COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 189

Rôle N° RG 17/12408 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAZT3

A X

C/

EURL DANY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gérard ABIB

M^e Etienne PIERI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Mai 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 14/5632.

APPELANT

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Gérard ABIB, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

EURL DANY, demeurant […]

représentée par M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1^er décembre 1997, la S.A.R.L. BON PASTEUR a donné à bail à la société VERSION FRANÇAISE un local commercial situé au rez-de-chaussée du […] d’une superficie d’environ 32 m2 pour une durée de 9 années à compter du 1^er décembre 1997, pour se terminer le 30 novembre 2006.

Par acte sous seing privé du 31 mars 2000, la société VERSION FRANÇAISE a conclu avec M. A X un bail commercial de 9 ans portant sur le même local commençant a courir le 1^er avril 2000, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 francs.

Le 1^er septembre 2000, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire sur le local situé '[…]"pour une durée de 23 mois à compter du 1^er septembre 2000 pour se terminer le 31 juillet 2002, moyennant le paiement de l’indemnité mensuelle de 5 000 francs.

Par acte d’huissier du 28 avril 2009, M. A X a adressé à la société VERSION FRANÇAISE une demande de renouvellement du bail consenti le 31 mars 2000. La société VERSION FRANÇAISE n’a pas répondu a cette demande.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2011, la societe DANY, venant aux droits de la société VERSION FRANÇAISE, a notifié à M. A X un congé pour le 30 juin 2012 avec refus de renouvellement du bail commercial qui s’est formé entre les parties à l’expiration de la convention d’occupation précaire du 31 mars 2000 à compter du 1^er août 2002 et qui s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 31 juillet 2002. Par cet acte, la société DANY a offert le paiement de l’indemnité d’éviction stipulée par l’article L145-14 du code de commerce.

Par acte d’huissier en date du 18 avril 2014, M. A X a assigné la société DANY devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement en date du 9 mai 2017, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a statué ainsi :

— Dit que la société DANY et M. A X sont liés par la convention d’occupation précaire en date du 1^er septembre 2000, portant sur les locaux situés […] à l’issue de laquelle s’est formé à compter du 1^er août 2002 un bail commercial d’une durée de neuf années ;

— Valide le congé avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction délivré par la société DANY à M. A X le 27 octobre 2011 pour le 30 juin 2012 ;

— DÉBOUTE M. A X de ses demandes principales ;

— Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur C D

[…]

[…]

Avec pour mission de :

— entendre les parties en leurs explications,

— visiter les locaux litigieux sis […] et les décrire,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles relatifs à l’exploitation du fonds,

— plus généralement réunir tous éléments d’appréciation permettant à la juridiction de fixer l’indemnité d’éviction pouvant éventuellement être due à la société locataire,

— de fournir tous éléments permettant de fixer l’indemnité due pour l’occupation des lieux à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux,

— de faire toutes constatations utiles;

— DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 a 248, 263 à 284 du code de procédure civile, modifiés par le décret 89-511 du 20juilIet 1989, prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée.

— DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne.

— DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert nous en informera.

— DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans un délai de HUIT MOIS, à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé parle greffier.

— DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe en fera tenir une copie a chacune des parties.

— DIT que la société DANY devra consigner au greffe de ce tribunal, dans le délai de DEUX MOIS, a compter de la présente décision, la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS (3 500 euros) à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.

— DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du code de procédure civile.

— DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Renvoie le dossier à l’audience de mise en état électronique du 15 mai 2018 à 15h ;

— Réserve les dépens ;

Le tribunal a jugé les parties étaient liées par la convention d’occupation précaire en date du 1^er septembre 2000 et ont renoncé au bail commercial du 31 mars 2000 entaché d’une irrégularité. Il a jugé qu’à l’expiration de la convention d’occupation précaire le 31 juillet 2002, un bail commercial tacite a été conclu aux termes duquel un congé a été régulièrement délivré le 27 octobre 2011. Par déclaration en date du 28 juin 2017, M. A X a relevé appel de cette décision.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 19 février 2018 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. A X demande de :

A titre principal :

- REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 9 mai 2017 en ce qu’il a estimé que le bail commercial de neuf ans conclu le 31 mars 2000 était un bail de sous-location et qu’une « convention d’occupation précaire » avait été signée le 1^er septembre 2000 entre la société VERSION FRANCAISE et Monsieur X afin de préserver ce dernier d’une éventuelle action en nullité du propriétaire des lieux présumé, la société BON PASTEUR, puis décidé que les parties étaient liées par ladite « convention d’occupation précaire » et qu’elles avaient ainsi renoncé au bail commercial en cours entaché de l’irrégularité d’absence d’autorisation de sous-location de la part du propriétaire des murs, un nouveau contrat de bail s’étant tacitement conclu à l’expiration du bail de courte durée le 31 juillet 2002 soit à compter du ler août 2002 et ainsi validé le congé

avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 27 octobre 2011 pour le 30 juin 2012 pour ordonner une mesure d’expertise avec prononcé de l’exécution provisoire,

- DÉBOUTER la société DANY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme particulièrement non fondées,

- DIRE ET JUGER que les parties sont liées par un contrat de bail commercial initial en date du 31 mars 2000 avec effets du 1^er avril 2000 au 31 mars 2009 portant sur des locaux sis […] dans lesquels est exercée l’activité de prêt-à-porter et dont le loyer annuel hors taxes est de 5.488, 16 €,

- PRENDRE ACTE de la demande de renouvellement signifiée par acte extrajudiciaire au bailleur à l’initiative du locataire le 28 avril 2009 et de l’absence de réponse du bailleur dans le délai légal imparti,

- En conséquence, DIRE ET JUGER qu’un nouveau contrat de bail commercial s’est formé entre les parties aux conditions du bail précédent, pour la période du ler juillet 2009 au 30 juin 2018,

- DIRE ET JUGER que le « congé bail commercial avec refus de renouvellement » et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré par le bailleur le 27 octobre 2011 est dépourvu de toute validité,

En conséquence, ORDONNER la délivrance d’un nouveau contrat de bail portant sur les locaux sis […] incluant l’exercice de l’activité de prêt-à-porter pour la période du ler juillet 2009 au 30 juin 2018 et au loyer annuel hors taxes de 5.488, 16 €, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir,

- CONDAMNER la société DANY à payer à Monsieur A X la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ce compris, le cas échéant, les frais liés à la désignation d’un expert chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due au locataire.

A titre subsidiaire :

- PRENDRE ACTE de la demande de paiement de l’indemnité d’éviction par le locataire,

- En conséquence, ORDONNER la désignation d’un expert chargé d’en déterminer le montant qui serait dû à son profit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir être lié au bailleur par un nouveau contrat de bail commercial d’une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1^er juillet 2009 et ayant expiré le 30 juin 2018 et rendant ainsi dépourvu de validité le congé délivré le 27 octobre 2011. Il précise que la preuve n’est pas rapportée que la société BON PASTEUR ait été un jour propriétaire des locaux litigieux et que cela a été formulé pour les besoins de la cause pour le bailleur afin de précipiter son éviction. Il précise qu’une convention précaire n’était pas indispensable et que la situation aurait pu être régularisée par un bail de neuf ans en sous-location. Il ajoute qu’il est surprenant que le tribunal ne se soit pas prononcé sur sa demande de renouvellement en date du 28 avril 2009 pourtant bien antérieure au congé avec refus de renouvellement et qu’aucune résiliation amiable ou autre du contrat de bail commercial en date du 31 mars 2000 n’est intervenue. Il ajoute qu’il résulte des paiements de loyers qu’il a effectués que le contrat de bail commercial a bien été exécuté. Il ajoute rapporter la preuve de sa présence dans les locaux au moment de la signature du bail commercial nonobstant un commencement d’activité administratif fixé au 2 novembre 2000 comme il en résulte de son extrait K bis. Il précise que la convention d’occupation précaire produite au greffe lors de son immatriculation porte sur un autre local et qu’il ne s’agit pas d’une erreur purement matérielle. Il conteste enfin avoir signé le document du 1^er septembre 2000.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 11 décembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, l’EURL DANY demande de :

- Dire infondé l’appel relevé par Mr X.

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- Condamner en cause d’appel Mr A X à payer à la S.A.R.L. Dany la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- Condamner Mr A X aux dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Etienne Pieri, avocat,

Au soutien de ses prétentions, l’EURL DANY maintient l’existence d’un bail à loyer commercial

principal entre la société BON PASTEUR et la société VERSION FRANCAISE tel que communiqué en première instance et produit l’autorisation de sous-location de la société BON PASTEUR en date du 25 août 2000. Elle maintient que ses relations avec M. X ont été régies par la convention d’occupation précaire qui ne porte pas sur le local commercial situé au […] de 230 m2 et qu’il est établi que M. X occupe un seul local avenue Camille Pelletan au n°27, qu’il s’est inscrit au RCS en produisant la convention litigieuse et qu’il s’est acquitté de l’indemnité d’occupation mensuelle stipulée dans cette convention.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2020.

Par avis en date du 14 mai 2020 valant clôture, les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25.3.2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du contrat liant les parties

En premier lieu, M. X conteste avoir signé la convention d’occupation précaire du 1^er septembre 2000 produite aux débats. Cependant, il produit lui-même une copie de l’expédition conforme délivrée le 3 octobre 2011 par le greffe du tribunal de commerce et portant sa signature comparable d’ailleurs en tout point à celle figurant sur le bail commercial en date du 31 mars 2000. Le bailleur produit par ailleurs une expédition conforme en date du 13 septembre 2012 délivrée par le greffe du tribunal de commerce. Le dépôt au greffe du tribunal de commerce de ce document pour les besoins de son immatriculation et la comparaison des documents produits permettent de considérer que M. X a signé cette convention.

Par ailleurs, contrairement à ce que M. X avance, la convention d’occupation précaire qu’il conteste porte sur les mêmes locaux que ceux qui avaient fait l’objet du bail litigieux. Il n’a d’ailleurs jamais prétendu exercé une autre activité dans un autre local loué au même bailleur. Les factures qu’il produit pour justifier d’une activité antérieure à la convention mais qui se serait poursuivie dans les mêmes locaux supportent comme adresse le n°25 de l’avenue Camille Pelletan. La confusion dans le numéro de la rue provient de la référence dans la convention d’occupation précaire au numéro 27 de la rue alors que la déclaration de reprise d’activité effectuée au greffe du tribunal de commerce le 2 novembre 2000 mentionne un établissement situé au […]. M. X produit enfin une facture de matériaux à son nom au […].

Il résulte également des pièces produites aux débats que la S.A.R.L. BON PASTEUR a acquis de M^me Z le 25 août 1989 un immeuble situé au […] et au […] à Marseille et que la S.A.R.L. BON PASTEUR a donné à bail à la société Version Française aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. DANY un local commercial situé […]. Les actes intervenus entre la S.A.R.L. VERSION FRANCAISE et M. X étaient donc effectivement des sous-locations ainsi que relevé par le tribunal. L’autorisation de sous-location pour une courte durée en date du 25 août 2000 et émanant de la gérante de la S.A.R.L. BON PASTEUR en atteste également.

Il résulte des éléments ci-dessus que les parties ont convenu d’un nouvel accord le 1^er septembre 2000. Cet accord a reçu exécution par l’occupation des lieux par le locataire. Cependant, il est exact ainsi que le locataire en justifie par la production de ses factures de téléphone et d’électricité qu’il a occupé les lieux depuis la conclusion du bail commercial et non pas seulement depuis la convention d’occupation précaire ce qui n’est pas contesté par le bailleur. Il résulte cependant également de la déclaration au greffe du tribunal de commerce que M. X a déclaré sa reprise d’activité le 2

novembre 2000 seulement. Cet accord a surtout reçu exécution ainsi qu’en attestent les paiements effectués par M. X. Le comptable de la société VERSION FRANCAISE atteste ainsi qu’ils ont été régulièrement effectués à compter du 30 janvier 2001 jusqu’au 5 mars 2009. Ces paiements correspondant à la redevance due au titre de la convention d’occupation précaire. Il est surprenant de constater que ce n’est que le 30 avril 2009, soit neuf années après la conclusion du bail et de la convention d’occupation précaire et deux jours après la demande de renouvellement de bail commercial émanant de M. X, que son conseil s’interrogera sur ces paiements correspondant au montant fixé dans la convention et non dans le bail commercial en date du 31 mars 2000. L’argument tiré d’une erreur de conversion des montants de francs en euros apparaît en fait de pure opportunité pour justifier une contestation du montant faite très tardivement et revendiquer le bail commercial.

La signature en connaissance de cause par les parties du nouvel engagement contractuel et son exécution attestent de leur volonté de mettre en oeuvre ce second accord au lieu et place du premier.

Il est cependant légitime de s’interroger sur la qualification de convention d’occupation précaire donnée à ce contrat. Tout d’abord, il apparaît que le montant de la redevance prévue dans la convention était plus élevée que le loyer prévu dans le bail alors qu’elle est habituellement plus faible qu’un loyer normal, cela étant justifié en raison du caractère précaire de l’occupation. Par ailleurs, il apparaît que l’occupation des lieux n’était fondée sur aucune circonstance exceptionnelle et que sa durée n’était pas subordonnée par un terme dépendant de la réalisation de circonstances indépendantes de la volonté des parties. La signature d’un premier acte qualifié de bail commercial en atteste d’ailleurs. Il en est de même de l’explication avancée par le bailleur, à savoir la volonté d’éviter la nullité du premier contrat conclu en violation de l’interdiction de sous-location. Il est cependant acquis que la convention d’occupation précaire n’a pas pour objet de faire échec à l’application du statut des baux commerciaux d’une part et que, d’autre part, la convention d’occupation précaire ne peut donner lieu à une novation en bail commercial telle que retenue par le bailleur et le tribunal.

Redonnant son exacte qualification à la convention d’occupation précaire, il convient de le requalifier en bail dérogatoire prévu par l’article L. 145-5 du code de commerce dont le terme était fixé au 31 juillet 2002, terme à l’issue duquel le preneur est demeuré dans les lieux en accord avec le bailleur sans manifestation de l’un ou de l’autre dans le mois de l’échéance contractuelle et un nouveau bail commercial de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux s’est opéré. Le bail s’est prolongé tacitement et le congé a été régulièrement délivré par le bailleur le 27 octobre 2011 pour le 30 juin 2012 soit six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement validant le congé donné par le bailleur et ordonnant une expertise aux fins de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

M. X sera débouté de sa demande formée de ce chef et condamné au paiement de la somme de 2 000 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. A X.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré seulement en ce qu’il a dit que la société DANY et M. A X sont liés par la convention d’occupation précaire en date du 1^er septembre 2000, portant sur les locaux situés […] à l’issue de laquelle s’est formé a compter du 1^er août 2002 un bail commercial d’une durée de neuf années.

STATUANT A NOUVEAU,

Requalifie en bail dérogatoire le contrat en date du 1^er septembre 2000 qualifiée de convention d’occupation précaire et conclu entre la S.A.R.L. VERSION FRANCAISE et M. A X.

DIT QUE l’EURL DANY venant aux droits de la S.A.R.L. VERSION FRANCAISE et M. A X sont liés par ce bail portant sur les locaux situés […] à l’issue de laquelle s’est formé a compter du 1^er août 2002 un bail commercial d’une durée de neuf années.

CONFIRME pour le surplus.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. A X à payer la somme de 2 000 euros à l’ EURL DANY.

CONDAMNE M. A X aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,