COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

HG

N° 2021/ 312

N° RG 18/17344 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDI4N

SARL ERMATH

C/

X Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL DUPIELET-REYMOND

l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 24 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06306.

APPELANTE

SARL ERMATH, dont le siège social est […]

représentée par M^e Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur X Y

demeurant […]

représenté par M^e Alain GUIDI de l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Stéphanie ESQUER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon mandat sous seings privés en date du 19 avril 2012, M. X Y a confié à la SARL Ermath agissant sous l’enseigne commerciale Immobilière Pons Cavelier la gestion locative d’un appartement dont il est propriétaire moyennant paiement d’honoraires de 3,60 % HT sur le montant des loyers encaissés et de frais fixes de 2,5 % TTC ; le 1^er mai 2013, M. X Y a souscrit auprès d’elle une garantie des risques locatifs.

Se plaignant d’un défaut d’information et de divers manquements, M. X Y a adressé différents courriels et courriers à l’agence immobilière puis a saisi la Fnaim des difficultés rencontrées ; le 9 mai 2016, la SARL Ermath l’a informé successivement d’un versement de la somme de 1495 €, de la restitution d’un dépôt de garantie et de la résiliation du mandat à compter du 31 décembre 2015.

Considérant notamment que cette résiliation était fautive et que la SARL Ermath avait commis différentes fautes de gestion, M. X Y l’a fait assigner en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence qui faisant droit à la demande a par jugement contradictoire du 24 septembre 2018 :

'condamné la SARL Ermath à payer à M. X Y les sommes de :

*31'495,33 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

*5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

*1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'rejeté le surplus des demandes des parties ;

'condamné la SARL Ermath aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;

'ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SARL Ermath a régulièrement relevé appel de cette décision le 31 octobre 2018. Selon conclusions d’incident du 17 avril 2019, M. X Y a sollicité la radiation de l’affaire au visa de l’article 526 du code de procédure civile ; sa demande a été rejetée par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 14 juin 2019.

Selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2019, la SARL Ermath

demande à la cour de:

'réformer le jugement déféré en ce qu’il condamne la SARL Ermath à paiement ;

'statuant à nouveau, dire qu’elle n’a commis aucune faute et en toutes hypothèses, aucune faute en lien avec le préjudice subi par M. X Y ;

'dire que le mandat de gestion a été résilié au 31 décembre 2015 ;

'débouter M. X Y de l’ensemble de ses demandes ;

' le condamner au paiement d’une indemnité de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' le condamner aux dépens.

Au soutien de son appel, la SARL Ermath fait valoir principalement que l’intimé a été informé du choix du nouveau locataire entré dans les lieux en juillet 2014 et qu’il a manifesté son accord, qu’elle l’a tenu informé de la gestion locative de son bien qu’il a reprise à titre personnel à compter d’août 2015, que le mandat a été résilié sur ses instructions au 31 décembre suivant, qu’à cette date le locataire était à jour du paiement de ses loyers, qu’elle ne peut être tenue pour responsable des incidents postérieurs ni au paiement de charges de copropriété aux lieu et place du copropriétaire.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 17 avril 2019, M. X Y demande à la cour de :

vu les articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1991 et suivants du code civil,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il condamne la SARL Ermath à paiement de dommages-intérêts pour préjudices financier et moral et statuant à nouveau ;

'condamner la SARL Ermath à payer à M. X Y les sommes respectives de 38'823,09€ et 15'000 € ;

'à titre subsidiaire, confirmer la décision en toutes ses dispositions ;

'en tout état de cause, débouter la SARL Ermath de l’ensemble de ses demandes ;

'la condamner à payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

'la condamner aux dépens d’appel avec bénéfice de recourement direct.

L’intimé soutient principalement qu’il a multiplié les démarches pour que l’agence lui rende compte de sa gestion locative, qu’elle a rompu le mandat unilatéralement et sans préavis après saisie par ses soins de la Fnaim, que ses fautes consistent dans l’absence de relevé mensuel de gestion, du règlement des charges de copropriété alors qu’elle était destinataire des fonds, de la souscription d’un bail sans avis du mandant et sans s’assurer de la solvabilité des locataires, de l’absence de diligences pour recouvrer les loyers impayés et saisir l’assureur d’une demande de garantie, que c’est sur sa seule affirmation que la SARL Ermath prétend que les loyers de janvier et février 2015 auraient été réglés grâce à ses diligences et que c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu sa responsabilité.

S’agissant des préjudices, M. X Y ajoute avoir été contraint d’engager une procédure d’expulsion, de supporter les frais inhérents d’avocat et d’ huissier, que les locataires n’ont réglé ni les loyers impayés à hauteur de 5548 €, ni l’indemnité d’occupation à hauteur de 12'800 € laissant en outre les lieux dans un état très dégradé l’obligeant à des réparations conséquentes.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 6 avril 2021.

MOTIFS de la DECISION

Les termes du mandat rémunéré de gestion immobilière intervenu entre les parties le 19 avril 2012 ne sont pas contestés (cf mandat de gérance n° 61 figurant en pièce n°1 du dossier de l’appelante). L’article 1991 du code civil édicte que « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ; l’article 1992 du même code précise : « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

Les pièces figurant aux dossiers respectifs des parties enseignent que :

— dès l’origine, M. X Y a multiplié en vain les déplacements personnels dans les locaux de l’agence, l’envoi de courriers et courriels puis de mises en demeure pour obtenir des explications et renseignements sur l’état des comptes, l’apurement des loyers impayés, le règlement des charges de copropriété, démarches caractérisant une gestion peu rigoureuse et en tout cas non conforme aux obligations souscrites par le mandataire qui n’a jamais rendu compte mensuellement de sa gestion (cf mises en demeure par courriers recommandés des 20 avril et 21 mai 2015 figurant en pièces n°5 et 6 du dossier Y) ;

— pour toute réponse à ces multiples démarches, la SARL Ermath a rompu unilatéralement le mandat le 9 mai 2016 sans motif ni préavis contractuel en violation de son article 4 après constitution d’un dossier par l’intimé auprès de la Fnaim en janvier et février 2016 ;

— le 26 mai 2014, M. X Y est informé d’un dépôt de dossier de candidature d’un nouveau locataire éligible à la garantie des loyers impayés sans avoir été averti du départ du locataire en place, information qui ne sera communiquée qu’au 16 juin 2014 pour un départ effectif au 10 juin précédent ;

— les nouveaux locataires Labega/Guenaoui choisis par l’agence se sont révélés rapidement insolvables, le premier loyer impayé intervenant en novembre 2014 pour une prise à bail au 1^er juillet 2014 ; or la SARL Ermath ne justifie d’aucun état des lieux à leur entrée ni des diligences accomplies pour s’assurer de leur solvabilité ;

— alors que M. X Y avait souscrit auprès d’elle une garantie des risques locatifs le 1^er mai 2013, cette assurance n’a pas été mise en 'uvre sans qu’il en soit informé ;

— l’appelante n’a entrepris aucune action à l’encontre des locataires défaillants faisant l’objet en outre de plaintes émanant des voisins habitant l’immeuble ;

— destinataire des fonds, elle n’a pas réglé les charges de copropriété alors qu’elle avait mandat de le faire et a ainsi exposé M. X Y à des relances du syndic puis à un commandement de payer un reliquat de charges (cf commandement du 18 juin 2017).

C’est donc par des motifs appropriés que le premier juge a considéré qu’en l’état de ces fautes et manquements réitérés, la SARL Ermath avait engagé sa responsabilité contractuelle.

Il a exactement apprécié le préjudice financier en lien direct et c’est en vain que cette dernière plaide une nouvelle fois devant la cour qu’elle ne peut être tenue de réparer un préjudice postérieur à la résiliation d’un mandat intervenue sur sa seule initiative le 9 mai 2016 (cf supra) ce préjudice ayant pris naissance antérieurement en novembre 2014.

S’agissant de son montant, M. X Y en a justifié chaque poste à savoir les loyers impayés, le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, les frais de procédure, de constat d’huissier et de remise en état des lieux ; la SARL Ermath ne critique pas le décompte validé par le premier juge étant rappelé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été remis en bon état. En l’absence de pièces nouvelles le montant de 31'495,33 € doit être reconduit.

L’appelante ne critique pas plus le préjudice moral allégué par M. X Y confronté successivement aux nombreux déplacements, pertes de temps et désagréments générés par les carences de l’agence immobilière puis par la procédure d’expulsion qu’il a été contraint d’engager, outre les répercussions sur sa situation financière personnelle en ce que l’intimé a du faire face aux échéances du prêt contracté pour l’achat d’un bien finalement récupéré dans un état particulièrement dégradé.

M. X Y n’apportant pas d’élément nouveau en appel qui permette une appréciation différente de ce préjudice, le montant de 5000 € alloué à ce titre est confirmé.

***

Contraint de comparaître une nouvelle fois en justice et de supporter les frais de conseil et de représentation qui s’y rattachent, M. X Y peut prétendre par contre à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Ermath qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Ermath à payer à M. X Y la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la même aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT