COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2019

MFB

N°2019/640

Rôle N° RG 18/12806 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC3XD

[…]

C/

Y X

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 411F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 12 avril 2018, enregistré sous le numéro de pourvoi G 17-11.667 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 629 rendu le 24 novembre 2016 par la 4^e Chambre A de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 15/03879, sur appel d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE du 29 janvier 2015, enregistré au répertoire général sous le n° 12/11777.

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier LE LAFAYETTE

[…], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, ayant son siège social sis […], […], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e François ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur Y X

demeurant […] représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Steven LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président de la chambre 1-5

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller

Monsieur Jean-Baptiste COLOMBANI, 1^er Président de chambre

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2019.

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. Y X est propriétaire des lots n° 40 et 41 au sein de la copropriété sise […].

Le 14 mai 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice, actuellement la société LEANDRI IMMOBILIER, a fait délivrer à M. X, une sommation de payer la somme de 39537,52 euros, puis, faute d’avoir obtenu le règlement demandé, l’a attrait devant le tribunal de grande instance de Marseille suivant assignation du 28 septembre 2012, en paiement de la somme de 44673, 24 euros au titre des charges arriérées pour la période arrêtée au 1^er janvier 2014, outre des dommages-intérêts et une indemnité de procédure.

***

Par jugement rendu le 29 janvier 2015, le tribunal de grande instance de MARSEILLE a condamné M. X à payer la somme de 5.761,72 euros au titre des charges échues du 3 février 2012 au 1^er janvier 2014, appel provisionnel du 4^e trimestre inclus, ainsi qu’à des dommages-intérêts de 500 euros et une indemnité de procédure de 2000 euros.

Le premier juge a néanmoins considéré que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de ce que le solde débiteur du compte de M. X s’élevait à 37407,65 euros au 1^er avril 2011.

***

Le syndicat a relevé appel de cette decision en demandant la réformation sur le quantum de la condamnation .

La cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, chambre 1-5, statuant par arrêt en date du 24 novembre 2016, jugeant que les pièces produites par le syndicat étaient probantes, a réformé partiellement le jugement entrepris sur le montant de la créance du syndicat, en condamnant M. X a s’acquitter de la somme de 50 885,77 euros en principal représentant les charges impayées pour la période allant du 31 décembre 2000 au 12 avril 2016 .

***

Saisie par le pourvoi de M. Y X, la 3^e chambre civile de la Cour de Cassation, statuant suivant arrêt en date du 12 avril 2018 , a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt d’appel du 24 novembre 2016, aux motifs suivants :

'Attendu que, pour accueillir la demande, 1'arrêt constate que le syndicat verse aux débats les relevés individuels de charges couvrant, chacun pour une partie, la période allant du 31 décembre 2000 au 12 avril 2016, à1'égard desquels M. X n’émet aucune critique, diverses résolutions de son administrateur provisoire et les procès-verbaux d’assemblée générale, dont il ressort qu’ont été approuvés les comptes de 1'exercice 2009/2010, les comptes arrêtés au 31 mars des années 2012, 2013, 2014 et les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016, et retient que ces pièces suffisent à démontrer que l’historique du compte de M. X est continuellement débiteur depuis 1^e 31 décembre 2000 et qu’i1 se déduit en outre d’une assemblée générale du 24 novembre 2010 qu’i1 a reconnu être débiteur des charges ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il 1^e lui était demandé, si le syndicat justifiait de l’approbation des comptes des exercices précédant l’exercice 2009/2010, la cour d’appe1 n’a pas donné de base légale à sa décision ;'.

La Cour a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE autrement composée.

***

Suivant déclaration de saisine du 27 juillet 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE LAFAYETTE a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour d’appel de céans.

Par ordonnance rendue le 6 septembre 2018, l’affaire a été fixée à bref délai selon les dispositions de l’article 1037-1 du Code de procédure civile .

***

Par conclusions notifiées le 5 mars 2019, le syndicat des copropriétaires 'LE LAFAYETTE’ demande à la cour,

- statuant par réformation partielle du jugement en ce qu’il chiffre la créance de M. X, de condamner celui-ci à payer à la copropriété, les sommes suivantes:

' 72.590,95 euros représentant sa quote part des charges dues au 27 février 2019,

' 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1382 et 1383 dans leur rédaction applicable au litige,

' 10. 000 euros en vertu de l’article| 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires appelant affirme satisfaire à son obligation de preuve, en produisant des pièces justifiant que le compte individuel de M. X est débiteur depuis le 31 décembre 2000.

Il invoque en particulier le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 8 novembre 2018 qui a approuvé les comptes de l’année clôturée, incluant le solde antérieur fixé à 70982,09 euros et reprenant la dette antérieure à l’exercice 2010 s’élevant à 37407,65 euros.

Il ajoute que cette délibération reprend les comptes régulièrement votés et approuvés par les assemblées générales du 2 juillet 2015, 6 octobre 2016 et 5 octobre 2017.

Il se prévaut encore du rapport de l’admnistrateur provisoire, M. Yvan BERT AVON qui a été désigné par ordonnance sur requête du 6 janvier 2012 pour gérer la copropriété dans une période de grande difficulté, et notamment des résolutions prises par cet administrateur conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 approuvant les comptes de la copropriété dont ceux du 31 mars 2009 ( résolution du 29 mai 2012).

Il soutient que les comptes des exercices 2009/2010 ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale du 24 novembre 2010 qui a adopté les budgets prévisionnels des exercices 2010 à 2012, et que les comptes 2010 ont été validés par l’assemblée générale du 5 octobre 2011.

Il ajoute qu’après l’arrêt de la Cour de Cassation, le syndic a retrouvé dans les archives, des décomptes individuels s’appliquant aux lots de M. X montrant un débit de 40228,82 euros au 1^er janvier 2009 . Il fait également état d’un commandement de payer du 9 février 2004 notifié à M. X au titre d’une dette de charges de 7299,48 euros .

Il verse encore le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2014 approuvant les comptes de l’exercice écoulé, ainsi que des décomptes et autres documents de nature à établir, selon ses conclusions, qu’à partir d’un solde de 1,98 euros au 31 décembre 2000, M. X a laissé s’alourdir son compte de charges sans émettre de contestation et, qu’au contraire, à l’occasion de l’assemblée générale du 24 novembre 2010 – résolution n°16, il a reconnu expressément sa dette.

Le syndicat des copropriétaires explicite sa demande de dommages-intérêts en indiquant que par sa résistance abusive, M. X cause à l’ensemble immobilier un préjudice financier important.

Par conclusions du 9 novembre 2018 M. X demande à la cour, au visa de l’article 10 de la loi du 10/07/1965,

- au principal, la confirmation du jugement,

- subsidiairement, en cas de réformation partielle, qu’il soit déduit de sa dette, la somme de

42.344,47 € représentant le 'solde antérieur ' non justifié, et celle de 22.061 ,71 € au titre des frais abusivement réclamés, soit la somme totale de 64.406,18 €,

- s’il est jugé que cette créance est caractérisée, de la déclarer prescrite concemant les charges réclamées antérieurement à l’année 2008,

- de fixer en définitive, sa dette à un montant de 2023,20 euros.

- en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de premiere instance et d’appel.

M. X n’a pas produit de pièce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le pourvoi formé par M. X, la Cour de Cassation a censuré l’arrêt rendu le 24 novembre 2016 au seul motif qu’en jugeant que la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE n’avait pas suffisamment recherché si les comptes de la copropriété antérieurs à l’exercice avaient été régulièrement approuvés.

La cour de céans doit donc vérifier si le syndicat des copropriétaires a pris acte de la décision de cassation et a versé aux débats des pièces nouvelles permettant de valider sa demande en paiement de charges arriérées depuis le 31 décembre 2000 et jusqu’à l’exercice 2009/2010.

En revanche, l’appréciation de la cour d’appel relative aux charges réclamées à compter du 31 décembre 2009 n’est pas remise en cause par la décision de la Cour de cassation.

En état de cause, le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment sa demande sur ce point, en produisant les pièces correspondantes ( procès-verbaux d’assemblées générales et/ou résolutions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes, extraits de comptes individuels s’appliquant aux lots appartenant à M. X, actes d’exécution forcée, etc…).

Pour la période restant en débat, le syndicat des copropriétaires affirmant que le compte de M. X est débiteur depuis le 31 décembre 2000, produit notamment,

- un décompte individuel montrant qu’au 31 décembre 2010 le solde débiteur de M. X se chiffrait à 1,98 euros et qu’au 1^er janvier 2004, il était de 7300,12 euros mais qu’au 1^er janvier 2009, il s’élevait à 40228, 82 euros ,

- le commandement de payer délivré le 9 février 2004 par un précédent syndic, la société FONCIA SAGI,

- le relevé de compte de FONCIA précédent syndic du 11 juin 2008 pour 32223,74 euros reprenant le solde de 7300,19 euros arrêté au 1^er janvier 2004 ,

- un tableau n°1 (pièce 35) contenant une synthèse faite par la société FONCIA ancien syndic , du compte de M. X depuis le 31 décembre 2000 et donnant le détail des dépenses facturées,

- un tableau n°2 (pièce 36) dressé par le syndic actuel, la société IMMOBILIERE LEANDRI établissant le compte individuel de M. X depuis le 1^er janvier 2009.

Force est de constater qu’au nombre des pièces en rapport direct avec la demande de charges échues antérieurement à l’exercice 2009/2010, ne figure pas de procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes proposés par les syndics successifs, le plus ancien produit à cet égard datant du 24 novembre 2010 .

Les pièces 35 et 36 sont des tableaux des charges imputables aux lots de M. X depuis le 31 décembre 2000. Mais ces tableaux qui sont constitués par l’appelant lui-même à l’aide d’informations qu’il explique avoir découvertes aux archives, ne présentent donc pas l’objectivité nécessaire ni ne permettent de s’assurer que la copropriété a validé les dépenses communes dont une quote-part est imputée à M. X.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut également le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2010 qui contiendrait l’aveu de M. X pour la totalité de sa dette antérieure.

Il insiste sur le fait que l’assemblée en cause a approuvé les comptes de l’exercice clos et que M. X était présent lors de la délibération.

Il résulte du procès-verbal de cette assemblée, qu’à la fin de la résolution 16 intitulée 'travaux relais radiophonie', il a été mentionné que ' En accord avec l’assemblée générale , le paiement anticipé des 4 premières années serviront à régler une partie du montant des charges de M. X à la hauteur de 20000 euros (…), issus d’un ancien contentieuxx avec le cabinet FONCIA. (…)'.

Il n’est cependant pas certain que cette mention corresponde à une décision de l’assemblée.

En effet, s’il est indiqué à la suite, qu’à la majorité des présents et représentés l’assemblée générale approuve la résolution mise au vote, il apparait que la consultation portait plutôt sur des travaux d’installation d’un relai de radiotéléphonie qui constituent la résolution n°16.

En tout état de cause, la cour d’appel statuant par l’arrêt précité du 24 novembre 2016, a retenu cette mention comme un aveu de M. X de sa dette antérieure. Mais sa décision a été cassée en toutes ses dispositions par la Cour de Cassation , ce qui induit que la valeur probante de ce procès-verbal d’assemblée générale était insuffisante à établir que M. X avait reconnu être débiteur à hauteur de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires pour cette période.

Il est constant qu’en l’absence d’assemblée générale apte à approuver les comptes annuels et le budget prévisionnel de l’année suivante, l’administrateur provisoire désigné judiciairement pour administrer la copropriété en application des article 29-1 précité, exerce tous les pouvoirs légaux des organes de la copropriété, de sorte que ses délibérations ont la même valeur probante que les procès-verbaux des assemblées générales.

Ainsi, M. Yvan BERT-AVON qui a été désigné par le Président du tribunal de grande instance de MARSEILLE à compter du 6 janvier 2012 , a pris diverses résolutions dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, et notamment le 29 mai 2012, il a approuvé les comptes de l’exercice 2008/2009 arrêtés au 31 mars 2009.

Mais au regard des pièces produites aux débats, il reste acquis qu’entre le 31 décembre 2000 et le 31 décembre 2008, les comptes de la copropriété LE LAFAYETTE n’ont été régulièrement validés ni par une assemblée générale ni par l’administrateur provisoire et dès lors rien n’atteste que le solde à nouveau du compte de M. X s’élevait bien à 40228,82 euros au 1^re janvier 2009.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte donc pas la preuve de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires ou l’administateur provisoire, des comptes des exercices antérieurs à celui de l’année 2009/2010 approuvé par l’assemblée générale du 24 novembre 2010.

Il convient en conséquence, de confirmer la décision du tribunal qui, après avoir analysé les pièces montrant notamment que M. X avait effectué des règlements partiels et que la copropriété ne justifiait pas de dépenses particulières avant le 1^er avril 2011 expliquant le quantum des appels de fonds, a considéré qu’il n’était pas justifié de ce que le compte individuel de M. X était débiteur au 1^er avril 2011, d’une somme de 37407,65 euros représentant le cumul de ses dettes antérieures.

Du reste, il résulte de la pièce n°42 du dossier du syndicat des copropriétaires appelant, qu’il avait intenté une procédure de saisie immobilière à l’égard de M. X lequel, pour y mettre un terme, a versé en date du 30 juin 2008 une somme de 31703, 13 euros au titre du solde de son compte arrêté au 1^er janvier 2008, de sorte que le conseil du syndicat a pris des conclusions de désistement le 15 avril 2009 : ceci induit qu’à cette date, l’intimé avait totalement apuré sa dette de charges.

Par ailleurs, le tribunal a retranché de la dette de M. X, certains frais ( contentieux, lettres de rappel) exposés par le syndicat des copropriétaires, au motif qu’ils n’entraient pas dans la catégorie des frais pouvant être imputés au copropriétaire débiteur selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les conclusions de l’appelant ne critiquent pas précisément ce chef du jugement, et il semble que le remboursement des frais exposés pour ce procès soit plutôt intégré à la demande de dommages-intérêts.

Ainsi, il y a lieu de confirmer également la décision entreprise ayant chiffré à la somme de 5761,72 euros la dette de M. X au 1^er janvier 2014, appel provisionnel du 4^e trimestre inclus. Le solde débiteur du compte individuel de charges de M. X devra donc être recalculé à ce jour, à partir de ce montant fixé au 1^er janvier 2014.

- sur les frais de procédure,

Le syndicat des copropriétaires succombant sur ses prétentions principales, ne peut prétendre obtenir des dommages-intérêts ni le remboursement de ses frais irrépétibles.

Statuant par réformation du jugement, la cour déboutera le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages-intérêts et le condamnera à payer les entiers dépens.

Mais pour sa part, M. X ne conteste pas avoir une dette de charges à l’égard de l’ensemble immobilier au sein duquel il détient des biens et ne justifie pas d’avoir effectué des règlements au moins partiels pendant la présente procédure qui dure depuis 2012 et qui a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais d’avocat et de justice.

En conséquence, la cour rejettera sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel principal du syndicat des copropriétaires LE LAFAYETTE,

Vu l’arrêt n° 2016/629 rendu par la cour d’appel D’AIX EN PROVENCE, 4^e chambre A, le 24 novembre 2016,

Vu l’arrêt n° 411 FD rendu le 12 avril 2018 par la 3^e chambre civile de la Cour de cassation,

Confirme le jugement n°54 rendu le 29 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de MARSEILLE ( enrôlement n°12/11777), en ses dispositions condamnant M. Y X à payer la somme de 5.761,72 euros au titre des charges échues du 3 février 2012 au 1^er janvier 2014, appel provisionnel du 4^e trimestre inclus, et déboutant le syndicat des copropriétaires LE LAFAYETTE de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires LE LAFAYETTE aux entiers dépens de première instance et d’appel, et autorise la distraction au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON qui en fait la demande ,

Déboute M. X du surplus de ses prétentions y compris celle concernant le remboursement des frais irrépétibles,

LE GREFFIER LE PRESIDENT