COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 382

Rôle N° RG 22/03126 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6WJ

S.C.I. LA COLOMBIERE

C/

[X] [H]

[VP] [V] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick DAVID

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de GRASSE en date du 04 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05824.

APPELANTE

La SCI LA COLOMBIERE dont le siège social est [Adresse 20] – [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur [X] [H]

demeurant [Adresse 19] – [Localité 1]

représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [VP] [V] épouse [H]

demeurant [Adresse 19] – [Localité 1]

représentée par SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025. A cette date, le prononcé du délibéré à été prorogé au 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[VP] et [X] [H], ci-après les époux [H], sont propriétaires depuis le 09 mars 2001 d’une maison située à [Localité 22], [Adresse 19], cadastrée section BI numéro [Cadastre 10], dénommée [Adresse 28].

Ils ont pour voisin la SCI La Colombière, propriétaire de la parcelle cadastrée section BI numéro [Cadastre 5] qui se trouve au [Adresse 20] au Nord-Ouest de la propriété des demandeurs, et copropriétaire de la parcelle contiguë BI n° [Cadastre 16] qui dépend de l’ ensemble immobilier «'[Adresse 24] » sis aux [Adresse 21].

La gérante de la SCI La Colombière, [BA] [M], a obtenu le 15 juin 2011 un permis de construire délivré par le Maire de [Localité 22] ( permis n° 06 029 10 0170), en vue de l’exécution des travaux suivants :

' Rénovation de la villa existante avec création d’une grande terrasse sur deux niveaux et d’un local poubelle,

' Construction d’une piscine de 40 m² et d’un ' Pool-house ' en limite des deux propriétés, d’une surface de 62,7 m², sur chacun des deux niveaux.

Se plaignant d’un trouble anormal de voisinage, les époux [H] ont, par acte d’huissier de justice signifié le 4 mars 2019, assigné la SCI La Colombière devant le tribunal judiciaire de Grasse, pour demander au principal, sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, de’condamner la SCI La Colombière à payer aux demandeurs la somme de cent vingt mille euros (120 000,00 €) à titre de dommages et intérêts. Cette instance a donné lieu à un jugement du 27 juillet 2021 frappé d’appel et à un arrêt mixte confirmant l’existence d’un trouble anormal de voisinage, statuant sur la demande de dommages et intérêts des époux [H] au titre du trouble de jouissance et ordonnant une mesure d’expertise afin d’évaluer la perte de valeur vénale de leur bien.

Dans le même temps , au motif que la villa des époux [H] ne respecterait pas une servitude non altius tollendi, par acte d’huissier du 20 décembre 2019, la société La Colombière les a fait assigner devant le tribunal de Grande Instance de Grasse pour':

Voir condamner in solidum les époux [H] ':

— à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à la modification de la hauteur de leur propriété sise [Adresse 19] à [Localité 1], cadastrée BI 4 afin que leur maison ne dépasse pas, faîtage compris, 7 m de hauteur, à charge pour eux d’en justifier après remise en état des lieux, par un constat d’huissier contradictoire avec hauteur fixée à dire d’expert, l’ intégralité de ces frais étant à leur charge,

— au paiement de 50.000 euros de dommages et intérêts, pour le préjudice du fait d’une violation, en toute connaissance de cause, d’une servitude de hauteur générant une perte de valeur de la propriété de la requérante qui subit depuis son acquisition en 2009 ladite violation de cette règle,

Voir assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire,

Les voir condamnés in solidum à 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les voir condamnés in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Maître E. Voisin- Moncho, avocat associé sur son offre de droit.

En l’état de ses dernières conclusions elle a sollicité en outre de':

Voir débouter les époux [H] de toute demande reconventionnelle de fond et de forme, et, à titre subsidiaire,

Voir désigner tel expert judiciaire avec mission de vérifier la hauteur de la propriété [H] et les conséquences de la perte de vue pour la concluante.

En défense et par conclusions notifiées le 5 octobre 2020, les époux [H] ont demandé au tribunal de’débouter la SCI La Colombière de ses demandes et de la condamner à payer aux défendeurs la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile, aux motifs, notamment, que':

— la société La Colombière est propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 5] exclusivement, et que cette parcelle n’est pas le fonds dominant de la servitude invoquée';

— la société La Colombière ne bénéficie que de la jouissance privative d’une partie du domaine [Adresse 24] qui correspond à la parcelle Bl [Cadastre 16], et des 10/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, dont ceux de la parcelle Bl [Cadastre 4]';

— ce n’est donc pas la société La Colombière mais le syndicat des copropriétaires [Adresse 24] qui est propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 4], la société La Colombière est donc dépourvue de toute qualité à agir';

— depuis la parcelle BI [Cadastre 4], leur maison est cachée par un des deux immeubles [Adresse 24], par une maison voisine et par de nombreux arbres. La demanderesse n’a aucun intérêt légitime à sa demande d’indemnisation';

— la servitude s’est éteinte au sens de l’ article 703 du code civil en l’ état de la construction d’un immeuble de trois étages et de la maison voisine, la situation factuelle rendant l’usage de la servitude impossible en fait';

— leur titre de propriété ne fait aucune mention de la servitude, et la preuve de sa publication n’est pas rapportée';

— la société La Colombière ne démontre pas que la maison des époux [H] a une hauteur supérieure à 7 mètres. A cet égard, le certificat de conformité du 21 janvier 1994 atteste du respect de la hauteur de 6,90 mètres au point le plus haut';

Par jugement du 4 février 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a':

Jugé n’y avoir lieu à prononcer l’irrecevabilité des conclusions et pièces communiquées par la société La Colombière le 4 octobre 2021,

Jugé irrecevables les demandes de la société La Colombière formées à l’encontre de Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H],

Condamné la société La Colombière à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H] la somme de 2500,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI La Colombière aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que':

la société La Colombière est propriétaire, aux termes d’un acte authentique de vente reçu le 8 juillet 2009, de la parcelle BI [Cadastre 5] , du lot numéro1 du syndicat des copropriétaires [Adresse 24], consistant en la jouissance privative d’une partie du domaine, et des 10/10.000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, cette copropriété étant sise sur les parcelles BI [Cadastre 4] et BI [Cadastre 2].

Ce titre de propriété ne fait mention d’aucune servitude, active ou passive.

L’acte de vente en la forme authentique reçu le 10 janvier 1953 entre les époux [N] et Monsieur [O] mentionne l’existence d’une servitude conventionnelle non altius tollendi du 9 juin 1947 limitant la hauteur de la construction à 7 mètres, faîtage compris, pour le lot dont les époux [H] sont aujourd’hui propriétaires.

Il n’est pas justifié de la publication effective de cette servitude conventionnelle, dont l’acte n’est pas communiqué.

En l’état, il n’est pas justifié que la parcelle BI [Cadastre 5], dont la société La Colombière est propriétaire en toute propriété, serait fonds dominant d’une servitude publiée, et donc opposable aux époux [H] , dont les pages du titre de propriété versées aux débats ne portent aucune mention d’une servitude grevant leur fonds.

De même, la société La Colombière ne produit pas le règlement de copropriété [Adresse 24] ou la fiche d’ immeuble émise par le service de la publicité foncière, de sorte qu’elle ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires dont elle fait partie bénéficierait d’une servitude non altius tollendi grevant le fonds [H].

Le rapport non daté rédigé unilatéralement par Monsieur [P] [JD], géomètre-expert, ne saurait suffire à apporter la preuve des servitudes opposables. En outre, aucun des actes notariés visés dans ce rapport n’est communiqué.

En l’état, la société La Colombière ne justifie pas d’un intérêt à agir pour réclamer le respect d’une servitude conventionnelle dont elle ne démontre pas être bénéficiaire. Elle n’a donc pas qualité à agir. Ses demandes seront en conséquence jugées irrecevables.

Par déclaration du 1er mars 2022, la SCI La Colombière a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise de la SCI La Colombière, l’a condamnée aux dépens de l’incident et à payer aux époux [H] une somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 22 août 2025 de la SCI La Colombière qui demande à la cour de':

Vu les articles 686 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’ensemble des pièces du dossier,

INFIRMER le jugement rendu le 4 février 2022 par le Tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions, en ce qu’il a :

'jugé irrecevables les demandes de la société La Colombière formées à l’encontre de Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H] ;

'condamné la société La Colombière à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H] la somme de 2.500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

'condamné la société La Colombière aux dépens';

Et, statuant à nouveau,

JUGER que l’action de la SCI La Colombière est recevable';

JUGER que la maison des époux [H] est grevée d’une servitude non altius tollendi au bénéfice du bien appartenant à la SCI La Colombière';

JUGER que la servitude non altius tollendi grevant la parcelle des époux [H] prévoit une hauteur maximale de 7 mètres';

JUGER que la servitude non altius tollendi grevant la parcelle des époux [H] est violée depuis septembre 1992, date de la déclaration d’achèvement des travaux';

En conséquence,

CONDAMNER solidairement les époux [H] à :

'Procéder à la modification de la hauteur de leur propriété sise [Adresse 19] à ([Localité 1], cadastrée BI [Cadastre 10] afin que leur maison ne dépasse pas, faîtage compris, 7 mètres de hauteur, à charge pour eux d’en justifier, après remise en état des lieux, par un constat d’huissier contradictoire avec hauteur fixée à dire d’Expert, l’intégralité de ces frais étant à leur charge ;

'Réaliser cette modification dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à l’issue duquel une astreinte de 200,00 € par jour de retard sera due jusqu’à ce que les époux [H] respectent la servitude non altius tollendi;

'50.000,00 € de dommages-intérêts pour le préjudice subi par la SCI La Colombière du fait d’une violation d’une servitude de hauteur générant une perte de vue et d’ensoleillement depuis 16 ans';

Dans l’hypothèse où la Cour ne devait pas décider de la modification de la hauteur de la propriété des époux [H],

CONDAMNER en outre les époux [H] au paiement d’une somme de 300.000,00 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de valeur vénale de la propriété de la société La Colombière';

Si par extraordinaire, la Cour ne s’estimait pas suffisamment éclairée sur l’indemnisation à allouer à la SCI La Colombière,

DESIGNER tel Expert judiciaire avec mission habituelle en la matière, à savoir :

'Se rendre sur les lieux, [Adresse 20], et précisément sur la parcelle cadastrée section BI [Cadastre 5] formant le lot 2 du morcellement du « [Adresse 23] » correspondant à une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, d’une piscine et d’un terrain attenant, sis [Adresse 20] à [Localité 22] ; et sur le terrain dépendant d’un ensemble immobilier nommé « [Adresse 24] sis [Adresse 20] [Localité 22], cadastré sections (BI [Cadastre 2] et [Cadastre 4]).

'Les décrire dans leur état actuel ;

'Entendre les parties et se faire remettre tous documents et procéder à toutes constatations ;

'Évaluer la valeur du bien dénommé appartenant à la société La Colombière au regard du marché immobilier local ;

'Déterminer s’il existe une perte de valeur vénale affectant le bien propriété de la société La Colombière, en raison du non-respect de la servitude non altius tollendi ;

'Dans l’affirmative évaluer cette dépréciation ;

'Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige ;

'De tout dresser rapport';

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

CONDAMNER solidairement les époux [H] à verser la somme de 15.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de première instance et d’appel.

LES CONDAMNER également sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions , la SCI La Colombière soutient notamment':

— qu’il n’est pas exigé que l’acte d’acquisition du fonds servant mentionne la servitude, l’acte constitutif de cette dernière valant titre et permettant à lui seul d’établir son existence, même en l’absence de publicité foncière,

— que par acte notarié du 10 janvier 1953, le bien immobilier des époux [H] a été grevé d’une servitude de hauteur de 7 mètres au profit de la parcelle appartenant aujourd’hui à la SCI La Colombière,

— que Monsieur [JD], géomètre-expert, a effectué une recherche et analyse des servitudes bénéficiant à la propriété cadastrée BI n° [Cadastre 5] et [Cadastre 16], grevant le terrain cadastré section BI n° [Cadastre 10] appartenant aujourd’hui aux époux [H],

— que la parcelle BI n° [Cadastre 10] est grevée depuis l’acte de vente du 29 janvier 1947 contenant vente, entre autres, de cette parcelle à Monsieur [U], d’une servitude non altius tollendi de 7 m bénéficiant aux anciens lots du [Adresse 23]': n° I constitué de la partie Nord des parcelles BI [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et n° II constitué des parcelles BI n°[Cadastre 5], [Cadastre 16] et de la partie Sud des parcelles BI [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 14] et [Cadastre 15],

— que cette servitude fut seule conservée en l’ état sur la parcelle BI n°[Cadastre 10] «'par l’acte du 7 février 1949'» (SIC),

— qu 'elle apparaît dans les actes de vente du fonds servant des 26 septembre 1951 et 10 janvier 1953, mais plus dans l’acte de vente du 9 mars 2001 dudit fonds contenant vente par Monsieur [W] [O] à Mme [VP] [V] et M. [X] [H],

— que la servitude apparaît dans tous les actes de vente d’une partie du fonds dominant , BI n° [Cadastre 5] et [Cadastre 16], jusqu’ à celui du 6 mars 1970 mais également dans le dernier acte de vente du 8 juillet 2009 à la SCI La Colombière,

— que les actes notariés visés sont communiqués en cause d’appel,

— que le fait que l’acte des époux [H] ne fasse pas référence à ladite servitude est sans conséquence,

— que ladite servitude n’est pas prescrite par non usage pendant 30 ans, Cette servitude est violée depuis septembre 1992 date d’achèvement des travaux de surélévation réalisés par les auteurs des époux [H]. En assignant le 20 décembre 2019, la SCI La Colombière a interrompu la prescription,

— que la servitude reste utile et que la perte d’utilité n’entraîne pas de toute façon l’extinction de la servitude,

— que le permis de construire obtenu par les auteurs des époux [H] a été obtenu sous réserve du droit des tiers, comme le prévoit l’article A 424-8 du code de l’urbanisme de sorte que le permis de construire obtenu et la conformité des travaux à celui-ci ne font pas obstacle à la revendication de la servitude méconnue,

— que la responsabilité contractuelle des époux [H] est donc bien engagée sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,

— que le rapport d’expertise de M. [UP] du 24 avril 2025 établit le non-respect de la servitude, à partir d’une modélisation 3 D du bien immobilier des époux [H] et de son environnement avec détermination des points de référence IGN pour calculer la hauteur de la construction à partir du nivellement général de la France (NGF) qui est un réseau officiel de points altimétriques disséminés sur le territoire métropolitain continental, ainsi qu’en Corse, dont l’IGN a la charge,

— que l’extrémité Nord-Ouest du faîtage est à une hauteur de 6,98 m par rapport au sol en pied de façade'; qu’en revanche l’extrémité Sud-Est du faîtage est à une hauteur de 7,34 mètres, la servitude non altius tollendi est donc dépassée de 34 cm,

— que selon une jurisprudence constante, la sanction applicable à la violation d’une servitude non altius tollendi est la démolition, mesure qui est la sanction naturelle d’un droit réel transgressé,

— que le principe de proportionnalité, en ce domaine, n’est pas de nature à infléchir cette jurisprudence et il n’est pas nécessaire de justifier d’un préjudice,

— que pour autant, depuis 1974, la vue mer est la caractéristique première du lot acquis par la SCI La Colombière à laquelle les époux [H] portent une atteinte intolérable,

— que pour échapper au rabotage de la toiture, les époux [H] précisent qu’une telle mesure conduirait à les priver de leur habitation pendant un temps important avec un coût financier; que cette affirmation ne peut toutefois justifier l’application du principe de proportionnalité, d’autant que les intimés soutiennent que les travaux à l’époque n’avaient pas eu pour but de réaliser un étage déjà existant mais simplement d’ augmenter la hauteur,

— que les travaux qui s’imposent n’ impacteront aucunement leur lieu de vie et l’ occupation du bien, car il s’agira uniquement de rabaisser le faîtage de la propriété des intimés,

— que la création de cette servitude de hauteur était destinée à préserver la vue mer existante, laquelle est grandement altérée par la violation de la servitude en cause,

— que la SCI La Colombière subit un réel préjudice de vue et d’ensoleillement depuis l’acquisition de sa maison en 2009, soit depuis près de 16 ans,

— que l’exhaussement de la villa des époux [H] dépasse le faîtage du pool-house construit sur la propriété de l’appelante et dont les intimés prétendent qu’il est à l’origine d’un préjudice de vue et d’ensoleillement,

— que la villa de la SCI La Colombière subit une perte de valeur vénale évaluée à 300 000,00 euros , si la démolition d’une partie du faîtage de la villa des époux [H] ne devait pas être prononcée.

— qu’ à défaut d’être suffisamment éclairée , la cour ordonnera une expertise sur ce point .

Vu les conclusions récapitulative des époux [H] notifiées le 26 août 2025 et tendant à':

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Débouter la SCI La Colombière de ses demandes,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes visant à obtenir une somme de 300.000,00 euros au titre d’une prétendue perte de valeur vénale, ainsi qu’ une expertise judiciaire,

Condamner la SCI La Colombière à payer la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant, condamner l’appelante à payer aux époux [H] la somme de 8000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [H] répliquent que:

' La SCI La Colombière est dépourvue de qualité pour agir, aux motifs suivants':

— L’ appelante n’est propriétaire que de la parcelle BI [Cadastre 5] située [Adresse 20] à [Localité 22].

— Cette parcelle n’est pas le fonds dominant de la servitude non altius tollendi de 7 mètres invoquée.

— La SCI La Colombière prétend qu’elle est aussi propriétaire d’un terrain dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Localité 22] [Adresse 21], nommé «'[Adresse 24]'» correspondant aux sections BI [Cadastre 2] et [Cadastre 4], puis cadastré BI [Cadastre 4], BI [Cadastre 14] et BI [Cadastre 16] selon les modifications apportées à l’acte le 27 juillet 2009 page 19.

— Dans cet ensemble immobilier, la SCI La Colombière bénéficie au titre du lot 1 de la jouissance privative d’une partie du domaine , d’environ 950 m², qui correspond à la parcelle BI [Cadastre 16] contiguë côté Est à la parcelle BI [Cadastre 5] dont elle est propriétaire, et des 10/10000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales [Adresse 24], dont ceux de la parcelle BI [Cadastre 4].

— [Adresse 24] a fait l’objet d’un règlement de copropriété horizontale et d’un état descriptif de division. La SCI La Colombière n’est donc propriétaire que de la seule parcelle BI [Cadastre 5] et c’est le syndicat de la copropriété [Adresse 24] qui est propriétaire de la parcelle BI [Cadastre 4].

— Une servitude est une charge imposée à un fonds servant au profit d’un fonds dominant.

— Aux termes de la page 6 de l’acte de vente du 10 janvier 1953, la servitude non altius tollendi ne bénéficie pas à un fonds mais à des personnes'; aucun fonds dominant n’est spécifiquement désigné dans cet acte.

— Seul le propriétaire du fonds dominant a le droit d’agir en justice pour faire respecter ses droits.

' La SCI La Colombière est dépourvue d’intérêt à agir aux motifs suivants:

— Une servitude non altius tollendi est une servitude continue et non apparente qui interdit de bâtir ou de surélever un immeuble au-delà d’une certaine hauteur, afin de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds dominant et lui éviter une perte de vue, d’ensoleillement, etc';

— La maison des époux [H] n’est pas visible depuis la parcelle BI [Cadastre 4] qui en est éloignée de plus de 100 mètres et qui est située en contrebas de plus d’une dizaine de mètres , par rapport à la parcelle BI [Cadastre 10] des intimés';

— Depuis la parcelle BI [Cadastre 4], la maison est cachée par l’un des deux immeubles [Adresse 24], immeuble de trois étages qui a été édifié à la fin des années 60, par une maison voisine qui existait déjà en 1947, et par de nombreux arbres.

— Il en est de même depuis la parcelle BI [Cadastre 5] dont la SCI La Colombière est propriétaire';

— Mme [C], expert évaluateur immobilier près la cour d’appel d’Aix en Provence, qui est intervenue en tant que conseiller technique de la SCI La Colombière dans le cadre de l’expertise judiciaire visant à évaluer la perte de valeur vénale du bien des époux [H], suite à l’édification du pool-house, a confirmé que cet édifice cache la vue sur la maison des concluants et évite d’avoir une vue plongeante chez eux.

' La servitude est éteinte en application de l’article 703 du code civil lorsque les choses se trouvent en tel état qu’ on ne peut plus en user':

— Que tel est le cas en l’espèce avec la présence de l’immeuble de trois étages et de la maison, depuis plus de 50 ans, de la copropriété [Adresse 24]';

— qu’en édifiant cet immeuble et ainsi que le stipule l’article 706 du code civil, la copropriété [Adresse 24] a elle-même éteint la servitude non altius tollendi depuis la parcelle BI [Cadastre 4] par son non-usage pendant trente ans.

' La servitude alléguée par la SCI La Colombière n’est pas opposable aux concluants car':

— le titre de propriété des époux [H], tout comme celui de la SCI La Colombière, ne fait aucune mention de la servitude dont se prévaut la demanderesse et la preuve de la publication de cette servitude au service de la publicité foncière n’est pas rapportée';

— l’appelante se contente de prétendre que la preuve de la publication des «'actes afférents'» résulterait du rapport de M. [JD], document unilatéral et non daté qui ne fait pas état de cette publication';

— La servitude non altius tollendi ne figure pas dans l’annexe 4 du rapport de M. [JD], «' plan annexé à l’acte de vente du 29 janvier 1947 pour la vente du lot III à Monsieur [U]'», alors que sont bien mentionnées sur ce plan la servitude de recul d’alignement à l’avenue et les servitudes non aedificandi par rapport à la limite séparative Nord et à l’alignement.

' Sur la hauteur maximale résultant de la servitude et la hauteur de la maison des concluants':

— La SCI La Colombière prétend que la hauteur de la maison [H] est très largement supérieure à 7 mètres alors qu’elle faisait 6,90 mètres de hauteur avant les travaux de surélévation d’ étage, et qu’elle aurait dorénavant deux étages.

— Or, la maison [H] n’a toujours eu qu’ un étage.

— Le certificat de conformité établi par la commune de [Localité 22] le 21 janvier 1994, atteste du respect de la hauteur de 6,90m, au point le plus haut, et des hauteurs de 5,20 m et 4,95 m aux égouts de toit Est et Ouest. Le permis de construire autorisant le précédent propriétaire à surélever la maison de 90 cm a donc été scrupuleusement respecté.

— La photographie de la pièce 13 montre clairement que la hauteur moyenne de la maison [H] est du même ordre de grandeur que la hauteur du pool-house de l’appelante qui atteint 6,30 m en son point le plus haut.

— Il n’y a pas de référence altimétrique mentionnée dans l’acte de vente du 10 janvier 1953 ni de plans associés concernant la mesure de la hauteur qui doit être comptée au niveau du sol.

— La SCI La Colombière tente de démontrer ses allégations sur la hauteur de la maison [H] en produisant un rapport d’expertise non contradictoire de M. [UP], architecte et expert judiciaire , qui, sans jamais faire de mesures sur le terrain, a calculé une hauteur de 6,98 m à l’extrémité Nord-Ouest du faîtage de la maison [H], et une hauteur de 7,34 m à son extrémité Sud-Est, concluant à un dépassement de 34 cm de la hauteur maximale autorisée par la servitude non altius tollendi.

— Toutefois rien ne permet de s’assurer qu’ il n’existe pas une marge d’erreur. Quoi qu’il en soit cette hauteur n’est pas très largement supérieure à 7 m.

— M. [UP] ne fait pas état d’une perte de vue mer.

' A titre subsidiaire, la hauteur autorisée par la servitude serait de 8 m':

— En effet, le cahier des charges du lotissement publié et repris dans l’acte de vente du 10 janvier 1953, en pages 7 à 9, stipule une hauteur de 8m pour les quatre villas du lotissement [U].

— La SCI La Colombière qui se réfère à l’acte du 10 janvier 1953 relatif à la vente de l’actuelle parcelle BI [Cadastre 10] des époux [H], n’est pas l’un des quatre colotis et n’est en conséquence pas concernée par les stipulations des clauses techniques du lotissement.

' Le principe de proportionnalité s’oppose à une démolition qui serait disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des propriétaires du fonds servant, d’autant que la SCI La Colombière sollicite cette démolition pour préserver une vue mer dont l’existence n’est pas démontrée.

— Avant les travaux de rehaussement, la maison des concluants n’avait pas d’étage, mais des combles sur rez-de-chaussée. Une démolition, quelle qu’elle soit, aurait ainsi des conséquences disproportionnées au regard de l’objectif recherché.

— D’autant que le pool-house construit par la SCI La Colombière en limite Sud de sa parcelle BI [Cadastre 5] masque la vue sur la villa des époux [H].

' Sur la prétendue perte de valeur vénale':

— Dans ses conclusions du 30 juillet 2025, la SCI La Colombière soutient pour la première fois que son bien subit une perte de valeur vénale, qu’ elle chiffre à la somme de 300.000,00 euros.

— Il s’agit d’une demande nouvelle, irrecevable à hauteur d’appel, La SCI La Colombière n’ayant jamais auparavant sollicité un montant au titre d’une prétendue perte de valeur vénale.

— La somme de 300.000,00 euros est en outre fixée de manière totalement arbitraire.

— La demande d’expertise de valeur, sollicitée à titre subsidiaire par l’appelante, est elle-aussi irrecevable , car nouvelle. En outre une expertise n’a pas vocation à pallier la carence de la preuve.

— L’attestation émanant d’un agent immobilier à la retraite, déconnecté de la réalité du marché immobilier, qui n’est ni manuscrite ni datée de la main de son auteur, versée aux débats par la SCI La Colombière est dépourvue de tout crédit.

' Cette nouvelle instance n’intervient qu’en réaction au litige concernant l’édification du pool-house et dans la seule intention de nuire aux concluants, cette procédure venant s’ajouter aux 11 autres procédures à l’initiative de la SCI La Colombière contre les intimés.

MOTIVATION':

Sur la recevabilité de l’action de la SCI La Colombière':

Les époux [H] font valoir que seul le propriétaire du fonds dominant a le droit d’agir en justice pour faire respecter ses droits et soutiennent que la SCI La Colombière qui est propriétaire des 10/10 000 èmes de la parcelle BI [Cadastre 4] , ne peut revendiquer la propriété de cette parcelle qu’elle est donc dépourvue de qualité à agir, ce qui sous-entend que seul le syndicat de la copropriété horizontale [Adresse 24] aurait qualité à agir pour défendre la servitude non altius tollendi dont bénéficierait la parcelle BI [Cadastre 4].

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. ».

L’article 31 du code de procédure civile énonce quant à lui : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Ainsi et sauf lorsque l’action est attitrée, les deux conditions requises par l’article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.

L’intérêt à agir a pu être défini comme « la recherche d’un avantage personnel » ou encore comme « le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur ». La personne a intérêt à agir si la demande formée est susceptible de modifier, en l’améliorant, sa condition juridique.

Pour agir, il faut pouvoir invoquer l’atteinte portée à un droit subjectif substantiel dont la revendication conditionne l’existence d’un intérêt. Mais l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande, dans la mesure où il faut que la juridiction saisie puisse vérifier, au fond, l’existence de ce droit. Ainsi l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

S’agissant d’une irrecevabilité déduite d’un défaut de droit de propriété, il a été jugé que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, (2e Civ., 18 octobre 2007, n° 06-19.677) et que l’intérêt à agir doit être apprécié au moment de l’introduction de la demande en justice (3e Civ., 23 juin 2016, pourvoi n° 15-12.158).

En l’espèce, la SCI La Colombière a acquis par acte du 3 juillet 2009,

— article un': la propriété «'La Colombière sise [Adresse 20], formant le lot deux du morcellement du «' [Adresse 23]'» comprenant une construction à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, piscine et terrain attenant figurant au cadastre section BI n° [Cadastre 5], d’une surface de 12ares 80 centiares';

— article deux': «'Désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens': le terrain attenant, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 22] [Adresse 21], dénommé «'[Adresse 24]'» [Adresse 27]':

Un immeuble genre mas élevé d’ un étage sur rez-de-chaussée,

Un immeuble composé d’appartements et dépendances divisé en deux corps de bâtiments «'A'» et B'»'»,

Terrain attenant

Cadastré

BI n° [Cadastre 4], [Adresse 25], surface 00 ha10 a 70 ca

BI n° [Cadastre 2], [Adresse 21], surface 00ha 90a 71ca

Total surface 01ha 01a 41ca.

Désignation des biens':

Lot numéro un (1)':

La jouissance privative d’une partie du domaine d’une superficie de 950 m² environ , délimitée sur le plan de division annexé au règlement de copropriété ci-après visé, par les lettres A-B-M-N';

Et les dix/dix millièmes (10/10000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales…»

L’acte d’acquisition précise que l’immeuble désigné sous l’article 2 a fait l’objet d’ un règlement de copropriété horizontale et d’ un état descriptif du sol établis suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 1964, déposé le même jour au rang des minutes de Maître [ID], notaire à [Localité 22], et publié au bureau des hypothèques de [Localité 22] le 20 février 1965, volume 6501 numéro 9, outre de divers modificatifs par la suite.

Le 27 juillet 2009, l’ acte de vente du 3 juillet 2009 a fait l’objet d’une modification de l’ article deux concernant la désignation cadastrale . Les références BI [Cadastre 4] et BI [Cadastre 2] étant remplacées par les références BI [Cadastre 4], BI [Cadastre 14] et BI [Cadastre 16].

Selon le rapport d’expertise de M. [P] [JD] dont se prévaut la SCI LA COLOMBIERE, le lot n° 1 de la copropriété [Adresse 24] acquis par la SCI, constitué de la jouissance privative d’une partie du domaine, d’environ 950 m², correspond à la parcelle BI [Cadastre 16] et non à la parcelle BI [Cadastre 4]. Il convient d’ajouter que la parcelle BI n° [Cadastre 5] est étrangère à la copropriété horizontale [Adresse 24] .

Or, sur la base des actes versés aux débats tels qu’ analysés par M. [JD] , la SCI La Colombière revendique le bénéfice de la servitude non altius tollendi constituée par acte du 29 janvier 1947, non seulement au bénéfice du lot n° 1 de la copropriété horizontale [Adresse 24] cadastré BI [Cadastre 16], dont elle a fait l’acquisition , mais également au bénéfice de la propriété cadastrée BI n° [Cadastre 5].

Elle a donc bien qualité et intérêt à agir, l’existence du droit invoqué n’étant pas une condition de recevabilité de la demande, mais de son bien-fondé.

Par ailleurs, s’agissant plus particulièrement du lot n° 1 [Adresse 24], l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’ en informer le syndic.

L’article 51 du décret du 17 mars 1967 précise que la copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est ainsi admis que tout copropriétaire peut exercer seul, à charge d’en informer le syndic, les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, lequel comprend une partie privative et une quote-part de parties communes.

Par ailleurs si l’article 51 du décret du 17 mars 1967 prévoit une obligation pour le copropriétaire demandeur sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 de dénoncer son assignation par huissier au syndic afin que ce dernier puisse éventuellement s’y joindre s’il s’avère qu’un intérêt collectif est en jeu, la violation de cette condition n’entraîne pas l’irrecevabilité de la procédure. Ainsi l’action individuelle d’un copropriétaire introduite sans avoir été dénoncée au syndic n’en demeure pas moins recevable.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée, tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI La Colombière doit être rejetée. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

Sur l’existence de la servitude’non altius tollendi de 7 mètres:

L’article 637 du code civil prévoit que: ' une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire'.

L’article 686 du même code dispose que: " il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ….L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue;"

L’article 691 ajoute': « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

Il faut que la charge soit établie au profit d’un fonds et non de la personne ou dans son intérêt personnel. Le titre constitutif d’une servitude doit constater un accord de volonté des propriétaires originels des fonds. Selon une jurisprudence constante, la preuve de la servitude doit résulter du titre de propriété du fonds servant ou d’un titre commun aux propriétaires des deux fonds.

La preuve de la servitude peut aussi résulter de l’acte du fonds dominant et être opposée au propriétaire du fonds servant lorsque l’auteur de celui-ci a été partie à l’acte constitutif de la servitude.

L’article 695 du code civil dispose: «'Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.'»

Le titre récognitif d’une servitude doit faire référence au titre constitutif de cette servitude.

Les époux [H] soutiennent qu’ aux termes de l’acte du 10 janvier 1953, la servitude non altius tollendi a établi des droits seulement en faveur de personnes, sans créer de charge grevant un fonds au profit d’un autre, que l’acte ne caractérise pas l’existence d’un fonds dominant et qu’il ne leur est pas opposable.

En l’espèce, il ressort des deux rapports établis par M. [JD], corroborés par les actes notariés versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, que les parcelles cadastrées actuellement BI [Cadastre 5], BI [Cadastre 10] et BI [Cadastre 16] sont issues d’un même tènement d’origine connu sous la dénomination de «'[Adresse 23]'» acquis par les époux [J], aux termes d’un acte du 10 février 1906. Ce domaine rural, d’une superficie de 14600 m², était cadastré sous les numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 12] de la section C du cadastre napoléonien. Ces parcelles correspondent aujourd’hui aux parcelles BI n°s [Cadastre 5], [Cadastre 10], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

L’acte de 1906 indique que ce terrain n’est grevé d’aucune servitude.

Par acte du 10 janvier 1947 et afin de parvenir à la vente de ce terrain par lots, M^me Veuve [J] et sa fille ont obtenu une autorisation préfectorale de morcellement en trois lots I, II et III d’une superficie d’environ 6000 m² pour le lot I, 6000 m² pour le lot II et de 1562 m² pour le lot III.

Par acte du 29 janvier 1947 établi par Me [B] , notaire à [Localité 26], Mme veuve [J] et sa fille ont vendu à M. [Y] [U] le lot n° III du morcellement. Cet acte transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 22] le 12 février 1947, volume 2853, n° 59, contenait au paragraphe « charges et conditions'» la clause suivante': «' A cet égard, M [DD] ( mandataire des consorts [J]) déclare que personnellement ses mandantes n’ont créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’ immeuble vendu et qu’ à leur connaissance il n’en existe pas en dehors de celles ci-dessus rapportées.

En outre, les venderesses grèvent le terrain présentement vendu d’une servitude non altius tollendi de sept mètres comptés du niveau du sol où sera édifiée la construction.'»

Si le fonds servant correspond au lot n° III dont le plan est annexé à l’acte de vente, le fonds dominant n’est en revanche pas précisé, M. [JD] considère toutefois que cette servitude ne peut que bénéficier au lot n° I ( correspondant à l’actuelle partie Nord des parcelles BI [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 14], [Cadastre 15]) et au lot II ( correspondant aux parcelles BI n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 16], et partie Sud des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ).

Par la suite et par acte du 5 février 1947, auquel était joint le plan du lot n° I , ce lot a été vendu à M. et Mme [F]. Cet acte contient au paragraphe des «'conditions particulières'» la clause suivante':

«' Monsieur [DD], ès qualités, déclare par les présentes créer et constituer au profit de l’ immeuble présentement vendu, les servitudes suivantes sur le lot numéro deux du lotissement dont il déclare que les vendeurs sont encore propriétaires':

1°. Une servitude altius non tollendi sur une profondeur de vingt-trois mètres comptés du mur actuel sur l'[Adresse 27] et interdisant toute construction dépassant onze mètres de hauteur à compter du niveau de l’avenue sur cette zone.

2°. une servitude non aedificandi sur tout le surplus du lot numéro deux, toutefois , la ferme qui existe actuellement sur ce lot pourra subsister dans ses dimensions actuelles .'

Il ajoute en outre qu’aux termes d’un acte reçu par Me [B] notaire à [Localité 26], le vingt-neuf janvier mil neuf cent quarante-sept, contenant vente par Mesdames [J] et [I], sus nommées, à M. [U], il a été précisé que le lot n° 3 était grevé d’une servitude non altius tollendi de sept mètres, ainsi qu’il s’oblige à en justifier »

Par acte du 7 février 1949, Mme [GD] [J] née [AE] et Mme [A] [J] épouse [I], agissant par l’intermédiaire de leur mandataire M. [DD], ont vendu à Mme [L] [T] [D] épouse [SP] le lot numéro II du morcellement de la propriété cadastrée [Cadastre 11] et [Cadastre 12], supportant une construction en ruines, et confrontant':

Au Nord': Madame [F],

A l’Est': un vallon mitoyen,

Au Midi': Messieurs [U], [S], Madame [E] et Monsieur [FD]

A l’Ouest': l'[Adresse 27].

Au § II des conditions particulières de cet acte figure le rappel suivant':

«'Dans un acte reçu par Me [B] , notaire soussigné, le 29 janvier 1947, transcrit au bureau des hypothèques de Grasse le douze février suivant volume 2853 numéro 59, contenant vente par Mesdames [J] et [I] à Monsieur [U] du terrain formant le lot numéro trois du morcellement de la propriété dont s’agit, il a été dit ce qui suit littéralement rapporté':

«' En outre, les venderesses grèvent le terrain présentement vendu d’une servitude non altius tollendi de sept mètres comptés du niveau du sol où sera édifiée la construction'».

Mais suivant un accord intervenu entre Mesdames [J] et [I], d’une part, et Monsieur [U], d’autre part, le neuf juin mil neuf cent quarante-sept, cette servitude a été modifiée de la façon suivante':

La hauteur stipulée de sept mètre pourra être portée à huit mètres pour les trois villas que Monsieur [U] se propose de construire dans les angles Sud-Est, Sud-Ouest et Nord-Est de son lot. Quant à la quatrième villa que Monsieur [U] se propose de construire dans l’angle Nord-Ouest de son lot, elle ne devra pas dépasser, faîtage compris, la hauteur prévue de sept mètres.

En échange de cette dérogation, il a été convenu que la clôture grillagée à établir entre les lots deux et trois sera mitoyenne bien qu’exécutée aux frais exclusifs de Monsieur [U].'»

Mention de cet accord figure dans l’acte notarié du 10 janvier 1953, reçu par Me [R] [G], notaire à [Localité 22], transcrit au bureau des hypothèques de Grasse ( actuel 1er bureau) le 27 février 1953 volume 3302 n° 35, par lequel les époux [N] ont vendu à M. [K] [R] [O] une parcelle de terrain à bâtir d’une contenance de 320 m² environ, formant le lot numéro 1 du lotissement [U] appartenant autrefois à la société Mi-Sahage ayant pour gérant unique M. [Y] [ED] [XP] [OP] [U] . Ce lot avait été acquis par les époux [N] de la société Mi-Sahage par acte du 26 septembre 1951, reçu par Me [B], notaire à [Localité 26], transcrit au bureau des hypothèques de Grasse le 26 octobre 1951 volume 3969 n° 29.

L’acte du 10 janvier 1953 précise que le lot numéro 1 vendu, cadastré section C [Cadastre 13] confronte dans son ensemble':

Du Nord': [SP],

Du Sud': une allée mitoyenne de quatre mètres,

De l’Est': la villa Stella,

Et de l’Ouest': l’ [Adresse 27].

Il précise également que le lot n° deux du lotissement [U] a été vendu à la société Stella par acte du 20 mars 1951 et le lot numéro quatre à M. [Z] [ZP] par acte du 30 avril 1949.

Il n’est pas contesté que la parcelle B I n° [Cadastre 10] acquise par les époux [H] par acte du 9 mars 2001, de M [W] [O], fils de M. [K] [O], correspond au lot n° 1 du lotissement [U], aménagé sur le lot n° III du morcellement de la propriété d’ origine dénommée [Adresse 23], cadastrée C n°s [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Selon le plan annexe 6 du rapport de M. [JD] du 28 juin 2022, ce lot se situe dans l’angle Nord-Ouest du lot n° III acquis par M. [U] en 1947. Il correspond par conséquence à la parcelle frappée de la servitude non altius tollendi prévue par l’ accord passé entre Mesdames [J] et [I], d’une part, et Monsieur [U], d’autre part, le neuf juin mil neuf cent quarante-sept.

Cette servitude non altius tollendi figure dans un document annexé au titre de propriété de la SCI La Colombière.

Sur l’opposabilité de la servitude non altius tollendi de 7 mètres aux époux [H]':

En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’ immeuble grevé si elle a été publiée au service de la publicité foncière ou si son acte d’acquisition en fait mention. La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’ acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (Cass., 3ème Civ. 24 septembre 2020, pourvoi N° 19-19.179, publié).

En l’espèce, l’acte de vente du lot III du morcellement de la propriété d’origine, en date du 29 janvier 1947, est taisant sur la désignation du ou des fonds dominants, et imprécis sur la construction visée par la servitude, puisqu’il évoque son application à une construction unique tout en faisant figurer en marge de l’acte la mention suivante, certes non paraphée, «' pour un des lots hauteur «'8'».

Si l’ accord du neuf juin mil neuf cent quarante-sept rappelé dans les actes subséquents qui viennent d’être examinés est plus précis sur la parcelle et la construction soumises à la servitude non altius tollendi de 7 mètres, à savoir le lot 1 situé dans l’angle Nord-Ouest du lotissement [U], devenu la parcelle BI n° [Cadastre 10] propriété des époux [H], en revanche , il n’est pas justifié que cet accord a été publié à la conservation des hypothèques. Aucune mention de publicité ne figure en effet dans les actes qui se réfèrent à cet accord.

Dans la mesure où mention de cette servitude ne figure pas dans le titre de propriété des époux [H] et qu’il n’est pas établi qu’ils en avaient connaissance au moment de leur acquisition, cette servitude ne leur est donc pas opposable.

Sur la hauteur de la villa des époux [H]':

Au-delà, les époux [H] justifient d’un certificat de conformité obtenu par leur auteur à la suite de la surélévation de leur villa, conformément au permis de construire obtenu par celui-ci en 1991, lequel permis a été délivré sur la base d’un dossier qui comprenait un plan de coupe mentionnant la hauteur de 6,90 m, du sol au faîtage de la construction fini.

Cette hauteur n’est pas sérieusement remise en cause par le rapport technique non contradictoire établi par Monsieur [UP] , à la demande de la SCI La Colombière, lequel n’est corroboré par aucun élément technique probant, quant au dépassement de 34 cm de la hauteur limite de 7 mètres à l’extrémité Sud Est du faîtage de la villa des époux [H], alors que la hauteur de la construction doit être calculée par rapport au niveau du sol naturel tel qu’il se présentait en 1947, date d’établissement de la servitude.

Les mesures de relevé satellitaire LIDAR recueillies par M [UP] reposent sur l’analyse de nuages de points comportant trois dimensions. La marge d’erreur de ce système de modélisation, selon la documentation produite, est de 50 cm en planimétrie et de 10 cm en altimétrie . En outre, les données sont référencées par rapport au système géodésique RGF-93, au système de projection Lambert-93, les altitudes étant rattachées au système d’altitude NGF-IGN 69. Or toutes ces données sont basées sur des observations de nivellement établies pour les plus anciennes dans les années 1960, soit postérieurement à la servitude convenue en 1947.

La preuve n’est donc pas rapportée d’un dépassement de la hauteur de 7 mètres mesurée au faîtage du toit de la maison des époux [H].

La SCI La Colombière doit en conséquence être déboutée de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande d’expertise sur la perte de valeur vénale de sa propriété, qui est sans objet, compte tenu de ce qui précède.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [H] pour procédure abusive':

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’ appelante ait abusé de son droit d’agir en justice comme de son droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire aux intimés, ou qu’elle ait fait preuve de mauvaise foi ou d’ une légèreté particulièrement blâmable, le nombre de procédures qui ont opposé la SCI La Colombière aux époux [H] n’étant pas de nature, en soi, à établir un abus du droit d’ester en justice.

Les époux [H] sont en conséquence déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires':

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les dépens de l’appel seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe, ainsi que les frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge des époux [H].

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a jugé irrecevables les demandes de la société La Colombière formées à l’encontre de Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H],

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare recevables l’action et les demandes de la SCI La Colombière,

La déboute de l’ ensemble de ses prétentions,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI La Colombière aux dépens d’appel,

Condamne la SCI La Colombière à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [VP] [H], ensemble, la somme de huit mille euros (8000,00 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT