COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MAI 2022

N° 2022/ 362

Rôle N° RG 21/05075 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHRP

[I] [T]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie DAUTZENBERG

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Proximité de Martigues en date du 16 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000532.

APPELANTE

Madame [I] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6501 du 11/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

Née le 21 septembre 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée et assistée par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

E.P.I.C. 13 HABITAT,

Pris en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Pauline BILLO-BONIFAY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de bail en date du 17 juin 2011, l’Office Public d’Aménagement et de Construction Sud (OPAC SUD), aux droits duquel intervient l’EPIC (établissement public à caractère industriel et commercial) 13 Habitat (l’Office public de l’habitat 13 Habitat), a donné à bail à Mme [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé résidence [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel initial de 385,58 euros.

Le 20 février 2020, l’Office public de l’habitat 13 Habitat a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer la somme de 913,50 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, l’Office public de l’habitat 13 Habitat a, par exploit d’huissier du 27 octobre 2020, assigné Mme [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance du 16 février 2021 réputée contradictoire, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies ;

dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

condamné Mme [T] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail ;

condamné Mme [T] à payer à la bailleresse à titre provisionnel la somme de 2 177,45 euros arrêtée au 5 janvier 2021 en deniers ou quittance à valoir sur les loyers et charges échus ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais de dénonce au représentant de l’Etat dans le département, de citation et de signification de la présente ordonnance ;

rejeté le surplus des demandes.

Par acte du 7 avril 2021, Mme [I] [T] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 1er juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [T] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

à titre principal,

rejette la demande de résolution du contrat de location ;

lui accorde un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette ;

à titre subsidiaire,

lui accorde un délai de trois ans pour quitter les lieux ;

lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de la dette ;

en tout état de cause,

déboute l’intimée de ses demandes ;

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statue sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 2 juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’Office public de l’habitat 13 Habitat sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision compte tenu de l’évolution de la dette locative ;

condamne Mme [T] à lui verser la somme de 3 125,80 euros arrêtée au 21 mai 2021 au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation ;

la condamne au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

la condamne à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mars 2022 et l’affaire appelée à l’audience du 21 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article 16 du contrat qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers et/ou charges, dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit à l’initiative de l’OPAC SUD deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 20 février 2020 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 913,50 euros correspondant à un arriéré locatif dû au titre des mois de novembre, décembre 2019 et janvier 2020, les échéances mensuelles s’élevant alors à 620,10 euros (soit 477,98 euros de loyer + 142,12 euros de provisions sur charges).

Mme [T] ne réglera pas plus les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative s’élevant à 2 004,85 euros à la date du 20 avril 2020, déduction faite des frais portés au débit du compte sérieusement contestables.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 avril 2020, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 28 février 2022, quittancement du mois de février inclus, il apparaît que Mme [T] est redevable d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation d’un montant non sérieusement contestable de 1 047,22 euros pour la période comprise entre les mois de novembre 2019 et février 2022, déduction faite des frais de dossier et de procédure à hauteur de 902,20 euros portés au débit du compte sérieusement contestables (1 949,42 euros ' 902,20 euros).

Compte tenu de l’actualisation par la bailleresse de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [T] à lui payer en quittance ou deniers, la somme provisionnelle de 2 177,45 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2021.

Mme [T] sera condamnée à verser à l’Office public de l’habitat 13 Habitat la somme provisionnelle de 1 047,22 euros non sérieusement contestable correspondant à l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2022, quittancement du mois de février 2022 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [T] est redevable de la somme non sérieusement contestable de 1'047,22 euros arrêtée au mois de février 2022, quittancement du mois de février 2022 inclus.

Alors même que Mme [T] n’a jamais rencontré la moindre difficulté dans le règlement de ses loyers, elle fait état d’une défaillance de la caisse d’allocations familiales dans le versement des allocations pour le logement dont elle est bénéficiaire.

En effet, à l’examen du décompte, il apparaît que les allocations pour le logement dont bénéficie Mme [T] n’ont pas été versées directement entre les mains de la bailleresse tous les mois de manière régulière. Il en est ainsi notamment des mois de janvier à mai 2020, la caisse d’allocations familiales ayant procédé au versement d’un rappel de 1 920,54 euros le 30 juin 2020 et de 926,50 euros le 31 août 2020, des mois de décembre 2020, janvier, février, mars, mai, juin, août, septembre 2021, un rappel de 649,24 euros et de 2 371,03 euros ayant été versés les 31 octobre et 30 novembre 2021.

Par ailleurs, il ressort du même décompte que Mme [T] règle la part du loyer résiduel à sa charge depuis le mois d’avril 2021, tout en ayant procédé à des règlements pour apurer sa dette, et en particulier d’un montant 1 000 euros le 24 avril 2021et de 420 euros le 4 février 2022.

Enfin, Mme [T], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure, justifie être bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé et percevoir une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 492,92 euros ainsi que l’allocation de solidarité spécifique d’un montant net de 523,59 euros au mois d’avril 2021, soit des revenus mensuels en moyenne de 1 015 euros, sachant qu’elle indique vivre avec ses eux enfants qui l’aident financièrement.

Dans ces conditions, Mme [T], qui est bénéficiaire d’une allocation d’aide pour le logement de plus de 350 euros par mois et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité d’un montant d’environ 45 euros par mois, justifie de sa capacité financière à assumer des échéances de 610 euros environ par mois, soit un loyer résiduel d’environ 215 euros, outre 43 euros par mois pour apurer sa dette locative de 1 047,22 euros en 24 mensualités, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [T] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et Mme [T] sera tenue de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges et déduction faite du montant de la réduction mensuelle applicable au titre du loyer solidarité, le montant des charges locatives et de la réduction loyer solidarité pouvant être révisé, soit à la somme de 561,68 euros arrêté au mois de février 2022 (607,89 euros ' 46,21 euros), en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d’accorder à Mme [T] des délais de paiement et, partant, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de Mme [T] conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné Mme [T] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais de dénonce au représentant de l’Etat, de citation et de signification de l’ordonnance.

Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d’appel seront laissés à la charge de Mme [T].

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise du 16 février 2021 en toutes ses dispositions sauf ce qu’elle a :

constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 17 juin 2021 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 avril 2020 ;

dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [I] [T] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais de dénonce au représentant de l’Etat, de citation et de signification de l’ordonnance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [T] à payer à l’EPIC Office public de l’habitat 13 Habitat la somme provisionnelle de 1'047,22 euros correspondant à l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2022, quittancement du mois de février 2022 inclus. ;

Autorise d’office Mme [I] [T] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 43 euros le 15 de chaque mois, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision';

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour Mme [I] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' Mme [I] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 561,68 euros, avec possibilité de révision s’agissant des charges locatives et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [I] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente