Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 6 juillet 2021, n° 20/13285

CA Aix-en-Provence
Confirmation 6 juillet 2021

Arguments

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Autre
Inhabitabilité de la villa livrée
La cour a constaté que la demande d'achèvement des travaux est devenue sans objet, car la villa a été livrée.
Accepté
Retard dans la livraison de la villa
La cour a jugé que l'indemnité de retard est due jusqu'au mois de février 2021 inclus, confirmant le jugement de première instance.
Rejeté
Préjudices distincts liés au retard de livraison
La cour a rejeté ces demandes, considérant que les préjudices allégués ne peuvent être considérés comme distincts du retard de livraison.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé équitable d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile en faveur des acquéreurs.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Monsieur Y C Z et Madame A E B ont fait appel d'un jugement du tribunal de Draguignan qui les avait déboutés de leurs demandes contre la Société SCCV Les Moulins de Charlie. Les questions juridiques portaient sur l'achèvement de la villa et l'indemnisation pour retard de livraison. La première instance avait rejeté leurs demandes, considérant que la villa était livrée et achevée. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a confirmé le jugement en ce qui concerne l'achèvement, mais a accordé aux appelants une indemnité de 2 000 € pour les mois de janvier et février 2021, ainsi qu'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision de première instance a donc été partiellement infirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 6 juil. 2021, n° 20/13285
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/13285
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Olivier BRUE, président
Avocat(s) :	Emmanuel BONNEMAINNathalie BERTRANDKarine TOLLINCHI
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Société SCCV LES MOULINS DE CHARLIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUILLET 2021

O.B. A.S.

N°2021/276

Rôle N° RG 20/13285 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGW33

Y C Z

A E B

Société SCCV LES MOULINS DE CHARLIE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie BERTRAND

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 25 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03231.

APPELANTS

Monsieur Y C Z

né le […] à AMIENS, demeurant 26 route de Charlie – 83120 SAINTE-MAXIME

Madame A E B

née le […] à […], demeurant 26 route de Charlie – 83120 SAINTE-MAXIME

ensemble représentés par M^e Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Société SCCV LES MOULINS DE CHARLIE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié […]

assistée par M^e Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

représenté par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller.

Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Sophie SETRICK.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2021..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2021.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 3 juin 2020, par laquelle Monsieur Y Z et Madame A B ont fait citer la Société Civile les Moulins de Charlie, devant le tribunal de grande instance de Draguignan.

Vu le jugement rendu le 25 septembre 2020, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu’il suit :

Déboute Monsieur Y Z et Madame A B de l’intégralité de leurs dcmandes

Rejette les demandes formécs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur Y Z et Madame A B aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à éxecution provisoire ;

Rejette le surplus des clentandes ;

Vu la déclaration d’appel du 31 décembre 2020, par Monsieur Y Z et Madame A B.

Vu les conclusions transmises le 21 mai 2021, par les appelants sollicitant de la cour de:

Vu notamment les articles 1103, 1231-5 et 1611 du code civil ainsi que 131- 1, 699 et 700 du code de procédure civile

— Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 25 septembre 2020, en ce qu’il les a débouté de l’intégralité de leurs demandes et rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau,

— Ordonner à la Société Civile les Moulins de Charlie d’achever la villa dans un délai de dix jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’une somme de 500 ' par jour de retard à compter de l’issue de ces dix jours,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser une somme de 2.000'

au titre de l’indemnité contractuelle pour les mois de janvier et février 2021,

— la condamner à verser ladite somme de 1.000 ' mensuellement jusqu’à l’achèvement de la villa,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charli à leur verser la somme de 1.408,17' au titre du surcout des loyers,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser la somme de 5.000' au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser la somme de 2.078,23' au titre des intérêts intercalaires,

— la condamner à leur verser à la somme de 607 ' au titre de la taxe foncière,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser la somme de 852 ' au titre des frais de cantine,

— la condamner à leur verser la somme de 20.000 ' au titre du préjudice moral,

A titre subsidiaire, si la Cour d’Appel devait reconnaitre l’existence d’une clause pénale,

— Constater le caractère manifestement dérisoire de la clause pénale,

— Condamner la la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser la somme complémentaire de 25.661 ',

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à les indemniser de leur préjudices distincts et complémentaires à celui du retard de livraison, à savoir :

—  5.000 ' au titre du préjudice de jouissance compte tenu de l’état des appartements occupés,

—  607 ' de taxe foncière pour un bien dont ils ne sont pas encore propriétaires,

—  852 ' des frais de cantine, les enfants n’ayant pu déjeuner chez eux,

—  124 ' des frais de déménagement, les concluants ayant dû changer d’appartement

—  20.000 ' au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner la Société Civile les Moulins de Charlie à leur verser la somme de 10.000'

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance.

Monsieur Y Z ct Madame A B exposent que la villa a été livrée le 12 février 2021 sans être achevée et qu’elle n’est pas habitable, alors que le vendeur s’était engagé à le faire avant le 31 décembre 2018. Ils ajoutent que l’indemnité mensuelle de retard n’a été versée que jusqu’au 31 décembre 2020.

Ils estiment que le tribunal a inversé la charge de la preuve, dès lors qu’il appartenait à la Société Civile les Moulins de Charlie de justifier avoir livré le bien achevé, ce dont elle ne justifie pas.

Pour solliciter l’indemisation de préjudice subi du fait de la délivrance non conforme, Monsieur Y Z et Madame A B invoquent l’application de l’article 1611 du code civil.

Ils exposent que le bien a été livré le 12 février 2021, mais qu’il n’était pas achevé et nétait pas habitable, en effet :

— la pompe à chaleur n’était pas en service privant ainsi le logement d’eau chaude et de chauffage ;

— le terrain et l’escalier d’accès étaient dangereux ;

— le terrain n’était pas clos ;

— la VMC était hors service ;

— la pièce de 21m 2 dite espace loisirs n’était toujours accessible ;

— la toiture montrait de nombreuses infiltrations.

Ils ajoutent n’avoir pu pu intégrer la maison pour y vivre et ainsi rendre les clefs de l’appartement qu’ils occupaient que le 16 mars 2021.

Ils soutiennent que l’indemnité mensuelle de retard qui devait être versée même en cas de survenance d’un cas de force majeure ou une autre cause légitime de suspension de délai ne constitue pas une clause pénale, permettant d’indemniser leurs préjudices propres et distincts et que dans le cas contraire elle devra être augmentée comme dérisoire en application de l’article 1231-5 du code civil.

Vu les conclusions transmises le 6 avril 2021par la Société Civile les Moulins de Charlie sollicitant la confirmation du jugement, le rejet des demandes de Monsieur Y Z ct Madame A B , ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 3000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La Société Civile les Moulins de Charlie fait valoir que le procès verbal de constat d’huissier de justice dressé le 12 février 2021 à la demande des acquéreurs démontre que le bien a été achevé et livré.

Elle souligne que la clause inclue au contrat indemnise forfaitairement le préjudice subi du fait du retard de livraison et qu d’un montant de 24 000 ' au 31 décembre 2020, elle ne peut être considérée comme dérisoire et ajoute que tous les préjudice allégués ne peuvent être considérés comme distincts dès lors qu’ils sont directement liés au retard de livraison, à l’exclusion des frais de cantine qui n’ont selon elle rien à voir avec le présent litige.

La Société Civile les Moulins de Charlie précise avoir mis un appartement à la disposition des acquéreurs à partir du mois d’août 2020.

SUR CE

Par acte authentique du 4 septcmbre 2018, Monsieur Y Z et Madame A B ont acquis de la Société Civile les Moulins de Charlie, société civile de construction vente, un immeuble à usage d’habitaion en1'état futur d’achévement sis à Sainte-Maxime, au prix de 385.000 ' payable au fur et à mesure de l’avancemcnt des travaux.

Le bien immobilier devait étre achevé au plus tard le 31 décembre 2018.

En raison du retard pris dans la livraison du bien, Monsieur Y Z et Madame A B ont mis en demeure par lettre du 7 mars 2019 la Société Civile les Moulins de Charlie dc bien vouloir verser la somme de 2.000 ', au titre des mois de janvier et février 2019, puis de verser mensuellemenl la somme de 1.000 ', au titre de l’indemnité contractuelle de retard.

Se plaignant de l’interruption des travaux et de la cessation du versement de l’indemnité de retard à compter du 15 octobre 2019, Monsieur Y Z et Madame A B ont, renoncé à l’audience à leur demande de reprise de travaux, maintenu leur demande de livraison sous astreinte et réclamé l’indemnisation de leurs préjudices.

L’acte de vente en VEFA versé aux débats porte les stipulations suivantes :

« pour satisfaire aux dispositions de l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur déclare que le bien objet de la présente vente devra être achevé au plus tard le 31 décembre 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai.

A défaut de livraison au 31 décembre 2018, le vendeur s’engage à verser à l’acquéreur la somme de mille euros (1.000,00') par mois de retard, même en cas de survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime du vendeur en date du 31 août 2018, demeuré ci-annexé ».

Le fait que par courrier électronique adressé au notaire le 31 août 2018, Madame X, représentant la Société Civile les Moulins de Charlie ait donné son accord pour l’ajout d’une pénalité de retard de 1000 ' par mois passé le délai de livraison au 31 décembre 2018 même en cas d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension du délai conforte le caractère de clause pénale indemnisant forfaitairement le préjudice de la stipulation contractuelle ci-dessus reproduite.

Cette clause pénale ne peut être considérée comme dérisoire au regard de la nature et de l’étendue

des préjudices allégués, alors qu’une solution de relogement certes imparfaite quant à la taille et la localisation a été proposée.

Elle doit donc être déclarée satisfactoire en son principe.

L’achèvement est défini dans l’acte par référence à la définition de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du Code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code et de l’article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa

destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en

considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précités impropres à leur utilisation ».

Les acquéreurs ne contestent pas le fait que la maison a été finalement livrée le 12 février 2021.

La demande d’achèvement des travaux sous astreinte se trouve donc sans objet.

La restitution des clés du logement prêté par le 16 mars 2021, ne démontre pas qu Monsieur Y Z et Madame A B ont dû l’occuper jusqu’à cette date.

Les acquéreurs affirment sans le démontrer qu’en l’absence de chauffage et d’électricité dans toutes les pièces de la maison, les éléments d’équipement indispensables pour vivre dans les lieux n’étaient pas installés à la date de la livraison.

Si le certificat de « constatation de l’achèvement et prise de possession », n’apparaît pas avoir été notifié par écrit par la Société Civile les Moulins de Charlie, le procès verbal de constat d’huissier de justice dressé le 12 février 2021 produit par Monsieur Y Z et Madame A B ne porte aucune mention sur l’inhabitabilité de la maison.

Il en résulte que l’indemnité de retard est due par la Société Civile les Moulins de Charlie jusqu’au mois de février 2021 inclus.

Dès lors que les acquéreurs indiquent l’avoir perçue jusqu’au mois de décembre inclus, le constructeur sera condamné à leur payer la somme de 2 000 ', au titre des mois de janvier et février 2021.

Le jugement est confirmé.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur Y Z et Madame A B, dès lors que la construction n’a été achevée qu’au cours de la procédure d’appel.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Constate que la demande d’achèvement des travaux est devenue sans objet.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Société Civile les Moulins de Charlie à payer à Monsieur Y Z et Madame A B, la somme de 2 000 ', au titre de l’indemnité de retard pour les mois de janvier et février 2021 et celle de 2000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LE PRESIDENT LE GREFFIER