COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 MARS 2024

N° 2024/211

Rôle N° RG 23/01267 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVI4

[L] [B]

[J] [B]

C/

S.C.I. LYN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Radost VELEVA-REINAUD

M^e Thierry TROIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Cannes en date du 28 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000178.

APPELANTS

Monsieur [L] [B],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE,

Madame [J] [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE,

INTIMEE

S.C.I. LYN,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie LEYDIER, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024,

Signé par M^me Sophie LEYDIER, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

La SCI Lyn, représentée par madame [G] [E] a donné à bail à monsieur [L] [B] et madame [J] [B] une villa individuelle, située [Adresse 2] à [Localité 3] suivant contrat du 12 juin 2013, moyennant paiement d’un loyer de 1 500 euros par mois hors charge.

Par acte du 14 avril 2021, la SCI Lyn a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 1 938,52 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais lui incombant.

Par acte du 10 mai 2021, la SCI Lyn a fait assigner M. [L] [B] et Mme [J] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes principalement aux fins :

— de constater la résiliation du bail pour défaut du paiement des loyers et charges,

— d’ordonner leur expulsion,

— de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et d’une provision de 3 465 euros au titre de l’arriéré locatif incluant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2022.

Par ordonnance de référé contradictoire en date du 28 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat et donc la résiliation de plein droit, à compter du 15 juin 2021, du bail conclu le 12 juin 2013 entre la SCI Lyn et monsieur et madame [B] [L] et [J] concernant le logement susmentionné ;

— condamné solidairement monsieur et madame [B] [L] et [J] à payer à la SCI Lyn, en deniers ou quittances, la somme de 6 097 euros au titre de 1'arriéré de loyers et charges au mois d’octobre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— sursis à la résiliation et accordé aux défendeurs un délai de grâce de 7 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 6 fois la somme de 1000 euros, la 7ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais;

— dit que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et, pour la première fois, le mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit que si, pendant le cours du délai accordé, les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la partie locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— dit qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, et sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— rappelé, en tant que de besoin, que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou de pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

— en tant que de besoin, en cas de non respect des délais de paiement ou de non paiement du loyer courant :

' dit, cette hypothèse, que le bail sera réputé résilié à compter du 15 juin 2021;

' ordonné, dans cette hypothèse, que monsieur et madame [B] [L] et [J] libèrent les lieux loués de leur personne de leurs biens et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ;

' dit, dans cette hypothèse, qu’à défaut par les défendeurs d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par le bailleur;

' condamné, dans cette hypothèse, solidairement monsieur et madame [B] [L] et [J] à payer à la SCI LYN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation-du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

' dit, dans cette hypothèse, que l’indemnité d’occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

' dit, dans cette hypothèse, que les indemnités échues au jour de la décision et restant impayées produiraient des intérêts au taux légal à compter de sa décision ;

' dit, dans cette hypothèse, que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produirait des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la SCI Lyn la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire;

— rejeté les autres demandes des parties ;

Le premier juge a notamment considéré :

— que la demande était recevable,

— que par acte d’huissier du 14 avril 2022, le bailleur avait fait commandement à ses locataires d’avoir à lui payer Ia somme de 1 938,52 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés à cette date, et que cette somme n’avait pas été réglée dans Ies deux mois, de sorte qu’il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I’effet de Ia clause résolutoire acquise au 15 juin 2021,

— que la situation des locataires permettait d’envisager le règlement de la dette locative en leur accordant des délais limités, compte tenu de l’absence de justificatifs financiers,

— que le bailleur rapportait la preuve de sa créance arrêtée à la somme de 6 097 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au mois d’octobre 2022 inclus.

Par déclaration transmise au greffe le 18 janvier 2023, M. et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision en toutes ces dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident contradictoire en date du 1er juin 2023, le président de la chambre a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’incident transmises par la SCI Lyn le 22 mars 2023,

— déclaré irrecevables les conclusions 'au fond’ transmises par la SCI Lyn le 23 mars 2023,

— condamné la SCI Lyn à payer à M. [L] [B] et Mme [J] [B] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Lyn aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions transmises par le RPVA le 15 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

— juger irrecevable la requête introductive d’instance de la SCI Lyn,

A défaut, sur le fond,

— juger que des contestations sérieuses existent, rendant impossible l’intervention de la juridiction en la forme des référés,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la SCI Lyn à mieux se pourvoir,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Lyn de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que les causes du commandement ont été purgées avant l’introduction de la présente instance,

Au surplus,

— débouter la SCI Lyn de sa demande de paiement des arriérés de loyers, ceux-ci étant inexistant au regard du défaut de notification des révisions de loyer et de l’ensemble des paiements réalisés,

A titre subsidiaire,

— leur accorder des délais de paiement échelonnés sur 24 mois, afin de régler leur dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que l’échéancier sera respecté par les eux,

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI Lyn au paiement des frais de remise en état des lieux loués,

A ce titre,

— condamner la SCI Lyn à leur payer la somme de 5 109,87 euros,

— condamner la SCI Lyn au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la procédure.

L’instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance en date du 5 février 2024.

Par soit-transmis adressé le 20 mars 2024 au conseil des appelants, la cour lui a indiqué avoir constaté que la demande reconventionnelle des époux [B] en paiement de la somme de 5 109,87 euros au titre des frais de remise en état des lieux loués, n’avait pas été formulée à titre provisionnel comme il se devait dans le cadre d’une procédure de référé (article 835 alinéa 2 du code de procédure civile) et qu’elle était donc susceptible d’être déclarée irrecevable.

Elle l’a informé qu’elle entendait soulever d’office cette difficulté et la soumettre à son contradictoire, en lui faisant retour, si cela lui paraissait utile et/ou opportun, avant le lundi 25 mars 2024, midi, de ses observations sur ce point, par le truchement d’une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Aucune note en délibéré n’a été transmise à la cour dans le délai imparti.

MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action

En premier lieu, les appelants font valoir que la SCI Lyn n’aurait pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois avant de faire délivrer leur assignation, or en page 6 de leurs écritures, ils ont manifestement fait une confusion sur la saisine de la CCAPEX, puisqu’ils citent des dates de délivrance du commandement de payer et d’assignation qui ne correspondent pas à celles visées infra dans le présent litige, ainsi qu’un autre bailleur (la SCI Diamond Imperial Invest) qui n’est pas dans la cause.

L’ordonnance entreprise mentionne que la SCI Lyn a justifié avoir saisi la CCAPEX le 15 avril 2021, soit deux mois avant l’assignation introductive d’instance délivrée par acte du 10 mai 2022.

Ce premier moyen sera donc écarté.

En second lieu, les appelants soutiennent que l’action entreprise par la SCI Lyn est irrecevable dans la mesure où elle n’aurait pas respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Ce texte, dans sa version en vigueur du 27 février au 22 septembre 2022, applicable au présent litige (assignation délivrée par acte du 10 mai 2022) dispose qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles

R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Outre l’annulation de ces dispositions par arrêt n°496939 437002 rendu le 22 septembre 2022 par le Conseil d’Etat, il convient de relever que la demande de la SCI Lyn tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail aux fins de voir prononcer sa résiliation s’analyse en une demande indéterminée et non comme une demande inférieure à 5 000 euros, de sorte qu’elle n’est pas soumise à l’obligation de tentative préalable de conciliation qui était prévue par ledit article.

Par ailleurs, la SCI Lyn a assigné les époux [B] en référé, procédure d’urgence, caractérisant une urgence manifeste, exception prévue au 750-1, 3°, dispensant les parties de tout recours à la procédure de tentative de règlement amiable du litige.

Il s’ensuit que ce second moyen doit être écarté.

En conséquence, c’est à juste titre que les fins de non-recevoir soulevées par les époux [B] ont être rejetées par le premier juge et l’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail et l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

En l’espèce, s’il n’a pas été contesté par les parties que le contrat de bail comportait une clause résolutoire, les appelants soutiennent avoir réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré par acte du 14 avril 2021, pour la somme totale de 1 938,52 euros correspondant à un arriéré locatif en principal de 1 810 euros arrêté au mois d’avril 2021 inclus, visant des reliquats de loyers impayés, déduction faite des APL, pour les mois de février à avril 2021 inclus.

Il résulte des décomptes qui leur ont été adressés par la SCI Lyn qu’au cours de la période de deux mois suivant le commandement de payer susvisé, ils ont réglé une somme totale de 2 274 euros, décomposée comme suit :

— virement du 23 avril 2021 de 316 euros,

— virement du 4 mai 2021 de 979 euros,

— virement du 19 mai 2021 de 979 euros,

étant en outre observé que la SCI Lyn a également perçu la part de la CAF sur cette période par deux virements APL du 5 mai 2021 et du 4 juin 2021

de 514 euros chacun.

Il se déduit de ces décomptes que, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, les époux [B] opposent une contestation sérieuse tenant au fait qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré par acte du 14 avril 2021 est resté infructueux.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 juin 2021,

— condamné solidairement M. et Mme [B] [L] et [J] à payer à la SCI Lyn, en deniers ou quittances, la somme de 6 097 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au mois d’octobre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— sursis à la résiliation et accordé aux défendeurs un délai de grâce de 7 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 6 fois la somme de 1 000 euros, la 7ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et, pour la première fois, le mois suivant la signification de l’ordonnance,

— dit que si, pendant le cours du délai accordé, les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la partie locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— dit qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, et sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— rappelé, en tant que de besoin, que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou de pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

— en tant que de besoin, en cas de non respect des délais de paiement ou de non paiement du loyer courant :

' dit, cette hypothèse, que le bail sera réputé résilié à compter du 15 juin 2021;

' ordonné, dans cette hypothèse, que M. et Mme [B] [L] et [J] libèrent les lieux loués de leur personne de leurs biens et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ;

' dit, dans cette hypothèse, qu’à défaut par les défendeurs d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par le bailleur;

' condamné, dans cette hypothèse, solidairement M. et Mme [B] [L] et [J] à payer à la SCI LYN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

' dit, dans cette hypothèse, que l’indemnité d’occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

' dit, dans cette hypothèse, que les indemnités échues au jour de la décision et restant impayées produiraient des intérêts au taux légal à compter de sa décision ;

' dit, dans cette hypothèse, que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produirait des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois

et la SCY LYN sera déboutée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et à leur payer une provision.

Sur la demande reconventionnelle des appelants :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 109,87 euros a été présentée par les époux [B], tant devant le premier juge que devant la cour, à titre définitif et non provisionnel, de sorte qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité.

Elle doit en conséquence être déclarée irrecevable, et il y a donc lieu à infirmation de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de la solution du litige, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné solidairement les époux [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à payer une indemnité de 500 euros à la SCI Lyn au titre des frais irrépétibles.

Succombant, la SCI Lyn sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à régler à la SCI Lyn une indemnité de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais que les époux [B] ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [L] [B] et Mme [J] [B],

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCY Lyn de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et à leur payer une provision,

Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 5 109,87 euros formée par M. [L] [B] et Mme [J] [B],

Condamne la SCI Lyn à payer à M. [L] [B] et Mme [J] [B], pris ensemble, une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Lyn aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente