COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 352

N° RG 22/08975 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTT3

[A] [X]

SCI LA BASTIDE

C/

Association Syndicale Libre du LOTISSEMENT VILLA BELLA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Rémy CERESIANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 24 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03202.

APPELANTS

Monsieur [A] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCI LA BASTIDE sis162 [Adresse 14], prise en la personne de son représentat légal en exercice do micilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMÉE

Association Syndicale Libre du Lotissement VILLA BELLA sise [Adresse 13], agissant poursuites et diligences de son président en exercice

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [A] [X] et son épouse Mme [E] [J] ont acquis le 28 octobre 2008 une villa constituant le lot n°'81 du lotissement [Adresse 15], dont les clauses et conditions ont fait l’objet d’un cahier des charges du 15 février 1959 approuvé par arrêté du préfet du Var du 20 mars 1959, cadastrée section AC [Cadastre 5] et AK [Cadastre 8] pour une surface totale de 1835 m². Le titre de propriété contient un paragraphe intitulé «'MAINTIEN DES REGLES D’URBANISME PROPRES AU LOTISSEMENT'» en vertu d’une délibération des colotis.

Suite à leur séparation, M. [X] a entrepris des démarches pour diviser le terrain et a déposé une déclaration préalable qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition du maire de [Localité 12] du 26 septembre 2014.

Selon acte authentique du 19 mars 2015, M. [X] et Mme [J] ont vendu à M. et Mme [K], la villa sise [Adresse 3], cadastrée section AC [Cadastre 9] et AK [Cadastre 1] d’une surface totale de 1121 m².

Dans le cadre de la procédure de divorce M. [X] s’est vu attribuer la propriété de la parcelle de terrain restante située à [Localité 12] cadastrée section AC [Cadastre 10] et [Cadastre 2] d’une superficie totale de 700 m². Il a déposé une demande de permis de construire qui a été accordée par arrêté du 8 juin 2016.

Selon requête du 14 novembre 2016, l’association syndicale libre du lotissement dénommé [Adresse 15] (ci-après l’ASL) a saisi le tribunal administratif de Toulon aux fins de voir prononcer l’annulation du permis de construire au motif que l’autorisation de division donnée par le maire de Cavalaire-sur-Mer le 26 septembre 2014 était illégale et par jugement du 14 mars 2019, le tribunal administratif a rejeté la requête au motif que l’ASL Villa Bella ne justifiait pas d’un intérêt à agir et que le lotissement ayant été autorisé en 1959 et le PLU de la commune, adopté par délibération du 10 juillet 2013, les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement étaient devenues caduques.

Par assignation du 24 octobre 2016, l’ASL [Adresse 15] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan afin de faire défense à M. [A] [X] d’édifier quelque construction que ce soit, notamment la maison individuelle avec garage prévue au permis obtenu et par ordonnance du 21 décembre 2016, l’ASL Villa Bella a été déboutée de sa demande du fait de l’absence d’urgence, de trouble manifestement illicite et de dommage imminent.

Par exploit d’huissier du 11 avril 2017, l’ASL [Adresse 15] a fait assigner M. [X] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de lui voir interdire sous astreinte, toute construction sur son terrain en contravention aux articles 8 et 9 du cahier des charges du lotissement.

La SCI La Bastide constituée par M. [X], qui a acquis, selon acte authentique du 4 mai 2018, la propriété formant le lot n°'82 du lotissement [Adresse 15] comprenant une villa et une parcelle de terrain le tout figurant au cadastre section BI [Cadastre 6] pour une surface de 1470 m², puis par acte authentique du 24 juillet 2019 la parcelle cadastrée section BI [Cadastre 7] pour une surface de 700 m², est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 18 juin 2018.

Par jugement du 24 mai 2022 le tribunal judiciaire de Draguignan a':

— déclaré recevable l’intervention de la SCI La Bastide,

— déclaré recevable l’action de l’ASL [Adresse 15],

— dit qu’aux termes de l’article 8 du cahier des charges, seuls les lots d’origine du lotissement peuvent faire l’objet de division et qu’aux termes des articles 8 et 9, au cas de réunion des lots, il ne peut être édifié qu’un seul bâtiment,

— dit qu’aucune stipulation du cahier des charges ne permet de créer de nouveaux lots, en conséquence, dit que le lot 82 de la SCI La Bastide ne peut être divisé pour créer de nouveaux lots,

— dit que la SCI La Bastide ne peut édifier qu’un seul bâtiment sur sa propriété formée du lot 82, même augmentée de la parcelle BI [Cadastre 7],

— en conséquence, fait défense à la SCI La Bastide d’édifier quelque construction que ce soit sur la parcelle BI [Cadastre 7] et sur le lot 82 sur lequel un bâtiment est déjà construit,

— condamné la SCI La Bastide à payer à l’ASL [Adresse 15] la somme de 3'000'euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI La Bastide aux entiers dépens et accordé le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile à M^e François Aubert,

— rejeté la demande de demande de dommages-intérêts formée par la SCI La Bastide.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré':

— que l’ASL a selon ses statuts, notamment pour objet le contrôle de l’application du règlement intérieur et du cahier des charges,

— qu’il existe un litige compte tenu des démarches engagées par les défendeurs pour construire,

— que l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme prévoit qu’il ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis par le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes, que le 4 janvier 1988 le maire de Cavalaire-sur-Mer a pris un arrêté en vue du maintien du règlement du lotissement et le 16 novembre 1988 un nouvel arrêté en vue d’une modification du cahier des charges réécrivant les articles 8 et 9 dans leur rédaction actuelle, que ces demandes effectuées auprès du maire ont nécessité une majorité des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie, ce qui témoigne d’une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux règles de construction du lotissement, ce qui est rappelé dans les titres de propriété y compris de la SCI La Bastide.

Par déclaration du 22 juin 2022, M. [X] et SCI La Bastide ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 25 août 2025, M. [X] et SCI La Bastide demandent à la cour de':

Vu l’article R.'442-21 a) du code de l 'urbanisme,

Vu les articles R.'442-9 du code de l’urbanisme,

Vu l’article L.'115-1 du code de l 'urbanisme,

Vu l 'article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1383 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— juger nulle l’assignation délivrée par l’ASL [Adresse 15] le 11 avril 2017,

Par voie de conséquence,

— annuler le jugement du 24 mai 2022 dont appel,

A défaut :

A titre subsidiaire,

— infirmer en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Draguignan du 24 mai 2022 en ce qu’elle (reprise des chefs de jugements de la déclaration d’appel),

Statuant à nouveau,

— débouter l’ASL [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes, prétentions et allégations,

— juger que le document intitulé charge des charges (sic) est un réalité le règlement du lotissement,

En conséquence,

— juger irrecevable la demande présentée par l’ASL [Adresse 15],

A titre plus subsidiaire,

— juger que les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement et/ou le cahier des charges, initial et modifié, sont devenues caduques en application de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme,

Par voie de conséquence,

— débouter l’ASL Villa Bella de l’intégralité de ses demandes, prétentions et allégations,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le détachement d’une partie du lot 81 pour rattacher cette parcelle au lot contigu 82 est conforme aux dispositions de l’article R.'442-21 a) du code de l’urbanisme,

— juger que la division du lot 82 en deux parcelles de plus de 1000 m² doit être soumise au vote des colotis conformément à l’article 8 du document intitulé «'cahier des charges'» soit à la majorité de l’article 10.1 des statuts,

Par voie de conséquence,

— réformer l’intégralité de la décision,

— débouter l’ASL [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes, prétentions et allégations,

A titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire, la cour suivait le raisonnement du tribunal en ce que l’article 8 ne peut s’appliquer qu’au lot originaire du lotissement et que lot 82 doit être considéré comme un nouveau lot,

— juger alors que par application combinée des articles R.'442-21 du code de l’urbanisme et R.'442-9 du même code, toutes les dispositions implicites visant à interdire la subdivision d’un lot sont caduques,

— juger en conséquence que la SCI La Bastide a toute liberté pour procéder à la division de son lot 82 sous réserve du respect des règles du PLU en vigueur,

Dans tous les cas,

— condamner l’ASL [Adresse 15] à M. [A] [X] et à la SCI La Bastide (sic) la somme de 20'000'euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner l’ASL [Adresse 15] à leur payer la somme de 8'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Badie, avocat,

M. [X] et la SCI La Bastide font valoir que':

Sur la nullité de l’assignation délivrée par l’ASL [Adresse 15],

— bien qu’il s’agisse d’une exception de fond relevant de la compétence du juge de la mise en état, elle n’a pas été présentée au juge de la mise en état avant son dessaisissement,

— que la cour est compétente pour statuer sur cette demande de nullité (cour d’appel d’Aix-en-Provence 16 février 2021 n°'19/17974),

— qu’ils sont bien fondés à reprocher au président de l’ASL Villa Bella d’avoir agi en justice en violation des statuts de l’ASL,

— l’article 14 des statuts de l’ASL [Adresse 15] du 25 juillet 2009 prévoit que cette dernière est administrée par un conseil d’administration qui doit «'proposer à l’ASL toute action devant les Tribunaux judiciaires et administratifs'»,

— le président ne dispose d’aucune habilitation générale telle que prévue aux statuts par le conseil d’administration pour engager la procédure judiciaire. Cette distinction est rappelée dans un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 4 avril 2019 (n°'18/06572),

— l’ASL [Adresse 15] fait une confusion entre «'habilitation'» et «'représentation'» en estimant qu’il découle de l’article 14 que le conseil d’administration a un simple pouvoir de proposition et que le président a toute latitude pour agir en justice,

Sur l’irrecevabilité de la demande,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le document du 19 février 1959 intitulé «'cahier des charges'» est improprement qualifié ainsi et il s’agit en fait d’un règlement de lotissement,

— si aux termes de l’article 2-3 des statuts, l’ASL a pour objet le contrôle de l’application du règlement intérieur et du cahier des charges du domaine, elle n’a absolument pas pour objet de faire appliquer le règlement du lotissement,

Sur la réelle qualification du document intitulé «'cahier des charges'» versé en pièce 17 et 31 adverse,

— la demande visant à requalifier le document intitulé «'cahier des charges'» en règlement du lotissement était formulée dès la première instance comme cela ressort des pages 12 et 13 des conclusions'; elle est donc parfaitement recevable,

— lors de la rédaction du document intitulé «'cahier des charges'», annexé à la demande d’approbation du projet de lotissement, en 1959 il n’était pas nécessaire de distinguer formellement et matériellement le cahier des charges du règlement de lotissement. Cette distinction n’est obligatoire que depuis le décret du 26 juillet 1977 pris pour application de la loi du 31 décembre 1976,

— le document litigieux ne contient aucune charge et obligation réciproque entre les propriétaires des fonds, ce qu’encadre le cahier des charges, et il ne contient que des dispositions exclusivement réglementaires, ce qui est le rôle du règlement de lotissement,

— en réponse aux arguments de l’ASL il convient de relever que':

— il n’existe pas de «'nouveau cahier des charges'», ni de 2009, ni de 2016, le document évoqué n’est pas «'un nouveau cahier des charges'» mais une simple mise en forme du document de 1959 dans lequel a été supprimé l’article 8.2,

— cela ne permet absolument pas de trancher la question qui est soumise à la cour, à savoir la nature juridique du document intitulé «'cahier des charges de 1959'» ainsi que des articles 8 et 9 pris par arrêté du maire du 16 novembre 1988,

— il convient d’écarter le raisonnement selon lequel ce document «'constitue donc clairement des servitudes entre les colotis'» qui s’analyseraient en des servitudes de droit privé au sens de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme. En effet, il découle de l’article R.'315-29 d) du code de l’urbanisme que le terme servitude évoqué dans l’article 7 du document n’est pas réservé au cahier des charges et le règlement de lotissement de nature réglementaire contient lui-même des servitudes non aedificandi, non altius tollendi, etc',

— le point de savoir si le règlement de 1959 permettait ou interdisait la division des lots ne concerne pas la question de la requalification.

— si M. [X] puis la SCI La Bastide ont soumis la demande de division de leur lot à l’assemblée générale des colotis, ce n’est pas parce que l’article 8 est applicable, mais c’est uniquement en raison de l’opposition manifeste du président de l’ASL depuis 2015. Cela est rappelé dans le courrier du 7 juin 2018 lorsqu’il est indiqué que c’était uniquement dans le but de «'se conformer à la volonté de l’ASL [Adresse 15], sans pour autant admettre l’application des articles 8 et 9 du cahier des charges du lotissement'»,

Sur l’application de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme,

— le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme approuvé le 10 juillet 2013 et en application des dispositions de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, 1'ensemble des dispositions réglementaires du lotissement sont devenues caduques,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge les articles 8 et 9 ne sont donc plus applicables,

Sur l’absence de volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux règles de construction du lotissement,

— la jurisprudence rappelle que le règlement de lotissement n’a pas valeur de cahier des charges de nature conventionnelle à moins qu’il soit établi la volonté non équivoque des colotis de lui conférer une telle valeur.

— le fait que le maire de [Localité 12] avait pris un arrêté en vue du maintien de règles du lotissement le 4 janvier 1988 ne démontre pas cette volonté,

— les articles 8 et 9 litigieux ont été pris en vertu d’un nouvel arrêté postérieur du 16 novembre 1988 dont il n’a pas été demandé le maintien à l’issue du délai de dix ans,

— la cour d’appel d’Aix-en-Provence, première et cinquième chambres réunies, dans un arrêt du 4 février 2021, a à juste titre considéré qu’une mention dans l’acte de propriété ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des parties de contractualiser le règlement du lotissement,

— l’article L.'115-1 du code de l’urbanisme le confirme,

— l’ASL Villa Bella, dans son recours hiérarchique du 21 juillet 2016 n’invoquait absolument pas le maintien des dispositions des articles 8 et 9 du document intitulé «'cahier des charges'» mais a reconnu expressément que l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme avait entraîné la caducité des règles d’urbanisme et que dès lors la demande de division du lot appartenant à M. [X] devait être soumise à la procédure de l’article L.'442-10 du même code. Cela constitue un aveu de la disparition des article 8 et 9 au sens de l’article 1383 du code civil. Cela a été encore affirmé dans le courrier du conseil de l’ASL [Adresse 15] du 29 juillet 2016 dont il conviendra d’apprécier la valeur conformément aux dispositions de l’article 1383-1 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire, si les articles 8 et 9 du cahier des charges étaient estimés applicables,

— le «'cahier des charges'» de 1959 ne contient aucune disposition d’interdiction de division de lot et cette interdiction résulte implicitement des documents du lotissement relatifs au nombre de lots créés initialement. Ainsi, celui qui envisage la division d’un lot, quelle que soit sa superficie issue de la division, doit alors se reporter à la procédure de l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L.'442-10 dudit code,

— si on fait application de l’article 8, force est de rappeler que cet article n’interdit en réalité la division des lots que si les parcelles issues de la division sont d’une superficie inférieure à 1000'm²,

— le tribunal n’avait pas la possibilité de considérer, que la division du lot 81 initial en deux parcelles, créant ainsi la parcelle BI [Cadastre 7] (anciennement cadastrée AC [Cadastre 10] et AK [Cadastre 2]) d’une superficie, de 700'm², était incompatible avec le cahier des charges.

— l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme prévoit qu’une division est possible lorsqu’elle a pour but de rattacher la parcelle à un lot contigu,

— la SCI La Bastide est bien propriétaire aujourd’hui d’une surface totale de terrain de 2170'm² constituant le lot 82 du lotissement et le lot 81 conserve une superficie de 1121'm²,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la division envisagée est celle du lot 82 dans sa nouvelle consistance à savoir d’une superficie de 2170'm² et qui va donc donner lieu à la création d’un nouveau lot de 1000'm² et le lot restant n°'82 de 1170'm². Ainsi, s’il est estimé que l’article 8 est toujours applicable, la division envisagée est autorisée par un vote de l’assemblée générale à la majorité de colotis présents,

— à trois reprises, l’ASL [Adresse 15] a autorisé la subdivision de deux lots appartenant d’une part aux consorts [B]/[S], d’autre part, aux consorts [O] et enfin, appartenant à M. et Mme [C],

— l’ASL Villa Bella ne peut pas invoquer l’article 9 pour s’opposer à ce projet de division, puisque s’il y a division, il y aura deux lots et il pourra donc y avoir un bien par lot,

— aucun projet de construction de villa n’a été présenté donc l’ASL [Adresse 15] ne peut pas affirmer que la nouvelle division du lot n°'82 ne respecterait pas la servitude de non aedificandi prévu à l’article 7 du «'cahier des charges'» sur la bande des cinq mètres sur le périmètre des lots,

— si l’on suit le raisonnement du tribunal, selon lequel l’article 8 ne s’applique qu’aux lots originaires du lotissement, ledit article ne serait donc pas applicable à la division envisagée par la SCI La Bastide quant au nouveau lot 82. Dès lors, il n’avait pas le pouvoir de dire que le lot 82 ne peut être divisé pour créer deux nouveaux lots puisque l’interdiction de diviser un lot résulte implicitement du nombre de lots initial prévu dans le permis d’aménager et que lorsque l’on souhaite diviser un lot on doit alors avoir recours aux dispositions de l’article R.'442-21 qui renvoie à l’article L.'442-10 du code de l’urbanisme. Cependant, les dispositions de l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme ne s’appliquent que si la subdivision projetée doit conduire à modifier les documents du lotissement. Or, par application de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, la règle implicite d’interdiction de diviser résultant de la mention du nombre maximal de lots est frappée de caducité au terme d’un délai de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. L’article R.'442-21 n’est donc pas applicable et la SCI La Bastide jouit donc d’une liberté totale quant à la division de son nouveau lot 82, sous réserve des règles du PLU en vigueur,

Sur la demande reconventionnelle,

— l’ASL [Adresse 15] multiplie les procédures, malgré la bonne volonté de M. [X] et de la SCI La Bastide,

— M. [X] a retiré son permis de construire pourtant validé par jugement du tribunal administratif de Toulon et la SCI La Bastide a sollicité à l’assemblée générale de 2019 qui a repoussé à 2020 puis à 2021 et encore à 2022, la demande de division alors même qu’à trois reprises elle a voté pour la division de lots d’autres colotis,

— il est manifeste que l’ASL [Adresse 15], en la personne de son représentant, le président, tente de s’opposer au projet de M. [A] [X] puis de la SCI La Bastide, uniquement pour des motifs d’ordre personnel.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 4 septembre 2025, l’ASL [Adresse 15] demande à la cour de':

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 24 mai 2022 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a (reprise du dispositif du jugement),

— dire et juger que l’article 8 du cahier des charges du lotissement est applicable aux divisions de lots du lotissement, et qu’en application de l’article 2 des statuts de l’ASL la qualité pour agir pour le respect du cahier des charges du lotissement (sic),

— dire et juger qu’aux termes de l’article 8 du cahier des charges seuls les lots d’origine du lotissement peuvent être l’objet de division, et qu’aux termes des articles 8 et 9 au cas de réunion de lots il ne peut être édifié qu’un seul bâtiment,

— dire et juger qu’aucune stipulation du cahier des charges ne permet de créer de nouveaux lots autrement que par division d’un des 122 lots existants à la création du lotissement de 1959, et à la condition que les parcelles en résultant aient chacune plus de 1000 m²,

— en conséquence, dire et juger que le lot n°'82 de la SCI La Bastide ne peut être divisé pour créer de nouveaux lots car il n’a qu’une surface de 1470 m²,

— en conséquence, dire et juger que la SCI La Bastide ne peut édifier qu’un seul bâtiment sur sa propriété formée du lot n°'82, même augmentée de la parcelle cadastrée BI n°'[Cadastre 7] d’une surface cadastrale de 7a (surface réelle 698 m²),

— en conséquence, dire et juger que la SCI La Bastide ne peut édifier sur le lot n°'82 qu’un seul bâtiment à usage d’habitation conformément à l’article 9 du cahier des charges,

— dire et juger que la SCI La Bastide ne peut édifier quelque bâtiment que ce soit sur la portion du lot n°'81 qu’elle a acquise cadastrée BI n°'[Cadastre 7], celle-ci n’ayant d’aucune manière était réunie au lot n°'82 d’origine du lotissement,

— en conséquence, faire défense à la SCI La Bastide d’y édifier quelque construction que ce soit sur la parcelle BI [Cadastre 7] ou non plus que sur le lot 82 qui est déjà construit d’un bâtiment,

— débouter la SCI La Bastide de sa demande de dommages et intérêts injustifiée,

— dire et juger qu’en application des dispositions du cahier des charges du 15 février 1959 objet du dépôt de pièce de Me [L] notaire du 14 février 1961, aucune division des lots n’est permise de sorte que la servitude non aedificandi de l’article 7 s’applique aux lots tels qu’ils ont été créés,

— dire et juger que les dispositions contractuelles du cahier des charges de 1959 comme celui de 1988 sont constitutives d’obligations entre les colotis à caractère contractuel, et que les règles d’urbanisme tant celles visées à l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, que celles visées à l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme ne sauraient modifier,

— dire et juger en outre que l’article R.'442-21 ne permet pas la création de lots nouveaux,

— condamner in solidum M. [X] et la SCI La Bastide à lui payer la somme de 20'000'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e François Aubert par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ASL [Adresse 15] réplique que':

Sur la nullité de l’assignation,

— le président de l’ASL a mandat pour ester en justice,

— il ressort de la lecture des articles 14 et 15 des statuts que le pouvoir prévu à l’article 14 pour le conseil d’administration est un simple pouvoir de proposition, et que le président a toute latitude pour agir en justice,

— la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 4 avril 2019 n’est pas transposable en l’espèce, puisqu’il n’y a pas d’article prévoyant explicitement une autorisation pour agir en justice et il est clair que le président de l’ASL dispose d’une habilitation générale pour engager une procédure judiciaire,

— pour clore la discussion, une réunion du conseil syndical a été organisée le 1er août 2023 lors de laquelle a été votée conformément à la lettre même des statuts une proposition d’action à l’encontre de M. [X] dans le cadre de la présente procédure et le 19 février 2024 une assemblée générale a voté pour une action en justice contre M. [X] et la SCI La Bastide pour non-respect du cahier des charges,

— le mandat a été voté si bien qu’en application de l’article 121 du code de procédure civile, la cause de la nullité a disparu,

Sur la recevabilité de ses demandes,

— il n’y a pas de règlement du lotissement mais simplement un cahier des charges qui a été modifié et qui garde bien cet intitulé,

— il est clair que les statuts qui datent du 25 juillet 2009, font non seulement référence au cahier des charges d’origine objet du dépôt de pièces de Me [L] du 14 février 1961 et confirment clairement la volonté des colotis de voir appliquer le cahier des charges d’origine et sa modification en 1988,

— sur le plan du droit de l’urbanisme, ces règles ont été acceptées par la commune de Cavalaire dans le cadre de la réglementation applicable à l’époque pour l’octroi des permis de construire, et dans l’esprit des colotis il s’agissait bien d’une modification du cahier des charges, acceptée par tous, y compris par M. [X] et la SCI La Bastide, qui n’ont jamais prétendu, avant l’appel, qu’il s’agissait d’un règlement du lotissement,

Sur le cahier des charges d’origine de 1959, sa modification de 1988, et son opposabilité,

— le cahier des charges constitue clairement des servitudes entre les colotis, puisque le mot est clairement employé et qu’en outre les stipulations se démarquent volontairement des autorisations administratives qui pourraient être accordées, de sorte qu’il s’agit clairement de servitudes de droit privé au sens des dispositions de l’alinéa 3 de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme,

— à l’origine il n’était pas prévu de possibilité de diviser les lots, et dans le cadre d’une certaine libéralisation, les articles 8 et 9 ont été modifiés ainsi qu’il résulte de l’arrêté du 16 novembre 1988. Cette modification du cahier des charges a été réitérée par l’assemblée générale en 2009 et en 2016, et il s’agit là d’une volonté réitérée et non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel à ces règles du lotissement,

— le fait que la modification du cahier des charges n’ait pas été publiée à la conservation des hypothèques n’empêche nullement que les servitudes soient opposables tant à M. [X] qu’à la SCI La Bastide puisque la servitude est opposable à l’acquéreur qui en connaissait l’existence au moment de la vente,

— il n’est pas contestable que la SCI La Bastide a eu connaissance de ces modifications du cahier des charges avant même l’acquisition qu’elle a faite du bien de M. [X], car elle est intervenue à la procédure par conclusions d’intervention volontaire du 8 juin 2018 alors qu’elle n’était pas encore propriétaire puisque son acte d’acquisition n’est que du 24 juillet 2019. De plus, le cahier des charges était annexé au compromis de vente entre M. [X] et la SCI La Bastide et ils ont demandé à plusieurs reprise son application,

— la lettre de M. [X] du 19 octobre 2015 montre clairement que dès avant le partage de 2015 et son effet déclaratif il était informé des servitudes édictées par les articles 8 et 9 du cahier des charges, et il ne saurait opposer la non publication de celui-ci,

— contrairement à ce qu’affirment M. [X] et la SCI La Bastide, les règles dont s’agit ne sont nullement des règles d’urbanisme mais des règles qui sont les droits et obligations entre les colotis,

— certaines clauses bien que d’aspect réglementaire, constituent bien des clauses contractuelles opposables aux colotis entre eux,

— soit seul le cahier des charges de 1959 est applicable et aucune division de lot n’est possible en vertu de cet acte, soit la modification en 1988 est applicable et les règles adoptées interdisent la division projetée et la création d’un nouveau lot,

— aucune stipulation du cahier des charges ne permet de modifier la consistance du lot 82 qui restera d’une surface de 1470 m² puisqu’il s’agit là du lot qui existait au moment du dépôt du cahier des charges du lotissement.

— aucune stipulation dans la nouvelle rédaction du cahier des charges ne permet de détacher un morceau d’un lot existant pour le réunir à un autre puis de rediviser celui-ci comme prévoit de le faire la SCI La Bastide,

— la division projetée est en contradiction avec l’article 9 du cahier des charges puisque la villa existante sur le lot 82 ne respectera pas la zone de cinq mètres de servitude de non aedificandi,

— l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en l’espèce puisqu’il s’agit uniquement d’une règle d’urbanisme et non d’une règle civile modifiant les obligations entre colotis. De plus si ce texte permet de rattacher une partie d’un lot à un lot contigu, il ne permet nullement la re-division du lot ainsi créé ou créer de nouveaux lots,

— si la SCI La Bastide peut diviser sa propriété comme elle le souhaite en créant autant de parcelles qui lui chante, elle ne peut en revanche d’aucune manière modifier les lots d’origine du lotissement et notamment le périmètre du lot n°'82 qui est frappé d’une zone non aedificandi,

— subsidiairement si la cour qualifiait le cahier des charges comme règlement du lotissement, elle jugera que les clauses ont été contractualisées,

— l’ensemble des colotis ont décidé du vote lors des assemblées générales de l’ASL pour décider de la division de lots,

— M. [X] et la SCI La Bastide aussi ont entendu soumettre les demandes de division des lots au régime des articles 8 et 9'; aucunes des résolutions votées n’ont été contestées devant le tribunal judiciaire'; une résolution même adoptée à une mauvaise majorité, s’impose à tous les colotis, sauf contestation judiciaire,

— il est produit des attestations de colotis qui confirment leur souhait de conserver un caractère contractuel aux articles 8 et 9,

— l’argumentation portant sur l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en l’espèce puisque le litige ne porte pas sur du droit de l’urbanisme mais sur du droit civil.

— l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme édicte aussi que les droits et obligations (et donc les servitudes) qui y sont contenus, continuent à s’appliquer entre les colotis. Cela ressort également de la jurisprudence de la Cour de cassation et notamment des arrêts du 21 janvier 2016, du 29 septembre 2016 et du 16 octobre 2016,

— seuls les colotis, qui sont parties au contrat qu’est manifestement le cahier des charges du lotissement, peuvent en exiger l’application par la force de l’article 1134 du code civil ancien et l’impact de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme n’a de conséquence qu’à l’égard des tiers et uniquement lorsque que ses règles sont devenues caduques,

— on rappellera que les permis de construire et autorisations d’urbanisme ne sont jamais délivrés que sous réserve des droits des tiers, ce qui renvoie nécessairement aux règles de droit civil qui peuvent lier les parties,

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI La Bastide,

— le fait que M. [X] et la SCI La Bastide aient cru bon de solliciter les mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire de l’ASL des demandes d’autorisation de division et de réunion, montre clairement qu’ils ont pleinement conscience que l’article 8 du cahier des charges ne permet pas la division projetée,

— M. [X] lorsqu’il a cédé une partie du lot 81 à un tiers n’a demandé nulle autorisation à l’assemblée générale alors que depuis il bataille pour essayer d’en obtenir une en contradiction flagrante avec l’article 8 sus-énoncé,

— lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2019 a été votée une résolution n°'6 à l’unanimité et donc avec l’accord de la SCI La Bastide et M. [X] qui étaient présents, de voir reporter la demande d’autorisation à l’assemblée générale ordinaire de 2020,

— il en découle qu’aucun préjudice n’est caractérisé.

L’instruction a été clôturée le 9 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour:

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Le dispositif des conclusions des parties comporte de multiples demandes de «'dire et juger'», dont certaines sont redondantes comme déjà comprises dans la demande de confirmation, et qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

S’agissant de la prétention de l’ASL tendant à ce qu’il soit dit et jugé que les dispositions contractuelles du cahier des charges de 1959 comme celui de 1988 sont constitutives d’obligations entre les colotis à caractère contractuel, et que les règles d’urbanisme tant celles visées à l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, que celles visées à l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme ne sauraient modifier, il est relevé que l’ASL ne développe aucun moyen spécifique sur cette demande, alors que le litige porte sur la caducité des seuls articles 8 et 9 du cahier des charges et/ou leur contractualisation.

Il y a lieu d’en conclure que la cour n’est pas saisie de la caducité ou contractualisation de l’article 7 du cahier des charges.

Sur l’annulation du jugement:

Elle est fondée sur la nullité de l’assignation du 11 avril 2017, en application de l’article 117 du code de procédure civile, au motif que le président de l’ASL ne bénéficiait pas d’une autorisation spéciale pour agir en justice.

Selon cet article, «'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte':

Le défaut de capacité d’ester en justice';

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice'; (')'», s’agissant d’une exception de procédure relevant de la compétence du juge de la mise en état, en application de l’article 771 du code de procédure civile dans sa rédaction à la date de l’assignation, selon lequel': «'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour':

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance'; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge (')'».

La question de la compétence de la cour pour statuer sur une exception de procédure non soumise au juge de la mise en état en première instance est dans le débat au visa des textes concernant la compétence du juge de la mise en état. Plus exactement il s’agit selon l’article 771 du code de procédure civile dans sa rédaction alors applicable, d’une question de recevabilité devant la juridiction du fond, d’une exception de procédure non soumise au juge de la mise en état.

Il n’est pas allégué, ni avéré que l’absence de pouvoir pour agir du président de l’ASL a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il doit donc être conclu que cette exception de procédure soulevée tardivement, après un débat au fond, par les appelants devant la cour, à l’appui de l’annulation du jugement, est irrecevable et par suite de rejeter la demande d’annulation du jugement.

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande:

Il est argué du défaut de qualité à agir de l’ASL, au motif qu’il n’est pas dans son objet de faire appliquer le règlement du lotissement.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose': «'L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.'».

L’article 31 du code de procédure civile énonce quant à lui : «'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'»

Ainsi et sauf lorsque l’action est attitrée, les deux conditions requises par l’article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.

L’intérêt à agir a pu être défini comme «'la recherche d’un avantage personnel'» ou encore comme «'le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur'». La personne a intérêt à agir si la demande formée est susceptible de modifier, en l’améliorant, sa condition juridique.

Pour agir, il faut pouvoir invoquer l’atteinte portée à un droit subjectif substantiel dont la revendication conditionne l’existence d’un intérêt. Mais l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande, dans la mesure où il faut que la juridiction saisie puisse vérifier, au fond, l’existence de ce droit. Ainsi l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, l’ASL se prévaut d’une violation des articles 8 et 9 du cahier des charges du lotissement, tandis que les appelants affirment qu’il s’agit d’un règlement du lotissement nonobstant sa désignation de «'cahier des charges'» et qu’il appartient à la présente juridiction de le requalifier.

Les statuts de l’ASL définissent son objet, qui est notamment, en point 3, le contrôle et l’application du règlement intérieur et du cahier des charges du domaine, et en point 4, l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle.

Il y a lieu de conclure qu’au stade de la recevabilité, il importe peu de déterminer l’exacte qualification des dispositions du cahier des charges invoquées par l’ASL, qui sont bien dans son objet, la question de l’existence du droit invoqué relevant du fond.

L’action de l’ASL sera donc déclarée recevable et le jugement appelé confirmé sur ce point.

Sur l’application des articles 8 et 9 du cahier des charges:

L’ASL invoque la violation des articles 8 et 9 du cahier des charges, tandis que M. [X] et la SCI La Bastide opposent la caducité de ces articles en application de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, puisqu’il s’agit en réalité de règles d’urbanisme.

Sont concernées les stipulations suivantes desdits articles':

Article 8': «'Si un lot prévu à l’actuel cahier des charges est subdivisé, après un accord des propriétaires selon les règlements en vigueur, chaque parcelle ne pourra avoir une superficie inférieure à 1000 M². Elle sera assimilée aux lots d’origine avec les droits et obligations prévus par les statuts et le cahier des charges du lotissement'».

Article 9': «'De convention expresse, il ne pourra être édifié qu’un seul bâtiment par lot, comprenant au maximum deux habitations individuelles (')'».

Aux termes l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation du 11 avril 2017, «'Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n°'2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L.'115-6.

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°'2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L.'442-10'; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L.'442-10'».

L’article L.'442-10 à la même date énonce': «'Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible'».

Par une décision n°'2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les mots «'le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé'» figurant à la première phrase du premier alinéa de l’article L.'442-10 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n°'2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sous la réserve énoncée au paragraphe 11 aux termes de laquelle': «'cette modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur'».

Les trois derniers alinéas de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme ont été supprimés par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Il se déduit de ces articles que la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, s’applique, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, sauf à avoir demandé le maintien de ces règles par une majorité des colotis.

Cependant avec la loi ALUR n°'2014-366 du 24 mars 2014 publiée le 26 mars 2014, entrée en vigueur le lendemain en application de l’article 1er du code civil, cette caducité s’applique dans tous les cas, c’est-à-dire nonobstant la volonté de maintien de ces règles par une majorité de colotis, si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi.

Il importe donc de déterminer ce qui dans les documents du lotissement [Adresse 15], en l’occurrence le seul document intitulé «'cahier des charges'», constitue des clauses de nature réglementaire, afin de conclure à leur caducité ou pas, dès lors qu’il est reconnu que le lotissement [Adresse 15] est couvert par un plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 12] adopté par délibération du 10 juillet 2013.

L’article L.'442-9 prévoit en tout état de cause, une réserve à la caducité, s’agissant des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, et du mode de gestion des parties communes, dont il est admis que les colotis puissent par une volonté non équivoque donner un caractère contractuel et s’imposant alors, entre eux.

En l’espèce, le lotissement a été approuvé par arrêté préfectoral du 20 mars 1959 et il est établi que par arrêté du 4 janvier 1988, au visa de la demande de maintien du règlement du lotissement dans les conditions de majorité prévues par l’article L.'315-3 du code de l’urbanisme, le maire de [Localité 12] a décidé que les règles contenues dans le règlement du lotissement continueront à s’appliquer après la date du 7 janvier 1988.

Un autre arrêté municipal intitulé «'Modification du cahier des charges du lotissement'» a été pris le 16 novembre 1988 au visa de la demande de modification présentée par l’ASL dans les conditions de majorité prévues par l’article L.'315-3 du code de l’urbanisme, décidant de la modification des articles 8 et 9 du règlement du lotissement par les ajouts, objet du présent litige.

Il est incontestable eu égard à leur objet (superficie minimale des lots, nombre de bâtiment par lot) que ces stipulations du cahier des charges constituent une règle d’urbanisme au sens de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme, comme relevant du domaine du plan local d’urbanisme.

Elles sont donc atteintes par la caducité, sauf le cas de la contractualisation non équivoque des règles prévues par le cahier des charges.

A cet égard, l’article L.'115-1 du code de l’urbanisme dispose que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

La recherche de la commune intention des parties relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Parmi les pièces produites de part et d’autre, on trouve':

— un courriel de M. [P] [Z] du service urbanisme et foncier de la mairie de [Localité 12] du 28 avril 2014 ayant pour objet «'conseil lotissement villa bella'», répondant à M. [X], que le lotissement avait conservé ses règles mais que la loi ALUR a rendu caduques les règles d’urbanisme dans les règlements de lotissement maintenus et qu’en conséquence seules les dispositions réglementaire du PLU sans les articles 5 (superficie minimale de terrain) et 14 (COS), sont à appliquer sur son terrain.

— un courrier du 3 novembre 2015 de M. [X] à M. [I] [H], président de l’ASL, pour l’informer qu’il est seul propriétaire en vertu du partage post-divorce et solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, des demandes suivantes':

— modification du plan parcellaire et du périmètre de lotissement, en raison de la division des parcelles formant le lot n°'81, en rappelant que la vente intervenue au profit de M. et Mme [K] est connue puisqu’ils ont été convoqués à l’assemblée générale de juillet 2015 et en indiquant que la parcelle de terrain cadastrée principalement AC [Cadastre 10] n’a plus d’utilité à être intégrée au lotissement car elle a une sortie sur l'[Adresse 11],

— pour le cas où la demande de modification du plan parcellaire ne serait pas accordée, demande pour rendre concordantes les règles d’urbanisme du cahier des charges, qui sont en désaccord avec le texte issu de la loi ALUR.

— le recours gracieux adressé par courrier au maire de [Localité 12] le 21 juillet 2016, par l’ASL contre le permis de construire délivré à M. [X] par arrêté du 8 juin 2016, recours également dirigé contre la division de parcelle octroyée le 26 septembre 2014, mentionnant que si aux termes de l’article L.'442-9 du code de l’urbanisme les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement apparaissent caduques, la division est illégale car contraire à l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme, imposant l’accord de la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.

— la requête du 14 novembre 2016 devant le tribunal administratif de Toulon déposée par l’ASL contre les mêmes actes au visa de l’absence de réponse au recours gracieux, sur le même fondement et sur le fait que M. [X] a déposé seul la demande sur fausse déclaration qu’il était propriétaire, alors qu’il n’était pas seul propriétaire.

— l’assignation en référé du 24 octobre 2016 par l’ASL faisant valoir la violation des articles 8 et 9 du cahier des charges, document contractuel s’imposant entre les colotis, suivie de l’assignation au fond du 11 avril 2017.

— les témoignages de plusieurs colotis datés de septembre 2025, attestant avoir toujours souhaité conserver un caractère contractuel aux articles 8 et 9 du cahier des charges.

Le moyen tiré de l’aveu de la reconnaissance de la caducité, est inopérant. En effet, le fait de reconnaître la caducité de stipulations en tant que règles d’urbanismes, n’est pas contradictoire avec le fait de soutenir que cela a été contractualisé, ce qui est précisément l’objet du litige.

A cet égard, il ressort des développements ci-dessus que les colotis ont à la majorité requise expressément sollicité le maintien des règles du lotissement en janvier 1988, puis ont fait le choix, toujours à la majorité requise, de modifier précisément les articles 8 et 9 du cahier des charges en novembre 1988, en décidant ainsi d’une maîtrise de l’occupation du sol pour éviter une densification de l’habitat, ce qui concerne au premier chef les rapports entre les colotis et les modalités de vie au sein du lotissement.

En outre, l’article 1er du cahier des charges rappelle expressément que «'Les ventes à intervenir seront soumises aux prescriptions du présent cahier des charges'».

Enfin, l’acte d’acquisition de M. [X] et de son épouse en 2008 rappelle expressément le maintien des règles d’urbanisme propres au lotissement, en indiquant que les colotis ont demandé le maintien de ces règles par une délibération, qu’elles continuent à s’appliquer, que le cahier des charges du lotissement a été remis à l’acquéreur qui le reconnaît, précision faite que les dispositions de ce cahier des charges restent en vigueur comme étant imprescriptibles.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’en déduire, comme l’a fait le premier juge, l’existence d’une volonté non équivoque des colotis, de contractualiser les articles 8 et 9 du cahier des charges. Il convient d’ajouter au jugement appelé, sur l’application des articles 8 et 9 du cahier des charges entre les colotis.

Sur les demandes principales:

L’ASL demande par confirmation du jugement, à ce qu’il soit':

— dit qu’aux termes de l’article 8 du cahier des charges, seuls les lots d’origine du lotissement peuvent faire l’objet de division et qu’aux termes des articles 8 et 9, au cas de réunion des lots, il ne peut être édifié qu’un seul bâtiment,

— dit qu’aucune stipulation du cahier des charges ne permet de créer de nouveaux lots et dit que le lot 82 de la SCI La Bastide ne peut être divisé pour créer de nouveaux lots,

— dit que la SCI La Bastide ne peut édifier qu’un seul bâtiment sur sa propriété formée du lot 82, même augmentée de la parcelle BI [Cadastre 7],

— fait défense à la SCI La Bastide d’édifier quelque construction que ce soit sur la parcelle BI [Cadastre 7] et sur le lot 82 sur lequel un bâtiment est déjà construit.

M. [X] et la SCI La Bastide qui s’y opposent, sollicitent à titre subsidiaire, si la contractualisation des articles 8 et 9 du cahier des charges est retenue, qu’il soit':

— jugé que le détachement d’une partie du lot 81 pour rattacher cette parcelle au lot contigu 82 est conforme aux dispositions de l’article R.'442-21 a) du code de l’urbanisme,

— jugé que la division du lot 82 en deux parcelles de plus de 1000 m² doit être soumise au vote des colotis conformément à l’article 8 du document intitulé «'cahier des charges'» soit à la majorité de l’article 10.1 des statuts.

Aux termes de l’article R.'442-21 du code de l’urbanisme invoqué par les appelants, «'Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L.'442-10 et L.'442-11 sauf':

a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu';

b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R.'442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation'».

L’article 10 des statuts de l’ASL concernant la majorité requise, énonce':

«'1- Sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’AG sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés.

2- Lorsque l’Assemblée est appelée à délibérer sur un projet de création d’équipement nouveau, ou de suppression d’un équipement (')

3- Au cas où, l’Assemblée saisie d’un projet de résolution requiert la majorité, n’a pas réuni des propriétaires disposant ensemble de la majorité (')

2- (sic) Les statuts sont modifiés suivant décision prise par l’Assemblée générale statuant à la majorité de tous les propriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix'».

Il est relevé que la situation actuelle est la suivante':

— une division du lot n°'81 est intervenue en contravention avec l’article 8 du cahier des charges, qui ne la permettait que si la division laissait deux parcelles d’une superficie minimale de 1000'm² chacune,

— une des parcelles divisées a été vendue à un tiers, non partie à la présente procédure, dont on comprend qu’elle constitue le lot n°'81, d’une superficie inférieure à la superficie d’origine mais supérieure à 1000 m²,

— M. [X] resté propriétaire de l’autre parcelle issue de la division irrégulière du lot n°'81, d’une superficie de 700 m² (cadastrée BI [Cadastre 7]), l’a vendue à la SCI La Bastide,

— la SCI La Bastide a fait l’acquisition du lot n°'82 déjà construit, contigu à la parcelle BI [Cadastre 7] et entend après réunion du lot n°'82 à la parcelle BI [Cadastre 7], additionnant ainsi une superficie totale de 2170'm², procéder à une division de ce lot n°'82 en deux nouveaux lots, qui auront chacun une superficie minimale de 1000 m², avec droit de construire.

Il doit être conclu que la cour d’appel n’est finalement saisie que des demandes suivantes, les autres demandes de «'dire'» et «'juger'» s’analysant comme des moyens':

— demande portant sur la possibilité ou pas, de rattacher une parcelle issue d’une division irrégulière au regard de l’article 8 du cahier des charges, au lot n°'82,

— demande portant sur la possibilité ou pas, de diviser le lot n°'82 d’une superficie augmentée,

— demande portant sur la possibilité ou pas, de construire sur le lot n°'82 déjà construit, le tout au regard des articles 8 et 9 du cahier des charges dont il est rappelé qu’ils énoncent':

Article 8': «'Si un lot prévu à l’actuel cahier des charges est subdivisé, après un accord des propriétaires selon les règlements en vigueur, chaque parcelle ne pourra avoir une superficie inférieure à 1000 m². Elle sera assimilée aux lots d’origine avec les droits et obligations prévus par les statuts et le cahier des charges du lotissement'».

Article 9': «'De convention expresse, il ne pourra être édifié qu’un seul bâtiment par lot, comprenant au maximum deux habitations individuelles (')'».

Il n’en ressort aucunement que seuls les lots d’origine du lotissement peuvent faire l’objet de division, mais seulement que la division des lots, est soumise à la condition de constituer deux lots d’une superficie minimale de 1000'm², si bien que le jugement appelé sera infirmé sur ce point, étant d’ailleurs inutile de rappeler le contenu des articles 8 et 9 dans le dispositif du jugement.

De même sera infirmée la disposition du jugement selon laquelle aucune stipulation du cahier des charges ne permet de créer de nouveaux lots et interdisant la division de lot, alors que la division de lot est permise, précisément par l’article 8 du cahier des charges, tout en étant soumise à des conditions.

S’agissant de la possibilité de construire par la SCI La Bastide, il doit être conclu que la réponse dépend de questions préalables qui concernent le nombre de lots du lotissement, s’analysant nécessairement en une modification du lotissement telle que prévue aux articles L.'442-10 et L.'442-11, le tout, en l’état de la division initiale manifestement irrégulière, sans d’ailleurs constituer de lot nouveau, mais qui existe aujourd’hui et n’est pas en elle-même attaquée dans la présente instance. De ce fait, l’application de l’article 10.1 des statuts de l’ASL telle que réclamée par la SCI La Bastide, est exclue.

A cet égard, il est relevé que l’assemblée générale des colotis a été saisie à plusieurs reprises, par la SCI La Bastide de cette demande, mais qu’elle a choisi à chaque assemblée, de reporter sa décision afin d’attendre celle de la présente juridiction.

Il convient donc de dire qu’il appartient à l’assemblée générale des colotis de décider à la majorité de la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie des questions successives suivantes au regard du cahier des charges qui constitue la loi du lotissement':

1. Le rattachement de la parcelle BI [Cadastre 7] au lot n°'82, pour porter le lot n°'82 à 2170 m²,

2. La division du lot n°'82 d’une superficie de 2170 m², en deux lots d’une superficie minimale de 1000 m².

Le droit de construire dépendra de la décision qui sera prise à la question n°'2, en application du cahier des charges, notamment de l’article 9 du cahier des charges, qui interdit la construction de plus d’un bâtiment par lot, et de l’article 7 évoqué par les deux parties.

Le jugement appelé sera ainsi infirmé en ses dispositions concernant de droit de construire.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts:

M. [X] et la SCI La Bastide réclament la condamnation de l’ASL à leur verser la somme de 20'000'euros pour procédure abusive.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’état de la solution du litige, le caractère abusif de la procédure est exclu.

Les appelants seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [X] et la SCI La Bastide qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens avec distraction au profit du conseil de l’ASL qui la réclame, et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimée.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle'; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable devant la cour, l’exception de procédure tirée de l’absence d’autorisation spéciale pour agir en justice du président de l’association syndicale libre du lotissement dénommé [Adresse 15]';

Rejette la demande d’annulation du jugement entrepris';

Confirme le jugement entrepris sur la recevabilité à agir de l’association syndicale libre du lotissement dénommé [Adresse 15], sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sur les dépens et les frais irrépétibles';

L’infirme pour le surplus';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les articles 8 et 9 du cahier des charges ont valeur contractuelle entre les colotis de l’association syndicale libre du lotissement dénommé [Adresse 15]';

Dit qu’il appartient à l’assemblée générale des colotis de décider à la majorité de la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie des questions successives suivantes au regard du cahier des charges qui constitue la loi du lotissement':

1. Le rattachement de la parcelle BI [Cadastre 7] au lot n°'82, pour porter le lot n°'82 à 2170 m²,

2. La division du lot n°'82 d’une superficie de 2170 m², en deux lots d’une superficie minimale de 1000 m²';

Dit que le droit de construire dépendra de la décision qui sera prise à la question n°'2, en application du cahier des charges du lotissement';

Condamne M. [A] [X] et la SCI La Bastide aux dépens, avec distraction au profit de M^e François Aubert';

Condamne M. [A] [X] et la SCI La Bastide à verser à l’association syndicale libre du lotissement dénommé [Adresse 15], la somme de 8'000'euros (huit mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT