COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

N° 2025/ 111

Rôle N° RG 24/06440 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBTY

[T] [A]

[S] [O]

C/

[Y] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gladys KONATÉ

M^e Laura SARKISSIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 08 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/05870.

APPELANTS

Monsieur [T] [A]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005695 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

de nationalité Algérienne, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gladys KONATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [S] [O]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gladys KONATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur [Y] [W]

né le 06 Juin 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Shéhérazade ESCOURROU-LAROCHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé établi le 30 juin 2014, ayant pris effet le 1er juillet 2014, la société civile immobilière (SCI) Chateaude a consenti un bail à usage d’habitation à madame [S] [O] et monsieur [T] [A], portant sur un appartement, de type T3, situé [Adresse 2], à [Localité 5], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre 30 euros à titre de provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé réception date du 1er juin 2018, monsieur [Y] [W] a informé Mme [O] et M. [A] qu’il avait acquis la propriété du bien immobilier susvisé.

Un avenant a été signé entre les parties, le 4 juin 2018 afin de régulariser Ie changement de propriétaire, le contrat de bail ayant été tacitement renouvelé pour une durée de trois ans le 1er juillet 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 20 novembre 2022, à effet au 1er juillet 2023, un congé pour reprise du logement au profit de ses parents a été notifié par M. [W] aux consorts [O]/[A].

Mme [O] et M. [A] s’étant maintenus dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, M.[W] les a assignés, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— juger que Mme [O] et M. [A] étaient occupants sans droit ni titre, depuis le 1er juillet 2023 en l’état du congé délivré ;

— prononcer la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise délivré le 20 novembre 2022;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] et M. [A], ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement Mme [O] et M. [A] à lui payer la somme de 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner solidairement Mme [O] et M. [A] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le co0t de |'assignation.

Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, a :

— constaté la validité du congé pour reprise notifié le 22 novembre 2022, avec effet au 1er juillet 2023 ;

— constaté que le bail d’habitation liant les parties était résilié de plein droit par l’effet du congé délivré le 22 novembre 2022, depuis le 1er juillet 2023 ;

— dit que Mme [O] et M. [A] étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 2], à [Localité 5], depuis Ie 1er juillet 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [O] et M. [A] en tant que de besoin, ainsi que celle de tous occupants de Ieur chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suivait la délivrance du commandement d’avoir à libérer les Iocaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose

jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] et M. [A] à payer à M. [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros, ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— fixé à 18% de la valeur locative du bien, soit à 104,40 euros par mois, le préjudice de

jouissance subi par sur la période M. [W] et Mme [O], à compter du 1er août 2022 jusqu’au 1er juillet 2023 ;

— condamné M. [W] à payer à Mme [O] et M. [A] la somme totale de 1148,40 euros, en réparation de Ieur préjudice de jouissance ;

— débouté M. [W] de sa demande au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [O] et M. [A] aux entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— sur la validité du congé délivré :

— l’acte de congé pour reprise mentionnait clairement que le logement serait occupé par les parents du bailleur, leur identité et leur adresse étant précisée ;

— s’agissant de la notice d’ information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire qui devait être jointe au congé depuis le 1er janvier 2018 et qui ne figurait effectivement pas en annexe du congé, cela n’avait aucune conséquence, faute de grief;

— il était constant que la nullité n’était encourue qu’en cas de grief ;

— Mme [O] et M. [A] n’indiquaient pas en quoi ces omissions leur faisaient grief conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile ;

— s’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il était relevé que l’acte de congé mentionnait très clairement la volonté de M. [W] de reprendre le logement pour y Ioger ses parents;

— M. [W] faisait valoir que suite au licenciement de son père, ses parents se trouvaient dans une situation financière délicate et qu’il souhaitait les Ioger à titre gratuit dans son appartement qui se trouvait à proximité de l’hôpital [3] où ils étaient suivis ;

— M. [W] justifiait du licenciement de son père qui était intervenu le 9 septembre 2022, des difficultés financières subséquentes (interdiction d’émettre des chèques pendant 5 ans, menace de saisie des biens) et de son inscription à Pôle emploi, à compter du 1er mai 2023;

— ces éléments suffisaient à démontrer Ia réalité du motif du congé et Ie caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;

— sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

— le maintien dans les lieux ne suffisait pas à caractériser la résistance abusive ;

— aucune preuve n’était rapporté sur la preuve d’un préjudice particulier qui ne serait pas déjà réparé par l’expulsion des locataires ;

sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral :

— aucune pièce ne justifiait de ce préjudice ;

— sur les demandes reconventionnelles :

— il n’était pas contesté qu’un dégât des eaux était survenu le 23 juillet 2022 dans l’appartement objet du présent litige ;

— le 4 aout 2022, le bailleur avait déclaré le sinistre auprès de son assureur en tant que propriétaire non occupant ;

— l’appartement objet du bail était un T3 avec deux chambres et ce dégât des eaux avait impacté non pas une pièce de rangement comme l’indiquait M. [W] mais l’une des deux chambres de l’appartement plus précisément la chambre des enfants, située sous la salle de bain des voisins du dessus, ainsi que le requérant l’indiquait lui-même dans le courrier du 4 août 2022;

— il ressortait du rapport d’expertise amiable de l’assureur des locataires que des infiltrations d’eau s’écoulaient depuis l’appartement du dessus et qu’une partie du faux-plafond de la chambre des enfants s’était effondré et montant des dommages de l’assuré était chiffré à 989,71 euros, ce chiffrage ne prenant en compte que les embellissements et les biens personnels des locataires, l’assureur ayant indiqué Ie 7 février 2023 à M. [W] qu’en ce qui concernait le plancher de l’appartement du dessus il appartenait au syndic de l’immeuble et au propriétaire de cet appartement de procéder à Ia remise en état ;

— il ressortait des échanges de mails versés aux débats que M. [W] le 8 fevrier 2023 avait relancé le syndic de I’immeuble en s’étonnant que les travaux n’étaient pas encore réalisés et en précisant que si la fuite était réparée le plancher s’était effondré pour tomber dans l’appartement de ses locataires et n’avait été ni remplacé ni réparé;

— M. [W] reconnaissait dans ce mail que ses locataires ne pouvaient plus utiliser Ia chambre depuis fin juillet 2022 ;

— M. [W] justifiait avoir fait diligences auprès du syndic pour accélérer les travaux devant être effectués et avoir fait réaliser un devis qui chiffrait l’ensemble des postes de réparation pour un montant total de 6936 euros TTC, n’avait pas opposé de résistance à Ia réalisation des travaux mais avait souhaité faire en sorte que l’ensemble des travaux nécessaires soit bien réalisé, de simples travaux d’embellissement n’étant pas suffisants pour remédier aux désordres, la réfection du faux plafond et du plancher étant indispensables ;

— toutefois, le bailleur ne pouvait s’exonérer de son obligation de délivrance d’une jouissance paisible du logement au motif que la cause des infiltrations proviendrait des parties communes et il ne s’agissait pas d’un cas de force majeure ;

— les consorts [O]/[A] n’avaient pas pu utiliser la chambre des enfants depuis le 23 juillet 2022 et avaient nécessairement subi un préjudice de jouissance ;

— ce préjudice pouvait être évalué à 18% de Ia valeur locative du bien qui était de 580 euros, soit à la somme de 104,40 euros ;

— ce préjudice ne pouvait plus exister postérieurement à la date du 1er juillet 2023 en qualité d’occupants sans droit ni titre des lieux loués et serait donc retenu sur la période à compter du 1er août 2022 jusqu’au 1er juillet 2023 date de la résiliation du bail par l’effet du congé soit 1148,40 euros (104,40 euros x 11 mois).

Selon déclaration reçue au greffe le 17 mai 2025, Mme [O] et M. [A] ont interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— constaté la validité du congé pour reprise notifié le 22 novembre 2022 avec effet au 1er juillet 2023 ;

— constaté que le bail d’habitation liant les parties était résilié de plein droit par l’effet du congé délivré le 22 novembre 2022, depuis le 1er juillet 2023;

— dit que Mme [O] et M. [A] étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 2], à [Localité 5], depuis Ie 1er juillet 2023;

— ordonné l’expulsion de Mme [O] et M. [A] en tant que de besoin, ainsi que celle de tous occupants de Ieur chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suivait la délivrance du commandement d’avoir à libérer les Iocaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose

jugée et malgré l’expiration des délais accordés a locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] et M. [A] à payer à M. [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros, ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamne Mme [O] et M. [A] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau :

— à titre principal :

*constate qu’ils bénéficient du statut de locataire protégé du fait de l’hébergement habituel de Mme [B] [O] ;

* constate qu’aucune offre de relogement adaptée ne leur été proposée ;

* prononce la nullité du congé délivré le 20 novembre 2022 ;

— à titre subsidiaire :

* constate que le congé a été délivré sans motif réel et sérieux ;

* prononce la nullité du congé délivré le 20 novembre 2022 ;

— en tout état de cause :

* confirme le jugement s’agissant des chefs non critiqués ;

* confirme le jugement s’agissant de la condamnation de M. [W] à leur payer la somme de 1 148,40 euros au titre de leur préjudice de jouissance du 1er août 2022 au 1 er juillet 2023 ;

— y ajoutant :

* condamne M. [W] à leur verser la somme de 1252,80 euros pour leur préjudice de jouissance du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’arrêt à venir ;

* condamne M. [W] à leur verser la somme de 7 000 euros pour leur préjudice moral, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

* se réserve la liquidation de l’astreinte ;

* ordonne que toutes ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal, à compter de l’arrêt à intervenir ;

* ordonne la capitalisation des intérêts ;

* condamne M. [W] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Konate ;

— à titre infiniment subsidiaire : écarte l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le congé est nul :

* pour absence d’offre de relogement adapté, peu importe la connaissance ou non par le bailleur du caractère protégé de son locataire ;

* la mère de Mme [O] est âgée de 80 ans, a de graves problèmes de santé et est sans ressources ;

* pour fraude, ne justifiant pas en quoi les parents de M. [W] avaient besoin du logement, le chômage étant une situation temporaire et ne démontrant pas la nature de la maladie de ses parents et leur suivi à la Timone ;

— leurs préjudices :

* préjudice de jouissance : au vu de l’annulation du congé ils ont droit à l’indemnisation du préjudice de jouissance du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 ;

* préjudice moral : conséquence de la nullité du congé.

Par dernières conclusions transmises le 9 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] sollicite de la cour qu’elle :

— à titre principal :

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé pour reprise notifié le 22 novembre 2022 avec effet au 1er juillet 2023 ;

— constaté que le bail d’habitation liant les parties était résilié de plein droit par l’effet du congé délivré le 22 novembre 2022, depuis le 1er juillet 2023;

— dit que Mme [O] et M. [A] étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 2], à [Localité 5], depuis Ie 1er juillet 2023;

— ordonné l’expulsion de Mme [O] et M. [A] en tant que de besoin, ainsi que celle de tous occupants de Ieurs chefs des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suivait la délivrance du commandement d’avoir à libérer les Iocaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] et M. [A] à payer à M. [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros, ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— déboute les consorts [O] et M. [A] de leur demande de condamnation à l’encontre de M. [W] à leur verser la somme de 1252,80 euros au titre d’un trouble de jouissance pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, avec astreinte de 50 euros par jour de retard;

— à titre d’appel incident, sur ses préjudices :

— infirme le jugement en ce qu’il a :

— fixé à 18% de la valeur locative du bien, soit à 104,40 euros par mois, le préjudice de jouissance subi par sur la période, M. [W] et Mme [O] à compter du 1er août 2022 jusqu’au 1er juillet 2023 ;

— condamné M. [W] à payer à Mme [O] et M. [A] la somme totale de 1148,40 euros, en réparation de Ieur préjudice de jouissance ;

— débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— statuant à nouveau :

— déboute M. [A] et Mme [O] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance pour la période allant du 1er août 2022 au 1er juillet 2023 ;

— condamne solidairement M. [A] et Mme [O] à lui payer les sommes de :

* 2 500 euros pour résistance abusive ;

* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts de son préjudice moral ;

— en toute hypothèse :

— constate que la demande formulée par M. [A] et Mme [O] au titre du préjudice moral est une demande nouvelle ;

— la déclare irrecevable ;

— condamne solidairement M. [A] et Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— c’est la première fois en cause d’appel que les appelants font état de l’occupation par la mère de Mme [O] du logement ;

— il a appris son existence en cause d’appel ;

— il ressort des pièces qu’au jour de la délivrance du congé, elle ne résidait manifestement pas dans les lieux ni à la date d’échéance du bail ;

— le motif de son congé est réel et sérieux ;

— l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 est infondée ;

— il a toujours été diligent et a multiplié les démarches afin que des travaux soient exécutés ;

— la demande des appelants visant à obtenir la somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral est nouvelle et donc irrecevable en cause d’appel.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande nouvelle :

Aux termes des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L’article 564 du même précise qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce lors des débats devant le premier juge, les consorts [O]/[A] étaient représentés par un conseil. Ils avaient formulé les demandes suivantes :

— à titre principal : voir constater que le congé était nul et de nul effet et débouter M. [W] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : voir appliquer de la trêve hivernale ;

— à titre reconventionnel : la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 25 % du loyer à compter du 23 juillet 2022, date du sinistre et ce jusqu’à réalisation des travaux.

Ainsi, leur demande tendant à voir obtenir l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 7 000 euros, sous astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’arrêt, n’a pas été formulée en première instance.

Elle ne tend pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Son objet est différent des prétentions de première instance.

Elle n’est ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.

Par conséquent cette demande constitue une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable.

Sur la validité du congé pour reprise :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[' ]

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sur l’absence d’offre de relogement adapté :

En l’espèce, les consorts [O]/[A] invoquent pour la première fois en cause d’appel l’absence d’offre de relogement formulée par M. [W] eu égard à la présence de la mère de Mme [O], âgée de plus de 65 ans dans le bien.

Au soutien de leurs prétentions, ils versent aux débats, notamment :

— la carte individuelle d’admission à l’aide médicale d’Etat de Mme [B] [O], née le 21 septembre 1943 ;

— l’attestation sur l’honneur de Mme [B] [O] du 21 novembre 2023, indiquant ne pas travailler, ne pas avoir de revenus, ne pas disposer d’avis d’imposition 2023 pour les revenus au titre de l’année 2022 et s’engageant à effectuer une déclaration de revenus auprès du service des impôts ;

— l’attestation sur l’honneur de Mme [S] [O] rédigée le 8 mai 2024, certifiant héberger sa mère Mme [B] [O] ;

— le certificat médical du Dr [E], médecin généraliste du 6 mai 2024, précisant suivre Mme [B] [O] qui vit chez sa fille, Mme [S] [O] et faisant état de ses problèmes de santé chroniques ;

— une attestation sur l’honneur de Mme [M], du 17 mai 2024, conseillère en économie sociale et familiale qui indique accompagner Mme [S] [O] et M. [T] [A], dans le cadre d’une mesure d’ASELL renforcé depuis le 19 octobre 2023 et précise avoir effectuer une demande DALO envoyé par courrier simple le 2 mai 2024 ;

— une demande de renouvellement de logement social du 18 octobre 2023, faisant état au titre des informations saisies :

* nombre de personnes au foyer : 4 ;

* présence de personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ayant besoin d’un logement adapté : non ;

* deux demandeurs : M. [A] et Mme [S] [O] ;

— une demande de logement PLALHDP, dans le parc privé du 17 novembre 2023, réitéré le 16 avril 2024, faisant état de la situation du couple et mentionnant qu’ils vivent avec leurs deux enfants et la mère de Madame ;

— une demande de logement effectué par Mme [M] auprès de la Mairie le 13 février 2024 pour la famille,dans le parc privé, faisant état d’une vie dans le logement avec la mère de Madame ;

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il s’évince qu’à la date de la délivrance du congé au 20 novembre 2022, à effet au 1er juillet 2023, aucun élément ne démontre la présence de la mère de Mme [O] dans le bien objet du présent litige.

En effet, Mme [S] [O] et M. [A] ne démontrent pas avoir envoyé un courrier à leur bailleur, M. [W] afin de l’informer de la présence de la mère de Mme [O] au foyer, de son âge et de ses éventuels problèmes de santé.

De plus, Mme [B] [O] ne produit aucun avis d’imposition permettant de vérifier sa domiciliation en 2022 et 2023.

Si elle verse aux débats une attestation sur l’honneur rédigée de sa main, afin de certifier n’avoir affectué aucune déclaration de revenus en 2022, ne disposant d’aucune ressource et s’engageant à régulariser sa situation, force est de constater qu’aucun avis d’imposition 2023 n’est produit et qu’elle ne justife donc pas d’une régularisation de sa situation ni en 2023, ni en 2024.

De même, Mme [B] [O] ne démontre pas la date de son entrée en France, ne versant pas aux débats son titre de séjour contrairement à M. [A] et à sa fille.

En outre, lors de la demande des consorts [O]/[A] de renouvellement de logement social, le 18 octobre 2023, le couple ne déclare pas la présence au domicile de la mère de Madame.

Elle n’apparaît ni dans l’attestation de paiement CAF du 22 mai 2024 du couple pour un foyer composé de 4 personnes, ni dans le courrier de la conseillère en économie familiale du 17 mai 2024 mentionnant avoir déposé une demande DALO.

Sa présence commence à être évoquée au mois de novembre 2023, postérieurement à la date d’effet du congé et à la délivrance de l’assignation à comparaître devant le premier juge, afin que l’occupation sans droit ni titre soit constatée et le congé validé.

Cette cohabitation n’est pas démontrée à la date de délivrance du congé et ne permet pas de qualifier le logement de résidence habituelle de Mme [B] [O].

M. [W] n’était donc tenu à aucune obligation de relogement au sens de l’article III de la loi du 6 juillet 1989, le moyen soulevé par les appelants étant inopérant.

Sur le caractère réel et sérieux du congé :

En application des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit se placer à la date de la délivrance du congé pour apprécier si le motif était réel et sérieux.

Il est acquis aux débats que M. [W], nouveau propriétaire du bien, justifie avoir délivré un congé pour reprise à Mme [O] et M. [A], daté du 20 novembre 2022 à effet au 1er juillet 2023.

L’acte indique :

— les noms et adresse des bénéficiaires de la reprise ;

— le motif allégué : il souhaite que ses parents résident dans le bien à titre de 'résidence principale'.

Afin de démontrer le motif réel et sérieux du congé délivré, M. [W] verse aux débats, notamment :

— le courrier recommandé daté du 9 septembre 2022, notifiant le licenciement pour faute grave à son père, M. [L] [W] ;

— l’inscription à pôle emploi à partir du 1er mai 2023 de son père, M. [L] [W] ;

— les difficultés financières de son père (avis de saisie à tiers détenteur, inscription FICP, interdiction d’emettre des chèques pendant 5 ans…) ;

— un certificat médical du Dr [P] généraliste en charge du suivi de M. [L] [W] faisant état d’une santé ne pouvant supporter les longs trajets et les ports de charge lourde ;

— une attestation sur l’honneur de sa mère, datée du 30 novembre 2023, confirmant les difficultés financières du couple et les problèmes de santé de son époux suivi à l’hôpital [3] à [Localité 4].

Il s’évince de ces éléments que conformément à l’analyse du premier juge, le motif du congé est réel et sérieux.

Les appelants ne versent aux débats aucun élément démontrant une intention frauduleuse de la part de M. [W]. Ils ne justifient pas d’une intention de mise en vente du bien.

De même, arguer d’une situation de chômage temporaire du père de M. [W], sous-entendant que ses diffcultés financières sont passagères, alors qu’eux-même sont sans revenus et en tirent argument pour justifier le fait qu’ils se soient maintenus dans le bien, est inopérant voire contestable.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que le congé était valable, obéissant à un motif réel et sérieux et qu’en conséquence le bail était résilié de plein droit au 1er juillet 2023.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est la somme due au bailleur quand le bail prend fin et que le locataire continue d’occuper les lieux. Elle est de nature mixte, indemnitaire et compensatoire, visant à réparer l’ensemble des désagréments subis par le propriétaire, privé des locaux.

En l’espèce, Mme [O] et M. [A] sont devenus occupants sans droit ni titre au 1er juillet 2023 et se sont maintenus dans les lieux depuis cette date.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’ils ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros, à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisés par la remise des clés.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [A] et Mme [O] ont déjà bénéficié, depuis la délivrance du congé d’un délai de presque deux ans, afin de quitter les lieux.

Aucun délai supplémentaire, autre que le délai légal, ne leur sera accordé.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné leur expulsion, en application du délai légal de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En l’espèce, il est acquis aux débats qu’un dégât des eaux est survenu le 23 juillet 2022, dans le bien objet du présent litige.

Il ressort du rapport d’expertise amiable, du 28 juillet 2022, que la chambre des enfants a été impactée, une partie du faux plafond s’étant effondré, les obligeant à dormir dans le salon. Le montant des dommages a été évalué à 989,71 euros.

Le plafond a été réparé au mois de juin 2024.

L’origine du sinistre est due à des infiltrations par les joints d’étanchéité de la baignoire de l’appartement du dessus.

M. [W] indique avoir fait diligence pour remettre le logement en état et avoir répondu dans les meilleurs délais aux doléances de ses locataires. Il verse aux débats :

— un courriel du 4 août 2022 indiquant le sinistre au syndic ainsi que des échanges de courriels en vue que les travaux soient réalisés et que le plancher soit réparé ;

— un devis du 25 mai 2023 en vue de la réfection du faux plafond de 6 963 euros ;

— un rapport de l’assureur de M. [W] la compagnie Pacifica du 6 octobre 2023

Par conséquent, si M. [W] a fait diligences auprès du syndic pour accélerer les travaux, force est de constater que les consorts [O]/[A] n’ont pas pu utiliser la chambre des enfants depuis le 23 juillet 2022. Ils ont de fait subi un préjudice de jouissance.

M. [W] ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’une jouissance paisible, indépendamment de toute faute négligence dans le traitement du sinistre.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance du 1er août 2022 au 1er juillet 2023 à 18% de la valeur locative du bien qui est de 580 euros, soit 1 148,40 euros (104,40 euros x 11 mois).

De même, il sera confirmé en ce qu’il a estimé que ce préjudice n’était plus dû à compter du 1er juillet 2023, date de résiliation du bail par l’effet du congé, Mme [O] et M. [A] étant devenus occupants sans droit ni titre et débouté ces derniers de leur demande d’indemnisation sur la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [W] justifie que le défaut de libération des lieux par les consorts [A]/[O] et la durée de la procédure a généré un stress et une anxiété particulière. Ce dernier démontre que ses parents se trouvent dans une situation difficile et qu’il est soucieux de leur relogement.

Il verse aux débats une ordonnance de son médecin généraliste du 7 mai 2024, lui prescrivant des anti-anxyolitiques.

Le jugement entreprise sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande de préjudice moral.

M. [A] et Mme [O] seront condamnés à lui verser la somme de 1 000 euros, en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de M. [A] et Mme [O]. La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [O] et M. [A] aux dépens et en ce qu’il n’y a dit y avoir lieu à application au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [O] et M. [A] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle. Ils seront condamnés verser à M. [W] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de Mme [O] et M. [A] visant à voir condamner M. [W] à leur verser la somme de 7 000 euros en réparation de leur préjudice moral, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de l’arrêt ;

INFIME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. [W] de sa demande de préjudice moral ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus des dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [O] et M. [A] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [O] et M. [A] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] et M. [A] in solidum aux dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,