COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/651

Rôle N° RG 23/15148 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIMO

S.C.I. [S]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. [C] & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 29 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00354.

APPELANTE

S.C.I. [S]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA de L’AARPI MEAVOCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Patrice CIPRE de la SELARL PATRICE CIPRE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI & FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. [C] & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [W] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S.U. QR RESTAURATION,

désignée à ses fonctions par jugement de conversion en liquidation judiciaire rendu le 25/10/2023 par le Tribunal de commerce de Nice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) [S] est propriétaire d’un local commercial au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1].

Suite à une cession du droit au bail, le 24 mai 2022, le local a été repris par la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) QR Restauration, exerçant sous l’enseigne Mawi Restaurant, pour l’exercice d’une activité de bar restauration discothèque.

Ce locataire va entreprendre des travaux afin d’aménager son restaurant.

L’assemblée générale des copropriétaires, en date du 23 novembre 2022, va autoriser la pose d’une enseigne lumineuse et des stores sous réserve qu’ils soient à casquettes.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite résultant de travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la société [S] et la société QR Restaurant, par actes de commissaire de justice en date des 7 et 9 février 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de les entendre condamner à procéder, sous astreinte, à la dépose de l’extracteur d’air composé d’un tubage métallique et d’un caisson d’extraction installé sur la façade Ouest de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, cette procédure a été dénoncée à la SELARL [J] [K] § Associés, prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la société QR Restaurant, et la SELARL [C] § Associés, prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, après avoir ordonné la jonction des procédures, a :

— condamné la société [S] à remettre les lieux en l’état en faisant procéder à la dépose de l’extracteur d’air, posé puis déplacé sans autorisation dans une autre partie de l’immeuble, le tubage métallique se trouvant toujours en façade Ouest de l’immeuble et les deux stores comme figurant sur les photographies versées aux débats, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de la décision, qui courrait pendant une période de trois mois ;

— condamné la société [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit aux autres demandes formulées sur le même fondement ;

— condamné la société [S] aux dépens, en ceux compris le coût des procès-verbaux de constat ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Il a estimé que l’extracteur d’air avait été posé et déplacé dans des parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle avait refusé, le 23 novembre 2022, la création d’une extraction pour une cuisine professionnelle concernant un autre local de la copropriété. Il a également considéré que les stores installés par la locataire ne correspondaient pas à ceux votés en assemblée générale qui n’avait autorisé que des stores-casquettes, ce qui affectait l’aspect extérieur de l’immeuble. Il a relevé que la bailleresse était, nonobstant des travaux réalisés à son insu et la mise en demeure faite à sa locataire de déposer l’extracteur d’air, seule responsable des agissements de sa locataire à l’égard du syndicat des copropriétaires en cas de non-respect du règlement de copropriété et qu’elle était tenue, dès lors, de remettre les lieux en leur état antérieur et de supporter le coût de reprise. Il a donc estimé que seule la bailleresse devait être condamnée aux mesures nécessaires de nature à remédier au trouble manifestement illicite causé à la copropriété.

Suivant déclaration transmise le 11 décembre 2023, la société [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident en date du 18 avril 2024, le président de la chambre 1-2 a rejeté la demande de radiation, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de ceux de l’instance principale.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 18 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— juger sans objet les demandes relatives aux stores ;

— juger que l’extracteur d’air et sa gaine ne peuvent être modifiés que par une analyse du juge du fond compte tenu de la prescription et doivent être placés à l’endroit initial qui est celui mentionné dans les pièces d’acquisition du local commercial du client ;

— prononcer en conséquence sa mise hors de cause avec toutes les conséquences de droit, et notamment le remboursement des sommes payées en exécution de l’ordonnance de référé de première instance ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle insiste sur le fait que le syndicat des copropriétaires commet volontairement une confusion entre l’extracteur initial qui a été installé dans son local il y a plusieurs décennies pour l’exploitation d’une cuisine professionnelle, sans aucune difficulté, et la modification de l’extraction initiale par sa locataire sans aucune autorisation. Elle précise que le système d’extraction qui existait avant 2012 a été rénové en 2013 par l’ancien locataire qui a exploité les locaux jusqu’en mai 2022 sans aucune difficulté. Elle ignore les raisons pour lesquelles sa locataire actuelle a posé, sans aucune autorisation, un nouveau système d’extraction à côté de celui existant avec une nouvelle hotte en cuisine, un nouveau conduit en façade et un nouvel extracteur en façade. Elle expose avoir reproché à sa locataire, dans la mise en demeure qu’elle lui a adressé le 7 décembre 2022, d’avoir abandonné l’installation ancienne existante, à savoir le conduit d’extraction situé en façade Ouest du bâtiment C de la copropriété situé au-dessus du passage commun aux caves, au profit d’un extracteur posé directement sur ce même mur de façade. Elle indique avoir toujours considéré, devant le premier juge, que sa locataire devait enlever l’extracteur modifiant l’installation initiale, sans autorisation, et non l’extracteur d’origine. Elle souligne que sa locataire, qui a été placée en redressement judiciaire le 22 juin 2023 puis en liquidation judiciaire le 25 octobre 2023, a démonté, le 8 septembre 2023, le nouveau conduit et le moteur d’extraction. Elle relève que, malgré cela, le premier juge, en ordonnant la dépose totale des installations, n’a pas opéré de distinction entre l’extracteur d’origine et celui installé par sa locataire. Elle expose n’avoir pas eu d’autres choix que de réaliser les travaux en exécution de l’ordonnance entreprise, ce qui a pour effet de rendre son local inexploitable. Elle insiste sur le fait que le syndicat des copropriétaires, qui s’est toujours montré réticent à l’exploitation commerciale de son local, a volontairement trompé la religion du premier juge en déplaçant le débat sur l’ancienne installation qui existe depuis plus de 10 ans et en se plaignant du store principal en façade qui, pourtant, est équipé d’une casquette comme cela a été autorisé par l’assemblée générale. Elle souligne que le restaurant exerçant sous l’enseigne l’Insolent a posé un caisson d’extraction en façade arrière de la copropriété et un nouveau conduit d’extraction en façade sans aucune autorisation et sans plainte du syndicat des copropriétaires. Elle relève que la décision prise par le premier juge paralyse toute activité de restauration pouvant être exercée dans son local, et ce, alors même que le règlement de copropriété n’interdit pas les activités commerciales et que son local est exploité à titre de restaurant depuis plus de 10 ans. Elle affirme que tout changement d’affectation d’un local, au vu et au su de tous, ne peut être remis en cause que dans le délai de 10 ans résultant de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose qu’il en est de même de toute action relative à l’existence de l’installation de l’extraction d’origine.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— déclare irrecevables les demandes nouvelles ainsi que les moyens nouveaux qui tendent à justifier une demande nouvelle en cause d’appel en application des articles 563 et 564 du code de procédure civile ;

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— dise que la même condamnation que celle résultant de l’ordonnance entreprise est requise à l’encontre de la SASU QR Restauration à charge, si besoin, pour le juge de l’exécution qui serait saisi de liquider ultérieurement l’astreinte prononcée pour ensuite constater son montant et porter au passif de ladite société ;

— condamne la société [S] à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat des 2 et 14 décembre 2022, ainsi que les entiers dépens d’exécution ;

— constate, fixe et porte au passif de la SASU QR Restauration, prise en la personne de son mandataire judiciaire, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat des 2 et 14 décembre 2022, ainsi que les entiers dépens d’exécution ;

— déboute tout concluant de leurs demandes dirigées à son encontre.

Concernant l’irrecevabilité des demandes nouvelles et moyens nouveaux, elle affirme, qu’alors même que l’appelante s’est associée à sa demande de dépose de l’extracteur litigieux devant le premier juge, elle s’y oppose à hauteur d’appel en sollicitant sa mise hors de cause en faisant valoir une prétendue prescription de l’action, qui n’a jamais été soumise au premier juge. Elle estime donc, qu’en raison de l’effet dévolutif de l’appel, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes nouvelles et moyens nouveaux de l’appelante.

Concernant le fond du référé portant sur l’extraction d’air, elle insiste sur le fait que l’appelante, qui doit répondre de plein droit en tant que copropriétaire bailleresse des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire, n’a jamais contesté devant le premier juge le bien-fondé de ses demandes et que ce n’est, qu’en appel, subitement, qu’elle discute sa responsabilité. Elle expose que, dès lors que les nuisances ont perduré durant tout l’été, il n’est pas démontré que la locataire a, comme elle le soutenait, procédé, dès son assignation, à la dépose du caisson d’extraction et de la gaine en façade, sachant qu’elle reconnaissait avoir déplacé le caisson dans une autre zone de l’immeuble sans qu’il ne soit possible de savoir s’il s’agit d’une partie privative ou commune, à jouissance exclusive ou non, et, dans tous les cas, sans autorisation. De plus, il relève que le tubage métallique dont il a été demandé la dépose se trouvait toujours en façade à la date du 8 septembre 2023. Il souligne également que l’ordonnance entreprise n’a pas été intégralement exécutée dès lors que, si l’appelante a déposé l’extracteur, un trou béant en façade a été laissé, de sorte que, tirant les conséquences de la décision prise par le président de la chambre dans l’ordonnance d’incident qui a été rendue, selon laquelle le rebouchage du trou correspondant à la sortie en façade du système d’extraction n’avait pas été expressément formulé par l’ordonnance entreprise, il a initié une nouvelle procédure en référé afin que la société [S] soit condamnée à remettre les lieux en l’état en rebouchant le trou susvisé. En réplique aux autres moyens de défense, il affirme que, quand bien même un système d’extraction existait, ce dernier a été modifié par sa locataire sans aucune autorisation, de sorte que la société [S] ne peut sérieusement se prévaloir d’un système qui existe depuis plusieurs années pour lequel toute demande de dépose serait prescrite. Il estime donc que la remise en état s’impose, y compris le trou en façade béant laissé après l’intervention de l’appelante.

Concernant le fond du référé portant sur les stores, il soutient que les stores qui ont été posés ne correspondent pas à ceux qui ont été autorisés, s’agissant en particulier des deux stores se situant au niveau de la porte d’entrée de l’établissement et au-dessus de la porte d’entrée du parking.

Bien que régulièrement intimée par la signification de la déclaration d’appel, le 19 décembre 2023, des conclusions de l’appelante, le 18 janvier 2024, et des conclusions de l’intimée, le 26 janvier 2024, la SELARL [C] § Associés, prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société QR Restaurant, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 septembre 2024.

Par un soit-transmis en date du 11 octobre 2024, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur l’ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l’intimé ne formule qu’une demande de confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, alors même qu’il demande à ce que la société QR Restauration soit également condamnée au même titre que la société [S], en ce compris les frais irrépétibles et les dépens qu’il demande de fixer au passif de la procédure collective de la société QR Restauration. S’agissant d’un point de procédure que la cour entend soulever d’office, elle a imparti aux parties un délai expirant le vendredi 18 octobre 2024 à midi afin de lui transmettre, si cela leur semblait utile et/ou opportune, leurs observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmis le 14 octobre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires déclare n’avoir aucune observation à formuler sur le point soumis par la cour.

Par note en délibéré en date du 14 octobre 2024, le conseil de la société [S] indique avoir formé appel à l’encontre de l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise. Elle souligne, qu’alors même que le syndicat des copropriétaires avait sollicité en première instance sa condamnation, en tant que bailleresse, ainsi que celle du locataire à procéder à la remise en état des lieux, le premier juge n’a retenu que les demandes formées à son encontre comme étant personnellement responsable des travaux de son locataire. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne fait que reprendre, dans ses conclusions du 24 septembre 2024, ses demandes formées en première instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'juger’ ou 'dire’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, il doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

En l’espèce, l’intimé a transmis ses dernières conclusions le 24 septembre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le même jour, en réplique à des conclusions transmises par l’appelant le 18 septembre 2024, soit quelques jours avant l’ordonnance de clôture.

A l’audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l’intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise dans le cadre d’un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de l’intimé ne contient qu’une demande de confirmation des chefs critiqués de l’ordonnance entreprise, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. Pour autant, et sans qu’aucune demande d’infirmation ne soit faite, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société QR Restauration, au même titre que celle prononcée par le premier juge à l’encontre de la société [S], outre la fixation au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la société QR restauration des frais irrépétibles et dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux, points sur lesquels le premier juge s’est prononcé.

Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur ces demandes, les prétentions de l’intimé devaient être formulées sous forme d’appel incident et, à ce titre, précédées d’une demande d’infirmation ou de réformation des dispositions de l’ordonnance entreprise les concernant.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires ne peuvent en aucun cas s’analyser comme des demandes nouvelles qui auraient été formées à hauteur d’appel dès lors que le premier juge les a tranchées en ne condamnant que la société [S].

Dans ces conditions, la cour s’estime ne pas être saisie des chefs de l’ordonnance entreprise n’ayant pas fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société QR Restauration.

Sur la recevabilité des demandes et moyens nouveaux

En application de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L’article 564 du même code énonce, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, en tant que partie défenderesse, devenue intimée, la société [S] n’a formé aucune demande reconventionnelle, que ce soit en première instance ou à hauteur d’appel, excepté des demandes accessoires portant sur les frais irrépétibles et les dépens.

Dès lors, le syndicat des copropriétaire ne peut se prévaloir de l’existence de prétentions nouvelles qui auraient été formées en appel.

En revanche, si la société [S] ne contestait pas, en première instance, les actes commis par sa locataire, la société QR Restauration, en méconnaissance des règles régissant la copropriété, ses moyens de défense ont évolué à hauteur d’appel pour tenir compte des discussions qui sont nées suite à l’exécution de l’ordonnance entreprise, lesquelles font l’objet d’une autre procédure de référé initiée par le syndicat des copropriétaires.

Il s’agit donc là de moyens nouveaux, nés de difficultés qui se sont révélées lors de l’exécution de l’ordonnance entreprise, tendant à faire écarter les prétentions adverses.

Dès lors que la société [S] n’a pas expressément renoncé à se prévaloir de ces moyens devant le premier juge, ils doivent être déclarés recevables.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée de demandes et moyens nouveaux formés pour la première fois en appel.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe le règlement de copropriété détermine les parties communes et les droits des copropriétaires. Il est opposable aux locataires.

Il est admis que le copropriétaire-bailleur est responsable des agissements de son locataire à l’égard du syndicat des copropriétaires, de sorte que ce dernier est fondé à agir à l’encontre, soit de l’un ou de l’autre, soit des deux.

En l’espèce, il résulte des constats d’huissier versés aux débats, et en particulier ceux des 2 et 14 décembre 2022, que la société QR Restauration a, lors des travaux entrepris pour la rénovation du local commercial qu’elle venait de louer, fait installer un système d’extraction contre la façade Ouest de l’immeuble composé, d’une part, d’un tubage métallique avec une bouche d’entrée passant par un trou perçé au niveau de la façade et une bouche de sortie qui n’est raccordée à aucun élément et, d’autre part, d’un caisson d’extraction. L’huissier de justice constate que ces équipements sont neufs, ce qui ressort des photographies annexées aux procès-verbaux.

Si l’entreprise Gaine Panneau Aéraulique atteste, le 25 mai 2023, soit avant l’assignation en référé délivrée le 10 juillet 2023, avoir déplacé le caisson d’extraction de la cuisine, ce que révèlent les photographies jointes aux constats d’huissier en date des 6 et 7 juillet 2023, il n’en demeure pas moins que le tubage métallique est toujours présent sur la façade Ouest de l’immeuble et qu’une petite couverture en tôle à deux versants, réalisée sur la longueur du passage situé en contrebas du tubage, dissimule un autre tubage métallique positionnée à l’horizontale, avec une bouche de sortie tournée vers le pignon Ouest de l’immeuble. Le commissaire de justice constate que l’extracteur fonctionne ainsi que des odeurs de cuisine qui se propagent dans l’atmosphère. Il relève également la présence d’une gaine flexible fixée en façade Nord de l’immeuble le long de la toiture des garages et qui pénètre sous la couverture en tôles en direction du local loué. Il indique ne pouvoir dire si cette gaine est reliée à l’extracteur.

Plusieurs copropriétaires se sont plaints, lors de l’exploitation par la société QR Restauration de son restaurant, de nuisances sonores et olfactives provenant de ce système d’extraction.

Ces installations, qui affectent les parties communes de l’immeuble, ont été faites sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il reste que la société [S] soutient qu’il y a lieu de distinguer les installations faites par la société QR Restauration, et notamment le caisson et le tubage métallique qui apparaît sous la couverture en tôle, en violation manifeste des règles régissant la copropriété, du système d’extraction d’origine, à savoir le conduit qui se trouve au niveau de la façade Ouest de l’immeuble avec une bouche d’entrée passant par un trou perçé au niveau de la façade et une bouche de sortie qui n’est raccordée à aucun élément.

Elle verse aux débats une facture, en date du 20 octobre 2013, établie par l’entreprise Sigmafroid portant sur l’achat d’un hotte cuisine et des éléments de raccordement, pour un coût de 6 869,82 euros.

Or, outre le fait que l’huissier de justice constate, dans son procès-verbal du 2 décembre 2022, que le système d’extraction est composé d’un tubage métallique et d’une caisse d’extraction, flambants neufs, il ressort de la photographie insérée à la première page du rapport dressé par le cabinet Qualiconsult, le 9 décembre 2013, versé aux débats par la société [S] elle-même, que, même du temps où le local litigieux était exploité par le restaurant bar Le Consultat, aucun système d’extraction n’apparaissait sur la façade Ouest de l’immeuble visible depuis la cour qui sépare les immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2].

Dès lors, les témoignages des différentes personnes attestant de l’existence d’un système d’extraction sur le façade Ouest de l’immeuble avant les travaux d’aménagement réalisés en 2013 par le restaurant bar Le Consultat (Mme [H] [Y]), de contrôles réguliers par le service d’hygiène de la ville de [Localité 5] (M. [G] [O]) et de la vétusté du conduit qui a été enlevé en exécution de l’ordonnance entreprise (M. [X] [R]) sont inopérants. Il en est de même de l’attestation de l’agent immobilier, M. [Z] [P], qui indique que le local n’intéresse personne en l’absence d’un système d’extraction aux normes, et ce, alors même que l’établissement Le Consultat, qui a exploité les lieux de 2013 à 2021, était équipé d’une extraction située en façade du local.

Dans ces conditions, ce sont bien toutes les installations décrites par les constats d’huissier susvisés qui ont été réalisées par la société QR Restauration sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’état d’un trouble manifestement illicite causé par la société QR Restauration, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la société [S], en tant que copropriétaire-bailleresse, tenue de répondre des actes commis par sa locataire en méconnaissance du règlement de copropriété, à remettre en état les lieux.

Elle sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société [S] à remettre en état les lieux en faisant procéder à la dépose du système d’extraction qui a été déplacé et du tubage métallique se trouvant sur la façade Ouest de l’immeuble. Elle sera également confirmée en ce qui concerne l’astreinte provisoire qui a été prononcée et ses modalités.

En revanche, le constat d’huissier, en date du 14 décembre 2022, indique que la société QR Restauration a fait installer un store banne sur toute la longueur de la façade, en imposte de la porte d’accès principale. A l’examen de la photographie annexée au procès-verbal, il apparaît que le store en question, qui est en position fermée, s’étend d’une petite porte à la porte principale du local. Il ressort de la même photographie que deux autres stores, également en position fermée et de même coloris, ont été installés au niveau des deux fenêtres situées au premier étage.

Si l’assemblée générale des copropriétaires, le 23 novembre 2022, a refusé, aux termes de la résolution n° 14, l’installation de stores, l’un s’étendant de la porte principale jusqu’à la porte de la réserve et les deux autres au-dessus des fenêtres situées au premier étage, elle a autorisé, aux termes de la résolution n° 14 a, l’installation de stores-casquettes ne devant pas dépasser la profondeur de 50 centimètres hors tout.

Le store, qui a été déposé par M. [A] [M] de la société [Localité 5] Serrures et Fermetures en exécution de l’ordonnance entreprise, est décrit, dans un courriel en date du 4 janvier 2024, comme étant un store situé en façade entre les portes principale et de la réserve du local, équipé d’un auvent, qui est une casquette de protection adaptée pour les stores toiles. Il relève que le coloris et la forme sont de même type que ceux installés dans la copropriété.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément technique permettant de démontrer que les stores installés par la société QR Restauration ne correspondent pas aux stores-casquettes qui ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

C’est donc à tort que le premier juge a retenu l’existence d’un tel trouble concernant les deux stores, et ce, alors même qu’ils sont, à l’évidence, au nombre de trois.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné la société [S], sous astreinte, à déposer les deux stores comme figurant sur les photographies versées aux débats.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société [S] succombe partiellement en son appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, sachant que les dépens ne peuvent inclure le coût de constats d’huissier de justice, qui ne constituent pas un acte de procédure mais des éléments de preuve auxquels la partie a choisi de recourir, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a inclus dans les dépens le coût de procès-verbaux de constat.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’inclure dans les dépens le coût des deux procès-verbaux de constat des 2 et 14 décembre 2022.

Il y a lieu de condamner la société [S] aux dépens d’appel.

En outre l’équité commande de la condamner à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie tenue aux dépens, la société [S] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

Sur la restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance entreprise

Le présent arrêt, infirmatif sur certains points, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande formée de ce chef par l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Statuant dans les limites de l’appel principal et incident,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SCI [S] à faire procéder, sous astreinte, à la dépose des deux stores comme figurant sur les photographies versées aux débats ;

— inclus dans les dépens de première instance le coût des procès-verbaux des 2 et 14 décembre 2022 ;

La confirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, portant sur des demandes et moyens nouveaux ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation de la SCI [S] à faire déposer des stores ;

Condamne la SCI [S] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [S] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI [S] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande d’inclure dans les dépens le coût des deux procès-verbaux de constat dressés les 2 et 14 décembre 2022.

La greffière Le président