COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 360 DU 27 JUIN 2025

N° RG 23/01052 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DT2W

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 21 septembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01067

APPELANTE :

S.A.S. ALLIANCES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Veronique LAPIN, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.C.I. LES ORTOLANS

[Adresse 4]

chez [K] [L]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Anne-Marie ROLIN, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2024, en audience publique, devant Madame Annabelle CLEDAT et Madame Aurélia BRYL, conseillères, chargées du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 20 mars 2025.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia VICINO, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2012, à effet du même jour, la S.C.I. LES ORTOLANS, ci-après désignée 'la SCI', a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AXION PLUS un local à usage commercial sis à [Adresse 6], sur un terrain de 947 m2, et ce pour une durée de 9 années entières et consécutives et moyennant un loyer annuel de 62 164,32 euros HT, lequel est stipulé payable mensuellement et d’avance ; l’adresse de ce local a ensuite été modifiée par la commune de [Localité 5] pour devenir le numéro [Adresse 1] ;

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2019, la S.A.R.L. AXION PLUS a cédé à la S.A.S. ALLIANCES une partie de son fonds de commerce exploité dans le local sus-désigné et cette cession partielle a été dénoncée au bailleur, en la personne de la susdite SCI, par acte d’huissier de justice du 12 septembre 2019 ;

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2020, la SCI a fait sommation à la S.A.S. EKO DISTRIBUTION, dont elle prétendait avoir découvert qu’elle occupait partiellement le local objet du bail sus-visé, de répondre aux trois questions suivantes :

— en vertu de quel titre ou autorisation occupait-elle ce local '

— quelle était la superficie de la partie du local ainsi occupée '

— quel était le montant du loyer '

La société EKO DISTRIBUTION y a répondu, d’après les mentions de cette sommation, qu’elle bénéficiait d’un bail conclu avec la S.A.S. ALLIANCES pour un local de 50 m2 et un loyer de 694,40 euros par mois ;

La même sommation a été faite à d’autres sociétés ou personnes physiques, mais seules les trois suivantes ont pu être remises à personne et obtenir des réponses :

— la sommation faite à la société TRIM LIVE, en la personne d’un collaborateur de M. [I] [T], dirigeant, le 14 février 2020, lequel collaborateur a répondu que M. [T] avait conclu un bail avec la S.A.S. ALLIANCES pour un local de 50 m2 et moyennant un loyer mensuel qu’il ignorait,

— la sommation faite à Maître [X] [H], en la personne d’une collaboratrice, Mme [O] [B], le 20 février 2020, laquelle a répondu que Me [H] bénéficiait d’un bail conclu avec la société ALLIANCE en octobre 2019, pour un local de 60 m2 environ situé à l’étage du bâtiment ;

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2020, la SCI a fait signifier à la S.A.S. ALLIANCES un commandement d’avoir à mettre fin aux sous-locations, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de 2012 et fulminant sa mise en oeuvre en cas d’inexécution ;

Prétendant à l’inexécution des causes de ce commandement, ladite SCI a fait assigner la société ALLIANCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et ordonner l’expulsion de cette dernière des lieux loués, cependant que par ordonnance du 30 avril 2021, ce juge a principalement:

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseraient,

— rejeté les demandes de la société LES ORTOLANS,

— condamné cette dernière à établir toutes les factures conformes à l’attention de la société ALLIANCES depuis mars 2020 afin de lui permettre d’inscrire dans sa comptabilité les règlements effectués au titre des loyers, de sa consommation en eau et de la TVA, ainsi qu’à les remettre à ladite société dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Face à ce rejet en référé de ses demandes, la S.C.I. LES ORTOLANS, par acte d’huissier de justice du 16 juin 2021, a fait assigner la société ALLIANCES devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er mai 2012, à compter du 22 octobre 2020,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation de ce bail aux torts de la preneuse,

— En toutes hypothèses

** ordonner l’expulsion de la société ALLIANCES et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, et à peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir,

** condamner la même société à lui payer les sommes suivantes :

*** 270 000 euros à titre de dommages et intérêts,

*** la somme mensuelle de 5 180,36 euros HT jusqu’au terme de la période triennale (fin octobre 2020) à compter de la date de la résiliation du bail, à titre d’indemnité contractuelle,

*** 5 180,36 euros HT à titre d’indemnité d’occupation du 1er novembre 2020 ou de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, y compris de tout occupant de son chef,

*** 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’huissier relatifs aux sommations interpellatives des 14 et 20 février 2020 et au commandement visant la clause résolutoire du 22 septembre 2020,

** rejeter la demande de la défenderesse tendant à ce que l’exécution provisoire du jugement à venir soit écartée ;

En réponse, la société ALLIANCES souhaitait voir quant à elle :

— A titre principal

** déclarer irrecevables les sommations réalisées par Me [R] [Y],

** rejeter les demandes adverses,

— A titre reconventionnel

** ordonner à la société LES ORTOLANS d’avoir à établir :

*** toutes les factures conformes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir pour les périodes suivantes : mai à décembre 2019, janvier et février 2020, mars 2021, juillet 2021, septembre 2021 à décembre 2021, janvier à décembre 2022,

*** toutes les prochaines factures à venir dès première demande de la preneuse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

** condamner la même société à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— En tout état de cause, condamner la société ALLIANCES à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

***

Dans le cadre de cette instance, le juge de la mise en état a été saisi d’un incident aux fins d’irrecevabilité, pour prescription, des demandes de la société LES ORTOLANS, et, par ordonnance du 8 août 2022, ce juge a dit ces demandes non prescrites et rejeté par suite la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la S.A.S. ALLIANCES ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 3 novembre 2023 par Maître Véronique LAPIN, avocate, la S.A.S. ALLIANCES a relevé appel de cette ordonnance et cet appel, enrôlé sous le n° 23/1105 du répertoire général, a été fixé à bref délai, cependant que par ordonnance du 31 janvier 2024, le président de chambre a relevé d’office la caductité de cette déclaration d’appel pour défaut de signification de celle-ci à l’intimée non encore constituée ;

***

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, statuant au fond :

— a rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er mai 2012,

— a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le '1er février 2012" à l’égard de la société ALLIANCES à la date de ce jugement,

— a ordonné l’expulsion de ladite société et de tous occupants de son chef passé un délai de 3 mois à compter de la signification du même jugement,

— a condamné la société ALLIANCES à payer à la société LES ORTOLANS la somme de 36 262,56 euros HT à titre de dommages et intérêts, outre 5 180,36 euros HT à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— a condamné la société LES ORTOLANS à établir les factures conformes à l’attention de la société ALLIANCES, incluant la TVA des périodes d’août à décembre 2019, janvier et février 2020, mars et juillet 2021, septembre à décembre 2021 et janvier à décembre 2022, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de ce jugement, et ce pendant un délai de deux mois,

— a condamné la société LES ORTOLANS à établir toutes les prochaines factures à venir dans un délai d’un mois, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la demande de la société ALLIANCES,

— a rejeté le surplus des demandes,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— a condamné la société ALLIANCES à payer à la société LES ORTOLANS une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs aux sommations interpellatives des 14 et 20 février 2020 et au commandement visant la clause résolutoire du 22 septembre 2020 ;

Par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 3 novembre 2023, avec, comme pièce jointe le seul susdit jugement, la S.A.S. ALLIANCES a relevé appel à la fois de ce dernier, mais aussi de l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 août 2022, y intimant la S.C.I. LES ORTOLANS et y fixant l’objet de cet appel aux dispositions par lesquelles :

1°/ par le jugement du 21 septembre 2023, le tribunal :

— a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er février 2012 à l’égard de la société ALLIANCES, à la date de ce jugement,

— a ordonné l’expulsion de ladite société et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique passé un délai de 3 mois à compter de la signification du même jugement,

— a condamné la société ALLIANCES à payer à la société LES ORTOLANS la somme de 36 262,56 euros HT à titre de dommages et intérêts, outre 5 180,36 euros HT à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— a rejeté le surplus des demandes,

— a condamné la société ALLIANCES à payer à la société LES ORTOLANS une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs aux sommations interpellatives des 14 et 20 février 2020 et au commandement visant la clause résolutoire du 22 septembre 2020 ;

2°/ par l’ordonnance du 8 août 2022, le juge de la mise en état a dit non prescrites les demandes formulées par la S.C.I. LES ORTOLANS et rejeté la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la S.A.S. ALLIANCES ;

Cet appel unique contre ces deux décisions a été orienté à la mise en état ;

La société LES ORTOLANS a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié à l’avocat de l’appelante par RPVA le 7 décembre 2023 ;

***

Par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées à l’avocat de l’appelante, par RPVA, le 28 mars 2024, la société LES ORTOLANS a saisi le conseiller de la mise en état de demandes tendant à voir, au visa des articles 908, 954, 914, 789, 794 et 795 du code de procédure civile :

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 août 2022, à défaut de conclusions d’appel d’infirmation de ses dispositions dans le délai expiré de trois mois,

— déclarer définitivement jugée la non-prescription des demandes de la société LES ORTOLANS faute de recours ouvert et/ou de recours hors délais,

— condamner la société ALLIANCES à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Par ses dernières conclusions d’incident, remises au greffe le 4 juin 2024, la société LES ORTOLANS maintenait ces demandes, nonobstant la production d’une ordonnance du président de chambre du 31 janvier 2024 qui y avait relevé la caducité de l’appel dirigé contre l’ordonnance de mise en état du 8 août 2022, et ce au moyen que cette ordonnance de caducité contenait une erreur matérielle qui n’avait pas encore été rectifiée, en ce qui était de la date de l’ordonnance querellée, soit celle du 8 août 2023 en lieu et place du 8 août 2022 ;

Par conclusions d’incident en réponse, remises au greffe et notifiées à l’avocat de l’intimée par RPVA le 4 juin 2024, la société ALLIANCES concluait au rejet des demandes de la société LES ORTOLANS, expliquant en ce sens qu’elle n’avait saisi la cour que de demandes concernant le jugement sur le fond en date du 21 septembre 2023, dans le délai de 3 mois imparti pour ce faire, se sachant hors délai s’agissant de l’appel de l’ordonnance de mise en état du 8 août 2022 et sa déclaration d’appel à l’encontre de l’ordonnance de mise en état ayant déjà été déclarée caduque ;

Par ordonnance du 19 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a :

— constaté que la caducité de la déclaration d’appel de la société ALLIANCES dirigée contre l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 8 août 2022, avait déjà été relevée d’office par ordonnance du président de chambre en date du 31 janvier 2024, laquelle avait été rendue dans le cadre de la procédure enrôlée, certes distinctement, sous le n° 23/1105 du répertoire général, mais ce en suite de la même déclaration d’appel que celle qui a trait en sus au jugement au fond du 21 septembre 2023, enrôlée sous le n° RG 23/1052,

— dit par suite que la demande de la société LES ORTOLANS tendant à la même caducité était sans objet,

— constaté que le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, opposée aux demandes de la société LES ORTOLANS à l’encontre de la société ALLIANCES, avait ainsi été tranchée par une décision ayant autorité et force de chose jugée,

— débouté en l’état la société LES ORTOLANS de sa demande au titre des frais irrépétibles d’incident de mise en état,

— renvoyé cause et parties à la mise en état virtuelle du lundi 7 octobre 2024, pour conclusions au fond éventuelles de l’appelante, en réponse aux dernières écritures au fond de l’intimée, ou clôture et fixation d’office de l’affaire à une audience de plaidoiries,

— dit que les dépens de cet incident suivraient le sort de ceux de l’instance au fond ;

***

La société ALLIANCES, appelante, a conclu sur le fond à trois reprises, suivant actes remis au greffe et notifiés au conseil de l’intimée, par RPVA, respectivement les 3 janvier 2024, 4 juin 2024 et 3 octobre 2024 ;

La société LES ORTOLANS, intimée, a conclu quant à elle à deux reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil de l’appelante, respectivement les 28 mars 2024 et 19 septembre 2024 ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024 et l’affaire y fixée à l’audience du conseiller rapporteur du 16 décembre suivant, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025. Les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, à raison de la surcharge des magistrats de la chambre ;

EXPOSE DES DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 3 octobre 2024, la S.A.S. ALLIANCES conclut aux fins de voir, au visa des articles 9 du code de procédure civile, L145-47 du code de commerce et 1240 du code civil :

— réformer le jugement entrepris,

Et, statuant à nouveau,

— recevoir la société ALLIANCES dans l’ensemble de ses demandes,

— déclarer irrecevables les sommations versées aux débats et réalisées par Me [R] [Y],

— dire que la S.C.I. LES ORTOLANS faillit dans la démonstration de ses prétentions,

— débouter ladite société de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— rejeter les demandes indemnitaires de la même société,

— juger que la société ALLIANCES bénéficie de la déspécialisation du bail commercial,

— condamner la S.C.I. LES ORTOLANS à payer à la S.A.S. ALLIANCES la somme de 100 000 euros au titre de la réparation de l’intégralité de son préjudice moral,

Sur l’appel incident de la S.C.I. LES ORTOLANS,

— confirmer le jugement entrepris :

** 'en ce qu’il rejette la demande de bénéfice de la clause résolutoire par la S.C.I. LES ORTOLANS',

** 'en ce qu’il condamne la S.C.I. LES 'ORTOLANS les factures’ à venir dans un délai d’un mois à compter de la demande de la S.A.S. ALLIANCES sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la demande',

** en ce qu’il rejette la demande de condamnation de la S.A.S. ALLIANCES à payer la somme de 270000 euros en réparation du préjudice subi par la S.C.I. LES ORTOLANS,

Si la cour recevait cette demande, statuer à nouveau et :

— juger que la demande en restitution des fruits de sous-location est une demande nouvelle et la rejeter,

— juger que la demande chiffrée en restitution des fruits de sous-location n’est pas déterminée,

— rejeter la demande en restitution des fruits en raison de l’activité de prestation de service,

— condamner la S.C.I. LES ORTOLANS à payer à la S.A.S. ALLIANCES la somme de 160 000 euros au titre des aménagements faits par elle,

En tout état de cause, condamner la S.C.I. LES ORTOLANS 'à payer la somme de 5 000 euros’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour l’exposé des moyens proposés par la société ALLIANCES au soutien de ses fins, il est expressément référé aux susdites conclusions ;

2°/ Par ses propres dernières écritures, remises au greffe le 19 septembre 2024, la S.C.I. LES ORTOLANS souhaite voir quant à elle, au visa des articles 542, 908, 954 et 12 du code de procédure civile, L145-9 et suivants du code de commerce, 1152, 1156,1184, 1709, 1710, 1200, 546 et 547 du code civil :

'La SCI LES ORTOLANS intimée demande à la Cour de Basse-Terre de confirmer les chefs de jugement dont appel et d’infirmer les chefs de jugement dont appel incident',

' Sur la résiliation du bail commercial aux torts du preneur'

— confirmer 'la qualification de la présence, puis les conventions produites, entre le preneur et les tiers occupants de sous-location illégale ou irrégulière et débouter l’intimée de sa demande d’irrecevabilité des actes de Me [Y]',

— qualifier les activités du preneur et celle des occupants de son chef non conformes à la destination du bail suivant cession partielle du bail,

— confirmer 'le chef de rejet de la demande de déspécialisation et débouter le preneur de sa demande reconventionnelle de déspécialisation tardive comme postérieure aux activités existantes d’une part et opposition et refus du bailleur d’autre part',

— confirmer 'le chef de rejet de la demande de dommages et intérêts et débouter le preneur de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral comme infondée et injustifiée',

Par conséquent :

'A titre principal et d’appel incident’ : INFIRMER le chef de rejet de la demande de constat de l’acquisition dela clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 01.05.2012, Statuant à nouveau CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 01.05.2012 à compter du 22.10.2020 par suite du Commandement visant ladite clause en date du 22.09.20 et dire le bail résilié aux torts de la société ALLIANCES depuis le 22.10.20",

A titre subsidiaire : 'CONFIRMER le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1er février 2012 à l’égard de la société ALLIANCES à la date du jugement du 21.09.23 ou à celle de l’arrêt à intervenir',

En l’une ou l’autre de ces hypothèses :

— confirmer l’expulsion ordonnée du preneur la société ALLIANCES, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai d’un mois à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir, et assortir l’obligation de restitution des lieux d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— confirmer la condamnation de la société ALLIANCES 'au titre de l’indemnité contractuelle au paiement de dommages et intérêts calculée à hauteur de 5 180,36 euros HT mensuelle jusqu’au terme de la période triennale et à compter de la date de la résiliation du bail (pour mémoire en première instance fixée à 36 262,56 euros HT)',

— 'INFIRMER à titre d’appel incident le rejet de la demande indemnitaire de 270 000 euros et statuant à nouveau au titre des fruits des sous-locations illégales ou autrement qualifié CONDAMNER la société ALLIANCES à payer à la société LES ORTOLANS la somme de 270 000 euros soit 36 mois de sous-loyers, devenue 640 000 euros par ajustement sur 4 années au chiffre d’affaires de 160 000 euros HT à restituer au propriétaire foncier',

— débouter la société ALLIANCES de sa demande de paiement de la somme de 160 000 euros au titre des aménagements et améliorations,

— confirmer la condamnation de la société ALLIANCES au paiement de la somme de 5 180,36 euros HT à titre d’indemnité d’occupation du 01.11.2020 ou de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux y compris de tout occupant de son chef,

— annuler ou réformer à titre d’appel incident le chef de prononcé des astreintes provisoires relatives à la remise des factures,

— 'confirmer la condamnation de la société ALLIANCES aux entiers dépens, en 'eux’ compris les frais d’huissier relatifs aux sommations interpellatives des 14 et 20 février 2020 et au commandement visant la clause résolutoire du 22.09.2020, outre à payer à la société LES ORTOLANS SCI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC de première instance',

— condamner la société ALLIANCES aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société LES ORTOLANS la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la débouter de sa demande à ces titres ;

Pour l’exposé des moyens invoqués par l’intimée au soutien de ces fins, il est expressément référé à ses dernière conclusions ;

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’appel principal de la société ALLIANCES

Attendu qu’en application des articles 538 et 528 du code de procédure civile :

— le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse, sous réserve des délais de distance de l’article 644 du même code,

— le délai à l’expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement ;

Attendu qu’en l’espèce, la société ALLIANCES, appelante, a son siège en GUADELOUPE et a relevé appel, le 3 novembre 2023, d’un jugement rendu en matière contentieuse le 21 septembre 2023, sans cependant qu’il soit ici allégué et démontré qu’il lui aurait été préalablement signifié ; que son appel principal est donc recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur la recevabilité de l’appel incident de la société LES ORTOLANS

Attendu qu’aux termes de l’article 909 ancien du code de procédure civile, en sa version applicables aux appels engagés, comme en l’espèce, avant le 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sous réserve des délais de distance de l’article 911-2 ancien du même code;

Attendu que la société LES ORTOLANS, intimée dont le siège est également situé en GUADELOUPE, a remis au greffe ses premières conclusions par RPVA le 28 mars 2024, et ce après que son conseil eut reçu les premières conclusions de l’appelante, par même voie, le 3 janvier précédent, soit moins de trois mois auparavant ; que ces conclusions contiennent son appel incident réitéré dans ses dernières écritures du 19 septembre 2024, si bien que cet appel incident est recevable au plan du délai pour agir;

III- Sur la demande de la société ALLIANCES tendant à l’irrecevabilité des 'sommations versées au débat et réalisées par Me [R] [Y]'

Attendu que la société ALLIANCES indique que les premiers juges se sont contentés de rejeter sa demande tendant à l’irrecevabilité des 10 sommations interpellatives faites par la société LES ORTOLANS à diverses sociétés, sans motiver ce rejet, ce qui résulte en effet de la seule mention des motifs du jugement déféré y relative, celle de la page 10, deuxième paragraphe, dans lequel le tribunal se borne à dire littéralement ceci : 'Par ailleurs, il résulte des sommations interpellatives du 14 février 2020, qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats, que M. [F] a indiqué à l’huissier (…)' ;

Mais attendu que force est de constater que la société ALLIANCES ne propose aucun moyen qui soit de nature à emporter l’annulation d’actes de sommation qui ont été délivrés régulièrement par un huissier de justice assermenté et dans des conditions dont aucune n’apparaît avoir heurté une quelconque règle de droit ; qu’elle se borne en effet à exciper, hors le caractère non probant de ces actes alors même qu’une telle critique ne relève pas de la nullité, de l’illégalité de l’intervention de l’huissier 'dans un espace privé sans autorisation d’un juge', alors même que les sommations en cause ne participent d’aucune intervention de cette sorte, puisque l’huissier instrumentaire s’est contenté d’interpeller les personnes rencontrées aux adresses indiquées et de leur poser des questions, sans à aucun moment les contraindre d’une quelconque façon ; qu’il est loisible à tout justiciable, pour tenter de se constituer la preuve de faits utiles à la résolution d’un litige né et actuel ou à venir, sans autorisation d’un juge, de faire délivrer, par huissier de justice, naguère, et commissaire de justice aujourd’hui, à toute personne une sommation interpellative à laquelle la juridiction compétente donne ensuite la portée qu’elle estime

possible de lui donner, la personne interpellée étant parfaitement libre de répondre ou non aux questions posées par cet huissier ; que la circonstance, que stigmatise l’appelante, que, dans certaines des sommations litigieuses, une autre personne, notamment un salarié ou collaborateur, que celle qui en était destinataire, ait répondu aux questions qui étaient destinées au sommé, n’est pas une cause de nullité; qu’en outre, à l’encontre de ce que prétend la société ALLIANCES, il n’est nullement établi, ni par les actes en cause ni par tout autre élément, que l’huissier instrumentaire se soit introduit par la force ou la contrainte dans un espace privé lors des interpellations litigieuses et aurait commis des actes de violation de la jouissance paisible des lieux par ses occupants, ce d’autant qu’en page 18 de ses écritures dernières, 1er paragraphe, elle indique elle-même que les clercs instrumentaires se sont introduits dans un lieu certes privé, mais ouvert au public ; qu’en réalité, l’argumentaire de ladite société tend bien plutôt à faire perdre auxdits actes tout caractère probant et est ainsi étranger à toute cause de nullité, ce caractère probant ou non de ces sommations relevant d’une appréciation souveraine qui sera faite ci-après, sans lien avec leur validité formelle ; que la société ALLIANCES le reconnaît d’ailleurs implicitement, mais nécessairement, puisqu’en page 9 de ses écritures, elle précise elle-même que les réactions et réponses retranscrites dans un procès-verbal d’huissier de justice à l’issue d’une sommation interpellative ne valent qu’à titre de simples renseignements, ce qui est vrai, mais ne relève pas de la nullité de l’acte ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal, en y rejetant expressément 'les autres et plus amples demandes', a rejeté celle au titre de la nullité desdites sommations interpellatives ;

IV- Sur la demande principale de la société LES ORTOLANS au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Attendu qu’à titre principal, et dans le cadre de son appel incident, la société LES ORTOLANS demande qu’à l’encontre ce qu’ont jugé les premiers juges la résiliation du bail du 1er mai 2012 soit constatée, et non pas prononcée, et ce au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail, laquelle a été mise en oeuvre par un commandement la visant en date du 22 septembre 2020 ;

Attendu que ce commandement invitait la société ALLIANCES, à peine de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée audit bail passé le délai d’un mois, à mettre un terme et à cesser toutes sous-locations du local commercial ;

Attendu que cette clause résolutoire est stipulée en page 5, dernier paragraphe, du bail litigieux , qui est rédigée comme suit : 'Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ces clauses et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice (…)' ;

Attendu que cette clause est claire et précise ; qu’il en résulte que, pour qu’elle produise des effets, la sommation (ou le commandement) d’exécuter doit avoir trait soit au non paiement des loyers soit à l’inexécution de l’une des autres clauses du bail ;

Or, attendu que si le commandement du 22 septembre 2020, dont la société LES ORTOLANS estime que l’inexécution a entraîné, un mois après, la résiliation de plein droit du bail en exécution de la clause résolutoire y visée, faisait 'commandement (à la société ALLIANCES) de mettre un terme et de cesser toutes sous-locations du local commercial sous peine de mise en jeu de la clause résolutoire du bail', force est de constater, tout comme les premiers juges, qu’aucune clause dudit bail ne faisait interdiction au preneur de sous-louer ; qu’en effet, et tout à l’inverse, le chapitre du contrat intitulé 'LE PRENEUR EST TENU AUX OBLIGATIONS SUIVANTES', ne contient qu’une clause intitulée 'Sous-location', laquelle autorise expressément ledit preneur à 'sous-louer les lieux à des entreprises de son entourage professionnel immédiat, telles que : Filiales et Sociétés soeurs ou en participation et ceci sans l’autorisation expresse du BAILLEUR', et ce à l’exclusion de la stipulation d’une quelconque interdiction générale de sous-location, fût-ce pour des sociétés non filiales, non soeurs et non en participation ; que la circonstance que le statut des baux commerciaux prohibe par principe, sauf accord contraire du bailleur, toute sous-location, n’est pas reprise au bail litigieux et ne peut donc bénéficier de la clause résolutoire y insérée ; que c’est donc à bon droit que le tribunal, en son jugement querellé, en a déduit que la clause résolutoire sus-rappelée ne pouvait avoir eu une quelconque portée à raison de l’inexécution de l’obligation que lui avait faite le bailleur, au susdit commandement, de 'mettre un terme et de cesser toutes sous-locations du local commercial’ et a ainsi rejeté la demande de la société LES ORTOLANS tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er mai 2012 à effet du 22 octobre 2020 ; qu’il y a donc lieu de confirmer ledit jugement de ce chef ;

V- Sur la demande subsidiaire de la société LES ORTOLANS au titre du prononcé de la résiliation du bail

Attendu qu’aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, en sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, applicable au bail conclu en 2012 :

— la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

— dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit et la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts,

— la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ;

Attendu que tel est le fondement de la demande subsidiaire du preneur au titre de la résiliation du bail et tel est celui de la décision déférée en ce que le tribunal y a prononcé cette résiliation judiciaire à la date de cette décision, et ce au motif principal que le preneur avait violé, non pas une clause du bail en procédant à des sous-locations, mais les dispositions de l’article L145-31 du code de commerce, aux termes desquelles :

— sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite,

— en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte,

— lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56,

— le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

— dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte et si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre ;

Attendu que la violation par le preneur de cet interdit de principe constitue une faute grave qui fonde une demande du baileur en résiliation du bail aux torts dudit preneur ;

Attendu que pour toute preuve de cette faute grave par la société ALLIANCES, la société LES ORTOLANS excipe et verse aux débats 10 actes constituant autant de sommations interpellatives délivrées aux sociétés EKO DISTRIBUTION, TRIM LINE, ART SCHOOL BILINGUE, COLOR LOCKS, PROVEDISCOM, REVES GWADA, FOR A NEW M, R.N. GUADELOUPE et GOL FINANCE et à Me [X] [H], dont elle infère que ces sociétés et avocate occupent le local loué à la société ALLIANCES, sans son autorisation et sans qu’elle ait été appelée à concourir auxdites sous-locations, alors même que, selon elle, ces sous-locataire n’avaient pas la qualité de 'filiales', 'sociétés soeurs ou en participation','fournisseurs’ ou 'firmes représentées’ au sens de la clause 'sous-location’ du bail autorisant à titre exceptionnel une telle sous-location ;

Attendu que pour contester la force probante de ces sommations, celle-là même que les premiers juges leur ont donnée, la société ALLIANCES fait valoir :

— que pour la sommation faite à la société EKO DISTRIBUTION le 17 février 2020, si M. [S] [F] a répondu à l’huissier avoir signé un bail avec ALLIANCES pour un local d’environ 50 m2 et un loyer mensuel de 694,40 euros, celle-ci avait quitté les lieux depuis le 31 août 2019 et, surtout, M. [F] a attesté, dès le 18 février 2020, qu’il avait opéré une confusion avec la seule société qu’il dirige, savoir la société EKO SUN, si bien que cette sommation n’a aucune valeur,

— que pour la sommation faite à la société TRIM LINE, l’huissier a interrogé M. [V], collaborateur de M. [T], alors même que seul ce dernier avait signé une convention avec ALLIANCES le 29 avril 2019 et avait donc qualité pour lui répondre,

— que pour la sommation faite à Me [X] [H], l’huissier a également entendu un tiers à celle-ci, savoir Mme [O] [B], se présentant comme 'juriste', si bien que ses réponses n’ont aucune valeur,

— que la sommation simple signifiée à la société ART SCHOOL BILINGUE n’apporte aucune réponse aux questions de l’huissier puisque celui-ci n’y a rencontré qu’une personne qui s’est dite non habilitée à la recevoir et l’a renvoyée à se rapprocher d’un responsable de la société ALLIANCES, dont il est indiqué qu’il lui a confirmé qu’il s’agissait bien de cette structure, mais dont le nom n’est pas mentionné à l’acte,

— que la sommation destinée à la société PROVEDISCOM n’a rien donné davantage, dès lors que l’huissier y indique qu’à ses différents passages le destinataire était absent et qu’un responsable d’ALLIANCES aurait fait obstruction au site avec menaces, alors que la réalité est que M. [S] [A], à l’enseigne PROVEDISCOM, utilise ses services depuis avril 2019 et, en cette qualité, utilise un espace du local au sein duquel il exerce l’activité de son choix, notamment ART SCHOOL BILINGUE, suivant attestation annexée à la convention conclue à cet effet,

— que la sommation faite à la société COLORS LOCKS s’est heurtée également à l’absence répétée de son représentant, alors même que celle-ci, qui n’est que le nom commercial de l’activité de Mme [U], n’est pas sous-locataire, mais utilise les services d’ALLIANCES depuis le 1er mai 2019, suivant attestation annexée à la convention conclue à cet effet,

— que les sommations simples faites, en l’absence de toute personne, aux sociétés FOR A NEW ME et GOL FINANCE et au parti politique RN GUADELOUPE, ne concernaient que des structures qui avaient, dans le passé, utilisé les services de la société AXION PLUS (cédante du fonds de commerce) puis de la société ALLIANCES, mais qui, à ce jour ne sont plus présentes sur les lieux, la première n’ayant utilisé ses services que du 1er mai 2019 au 31 décembre 2019, la seconde jusqu’au 31 décembre 2017 et la troisième, du 1er février 2014 au 31 août 2018,

— et qu’il est en revanche surprenant qu’aucune sommation n’ait été faite à l’enseigne KASAV REV, pourtant présente sur les lieux depuis 2012, alors que la bailleresse connaissait cette occupation ancienne, laquelle n’a à l’évidence pas voulu affaiblir son dossier au regard de cette ancienneté dépassant largement la prescription applicable ;

Attendu que pour nier toute portée auxdites sommations interpellatives, la société ALLIANCES ajoute surtout :

— que la sous-location prohibée s’entend de la mise à disposition d’un client, par le locataire commerçant, d’un local ou d’un emplacement lorsque celle-ci n’est pas effectuée dans le cadre de l’activité de ce locataire,

— que son activité déclarée comprend celle d’assistance, conseil, représentation et distribution et celle de fourniture de services inter-entreprises de diverses natures,

— que les conventions conclues avec les sociétés ou personnes interpellées dans le cadre des sommations litigieuses, stipulaient qu’elle leur fournissait divers services, notamment l’accueil et le renseignement de visiteurs en cas d’absence, la disponibilité d’un espace collectif d’attente, le stockage de produits, la mise à disposition d’une surface déterminée, l’usage d’un bloc sanitaire entretenu, avec cette précision que les surfaces ainsi mises à disposition étaient destinées à 'la présentation et promotion commerciale de sa production’ et étaient ouvertes de 8 h à 18 h,

— et que la cour de cassation opère depuis longtemps une distinction entre sous-location et prestation de service ;

Attendu que, en droit, la simple mise à disposition, par une société commerciale au profit d’un client, d’une partie des locaux dont elle a la jouissance dans le cadre d’un bail commercial, dans le cadre d’un contrat de prestation de services rentrant dans son objet social, ne peut être assimilée à une sous-location prohibée ;

Attendu les 10 sommations interpellatives sus-évoquées, produites en pièces 5 du dossier de l’intimée, sont au coeur des preuves que propose cette dernière au soutien de sa demande de résiliation du bail commercial aux torts du preneur au motif que celui-ci a sous-loué tout ou partie de ses locaux à des tiers sans son autorisation, si bien qu’il y a lieu d’en rechercher la force probante ;

1°/ Attendu que la sommation signifiée à la S.A.S. EKO DISTRIBUTION le 14 février 2020, a été remise à M. [S] [F], qui s’en déclarait co-associé, lequel y a répondu à l’huissier instrumentaire : 'nous avons signé un bail avec la S.A.S. ALLIANCES SIREN N° 848-511-234« pour un local d''environ 50 m2 » et un loyer de 694,40 euros ;

Mais attendu que, dans une attestation du même [S] [F] en date du 18 février 2020, soit 4 jours seulement après ses déclarations à l’huissier instrumentaire, celui-ci indiquait que ses réponses étaient erronées dès lors qu’il avait cru être interrogé sur la société EKO SUN dont il était le dirigeant, et non point sur EKO DISTRIBUTION et qu’il n’avait ainsi fait état que du contrat de prestations de services qui liait EKO SUN à ALLIANCES 'jusqu’au 30 septembre 2020" ; que cette attestation, en large part confortée par la convention de prestations de services conclue entre ces deux dernières le 1er septembre 2019 pour une durée expirant, non pas le 30 septembre 2020 mais le 30 août 2020, versée en pièce 19 du dossier de l’appelante, n’est pas sérieusement remise en cause en sa validité et sa fiabiité, de quoi il ressort qu’elle ôte toute portée probante à la sommation du 14 février 2020 ;

2°/ Attendu que dans la sommation signifiée à la société TRIM LINE le 14 février 2020, en la personne, non pas de son dirigeant [I] [T], mais d’un sien collaborateur, M. [V], qui s’y déclarait comme tel, ce dernier a déclaré que M. [T] avait signé un bail avec la S.A.S. ALLIANCES pour un local de 50 m2, tout en renvoyant l’huissier instrumentaire vers M. [T] s’agissant du montant du loyer ou de la redevance ;

Mais attendu que M. [T] a rédigé le 20 septembre 2020 une attestation dans laquelle il précise 'utiliser depuis le 1er mai 2019 les services et prestations qui (lui) sont fournies par la société ALLIANCES au [Adresse 3]', lesquelles prestations, ajoute-t-il, 'incluent la mise à disposition d’une surface pour l’exercice de (son) activité’ ; qu’il précise en outre avoir eu la même relation de prestations de serices avec la société AXION PLUS avant qu’elle ne vende son fonds de commerce à ALLIANCES et qu’aucun contrat de bail n’a existé entre elle et ces deux sociétés;

Attendu qu’est d’ailleurs produite, en pièce 21 du dossier de l’appelante, une convention de prestations de services conclue entre ALLIANCES et M. [T], à l’enseigne TRIM LINE DESIGN à effet du 1er mai 2019 et pour une durée indéterminée, avec stipulation, non pas d’un loyer, mais d’une redevance forfaitaire destinée à 'rétribuer les services fournis’ ; et que, surtout, outre que les parties, en l’article 7.1 aient précisé expressément que cette convention ne pourrait en aucun cas être considérée comme un bail, son objet, résultant de l’article 1, y est défini comme étant la fourniture à l’utilisateur de l’ensemble des services définis juste avant, soit, plus précisément :

— la fourniture de conseils en matière commerciale, douanière et logistique,

— l’assistance pour la rédaction de correspondances,

— une connexion à Internet par WIFI,

— l’accueil et le renseignement de visiteurs en cas d’absence,

— la disponibilité d’une espace collectif d’attente,

— le stockage de produits,

— la mise à disposition d’une surface cloisonnée de 52 m2, alimentée en 220 volts équipée de différents points lumineux et de prises de courant,

— l’usage d’un bloc sanitaire entretenu,

— la fourniture d’énergie électrique et d’eau comprenant les consommations,

— un système d’alarme ;

Attendu qu’il y est même stipulé un usage particulièrement contraint et limité de la surface cloisonnée de 52 m2, puisque cet usage est réduit à la présentation et la promotion commerciale de la production de M. [T], et ce sur un horaire très contraint, puisque de 8 h à 18 h, interdisant ainsi à l’utilisateur toute liberté de jouissance ;

Attendu qu’outre qu’il est ainsi manifeste que le contrat en cause est avant tout un contrat de prestations de services, compte tenu des nombreux services qui encadrent la mise disposition d’un local, les contraintes imposées pour l’usage de la surface de 52 m2 s’intégrant à ces prestations, sont incompatibles avec la totale liberté de jouissance temporelle par le preneur d’un bien loué dans le cadre d’un bail commercial ;

Attendu qu’il résulte de ces constatations que les réponses approximatives apportées par le collaborateur de M. [T] dans le cadre de la sommation interpellative litigieuse, jointes à l’attestation de ce dernier et à la convention sus-visée, interdisent de qualifier la relation contractuelle liant la société ALLIANCES à ce client de sous-location ;

3°/ Attendu que sommation interpellative signifiée au cabinet de Me [X] [H] le 20 février 2020 a été remise et acceptée par une collaboratrice en la personne de Mme [O] [B], s’y déclarant juriste, laquelle a indiqué à l’huissier instrumentaire que Me [H] avait signé un bail avec la société ALLIANCE en octobre 2019 pour un local de 60 m2 du 1er étage, moyennant un loyer de 800 euros par mois ;

Attendu que la circonstance que ce ne soit pas la titulaire du prétendu 'bail’ qui ait répondu à cette sommation, ne suffit pas à en détruire la valeur probante; qu’en revanche, la société ALLIANCES produit en pièce 23 de son dossier une convention conclue entre elle et Me [H] le 30 janvier 2020, laquelle est de même nature et contient les mêmes clauses que la convention conclue avec M. [T] en 2019, ci-avant analysée (en 2°/) ; qu’elle a été conclue pour une durée indéterminée à effet du 1er février 2020 et est incompatible, au regard des clauses qu’elle contient et des prestations de services qui en font l’essentiel de l’objet en sus de la mise à disposition d’un local de 60 m2, avec l’existence d’une sous-location ;

Attendu qu’est produite encore à cet égard une attestation de Me [H], aux termes de laquelle elle affirme n’avoir pas conclu de bail avec ALLIANCES, mais seulement un contrat de prestations de services incluant la mise à disposition d’un local ; qu’en conséquence, la requalification de ladite convention en sous-location prohibée n’est pas envisageable, sauf à la dénaturer illicitement ;

4°/ Attendu qu’aucune des 7 autres sommations signifiées le 20 février 2020, respectivement à la société ART SCHOOL BILINGUE, à la société COLOR LOCKS, à la société PROVEDISCOM, à la société REVES GWADA, à la société FOR A NEW ME, à la société R.N GUADELOUPE et à la société GOL FINANCE, n’a pu être délivrée à personne, si bien qu’aucune réponse n’a pu être apportée aux questions qu’entendait y poser l’huissier instrumentaire à leurs dirigeants ou à toute personne habilitée à y répondre ; qu’elles ont en effet été délivrées à l’étude de cet huissier et la circonstance que celui-ci y affirme avoir vu les noms des destinataires sur les boîtes aux lettres et, parfois, leurs enseignes en façade, n’est pas de nature à démontrer que ces sociétés bénéficiaient d’une sous-location plutôt que des conventions de la nature de celles qui ont été ci-avant constatées pour la société TRIM LINE, Me [H] et la société EKO SUN ; que, d’ailleurs, s’agissant de PROVEDISCOM, qui n’est pas une société mais l’enseigne sous laquelle M. [S] [A] exerce son activité, et de COLOR LOCKS, qui est l’enseigne sous laquelle Mme [J] [U] exerce sa propre activité, il est produit par ALLIANCES, en pièces 25 et 26 de son dossier, les conventions de prestations de services respectives les liant à cette dernière, la première ayant été conclue le 29 avril 2019 pour une durée indéterminée à effet du 1er mai suivant, et la seconde, le 30 avril 2019 pour une durée indéterminée à effet du 1er mai 2019 ; qu’y sont également jointes les attestations de ces deux clients qui y confirment l’absence d’un quelconque contrat de sous-location ;

5°/ Attendu que la circonstance que ces conventions de prestations de services n’aient pas été communiquées au bailleur avant janvier 2021, n’est pas de nature à caractériser leur fausseté, et ce en l’absence de tout élément de preuve à cet égard, ce d’autant que les clients qui les ont signées attestent par ailleurs de leur réalité ;

Attendu que la société LES ORTOLANS estime par ailleurs à tort que les activités des sociétés ou personnes liées à ALLIANCES par les susdites conventions ne correspondraient pas à la destination du bail commercial partiellement cédé, puisqu’en l’acte de cession d’une partie du fonds de commerce de la société AXION à l’appelante en date du 31 juillet 2019, régulièrement signifié à la bailleresse suivant acte du 12 septembre 2019 sans que celle-ci protestât de son irrégularité éventuelle, la société cédante, en la personne de son gérant, M. [W] [C], a expressément déclaré que l’objet du fonds cédé comprenait notamment 'la fourniture de services d’assistance, de conseil, de représentation et de distribution et, plus généralement, la réalisation de toutes opérations et prestations civiles, commerciales, financières, immobilières et mobilières de quelque nature qu’elles soient, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet visé ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes, visant au développement de l’activité de la société', soit des activités de prestations de services en lien direct avec l’objet desdites conventions ; que, dès lors, la lettre de déspécialisation adressée par ALLIANCES à son bailleur le 18 février 2020 et les débats développés par l’intimée à cet égard sont étrangers à la qualification de ces mêmes conventions, de quoi il ressort que cette question n’a pas à être examinée au présent chapitre, ce d’autant que la demande de résiliation du bailleur n’est à aucun moment fondée sur une quelconque déspécialisation illégale, mais sur les sous-locations ci-avant envisagées ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces constatations et analyses que la preuve n’est pas faite par la société LES ORTOLANS de la conclusion à l’initiative de la société ALLIANCES, de contrats avec des tiers qui pourraient être requalifiés de sous-locations prohibées, si bien que, sur réformation du jugement déféré de ces chefs, elle sera déboutée de sa demande au titre de la résiliation du bail commercial les liant et, subséquemment, de toutes ses demandes au titre :

— de l’expulsion du preneur et des occupants de son chef,

— et de la condamnation du même preneur à lui payer :

** une indemnité contractuelle de 36 262,56 euros HT,

** une indemnité d’occupation mensuelle de 5 180,36 euros HT jusqu’à complète libération des lieux ;

Attendu que la même bailleresse sera également et subséquemment déboutée de sa demande, sur appel incident à l’encontre du jugement déféré, au titre de la condamnation de la société ALLIANCES à lui payer 'la somme de 270 000 euros soit 36 mois de sous-loyers, devenue 640 000 euros par ajustement sur 4 années au chiffre d’affaires de 160 000 euros HT à restituer au propriétaire foncier’ ; que ledit jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme alors limitée à 270 000 euros ;

VI- Sur les demandes de la société ALLIANCES

VI-1- Sur la demande au titre de la déspécialisation du bail

Attendu qu’aux termes de l’article L145-47 du code de commerce :

— le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires,

— à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé, – cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités, et, en cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux ;

Attendu qu’en l’espèce, la société ALLIANCES, preneur, produit aux débats, en pièce 6, la copie d’une lettre (LRAR) datée du 18 février 2020 et celle de l’avis de réception signé par un représentant du destinataire le 21 février suivant, lettre par laquelle elle a notifié à la société LES ORTOLANS, bailleresse, au visa des articles L145-47 et suivants du code de commerce, son intention d’adjoindre aux activités visées au bail sept activités complémentaires ;

Attendu qu’elle indique avoir formé en première instance une demande reconventionnelle au titre de cette déspécialisation ; que si la relation que font les premiers juges, au jugement querellé, des demandes et moyens de ladite société ne mentionne pas une telle demande, force est de constater, d’une part, que la société intimée ne conteste pas la réalité de cette demande en première instance et, d’autre part et surtout, le tribunal, en page 12 de ce jugement, chapitre dédié aux motifs de celui-ci, en fait expressément état pour la rejeter, non pas pour des motifs de fond, mais à raison de ce qu’elle serait devenue sans objet compte tenu de la résiliation du bail précédemment prononcée ; qu’il y a donc lieu, pour la cour, d’y statuer ;

Attendu que la société ALLIANCES estime qu’en l’absence de contestations de la société LES ORTOLANS dans les deux mois de la réception de la lettre sus-visée, cette déspécialisation est acquise et mérite d’être constatée par la cour au regard des contestations tardives émises en procédure à cet égard par la sus-nommée bailleresse ;

Attendu que cette dernière considère en effet que ce courrier de déspécialisation est inexistant au motif qu’elle ne l’a pas reçu et que la signature figurant sur l’avis de réception n’est pas celle de son gérant en la personne de M. [K], celui-ci n’ayant par ailleurs jamais, selon elle, donné à quiconque de procuration postale ;

Mais attendu que la signature apposée sur l’avis de réception d’un courrier recommandé devant un agent de la Poste fait la preuve, certes simple, de sa réception par son destinataire et c’est à ce dernier, qui dénie cette signature comme étant la sienne ou celle d’une personne habilitée, de faire la preuve contraire ;

Attendu qu’à cet égard, la société LES ORTOLANS se borne à produire en pièce 10 la copie assez peu lisible de la pièce d’identité et du passeport de son gérant sus-nommé, laquelle est à elle seule insusceptible de démontrer, alors que la preuve lui en incombe, que la signature apposée sur l’avis de réception de la lettre de déspécialisation litigieuse, certes différente à bien des égards, ne serait ni la sienne ni celle d’une personne habilitée ;

Attendu que ce n’est que dans un courrier signifié par huissier à la société ALLIANCES le 25 octobre 2021 (pièce 14 de l’intimée), soit plus de deux mois après la réception de la lettre de déspécialisation en date du 21 février 2020, que la bailleresse a déclaré son opposition à celle-ci ; que la circonstance que le preneur lui ait fait notifier, par huissier cette fois, non pas ladite lettre, mais son accusé de réception du 21 février 2020, suivant acte du 9 septembre 2021, n’est pas de nature à avoir reporté au 9 novembre suivant le délai de deux mois de l’article L145-47 sus-rappelé, ce délai ayant expiré le 21 avril 2020 en suite de la lettre recommandée du 18 février 2020 réceptionnée le 21 suivant ;

Attendu qu’il y a donc lieu de constater, en l’état des éléments ainsi produits, que la déspécialisation ainsi notifiée le 21 février 2020 est opposable au bailleur ; que le jugement déféré sera donc réformé en ce sens ;

VI-2- Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Attendu que la société ALLIANCES fonde sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 100000 euros sur un prétendu préjudice moral qu’elle aurait subi en suite des agissements de la S.C.I. LES ORTOLANS 'de nature à la troubler dans la jouissance paisible du local qu’elle occupe en qualité de preneur’ ; qu’elle énonce à cet égard, en premier lieu, avoir été confrontée 'au refus infondé de sa bailleresse de lui permettre d’avoir à son nom un abonnement auprès d’Eau Excellence de telle sorte qu’elle recevrait des factures en son nom qu’elle pourrait inclure dans sa comptabilité’ ; qu’elle ajoute avoir subi un même préjudice moral en suite :

— des manquements de la bailleresse à son obligation de lui communiquer la facturation des loyers,

— et des intrusions d’un huissier non muni d’un titre exécutoire, emportant violation d’un espace privé ;

Mais attendu que les préjudices qu’elle invoque au titre des factures de consommation d’eau et de loyers sont expressément décrits par la société ALLIANCES comme des préjudices financiers et non pas moraux, puisqu’elle prétend n’avoir pu déduire comptablement les sommes correspondantes de son chiffre d’affaires ; que ces préjudices, fussent-ils établis, ne peuvent donc donner lieu à réparation sur le fondement, ici seul invoqué, d’un préjudice moral ;

Attendu que s’il en va différemment du préjudice allégué au titre de la violation prétendue, sans autorisation d’un juge, de son espace privé par l’huissier qui a fait signifier à 10 de ses clientes des sommations interpellatives, force est de constater qu’il a été jugé ci-avant que cet huissier s’était borné à procéder à des sommations non intrusives et ne nécessitant aucune autorisation judiciaire, aucun des actes en cause, ni aucune autre pièce du dossier de l’appelante, ne révélant qu’il ait été conduit à passer outre une quelconque interdiction de se positionner devant l’entrée des locaux concernés ou à s’y rendre en force ou par contrainte ;

Attendu que, dès lors, mais pour les motifs ci-avant qui se substituent à ceux des premiers juges, le jugement déféré sera confirmé en ce que le tribunal a rejeté la demande de la société ALLIANCES en dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

VI-3- Sur la demande au titre de l’astreinte

Attendu que, sur demande du preneur à cet égard et nonobstant la résiliation du bail prononcée par les premiers juges, ceux-ci ont condamné la société LES ORTOLANS :

— 'à établir les factures conformes à l’attention de la société ALLIANCES, incluant la TVA des périodes d’août à décembre 2019, janvier et février 2020, mars et juillet 2021, septembre à décembre 2021 et janvier à décembre 2022, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de ce jugement, et ce pendant un délai de deux mois',

— 'à établir toutes les prochaines factures à venir dans un délai d’un mois et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la demande de la société ALLIANCES’ ;

Attendu que la société LES ORTOLANS demande l’infirmation ou l’annulation de ces chefs de jugement, le premier, pour avoir été exécuté et le second, 'comme ne se justifiant pas, le bailleur respectant ses obligations sans besoin de subir le joug d’une astreinte injustifiée, infondée et sans limite’ ;

Mais attendu que s’il n’est pas contesté que les factures en cause aient été, depuis, établies et adressées au preneur, ce dernier démontre qu’avant la date à laquelle les premiers juges ont statué, la société bailleresse avait été incapable de démontrer avoir répondu positivement aux réclamations qu’elle lui avait faites vainement à cet égard, notamment les multiples lettres recommandées qu’elle lui avait adressées entre juin 2021 et septembre 2022 pour lui réclamer les quittances de loyers ; qu’ainsi est-il démontré que la société LES ORTOLANS a fait preuve, dans un passé récent, d’une réticence fautive et préjudiciable à exécuter son obligation essentielle de quittancer les loyers qui lui étaient payés, ce pourquoi c’est à juste titre que le tribunal lui a fait injonction à cet égard et a assorti les deux injonctions en cause des astreintes litigieuses ; que ces astreintes ont fait preuve de leur efficacité, ainsi que constaté ci-avant, si bien que la seconde, celle qui a trait aux loyers à venir, apparaît encore à ce jour utile à cet égard ; que, s’agissant de la première de ces astreintes, si elle n’a plus d’objet à ce jour puisque les quittances y relatives ont été communiquées, il est démontré qu’elle a convaincu le bailleur de s’exécuter, si bien qu’elle était parfairement jusrtifiée ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré des deux chefs sus-visés ;

VI-4- Sur les autres demandes

Attendu que les demandes de la société ALLIANCES au titre de la restitution des fruits de sous-location sollicitée par le bailleur et en paiement d’une somme de 160 000 euros au titre des aménagements faits par elle dans le local, ne sont formulées qu’à titre subsidiaire, pour le cas où la cour aurait fait droit aux demandes de la bailleresse, notamment celle au titre de la résiliation du bail ; que ces demandes du bailleur ont été rejetées, si bien que la cour n’a pas à statuer sur ces demandes subsidiaires du preneur;

VII- Sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance et d’appel

Attendu que la décision querellée est réformée en appel en l’essentiel de ses dispositions de fond au profit de l’appelante, si bien qu’elle le sera également du chef des dépens et frais irrépétibles de première instance mis à la charge de cette dernière et que, dès lors, l’intimée sera condamnée aux entiers dépens de cette première instance, de même qu’aux dépens d’appel, et subséquemment déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de ces deux instances ; que les dépens d’appel incluront ceux de l’incident de mise en état ayant donné lieu à l’ordonnance du 19 juillet 2024 ;

Attendu que des considérations tenant à l’équité justifient enfin de condamner la société LES ORTOLANS à indemniser la société ALLIANCES de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel à hauteur de la somme de 5 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

— Dit recevable l’appel principal formé par la S.A.S. ALLIANCES à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 21 septembre 2023,

— Dit la S.C.I. LES ORTOLANS recevable en son appel incident,

— Confirme ledit jugement en ce que le tribunal :

** a rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er mai 2012,

** a débouté la S.A.S. ALLIANCES de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

** a condamné la S.C.I. LES ORTOLANS :

— 'à établir les factures conformes à l’attention de la société ALLIANCES, incluant la TVA des périodes d’août à décembre 2019, janvier et février 2020, mars et juillet 2021, septembre à décembre 2021 et janvier à décembre 2022, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de ce jugement, et ce pendant un délai de deux mois',

— 'à établir toutes les prochaines factures à venir dans un délai d’un mois et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la demande de la société ALLIANCES',

— L’infirme pour le surplus de ses dispositions déférées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute la S.C.I. LES ORTLANS de sa demande en résiliation du bail du 1er mai 2012 et de toutes ses demandes subséquentes (expulsion, dommages et intérêts, indemnité d’occupation),

— La déboute de sa demande en dommages et intérêts complémentaires (640 000 euros – 270 000 euros),

— La déboute par suite de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance,

— Dit que la déspécialisation notifiée par la S.A.S. ALLIANCES à la S.C.I. LES ORTOLANS par lettre parvenue à cette dernière le 21 février 2020, lui est opposable,

— Condamne la S.C.I. LES ORTOLANS à payer à la S.A.S. ALLIANCES la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, en ce compris les dépens de l’incident de mise en état ayant donné lieu à une ordonnance du 19 juillet 2024.

Et ont signé,

La greffière, Le président