COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

Rôle N° RG 21/04800 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGWG

Société LA SCI LA PROVENCALE

C/

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE

Copie exécutoire délivrée

le : 27 Mars 2025

à :

M^e Yves LE MAUT

M^e Emmanuelle PLAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ à compétence commerciale de grasse en date du 08 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05355.

APPELANTE

Société LA SCI LA PROVENCALE

venant aux droits de la SCI LES BORDS DE SIAGNE suite à une cession de créance en date du 13 décembre 2022

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yves LE MAUT de la SELARL FICETEX, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE

venant aux droits de la société SUPER AZUR par suite d’une fusion-absorption

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuelle PLAN de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Dominique ALARD.

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur Achille TAMPREAU

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 7 et 8 avril 1997, la SCI la Provençale, bailleresse aux droits de laquelle est venue la SCI les Bords de Siagne, a consenti à la société Europe Discount Sud SNC, locataire dénommée en dernier lieu Erteco France et aux droits de laquelle sont successivement venues les sociétés Super azur puis société d’exploitation Amidis et compagnie (SEAC), un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] et « [Adresse 4] », à [Localité 1], dans la zone d’activité dite la Provençale, en périphérie de l’agglomération.

Ce bail a été renouvelé une première fois à effet du 1 er septembre 2006. Le loyer du bail ainsi renouvelé,déplafonné pour modification notable des facteurs de commercialité, était fixé judiciairement à 187.300 euros HT/an, par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 janvier 2011.

Venu à expiration le 31 août 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans jusqu’au 31 août 2015.

Par acte d’huissier du 21 avril 2015, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé à effet du 31 décembre 2015, avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans à compter du 1 er janvier 2016, moyennant un loyer revalorisé à 370.000 euros HT par an.

La société locataire a accepté le principe du renouvellement au 1 er janvier 2016 et a refusé le montant du nouveau loyer proposé par la bailleresse.

Le 6 juin 2016, la SCI les Bords de Siagne a notifié un mémoire préalable à la société locataire (alors Erteco France).

Par acte d’huissier du 23 août 2016, la bailleresse a assigné la preneuse devant le juge des loyers de Grasse aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2016 à 443.100 euros HT/an.

Par décision avant dire droit en date 4 avril 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de commerce de Grasse a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [C] [M] , afin de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement et de vérifier l’existence ou non d’un motif de déplafonnement.

Le rapport d’expertise judiciaire, déposé le 11 juin 2018, concluait notamment :

— le loyer peut être déplafonné,

— la valeur locative des lieux loués peut être estimée à 209.000 euros /an au 1 er janvier 2016.

Par jugement rendu le 8 Mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes :

vu le jugement du juge des loyers commerciaux en date du 4 avril 2017 et le rapport d’expertise de Mme [M], expert judiciaire ;

— constate que la SAS Super azur vient aux droits de la SAS Erteco France ;

— rappelle que les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement du bail commercial les liant à compter du 1er janvier 2016,

— déboute la SCI Les Bords de la Siagne de ses demandes,fins et conclusions ;

— fixe à la somme principale de 209.000 euros HT et HC le montant du loyer annuel sur renouvellement a compter du 1er janvier 2016 au titre des locaux commerciaux d’une surface hors-d’oeuvre de 1250 mètres carrés environ avec 90 emplacements de parking, constituant le lot numéro 4 du bâtiment 3 d’un ensemble immobilier situé le [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes,-Maritimes), à usage exclusif de 'commerce d’alimentation générale et de tout produit vendu ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché',

— condamne la SAS Super azur à payer à la bailleresse les intérêts au taux légal sur le nouveau loyer à compter de l’assignation du 23 août 2016 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure, en application de l’article 1155 du code civil, applicable à l’espèce,

— ordonne en application de l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— condamne la SCI Les Bords de la Siagne aux dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise ;

— condamne cette société à porter et payer à la SAS Super azur une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la SCI Les Bords de Siagne de sa demande formelle application de ce texte.

Par arrêt du 25 novembre 2021, la présente cour, faisant droit à la requête en rectification d’erreur matérielle de la locataire, fixait le loyer à 204.000 euros HT et HC /an à effet du 1 er janvier 2016.

Le 1er avril 2021, la société Les Bords de la Siagne formait un appel en intimant la société Super azur.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Le présent appel est limité à certains chefs de jugement : L’appel tend à la réformation des chefs de jugement ci-après énoncés en ce qu’il a été décidé de :

— fixer à la somme principale de 209.000 euros HT et HC le montant du loyer sur renouvellement à compter du 1er janvier 2016 au titre des locaux commerciaux d’une surface hors d''uvre de 1250m² environ avec 90 emplacements de parking, constituant le lot numéro 4 du bâtiment 3d’un ensemble immobilier si le [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] ( Alpes Maritimes) à usage exclusif de « commerce d’alimentation générale et de tout produit vendu ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché

— condamne la SCI les Bords de Siagne aux dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise

— condamne la SCI Bords de Siagne à porter et payer à la SAS Super azur une indemnité de 3000 'au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours de procédure la SCI la Provençale intervenait volontairement le 10 janvier 2023suite à un acte authentique 13 décembre 2022, aux termes duquel la bailleresse, la SCI les Bords de Siagne, lui cédait, en qualité de future crédit-preneuse, divers locaux incluant ceux loués à l’intimée et emportant cession de créance.

Suivant traité de fusion devenu définitif le 31 octobre 2021, la société Super azur, intimée locataire et appelante incidente dans le cadre de la présente procédure, a fait l’objet d’une fusion-absorption au profit de la société SEAC

A compter de cette date, et en application de l’article L.236-3 du code de commerce, la société SEAC a acquis de plein droit la qualité de partie à la présente instance, en lieu et place de la société Super azur .

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 7 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, la SCI la provençale demande à la cour de :

vu les articles L145-33 et R 145-33 du code de commerce,

— réformer le jugement entrepris et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er

janvier 2016 à la somme en principal d à 524 986 euros HT par an soit 629 983.20 ' TTC euros par an, toutes les autres clauses,charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— condamner la SAS Erteco France à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2021, la société les Bords de Siagne demande à la cour de :

vu les articles L145-33 et R 145-33 du code de commerce,

— réformer le jugement entrepris et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er

janvier 2016 à la somme en principale de 524 986 euros HT par an soit 629 983.20 ' TTC euros par an, toutes les autres clauses,charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— condamner la SAS Erteco France à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société (SEAC) demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la société SEAC;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— « fix(é) à la somme principale de 209.000 ' HT et HC le montant du loyer annuel sur renouvellement à compter du 1° janvier 2016 au titre des locaux commerciaux d’une surface hors 'uvre de 1250 m² environ avec 90 emplacements de parking, constituant le lot numéro 4 du bâtiment 3 d’un ensemble immobilier sis le [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), à usage exclusif de « commerce d’alimentation générale et de tout produit vendu ensemble ou séparément dans les magasins de type Supermarché » ;

— « condamn(é) la SAS Super azur à payer à la bailleresse les intérêts au taux légal sur le nouveau loyer à compter de l’assignation du 23 août 2016 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure, en application de l’article 1155 du code civil, applicable à l’espèce » ;

— « ordonn(é), en application de l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ».

— confirmer ledit jugement en toutes ses autres dispositions ;

et, statuant de nouveau sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2016 :

à titre principal :

— entériner purement et simplement la surface pondérée de 880 m² et le prix unitaire « brut » de 216 '/m² estimés par Mme [C] [M] ;

— juger n’y avoir lieu à correctif sur la valeur locative au titre des clauses du bail ;

— juger que la valeur locative « nette » des lieux loués s’établit à la somme de 190.080 ' par

an ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2016 à la somme annuelle en principal hors taxes de 190.080 euros,

— juger que la SCI Les Bords de Siagne et la SCI la Provençale devront rembourser in solidum à la SEAC les trop-perçus de loyer depuis le 1 er janvier 2016 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du code civil, outre la capitalisation desdits dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la valeur locative « nette » au 1 er janvier 2016 ne serait pas estimée à 190.080 '/an, et respectivement :

pour le cas où la présente cour ferait droit à l’argumentaire des SCI Les Bords de Siagne et la société la Provençale sur les surfaces utiles :

— juger qu’il y a lieu de minorer la valeur locative brute de 20% afin d’en exclure les aménagements réalisés par le preneur dans les lieux loués et d’évaluer un local « brut de béton » ;

pour le cas où la présente cour déciderait de ne pas entériner l’abattement global de 10% pour

« non-proportionnalité des surfaces » préconisé par l’expert judiciaire :

— juger qu’il y a lieu de minorer de 30% les références n°11 et 12 du rapport de l’expert judiciaire;

pour le cas où la présente cour estimerait que la faculté de sous-location octroyée par le bail au preneur justifie une majoration de la valeur locative :

— juger que ladite majoration ne peut excéder 2,5% de la valeur locative ;

pour le cas où la présente cour estimerait que la clause de non-concurrence octroyée par le bail

au preneur justifie une majoration de la valeur locative :

— juger que ladite majoration ne peut excéder 1,5% de la valeur locative ;

dans tous les cas :

— entériner purement et simplement le prix unitaire « brut » de 216 '/m² estimé par Mme [C] [M] ;

— juger que la valeur locative « nette » des lieux loués est inférieure au plafond indiciaire de renouvellement ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2016 à ladite valeur locative « nette » inférieure au plafond indiciaire de renouvellement ;

— juger que la SCI Les Bords de Siagne et la SCI la Provençale devront rembourser in solidum à la SEAC les trop-perçus de loyer depuis le 1 er janvier 2016 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du Code civil, outre la capitalisation desdits dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

à titre très très subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement :

— juger que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2016 ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2016 à la somme annuelle en principal hors taxes de 215.471,54 ' ,

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée :

— juger qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

en toute hypothèse,

— rejeter toutes demandes, fins, conclusions de la SCI les Bords de Siagne et de la SCI la Provençale comme étant irrecevables et/ou mal fondées ;

— condamner les Bords de Siagne et de la SCI la Provençale à payer in solidum la somme de 10.000 euros au profit de la société SEAC, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente procédure d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2021, la société Super azur demande à la cour de :

vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel| incident de la société Super azur ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : .

— fixé à la somme principale de 209.000 ' HT et HC le montant du loyer annuel sur

renouvellement a compter du 1er janvier 2016 au titre des locaux commerciaux d’une

surface hors oeuvre de 1250 mètres carrés environ avec 90 emplacements de parking, constituant le lot numéro 4 du bâtiment 3 d’un ensemble immobilier sis le [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), à usage exclusif de commerce d’alimentation générale et de tout produit vendu ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché,

— condamné la SAS Super azur à payer à la bailleresse les intérêts au taux légal sur le nouveau loyer à compter de l’assignation du 23 août 2016 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure, en application de I’article 1155 du Code civil, applicable à l’espèce,

— ordonné, en application de l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— confirmer ledit jugement en toutes ses autres dispositions ;

et, statuant de nouveau sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er 'janvier 2016 :

à titre principal :

— entériner purement et simplement la surface pondérée de 880 m2 et le prix unitaire brut de 216 ' par m2 estimé par Mme [C] [M]

— juger n’y avoir lieu a correctif sur la valeur locative au titre des clauses du bail ;

— juger que la valeur locative 'nette’des lieux loués s’établit à la somme de 190.080 ' par an ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle en principal hors taxes de 190.080 '

— condamner la SCI Les Bords de Siagne à rembourser à la société Super azur les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du code civil, outre la capitalisation desdits intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou la valeur locative nette 1er janvier 2016 ne serait pas estimée à 190.080 '/an, et respectivement :

pour le cas ou la présente cour ferait droit à l’argumentaire de la SCI Les Bords de Siagne sur les surfaces utiles :

— juger qu’il y a lieu de minorer la valeur locative brute de 20% afin d’en exclure les aménagements réalisés par le preneur dans les lieux loués et d’évaluer un local brut de béton » ;

pour le cas où la présente cour déciderait de ne pas entériner l’abattement global de 10% pour

non-proportionnalité des surfaces préconisé par expert judiciaire :

— juger qu’il y a lieu de minorer de 30% les références n°11 et 12 du rapport de l’expert judiciaire;

pour le cas où la présente cour estimerait que la faculté de sous-location octroyée par le bail au

preneur justifie une majoration de la valeur locative :

— juger que ladite majoration ne peut excéder 2,5% de la valeur locative ;

Pour le cas ou la présente cour estimerait que la clause de non-concurrence octroyée parle bail

au preneur justifie une majoration de la valeur locative:

— juger que ladite majoration ne peut excéder 1,5% de la valeur locative ;

dans tous les cas :

— entériner purement et simplement le prix unitaire brut de 216 '/m2 estimé par Mme [C] [M] ;

— juger que la valeur locative nette des lieux loués est inférieure au plafond indiciaire de renouvellement ;

.

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé a compter du 1er janvier 2016 à

ladite valeur locative nette inférieure au plafond indiciaire de renouvellement;

— condamner la SCI Les Bords de Siagne à rembourser à la société Super azur les éventuels trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du code civil, outre la capitalisation desdits intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse ou il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement :

— juger que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016 ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 à

la somme annuelle en principal hors taxes de 215.471,54 euros

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée :

— dire qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

en toute hypothèse

— rejeter toutes demandes, fins, conclusions de la SCI Les Bords de Siagne, comme étant irrecevables et ou mal fondées ;

— condamner la SCI Les Bords de Siagne à payer la somme de 10.000 euros, au profit de la société Super azur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente procédure d’appel.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré,

2 La destination des lieux,

3 Les obligations respectives des parties,

4 Les facteurs locaux de commercialité,

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article R145-3 du code de commerce :Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée,

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

1-sur la fixation du montant du loyer renouvelé

En l’espèce, par jugement du 10 décembre 2020 puis par arrêt du 25 novembre 2021 de cette cour, le loyer du bail renouvelé a été lors fixé à 204.000 euros HT et HC /an à effet du 1 er janvier 2016.

L’appelante, bailleresse, sollicite un montant de loyer du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2016 à 524 986 euros HT soit 629 983.20 euros TTC par an, tandis que la preneuse, intimée sollicite que ce montant soit fixé en principal hors taxes à 190.080 euros par an.

— sur la surface pondérée

Le paragraphe 10 de l’article « Charge et conditions » du bail commercial dispose : « Le Preneur est autorisé expressément par le bailleur à effectuer à ses frais tout aménagement rendu nécessaire pour l’exploitation des lieux loués selon la destination indiquée ci-dessus, à faire sous le contrôle de l’architecte dudit Preneur dont les honoraires seront à la charge dudit Preneur.Tous les aménagements, embellissements et améliorations constituant des immeubles par destination que le Preneur pourra faire dans les lieux loués profiteront au bailleur à la fin du bail sans aucune indemnité de sa part.Le bailleur ne pourra exiger du Preneur la remise des locaux en l’état primitif. »

La société locataire sollicite l’entérinement du rapport de l’expert judiciaire,en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 880 m², tandis que la bailleresse revendique pour sa part une surface pondérée de 974 m².

Concernant la critique de la bailleresse relativement au fait que l’expert judiciaire s’est basé sur les plans établis par la société TAG experts pour réaliser le métrage des lieux loués, Mme [C] [M] a répondu de façon claire et argumentée, en pages 34 et 48 de son rapport, en ces termes :

— le relevé de la société TAG experts correspond à la configuration des lieux à la date du renouvellement,

— le rapport de M. [I] ne semble pas porter sur un plan géomètre et correspond à la configuation des lieux à cette époque (1er septembre 2006).

C’est à juste titre que l’expert judiciaire se base sur le relevé des surfaces réalisé par la société TAG experts, la question étant celle de la valeur locative au 1er janvier 2016. En outre, la bailleresse mentionne expressément, dans ses conclusions, qu’elle ne remet pas en cause les relevés réalisés par les soins de la société TAG experts.

La bailleresse estime encore qu’il faudrait conserver la surface établie lors de la précédente expertise, afin de ne pas tenir compte des modifications faites par la preneuse ayant réduit la surface des lieux loués, comme le doublage des murs par exemple.

Toutefois, en premier lieu l’article R 145-3-2° précédemment reproduit dispose que :'Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération’ notamment 'De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux'.

En outre, il n’est pas démontré que les aménagements réalisés par la preneuse n’étaient pas nécessaires à l’exploitation de son commerce dans les lieux, étant précisé qu’elle a exercé un activité de supermarché conforme à la destination contractuelle des lieux ( 'les locaux loués pourront être occupés à usage de commerce d’alimentation générale et de tout produit vendu ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché').

En tout état de cause, le bail commercial autorisait la preneuse à 'à effectuer à ses frais tout aménagement rendu nécessaire pour l’exploitation des lieux loués selon la destination indiquée ci-dessus'.Il sera donc tenu compte de la surface après travaux réalisés, quand bien même ces derniers auraient entraîné une diminution de celle-ci.

Toujours concernant la question du métrage de la surface, la bailleresse prétend qu’il faudrait ajouter, à la surface générale retenue par l’expert judiciaire, une surface supplémentaire liée à la présence d’une mezzanine technique d’une surface d’environ 25 m2 située dans la zone « dépôt » du plan établi par la société TAG experts. Toutefois, rien ne permet d’ajouter la surface sollicitée par la bailleresse, à ce titre, l’expert judiciaire ayant précisé (en page 42 de son rapport d’expertise) : « aucune explication ne nous a été fournie sur cette mezzanine que nous n’avons pas vue et qui de surcroît ne figure pas dans le rapport de M.[I] »

Pour la bailleresse, l’expert judiciaire n’aurait pas dû retenir le métrage réalisé par la société TAG experts au motif que s’agissant de locaux situés en retail park, la charte de l’expertise prévoit qu’il convient de retenir la Gross Leasable Area (GLA) et à défaut de stipulations du bail en ce sens, la surface de plancher.Selon elle, il est constant que le métrage effectué par la société TAG expert ne correspond pas à un métrage GLA en ce qu’il ne tient pas compte de l’auvent situé sur l’entrée du bâtiment, ni des gaines techniques etc'

S’agissant des locaux situés en « retail parks », comme c’est le cas en l’espèce, la charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition, applicable à compter du 01/07/2015) prévoit : « 2.10.3. Méthode pour les locaux de périphérie et les retail parks type de surface retenue : on retient la Gross Leasable Area (GLA) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher »

Ainsi, la surface GLA doit être retenue seulement si le bail le prévoit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. L’expert judiciaire a donc pu à bon droit prendre en considération le mesurage effectué par la société TAG experts, se basant sur la surface de plancher, soit « la somme des surfaces de plancher clos et couvert sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m est calculée à partir du nu intérieur des façades » conformément à la charte précédemment citée.

Concernant la contestation par la bailleresse de la méthode employée par l’expert judiciaire, issue de la charte de l’expertise, cette dernière a justement répondu que la charte de l’expertise était « un ouvrage de référence complet et indispensable pour les experts en évaluation et leurs clients », et qu’elle avait été signée par de nombreux sachants et autorités en la matière (les compagnies d’experts immobiliers, le conseil supérieur du notariat, l’ordre des géomètres experts).

La bailleresse estime encore que les coefficients de pondération utilisés par l’expert judiciaire, pour les locaux autres que la surface de vente, sont trop bas et erronés.Selon elle, il faudrait pondérer les zones laboratoires à 1 et le reste des surfaces à 0, 3.

L’expert judiciaire a toutefois répondu clairement et de façon argumentée, en indiquant

avoir appliqué les coefficients suggérés par la charte de l’expertise en vigueur à la date du renouvellement au 1 er janvier 2016, à savoir un coefficient 1 pour la surface de vente et un coefficient 0,2 pour les annexes et réserves. Par ailleurs, la dernière version de la charte, dont la bailleresse aimerait se prévaloir, n’est pas applicable au présent litige, puisqu’elle ne concerne que les renouvellements postérieurs au 11 novembre 2019 et que le renouvellement litigieux est du 1er janvier 2016.

La cour écarte les arguments de l’appelante concernant le mesurage du local et retient celui proposé par l’expert judiciaire, une surface pondérée de 880 m²

— sur les éléments de comparaison, sur le prix unitaire retenus par l’expert judiciaire, sur le prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce :Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce,concernant la moyenne des références relevées, l’expert judiciaire estime que

« la moyenne des références de locaux situés en second plan ou sur une artère secondaire ressort à 229 ' + foncier 5% = 240 '/m²/an pour des locaux d’une surface moyenne de 726 m²'.Elle estime encore qu’il faut appliquer un abattement de 10 % pour non-proportionnalité des surfaces et obtient un prix unitaire de 216 '/m² au 1 er janvier 2016 eu égard à la surface à pondérer.

Si la preneuse est d’accord avec cette évaluation, la bailleresse revendique, en revanche, une moyenne plus élevée de 348 euros par mètre carré.

En premier lieu, si la bailleresse demande le rejet des références1, 2, 3, retenues par l’expert judiciaire au motif qu’elles constitueraient des renouvellements « intervenus «mécaniquement » sans renégociation des loyers ni tentative de déplafonnement », de sorte qu’il « ne saurait en être déduit une valeur de marché à la date du renouvellement » , l’expert judiciaire a notamment correctement répondu qu’elle ne devait pas établir une valeur de marché mais une valeur de renouvellement au 1er janvier 2016. Elle a également ajouté que les références critiquées avaient fait l’objet de baux nouveaux signés en 2015 aux mêmes conditions que précédemment eu égard aux prix pratiqués dans la zone et aux surfaces des locaux.

S’agissant des références 6, 7, 8 et 14, dont la bailleresse sollicite le rejet, au motif qu’elles seraient trop anciennes, l’expert judiciaire a encore correctement justifié sa position sur ce point. Elle a estimé que la grande majorité des références citées faisant justement partie de l’extension de la Zone de [Adresse 3], intervenue en 2011. S’agissant tout particulièrement de la référence 14, l’expert judiciaire a indiqué que si celle-ci était antérieure à l’extension, elle était en possession du bail et n’avait pas constaté que le versement allégué de 250 000 euros constituait un supplément de loyer.

La bailleresse conteste encore les références n°11 et 12 de l’expert au motif qu’elles se situent en retrait par rapport à l’axe desservant la zone. Toutefois la cour fait sienne la réponse argumentée de l’expert judiciaire selon laquelle c’est précisément le cas du local expertisé et c’est la raison pour laquelle elle a fait une distinction entre les locaux situés en premier plan et ceux situés en second plan.

S’agissant enfin des références que la bailleresse souhaiterait pouvoir ajouter, l’expert judiciaire rétorque que celles-ci ne sont pas comparables, le local à expertiser étant en particulier d’une surface utile de 1163 mètres carrés. L’expert ajoute, de façon pertinente, s’agissant de la référence n°4 de la bailleresse, qu’elle a été conclue en avril 2018 pour une livraison fixée au 30 juin 2018, alors que la valeur locative doit être déterminée au 1er janvier 2016.

La cour retiendra donc le prix unitaire brut de 216 '/m² estimé par Mme [C] [M].

— sur la valeur locative au 1er janvier 2016

Pour estimer la valeur locative à 209 000 euros HT et HC au 1er janvier 2016, l’expert judiciaire se base sur les éléments suivants :

— la valeur locative brute, au regard de la superficie exploitable pour l’activité autorisée, s’établit comme suit : 216 ' x 880 m² = 190.080 '

— sur cette valeur locative brute, il faut appliquer deux majorations de 5 % chacune (au titre d’une autorisation de sous-location des locaux et au titre d’une clause de non-concurrence).

Concernant les correctifs, la preneuse estime qu’aucun des deux correctifs appliqués par l’expert judiciaire n’est pertinent, tandis que la bailleresse estime qu’il faudrait au contraire les retenir tout en les augmentant à 20 % . La bailleresse ajoute qu’il faudrait ajouter deux autres majorations supplémentaires (une majoration de 10 %,compte tenu de la clause d’accession comprise dans le bail commercial et une autre de 5% au titre de l’impôt foncier).

— sur le correctif appliqué par l’expert judiciaire au titre de la faculté de sous-location partielle

Concernant la faculté de sous-location offerte à la preneuse, le bail commercial litigieux stipule une telle possibilité dans certaines limites, en ces termes :' le preneur pourra sous-louer dans la limite de 50% de leur surface les biens loués sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur à toute personne physique ou morale devant exercer une activité alimentaire'.

En l’espèce, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu, sur le principe, une majoration de la valeur locative en rapport avec cette clause, qui est bénéfique pour le local considéré et qui améliore la situation de l’immeuble en application de l’article R 145-3 du code de commerce ci-dessus reproduit.

S’agissant en revanche du montant de la majoration à appliquer, le premier juge a pu justement l’estimer à 2,5 % au lieu des 5 % proposés par l’expert judiciaire, l’autorisation de sous-location étant tout de même limitée en ce qu’elle ne porte que sur 50 % de la surface des biens loués et en ce qu’elle permet uniquement une 'activité alimentaire'.

— sur le correctif appliqué par l’expert judiciaire au titre de la clause de non-concurrence

Le bail stipule une clause de non-concurrence en page 16 interdisant au bailleur d’exercer une activité alimentaire de détail, pendant la durée du bail et de ses renouvellements, et uniquement dans un rayon de 5 kilomètres à vol d’oiseau du bien donné à bail.La preneuse fait valoir,à juste titre, qu’elle subit précisément, dans les faits, une importante concurrence, non pas exercée par le bailleur, mais par sept autres supermarchés dans un rayon de 3,6 km, et notamment un supermarché « LIDL » qui s’est installé au cours du bail expiré, à 320 mètres des lieux loués. La clause n’a donc que peu d’utilité économique.

Il n’y a donc pas lieu à majoration.

— sur les autres majorations revendiquées par la bailleresse

Selon l’article R145-8 du code de commerce :Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Conformément à l’article 1400 I du code général des impôts : « sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ».

Le bail commercial stipule que 'les impôts fonciers et taxes immobilières, de toute nature, resteront à la charge du bailleur'.

Concernant la majoration pour impôts fonciers laissés à la charge du bailleur, revendiquée par ce dernier, celle-ci doit être écartée, l’article R 145-8 du code de commerce précédemment reproduit prévoyant seulement que les obligations incombant au bailleur dont il se serait déchargé sur le preneur constituent un facteur de diminution locative.

Or, en l’espèce, comme le soutient à juste titre le preneur, le débiteur légal de la taxe foncière est le propriétaire bailleur, il n’y a donc rien d’anormal à que ce dernier conserve à sa charge ce type d’impôt.

La dernière majoration revendiquée par la bailleresse, en lien avec la clause d’accession prévue au bail, ne peut être retenue, la valeur locative proposée par l’expert judiciaire intégrant d’ores et déjà les aménagements réalisés par la preneuse et qui seront, pour certains, acquis au bailleur.

Enfin, il y a lieu d’écarter la critique faite par la bailleresse,sur l’abattement de 10 % préconisé par l’expert judiciaire pour non proportionnalité des surfaces, les références situées en second plan utilisées par l’expert judiciaire concernant des surfaces bien plus petites que celle des lieux loués.

En conséquence, en retenant une surface pondérée de 880 m2 et un prix unitaire au mètre carré de 216 euros, outre une seule majoration à hauteur de 2,5 %, la valeur locative au 1er janvier 2016 se calcule ainsi : (880 x 216 )+ ( 2,5 % x (880x 216) soit 190 080 euros + 4752 euros soit 194 832 euros.

Infirmant, le jugement, la cour fixe le du loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2016 à la somme de 194 832 HT et HC par an.

La cour n’a pas à examiner les demandes subsidiaires de la preneuse,de limitation du montant du loyer renouvelé, dès lors qu’elle sont formulées dans la seule hypothèse où la valeur locative serait supérieure au plafond indiciaire (215.471,54 ' HT/an), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

2-sur les demandes de remboursement d’un trop perçu de loyers

Selon l’article 1155 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, application au présent litige :Néanmoins, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.La même règle s’applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur.

La preneuse demande à la cour de juger que la SCI Les Bords de Siagne et la SCI la Provençale devront lui rembourser in solidum les trop-perçus de loyer depuis le 1 er janvier 2016 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du code civil, outre la capitalisation desdits dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an.

Infirmant et ajoutant au jugement, la cour juge que la SCI les Bords de Siagne et la SCI la Provençale devront rembourser in solidum à la société SEAC les trop-perçus de loyer depuis le 1 er janvier 2016.

Concernant les intérêts, la cour confirme le jugement en ce qu’il condamne les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale à payer in solidum à la société d’exploitation Amidis et compagnie (SEAC) les intérêts au taux légal sur le nouveau loyer à compter de l’assignation du 23 août 2016 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure, en application de l’article 1155 du code civil, applicable à l’espèce.

La cour confirme également le jugement en ce qu’il ordonne enfin la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 ancien du code civil.

3-sur les frais du procès

Compte tenu de la succombance de la bailleresse, le jugement est confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

Les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale sont en outre condamnées in solidum aux dépens exposés par la société SEAC et à payer in solidum à cette dernière la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale supporteront la charge de leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant la fixation du montant du loyer renouvelé,

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— fixe le loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2016 à la somme de 194 832 HT et HC par an au titre des locaux commerciaux d’une surface hors-d’oeuvre de 1250 mètres carrés environ avec 90 emplacements de parking, constituant le lot numéro 4 du bâtiment 3 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes-Maritimes),

— juge que la SCI les Bords de Siagne et la SCI la Provençale devront rembourser in solidum à la société SEAC les trop-perçus de loyer depuis le 1 er janvier 2016,

— condamne les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale à payer in solidum une somme de 4500 euros à la société d’exploitation Amidis et compagnie au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale in solidum aux entiers dépens exposés par la société d’exploitation Amidis et compagnie en appel,

— dit que les sociétés les Bords de Siagne et la Provençale supporteront la charge de leurs propres dépens.

Le Greffier, La Présidente,