COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2021

N° 2021/ 608

N° RG 20/10545

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGORE

C Z A

C/

Y X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agathe LE BOUTER

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119002139.

APPELANT

Monsieur C Z A

demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001786 du 30/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

représenté et assisté par M^e Agathe LE BOUTER, avocat au barreau de MARSEILLE, postulant et plaidant.

INTIMEE

Madame Y X

demeurant C/ Mr et M^me X […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Charlotte COMBARET

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte sous seing privé du 1er mars 2015, Madame Y X a consenti à Monsieur C Z A un contrat de location concernant un appartement situé […], […], pour un loyer mensuel de 500 €, dont 30 € de charges.

Le locataire cessant de régler les loyers et ne justifiant pas d’une assurance à usage d’habitation, Madame X a fait délivrer par Huissier de justice le 21 mars 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail qui est resté sans effets.

Par exploit d’Huissier en date du 23 mai 2019, Madame X a fait assigner Monsieur Z A devant le Tribunal judiciaire de Toulon pour qu’il le condamne à lui payer la somme de 2 500 € correspondant aux loyers et charges impayés, outre les intérêts, déclare valable le congé délivré au locataire et prononce la résiliation du bail, dise que ce dernier est occupant sans ni titre et ordonne son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Par jugement rendu le 12 août 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON a déclaré valide le commandement de payer et de justifier de l’attestation d’assurance délivré le 21 mars 2019, ordonné la suspension de la clause résolutoire portée

au bail intervenue entre les parties le 1er mars 2015 et mise en 'uvre par le commandement du 21 mars 2019 et condamné Monsieur Z A à régler à Madame X au titre de l’arriéré des loyers et charges, la somme de 9.000 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2020 avec intérêts légaux.

Il a également autorisé le locataire à s’acquitter de la somme principale de 9.000 euros d’arriérés de loyers, en fonction des modalités suivantes : une durée de 36 mois conformément à la loi du 24 mars

2014 avec règlement le 10 de chaque mois ; Le montant des échéances sera de 250 euros à compter du 10 septembre 2020 jusqu’au complet apurement de la dette le solde intervenant le 10 du 36ème mois et a rappelé que ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il a dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire cessera d’être suspendue et rendra la résiliation du bail effective avec le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros loyers et charges comprises à compter de la réception de la mise en demeure, de même qu’il a ordonné que si la clause résolutoire reprend ses effets, Monsieur Z B devra quitter les lieux après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant et ordonné à défaut son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique de l’appartement de type 2 sis à Toulon, […], déclaré nul le congé délivré le 4 avril 2019, celui-ci ne comportant pas les mentions prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, complétée par l’arrêté du 13 décembre 2017 prenant effet au 1er janvier 2018, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné Monsieur Z A à payer à Madame X la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 30 octobre 2020, Monsieur Z A a interjeté appel du jugement entrepris.

Il demande à la Cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement dont il est fait appel, juger qu’il n’est tenu à payer aucune somme à Madame X, cette dernière étant débitrice d’une créance supérieure au titre des travaux réalisés par lui et désigner un expert afin d’évaluer et estimer la valeur des travaux par lui réalisés sur les deux appartements litigieux.

Il demande enfin la condamnation de Madame X à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient :

— que les sommes réclamées par l’intimée au titre des loyers et charges impayés sont trop élevées et ne tiennent pas compte des APL que cette dernière percevait directement auprès de la CAF.

— qu’au moment de la signature du contrat de bail d’habitation, le logement était inhabitable.

— qu’il a réalisé des travaux dans les deux appartements litigieux avec l’accord de l’intimée, ce qui lui ouvre droit à en demander le remboursement sur le fondement de la théorie des impenses.

— que l’intimée a reconnu être débitrice d’une dette envers lui.

— qu’une expertise est nécessaire pour chiffrer la valeur des travaux qu’il a réalisé.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement dont il est fait appel, sauf en ce qu’il a déclaré nul le congé délivré le 4 avril 2019 et de débouter l’appelant de toutes ses demandes. En outre, elle demande à la Cour de juger les demandes de réformation de l’appelant irrecevables en ce qu’elles sont nouvelles, de constater que ce dernier ne règle toujours pas ses loyers en cours ni sa dette et de le condamner à lui régler au titre de l’arriéré des loyers et charges la somme de 500 €, selon décompte arrêté entre le mois de juillet 2020 et le mois d’avril 2021, avec intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt.

Enfin, elle demande l’allocation de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir :

— qu’en première instance, l’appelant a reconnu être son locataire et être débiteur d’une dette locative à son égard et qu’en conséquence, selon elle, ses demandes en appel sont nouvelles et donc irrecevables.

— que l’appelant est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à résiliation du contrat de bail, de plus qu’il ne justifie pas être dans l’incapacité de régler sa dette locative.

— que le congé pour reprise délivré à l’appelant le 4 avril 2019 est valide.

— qu’il appartient à celui qui invoque des faits à l’appui de ses prétentions de les prouver.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que selon acte sous seing privé du 1er mars 2015, Madame Y X a consenti à Monsieur C Z A un contrat de location concernant un appartement situé […], […], pour un loyer mensuel de 500 €, dont 30 € de charges ;

Que le locataire cessant de régler les loyers et ne justifiant pas d’une assurance à usage d’habitation, Madame X a fait délivrer par Huissier de justice le 21 mars 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, qui est resté sans effets ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Que la demande de compensation n’est recevable en appel que si elle est opposée à une demande de la partie adverse ;

Qu’en outre, est recevable en appel la demande qui tend à faire écarter les prétentions averses ;

Qu’en tout état de cause, les nouvelles demandes de l’appelant, qui tendent à la compensation des dettes et à s’opposer aux demandes de l’intimée, ne sont pas irrecevables, de sorte qu’elles peuvent être examinées par la Cour ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’ancien article 1134 du Code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et qu’elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi ;

Que les dispositions de l’article 7 de la loi du 9 juillet 1989 mettent à la charge du locataire plusieurs obligations, dont celles de payer les loyers et charges indiqués dans le contrat de bail ;

Qu’il ressort des pièces versées aux débats que selon acte sous seing privé du 1er mars 2015, Madame Y X a consenti à Monsieur C Z A un contrat de location concernant un appartement situé […], […], pour un loyer mensuel de 500 €, dont 30 € de charges ;

Que la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 21 mars 2019 à son locataire en réclamant le paiement des loyers et charges impayés depuis janvier 2019 ;

Qu’à ce propos, le locataire débiteur affirme que la bailleresse a omis de soustraire la somme mensuelle qu’elle percevait au titre des APL ;

Qu’il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que dès janvier 2017, la CAF versait directement les aides à Monsieur Z A ;

Qu’en outre, pour affirmer que le commandement de payer était injustifié, le locataire invoque le caractère inhabitable du logement litigieux et produit à l’appui des photographies du logement, bien que celles-ci ne soient pas assorties de dates ou d’explications ultérieures, ainsi que l’attestation de l’ancienne propriétaire indiquant qu’il inhabitable au moment de la vente en 2014 ;

Que ce dernier n’apporte cependant pas la preuve que le logement était inhabitable au jour de la signature du bail le 1er mars 2015, qu’il a accepté les conditions de confort du logement durant près

de quatre années et a continué à satisfaire ses obligations contractuelles jusqu’en janvier 2019 ;

Qu’il convient donc de considérer, comme l’a fait à bon droit le juge de première instance, que le commandement de payer délivré le 21 mars 2019 est justifié et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 555 du Code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ;

Qu’en vertu de l’alinéa 3 du même article, si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ;

Qu’il n’est pas contesté par l’appelant qu’il n’a pas payé les loyers et charges depuis le 1er janvier 2019 ;

Que toutefois, ce dernier indique que le non-paiement s’explique par le refus de la propriétaire de reconnaître ses dettes envers lui, s’agissant des travaux qu’il aurait réalisés dans les logements litigieux ;

Que s’il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur Z A a effectivement réalisé des travaux dans les deux appartements de Madame X alors qu’ils étaient concubins, il n’apporte pas la preuve de l’envergure des travaux réalisés, ni des factures ou des expertises permettant d’en déterminer la valeur, à l’exception de la facture relative au changement de la porte d’entrée d’un montant de 5 999,98 € dont Monsieur Z A pourra obtenir le remboursement sur le fondement de l’article 555 du Code civil ;

Qu’il écrit dans ses conclusions que le premier appartement a été acquis pour un montant de 110 000 € et revendu par Madame X pour 135 000 €, mais qu’il ne verse aucun document aux débats afin de prouver la plus-value qu’il invoque ;

Qu’il y a donc lieu de considérer, comme l’a fait à bon droit le jugement dont il est fait appel, que Monsieur Z A est bien débiteur des loyers et charges impayés depuis janvier 2019, d’autant plus qu’il ne justifie pas être dans l’incapacité de régler sa dette locative ;

Que conformément à la théorie des impenses, Monsieur Z A a droit au remboursement des sommes d’un montant de 5 999,98 € engagées dans le remplacement de la porte d’entrée de l’appartement loué ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ;

Que néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver, de même qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

Qu’en outre, en vertu de l’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Que Monsieur Z A demande à la Cour de désigner un expert pour qu’il évalue les travaux réalisés et qu’il estime leur valeur au jour de son départ de l’appartement ;

Qu’il est toutefois pertinent d’observer que ce dernier n’a pas, en première instance mentionné la réalisation de travaux afin de demander compensation des dettes ;

Qu’en outre, il invoque avoir été dans une situation invalidante qui lui a notamment donné droit au statut de travailleur handicapé, mais qu’il indique avoir réalisé des travaux de grande envergure incompatibles avec son état de santé tel que décrit dans le certificat médial qu’il verse aux débats ;

Que la bailleresse prouve par ailleurs avoir conclu des prêts destinés aux réalisations des travaux dans les appartements dont elle est propriétaire ;

Qu’en tout état de cause, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande désignation d’un expert de l’appelant ;

Attendu que la propriétaire a fait délivrer un congé pour reprise à Monsieur Z A en date du 4 avril 2019 en ce qu’elle souhaite revenir vivre dans son appartement ;

Qu’un tel congé doit répondre aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur peut donner congé à son locataire, notamment lorsqu’il y a inexécution par celui-ci des obligations qui lui incombent ;

Que depuis le 1er janvier 2018, il est fait obligation aux bailleurs d’annexer une notice d’information conformément à l’arrêté du 13 décembre 2017 qui prévoit que le commandement doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ;

Que cet article a vocation à s’applique à tout contrat de bail d’habitation, qu’il soit meublé ou non meublé ;

Que c’est donc à bon droit que le jugement dont il est fait appel a déclaré nul le congé pour reprise délivré le 4 avril 2019 au locataire en ce qu’il ne comporte pas la notice d’information susvisée ;

Attendu que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans laisser subsister aucune perte pour celle-ci, mais également sans qu’elle puisse en tirer un profit au-delà de la réparation intégrale du préjudice ;

Que l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre a une nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire et qu’elle constitue la contrepartie pécuniaire à la jouissance du local, de même qu’elle permet la réparation du préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation irrégulière de son local ;

Qu’il ne convient donc pas de faire droit à la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Qu’il convient dès lors de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 août 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON ;

Attendu qu’il sera alloué à Madame X, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur Z A, qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 août 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON ;

Statuant sur les demandes complémentaires liées à l’évolution du litige et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur Z A à payer à Madame X au titre de l’arriéré des loyers et charges, la somme de 5 000 € selon décompte arrêté entre le mois de juillet 2020 et le mois

d’avril 2021 avec intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE Madame X à payer la somme de 5 999,98 € à Monsieur Z A sur le fondement de l’article 555 du Code civil s’agissant du changement de la porte d’entrée de l’appartement loué ;

CONDAMNE Monsieur Z A à payer à Madame X la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT