COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

AC

N° 2025/ 123

N° RG 22/04029 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCLY

[X] [Z]

C/

[E] [N] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL GIMENEZ BROS

SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 17 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02475.

APPELANT

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charles GIMENEZ de la SELARL GIMENEZ BROS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

Madame [E] [N] épouse [J]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aleksy JANKOWIAK, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[E] [N] épouse [J] est propriétaire de parcelles bâties et non bâties cadastrées section M numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieudit « [Localité 10] » sur la commune de [Localité 11].

Par acte authentique 9 juin 2016 [X] [Z] a acquis des époux [R] la parcelle voisine cadastrée section M numéro [Cadastre 6].

Se plaignant de l’existence de vues en provenance de la terrasse tropézienne du bien vosin, Mme [N] épouse [J] a fait assigner M. [Z], M. [S] [R] et Mme [A] [H] épouse [R] en 2019 afin de remettre en conformité la terrasse litigieuse avec les dispositions de l’article 678 du Code civil.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan s’est prononcé de la manière suivante :

— Déclare Mme [E] [N] épouse [J] irrecevable en ses demandes formées à l’égard de M. [S] [R] et Mme [A] [H] épouse [R].

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [Z].

— Condamne M. [X] [Z] à surélever, à hauteur de 1 mètre 70, le mur bordant la terrasse tropézienne de sa propriété cadastrée section M numéro [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 11], et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

— Dit que, faute pour lui de s’exécuter dans le délai prévu, M. [X] [Z] sera condamné à payer à Mme [E] [N] épouse [J] une astreinte de 150 euros par jour de retard et ce jusqu’à 1'expiration d’un délai de dix mois après signification du présent jugement.

— Déboute Mme [E] [N] épouse [J] du surplus de sa demande de remise en état de la terrasse litigieuse.

— Condamne M. [X] [Z] aux dépens de l’instance.

— Dit que les dépens seront distraits au profit de Maître Nicolas Massuco conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Condamne Mme [E] [N] épouse [J] à payer à M. [S] [R] et Mme [A] [H] épouse [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne M. [X] [Z] à payer à Mme [E] [N] épouse [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

— Rejette le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que l’obligation de remise en état de la terrasse a un caractère personnel et ne produit d’effet qu’à l’égard de l’acquéreur, M. [X] [Z], qui est informé des dispositions de la convention signée en 1993 en pages 10-11 de l’acte authentique de vente du 9 juin 2017 et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. Concernant la fin de non-recevoir présentée par M. [Z], par application de l’article 2248 du code civil, la prescription de la servitude de vue a été interrompue en 1993 par la convention reconnaissant le droit de ses auteurs, les consorts [N] ; M. [J] ayant été informé de l’existence de cette convention, puisqu’elle est annexée à l’acte de vente du 9 juin 2017, n’est pas fondé à soulever l’inopposabilité de ces dispositions. Concernant la demande de remise en état de la terrasse, la convention de 1993 étant applicable aux faits de l’espèce et le non-respect des distances de la servitude de vue est caractérisé par les pièces produites.

Par déclaration du 18 mars 2022, M. [Z] a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 09 novembre 2023, M. [Z] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 678, 690, 1199, 2262 du code Civil,

— Infirmer le jugement en date du 17 février 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par [X] [Z].

— condamné [X] [Z] à surélever, à hauteur de 1 mètre 70, le mur bordant la terrasse tropézienne de sa propriété cadastrée section M numéro [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 11], et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

— dit que, faute pour lui de s’exécuter dans le délai prévu, [X] [Z] sera condamné à payer à [E] [N] épouse [J] une astreinte de 150 euros par jour de retard et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de dix mois après signification du présent jugement.

— condamné [X] [Z] aux dépens de l’instance.

— dit que les dépens seront distraits au profit de Maître Nicolas Massuco conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— condamné [X] [Z] à payer à [E] [N] épouse [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Dire et juger que la terrasse tropézienne litigieuse a été édifiée avant 1962,

— Dire et juger que le protocole d’accord signé entre M. [D] [N] et les consorts [R] les 27 et 28 avril 1993 et 20 juillet 1993 (pièce n°1), n’a pas eu d’effet interruptif de prescription acquisitive d’une servitude de vue à l’égard des consorts [R] et, subsidiairement, à l’égard de M. [X] [Z],

— Dire et juger que la terrasse en cause a acquis un droit de vue par prescription trentenaire sur le fondement de l’article 2262 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce,

— Dire et juger irrecevable car prescrite l’action de Mme [E] [N] sur le fondement de l’article 678 du code civil,

— La débouter de ses prétentions, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel de céans viendrait à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable Mme [E] [N] à agir sur le fondement de l’article 678 du code civil,

— Dire et juger que Mme [E] [N] ne rapporte pas la preuve d’une violation des dispositions de l’article 678 du code civil,

— Dire et juger que l’action de Mme [E] [N] est mal fondée,

— La débouter de ses prétentions, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel de céans viendrait à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré bien fondés Mme [E] [N] dans son action au titre de la violation de l’article 678 du code civil.

— Rejeter la remise en état par une surélévation du mur bordant la terrasse litigieuse à hauteur d'1 mètre 70,

— Ordonner à M. [X] [Z] la remise en état de la terrasse ordonnant l’établissement d’une barrière sur le balcon en le reculant d'1 mètre 90 de la limite de la propriété du voisin conformément aux dessins d’architecte.

En tout état de cause :

— Débouter Mme [E] [N] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— Condamner Mme [E] [N] à verser la somme de 3 000 euros à M. [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [E] [N] aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— Il ressort, notamment, de différentes photographies, de deux échanges avec la commune et de divers témoignages, que la terrasse a été édifiée, au minimum, avant l’année 1962, *

— la prescription trentenaire prévue à l’article 2262 du code civil n’a pas pu être interrompue par le protocole d’accord de 1993 puisque la servitude de vue était déjà acquise au moment de la signature de l’acte.

— le protocole litigieux ne peut valoir renonciation des consorts [R] à se prévaloir de la prescription acquisitive, leur consentement étant vicié par l’erreur et en tous cas équivoque. En effet, le Protocole stipule que la terrasse a été édifiée « depuis moins de 30 ans » ce qui est erroné.

— La déclaration de M. [X] [Z] dans l’acte de vente, indique qu’il a pris connaissance de la convention, non pas qu’il a accepté et qu’il réglera en temps voulu la suite à y donner. Ce faisant, la convention ne produit d’effet qu’à l’égard des parties signataires et ne lui est donc pas opposable.

— Ainsi, M. [X] [Z] n’a manifestement pas accepté cette convention qui lui est inopposable et n’a jamais renoncé à faire valoir ses droits au titre de la prescription acquisitive de vue.

— A titre subsidiaire si la fin de non-recevoir n’était pas retenue, il convient de constater que Mme [E] [N] n’a versé aux débats de première instance aucun élément établissant la réalité de l’existence d’une vue directe à moins de 19 décimètres de distance sur son jardin depuis la terrasse de la maison de village de M. [X] [Z].

— A titre infiniment subsidiaire, la remise en état est impossible à mettre en 'uvre car les bâtiments objets du litige se situent dans le périmètre de visibilité des « moulins à vent » de [Localité 11] qui sont inscrits au titre des monuments historiques de la France.

— qu’il propose le recul du balcon à 1,90 m de la limite de propriété afin de respecter les prescriptions des articles 678 et 689 du code civil ;

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 24 avril 2024, Mme [N] épouse [J] demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté.

Au fond confirmer le jugement entrepris

— En conséquence, condamner M. [Z] à remettre la terrasse tropézienne construite sur la parcelle cadastrée Commune de [Localité 11] Section M n°[Cadastre 6] en conformité avec les dispositions de l’article 678 du code Civil, au besoin en surélevant, à hauteur de 1 mètre 70, le mur bordant la terrasse tropézienne le long de la parcelle n°[Cadastre 8] et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant quatre mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de dix mois à l’issue duquel si l’exécution n’est pas achevée, il sera à nouveau statué.

— Débouter en l’état M. [Z] de sa demande tendant à ce que la remise en état de la terrasse soit réalisée par l’établissement d’une barrière sur le balcon en la reculant d'1 mètre 90 de la limite de la propriété du voisin conformément aux dessins d’architecte.

— Dans le cas où M. [Z] produirait devant la Cour une demande, précisant les caractéristiques de l’ouvrage qu’il propose avec toutes ses cotes, la nature et la hauteur des végétaux vivaces à feuillage persistant qu’il envisage d’y installer, pour réaliser un ensemble opaque parallèle sur toute la longueur de la limite séparative, et que la Cour y fasse droit, condamner M. [Z] à réaliser les travaux et installations dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant quatre mois après la signification de la décision à intervenir,

— Débouter l’appelant de l’ensemble de ses prétentions.

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile outre aux entiers dépens distraits au profit de la Société Civile Professionnelle d’Avocats dénommée « CABINET BERENGER BLANC BURTEZ ' DOUCEDE ET ASSOCIES », sur son affirmation de droit.

Elle réplique que :

— Les consorts [R] étaient dans l’illégalité en transformant le toit en terrasse tropézienne et, par le protocole d’accord de 1993, avaient pris l’engagement en cas de vente de leur immeuble de remettre la terrasse en conformité ou de faire agréer la situation juridique exclusive de tout droit de vue dans la mesure où M. [N] ou ses ayants droit accepteraient de maintenir en faveur de ces derniers la tolérance dont ils bénéficiaient.

— Concernant la prescription soulevée par l’appelant, il n’apporte ni la preuve de ce que le point qu’il a intitulé « Terrasse tropézienne » qu’il a rapporté sur ladite photo correspond bien à la maison qu’il a achetée, ni surtout qu’à partir de ce point, il y avait une vue directe sur la propriété mitoyenne, c’est-à-dire que le bâtiment n’était pas clos sur la façade donnant sur la propriété [N].

— De plus, le protocole de 1993 comporte une mention indiquant que la vue existait depuis moins de 30 ans et une mention sur le fait que les auteurs ont reconnu explicitement que la vue dont ils bénéficiaient ne résultait que d’un acte de tolérance.

— Concernant la nullité de l’acte de 1993, conformément aux dispositions des articles 1131 et 1181 du code civil, M. [Z] ne peut exciper d’un vice du consentement dont il n’est pas victime ; M. [S] [R] et son épouse [A] [H] n’ont d’ailleurs pas soulevé l’existence d’un quelconque vice en première instance.

— Les dispositions des articles 1199, 122 et 1200 du code civil empêchent M. [Z] de soutenir que l’acte de 1993 ne lui est pas opposable. D’autant plus que dans l’acte d’acquisition du bien par M. [Z], les clauses de l’acte des 27 et 28 avril 1993 et 20 juillet 1993 ont été intégralement reproduites et qu’il a déclaré « 'avoir pris connaissance de la convention, lors de l’avant-contrat et vouloir en faire son affaire personnelle’ » ce qui suppose qu’il entendait assumer personnellement les obligations de ladite convention.

— Mme [N] épouse [J] justifie de la violation de l’article 678 du code civil

— Concernant l’impossibilité de réaliser les travaux ordonnés par le juge de première instance, M. [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L.621-31 du code du patrimoine et préjuge de la décision d’une autorité administrative,

— que la proposition de l’appelant de reculer le balcon est imprécise ;

L’instruction a été clôturée le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire

[X] [Z] se fonde sur les dispositions de l’article 2261 du code civil selon lesquelles pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il soutient que la terrasse tropézienne a été construite dans les années 1960, que lors de la signature du protocole en avril et juillet 1993, ses auteurs avaient déjà acquis par prescription trentenaire la servitude de vue sur le fonds de l’intimée, qui n’a donc pas été interrompue par la signature du protocole.

[X] [Z] produit une photographie aérienne d’un village de qualité moyenne et non datée, qui ne permet à la Cour ni d’identifier la localisation de son bien au sein des dizaines d’habitations ni de considérer que celle-ci a été prise en 1961. Cet élément ne peut donc conduire à considérer que la terrasse litigieuse a effectivement était aménagée à cette date.

Au même titre que l’a relevé le premier juge, la partie intimée produit quant à elle le protocole d’accord qui indique expressément que les auteurs de [X] [Z] reconnaissent à la date du 27, 28 avril et 20 juillet 1993 que la terrasse litigieuse existe depuis moins de trente ans.

Il s’ensuit que la partie appelante échoue à démontrer qu’à la date de la signature du protocole ses auteurs avaient acquis une servitude de vue depuis la terrasse litigieuse.

[X] [Z] soutient également que le protocole serait vicié et lui serait inopposable. Pour autant, il sera rappelé que le vice du consentement s’apprécie du point de vue de la partie contractante, et donc au cas d’espèce ne peut pas concerner l’appelant qui n’est pas incontestablement partie au protocole signé en 1993 par ses auteurs, lesquels au demeurant n’invoquaient pas devant le premier juge l’existence d’un consentement vicié.

Quant à l’opposabilité, il est clairement mentionné dans l’acte d’acquisition de son bien le 9 juin 2017 que le protocole a été publié au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 3 septembre 1993, qu’il en a pris connaissance et a déclaré en faire son affaire personnelle. Cette mention suggère la connaissance de l’acquéreur des termes de la convention et de ses conséquences juridiques. Il en résulte que [X] [Z] est mal fondé à en critiquer l’effectivité.

Pour l’ensemble de ces raisons le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera confirmé.

Sur les demandes au titre des vues

L’article 678 du code civil énonce qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Le protocole d’accord conclu en 1993 entre les époux [N] et les consorts [R] mentionne notamment que « depuis moins de 30 ans, une terrasse sur l’arrière de l’immeuble appartenant aux consorts [R] à la vue directe sur le jardin faisant partie de la propriété de Monsieur [N], les consorts [R] reconnaissent que la terrasse de leur propriété n’est pas en conformité, Monsieur [N] consent à ce que l’immeuble [R] reste en son état actuel et promet sur l’honneur qu’il tolérera en ce qui le concerne la situation actuelle, tant que l’immeuble appartenant à Monsieur [N] et celui appartenant aux consorts [R] sera occupé par eux, et par Mademoiselle [R] [T] fille de Monsieur et Madame [R] [C] née à [Localité 12] le 8 mars 1964, aucune modification de la terrasse ne pourra être engagée, cette clause engage Monsieur [N] ainsi que ses ayants droit. En cas de vente de l’immeuble, Monsieur [N] ou ses héritiers s’engagent à faire connaître à l’acquéreur ladite situation. Monsieur et Mesdames [R] et Mademoiselle [R] de leur côté, reconnaissent que la terrasse n’est pas en conformité et que cette situation n’est en aucune manière susceptible de créer à leur profit un droit de prescription. Les consorts [R] signataires de la convention prennent l’engagement en cas de vente de leur immeuble de remettre la terrasse en conformité ou de faire agréer la situation juridique exclusive de tout droit de vue à leur successeur dans la mesure où Monsieur [N] ou ses ayants droit accepteraient de maintenir en faveur de ces derniers la tolérance amicale consentie aux membres de la famille [R] ».

Les termes du protocole d’accord de 1993 conduisent à retenir que les auteurs de [X] [Z] ont bénéficié d’une tolérance relative à l’existence d’une vue en provenance de leur terrasse tropézienne et que cette tolérance n’avait pas vocation à perdurer en cas de changement d’identité de propriétaire.

Les photographies des lieux versées aux débats permettent de constater l’existence d’une vue directe sur le fonds voisin au droit de la terrasse tropézienne édifiée en surplomb et en hauteur. La circonstance que cette vue méconnaît les dispositions précitées, par son implantation au droit immédiat de la limite séparative entre les deux fonds est avérée.

S’agissant des travaux de remise en état l’appelant ne produit aucun élément permettant de corroborer que le bâtiment se situe dans le périmètre de visibilité des « Moulins à Vents » de [Localité 11] inscrits au titre des monuments historiques de France et empêchant par cette circonstance l’édification d’un mur de 1.70 mètres sur la terrasse. Ce moyen sera écarté.

En revanche, la proposition d’aménager la terrasse, telle que représentée sur la pièce 13 de l’appelant, et dénommée « Estimation visuelle en coupe , création d’un brise vue » de l’atelier d’architecture Metafore Sud en date du 25 octobre 2022, permet en créant une marge de recul d'1.90 mètres depuis la limite séparative et en comblant ce recul de végétation à hauteur humaine soit à minimum 1,70 mètres, de correspondre aux exigences légales.

Il conviendra donc de faire droit à la demande de [X] [Z] au titre des travaux d’aménagement de la terrasse selon le dispositif de la présente décision et d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il l’a condamné à surélever à hauteur d'1.70 mètres le mur bordant la terrasse tropézienne cadastrée sur sa parcelle M [Cadastre 6]. Les modalités de la condamnation assorties de l’astreinte seront confirmées.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[X] [Z] qui succombe sera condamné aux dépens distraits au profit des avocats qui en ont la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [E] [N] épouse [J] .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] [Z] à surélever, à hauteur de 1 mètre 70, le mur bordant la terrasse tropézienne de sa propriété cadastrée section M numéro [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 11],

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau ;

Vu la pièce 13 de [X] [Z] correspondant à une représentation graphique intitulée « Estimation visuelle en coupe , création d’un brise vue » de l’atelier d’architecture Metafore Sud en date du 25 octobre 2022;

Condamne [X] [Z] à faire édifier sur la terrasse tropézienne de son bien cadastré section M [Cadastre 6] à [Localité 11] une barrière située à 1.90mètres de la limite de propriété, aménagée de végétaux à hauteur minimum d'1,70 mètres, et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que, faute pour lui de s’exécuter dans le délai prévu, [X] [Z] sera condamné à payer à [E] [N] épouse [J] une astreinte de 150 euros par jour de retard et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de dix mois après signification du présent jugement.

Condamne [X] [Z] aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP CABINET BERENGER BLANC BURTEZ ' DOUCEDE ET ASSOCIES ;

Condamne [X] [Z] à verser à [E] [N] épouse [J] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT