COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/340

Rôle N° RG 23/14825 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHPD

SCI BOX

C/

SARL EURAPACK FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 23 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03695.

APPELANTE

SCI BOX

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Mathieu RAMBAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SARL EURAPACK FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

La société à responsabilité limitée Eurapack France (la SARL Eurapack) est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage industriel situé à [Localité 3].

En 2015, elle en a donné une partie à bail précaire à la société civile immobilière Box (la SCI Box), avec autorisation de sous louer les locaux.

Le 31 décembre 2016, les parties ont conclu un contrat de bail commercial pour une durée de neuf ans aux mêmes conditions que celles fixées dans le bail précaire.

La SCI Box a sous-loué une partie du local à la SARL Box qui y a développé une activité de préparation et gardiennage de véhicules de course.

Le 19 avril 2017, la SARL Eurapack a consenti à la SCI Box une promesse de vente de l’immeuble au prix de 2 380 000 euros, valable jusqu’au 30 avril 2018.

L’acte imposait au bénéficiaire plusieurs conditions, dont l’apurement des loyers impayés, à l’exception de ceux de 2018, faisant l’objet d’une remise, et de la TVA non acquittée.

Plusieurs conditions suspensives étaient par ailleurs stipulées dans l’acte.

Se prévalant de cette promesse, la SCI Box a fait délivrer à la SARL Eurapack plusieurs sommations d’avoir à comparaître en l’étude du notaire aux fins de signature de l’acte authentique de vente.

Le 18 juillet 2018, prenant acte du refus de la SARL Eurapack de déférer à ces sommations, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte du 9 août 2018, la SCI Box a assigné la SARL Eurapack devant le tribunal de grande instance de Toulon en réalisation forcée de la vente.

D’autres procédures ont opposé les parties au sujet de commandements de payer les loyers, délivrés par la SARL Eurapack à la SCI Box et de l’exécution du contrat de bail commercial.

Par jugement du 23 juin 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté la SARL Eurapack de sa demande d’annulation de la sommation de comparaître et des actes subséquents ;

— débouté la SCI Box de sa demande de réalisation forcée de la vente ;

— condamné la SCI Box à payer à la SARL Eurapack une somme de 238 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la SCI Box à payer à la SARL Eurapack une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— débouté la SCI Box de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, il a considéré, en substance, que la promesse de vente, soumise aux dispositions de l’article 1124 du code civil, expirait le 30 avril 2018 à 18 h, de sorte que la levée d’option devait avoir lieu avant cette date selon un formalisme qui, en l’espèce, n’a pas été respecté par le bénéficiaire, de sorte que la SCI Box n’est pas fondée à solliciter la réalisation forcée de la vente. Il ajoute que, selon les termes de la promesse, la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation doit rester acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente à titre d’indemnisation de l’immobilisation du bien, que la SCI Box ne soulève aucun moyen propre à faire échec à l’application de cette clause et que les manoeuvres déloyales qu’elle impute à la SARL Eurapack ne sont pas susceptibles de remettre en cause l’application du contrat sur ce point.

Par acte du 2 septembre 2020, la SCI Box a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes aux fins de réalisation forcée de la vente du bien immobilier et de publication du jugement, condamnée à payer à la SARL Eurapack France 238 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, assortie d’intérêts au taux légal, 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’elle a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Devant la cour, après avoir, dans ses premières conclusions d’appelante remises au greffe le 2 février 2021, sollicité la réalisation forcée de la vente, la SCI Box a modifié ses demandes par conclusions remises au greffe le 12 juin 2024, sollicitant la condamnation de la SARL Eurapack à lui payer des dommages-intérêts.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 août 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 22 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Box demande à la cour de :

' écarter les fins de non recevoir soulevées par la SARL Eurapack et déclarer ses demandes recevables ;

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' condamner la SARL Eurapack à lui payer :

—  962 126 euros, à parfaire à la date de l’arrêt, au titre de la perte de loyer acquise au 31 mai 2024,

—  656 640 euros au titre de l’indemnité compensatrice complémentaire de la perte de loyers future sur trois années à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

—  1 202 936 euros à titre d’indemnité compensatrice correspondant à tous les loyers et charges par elle revendiqués, venant en compensation avec la créance de loyers ;

—  478 000 euros, déduction faite des arriérés de loyers afférents à la période antérieure au 1er janvier 2018, soit la somme de 432 400 euros, à titre de restitution ou, au besoin de dommages-intérêts, de l’intégralité des sommes qu’elle a perçues, en principal, frais intérêts et accessoires, du sous-locataire,

—  271 799 euros en restitution du dépôt de garantie ;

' débouter la SARL Eurapack de ses demandes reconventionnelles ;

' condamner la SARL Eurapack à lui payer 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, elle fait valoir que :

Sur la recevabilité de ses demandes : ses demandes indemnitaires sont consécutives à la révélation d’un fait qui n’existait ni en première instance, ni lorsqu’elle a notifié ses premières conclusions d’appelante, puisqu’à la date où la promesse a été consentie, la vente était conditionnée par l’accord des créanciers hypothécaires et que cette condition suspensive ne peut désormais plus être envisagée puisqu’à l’exécution forcée de la vente s’ajoutent des dommages-intérêts en application de l’article 1217 du code civil, qui s’élèvent au 31 mai 2024 à 2 165 062 euros, ayant vocation à être compensés par le prix de cession, alors que le solde du prix à régler s’élèvera tout au plus à un euro symbolique alors que le solde des inscriptions hypothécaires s’élève à 439 929 euros ;

Sur le fond :

— la promesse de vente valait vente dès lors que les parties étaient d’accord sur la chose et le prix, et, si le délai pour opter a initialement été fixé au 30 avril 2018, les parties étaient d’accord pour proroger ce délai sans fixer de nouvelle date ; or, ayant choisi de lever l’option par signature de l’acte, elle a sans cesse relancé le notaire avant le 30 avril 2018, notamment en lui adressant le 19 avril 2018 un projet d’acte et en proposant une signature le 26 avril 2018 mais s’est heurtée à une résistance injustifiée et de mauvaise foi de la SARL Eurapack, qui est seule responsable d’une part de la non réalisation dans le délai des conditions suspensives, d’autre part du report du délai d’option et finalement de l’impossibilité de signer l’acte avant le 30 avril 2018 ;

— sa volonté de signer l’acte authentique ne peut être contestée puisqu’en contrepartie de l’acte de vente et par un acte distinct mais indissociable, les parties étaient convenues que son associé unique, M. [X] [E], céderait à M. [G] [J] trois véhicules Mercedes et Ferrari et que cette cession doit être analysée comme un commencement d’exécution du processus de vente immobilière ;

— le désaccord des parties sur l’apurement des comptes ne suffit pas à justifier le refus de la SARL Eurapack puisque le décompte procédait de son propre notaire et qu’en tout état de cause, elle n’aurait elle-même fait aucune difficulté pour y intégrer les loyers non payés de 2017.

S’agissant de son préjudice, elle soutient que :

— la volte face de la SARL Eurapack l’a privée de la perception des loyers, soit une somme de 962 126 euros arrêtée au 31 mai 2024 et elle a également été privée de revenus locatifs futurs, soit la somme de 656 640 euros sur trois ans ;

— la SARL Eurapack doit lui restituer les loyers perçus du sous-locataire ;

— la somme versée à titre de dépôt de garantie, majorée des intérêts, doit lui être restituée dès lors qu’elle n’est pas responsable de la non réalisation de la vente.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles de la SARL Eurapack, elle soutient que, n’étant pas responsable de la non réalisation de la vente, elle ne doit aucune indemnité d’immobilisation, que l’absence de location de l’immeuble ne lui est pas imputable et qu’elle ne saurait être condamnée au paiement des travaux d’entretien de l’immeuble puisqu’elle n’en est ni propriétaire ni locataire depuis son expulsion.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 9 août 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SARL Eurapack demande à la cour, ' sous réserve de l’absence de péremption de l’instance', de :

' déclarer la SCI Box irrecevable en ses demandes ;

En toute hypothèse,

' confirmer le jugement ayant débouté la SCI Box de toutes ses demandes et l’ayant condamnée à lui payer, au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 19 décembre 2017, la somme de 238 000 euros, assortie des intérêts légaux à compter du jugement ;

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Box à lui payer 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

' condamner la SCI Box à lui payer la somme de 291 840 euros, à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et du caractère abusif de la procédure, 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle rappelle que les termes de la promesse de vente sont clairs, qui imposaient à la SCI Box, pour lever l’option, de le faire avant le 30 avril 2018, soit par lettre recommandée ou exploit d’huissier accompagné du règlement du prix, soit par signature de l’acte authentique de vente accompagnée du règlement du prix et qu’en l’espèce, la SCI Box ne démontre pas avoir levé l’option dans les délais et modalités fixées par le contrat.

Selon elle, la SCI Box ne démontre pas que les parties étaient convenues de proroger le délai de levée de la promesse, ni qu’elle aurait, de mauvaise foi, refusé d’en respecter les conditions, les pièces démontrant au contraire que c’est elle qui, lorsqu’elle a proposé de signer l’acte authentique, a ajouté à leur accord une condition supplémentaire en refusant de régler des loyers impayés au titre de l’année 2017.

En tout état de cause, prenant acte des demandes formulées par la SCI Box dans ses dernières conclusions, elle fait valoir que ces demandes sont irrecevables au regard des dispositions des articles 910-4 du et 564 code de procédure civile, mais également des règles afférentes à la prescription et de l’article 31 du code de procédure civile, en ce que :

— la demande de dommages-intérêts, aux lieu et place de l’exécution forcée de la vente, a été formulée un second jeu de conclusions, remis au greffe après expiration du délai de l’article 908 du code de procédure civile, or, cette demande, nouvelle, ne tend pas aux mêmes fins que celle visant à déclarer la vente parfaite puisque les parties ont expressément exclu, dans la promesse unilatérale de vente signée le 19 décembre 2017, toute demande indemnitaire en application de l’article 1217 du code civil ; elle ne constitue pas davantage une réponse à ses propres conclusions et ne procède pas de la révélation d’un fait depuis l’expiration du délai fixé par l’article 908 du code de procédure civile, puisque le bien était déjà grevé d’une hypothèque légale du Trésor lors de la signature de la promesse ;

— la demande indemnitaire est nouvelle devant la cour et, comme telle, prohibée, en ce qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que celle visant à déclarer la vente parfaite, ne constitue pas une réponse à ses propres conclusions et ne procède de la révélation d’un fait postérieurement au jugement ;

— la demande de dommages-intérêts est présentée plus de cinq ans après que la SCI Box a eu connaissance des faits lui permettant d’agir, puisqu’elle sait depuis le 16 juillet 2018, date à laquelle elle l’avait sommée de comparaître chez le notaire, qu’elle refusait de signer l’acte de vente et que l’action initiée aux fins de voir déclarer la vente parfaite, ayant un autre objet, n’a pu interrompre le délai de prescription de l’action indemnitaire ;

— la SCI Box ne justifie d’aucun intérêt légitime à agir en indemnisation de ses préjudices dès lors qu’elle est seule responsable de la non réalisation de la vente.

Sur le fond, elle soutient que :

— la SCI Box ne justifie pas du manquement fautif qu’elle lui impute puisque c’est de son seul fait, parce qu’elle n’a pas levé l’option dans les délais et conformément aux modalités prévues par la promesse, que la vente n’a pu avoir lieu, de sorte que le préjudice qu’elle allègue procède de sa seule carence ;

— la demande en justice n’a été précédée d’aucune mise en demeure préalable ;

— les dommages-intérêts réclamés ne peuvent être considérés comme prévisibles aux termes du contrat ;

— la SCI Box n’est pas fondée à revendiquer une perte de loyer alors qu’elle n’a pas elle-même réglé les loyers qu’elle devait, la créance s’élevant à 1 800 000 euros (788 669 euros de loyers avant résiliation + quatre années d’indemnité d’occupation mensuelle de 18 240 euros, outre les taxes foncières et autre charges) et qu’elle ne justifie de sa carence par aucun motif légitime.

Elle fonde ses demandes reconventionnelles sur les éléments suivants :

— la promesse stipulait une indemnité d’immobilisation de 238 000 euros qui lui est acquise dès lors que la non réalisation de la vente est due aux manquements de la SCI Box ;

— les man’uvres déloyales et dilatoires de la SCI Box lui portent préjudice puisque le bien immobilier est resté immobilisé et n’a pu être reloué ou vendu en raison de la procédure, alors même que la promesse est caduque depuis plus de cinq ans ;

— son préjudice financier correspond à la perte de loyers depuis le départ des sous-locataires, soit 18 240 euros à compter du 23 septembre 2022, date du départ des sous-locataires jusqu’à la décision à intervenir, à l’obligation d’avoir recours à l’emprunt, faute de règlement des loyers, pour remettre le bâtiment en l’état en raison des dégradations commises par sous-locataire, réparer le toit et remédier aux conséquences des fuites, de sorte que la somme allouée par le premier juge à hauteur de 2 000 euros est très inférieure au préjudice qu’elle a subi ;

— la SCI Box a jeté le discrédit sur les consorts [J], familiers de ses actionnaires, en développant une argumentation fausse et indifférente à l’objet du litige, portant ainsi atteinte à son honneur et sa réputation.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires de la SCI Box

En application de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, applicable au litige, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ce principe de concentration temporelle des prétentions à l’intérieur de l’instance d’appel contraint l’appelant, dès ses premières écritures, à indiquer, à peine d’irrecevabilité relevée d’office ou invoquée par la partie adverse, l’ensemble de ses prétentions au fond.

Dans ses premières conclusions d’appelantes, remises au greffe le 2 février 2021, la SCI Box demandait à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— de dire et juger parfaite la vente de l’immeuble ;

— de dire que la décision à intervenir vaudra vente et sera publiée à la conservation des hypothèques ;

— de débouter la SARL Eurapack de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la SARL Eurapack à lui payer 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ces prétentions ont été réitérées dans des conclusions postérieures, remises au greffe le 10 mai 2021.

Dans des conclusions du 12 juin 2024, et dans ses dernières conclusions remises au greffe le 22 août 2024, la SCI Box modifie ses prétentions, sollicitant de la cour, après infirmation du jugement, la condamnation de la SARL Eurapack à lui payer des dommages-intérêts (962 126 euros, à parfaire à la date de l’arrêt, au titre de la perte de loyer acquise au 31 mai 2024, 656 640 euros au titre de l’indemnité compensatrice complémentaire de la perte de loyers future sur trois années à compter de la date de l’arrêt à intervenir, 1 202 936 euros à titre d’indemnité compensatrice correspondant à tous les loyers et charges par elle revendiqués, venant en compensation avec la créance de loyers, 478 000 euros, déduction faite des arriérés de loyers afférents à la période antérieure au 1er janvier 2018, soit la somme de 432 400 euros, à titre de restitution ou, au besoin de dommages-intérêts, de l’intégralité des sommes qu’elle a perçues, en principal, frais intérêts et accessoires, du sous-locataire) ainsi que la somme de 271 799 euros en restitution du dépôt de garantie.

Dans la promesse de vente, les parties étaient convenues que la partie envers laquelle l’engagement n’aurait pas été exécuté, pourrait, soit forcer l’exécution du contrat par voie judiciaire, soit en demander la résolution, le tout pouvant être complété par des dommages-intérêts, les autres sanctions d’inexécution prévues à l’article 1217 du code civil étant expressément exclues.

Dans l’acte, les dommages-intérêts sont donc appréhendés comme le complément d’une action en résolution du contrat ou en vente forcée.

En l’espèce, la demande indemnitaire de la SCI Box ne complète ni une demande d’exécution forcée, ni une demande de résolution du contrat.

Elle est donc de nature différente de celle qui a été formulée dans les premières conclusions.

Cette prétention à dommages-intérêts, formulée en lieu et place d’une demande de vente forcée, ne constitue pas une prétention en réplique pour répondre à un moyen de défense ou une demande formulée par l’intimée puisque la SARL Eurapack a conclu le 24 février 2024, en réponse aux premières conclusions de l’appelante, à la confirmation du jugement et, sur appel incident, à la majoration des dommages-intérêts qui lui ont été alloués par le premier juge.

Elle n’est pas davantage en lien avec la demande de dommages-intérêts formulée par cette dernière à la faveur de son appel incident.

La SCI Box soutient qu’il s’agit de faire juger une questions née, postérieurement aux premières conclusions, de la survenance ou de la révélation d’un fait puisque l’exécution forcée de la vente n’est désormais plus possible. Plus précisément, elle fait valoir qu’au regard des inscriptions hypothécaires pour un montant de deux millions d’euros, la vente a été consentie sous condition suspensive de l’accord des créanciers hypothécaires et que cette condition suspensive ne peut désormais plus être envisagée, au motif qu’à l’exécution forcée, s’ajoutent des dommages-intérêts qui s’élèvent au 31 mai 2024 à 2 165 062 euros et ont vocation à être compensés par le prix de cession, de sorte que le solde du prix à régler s’élèverait tout au plus à un euro symbolique alors que le solde des inscriptions hypothécaires s’élève à 439 929 euros.

Cependant, cette demande ne procède de la révélation d’aucun fait après les conclusions remises au greffe par l’appelante dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, puisque l’hypothèque légale du Trésor existait déjà le 2 février 2021, lorsque la SCI Box a remis au greffe ses premières conclusions d’appelante et que, selon ses propres écritures, le solde des inscriptions a été ramené de 2 000 000 euros à environ 440 000 euros.

La SCI Box ne démontre par aucune pièce probante que le préjudice dont elle demande désormais l’indemnisation, résultant selon elle de la perte de tout espoir d’obtenir la compensation grâce au produit net de la vente forcée, d’une créance de 180 000 euros, procède de la survenance ou de la révélation d’un fait depuis ses premières conclusions d’appel, dont le contenu a été réitéré le 10 mai 2021.

Le risque de ne pas recouvrer n’est, en tout état de cause, établi par aucune pièce démontrant la précarité de financière de la SARL Eurapack.

La SCI Box n’est donc pas recevable à modifier ses prétentions dans des conclusions remises postérieurement au délai imparti, au seul motif qu’elle a réalisé, après l’expiration de ce délai, notamment à la faveur notamment d’un changement d’avocat plaidant, le caractère vain ou erroné de ses demandes initiales.

Il résulte de tout ce qui précède que les prétentions de la SCI Box visant à la condamnation de la SARL Eurapack à lui verser des dommages-intérêts ne peuvent qu’être déclarées irrecevables comme ne respectant pas le principe de concentration des prétentions imposées par l’article 910-4 du code de procédure civile, et ce, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de la recevabilité de ces demandes au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les demandes de la SARL Eurapack

La SARL Eurapack conclut à la confirmation du jugement en qu’il a condamné la SCI Box à lui payer 238 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation stipulée par la promesse de vente du 19 décembre 2017.

Elle sollicite, en revanche, son infirmation en ce qu’il a l’a condamnée à lui payer seulement 2 000 euros de dommages et intérêts et demande à la cour que ceux-ci soient évalués à 291 840 euros, à parfaire, en réparation de ses préjudices économiques et du caractère abusif de la procédure, outre 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

La demande de dommages-intérêts est fondée sur des manoeuvres que la SARL Eurapack qualifie de déloyales et dilatoires de la part de la SCI Box, à l’origine d’une immobilisation abusive du bien depuis plus de cinq ans.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente conclue par les parties le 19 décembre 2017, la SARL Eurapack s’est engagée à vendre à la SCI Box le bien immobilier qu’elle lui louait.

La promesse a été consentie pour un délai expirant au 30 avril 2018 à 18 h et sous diverses conditions suspensives. Le contrat stipulait que la promesse serait réalisée soit par la signature de l’acte authentique, soit par une manifestation unilatérale du bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente, laquelle devait être formalisée par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique et accompagnée d’une somme correspondant à la provision sur les frais d’acte de vente, l’éventuelle commission d’intermédiaire et le prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI Box ne justifie par aucune pièce probante avoir levé l’option dans les conditions précitées.

Elle prétend avoir eu l’intention de la lever par signature de l’acte authentique et en avoir été empêchée par des atermoiements et la résistance abusive de la SARL Eurapack. Or, il lui appartenait, constatant que la première modalité de levée d’option n’était pas envisageable, quel qu’en soit le motif, de manifester unilatéralement son intention d’acquérir selon les modalités et dans le délai imparti par l’acte.

Elle ne peut donc utilement exciper de son intention de signer l’acte authentique puisqu’elle avait les moyens de contourner une éventuelle résistance de son co-contractant mais ne s’en est pas saisie.

Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à se prévaloir de la mauvaise foi de son co-contractant, et ce, sans qu’il soit utile d’entrer plus avant dans le détail de son argumentation.

L’acte du 19 décembre 2017 stipule page 22, que la somme payée à titre de dépôt de garantie a vocation à s’imputer sur le prix de vente si le bénéficiaire lève l’option et que la vente est réitérée, qu’elle devra lui être restituée s’il ne lève pas l’option par suite de la défaillance d’une condition suspensive et qu’elle 'pourra permettre le paiement de l’indemnité d’immobilisation si celle-ci est due par suite du défaut de levée d’option alors que toutes les conditions seraient réalisées ou réputées accomplies'.

L’indemnité forfaitaire d’immobilisation a été fixée par les parties (page 23 de la promesse de vente) à 238 000 euros, pour prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire. Il est stipulé que le bénéficiaire en sera redevable s’il ne lève pas l’option dans le délai conventionnellement prévu au paragraphe 'droits d’option’ (dont la teneur est rappelé ci-dessus), alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies en application de l’article 1304-3 du code civil.

Le sort du versement est précisément libellé comme suit : 'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, observation étant ici faite que l’intégralité de la somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai et en aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation'.

Suit la clause suivante : 'toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévues au présent acte. S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra la notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente. A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept jours et faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera acquise au promettant'.

Il résulte de cette clause que l’indemnité a été stipulée comme prix de l’immobilisation du bien au profit du bénéficiaire de la promesse pendant une durée d’un peu plus de quatre mois et qu’elle a vocation à demeurer acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente du fait d’une absence de levée de l’option par le bénéficiaire dans les conditions fixées par la promesse.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune des pièces produites aux débats que la SARL Eurapack, promettante, a sommé la SCI Box par acte extrajudiciaire de lui indiquer si elle entendait se prévaloir d’une défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives pour se voir restituer la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

La SCI Box n’est donc pas déchue de son droit d’invoquer l’un des motifs prévus dans l’acte.

Pour autant, elle ne justifie par aucune pièce de la défaillance d’une des conditions suspensives stipulées, à savoir l’absence de révélation par une note d’urbanisme d’une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, la purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels, l’absence de révélation par l’état hypothécaire de l’existence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou d’une publication de commandement de saisie, l’absence de révélation de l’existence d’autres droits réels faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur, et la délivrance par la chambre de commerce et d’industrie du Var de son autorisation

En conséquence, dès lors qu’elle ne justifie pas avoir levé l’option selon les modalités et dans les délais fixés par le contrat et ne démontre pas que les conditions suspensives, qui devaient être réalisées au plus tard deux mois après la signature de la promesse, ont défailli, la SCI Box n’est pas fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie, qui doit demeurer acquis au promettant.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Box à payer à la SARL Eurapack une somme de 238 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les parties ont expressément soumis la promesse de vente aux dispositions de l’article 1124 al 2 du code civil (page 19 de l’acte) selon lequel la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Il est indiqué dans cette clause que le promettant a définitivement consenti à la vente, est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété du bien et s’interdit par suite pendant toute la durée de la promesse de conférer des droits sur le bien, y compris par voie de bail, sans le consentement du bénéficiaire.

Le prix de cette exclusivité est sanctionné par l’indemnité d’immobilisation.

Cependant, en l’espèce, alors qu’elle ne pouvait ignorer les conséquences de sa carence dans la levée de l’option, la SCI Box a assigné sa co-contractante devant le tribunal, prolongeant de facto la période d’indisponibilité du bien, puis, déboutée de ses demandes, a relevé appel, pour finalement, en 2024 seulement, renoncer à sa demande de vente forcée.

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit. En revanche, il dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Si le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice, et que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, il en va différemment lorsqu’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, tel est le cas de la demande aux fins d’exécution forcée de la vente qui n’avait aucune chance d’aboutir dès lors que les dispositions de l’acte sont claires et que la SCI BOX ne s’y est pas conformée pour, comme elle en avait la possibilité, lever l’option par une déclaration unilatérale qui l’aurait préservée des atermoiements imputés à sa co-contractante.

Entre l’assignation devant le premier juge (le 9 août 2018) et le 12 juin 2024, date de remise au greffe des conclusions abandonnant ses demandes initiales, il s’est écoulé presque six ans durant lesquels la SARL Eurapack, dans l’attente de la décision à intervenir, ne pouvait prendre le risque de disposer du bien.

Il importe peu que la SCI Box ait fait délivrer à la SARL Eurapack une sommation de comparaitre chez le notaire pour signature de l’acte authentique, cette démarche ne pouvant se substituer à la déclaration unilatérale de volonté dans les formes et conditions stipulées par la promesse.

La SCI Box a commis une faute en abusant de son droit d’ester en justice et cette faute est à l’origine d’un préjudice qui excède la mesure de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse de vente.

Elle doit en conséquence être condamnée à réparer ce préjudice.

La SARL Eurapack détaille le préjudice dont elle demande réparation à ce titre comme suit :

18 240 euros par mois à compter du 23 septembre 2022 en réparation de son préjudice financier, au titre de la perte locative et 20 000 euros en réparation d’un préjudice moral.

S’agissant du préjudice financier, si la SARL Eurapack justifie que les sous-locataires, qui s’acquittaient d’un loyer de 18 240 euros par mois, ont quitté l’immeuble, de sorte qu’au 23 septembre 2022, celui-ci était vide de tout occupant, elle ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité de relouer le bien dans l’attente de l’issue de la procédure, puisque l’interdiction pour le promettant de relouer, procédant de la promesse de vente, n’était valable que pendant le délai de quatre mois à compter de la signature de l’acte.

Au-delà de cette période, l’impossibilité de relouer au regard dès l’état des locaux au départ du sous locataire procède d’une autre cause, de même que la nécessité de recourir à l’emprunt pour financer des travaux de remise en état.

Ces préjudices ne sont donc pas en lien de causalité direct avec l’abus fautif imputé à la SCI Box.

La SARL Eurapack ne chiffre pas autrement son préjudice, notamment la perte financière en lien avec une impossibilité de vendre le bien.

En conséquence, la demande indemnitaire au titre d’un préjudice financier sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral, il correspond en l’espèce au désagrément provoqué par la procédure, en tenant compte de sa durée et de l’incertitude dans laquelle celle-ci a placé la SARL Eurapack jusqu’au prononcé d’une décision définitive.

Ce préjudice, dont la réalité ne peut être contestée compte tenu de la durée de la procédure, ne peut demeurer sans réparation.

Par ailleurs, une personne morale peut, à l’instar d’une personne physique, subir un préjudice de nature morale, si l’abus fautif dont elle est victime a affecté sa réputation, son image ou son fonctionnement.

Cependant, en l’espèce, tout en invoquant une atteinte à sa réputation, la SARL Eurapack ne produit aucune pièce démontrant que la procédure est à l’origine d’un quelconque discrédit procédant d’une atteinte à sa réputation dans le monde ses affaires.

En revanche, le trouble causé à son fonctionnement par l’engagement et le maintien, pendant plus de cinq ans, d’une procédure dont le principal effet a été de contrarier son projet de vente des locaux ne peut être contesté quand bien même le jugement était assorti de l’exécution provisoire, puisqu’elle a été contrainte de conserver au moins jusqu’à la date à laquelle la SCI box a renoncé à sa demande de vente forcée, un bien immobilier dont elle souhaitait se départir, avec toutes les conséquences que ce droit de propriété impliquait.

Au regard des éléments d’appréciation soumis à la cour, celle-ci est en mesure de chiffrer l’équivalent indemnitaire du préjudice moral subi par la SCI Box à la somme de 15 000 euros.

Les dommages-intérêts étant alloués au titre d’un abus du droit d’ester en justice, il est indifférent que la demande en justice n’ait été précédée d’aucune mise en demeure préalable et que les dommages-intérêts alloués ne puissent être considérés comme prévisibles au regard des termes du contrat.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Box à lui payer, tout au plus, une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SCI Box, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SARL Eurapack une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare les demandes indemnitaires de la SCI Box irrecevables ;

Infirme le jugement rendu le 23 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a condamné la SCI Box à payer à la SARL Eurapack France une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Condamne la SCI Box à payer à la SARL Eurapack France une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI Box aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Box de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la SCI Box à payer à la SARL Eurapack France une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière La présidente