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17/03/2021

ARRÊT N°157

N° RG 18/04865 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MUNL

PB/CO

Décision déférée du 11 Octobre 2018 – Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de TOULOUSE – 16/01943

M. PICCO

SARL D2R

SELARL EGIDE

C/

D E Y

[…]

[…] ES QUALITE LIQUIDATEUR

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

SARL D2R

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole BABEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

SELARL EGIDE prise en la personne de Maître X, es qualité de « Commissaire à l’exécution du plan » et mandataire judiciaire de la société « D2R »

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole BABEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur D E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

[…] prise en la personne de Maître X en qualité de liquidateur de la SARL D2R

intervention volontaire

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole BABEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENTION VOLONTAIRE

[…] ES QUALITE LIQUIDATEUR

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole BABEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 02 Février 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. TRUCHE, président

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

P. BALISTA, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. TRUCHE, président, et par J.BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 mars 2016, la SARL D2R, preneur, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE Monsieur D E Y bailleur d’un local à usage commercial sis […] à TOULOUSE, à l’effet de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, pour manquement du bailleur à ses obligations, et payement de diverses sommes.

La SARL D2R ayant été placée en redressement judiciaire le 02 mars 2017, la SELARL EGIDE, ès-qualités de mandataire judiciaire, est intervenue à l’instance, Monsieur D E Y déclarant par ailleurs sa créance au titre de loyers impayés pour le bail litigieux.

Dans ses conclusions de première instance, la SARL D2R a sollicité la résiliation du bail dont s’agit, pour manquement du bailleur à son obligation d’information sur l’existence des risques environnementaux et l’état des risques naturels et technologiques outre restitution de diverses sommes.

Elle a également sollicité la résiliation du bail liant les parties pour un local commercial sis à CAPENS, invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, demandant subsidiairement au tribunal de constater que la superficie mentionnée dans un des baux était supérieure de 15 % à la superficie réelle et sollicitant restitution de diverses sommes à ce titre, outre la nullité du commandement de payer qui avait été délivré par le bailleur.

Par jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 11 octobre 2018, ce dernier a :

— dit que la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur D E Y et la SARL D2R le 06 février 2015 est intervenue le 21 juin 2017,

— débouté la SARL D2R, assistée de la SELARL EGIDE, ès-qualités de mandataire judiciaire, de sa demande de résolution du bail commercial signé le 06 février 2015,

— débouté la SARL D2R, assistée de la SELARL EGIDE, ès-qualités de mandataire judiciaire, de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur D E Y,

— débouté la SARL D2R, assistée de la SELARL EGIDE, ès-qualités de mandataire judiciaire, de sa demande en restitution sous astreinte du matériel situé dans le local de CAPENS,

— ordonné à Monsieur D E Y de laisser à la disposition de la SARL D2R la transpalette et l’élévateur lui appartenant,

— débouté la SARL D2R, assistée de la SELARL EGIDE, ès-qualités de mandataire judiciaire, du surplus de ses demandes,

— condamné la SARL D2R à payer à Monsieur D E Y la somme de 3948,48 € HT au titre des frais de remise en état des locaux après restitution du 21 juin 2017, fixé au passif de la SARL D2R la créance de 4980,25 € au titre des loyers et accessoires impayés, condamné la SARL D2R à verser à Monsieur D E Y la somme de 11100 € au titre des loyers impayés postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté toutes demandes plus amples et condamné la SARL D2R aux dépens de l’instance dont distraction au profit de l’avocat postulant adverse.

La SARL D2R a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 23 novembre 2018 ainsi libellée :

« Infirmé le jugement en ce qu’il a :

- prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur D-E Y et la SARL D2R le 6 février 2015 est intervenue le 21 juin 2017 ;

- rejeté la demande de résolution du bail commercial signé le 6 février 2015 et les conséquences de la résolution à savoir : – restituer en conséquence, le dépôt de garantie de 5 250 € – restituer les loyers d’un montant de 76 500 € (loyer + provision pour charges), du 1^er

février 2015 au 28 février 2017 – rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur D-E Y -rejeté l’ensemble de sa demande de restitution sous astreinte du matériel situé dans le local de CAPENS ;

- rejeté la demande de constatation de la superficie fixée dans le bail est supérieure à 15 % de la surface réelle et de restitution du trop-perçu du loyer mensuel à hauteur de 437 € depuis le 6 février 2015 jusqu’à sa sortie des locaux le 21 juin 2017, 12 673 €.

- rejeté la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à 1 281.49 € par mois, soit 50 % du loyer mensuel rectifié selon la surface réelle des locaux loués au […] à TOULOUSE (2 562.98 € ) € et en l’absence de la libre disposition du local de CAPENS à compter du 1^er février 2015,

- rejeté la demande de condamnation de Monsieur D-E Y à rembourser à la société D2R la somme de 44 463 € HT correspondant au total des loyers versés diminuée du loyer mensuel révisé selon la surface réelle des locaux loués au […] à TOULOUSE et en l’absence de la libre disposition du local de CAPENS et fixer le montant de l’occupation mensuelle de la société D2R du 1^er mars au 21 juin 2017 à 4 741.41 € HT

- rejeté la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2016 pour décompte erroné et défaut de demandeur à l’instance

- condamné la SARL D2R à payer à Monsieur D-E Y la somme de 3 948, 48 € HORS TAXE au titre des frais de remise en état des locaux après restitution du 21 juin 2017 ;

- fixé au passif de la SARL D2R à titre de créance de Monsieur D-E Y la somme de 4 980, 25 € au titre des loyers et accessoires impayés – condamné la SARL D2R à verser à Monsieur D-E Y la somme de 11 100 € au titre des loyers impayés postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ;

- ordonné l’exécution provisoire »

Dans le dernier état de ses conclusions, la SARL D2R a formé devant la cour les prétentions suivantes :

« AU PRINCIPAL,

— Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance.

— Dire et juger que le bail commercial conclu le 6 février 2015 entre Monsieur D-E Y et la société D2R assistée de la SELARL EGIDE en qualité de liquidateur s’analyse en un nouveau bail commercial du fait de la résiliation du bail commercial du 17 mai 2011.

— Prononcer la résolution du bail commercial conclu le 6 février 2015 entre Monsieur D-E Y et la société D2R assistée de la SELARL EGIDE en qualité de liquidateur, portant sur le local sis au […] en raison de l’absence d’information légale sur l’existence des risques environnementaux et l’état des risques naturels et technologiques que doit fournir le bailleur

— Restituer en conséquence, le dépôt de garantie de 5 250 €

— Restituer les loyers d’un montant de 84 900 € (loyer + provision pour charges), du 1 février 2015 au 21 juin 2017

— Condamner Monsieur D-E Y à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour inexécution d’une obligation légale.

— Constater que le bailleur a failli à son obligation de délivrance, concernant le local de CAPENS

— Constater que la société D2R n’a plus accès depuis le 31 juillet 2015

— Prononcer la résolution du bail à compter du 1 er février 2015

— Condamner Monsieur Y au paiement de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi

— Condamner Monsieur D-E Y à restituer le matériel du local de CAPENS, le transpalette et l’élévateur électrique, figurant au bilan de la Société D2R, sous astreinte de 150 € par jour à compter de l’assignation.

SUBSIDIAIREMENT

— Constater que la superficie fixée dans le bail est supérieure à 15 % de la surface réelle.

— En conséquence, restituer le trop-perçu du loyer mensuel à hauteur de 437 € depuis le 6 février 2015 jusqu’à sa sortie des locaux le 21 juin 2017, 12 673 €.

— Calculer en conséquence les charges visées au bail et dues par le locataire en fonction de la superficie révisée

— Si une indemnité d’occupation doit être fixée, eu égard aux manquements du bailleur

— Fixer à compter du 1 et février 2015, le montant de l’indemnité d’occupation à 1 281.49 € par mois, soit 50 % du loyer mensuel rectifié selon la surface réelle des locaux loués au […] à TOULOUSE (2 562.98 €) et en l’absence de la libre disposition du local de CAPENS

En conséquence,

— Condamner Monsieur D-E Y à rembourser à la société D2R la somme de 44 463 € HT correspondant au total des loyers versés diminuée du loyer mensuel révisé selon la surface réelle des locaux loués au […] à TOULOUSE et en l’absence de la libre disposition du local de CAPENS

— Fixer le montant de l’occupation mensuelle de la société D2R du 1^er mars au 21 juin 2017 à 4 741.41 € HT

— Rejeter les demandes de remise en état du bailleur comme non fondées

— Rejeter les demandes visées dans le commandement de payer du 11 avril 2016 pour défaut de capacité d’agir du demandeur

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2016 pour décompte erroné,

— Dire et juger que l’assurance n’est pas à la charge du locataire

— Rejeter la demande de paiement de la taxe foncière calculée sur une superficie erronée.

— Fixer à la somme de 343.09 € le montant du remboursement de la provision pour charges payées mensuellement,

— Rejeter les demandes du bailleur sur les manquements du locataires comme non fondés

— Confirmer le surplus en ce que le jugement a ordonné à Monsieur D-E Y de laisser à la disposition de la Société D2R le transpalette et l’élévateur lui appartenant

— Condamner Monsieur D-E Y aux entiers dépens de l’instance

— Condamner Monsieur D-E Y au paiement de 5 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

A cet effet, elle a essentiellement fait valoir :

— que le bail signé avec M. Y en février 2015 était un nouveau bail et non le renouvellement d’un bail ancien, qu’il se devait de comporter en annexe un état des risques naturels et technologiques, que cette annexe faisant défaut, il y avait lieu de prononcer la résolution dudit contrat et d’ordonner la restitution des loyers versés depuis l’origine ainsi que du dépôt de garantie,

— qu’il était convenu la mise à disposition d’un local accessoire à CAPENS dont elle avait été privée à compter du 31 juillet 2015 en violation des engagements contractuels du bailleur, que M. Y s’était engagé à fournir ce local, que la concluante avait subi un préjudice du fait de la privation de ce local,

— que par ailleurs le bail portait mention d’une superficie erronée de sorte qu’il y avait lieu de condamner le même bailleur à restituer une partie des loyers et charges versés en fonction de la surface exacte du local loué,

— que le bailleur ne justifiait pas de l’état du bien lors de la prise de possession par le preneur, en l’absence d’état des lieux d’entrée, qu’il ne justifiait par ailleurs pas des dégradations dont il sollicitait l’indemnisation, que le commandement délivré le 11 avril 2016 était au nom d’une indivision Y qui n’était pas bailleresse, que ce commandement portait sur des sommes erronées.

* * *

En réponse, dans ses conclusions, Monsieur D E Y a formé devant la cour les prétentions suivantes :

— PRENDRE acte de la liquidation judiciaire de la SARL D2R et de l’absence d’intervention et de reprise d’instance par le liquidateur.

— DECLARER, en conséquence, les demandes de la SARL D2R irrecevables.

Subsidiairement, CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il dit que la résiliation du bail commercial du 6 Février 2015 est intervenue le 21 Juin 2017 et en ce qu’il déboute la SARL D2R assistée de la SELARL EGIDE de ses demandes de résolution du bail commercial signé le 6 Février 2015 ainsi que de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de restitution sous astreinte et du surplus de ses demandes.

Faisant droit à l’appel incident du concluant, REFORMER le jugement en ce qu’il ordonne à Monsieur D-E Y de laisser à la disposition de la SARL D2R le transpalette et l’élévateur lui appartenant.

CONDAMNER la SARL D2R au paiement de la somme de 23.983,06 € TTC au titre des frais de remise en état du local et du terrain.

FIXER le montant de la créance du concluant au passif de la Société D2R au titre des loyers et charges impayés échus antérieurement au jugement d’ouverture à la somme de 6.564,57 €.

CONDAMNER la Société D2R à payer à Monsieur D-E Y la somme de 11.500,00 € au titre des loyers et charges échus postérieurement au jugement d’ouverture jusqu’à la remise des clés.

Subsidiairement et s’il était fait droit à la demande de résolution du bail de la Société D2R, la CONDAMNER au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, outre charges et indexation depuis la date du prise d’effet du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

Dans ce cas, ORDONNER la compensation des créances réciproques des parties.

En tout état de cause, CONDAMNER la Société D2R au paiement de la somme de 5.000,00 € en application de l’Article 700 du CPC.

La CONDAMNER aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

À cet effet, il a fait valoir :

— que la recevabilité des demandes adverses était subordonnée à l’intervention du liquidateur, en raison de la liquidation judiciaire de la société D2R,

— que la résolution du contrat de bail en raison du défaut d’annexion de l’état des risques était une simple faculté pour le juge, aucune nullité textuelle n’étant prévue, que la société D2R ne justifiait

d’aucun préjudice,

— que, nonobstant l’absence d’état des lieux, la société locataire avait reconnu en signant le bail le bon état des locaux loués, que les dégradations du bien résultaient de l’état des lieux de sortie dressé par huissier, que le local de CAPENS n’était pas accessoire au local commercial loué, qu’il n’y avait aucun droit à renouvellement s’agissant d’une simple mise à disposition qui n’était prévue que pour six mois, qu’au demeurant ce local appartenait à la SCI LA LOUGE et non au concluant, qu’il n’était pas démontré une perte de jouissance,

— que, concernant la demande en restitution des loyers, motif pris d’une superficie erronée, aucune sanction n’était attachée à une éventuelle erreur, que la superficie était indicative dans le bail, que le prix était forfaitaire, le locataire renonçant aux termes des stipulations contractuelles à toute modification du loyer en cas d’erreur de surface,

— qu’il était justifié des sommes dues par la société locataire, que le fait que le commandement de payer de 2016 ait été délivré au nom de l’indivision Y ou qu’il comporte des erreurs sur les sommes dues n’était pas une cause de nullité, que le concluant avait dû assurer le bien en raison de la carence du locataire de ce chef et était en conséquence fondé à solliciter remboursement.

Par conclusions d’incident, la SARL D2R a demandé à la cour de rabattre l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2021 et de prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL EGIDE, ès-qualités de liquidateur de la SARL D2R, compte tenu de la liquidation judiciaire de cette dernière.

Monsieur D E Y, par voie de conclusions, s’est opposé à cette demande.

L’ordonnance de clôture du 04 janvier 2021 a été révoquée, une nouvelle ordonnance de clôture étant intervenue le 01 février 2021.

MOTIFS

Il convient de prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL EGIDE, ès-qualités de liquidateur de la SARL D2R, laquelle est recevable au regard de la révocation de la précédente ordonnance de clôture et du prononcé d’une nouvelle.

Sur le fond, au visa de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques.

En cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

La résolution, au visa de l’article 1224 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date d’appel, n’est pas de plein droit de sorte qu’elle doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au débiteur, au visa de l’article 1228 du même code.

Enfin, les manquements allégués doivent être suffisamment graves pour justifier la résolution, ce que prévoyait déjà l’ancien article 1184 du Code civil.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial signé par les parties le 06 février 2015 ne comportait pas en annexe l’état des risques naturels et technologiques.

Ledit bail faisait suite à un précédent conclu entre Monsieur Y, bailleur, et l’indivision B C/D E Y, preneur, pour une durée de 9 années à compter du 01 mai 2011.

Il est également constant qu’un protocole de cession des parts sociales de la société Y MOQUETTEZ VOUS était intervenu le 06 février 2015 entre ledit M. Y, accompagné de M. GENNA, autre associé, au profit de la société R&R dont il apparaît qu’elle dirige la SAS D2R.

Est produite une résiliation anticipée du bail conclu le 01 mai 2011 signée par M. Y et la SAS Y MOQUETTEZ VOUS le 06 février 2015, soit le jour de la signature du nouveau contrat de bail avec la société D2R.

Il s’en déduit que, nonobstant les termes du bail du 01 mai 2011, les locaux commerciaux dont s’agit, situés route de Bayonne à TOULOUSE, ont été mis à disposition en 2011 non d’une indivision mais de la société Y MOQUETTEZ VOUS.

Il ressort des pièces que neuf mois après la signature du bail du 06 février, les associés de la société D2R, M. Z et M^me A, dont il est constant qu’elle travaillait auparavant au sein de la société Y MOQUETTEZ VOUS, se sont plaints d’un part de l’absence de remise de l’annexe au bail et d’autre part d’un doute sur la superficie louée ainsi que de la privation d’un jouissance d’un local situé à CAPENS, dont il sera parlé ci-après.

L’examen comparé des deux baux en date des 01 mai 2011 et 06 février 2015 démontre qu’ils ne concernent pas les mêmes parties, seul le bailleur restant inchangé, tandis que le preneur est désormais la société D2R et non plus la société Y MOQUETTEZ VOUS, que la superficie indiquée dans les baux est différente (100 m2 pour l’un 172 m2 pour l’autre), que le descriptif des locaux diffère également partiellement (étant mentionné en sus dans le nouveau bail la mise à disposition d’un demi-étage) ainsi que le montant du loyer annuel (qui passe de 21000 € HT à 36000 € HT).

Il ne peut donc être considéré que le nouveau bail était un renouvellement du premier, ne respectant au demeurant pas les conditions d’un renouvellement, ne serait ce que sur la réévaluation du loyer et sur les délais de renouvellement, strictement encadrés par la loi.

Par ailleurs, le simple fait qu’une résiliation anticipée du précédent bail ait été signé par M. Y démontre qu’il envisageait bien la conclusion d’un nouveau bail et non le renouvellement de l’ancien.

Pour autant, le fait qu’il s’agisse d’un bail nouveau n’influe en rien sur le bien fondé des prétentions du preneur, comme exposé ci-après.

Concernant l’absence d’annexe, s’il constitue un manquement contractuel du bailleur, il appartient à la juridiction d’une part d’apprécier la gravité du manquement, au visa des textes précités, et d’autre part de déterminer si un préjudice a été subi par le locataire.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des risques naturels miniers et technologiques du 02 février 2015 qu’il avait fait établir antérieurement à la signature du bail et qui ne mentionne qu’un risque sécheresse.

La locataire ne produit en ce qui la concerne aucun justificatif quant à son préjudice.

Elle n’établit pas ni même n’allègue avoir subi un sinistre en relation avec l’absence d’annexion de l’état des risques.

Elle n’allègue au demeurant pas avoir subi un trouble de jouissance en relation avec un défaut d’information.

Il sera d’ailleurs remarqué (ce qui est constant) que Madame A connaissait parfaitement le local loué pour y avoir travaillé avant de créer la société D2R.

Dès lors le manquement n’apparaît pas suffisant pour prononcer la résolution du bail, étant observé que l’état des risques a été produit en cours d’instance.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en restitution des loyers de ce chef et payement de diverses sommes à ce titre, faute pour le preneur de justifier d’un préjudice.

S’agissant de la mise à disposition d’un local extérieur, sis à CAPENS, il ressort des pièces :

— que la SCI LA LOUGE avait mis à disposition de Y MOQUETTEZ VOUS un tel local, au titre d’une convention d’occupation précaire du 01 juillet 2013, moyennant une indemnité d’occupation de 1000 € par mois,

— que dans l’acte de cession des parts intervenu au profit de la société R&R, M. Y et M. GENNAN prévoyaient la remise d’un exemplaire du contrat de bail précaire de 6 mois renouvelable sur les locaux situés à CAPENS, « qui annulera et remplacera le précédent contrat conclu verbalement et qui sera consenti à titre gracieux par le représentant légal du bailleur ».

L’acte litigieux ne mentionne pas M. Y comme propriétaire du local en question, le simple fait qu’il soit mentionné l’existence d’un accord verbal antérieur avec le bailleur supposant nécessairement la mise à disposition par un tiers.

Comme l’a justement relevé le premier juge, ce local ne peut être considéré comme un local accessoire qui bénéficie du statut des baux commerciaux, au sens de l’article L 145-1 du Code de commerce en ce que:

— d’une part aucune pièce ne démontre qu’il était nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce,

— d’autre part, il n’appartenait pas à M. Y, bailleur de l’établissement dans lequel exerçait la société D2R.

À ce titre, il n’existait aucun droit légal au renouvellement, dans les termes prévues par le statut des baux commerciaux.

Il est évoqué dans l’acte de cession des parts une promesse de porte fort.

Une telle promesse engage son auteur, au visa de l’article 1120 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de l’engagement.

Il importe peu que la SCI LA LOUGE, qui n’est aucunement engagée, soit appelée en cause, en présence d’une obligation contractuelle souscrite personnellement par M. Y.

Pour autant, il appartient à la société D2R de démontrer la privation de jouissance qu’elle allègue, étant précisé que l’acte de cession de parts envisageait l’existence d’un bail précaire de six mois, qui exclut de facto un droit à renouvellement (article 145-5 du Code de commerce), et que rien dans cet acte ne prévoyait une garantie de maintien dans les lieux.

Il n’est d’ailleurs pas prétendu que la société D2R ait payé le moindre loyer à ce titre, la mise à disposition gracieuse évoquant plus un commodat, qui peut cesser à tout moment sous réserve d’un préavis raisonnable, qu’un bail.

Pour justifier de la privation de jouissance, elle produit une annonce parue sur le bon coin pour le local de CAPENS en vue de sa location le 19 juin 2015.

Elle évoque un changement de serrure en août 2015, qui n’a pas été constaté par voie d’huissier et ne résulte d’aucune pièce.

Il ressort toutefois d’un courrier adressé par la SCI LA LOUGE le 18 novembre 2015 l’existence d’une mise en demeure adressée à la société D2R d’avoir à récupérer le matériel entreposé dans le local.

Aucune des ces pièces ne démontre que la mise à disposition du bien en question s’est interrompue avant le délai de six mois prévu.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les demandes formées à ce titre devaient être écartées.

Concernant le matériel laissé dans les locaux de CAPENS, il n’y a en revanche pas lieu d’ordonner à M. Y de les laisser à disposition dans la mesure où il est constant qu’il n’est pas propriétaire des lieux, qui appartiennent à la SCI LA LOUGE.

De même, aucune condamnation à restitution sous astreinte ne saurait être prononcée pour un local qui n’appartient pas à M. Y.

Concernant la superficie erronée, il est constant qu’à la différence des baux d’habitation, aucune sanction spécifique ne s’attache à une indication erronée, sauf à démontrer que la superficie était un élément déterminant dans le consentement et dans la fixation du prix du bail commercial.

En l’espèce, il est produit par le preneur un certificat de mesurage dont il ressort que le local commercial de TOULOUSE, sis route de Bayonne, mesure 151,22 m2 en surface de plancher (bureau+commerce) et 162,30 m2 de superficie privative totale, en y incluant le garage, étant constant que le bail mentionnait une surface supérieure.

Pour autant, il ressort des pièces :

— que la superficie mentionnée dans ledit bail était « d’environ 172 m2 » y étant précisé que « les surfaces sont données à titre indicatif » et que « le preneur reconnaît en faire son affaire sans recours contre le bailleur »,

— qu’il était, de même, précisé dans le bail signé, que les surfaces « sont forfaitaires et globales et pourront faire l’objet de coefficient réducteur en cas de fixation de la valeur locative » et que « toute erreur dans la désignation ou la surface ci-dessus ne peut justifier ni réduction ni augmentation du loyer »,

— que le prix du bail était fixé forfaitairement (36000 €) sans aucune référence à la superficie du local,

— que M^me A, cogérante de la société R&R, connaissait parfaitement les lieux pour avoir travaillé pendant des années auprès de M. Y.

Il s’en déduit que le preneur avait renoncé explicitement et de manière univoque à tout recours du

chef de la superficie et qu’en tout état de cause, cette superficie n’était pas déterminante du consentement ou du prix du loyer.

Dès lors, il ne saurait être demandé résolution judiciaire du bail de ce chef ni même une réduction, au surplus rétroactive, du prix du bail, ce d’autant qu’aucune demande en réduction du loyer n’a été sollicitée auprès du bailleur, avant introduction de l’instance.

De même, si l’établissement d’un état des lieux d’entrée était obligatoire, au visa de l’article L 145-40-1 du Code de commerce, le premier juge a justement considéré que la sanction d’une absence d’état des lieux n’était pas la résolution du contrat de bail mais l’absence de présomption de bon état des locaux et l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de l’article 1731 du Code civil.

Au regard de ces éléments, la demande en résolution judiciaire du bail formée par la société D2R et les demandes subsidiaires en restitution de sommes seront écartées.

Il sera constaté, comme exactement dit par le jugement, que la résiliation du bail est intervenue le 21 juin 2017, date de restitution des locaux par la société D2R et d’établissement de l’état des lieux de sortie, en présence d’un huissier, M° CADENE.

Concernant les demandes reconventionnelles, le premier juge a justement considéré qu’il n’avait pas été établi d’état des lieux d’entrée ce qui privait le bailleur de la présomption de bon état prévu à l’article 1731 du Code civil, conformément à l’article L 145-40-1 du Code de commerce.

Le preneur soutient avec raison que cet article du Code de commerce est d’ordre public.

Pour autant, si le bailleur ne peut invoquer la présomption de bon état, rien ne lui interdit de démontrer le bon état du logement à la date de prise de possession.

En l’espèce, aux termes du bail signé, le locataire reconnaissait que les lieux étaient « en bon état d’entretien » (p.5 du bail).

Il s’en déduit que ledit locataire avait une obligation de restitution conforme, sauf cause étrangère ou vétusté, et devait répondre des dégradations qui surviennent dans les parties dont il a la jouissance le temps de la location, au visa de l’article 1732 du Code civil.

Le premier juge a procédé à une analyse des éléments portés dans le constat d’huissier valant état des lieux de sortie pour justement considérer que certains désordres ne devaient pas être mis à la charge du preneur et que d’autres en revanche devaient l’être.

Il a exactement considéré, en ne retenant que les désordres qui apparaissaient dans le constat d’huissier, excluant les désordres qui n’étaient pas mentionnés explicitement :

— que le devis BRUNO LECLERC portait sur une réfection globale du logement et qu’il n’y avait lieu de retenir dessus que les sommes de 400 € HT, 1164 €, 1910 € et 195 € HT, correspondant à la réfection de 2 marches, au nettoyage et à la remise en état des murs en raison de trous ou salissures, et à la réfection de la porte d’entrée qui ne présentait pas un verni uniforme,

— que le devis ASC portant sur le remplacement d’un ampli et d’un haut parleur ne pouvait être retenu, le bail ne mentionnant pas la présence de ces éléments lors de la prise de possession,

— que le devis FURINA STEAVE, relatif au nettoyage du terrain extérieur (parking) ainsi qu’au terrassement et au remblaiement d’un talus ne devait pas être à la charge du preneur en ce qu’il s’agissait de parties communes, faute de désignation de ces éléments dans le bail, étant constant que ces extérieurs étaient également utilisés par des tiers, notamment une pizzeria.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a mis à la charge du preneur la réfection de la boîte aux lettres (279,48 €) et ce alors même que cette boîte aux lettres était à l’extérieur du local commercial, avec d’autres boîtes aux lettres, dans une partie non sécurisée ouverte à tous, et que rien ne permet d’imputer sa dégradation (coin abîmé) au preneur.

Il sera en conséquence dit que le preneur est redevable de la somme de 3669 € HT soit 4035,90 € TTC.

Concernant la demande reconventionnelle en payement d’un arriéré locatif et de charges impayées, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour arriéré, a été délivré au preneur le 11 avril 2016.

L’appelante fait valoir le défaut de capacité de l’auteur du commandement et la nullité de celui-ci motif pris que le commandement a été délivré au nom d’une «indivision Y » alors que le bailleur est M. Y.

Au visa des dispositions des articles 117 et 649 du Code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond de l’acte d’huissier, le défaut de capacité d’ester en justice.

S’il est constant qu’est irrégulier un commandement de payer délivré au nom d’une indivision, laquelle n’a pas de personnalité juridique, il n’en demeure que la nullité du commandement n’affecte nullement l’action en payement dès lors :

— que cette action en payement est formée aujourd’hui par le seul bailleur, qui a la capacité d’agir,

— que la question de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement est sans objet, la résiliation du bail étant, en tout état de cause, intervenue le 21 juin 2017, date de restitution des clefs du local.

La nullité du commandement sera en conséquence prononcée, ce dernier restant à la charge du bailleur, sans que ladite nullité n’affecte la demande en payement ou en fixation de l’arriéré locatif, les frais de ce commandement de payer n’étant par ailleurs pas inclus dans les sommes réclamées par le bailleur.

Concernant l’arriéré locatif, le bailleur produit un décompte, avant ouverture de la la procédure de redressement judiciaire de la société D2R, faisant ressortir un arriéré de charges et de loyers de 6391,91 €, hors frais de commandement, ladite somme correspondant au loyer de février 2017, à la provision pour charges de février 2017, à la taxe foncière pour 2015 et 2016, aux primes d’assurance pour 2015 et 2016, ainsi qu’aux factures d’eau pour 2015 et 2016.

Le premier juge a justement écarté la demande formée au titre des primes d’assurance (2X 705,83 €) dont il n’est pas justifié (aucune pièce produite à ce titre).

Concernant la taxe foncière, il est admis que la taxe foncière peut être à la charge du preneur d’un bail commercial dès lors qu’une telle prise en charge est prévue contractuellement.

En l’espèce, le bail dont s’agit indiquait que le preneur rembourserait au bailleur « les charges suivantes au prorata des surfaces occupées (') les impôts, assurance et taxes » et plus loin (p.10 du bail) « il remboursera au bailleur la taxe foncière de l’immeuble et la taxe sur les ordures ménagères ».

S’agissant spécifiquement de la taxe foncière, il était donc prévu un remboursement intégral de celle-ci par le locataire sans égard à la surface occupée.

Dès lors, le preneur a justement été considéré comme débiteur de cette taxe.

Le bail stipulait par ailleurs que le preneur réglerait ou rembourserait « les dépenses de consommation d’eau » dont justifie aujourd’hui le bailleur, notamment par la production des factures annexées à la déclaration de créance, de sorte que la somme exigible à ce titre est due par la société locataire.

Il en est de même du loyer, étant observé que pour tous ces postes, le preneur ne justifie d’aucun payement libératoire.

Déduction faite d’un commandement de payer délivré en 2017 (justement écarté par le premier juge faute de production) et des primes d’assurance, le tribunal a donc exactement fixé au passif de la liquidation judiciaire la somme de 4980,25 €.

Enfin, le montant des loyers postérieurs au jugement d’ouverture (11100 €) correspondant aux mois de mars, avril, mai ainsi que juin 2017 (prorata temporis pour ce dernier mois) a justement été mis à la charge du preneur sauf à actualiser cette demande en y incluant, comme demandé, la provision pour charges (400 €) pour les mois en question.

Il sera ordonné compensation avec le dépôt de garantie (5200 €) dont il est sollicité remboursement par le preneur, les différents décomptes produits par le bailleur ne mentionnant pas sa déduction des sommes restant dues.

Pas plus en appel qu’en première instance l’équité ne commande application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société D2R succombant largement dans ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Déclare recevable l’intervention de la SELARL EGIDE, ès-qualités de liquidateur de la société D2R.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 11 octobre 2018 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— ordonné à Monsieur D E Y de laisser à disposition de la SARL D2R la transpalette et l’élévateur lui appartenant,

— condamné la SARL D2R à payer à Monsieur D E Y la somme de 3948,48 € HT au titre des frais de remise en état des locaux après restitution du 21 juin 2017,

— rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 11 avril 2016.

Statuant de ces seuls chefs,

Dit n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur D E Y de laisser à disposition de la SARL D2R la transpalette et l’élévateur lui appartenant.

Prononce la nullité du commandement de payer du 11 avril 2016.

Condamne la SARL D2R à payer à Monsieur D E Y la somme de 4035,90 € TTC au titre des frais de remise en état des locaux après restitution du 21 juin 2017.

Actualisant le jugement au titre de la condamnation de la SARL D2R au payement des loyers postérieurs à la procédure de redressement judiciaire,

Condamne la SARL D2R à payer à Monsieur D E Y la somme de 11500 € au titre des loyers et charges échus postérieurement au jugement d’ouverture et jusqu’à la remise des clés.

Y ajoutant,

Ordonne compensation des sommes dues par la SARL D2R avec le dépôt de garantie versé lors de la prise de possession.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Rejette toutes demandes plus amples.

Condamne la SARL D2R aux dépens de l’instance dont distraction au profit de l’avocat de Monsieur D E Y, dans les conditions fixées à l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le président