COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

Rôle N° RG 20/08767 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGIRD

[Z] [K]

C/

S.A. HOME DREAM IMMOBILIER

S.A.S. AGV IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérémy VIDAL

M^e Patrick LOPASSO

M^e Nicolas MASSUCO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 16 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2019J00350.

APPELANT

Monsieur [Z] [K],

né le 20/12/1968 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémy VIDAL, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

S.A. HOME DREAM IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

S.A.S. AGV IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie COMBRIE, Présidente suppléante, et M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère, chargés du rapport.

Madame Stéphanie COMBRIE, Présidente suppléante, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 juin 2018 M. [Z] [K] a signé un contrat d’agent commercial immobilier avec la société Home Dream Immobilier et a démissionné le 20 septembre suivant.

Le 18 octobre 2018, soupçonnant des actes de concurrence déloyale, la société Home Dream Immobilier a sollicité, par voie de requête, la désignation d’un huissier de justice et d’un informaticien afin de collecter des documents auprès de la société AGV Immobilier, avec laquelle M. [Z] [K] a signé un nouveau contrat d’agent commercial le 18 septembre 2018.

Estimant que les opérations d’instruction avaient mis en évidence le détournement par M. [Z] [K] de nombreux mandats de vente au profit de son nouveau cocontractant, la société AGV Immobilier, la société Home Dream Immobilier les a assignés devant le tribunal de commerce de Toulon en indemnisation de son préjudice.

Par jugement en date du 16 juillet 2020 le tribunal de commerce de Toulon a :

dit que l’exception d’incompétence soulevée par M. [Z] [K] est recevable mais mal fondée et s’est déclaré compétent dans le cadre de la présente instance,

dit que la société AGV Immobilier s’est rendue coupable d’actes de concurrence déloyale propres à engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de la société Home Dream Immobilier,

dit que M [K] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SASU Home Dream Immobilier en lien avec le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 14 juin 2018

condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 19 167,50 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, en réparation de la chance de réaliser la vente des biens qui ont été confiés à cette dernière par ses clients,

condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3 000 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre du préjudice de notoriété subi par cette dernière du fait de leurs agissements,

condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3 098,81 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre des sommes engagées par cette dernière aux fins de commercialiser sur internet les biens dont elle détenait les mandats de vente,

condamné la société Home Dream Immobilier à payer à M. [Z] [K] la somme de 6 542,50 euros au titre des commissions dues à ce dernier dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial immobilier conclu le 14 juin 2018,

condamné la société AGV Immobilier à payer à M. [Z] [K] la somme de 2 867,66 euros au titre des factures dues à ce dernier dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial immobilier conclu le 18 septembre 2018,

débouté la société AGV Immobilier de sa demande de dommages et intérêts alléguément dus au titre d’un comportement abusif de cette dernière, ainsi que d’un préjudice de notoriété subi par elle,

Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et débouté la société Home Dream Immobilier du surplus de sa demande au titre dudit article,

ordonné l’exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier aux entiers dépens liquidés à la somme de 94,34 euros TTC,

— -------

Par acte du 11 septembre 2020 M. [Z] [K] a interjeté appel partiellement du jugement et les 19 et 20 octobre 2020 la société Home Dream Immobilier a également interjeté appel du jugement à titre partiel.

Les trois affaires ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction du conseiller de la mise en état le 24 novembre 2020 sous le numéro 20/10060 puis d’une seconde ordonnance de jonction le 16 février 2023 sous le numéro 20/08767.

— -------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 8 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] [K] demande à la cour de :

Vu les articles 14, 16 et 542 du code de procédure civile,

Déclarer nul le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Toulon,

En toute hypothèse,

Sur le fond,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Toulon en ce qu’il a :

— Dit que M [K] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SASU Home Dream Immobilier en lien avec le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 14 juin 2018,

— Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 19 167,50 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, en réparation de la chance de réaliser la vente des biens qui ont été confiés à cette dernière par ses clients,

— Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3 000 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre du préjudice de notoriété subi par cette dernière du fait de leurs agissements

— Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3 098,81 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre des sommes engagées par cette dernière aux fins de commercialiser sur internet les biens dont elle détenait les mandats de vente,

— Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile Condamné solidairement M [K] et la SAS AGV Immobilier aux entiers dépens liquidés à la somme de 94,34 euros TTC,

Statuant à nouveau,

Débouter la société Home Dream Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Home Dream Immobilier à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 6 542, 50 euros,

Condamner la société AGV Garelli à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 4 455, 82 euros,

Condamner la société Home Dream Immobilier et la société AGV Immobilier à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [Z] [K] fait valoir que les faits reprochés sont postérieurs à la rupture de son contrat avec la société Home Dream Immobilier, et que les mandats n’étaient pas exclusifs. Il conteste la perte de chance de réaliser les ventes, invoquée par la société Home Dream Immobilier, et conteste toute man’uvre de sa part. A titre reconventionnel il demande le paiement de commissions auprès de la société Home Dream Immobilier et de la société AGV Immobilier.

— -------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 4 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Home Dream Immobilier (Sasu) demande à la cour de :

In limine litis,

Vu l’article 16 du Code de procédure civile ;

Annuler le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le Tribunal de Commerce de Toulon ;

Sur le fond :

Infirmer le jugement du rendu par le Tribunal de commerce de Toulon le 16 juillet 2020 en ce qu’il a :

« Condamne solidairement M. [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 19.167,50 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, en réparation de la perte de chance de réaliser la vente des biens qui ont été confiés à cette dernière par ses clients ;

Condamne solidairement M. [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre du préjudice de notoriété subi par cette dernière du fait de leurs agissements ;

Condamne solidairement M. [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3.098,81 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre des sommes engagées par cette dernière aux fins de commercialiser sur internet les biens dont elle détenait les mandats de vente ;

Condamne la SASU Home Dream Immobilier à payer à M. [Z] [K] la somme de 6.542,50 euros au titre des commissions dues à ce dernier dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial immobilier conclu le 14 juin 2018 ;

Condamne solidairement M. [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et Déboute la SASU Home Dream Immobilier du surplus de sa demande au titre dudit article ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne solidairement la SAS AGV Immobilier et Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens liquidés à la somme de 94,34E T.T.C., dont T.V.A. 15,72 euros, (non compris les frais de citation) ».

Statuant à nouveau :

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu le principe jurisprudentiel de concurrence déloyale ;

Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil ;

Vu l’article 1343-2 du Code civil ;

Vu les articles L. 134.3 et L. 134-7 du Code de commerce

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Dire et juger que la société AGV Immobilier a commis des actes de concurrence déloyale ;

En conséquence ;

Dire et juger que la responsabilité délictuelle de la société AGV Immobilier est engagée ;

En outre,

Dire et juger que Monsieur [Z] [K] a manqué à ses obligations contractuelles ;

En conséquence ;

Dire et juger que la responsabilité contractuelle de Monsieur [Z] [K] est engagée ;

En conséquence ;

Débouter Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Home Dream Immobilier

Condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 72.470 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir les commissions de la vente des biens ;

Condamner in solidum Monsieur [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 19.000 euros au titre du préjudice de perte de percevoir la commission des ventes des mandats MEVEL ;

Condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de notoriété subi ;

Condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 3.337,18 euros de dommages et intérêt au titre du préjudice financier subi ;

Condamner la société AGV Immobilier, Monsieur [Z] [K], outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation avec capitalisation annuelle dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 9.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et la société AGV Immobilier aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier de justice et de l’expert informatique désigné selon ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de grande instance de Toulon en date du 19 octobre 2018 ;

Autoriser Maître Patrick Lopasso, In Extenso, associé de la Selarl Mauduit Lopasso Goirand & Associés à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou constitution de garantie.

La société Home Dream Immobilier soutient qu’il est établi que M. [Z] [K] a relevé les informations concernant des mandats de vente rentrés par la société Home Dream Immobilier pour démarcher ensuite les clients à des prix inférieurs et faire signer des mandats avec la société AGV Immobilier.

Elle ajoute que la société AGV Immobilier ne pouvait ignorer les faits et que son entente avec M. [Z] [K] procède d’un choix stratégique et commercial volontaire.

La société Home Dream Immobilier invoque un préjudice de perte de chance de réaliser les ventes, un préjudice de notoriété et un préjudice financier.

— -------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AGV Immobilier (Sas) demande à la cour de :

Vu les articles 14 et suivants du Code de Procédure Civile

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

In limine litis : sur la nullité du jugement,

Annuler le jugement prononcé par le Tribunal de Commerce de Toulon le 16 juillet 2020.

A titre subsidiaire,

Réformer le jugement du Tribunal de Commerce de Toulon en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— Dit que la SAS AGV Immobilier s’est rendue coupable d’actes de concurrence déloyale propre à engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de la SASU Home Dream Immobilier.

— Condamné solidairement Monsieur [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 19.167,50 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, en réparation de la perte de chance de réaliser la vente des biens qui ont été confiés à cette dernière par ses clients.

— Condamné solidairement Monsieur [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre du préjudice de notoriété subi par cette dernière du fait de leurs agissements.

— Condamné solidairement Monsieur [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme de 3.098,81 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme, au titre des sommes engagées par cette dernière aux fins de commercialiser sur internet les biens dont elle détenait les mandats de vente.

— Condamné la SAS AGV Immobilier à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 2.867,66 euros au titre des factures dues à ce dernier dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial Immobilier conclu le 18 septembre 2018.

— Débouté la SAS AGV Immobilier de sa demande en dommages et intérêts alléguément dus au titre d’un comportement abusif de cette dernière, ainsi que d’un préjudice de notoriété subit par elle.

— Condamné solidairement Monsieur [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier à payer à la SASU Home Dream Immobilier la somme 2.000 euros au titre des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civil et débouter la SASU Home Dream Immobilier du surplus de sa demande au titre dudit article.

— Condamné solidairement Monsieur [Z] [K] et la SAS AGV Immobilier aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter la société Home Dream Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société AGV Immobilier.

Débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société AGV Immobilier.

A titre subsidiaire,

Ramener les demandes formulées par la société Home Dream à de plus justes proportions.

Condamner Monsieur [Z] [K] à relever et garantir la société AGV Immobilier des condamnations prononcées à son encontre par la société Home Dream Immobilier.

En toute hypothèse,

Condamner La société Home Dream Immobilier à payer à la société AGV Immobilier la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement la société Home Dream Immobilier et Monsieur [K] à payer à la société AGV Immobilier la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamner solidairement la société Home Dream Immobilier et Monsieur [K] à payer à la société AGV Immobilier les entiers dépens.

La société AGV Immobilier conteste toute faute de sa part en faisant valoir qu’elle pensait que M. [Z] [K] était libre de tout engagement et n’a pas été étonnée de la clientèle apportée compte-tenu de l’expérience de celui-ci.

La société AGV Immobilier dénonce la condamnation prononcée en première instance à son encontre sur la base de simples probabilités.

Elle conteste par ailleurs la réalité du préjudice invoqué par la société Home Dream Immobilier et subsidiairement demande à être relevée et garantie par M. [Z] [K].

MOTIFS

Sur la nullité du jugement :

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

Par ailleurs, il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge, doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Considérant que toutes les parties avaient expressément sollicité des premiers juges qu’ils se prononcent in limine litis sur la seule exception d’incompétence soulevée par M. [Z] [K] afin de purger la question du choix de la juridiction avant tout débat au fond, le tribunal a excédé ses pouvoirs en décidant de statuer également sur les moyens soulevés au fond.

Il y a lieu, de ce seul chef, d’infirmer le jugement déféré, l’article 458 du code de procédure civile réservant les cas d’annulation aux seules hypothèses visées par l’alinéa 1er de cet article.

Sur la responsabilité de M. [Z] [K] :

En application des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être modifiées ou révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. En outre, les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, au visa des articles L.134-3 et L.134-4 code de commerce les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et une interdiction pour l’agent commercial de représenter une entreprise concurrente de celle de son mandant sans autorisation de ce dernier.

En l’espèce, le contrat d’agent commercial immobilier conclu entre la société Home Dream Immobilier et M. [Z] [K] le 14 juin 2018 stipule aux « conditions d’exécution » que « la clientèle mandatée, les fichiers clients et les mandats conclus au nom et pour le compte du titulaire de la carte professionnelle restent la seule propriété de l’agence ».

Si les vendeurs de biens immobiliers sont libres, en l’absence de mandat exclusif de vente, de recourir aux services d’une autre agence immobilière concurrente, en revanche, manque à ses obligations contractuelles de loyauté et de non concurrence, l’agent commercial qui, profitant de la connaissance des mandats signés avec son précédent mandant, démarche ces mêmes clients au profit d’un autre mandant et ce, à des conditions de prix plus avantageuses permettant ainsi à ce dernier de finaliser la transaction au préjudice du premier.

Ainsi, il ressort du constat établi par huissier de justice le 25 septembre 2018, du procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2018 ainsi que du rapport d’expertise informatique que quinze mandats de vente, portant les initiales « MP » ont été signés dans le courant des mois d’avril, mai, juillet et août 2018 entre divers vendeurs et la société Home Dream Immobilier, et que ces mêmes biens immobiliers ont fait l’objet de nouveaux mandats, pour certains dès le 18 septembre 2018 au sein de la société AGV Immobilier, agence immobilière concurrente, à des prix inférieurs à ceux auxquels ils étaient mis en vente par la société Home Dream Immobilier, créant ainsi une situation de concurrence déloyale au profit de cette dernière dès lors que seule la connaissance que pouvait avoir M. [Z] [K] des conditions du mandat initial pouvait permettre au nouveau mandant de se positionner sur des conditions de prix plus avantageuses pour les acquéreurs et de finaliser ainsi la vente à son profit.

Par ailleurs, en concluant le 18 septembre 2018 un nouveau contrat d’agent commercial avec la société AGV Immobilier, et ce, alors qu’il était toujours lié avec la société Home Dream Immobilier pour avoir démissionné postérieurement, le 20 septembre 2018, M. [Z] [K] a manqué à son obligation de ne pas représenter une entreprise concurrente de celle de son mandant, étant relevé que cinq des mandats en litige ont été signés avec la société AGV Immobilier le 18 septembre 2018, date de signature du contrat d’agent commercial avec cette même société et cinq autres le 20 septembre 2018, attestant que M. [Z] [K] est nécessairement à l’origine de la signature de ces mandats, profitant de l’accès aux fichiers clients et aux informations détenues par la société Home Dream Immobilier, et contrevenant ainsi aux conditions de son contrat d’agent commercial telles que rappelées ci-dessus.

La société AGV Immobilier et M. [Z] [K] ne peuvent en outre soutenir que le contrat conclu avec la société Home Dream Immobilier était rompu alors même qu’il ressort de la lettre de démission datée du 20 septembre 2018 que celui-ci a précisé, abstraction faite du délai de préavis, que le contrat prendrait fin le 23 septembre, corroborant le fait qu’il était encore lié contractuellement avec la société Home Dream Immobilier au moment de la signature des mandats les 18 et 20 septembre 2018.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de M. [Z] [K] est engagée eu égard aux manquements relevés à son encontre.

Sur la responsabilité de la société AGV Immobilier :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A cet égard, la concurrence existant entre deux sociétés, spécialisées dans un secteur de marché similaire, ne constitue pas en soi un acte fautif en vertu du principe de la liberté du commerce et de l’industrie.

Pour autant, la concurrence est déloyale dès lors qu’elle s’accompagne d’agissements contraires aux règles générales de loyauté et de probité professionnelle applicables dans les activités économiques et régissant la vie des affaires.

En l’espèce, il est établi que les manquements de M. [Z] [K], tant aux clauses de son contrat qu’aux règles régissant les relations entre l’agent commercial et son mandant, ont conduit à créer une situation de concurrence déloyale au profit de la société AGV Immobilier en raison du détournement de mandats de vente obtenus par l’agent à l’occasion du contrat signé précédemment avec la société Home Dream Immobilier.

Il est établi par ailleurs que la société AGV Immobilier a directement profité de la perception d’honoraires, a minima au titre de deux ventes conclues à la suite de ces mandats.

Si le mandant n’a pas d’obligation formelle de vérifier les antécédents de l’agent commercial, et qu’il n’est pas soutenu qu’il aurait pu avoir accès à un fichier lui permettant de s’assurer que M. [Z] [K] était libre de tout engagement, il n’en demeure pas moins qu’en acceptant pas moins de dix mandats signés les 18 et 20 septembre 2018, soit le jour même et dans les deux jours de la signature du contrat d’agent commercial avec M. [Z] [K], la société AGV Immobilier a fait preuve d’une légèreté blâmable constitutive d’une faute dès lors qu’elle ne pouvait ignorer, en professionnelle de l’immobilier, que la signature des mandats supposait d’ores et déjà une parfaite connaissance des biens immobiliers, de leurs caractéristiques ainsi qu’une parfaite connaissance des éléments d’état civil des vendeurs, connaissances qui excèdent le simple relationnel dont peut se targuer un agent commercial ayant par ailleurs, notamment de par son âge, une expérience professionnelle à son actif.

Par ailleurs, la circonstance que les biens soient systématiquement proposés à des prix inférieurs à ceux affichés par la société Home Dream Immobilier, atteste de la part de la société AGV Immobilier une volonté délibérée de détourner les mandats détenus par son concurrent dans l’objectif de faciliter la vente à son seul bénéfice, et ce d’une part, alors que l’ensemble des biens immobiliers à la vente se situent dans un périmètre géographique très restreint, limité pour l’essentiel à [Localité 4] et à [Localité 5], laissant présumer une connaissance affinée du secteur immobilier en question, et ce d’autre part, alors que les outils informatiques et la généralisation des publications en ligne permettent également une prise de connaissance en temps réel des annonces.

En conséquence, au regard de la réunion de divers éléments probants qui, cumulés entre eux, permettent de corroborer l’existence d’une collusion fautive entre M. [Z] [K] et la société AGV Immobilier, il y a lieu de retenir également la responsabilité de la société AGV Immobilier dans la commission d’actes de concurrence déloyale au détriment de la société Home Dream Immobilier.

Sur l’indemnisation du préjudice :

La société Home Dream Immobilier sollicite l’indemnisation de son préjudice, qu’elle estime correspondre à la perte de chance de percevoir la commission de vente sur chacun des biens immobiliers ayant fait l’objet d’un mandat.

Elle précise que si les ventes avaient été conclues, elle aurait perçu un total de commissions évalué à 200 175 euros et estime sa perte de chance à 40% de ces commissions, soit un total de 80 070 euros.

En l’état de la conclusion invoquée de deux transactions au bénéfice de la société AGV Immobilier à hauteur de 19 000 euros, la société Home Dream Immobilier sollicite désormais le paiement de la somme de 19 000 euros outre 72 470 euros au titre de la perte de chance pour les autres mandats.

La société AGV Immobilier et M. [Z] [K] contestent la réalité du préjudice invoqué par la société Home Dream Immobilier.

Sur ce, il apparaît que la société Home Dream Immobilier ne justifie pas du fondement de son évaluation, estimée à 40% du montant des commissions, notamment par rapport à des moyennes constatées dans la profession.

Pour autant, il est indéniable que si M. [Z] [K] n’avait pas détourné le fichier client et les mandats, et n’avait pas proposé, en collaboration avec la société AGV Immobilier, les biens à la vente à des prix inférieurs, la société Home Dream Immobilier aurait eu une chance de conclure l’acte de vente et de percevoir une commission sur ces ventes.

Au regard de l’absence d’exclusivité sur les biens visés aux mandats et en l’état du caractère récent de la société Home Dream Immobilier (25 janvier 2017) sa perte de chance de finaliser les ventes sera évaluée à la somme de 30 000 euros, la conclusion par la société AGV Immobilier de deux ventes étant indifférente dès lors qu’elle n’implique pas que la société Home Dream Immobilier serait elle-même parvenue à les conclure.

En outre, la société Home Dream Immobilier justifie des frais engagés au titre de la parution de ses annonces en ligne à hauteur de 3 337,18 euros.

Enfin, la société Home Dream Immobilier, agence immobilière récente, est bien-fondée à se prévaloir d’un préjudice de notoriété considérant que l’enseigne commerciale de l’agence apparaît au premier plan des annonces produites aux débats, le lien avec l’agent commercial ne ressortant que de son numéro de téléphone portable. Le détournement opéré par M. [Z] [K] et la société AGV Immobilier a pu effectivement induire dans l’esprit des vendeurs la perception erronée que la société Home Dream Immobilier avait mal estimé les biens proposés à la vente et n’était pas en capacité de poursuivre la transaction. Au demeurant M. [Z] [K] reconnaît dans ses conclusions qu’au moins deux des mandats détournés ont abouti à une vente au profit de la société AGV Immobilier.

Néanmoins, eu égard au caractère récent de la société Home Dream Immobilier et à la nature des faits, ce préjudice sera limité à la somme de 5 000 euros.

Enfin, au visa de l’article 1343-2 du code civil il y a lieu d’autoriser la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de cet article.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z] [K] :

à l’égard de la société Home Dream Immobilier :

Si les agissements commis à l’encontre de la société Home Dream Immobilier par M. [Z] [K] ont été reconnus, ils ont également fait l’objet d’une indemnisation spécifique.

Dès lors la société Home Dream Immobilier ne saurait se prévaloir du comportement de M. [Z] [K] pour lui dénier le droit à commissions sur des ventes conclues par le biais de l’agent commercial et dont il n’est pas contesté qu’il a été calculé conformément aux conditions tarifaires du contrat d’agence.

Par ailleurs, la vente conclue le 7 janvier 2019, soit quatre mois après la fin du contrat d’agent commercial, doit être considérée, au visa de l’article L.134-7 code de commerce, conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat et conclue en raison de l’activité de M. [Z] [K] au cours du contrat d’agence, étant relevé que la société Home Dream Immobilier n’a jamais contesté formellement le décompte produit par l’agent à la rupture du contrat.

En conséquence, la société Home Dream Immobilier sera tenue de payer à M. [Z] [K] la somme de 6 542,50 euros au titre des commissions dues à ce dernier.

à l’égard de la société AGV Immobilier :

Aux termes de l’échange passé entre la société AGV Immobilier et M. [Z] [K] par mail du 18 décembre 2019 le mandant a proposé la rectification de certaines factures et le paiement d’un chèque de 1527,58 euros au bénéfice de M. [Z] [K] (pièce 15 de M. [Z] [K]). La créance de M. [Z] [K] sera dès lors valablement évaluée à ce montant.

M. [Z] [K], qui ne précise pas à quelle date le mandat passé avec la société AGV Immobilier a pris fin et ne communique aucune pièce justificative au soutien de ses demandes indemnitaires, notamment celles permettant d’attester de l’effectivité des démarches accomplies en vue d’aboutir à la conclusion des ventes ou à la signature de contrats de location, doit être débouté du surplus de ses demandes, celui-ci se dispensant de produire les mandats afférents et les actes de ventes.

Sur la demande de garantie formée par la société AGV Immobilier :

La société AGV Immobilier sollicite d’être relevée et garantie par M. [Z] [K].

Pour autant, chacun ayant concouru à la réalisation du dommage subi par la société Home Dream Immobilier, la société AGV Immobilier et M. [Z] [K] seront condamnés in solidum à l’indemniser des préjudices subis sans qu’il y ait lieu de condamner M. [Z] [K] à garantir la société AGV Immobilier.

La société AGV Immobilier doit dès lors être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société AGV Immobilier :

La société AGV Immobilier sollicite la condamnation de la société Home Dream Immobilier à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance de procéder à une vente qu’au titre de l’atteinte à sa notoriété.

Au regard des motifs adoptés et de la responsabilité retenue à son égard, la société AGV Immobilier est mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice qui, à le supposer établi, n’est que la résultante de son comportement fautif.

Sur l’exécution provisoire :

Les décisions d’appel ne sont pas susceptibles d’exécution provisoire dès lors que le pourvoi en cassation n’empêche pas l’exécution de la décision attaquée conformément à l’article L111-11 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais et dépens :

M. [Z] [K] et la société AGV Immobilier conserveront in solidum la charge des dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et seront tenus, chacun, de payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ces frais incluant également le recours à expert et à huissiers de justice dans le cadre des mesures d’instruction.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Toulon,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [Z] [K] et la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier les sommes suivantes en indemnisation du préjudice subi à la suite du détournement des mandats détenus par cette dernière :

30 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les commissions en exécution des ventes,

3 337,18 euros au titre des frais de parution des annonces en ligne,

10 000 euros au titre du préjudice de notoriété

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 16 août 2019,

Autorise la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamne la société Home Dream Immobilier à payer à M. [Z] [K] la somme de 6 542,50 euros au titre des commissions dues à ce dernier,

Condamne la société AGV Immobilier à payer à M. [Z] [K] la somme de 1 527,58 euros au titre des commissions dues à ce dernier,

Déboute la société AGV Immobilier de sa demande tendant à être garantie par M. [Z] [K],

Déboute la société AGV Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [Z] [K] et la société AGV Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [K] à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AGV Immobilier à payer à la société Home Dream Immobilier la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,