COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 3 JUILLET 2025

N° 2025/ 21

N° RG 24/00013 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNL53

[T] [U]

C/

Établissement Public MÉTROPOLE [Localité 19]-PROVENCE-MÉDITERRANÉE

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yannick GUIN

M^e Jean-françois JOURDAN

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le Juge de l’expropriation de [Localité 19] en date du 10 mai 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 23/24.

APPELANT

Monsieur [T] [U]

né le 23 mars 1945 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 4]

représenté et plaidant par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Établissement Public MÉTROPOLE [Localité 19]-PROVENCE-MÉDITERRANÉE, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN substituée par M^e Laurent LACAZE de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssité de M^e Philippe PETIT de la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON substitué et plaidant par M^e Lolita TEYSSIER, avocat au barreau de LYON

EN PRÉSENCE DE

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR, demeurant [Adresse 10]

représentée par Mme [K] [X], inspectrice principale des Finances publiques, commissaire du Gouvernement des Alpes-Maritimes, munie d’un pouvoir.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 juin 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 3 juillet 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [M] [Y], usufruitière, et monsieur [T] [U], nu-propriétaire, ont, par courrier recommandé en date du 21 mars 2022, mis la commune de [Localité 17] en demeure d’acquérir la partie de leur parcelle grevée d’un emplacement réservé n°32 pour « élargissement et rectification à 8m du [Adresse 8], de la RD 616 à PER 31 ».

La Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée a répondu favorablement à la demande, proposant un prix d’acquisition de 1 €.

A défaut d’accord amiable, la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité revenant aux consorts [U].

Par jugement en date du 10 mai 2024, le juge de l’expropriation du département du Var a :

— reçu l’action de [T] [U] propriétaire et héritier de [M] [Y], veuve [U] en délaissement partiel de la parcelle cadastrée section DC parcelle [Cadastre 3], [Adresse 5] ;

— l’a déclaré bien fondée ;

— fixé à 1 € l’indemnité totale de dépossession revenant à [T] [U] pour l’expropriation partielle de la parcelle sus-décrite, emplacement réservé n° [Cadastre 2] ;

— rejeté toutes autres demandes des parties ;

— rappelé aux parties que le jugement transfère la propriété des biens délaissés au profit de la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée sous réserve qu’elle ait procédé au paiement de l’indemnité de dépossession, ou en cas d’obstacle au paiement ou refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité en application de l’article L 222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— rappelé à la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée qu’elle a la charge de faire publier aux services de la publicité foncière ledit transfert de propriété ;

— dit que la notification du jugement devra reproduire les dispositions des articles R 311-24 et R 311-26 du code de l’expropriation, conformément aux dispositions de l’article R 311-30 dudit code ;

— condamné la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à verser à [T] [U] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée.

Par déclaration au greffe en date du 9 juillet 2024, monsieur [T] [U] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de son mémoire initial d’appelant, reçu au greffe le 7 octobre 2024, et de ses conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, soit le 5 juin 2024, auxquels il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 10 mai 2024 RG n° 23/00024 de la juridiction de l’expropriation du département du Var des chefs du dispositif du jugement critiqué suivants :

' fixe à 1 € l’indemnité totale de dépossession revenant à [T] [U] pour l’expropriation partielle de la parcelle sus-décrite, emplacement réservé n° 32 ;

' rejette toutes autres demandes des parties ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement critiqués,

— de surseoir à statuer dans l’attente d’un plan de géomètre définissant exactement le positionnement de l’emplacement réservé.

— de fixer

' l’indemnité principale due par la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à la somme de 82 800 €.

' l’indemnité de remploi due par la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à la somme de 9 280 €.

' l’indemnité de dépréciation du surplus due par la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à la somme de 229 140 €.

Par conséquent de fixer à la somme de 321 220 € les indemnités d’expropriation revenant à monsieur [T] [U].

— condamner la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à l’enlèvement des aménagements publics illégaux et la reconstitution des clôtures en limite de propriété

— condamner la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à payer à monsieur [T] [U] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [T] [U] expose que sa parcelle est située en zone UC à [Adresse 18], et cadastrée [Cadastre 9], pour une contenance de 2102 m².

L’emplacement réservé n° [Cadastre 2], grevant ladite parcelle, est d’une superficie de 345 m².

Le terrain se situe en zone constructible, est desservie par une voirie et l’ensemble des réseaux publics et d’assainissement.

Bien que reconnaissant que la parcelle est à usage de voie ouverte à la circulation publique et qu’elle est concernée par un risque inondations, en aléa modéré, il soutient qu’elle doit être qualifiée de terrain à bâtir et, partant, évaluée ainsi.

Il affirme, en outre, que l’emprise actuelle ne correspond pas à la cession gratuite convenue dans le permis de construire, se situant en-deça de la clôture séparative du reste de sa propriété, ce qui nécessite qu’un sursis à statuer soit prononcé jusqu’à l’établissement d’un plan de géomètre.

Il sollicite, dans le même temps, la fixation de l’indemnité lui revenant et il produit des termes de comparaison, portant sur des cessions de parcelles destinées à la voirie sur l'[Adresse 7], dont il ressort une valeur unitaire de 240 €/m², notamment le terme de comparaison n° 6 qui correspond à la parcelle lui appartenant.

Il réclame, donc, l’octroi d’une somme de 82 800 €, soit 345 m² X 240 €, outre une indemnité de remploi de 9 280 €.

il réclame, en outre, que soit indemnisée la dépréciation du surplus de son terrain, la reconstruction des clôtures et la démolition des aménagements publics réalisés illégalement.

Il indique que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2018, et non au 10 avril 2015 comme le soutient, sans en justifier, la métropole [Localité 19] Provence Méditerranée.

Au terme de son mémoire en réponse, reçue au greffe le 27 décembre 2024 , auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise et fixer le montant des indemnités dues à monsieur [U] à une somme totale de 1 €, à titre d’indemnité principale ;

— condamner monsieur [U] à verser à la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée la somme de 2 000 € u titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [U] aux entiers dépens.

la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée, agissant en lieu et place de la commune de [Localité 17] en matière de gestion et d’entretien de la voirie, fait valoir que le terrain objet du droit de délaissement est en nature de voie ouverte à la circulation publique depuis les années 1990.

il est grevé d’un emplacement réservé, approuvé par délibération du conseil municipal du 26 juin 1996, destiné à l’élargissement et rectification à 8 mètres de la RD 616.

Revenant sur la position développée en première instance, elle admet que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2018.

Elle précise que l’emprise de l’emplacement réservé, déterminée par un plan de géomètre de 2009, se trouve, dans le plan de prévention du risque inondation, en aléa « fort à très fort et que, depuis les années 1990, elle est à l’état d’usage effectif de voie publique entretenue par la collectivité.

Elle indique encore que le terrain de monsieur [U] a fait l’objet, en date du 8 mars 1990, d’un permis de construire contenant cession gratuite d’une bande devant être affectée à l’élargissement de la voie, les travaux ayant été réalisés en 1990, soit depuis plus de 30 ans.

Dénuée de valeur marchande, et en l’absence de démonstration par l’appelant d’un préjudice direct et certain, la parcelle délaissée doit être évaluée en fonction de son usage effectif de voie publique.

De fait, il ne peut être attribué ni indemnité de remploi, ni indemnité pour dépréciation du surplus.

Elle soutient, enfin, que la demande de sursis à statuer ne peut prospérer, le déplacement sur les lieux du 1er février 2024 ayant permis de constater que l’emprise de l’emplacement réservé longe le reste de la propriété de l’appelant, et n’impacte ni la clôture séparative, ni le portail.

Aux termes de son mémoire reçu au greffe le 18 décembre 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 1 €.

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la date de référence pour l’appréciation de l’usage effectif du bien est le 27 mars 2018, date d’approbation de la modification n° 1 du PLU de la ville de [Localité 17], et que la parcelle dont s’agit se situe en zone UC au plan de zonage de la commune, secteur à vocation mixte et caractérisé principalement par un habitat de type collectif.

Il rappelle que la parcelle délaissée est affectée d’un emplacement réservé et qu’elle se situe en zonage orange du PPRI, qui correspond à un aléa fort à très fort.

Il expose qu’elle est, depuis de nombreuses années, voire décennies, à usage effectif de voirie et ne peut, de ce fait, recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Rejetant les termes de comparaison produits par l’appelant, qui ne peuvent être comparés à la parcelle délaissée dans la mesure où ils étaient à usage de jardins d’agrément, il propose des termes concernant des parcelles à usage de voirie dont il résulte une valeur d’indemnisation de 1 €.

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais d’acquisition d’un bien similaire, doit être exclue en l’espèce.

A l’audience du 5 juin 2025, les parties ont pu présenter leurs observations, l’affaire étant mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la date de référence

Il est constant que, conformément aux dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, en cas d’expropriation d’un terrain réservé inscrit dans un plan local d’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, le juge de première instance a fixé la date de référence au 27 mars 2018, date d’approbation de la modification n° 1 du PLU de la commune de [Localité 17].

Les parties s’accordent, désormais, sur la date de référence ainsi fixée et la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée ne la conteste plus.

— Sur la consistance du bien et son usage effectif

Le bien exproprié consiste en une parcelle d’une contenance totale de 345 m².

Cette parcelle faisait partie d’une propriété d’une superficie de 2102 m².

Elle est affectée d’un emplacement réservé de voirie, inscrit au plan d’occupation des sols (POS) de la commune de [Localité 17] par délibération du 26 juin 1996, destinée à l’élargissement et rectification à 8 mètres de la RD 616, et elle est inscrite en zone orange sur la carte de zonage du PPR inondations, soit aléa « fort à très fort ».

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 11] [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

L’examen des pièces versées aux débats révèle que :

Le PLU de la commune de [Localité 17], dans sa version adoptée le 10 avril 2015 et confirmée depuis, a constitué, sur une parcelle de 345 m² prélevée la propriété de monsieur [U], un emplacement réservé n° 32 destiné à l’élargissement de la voirie,

le permis de construire, délivré le 8 mars 1990 à monsieur [T] [U], précise en son article 3 que : « en application de l’article R 332-15 du code de l’urbanisme le terrain nécessaire à l’élargissement à 23 m du CD 559 opération n°1 du POS et à l’élargissement à 8 m du [Adresse 8] sera cédé gratuitement à la collectivité publique »,

La commune de [Localité 17] fait l’objet d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, et plus spécifiquement du risque inondations, au terme duquel les parcelles litigieuses est située en zone orange, caractérisée par un aléa « fort à très fort » d’inondation, l’urbanisation y étant fortement restreinte. Le titre V du PLU, dédié aux dispositions applicables aux zones inondables, y interdit même toutes occupations et utilisations du sol et n’y autorise sous certaines réserves, hormis les travaux d’entretien et quelques aménagements ne conduisant pas à une augmentation des risques, que les constructions et installations nécessaires aux services publics.

Monsieur [T] [U] conteste l’assiette de l’emprise ainsi que la légalité de la cession à titre gratuit, déclarée inconstitutionnelle par le conseil constitutionnel.

1/ Sur l’assiette de l’emprise et le sursis à statuer :

Il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux et audition des parties que : « L’emprise longe la clôture de la propriété bâtie de l’indivision. Elle se situe sur la voie publique entre la chapelle [16] et la limite du compteur d’eau. Elle est goudronnée, déjà aménagée par trottoirs, éclairage public, marquage au sol. Sa largeur est de 8, 66 m et 10, 06 m. On note la présence d’un poteau d’éclairage public et une bouche d’égoût ».

Présent sur les lieux, monsieur [T] [U] n’a formulé aucune observation sur une éventuelle irrégularité de l’emprise.

Il n’y a, donc, pas lieu à surseoir à statuer.

2/ Sur l’erreur de droit du premier juge sur la prise en compte de la clause de cession à titre gratuit :

Monsieur [T] [U] critique le jugement déféré en ce qu’il aurait commis une erreur de droit en tenant compte d’une disposition jugée inconstitutionnelle.

Il résulte, effectivement, de la décision 2010-33 du 22 décembre 2010 du conseil constitutionnel que : « Le e du 2 ° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme est déclaré contraire à la Constitution ».

Le texte censuré prescrivait, dans sa rédaction antérieure à la décision du conseil constitutionnel, que : « Les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s’applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d’autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites ».

Le conseil constitutionnel a précisé que la déclaration d’inconstitutionnalité prenait effet à compter de la publication de sa décision, soit à compter du 23 septembre 2010, postérieurement à la délivrance du permis de construire le 8 mars 1990.

En tout état de cause, cet élément n’a qu’un intérêt limité en l’espèce, la fixation de l’indemnité de dépossession ne prenant pas appui sur une quelconque cession gratuite de la parcelle, au surplus d’une superficie supérieure à l’emprise potentiellement gratuite qu’aurait pu prélever la commune de [Localité 17] sur la base de 10 % du total de la parcelle, mais sur l’état d’usage effectif du terrain délaissé.

3/ Sur l’usage effectif de la parcelle objet d’un emplacement réservé :

Il est démontré, et d’ailleurs reconnu par l’exproprié, que la parcelle litigieuse est à l’état d’usage effectif de voie ouverte à la circulation publique, et ce depuis le début des années 1990.

Par ailleurs, et à supposer que la parcelle puisse recevoir la qualification de terrain à bâtir, il résulte des dispositions de l’article L 322-4 du code de l’expropriation : « 'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction ».

Or, outre son état de voirie depuis des décennies, son positionnement en secteur soumis à un aléa inondation « fort à très fort » rend improbable, voire impossible, tout projet sérieux de construction.

La parcelle se trouve, ainsi, dénuée de toute valeur marchande.

— Sur l’indemnité de dépossession

Le premier juge a retenu, pour fixer l’indemnité devant être versée à monsieur [T] [U], la méthode par comparaison, unanimement soutenue par les parties.

Il y a lieu, en cause d’appel, de maintenir cette méthode d’évaluation, pertinente et adaptée.

Conformément aux dispositions de l’article L 332-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

La Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée reprend le bénéfice des termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement, lequel propose propose les éléments suivants :

Référence Cadastre Commune Date Surface Prix

1/ 8304P04

2020P12313 90/BZ/321 [G] 22/10/2020 858 1 €

2/ 2020P0[Immatriculation 6]-50 à 52

et 229 à 232 [Localité 13] 16/09/2020 31180 1 €

3/ 8304P04

2021P08987 126/BR/2012 [Localité 12]/MER 31/03/2021 141 1 €

4/ 8304P04

2022P18191 126/BM/657 [Localité 12]/MER 29/06/2022 147 1 €

5/ 8304P04

2020P12137 90/BC/288 [G] 20/10/2020 1347 1 €

6/ 8304P04

2021P24490 126/AK/2967 [Localité 12]/MER 12/10/2021 1152 1 €

Les termes de comparaison produits concernent des parcelles en état de voirie et espaces communs de lotissement.

Les termes de comparaison dont fait état monsieur [T] [U], en majorité antérieurs à la date de référence, étaient, certes, destinés à la voirie, mais ils consistaient en des espaces d’agrément et, de ce fait, non comparables avec la parcelle délaissée.

Il a lieu, en conséquence, de retenir les termes de comparaison de comparaison du commissaire du gouvernement, en raison de leur pertinence, et de fixer à 1 € l’indemnité de dépossession devant être versée à monsieur [T] [U].

— Sur l’indemnité de remploi

Aux termes des dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature ».

La parcelle étant en état de voie ouverte à la circulation publique, il ne peut être envisagé d’acquisition d’un bien de nature similaire.

Ce chef de demande sera, de ce fait, rejeté.

— Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value résultant de l’expropriation pour le reste de la propriété.

Il est constant qu’elle n’est due que s’il y a véritablement dépréciation du surplus et que cette dépréciation est la conséquence directe de l’expropriation.

La propriété de monsieur [T] [U] est d’une superficie de 2102 m² et le coefficient total de constructibilité est de 35 %.

Ainsi, monsieur [T] [U] ne subit aucun préjudice tenant à une réduction de son potentiel de construction sur le surplus de sa parcelle, même amputée d’une surface de 345 m2.

Aucune dépréciation réelle n’étant démontrée, le chef de demande portant sur l’allocation d’une indemnité pour dépréciation du surplus, sera rejeté.

— Sur la reconstitution des clôtures et démolition des aménagements publics

Il a, d’ores et déjà, été exposé que le procès-verbal de transport sur les lieux a pu relever que le tracé de l’emprise de l’emplacement réservé longe la clôture de la propriété bâtie de monsieur [T] [U].

À aucun moment ce dernier ne démontre que l’emprise est irrégulière, contestation qui relèverait, en tout état de cause, de la juridiction administrative.

Il convient, en conséquence, de rejeter cette demande comme étant non fondée.

Aussi, la Cour confirmera, en toutes ses dispositions, le jugement du juge de l’expropriation du Var en date du 10 mai 2024..

Aucune raison d’équité ne justifie de faire application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des dépens de la procédure d’appel par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du 10 mai 2024, rendu par le juge de l’expropriation de Var, en ce qu’il a fixé à la somme de 1 € l’indemnité due par la Métropole [Localité 19] Provence Méditerranée à monsieur [T] [U],

Rejette toutes autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Laisse à chaque partie la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Le greffier Le président