures Edf, consommations d’eau réglées au Trésor public, assurance de l’immeuble, travaux réalisés par une Société Revel 13 sur l’assignation en paiement délivrée le 2 novembre 2010 par cette société devant le juge des référés du tribunal de commerce de Marseille) à hauteur de la somme totale de 42 478,29 €.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré, pour faire droit à la demande en remboursement de cette somme, que les circonstances particulières, dans lesquelles le syndic avait été amené à consentir des avances de fonds pour le compte du syndicat, étaient de nature à permettre l’application de l’article 1999 du code civil.

La créance d’honoraires d’un montant de 6072,53 € ne repose, par contre, sur aucun élément, à défaut notamment de production du contrat de syndic de la société Citya Immobilier ; le premier juge a donc, à bon escient, écarté cette prétention.

Enfin, il n’est pas établi en quoi le défaut de paiement par le syndicat des copropriétaires de sa dette serait constitutif, de sa part, d’un abus de droit caractérisé, justifiant que des dommages et intérêts soient alloués de ce chef à la société Citya Immobilier ; c’est également à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande.

Succombant sur son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Centraix doit être condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Citya Immobilier la somme de 2000 € en remboursement des frais non taxables, que celle-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 12 mai 2015,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Centraix aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Citya Immobilier la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

LE GREFFIER LE PRESIDENT