COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 JUIN 2025

N°2025/346

Rôle N° RG 24/08930 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNMU5

[Y] [K] [H]

C/

S.A.S.U. MUA INVEST

S.C.I. BATIM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Mélanie BOCAGE

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 7] en date du 06 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03880.

APPELANT

Monsieur [Y] [K] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-8285 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

né le 27 Janvier 1991 en ALGERIE,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. BATIM

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTERVENANTE FORCEE

S.A.S.U. MUA INVEST

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Mélanie BOCAGE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, la société civile immobilière (SCI) Batim a donné à bail à M. [Y] [K] [H] un logement situé [Adresse 1] à Marseille (13007), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par exploit d’huissier en date du 6 janvier 2023, la société Batim a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer la somme de 3 275 euros à valoir sur un arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail et de justifier la souscription d’une assurance.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Batim a fait assigner M. [H], par assignation du 31 mars 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par acte notarié en date du 18 avril 2024, la société Batim a vendu à la société par actions simplifiée (SAS) Mua Invest le bien susvisé.

Par ordonnance en date du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— déclaré la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2019 entre la société Batim et M. [H] étaient réunies à la date du 6 mars 2023 ;

— condamné M. [H] à verser à la société Batim, à titre provisionnel, la somme de 4 481 euros arrêtée au 4 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 275 euros à compter du 6 janvier 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— autorisé M. [H] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 124,47 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la premier fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu’à l’extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

— rappelé que ces sommes devaient être versées en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

— rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

* la dette deviendrait immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendrait tous ses effets ;

* faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* M. [H] serait tenu au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit 650 euros à ce jour ;

— rejeté la demande d’astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux de la société Batim;

— rejeté la demande d’injonction de faire de la société Batim ;

— rejeté la demande d’expertise judiciaire de M. [H] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. [H] de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et de fixation d’un loyer réduit ;

— condamné M. [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rejeté les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Il a considéré que si M. [H] justifiait de la souscription d’un contrat d’assurrance portant sur la période concernée par le commandement, ce dernier ne justifiait pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, sachant que l’exception d’inexécution soulevée par M. [H] tenant au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent ne rendait pas son obligation de régler le loyer aux échéances convenues sérieusement contestable faute pour le locataire d’établir un manquement suffisamment grave rendant le logement impropre à l’habitation. Par ailleurs, il a considéré que la demande d’expertise sollicitée par M. [H] était inutile dès lors que la bailleresse reconnaissait devoir remédier aux désordres constatés par le service municipal de la ville de [Localité 7] et que sa demande en réparation du préjudice de jouissance excédait les pouvoirs du juge des référés comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Suivant déclaration transmise au greffe le 5 juillet 2024, M. [H] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux de la société Batim et sa demande d’injonction de faire.

La société Mua Invest a été mise en cause à la procédure d’appel par suite d’une intervention forcée par acte d’huissier en date du 9 octobre 2024 délivré par M. [H].

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [H] demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

in limine litis,

— de déclarer le premier juge incompétent en l’état de contestations sérieuses ;

— de débouter les intimées de leurs demandes ;

à titre subsidiaire,

— d’ordonner la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire afin de constater les désordres, déterminer les travaux à réaliser afin de rendre le logement décent, d’en chiffrer le coût, de dire s’il est nécessaire de reloger les occupants pendant la durée des travaux, de dire si l’immeuble doit être déclaré insalubre avec obligation pour le propriétaire de le reloger définitivement et d’évaluer les préjudices de jouissance et moral ;

— de l’autoriser à consigner les loyers à venir dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir sur un compte séquestre jusqu’à complète réalisation par le bailleur des travaux qui seront préconisés par l’expert ;

à titre infiniment subsidiaire,

— de constater qu’il subit, depuis son entrée dans le lieux, un préjudice de jouissance ;

— de condamner les intimées in solidum à lui payer la somme de 23 400 euros au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à la moitié de la valeur sur la durée d’occupation, comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt ;

— de constater l’erreur de superficie du logement mentionnée dans le bail ;

— de fixer le loyer du logement en proportion de la superficie réelle à la somme de 410,52 euros ;

— de condamner les intimées in solidum à lui payer la somme de 14 779,40 euros comptes arrêtés au mois de décembre 2024 et à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt ;

— de constater que les intimées ne produisent aucun justificatif concernant l’appel de charges pour un montant de 1 620 euros ;

— de débouter les intimés de leur demande en paiement des frais de relance pour un montant de 108 euros ;

— de lui donner acte qu’il est à jour de ses loyers et charges ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— de rejeter toutes les demandes des intimées ;

à titre très subsidiaire,

— de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette avec possible faculté d’anticipation en cas de FSL ;

— d’ordonner la compensation des sommes entre les dommages et intérêts et la dette locative ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

— de rejeter les demandes formulées par les intimées ;

— de les condamner in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il fait notamment valoir :

— que le premier juge ne s’est pas prononcé sur l’incompétence soulevée au profit du juge du fond et sur les contestations sérieuses soulevées rendant le juge du fond seul compétent pour se prononcer sur la réalité des désordres affectant le logement et sur sa superficie ;

— que le logement ne répond pas aux critères de la décence en l’état d’humidité et des moisissures l’affectant, tel que cela résulte des constatations du service d’hygiène de la ville de [Localité 7], à la suite de quoi la bailleresse a été mise en demeure, le 12 septembre 2022, de réaliser des travaux, faisant observer qu’il ne s’est jamais opposé à ce qu’ils soient effectués ;

— qu’il évalue son trouble de jouissance à la somme de 300 euros par mois, soit la moitié du loyer, pendant 78 mois, du 1er juillet 2019 à décembre 2024 ;

— que la superficie de l’appartement est plus petit (26 m2) que la superficie indiquée dans le contrat de bail (38 m2), de sorte qu’il estime que le loyer doit être réduit à la somme de 410,52 euros, soit un trop versé de 189,48 euros pendant 78 mois ;

— qu’il a repris le paiement de ses loyers à compter du mois d’août 2023, sachant que les 2/3 du loyer correspondent aux allocations pour le logement dont il est bénéficiaire ;

— qu’il conteste devoir les charges réclamées, faute de pièces justificatives ;

— qu’il ne peut être tenu responsable de l’absence d’information par la société Batim à la société Mua Invest de la présente procédure.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 21 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Mua Invest sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— statuant à nouveau,

à titre principal,

— juge que l’appelant ne rapporte pas la preuve du respect des délais de paiement accordés par le premier juge et en conséquence,

* juge que la clause résolutoire a repris tous ses effets ;

* juge que faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* juge que l’appelant est tenu au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit 650 euros à ce jour ;

à titre subsidiaire,

— juge qu’elle a acheté l’appartement le 18 avril 2024, qu’elle n’était pas informée des désordres évoqués par l’appelant, qu’elle n’a commis aucune faute ou manquement à ses obligations contractuelles susceptibles d’engager sa responsabilité, que l’état des lieux d’entrée révèle que l’appartement est en bon état et que l’insalubrité dont se prévaut l’appelant n’est pas de sa faute;

— déboute en conséquence l’appelant de ses demandes dirigées à son encontre ;

— juge que la mission de l’expert désigné doit être précisée, complétée et détaillée de manière à inclure dans la mission la recherche de l’origine, l’étendue et les causes des désordres, d’en préciser la gravité et la nature, de donner son avis sur l’origine et les causes de l’humidité et des moisissures, de déterminer si les désordres sont liés à l’usure ou le défaut d’entretien, de décrire les solutions techniques de réparation des désordres, d’en chiffre le coût, de déterminer les travaux à réaliser, de dire si leur durée implique un relogement des locataires et donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les éventuels désordres constatés ;

— juge qu’elle formule protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée ;

en tout état de cause,

— condamne la société Batim à relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— déboute l’appelant de sa demande formée au titre des dépens, y compris le coût de l’expertise, et des frais irrépétibles ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais d’expertise.

Elle fait notamment valoir :

— l’absence de contestations sérieuses justifiant le non-paiement des loyers dès lors que l’état des lieux mentionne un logement en bon état, que M. [H] a refusé que les artisans pénètrent dans l’appartement pour réaliser les travaux, à la suite de quoi le service communal de la ville de [Localité 7] a clôturé le dossier et que la réalité des désordres n’est pas suffisamment rapportée ;

— n’avoir jamais été informée, avant la vente, des désordres affectant le logement, seule une procédure concernant un impayé de loyers ayant été portée à sa connaissance ;

— avoir, malgré tout, proposé de faire intervenir un artisan et procédé à des travaux en décembre 2024 ;

— que l’échéancier accordé par le premier juge n’a pas été respecté ;

— que les demandes d’expertise judiciaire et de consignation des loyers ne se justifient pas en ce qu’elles sont formulées à son encontre ;

— que les demandes pécuniaires formées à son encontre ne sont pas justifiées dès lors qu’elle n’est pas à l’origine du préjudice de jouissance allégué, ni même de l’indication dans le contrat de bail d’une surface erronée, et ce, d’autant que les sommes sollicitées se heurtent à des contestations sérieuses comme n’étant pas justifiées.

Bien qu’ayant constitué avocat, la société Batim n’a pas transmis de conclusions ni réglé son timbre fiscal.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025.

Par soit-transmis en date du 9 mai 2025, la cour a indiqué aux parties que l’irrecevabilité des demandes formées M. [H] tendant à la condamnation de la somme de 23 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 14 779,40 euros correspondant aux loyers indûment versés par suite de la diminution dont il estime pouvoir prétendre au regard de l’écart entre la superficie mentionnée dans le bail et celle réellement habitable, se pose, s’agissant de condamnations sollicitées à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

S’agissant d’une irrecevabilité que la cour entend soulever d’office, elle leur a imparti un délai expirant le jeudi 15 mai 2025 à midi afin de lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 14 mai 2025, le conseil de M. [H] indique que, s’agissant d’une procédure de référé, les sommes sollicitées le sont nécessairement à titre provisionnel sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Il demande à la cour de faire application de l’article 12 du même code en restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire à hauteur d’appel de la société Mua Invest

L’article 555 du code de procédure civile énonce que peuvent être appelées en cause d’appel, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, bien que la société Mua Invest a acquis, le 18 avril 2024, le bien occupé par M. [H] avant l’ordonnance entreprise, rendue le 27 juin 2024, elle n’a pas été mise en cause devant le premier juge.

En tant que propriétaire-bailleresse du bien occupé par M. [H] depuis le 18 avril 2024, sa mise en cause devant la cour, par suite d’une intervention forcée par acte d’huissier en date du 9 octobre 2024 délivré par M. [H], se justifie par un intérêt à agir à son encontre.

Il y a donc lieu d’accueillir l’intervention forcée en cause d’appel de la société Mua Invest.

Sur l’exception d’incompétence matérielle

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de leur compétence, et en particulier lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu’en partie, de la compétence des juridictions de l’ordre auquel il appartient, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il en de même de l’article 835 du même code aux termes duquel le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et allouer des provisions à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice, lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu’en partie, de la compétence des juridictions de l’ordre auquel il appartient.

En l’espèce, se prévalant d’un commandement de payer un arriéré locatif visant la clause résolutoire insérée au bail, la société Batim a saisi le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [H] et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

S’agissant d’une action fondée sur les dispositions des article 834 et 835 du code de procédure civile, les demandes de la société Batim relèvent bien de la compétence du juge des référés.

Les contestations soulevées par M. [H] tenant à la délivrance d’un logement ne respectant pas les critères de la décence, à sa superficie réellement habitable et à la réalité de la créance locative revendiquée par la société Batim doivent être appréciées par le juge des référés lors de l’examen du bien-fondé des demandes, sachant qu’en cas de contestations sérieuses, il n’y aura pas lieu à référé.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en rejetant l’exception d’incompétence matérielle soulevée par l’appelant à titre liminaire.

Sur les demandes principales de la bailleresse

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, bien que ce dernier ne soit pas versé aux débats, il n’est pas contesté qu’un commandement a été signifié, par huissier de justice, le 6 janvier 2023, de payer la somme principale de 3 275 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2023 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le bail du 1er juillet 2019 contient une clause résolutoire, dans un paragraphe XII, applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, ce qui n’est pas discuté.

Si le respect de M. [H] de son obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs n’est plus discuté, il en va différemment de son manquement à son obligation de régler ses loyers et charges qui a conduit le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 6 mars 2023, soit à l’expiration du délai de deux mois imparti à M. [H] pour régler les causes du commandement de payer.

M. [H] se prévaut de contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer.

Outre la délivrance d’un logement non décent dont la surface réellement habitable ne correspond pas à la superficie annoncée dans le bail, il affirme ne pas devoir les sommes mentionnées dans les décomptes de la société Batim, et notamment celle de 3 275 euros correspondant à celui annexé au commandement de payer.

Il convient de relever qu’aucun décompte locatif n’est versé aux débats, la société Batim, à l’origine de la procédure de référé initiée à l’encontre de M. [H], n’ayant pas conclu, tandis que la société Mua Invest, qui a acquis le logement par acte notarié en date du 18 avril 2024, indique être étrangère à la procédure opposant M. [H] et la société Batim.

A la lecture de l’ordonnance entreprise, si le premier juge a considéré que la somme de 180 euros correspondant à des frais était sérieusement contestable, il a estimé que la somme de 1 620 euros correspondant à la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021 était justifiée au motif que le décompte du syndic produit, en date du 23 mai 2022, identifiait clairement les charges locatives tant au titre des charges du bâtiment que de la consommation d’eau chaude, froide et de chauffage.

Or, M. [H] soutient que le décompte du syndic ne précise pas le mode de répartition des charges entre les locataires, et ce, d’autant que la somme de 1 240,33 euros qui est réclamée au titre de l’eau chaude figure dans la rubrique 'charges tous bâtiments'.

Dès lors que le décompte en question n’est pas versé aux débats, l’obligation pour M. [H] de régler somme de 1 620 euros réclamée correspondant à la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021 est sérieusement contestable.

De plus, alors même que la société Batim soutenait que M. [H] avait cessé de régler la totalité de ses loyers et charges depuis le mois de mars 2020 avant d’en reprendre le paiement lorsque la procédure de référé a été initiée, ce qui résulte de l’acte notarié de vente du 18 avril 2024, l’appelant soutient être à jour de ses loyers.

Si le premier juge n’apparaît pas s’être prononcé sur ce point, l’appelant produit des quittances de loyer portant sur tous les mois de l’année 2020, les mois de février à mai 2021, les mois de novembre et décembre 2021 et les mois de janvier et février 2022. Il verse également des justificatifs établissant le paiement d’une somme de 750 euros le 14 août 2022 et des virements en octobre 2022 (650 euros), février 2023 (550 euros) et mars 2023 (365 euros), août 2023 (351 euros), septembre 2023 (343 euros) et en 2024 (allant de 124,47 euros à 215 euros) correspondant à la part résiduelle laissée à sa charge après déduction des allocations pour le logement dont il bénéficie de montants variables selon les mois, tel que cela résulte des attestations de paiement dressées par la caisse d’allocations familiales entre les mois de janvier 2023 et septembre 2024.

En l’absence de décomptes locatifs, et notamment de celui annexé au commandement de payer, l’obligation pour M. [H] de régler les loyers et charges réclamés par la société Batim est sérieusement contestable.

Il s’ensuit que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses tenant aux sommes qui y sont réclamées.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en application d’une clause résolutoire qui n’apparaît pas, avec l’évidence requise en référé, avoir été mise en 'uvre régulièrement.

Elle sera également infirmée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire en octroyant des délais de paiement à M. [H] et a ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre en cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le premier juge a retenu un arriéré locatif de 4 481 euros arrêté au 4 décembre 2023.

Or, en l’absence des décomptes locatifs et des contestations sérieuses soulevées par M. [H] tenant aux sommes réclamées, qu’il s’agisse des charges locatives ou des loyers proprement dit, tel que cela a été examiné ci-dessus, l’obligation pour l’appelant de régler la provision de 4 481 euros est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné M. [H] à verser, à titre provisionnel, à la société Batim ladite somme.

Sur les demandes reconventionnelles du locataire

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, M. [H] dénonce des problèmes d’humidité et de moisissure affectant le logement.

A la suite du signalement qu’il a effectué auprès du service communal d’hygiène et de santé, la société Batim a été mise en demeure, le 12 septembre 2022, de réaliser un certain nombre de travaux, et notamment de procéder à la réfection du carrelage de la salle d’eau, de celui des murs de la cuisine, de rechercher les causes de développement de moisissures au niveau de la cuisine et de la salle, d’y remédier, de faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées, d’aménager les ventilations efficaces et adaptées dans le logement, d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique en fournissant un certificat établi par un homme de l’art et d’assurer le bon état de fonctionnement et d’étancheité des dispositifs d’extraction des eaux usées au niveau de la salle d’eau. Les photographies versées aux débats, illustrant un radiateur défectueux, des murs avec des traces de moisissures et des trous, des conduits d’évacuation des WC en mauvais état, une installation électrique vétuste et un carrelage cassé, corroborent les constatations faites par la ville de [Localité 7].

Par courrier en date du 20 janvier 2023, la ville de [Localité 7] a informé M. [H] qu’elle clôturait le dossier au motif que le bailleur l’a informé de son impossibilité de réaliser les travaux suite au refus de son locataire de le laisser accéder au logement.

Or, M. [H] expose ne s’être jamais opposé à la réalisation des travaux mais avoir demandé à son propriétaire de décaler la date des travaux au 20 décembre 2022, afin de lui permettre de libérer les lieux, le temps des travaux.

Si la société Mua Invest, propriétaire-bailleresse depuis le 18 avril 2024, justifie s’être rapprochée de M. [H] à la fin de l’année 2024 pour réaliser des travaux, à la suite de quoi une VMC sera installée dans la salle de bains, suivant facture dressée par la société Rénorex le 11 février 2025 pour un montant de 318 euros, les autres travaux préconisés par la ville de [Localité 7] n’apparaissent pas avoir été réalisés.

Se prévalant d’un état des lieux d’entrée mentionnant un logement en bon état, la société Mua Invest s’interroge sur l’origine des désordres constatés dans le logement.

Ainsi, compte tenu des désordres affectant le bien qu’il occupe, le locataire justifie d’une action future pouvant être exercée à l’encontre de la société Mua Invest, propriétaire-bailleresse depuis le 18 avril 2024, pour un manquement à son obligation de délivrer un logement décent en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En effet, il est fondé à rechercher la responsabilité de son bailleur sans avoir à justifier d’une mise en demeure préalable dès lors que la nature des désordres, qui touche au clos et couvert voire aux dispositifs de ventilation, révèle, à l’évidence, un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par ailleurs, M. [H] se plaint de ce que la surface réellement habitable ne correspond pas à la superficie annoncée dans le bail de 38 m2.

Le bail désigne les lieux loués comme étant un appartement de type II. L’état des lieux réalisé le 1er juillet 2019 décrit l’état de chaque pièce, à savoir l’entrée, le séjour, la chambre 1, la cuisine, la salle de bains et les WC.

Alors même que bail et l’état des lieux mentionnent une surface habitable de 38 m2, M. [H] se réfère à un plan dressé par l’association ASMAJ-CADE mentionnant une surface totale habitable de 26,40 m2, comprenant 18,47 m2 pour le séjour, 6,93 m2 pour la chambre et 1 m2 pour le reste.

Il résulte de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Dès lors que le juge du fond, qui serait éventuellement saisi, pourrait procéder à une diminution de loyer proportionnelle à l’écart entre la superficie indiquée au bail et la superficie réelle habitable, l’expertise sollicitée par M. [H] concernant l’état du logement sera l’occasion de déterminer la superficie réelle habitable, étant donné que les calculs effectués par l’association ASMAJ-CADE ne sont pas suffisamment probants.

M. [H] justifie donc d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’ampleur des désordres affectant leur logement, les travaux à réaliser afin d’y remédier, la superficie réelle habitable du logement, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et les préjudices subis, et ce, au regard des éventuelles actions en responsabilité et en réduction du montant du loyer qu’il pourra exercer à l’encontre des sociétés Batim et Mua Invest.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise sollicitée par l’appelant.

L’expertise judiciaire sera ordonnée conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers, avec consignation, jusqu’à l’exécution des travaux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, si le logement dans lequel vit M. [H] est affecté de désordres en raison d’une humidité anormalement élevée, seule l’expertise judiciaire pourra apporter des précisions sur les causes de cette humidité, et notamment dire si elle résulte, en tout ou partie, d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant relevé que le locataire ne s’est plaint de l’état de l’appartement qu’il occupe, depuis le mois de juillet 2019, qu’en septembre 2022, soit quelques mois avant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à son encontre.

En outre, dès lors que le dernier décompte du bailleur révèle que des allocations d’aide au logement ont continué de lui être versées tout au long des années 2023 et 2024, l’appelant n’apparaît pas avoir informé la caisse d’allocations familiales de l’état d’indécence de son logement.

Dans ces conditions, M. [H] ne démontre pas subir un trouble manifestement illicite, à savoir des préjudices de jouissance et moral, par suite d’un manquement manifeste de son bailleur à son obligation de délivrance.

Enfin, en l’absence de preuve suffisante de l’existence d’une surface habitable de la chose louée inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, aucune réduction du montant du loyer ne peut être appliquée. L’expertise judiciaire a également pour objet de déterminer la superficie réelle habitable du logement.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant l’appelant de sa demande tendant à voir ordonner la suspension du paiement des loyers, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux de nature à remédier aux désordres.

Sur les indemnisations sollicitées

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, il convient de relever que M. [H] sollicite la somme de 23 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 14 779,40 euros correspondant aux loyers indûment versés par suite de la diminution dont il estime pouvoir prétendre au regard de l’écart entre la superficie mentionnée dans le bail et celle réellement habitable.

Ces demandes ne sont formées qu’à titre infiniment subsidiaire dans le cas où l’expertise judiciaire et la consignation des loyers sur un compte séquestre ne seraient pas ordonnées.

Si M. [H] n’est pas autorisée à consigner ses loyers sur un compte séquestre jusqu’à la réalisation des travaux, les demandes de condamnation excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Au surplus, dès lors que l’expertise judiciaire qui a été ordonnée à la demande du locataire lui-même vise à déterminer l’origine de l’humidité affectant l’appartement et l’étendue de ses préjudices, l’obligation des intimées de réparer le préjudice de jouissance allégué par M. [H] par suite d’un manquement à leur obligation délivrer un logement répondant aux critères de décence se heurte à une contestation sérieuse. Il en est de même de sa demande en répétition de loyers indûment versés en raison de la diminution sollicitée au en raison d’une superficie erronée.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [H] tendant à la condamnation de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et à la fixation d’un loyer réduit.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Il convient de relever que ces demandes ne sont sollicitées qu’à titre très subsidiaire dans le cas où la cour n’aurait pas fait droit à ses autres demandes. Dès lors que la résiliation du bail n’a pas été constatée et que M. [H] n’est redevable d’aucune provision à valoir sur l’arriéré locatif, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ces demandes.

Sur l’appel en garantie formée par la société Mua Invest à l’encontre de la société Batim

Etant donné que M. [H] n’obtient gain de cause que sur l’expertise judiciaire in futurum sollicitée, l’appel en garantie formée par la société Mua Invest à l’encontre de la société Batim apparaît prématurée.

La société Mua Invest sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Si la procédure en référé-expulsion initiée par la société Batim n’était pas justifiée, il est admis qu’un défendeur à une demande d’expertise ne peut être considéré comme une partie perdante.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. [H] et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a inclus dans les dépens le coût du commandement de payer dont la validité a été considérée comme sérieusement contestable.

En l’état d’une expertise judiciaire ordonnée dans les intérêts de M. [H] sans qu’aucune provision ne lui a été allouée, et bien qu’il obtient gain de cause en ce qui concerne les demandes formées par la société Batim à son encontre, il sera tenu aux dépens de la procédure d’appel, lesquels ne peuvent comprendre le coût de l’expertise judiciaire comme sollicité par la société Mua Invest.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Mua Invest pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

De même, M. [H] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement en tant que partie tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Accueille l’intervention forcée en cause d’appel de la SAS Mua Invest ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. [H] de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et de fixation d’un loyer réduit ;

— inclus dans les dépens de première instance le coût du commandement de payer ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par M. [Y] [K] [H] ;

Déboute la SCI Batim et la SAS Mua Invest de leurs demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion de M. [Y] [K] [H] et sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle pour occupation sans droit ni titre et d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [C] [G], [Adresse 3], mèl : [Courriel 9] ;

avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s’être fait remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission, communiquer tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire ;

2°) constater et décrire la réalité des désordres affectant le logement, et en particulier, les traces de moisissures, l’existence d’humidité, l’insuffisance du système de ventilation, le mauvais état du carrelage, la vétusté de l’installation électrique, des radiateurs et des dispositifs d’extraction des eaux usées ;

3°) déterminer les causes et origines de ces désordres et dire s’ils résultent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien ;

4°) décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et en chiffres le coût ;

5 °) dire s’il est nécessaire de reloger les occupants pendant la durée des travaux et, le cas échéant, en fixer la durée ;

6°) évaluer les préjudices subis par l’occupant ;

7°) déterminer la surface réellement habitable du logement ;

8°) fournir tous éléments techniques permettant au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que M. [Y] [K] [H] devra consigner dans les deux mois de la présente décision la somme de 800 euros à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Marseille, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf s’il justifie être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, auquel cas la consignation devra être avancée directement par le trésor public ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de l’avance de ses frais et honoraires ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Marseille dans un délai de trois mois suivant l’acceptation de sa mission, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille en cas de difficultés ;

Déboute M. [Y] [K] [H] de sa demande tendant à être autorisé à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre jusqu’à la complète réalisation des travaux qui seront préconisés par l’expert ;

Déboute la SAS Mua Invest de son appel en garantie formée à l’encontre de la SCI Batim ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [K] [H] aux dépens de la procédure d’appel, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer délivré le 6 janvier 2023, ni le coût de l’expertise judiciaire.

Le Greffier La Présidente