COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 31 OCTOBRE 2024

N°2024/205

Rôle N° RG 20/12583 – N° Portalis DBVB-V-B7E-

BGU5R

S.A.R.L. FEMINA DECOR

C/

[L] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sarah GHASEM-

JUPPEAUX

M^e Christophe DELMONTE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n°18/04902.

APPELANTE

Société FEMINA DECOR S.A.R.L. prise en la personne de son représentant légal en exerice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Julia ROUBAUD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Pierre CAPPE DE BAILLON, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller-Rapporteur, Présidente-suppléante

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2012, M. [K] [B] a consenti un bail commercial à la SARL Femina decor, qui exploite une activité de bureau d’études et coordination de travaux en matière de décoration, ventes de salles de bains et de cuisine, portant sur le local n° 30 sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel principal de 12.000 €.

Par un avenant non daté, les parties se sont accordées pour réduire le montant du loyer à 500 € par mois à compter du 1er novembre 2013 ' par la suite du marasme économique et donc de la chute du chiffre d’affaires de la société Femina Decor'.

Suivant un nouvel avenant en date du 1er février 2014, les parties ont convenu de porter le montant des versements mensuels à 600 € comprenant, d’une part, la somme de 500 € correspondant au loyer proprement dit et, d’autre part, la somme de 100 € venant en compensation de celle de 2.000 € non réglée sur les loyers de l’année 2013, étant prévu qu’à compter du 30 septembre 2015, le loyer sera à nouveau fixé à 500 € par mois.

Le 17 juillet 2016, la SARL Femina decor a déclaré auprès de sa compagnie d’assurance AVIVA un dégât des eaux affectant depuis l’été 2015 le faux plafond du bureau, du WC et du coin lavabo du loal loué;

M. [K] [B] est décédé en novembre 2016, son épouse, Mme [L] [B], venant à ses droits.

Une expertise amiable organisée en janvier 2017, au contradictoire du bailleur et des locataires occupants le local situé à l’étage supérieur, a conclu que la fuite avait pour origine la douche de l’appartement n°28 imputable à un défaut d’entretien des locataires. Aucune autre fuite n’a été identifiée sur le réseau d’alimentation ou d’évacuation d’eau.

Après avoir vainement mis en demeure les locataires de faire intervenir leur assurance et de procéder aux réparations, Mme [L] [B] a fait procéder à la rénovation de la salle d’eau en novembre 2017, puis à la réfection du plancher et du faux plafond du local occupé par la SARL Femina Decor entre janvier 2018 et mai 2018.

Les parties ont convenu amiablement de mettre fin au bail les liant le 30 mars 2018, avec une date fixée au 19 avril 2018 pour la restitution des clés, l’établissement de l’état des lieux de sortie et la clôture des comptes entre la bailleresse et la preneuse.

Par acte d’huissier en date du 10 octobre 2018, la SARL Femina decor a fait assigner Mme [L] [B] devant le tribunal de instance de Grasse aux fins notamment de voir dire qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement des lieux loués et de voir condamner la bailleresse au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre la restitution du dépôt de garantie et au remboursement du matériel de sécurité non restitué.

Par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a:

— débouté la SARL Femina decor de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de renonciation à recours stipulée au contrat de bail,

— déclaré irrecevable la demande de la SARL Femina decor tendant à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux et de la perte de son chiffre d’affaires,

— débouté la SARL Femina decor de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— dit que la somme due par la SARL Femina decor au titre des loyers impayés se compense avec le montant du dépôt de garantie conservé par Mme [L] [B],

— débouté la SARL Femina decor de sa demande relative à la restitution du matériel de sécurité,

— débouté la SARL Femina decor de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— débouté Mme [L] [B] de sa demande au titre du préjudice subi par l’absence d’information de la part de la SARL Femina decor du dégât des eaux,

— condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 2.022 € au titre de la remise en état des lieux,

— débouté Mme [L] [B] de sa demande d’astreinte et du surplus de ses demandes en réparation de l’atteinte à son droit de propriété,

— débouté Mme [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers,

— débouté la SARL Femina decor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Femina decor aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

1. Sur l’absence de jouissance paisible des lieux loués et la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d’affaires:

— sur la validité de la clause de renonciation à recours contenue dans le bail ( article 7):

* une telle clause a pour objet de fixer un schéma d’assurance, assez classique en matière de baux commerciaux, aux termes duquel chaque partie se charge d’assurer ses biens: le bailleur doit assurer l’immeuble et le preneur, ses meubles et agencements,

* ce schéma d’assurance s’accompagne d’une clause de renonciation à recours qui est, en l’espèce, réciproque entre les parties et, a pour objet de simplifier les rapports entre les parties en terme de responsabilité, chacun gardant ses risques,

* elle n’a donc pas pour objet de vider de leur substance les obligations du bailleur et notamment celle d’assurer une jouissance paisible au preneur, de sorte que sa validité ne peut être contestée,

— sur la recevabilité de la demande:

* le dégât des eaux subi par la société Femina decor est apparu dès l’été 2015 et il lui appartenait d’en aviser immédiatement le bailleur ( article 6 du bail) et de déclarer ce sinistre à son assureur, à charge pour ce dernier d’exercer tout appel en cause qu’il estimait nécessaire,

* la preneuse n’a procédé à une déclaration de sinistre qu’en juillet 2016 et rien ne permet d’indiquer que le bailleur en a été avisé avant sa convocation à l’expertise amiable qui s’est déroulée en janvier 2017, de sorte que les troubles de jouissance qu’elle invoque ne sont que la conséquence de ses propres manquements,

* en tout état de cause, il résulte de la clause susvisée que le preneur avait l’obligation de souscrire une assurance le garantissant contre les dégâts des eaux et d’actionner cette garantie en cas de sinistre et qu’il avait renoncé, en contrepartie, à tout recours à l’encontre du bailleur,

* les demandes de la société Femina decor au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de sa perte de chiffre d’affaires sont donc irrecevables.

2. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3.000 €:

— il ressort des pièces produites que la société Femina decor n’a pas réglé l’ensemble des loyers et que plus particulièrement, les loyers des mois de mai, octobre, novembre 2017, janvier, février et mars 2018 n’ont pas été réglés, ce qui représente une somme totale de 3.000 €,

— elle ne pouvait s’abstenir de régler le loyer alors qu’aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la bailleresse du fait du dégât des eaux ayant affecté les lieux loués,

— c’est donc à juste titre que Mme [L] [B] a conservé le dépôt de garantie .

3. Sur la demande de restitution du matériel de sécurité:

— il appartenait à la société Femina decor de faire le nécessaire pour enlever le matériel de sécurité en vue de sa restitution à la société de protection lors de son départ conformément aux stipulations du bail,

— en outre, la preneuse a pris l’initiative de mettre un terme au contrat de bail, étant souligné que la résiliation est intervenue amiablement avec une date de restitution fixée d’un commun accord, lui permettant de s’organiser à l’avance pour procéder à l’enlèvement du matériel litigieux,

4. Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [L] [B] :

— sur le préjudice subi du fait de l’absence de déclaration de sinistre par la locataire:

* la clause de renonciation à recours stipulée au bail était réciproque,

* la bailleresse n’indique pas le montant des indemnisations qu’elle a perçu de la part de son assureur suite à sa déclaration de sinistre, ni ne soutient qu’elle a dû conserver à sa charge tout ou partie des travaux de remise en état suite au dégât des eaux,

— sur les demandes relatives aux travaux effectués sans autorisation et la remise en état des lieux:

* la société preneuse a effectué des travaux dans les lieux loués, notamment le percement d’une porte communiquant entre la boutique et l’arrière boutique sans autorisation préalable di bailleur au mépris de l’article 6 du bail,

* ledit bail prévoit que les travaux faits par le preneur deviennent lors de son départ la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé au bailleur d’exiger la remise en état des locaux dans leur état primitif, aux frais du preneur,

* l’état des lieux de sortie démontre que les travaux entrepris par la preneuse sont restés inachevés et que des câbles électrique étaient pendants au sous-sol, nécessitant une remise en état des lieux loués pour un montant de 2.022 € TTC,

— sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers entre avril 2018 et septembre 2019:

* cette demande n’est pas fondée en ce que rien n’empêchait à la bailleresse de procéder à la remise en état des locaux après de départ de sa locataire.

Par déclaration en date du 16 décembre 2020, la SARL Femina decor a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par RPVA le 12 mars 2021, la société Femina decor demande à la cour de:

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version applicable aux faits,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 17 novembre 2020 en ce qu’il a:

* débouté la SARL Femina decor de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de renonciation à recours stipulée au contrat de bail,

* déclaré irrecevable la demande de la SARL Femina decor tendant à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux et de la perte de son chiffre d’affaires,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

* dit que la somme due par la SARL Femina decor au titre des loyers impayés se compense avec le montant du dépôt de garantie conservé par Mme [L] [B],

* débouté la SARL Femina decor de sa demande relative à la restitution du matériel de sécurité,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

* débouté Mme [L] [B] de sa demande au titre du préjudice subi par l’absence d’information de la part de la SARL Femina decor du dégât des eaux,

* condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 2.022 € au titre de la remise en état des lieux,

* débouté Mme [L] [B] de sa demande d’astreinte et du surplus de ses demandes en réparation de l’atteinte à son droit de propriété,

* débouté Mme [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Femina decor aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Statuant à nouveau,

— réputer non écrite la clause de renonciation du preneur à un recours insérée dans le bail commercial du 1er mars 2012,

— constater le dégât des eaux subi par la SARL Femina decor,

— constater l’état déplorable des locaux pris à bail par la SARL Femina decor,

— dire et juger que Mme [L] [B], venant aux droits de M. [K] [B], n’a pas permis à la SARL Femina decor de jouir paisiblement des lieux,

— dire et juger que Mme [L] [B], venant aux droits de M. [K] [B], n’a pas effectué tous les travaux pour faire cesser le trouble et permettre un usage des lieux conformément aux dispositions contractuelles,

— dire et juger que Mme [L] [B] a manqué à ses obligations contractuelles et légales,

— dire et juger que la SARL Femina decor n’a pas pu jouir paisiblement des lieux loués,

— constater que la SARL Femina decor a subi une perte de chiffre d’affaires de 48.323,00 € HT,

— constater que Mme [L] [B] n’a pas restitué le dépôt de garantie de 3.000 € versé par la SARL Femina decor,

— constater que Mme [L] [B] n’a pas restitué le matériel de sécurité loué par la SARL Femina decor à la société Protection 24,

Par conséquent,

— condamner Mme [L] [B] à restituer à la SARL Femina decor le dépôt de garantie de 3.000 €,

— condamner Mme [L] [B] à payer à la SARL Femina decor les sommes de:

* 48.323,00 € HT à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,

* 870 € en remboursement du matériel de sécurité,

* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux à compter de la mise en demeure réceptionnées le 7 août 2018, le tout avec anatocisme en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil,

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [L] [B] à payer à la SARL Femina decor la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au entiers dépens de la première instance et de la présente instance.

Mme [L] [B], suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 8 juin 2021, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* débouté la SARL Femina decor de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de renonciation à recours stipulé au contrat de bail,

* déclaré irrecevble la demande de la SARL Femina decor tendant à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux et de la perte de son chiffre d’affaires,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

* dit que la somme due par la SARL Femina decor au titre des loyers impayés se compense avec le montant du dépôt de garantie conservé par Mme [L] [B],

* débouté la SARL Femina decor de sa demande relative à la restitution du matériel de sécurité,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

* débouté Mme [L] [B] de sa demande au titre du préjudice subi par l’absence d’information de la part de la SARL Femina decor du dégât des eaux,

* condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 2.022 € au titre de la remise en état des lieux,

* débouté la SARL Femina decor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Femina decor aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* débouté Mme [L] [B] de sa demande d’astreinte et du surplus de ses demandes en réparation de l’atteinte à son droit de propriété,

* débouté Mme [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers,

Et y ajoutant,

— condamner la société Femina decor au paiement de la somme de 7.000 € en réparation du préjudice matériel et moral subi par Mme [L] [B] par l’absence de déclaration de sinistre,

— condamner la société Femina decor au paiement de la somme de 17.000 € en réparation du préjudice de perte de loyers subi par Mme [L] [B], sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification du jugement rendu,

— condamner la société Femina decor au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Femina decor aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 2 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Mme [B] au titre du dégât des eaux

S’appuyant sur les dispositions de l’article 1719 du code civil, la SARL Femina decor soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux en procédant très tardivement aux travaux de remise en état rendus nécessaires par la survenance du dégât des eaux dans les locaux loués, lui occasionnant une perte de chiffre d’affaires.

En réponse à l’irrecevabilité de ses demandes qui lui est opposée par l’intimée compte tenu de l’existence d’une clause de renonciation à recours insérée dans le bail, l’appelante conclut au caractère non écrit d’une telle clause qui contredit la portée de l’obligation essentielle souscrite par le bailleur, à savoir d’assurer la jouissance paisible des lieux loués. Elle ajoute qu’une telle clause procure un avantage unilatéral et excessif au bailleur et qu’elle s’analyse en une clause limitative de responsabilité.

Le bail commercial régularisé entre M. [K] [B] et la SARL Femina decor le 1er mars 2012 comporte un article 7 ' assurance- responsabilité- recours’ qui stipule que

' Le bailleur directement, fera garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir en qualité de propriétaire.

Il assurera la totalité de l’ensemble immobilier en valeur construction à neuf, contre les risques d’incendie, d’explosion, tempête, ouragan, cyclone, dégât des eaux, chutes d’appareil de navigation aérienne, grèves, émeutes et mouvements populaires, attentats, catastrophes naturelles, à une ou plusieurs compagnies notoirement solvables et maintiendra cette assurance pendant toute la durée du bail.

Il s’engage, pour les polices ainsi souscrites, à faire renoncer la ou les compagnies d’assurance à tout recours contre le preneur contre le preneur et ses assureurs.

Le preneur fera assurer auprès des compagnies notoirement solvables, pour des sommes suffisantes, les agencements et embellissements, même immeubles par destination, son mobilier, son matériel et ses marchandises contre les risques d’incendie, explosion, foudre, ouragan, tempêtes, attentats, catastrophes naturelles et extension, y compris émeutes et dégâts des eaux, vol et bris de glace, y compris les détériorations à la suite de vol ainsi que le recours des voisins et des tiers.

Le preneur déclare renoncer à recours, en cas de sinistre, contre le bailleur, les locataires ou occupants des bâtiments et leur personnel, ainsi que contre les mandataires du bailleur et leur personnel, et leurs assureurs respectifs. Il s’engage à obtenir de ses assurances la même renonciation.

Le preneur souscrira une police 'responsabilité civile’ couvrant pour un montant illimité les dommages corporels et garantissant les conséquences pécuniaires de ladite responsabilité qu’il peut encourir à raison des dommages corporels matériels et immatériels causés aux tiers (…)'

Il convient de rappeler que de telles clauses sont aujourd’hui des stipulations habituelles si ce n’est systématiques dans les baux commerciaux. Elles permettent, en effet, d’éviter les cumuls de responsabilités et d’avoir à souscrire pour un même bien une assurance de chose et une assurance de responsabilité. Ainsi chaque partie se charge d’assurer ses biens: le bailleur doit assurer l’immeuble et le preneur, ses meubles et agencements.

Les clauses de renonciation à recours sont, donc, en principe valables sous réserve qu’elles répondent à un intérêt légitime et à un certain équilibre.

A la lecture du contrat, la clause litigieuse n’a pas pour objet ni pour effet de vider de leur substance les obligations du bailleur et notamment celle d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux en ce que:

— contrairement aux allégations de l’appelante, elle instaure une réciprocité entre le bailleur et le preneur s’agissant de la renonciation à recours,

— elle est limitée à certains événements et l’obligation de jouissance du bailleur n’est donc pas supprimée, d’autant que ladite clause n’exonère le bailleur que pour certains désordres affectant les lieux loués et pour lesquels le preneur doit être couvert par une assurance.

Cette clause ne peut donc s’analyser en une clause limitative ou exclusive de responsabilité et n’a pas pour conséquence de procurer un avantage excessif au bailleur. Enfin, elle poursuit un but légitime de simplification des rapports entre le bailleur et le preneur en terme de responsabilité car chacun garde ses risques. Chacune des parties, qui a assuré ses biens, s’engage à actionner son contrat d’assurance en cas de sinistre et à renoncer au recours qu’elle pourrait avoir contre l’autre partie.

En outre, comme le souligne à juste titre Mme [L] [B], la demande tentant à ce qu’une telle clause soit déclarée nulle ou non écrite au motif qu’elle vide le bail des obligations essentielles du bailleur ne peut être examinée qu’autant que sont réunis les éléments permettant de consacrer un manquement du bailleur à ses obligations essentielles de délivrance et de jouissance paisible.

En l’occurrence, aucun manquement ne peut être imputé et plus particulièrement un manque de réactivité au bailleur dans le cadre de la gestion du dégât des eaux que la société Femina decor a constaté durant l’été 2015 mais ne l’a déclaré à son assurance que le 17 juillet 2016 et n’en a jamais informé Mme [B] qui l’a découvert lors de l’expertise amiable organisée sur site le 19 janvier 2017. A cet égard, aucune pièce n’est communiquée par la société appelante permettant d’établir qu’elle a prévenu à de multiples reprises la bailleresse du dégât des eaux, celle-ci se contenant d’affirmer avoir délivré cette information oralement et sans formaliser d’écrit.

La clause de renonciation à recours incluse dans le bail commercial liant les parties est donc parfaitement valable.

Par voie de conséquence, le preneur avait l’obligation de souscrire une assurance le garantissant notamment contre les dégâts des eaux et d’actionner sa compagnie en cas de sinistre, étant précisé qu’il avait renoncé en contrepartie à tout recours contre le bailleur.

Les demandes de la SARL Femina decor d’indemnisation de son préjudice financier résultant de la perte de son chiffre d’affaires, conséquence du dégât des eaux qu’elle a subi et dirigées à l’encontre de Mme [L] [B], sont irrecevables.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il ressort des dispositions du bail litigieux que la SARL Femina decor a versé, à titre de dépôt de garantie, la somme de 3.000 €.

Mme [L] [B] fait valoir qu’au 31 mars 2018, date de résiliation du contrat, la SARL Femina decor restait débitrice de 6 mois de loyers, soit un total de 3.000 €, expliquant son refus de restituer le dépôt de garantie.

La société preneuse en réclame la restitution indiquant avoir légitimement cessé de verser le loyer à compter de novembre 2017 dès lors qu’elle ne pouvait pas jouir du local pris à bail, estimant que dans une telle situation, le loyer n’est pas dû.

Au regard des pièces produites, il est établi que l’appelante était, au 31 mars 2018, débitrice de 6 mois de loyers ( mai 2017, octobre 2017, novembre 2017, janvier 2018, février 2018 et mars 2018, soit 6 x 500 € = 3.000 €).

Il y a lieu de rappeler que le preneur doit continuer à régler les loyers pendant le cours du bail. Il ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer au motif qu’il existe des désordres affectant les lieux loués et empêchant une jouissance paisible. L’exception d’inexécution n’est admise que lorsqu’il existe une impossibilité absolue d’utiliser les locaux loués au regard de l’activité prévue au bail, ce qui en l’espèce n’est aucunement démontré, ni même allégué.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté la société Femina decor de sa demande de restitution du dépôt de garantie de 3.000 €, celle-ci étant redevable d’une telle somme au titre des loyers impayés.

Sur la restitution du matériel de sécurité

La SARL Femina decor expose avoir souscrit courant 2015 un contrat avec la société Protection 24 pour l’installation d’un matériel de sécurité et que ce matériel est resté dans les locaux loués en dépit d’une mise en demeure adressée à la bailleresse d’avoir à le restituer. Elle précise que la société Protection 24 n’ayant pas récupéré son matériel, lui adressé a une facture d’un montant de 870 € qu’elle a été contrainte de régler.

Le bail litigieux énonce en page 4 que ' Il est précisé en tant que de besoin que les équipements matériels et installations non fixés à demeure (…) resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui à sa sortie, à charge pour lui de remettre les biens immobiliers, objets des présentes, en état après enlèvement.'

Il appartenait, en conséquence, à la SARL Femina decor de prendre ses dispositions afin de retirer le matériel de sécurité des locaux loués en temps et en heure, d’autant que les parties ont convenu amiablement de mettre fin au bail les liant le 31 mars 2018, avec une date fixée au 19 avril 2018 pour la restitution des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie, permettant ainsi à la preneuse d’anticiper son départ et de procéder à l’enlèvement dudit matériel avant de quitter les lieux.

Mme [B], tiers audit contrat, n’avait pas à effectuer les dernières démarches qui incombaient à la preneuse. Celle-ci prétend avoir adressé une mise en demeure le 3 août 2018 à la bailleresse d’avoir à restituer ledit matériel restée sans réponse. Toutefois, à la lecture du courrier recommandé en date du 3 août 2018, il n’est nullement question de restitution de ce matériel de sécurité, seuls la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier étant réclamés.

La SARL Femina decor doit donc être déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [B]

1. Sur la remise en état des lieux après le départ de la locataire:

Mme [B] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la preneuse à lui verser la somme de 2.022 € au titre des travaux réalisés sans autorisation et frais de remise en état.

La société appelante s’oppose à une telle demande, soutenant avoir fait réaliser d’importants travaux lors de son entrée en jouissance et que les lieux loués se trouvaient dans un meilleur état à sa sortie des lieux que lors de son entrée.

Aucun état des lieux n’a été effectué lors de la prise de possession par le preneur en mars 2012, une telle formalité n’étant pas obligatoire à cette date, l’article 1731 du code civil y suppléant.

En vertu de cet article, la société Femina decor est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit donc les rendre comme tels.

Elle prétend avoir effectué d’importants travaux de rénovation de son entrée dans les lieux mais ne produit strictement aucune pièce au soutient d’une telle affirmation, à l’exception de photographies d’un intérieur, non datées et qui ne permettent pas déterminer si elles concernent effectivement les locaux, objets du litige.

En tout état de cause, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 19 avril 2018 que les travaux entrepris par la preneuse sont restés inachevés en ce que la pièce bureau a été laissée à l’état de chantier, les gravats n’ayant pas été retirés et que dans la pièce principale, les travaux de peinture ne sont pas terminés et qu’il existe une série de trous correspondant aux fixations d’un meuble étagère. Les photographies annexées à ce document révèlent l’existence de câbles électriques pendants au sous-sol.

La remise en état des lieux loués s’est donc avérée nécessaire et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL Femina Decor à payer à ce titre une somme de 2.022 € conformément au devis de la société Castel Rénovation qui porte sur des prestations en lien avec les constatations opérées par l’huissier.

2. Sur le préjudice subi en raison de l’absence d’information de la bailleresse de la survenance du dégât des eaux:

Mme [B] sollicite une somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de l’absence d’information par la preneuse du dégât des eaux.

Elle se prévaut, certes, des dispositions du bail liant les parties qui précisent que toute atteinte à la propriété de l’immeuble, toute dégradation ou détérioration doit être signalée au bailleur mais ne rapporte nullement la preuve d’un tel préjudice et encore moins à hauteur du quantum sollicité. Si effectivement des travaux ont été nécessaires suite à la survenance du dégât des eaux, il n’est pas établi que Mme [B] a dû conserver tout partie ou partie du coût de tels travaux, ce qu’elle ne soutient au demeurant pas, de sorte qu’il n’est pas justifié que l’aggravation probable du sinistre du fait de cette absence d’information lui a occasionné un quelconque préjudice financier.

3.Sur la perte de loyers subie par Mme [B]:

Celle-ci déplore enfin un préjudice résultant de l’impossibilité de louer son bien entre avril 2018 et septembre 2019, soit 17.000 € ( 1.000 € par mois durant 17 mois) compte tenu de la nécessité de procéder à la remise en état des lieux

Outre le fait qu’un tel préjudice ne peut être constitué que par une perte de chance de relouer un bien immobilier, la cour observe que:

— elle se garde de produire le nouveau bail commercial qu’elle n’aurait régularisé, selon ses dires, qu’en septembre 2019, de sorte qu’elle a parfaitement pu être en mesure de relouer son bien avant,

— rien ne l’empêchait de procéder à la remise en état des locaux après le départ de la preneuse en avril 2018, aucun élément n’étant par ailleurs produit sur la date à laquelle les travaux ont été réalisés.

Le préjudice ainsi revendiqué n’est fondé ni dans son principe, ni dans son quantum.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [L] [B] de son appel incident,

Condamne la SARL Femina decor à payer à Mme [L] [B] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Femina decor aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT