COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 28 MARS 2019

N° 2019/169

Rôle N° RG 18/10221 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCUDS

Syndicat des copropriétaires LE BOUGEAREL

C/

Y X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DAVAL-GUEDJ

M^e CARDONA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Mai 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04499.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires LE BOUGEAREL

dont le siège est […], représenté par son syndic en exercice le […] ,le Corot à CAGNES SUR MER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

INTIME

Maître Y X

ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société LIFE INVEST FUND 2001 INC, société de droit étranger dont le siège social est sis […] prise en son bureau de liaison sis '[…] '[…] à SAINT RAPHAEL à ces fonctions désigné selon jugement du Tribunal de Commerce de FREJUS du 23/07/2012 sur conversion du Redressement Judiciaire en date du 30/04/2012, demeurant […]

de l’Horloge – […]

représenté par M^e A CARDONA, avocat au barreau de GRASSE et assisté de M^e Axelle TESTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e CARDONA, avocat

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Février 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine DURAND, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Bernard MESSIAS, Président de chambre

Madame Catherine DURAND, Conseiller

Madame Anne CHALBOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2019,

Signé par M. Bernard MESSIAS, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société Life Invest Fund 2011 Inc, propriétaire de divers lots acquis en viager dépendant de l’ensemble immobilier 'Le Bougearel’ à Vence, a été placée en redressement judiciaire le 30 avril 2012 par le tribunal de commerce de Fréjus, procédure convertie en liquidation judiciaire le 23 juillet 2012.

M^e X, ès qualités de liquidateur judiciaire, en vertu d’une ordonnance du juge-commissaire en date du 3 mars 2014, a vendu de gré à gré à la SAS THEIA divers lots (une cave n° 16, un parking n° 50 et un appartement n° 75) l’avis de mutation étant adressé au syndic de la compropriété le 26 mai 2016.

Le syndicat des copropriétaires, se prévalant du non-paiement de charges de copropriété par la société Life Invest Fund, a fait opposition le 13 juin 2016 au paiement du prix de vente à hauteur de 9.243,49 €.

M^e X, ès qualités, par exploit du 1^er août 2016, a assigné le syndicat des copropriétaires Le

Bougearel devant le TGI de Grasse aux fins de faire juger l’opposition irrégulière, que le caractère irrégulier de l’opposition formé par le syndicat lui a fait perdre tout privilège, que la créance invoquée est chirographaire et que l’opposition ne pouvant produire effet, le syndicat ne pourra être payé par prélèvement sur le prix avant toute répartition, voir ordonner par conséquent la mainlevée de l’opposition et dire que la totalité du prix sera appréhendé par le liquidateur judiciaire, déclarer la créance du syndicat des copropriétaires inopposable à la procédure collective faute de déclaration de créance antérieure à l’ouverture de la procédure, mais également postérieure non éligible au traitement préférentiel.

Par jugement du 9 mai 2018 le TGI de Grasse a :

• Dit que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires Le Bougearel est irrégulière,

• Dit que le caractère irrégulier de l’acte d’opposition faite perdre au syndicat des copropriétaires le privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• Dit que le syndicat des copropriétaires Le Bougearel est un créancier chirographaire,

• Dit que l’opposition irrégulière ne produit aucun effet au bénéfice du syndicat qui ne pourra être payé par prélèvement sur le prix avant toute répartition,

• Ordonné la mainlevée de l’opposition en date du 13 juin 2016,

• Dit que le prix d’adjudication devra être appréhendé par M^e X, ès qualités, qui procèdera à la répartition des fonds selon les règles du droit des procédures collectives,

• Débouté le syndicat des copropriétaires Le Bougearel de l’ensemble de ses demandes,

• Condamné le syndicat des copropriétaires Le Bougearel au paiement d’une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

• Rejeté tous les autres chefs de demandes,

• Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 19 juin 2018 le syndicat des copropriétaires Le Bougearel a interjeté appel de cette décision;

Par conclusions n° 3 déposées et notifiées le 4 janvier 2019, tenues pour intégralement reprises, le syndicat des copropriétaires Le Bougearel demande à la Cour :

• Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

• Vu l’article L 641-13 du code de commerce,

• Infirmer le jugement attaqué,

• Débouter M^e X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2001 inc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• Dire régulière l’opposition formée le 13 juin 2016,

• En conséquence,

• Condamner M^e X ès qualités, à payer la somme de 9.243,49 € au syndicat des copropriétaires Le Bougearel,

• Dire que les créances postérieures du syndicat des copropriétaires Le Bougearel sont éligibles au traitement préférentiel de l’article L 643-17 et L 622-17 I du code de commerce,

• Dire opposable à la procédure collective de la société Life Invest Fund 2001 inc les créances du syndicat des copropriétaires Le Bougearel nées postérieurement au 23 juillet 2012,

• Condamner M^e X, ès qualités, à payer une somme de 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires Le Bougearel,

• Le condamner aux entiers dépens.

Il soutient que l’opposition régularisée le 13 juin 2016 respecte les dispositions de l’articl 5-1 du décret du 17 mars 1967, dès lors que le procès-verbal de signification comporte 6 feuilles dont de 3 à 5 le détail des charges énonçant le montant et les causes de sa créance, distinguant au titre de la

créance superprivilégiée : les charges et travaux relevant des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’exercice comptable en cours et les deux derniers exercices échus, au titre de la créance privilégiée : les charges et travaux relevant des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour les deux exercices antérieurs à ceux qui précèdent et, au titre de la créance chirographaire : toutes créances de toutes natures non comprises dans les articles 1, 2 et 3.

Il fait valoir que l’opposition est régulière car par les distinctions opérées entre les créances (charges et travaux) son destinataire était parfaitement informé, tant des sommes revendiquées que des privilèges revendiqués, ajoutant que les charges et les travaux des articles 10 et 30 n’ont pas à être différenciés, que c’est la période qui doit être précisée.

Par conclusions déposées et notifiées le 1^er octobre 2018, tenues pour intégralement reprises, M^e X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2001, demande à la Cour de :

• Confirmer le jugemenr attaqué en toutes ses dispositions,

• Condamner le syndicat des copropriétaires Le Bougearel au paiment d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que l’opposition est affectée de trois irrégularités :

—  1) elle est adressée à l’acquéreur et non au vendeur,

—  2) elle ne contient pas le détail et les justificatifs des sommes réclamées lot par lot tel que la CC° l’a rappelé dans un arrêt du 22 juin 2017,

—  3) elle ne respecte pas les dispositions à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 faute d’énoncer de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférents aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues.

Il précise que la sanction de ces irréguarités est la mainlevée de l’opposition, et qu’il ne sollicite pas la nullité de cet acte.

Il ajoute que l’irrégularité de l’opposition fait perdre au syndicat son privilège, sa créance étant chirographaire.

Il explique que les créances, tant antérieures que postérieures, ne sont pas éligibles au traitement préférentiel dès lors qu’aucun maintien provisoire de l’activité de la société Life invest Fund n’a été autorisé, et qu’elles sont inopposables à la procédure collective faute d’avoir été déclarées au passif de la procédure collective.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2019 par avis en date du 27 septembre 2018, en application de l’article 905-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la régularité de l’opposition à paiement du prix de cession :

Attendu qu’en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : 'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé….. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1...' ;

Attendu que par application de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens.' ;

Attendu que selon l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ' Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise:

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus….' ;

Attendu que M^e X, au soutien de sa contestation de l’opposition formée au paiement du prix de cession versé par la société THEIA, expose qu’elle est affectée de trois irrégularités ;

Attendu qu’il fait valoir en premier lieu que l’opposition a été adressée à la société THEIA, acquereur et non à la société Life Invest Fund vendeur ;

Attendu que l’avis de mutation adressé au syndic de la copropriété au titre de l’article 20 précité, précisait qu’il était fait élection, pour l’opposition du syndic, au domicile élu en l’étude de M^e X, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société venderesse ;

Attendu que l’acte d’opposition au paiement du prix de vente vise la société THEIA, élisant domicile spéciale pour les oppositions en l’étude de M^e X agissant en quallité de liquidateur judiciaire de la société venderesse ;

Attendu que malgré ce visa erroné de l’aquéreur au lieu du vendeur M^e X n’a pu se méprendre sur l’objet de cette opposition ni sur son destinataire réel, alors que l’acte mentionne clairement que

l’opposition est faite au titre de toutes sommes ou valeurs provenant de la vente de l’appartement propriété de la société Life Invest 2001 inc formant les lots 16, 50 et 75 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à […] ;

Attendu qu’il n’en est d’ailleurs résulté aucun grief pour M^e X qui l’a contestée dans le délai de trois mois de sa signification ;

Attendu que le premier juge l’a donc écartée à bon droit ;

Attendu que M^e X, ès qualités, se prévaut en second lieu de ce que l’opposition ne contient pas le détail ni les justificatifs des sommes réclamées lot par lot ;

Attendu que l’opposition de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (Cour de cassation 22 juin 2017 n° 16-15195) ;

Attendu que l’opposition énonce une liste de charges demeurées impayées sans préciser chacun des trois lots auquel elles sont afférentes ; qu’elle est donc irrégulière ;

Attendu enfin que le liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2001 inc soutient que l’opposition ne respecte pas les dispositions à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 faute d’énoncer dans les annexes à l’acte d’opposition de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférents aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues, faute de différencier la créance de l’article 10, puis celle de l’article 30 et, à l’intérieur de chacune de ces catégories, de différencier les charges et les travaux ;

Attendu qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5….' ;

Attendu que selon l’article 30 du même texte : 'L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés….' ;

Attendu que les décomptes présentés au titre des créances superprivilégiées, des créances priviégiées et des créances chirographaires englobent sans les distinguer, les charges et travaux relevant des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les causes et le détail de ces charges selon leurs catégories ne sont pas mentionnées, en méconnaissance des dispositions des article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a dit l’opposition irrégulière ;

Sur les conséquences de l’irrégularité de l’opposition :

Attendu que l’irrégulatité de l’opposition a fait perdre au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Le Bougearel’ à Vence le bénéfice du privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil ;

Attendu qu’il devient un simple créancier chirographaire et ne peut plus être réglé par prélèvement sur le prix de cession avant toute répartition ;

Attendu que la mainlevée de l’opposition irrégulière effectuée par le syndicat des copropriétaires a été justement prononcée par le premier juge ;

Sur les conséquences de l’absence de déclaration de créances au passif de la société Life Invest Fund 2001 inc :

Attendu que la procédure de redressement judiciaire de la société Life Invest Fund 2001 inc a été ouverte le 30 avril 2012 par le tribunal de commerce de Fréjus puis convertie en liquidation judiciaire le 23 juillet 2012 ;

Attendu que les créances listées dans l’acte d’opposition à hauteur de 9.124,46 € couvrent une période courant du 1^er décembre 2011 au 30 mai 2016 ;

Attendu qu’en vertu de l’article L 622-24 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18 décembre 2008 : 'A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement...[…]..Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. ' ;

Attendu que selon l’article L 622-17 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18 décembre 2008 applicable eu égard à la date d’ouverture de la procédure collective : 'I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.' ;

Attendu que l’article L 641-13 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18 décembre 2008 applicable à la date d’ouverture de la procédure collective : 'I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l’activité.' ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires n’a déclaré aucune créance au passif de la société Life Invest Fund, qu’elles soient antérieures ou postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective ;

Attendu que l’appelant soutient que ses créances postérieures n’avaient pas à être déclarées étant des créances méritantes entrant dans le champ de l’article L 622-17 dès lors que les charges de copropriété ont pour but de sauvegarder l’immeuble, et donc le gage des créanciers, et que l’activité de la société Life Invest Fund résidant dans l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers, les charges avancées et non règlées répondent à l’objet social et à l’activité de la société débitrice permettant de maintenir son patrimoine et sa réalisation par le liquidateur ;

Attendu qu’il ajoute qu’elles sont la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période et affirme que ces créances postérieures bénéficient en outre des dispositions de l’article L 641-13 du code de commerce après la mise en liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 2001, en citant notamment, non les motifs de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 22 juin 2018, mais les moyens développés au soutien du pourvoi ;

Attendu que toutefois les créances de charges de copropriété et de travaux ayant fait l’objet d’appels après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire au 30 avril 2012 ne sont pas nées pour les besoins du déroulement de la procédure ni de la période d’observation ; qu’elles ne sont pas non plus une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation ;

Attendu que par ailleurs la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire a été prononcée le 23 juillet 2012 sans maintien provisoire autorisé de l’activité de la société Life Invest Fund 2011 inc ;

Attendu que les créances échues postérieurement au 23 juillet 2012 ne peuvent dès lors être qualifiées de créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l’activité ;

Attendu que ces créances postérieures devaient par conséquent être déclarées au passif de la société Life Invest Fund conformément aux dispositions de l’article L 622-24 du code de commerce ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 622-26 du code de commerce : 'A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission volontaire du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.

Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l’exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus….' ;

Attendu que faute d’avoir été régulièrement déclarées au passif de la société Life Inves Fund 2011 inc, les créances, antérieures et postérieures à l’ouverture de la procédure collective sont inopposables à la procédure collective de la société Life Invest Fund 2011 inc ;

Attendu que le jugement querellé est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Bougearel débouté de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Attendu qu’il sera condamné au paiement de frais irrépétibles d’appel de 1.000 € en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu que partie succombante il est condamné aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et publiquement ,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Bougearel de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Le condamne à verser à M^e X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2001 inc une somme de 1.000 € en compensation de ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Bougearel aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT