COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2026

N° 2026 / 86

Rôle N° RG 21/06470

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL2U

[A] [Q]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF -

C/

[G], [L] [C]

[O] [I]

[R] [S]

Compagnie d’assurance BANQUE POPULAIRE

S.A.R.L. PEC

Compagnie d’assurance AXA FRANCE

Compagnie d’assurance AXA FRANCE SAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Joseph

MAGNAN

— M^e Sandra

[J]

— M^e Florian

FOUQUES

— M^e Jérôme LACROUTS

— Me [P]

[Y]

— M^e Alexandre

[F]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 11 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11/02630.

APPELANTES

Madame [A] [Q]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Florence PAULUS, avocat au barreau de NICE,

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF -

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Florence PAULUS, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉS

Monsieur [G], [L] [C],

demeurant [Adresse 3] – ESPAGNE

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [O] [I] exploitant à l’enseigne Menuiserie Azuréenne

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [R] [S]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance BANQUE POPULAIRE

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. PEC

demeurant [Adresse 7]

défaillante

Compagnie d’assurance AXA FRANCE, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance AXA FRANCE SAS

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Véronique MÖLLER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marianne FEBVRE, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère rapporteure

Madame Béatrice MARS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia CARTHIEUX, greffière lors du délibéré : Madame Christiane GAYE

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 6 décembre 2006, M. [G] [C] a acquis de M. [R] [S] (entrepreneur en maçonnerie) une maison sur deux niveaux avec piscine et cuisine d’été, située [Adresse 10] à [Localité 2] (Alpes maritimes), moyennant le prix de 690 000 euros.

Il a confié la réalisation de divers travaux de modification, d’aménagement et de rénovation à Mme [A] [Q], architecte d’intérieur assurée par la Mutuelle des Architectes Français (la MAF), selon un contrat daté du 27 janvier 2007, moyennant des honoraires à hauteur de 42 000 euros HT.

Sont aussi intervenus :

— la société PEC (M. [T] [W]), assurée par la société Axa France Iard (Axa), pour des travaux de maçonnerie, gros-'uvre, terrassement, carrelage, serrurerie, menuiserie métallique, plomberie et sanitaires et électricité, selon l’acte d’engagement / marché de travaux privés du 3 juillet 2008,

— M. [O] [I], exerçant sous le nom commercial de « Entreprise Menuiserie Azuréenne » assurée par la compagnie Assurances Banque Populaire Iard (la Banque Populaire), pour les lots menuiserie, bois et ébénisterie,

— M. [R] [M] exerçant sous l’enseigne « JMS Paysage », également assuré par Axa, pour la réalisation de divers aménagements extérieurs.

M. [M] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire selon un jugement du 19 octobre 2009.

Des difficultés sont survenues concernant les délais d’exécution des travaux, la nature des prestations et des matériaux, l’apparition de désordres et le paiement de factures.

M. [C] a obtenu, par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 23 mars 2010, la désignation de M. [Z] [D] en qualité d’expert judiciaire au contradictoire de Mme [Q], de la MAF, de la société PEC, son assureur Axa, de M. [I] et de son assureur la Banque Populaire.

Les opérations d’expertise ont ensuite été étendues à M. [S] et à Axa en qualité d’assureur de M. [R] [M] par ordonnances du 19 octobre 2010 et du 29 novembre 2011.

Par ordonnance du 19 avril 2012, la mission de l’expert a été étendue à des désordres affectant la plage de piscine constatés par huissier dans un procès-verbal dressé le 30 juin 2011.

Par actes du 18, 21 et 22 mars 2011, M. [C] a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice Mme [Q], la MAF, la société PEC, son assureur Axa, M. [I], son assureur la Banque Populaire et M. [S] (RG 11/2630).

Il a ensuite assigné les mêmes par assignation complémentaire délivrées les 5, 6, 7, 11 et 19 octobre 2011 (RG 11/6158).

Puis, par actes du 20 février 2013, il a assigné Axa recherchée en qualité d’assureur de M. [M] (RG 13/1237).

Les procédures ont été jointes.

Par une ordonnance du 10 octobre 2013, le juge de la mise en état a décidé d’une nouvelle extension de la mission de l’expert aux désordres figurant sur le certificat de ramonage du 15 novembre 2012 et aux désordres figurant dans le rapport de M. [V] du 21 novembre 2012 relatif aux plages de la piscine.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 15 septembre 2014.

Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— Déclaré irrecevable l’action de M. [G] [C] à l’encontre de madame [Q] au titre de la responsabilité contractuelle,

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir de M. [G] [C] soulevé par la société Assurances Banque Populaires Iard et par M. [O] [I],

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir de M. [G] [C] soulevé par la société Assurances Banque Populaires Iard,

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de la forclusion soulevé par M. [R] [S],

— Débouté M. [G] [C] de ses demandes formées à l’encontre de M. [R] [S] au titre du préjudice matériel subi du fait du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres dans l’installation de chauffage par géothermie, au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant la charpente réalisée

avec des pièces de bois contenant de la créosote, au titre du préjudice de jouissance subie du fait des désordres affectant la charpente réalisée avec des pièces de bois contenant de la créosote dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Débouté Mme [A] [Q] de sa demande de voir rejeter toute condamnation in solidum à son encontre,

— Condamné in solidum Mme [Q] [A] et la MAF à payer à M. [G] [C] la somme de 210 000 euros TTC au titre du préjudice matériel au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs à la présence d’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin et au titre de la remise en état des lieux dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande formée contre M. [R] [S] au titre du préjudice matériel au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs à la présence d’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin et au titre de la remise en état des lieux dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Condamné in solidum Mme [A] [Q] et la MAF à payer à M. [G] [C] la somme de 41.496 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande au titre du préjudice de jouissance à l’encontre de M. [S],

— Condamné M. [O] [I] à payer à M. [G] [C] la somme de 4 544,50 euros au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant les gardes corps de l’escalier de la mezzanine,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande à ce titre à l’encontre de M. [R] [S], de Mme [A] [Q], de la MAF et de la société Banque Populaire Iard,

— Condamné in solidum Mme [A] [Q], la MAF, la société PEC et Axa à payer la somme de 7 100 euros TTC à M. [C] [G] au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot plomberie dont il était tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier selon acte notarié en date du 22 juillet 2019,

— Condamné in solidum la société PEC, Axa, Mme [A] [Q] et la MAF à payer à M. [G] [C] la somme de 9 800 euros HT au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot électricité dont il était tenu compte dans la fixation du prix de vente de son bien immobilier aux termes de l’acte notarié du 22 juillet 2019,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande en paiement de la somme de 17 330 euros HT, soit 19 063 euros TTC à titre de dommages-intérêts au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le plancher des plages de la piscine dont il était tenu compte dans la fixation du prix de vente de son bien immobilier terme de l’acte reçu par Maître [H] en date du 22 juillet 2019,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande en paiement de la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard,

— Débouté M. [G] [C] de sa demande de voir juger que les « condamnations ci-dessus à l’exception de celles suivies d’une (*) seront réactualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 et assorties de la TVA applicable au jour du jugement à intervenir »,

— Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Débouté Mme [A] [Q] de sa demande de se voir relever et garantir par M. [R] [S],

— Débouté Mme [A] [Q] de sa demande d’être relevée et garantie par les sociétés PEC et Menuiserie Azuréenne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur les travaux résultant des non-conformités, non achèvements, ou désordres d’exécution constatés pendant la durée de parfait achèvement des travaux,

— Débouté Mme [A] [Q] et la MAF de leur demande d’être relevées et garanties par Axa en sa qualité d’assureur de la société PEC et par la Banque Populaire en sa qualité d’assureur de la société Menuiserie Azuréenne, et ce par application de l’article 1382 du code civil,

— Débouté Axa en sa qualité d’assureur de la société JMS Paysages de sa demande de voir condamner Mme [Q], M. [S], M. [I] et leurs assureur respectif à la relever et à la garantir,

— Condamné Mme [Q] [A] et la MAF à relever et garantir Axa, assureur de la société PEC,

— Débouté Axa, assureur de la société PEC de sa demande d’être relevée et garantie par M. [R] [S] et par M. [O] [I],

— Débouté M. [I] de sa demande de se voir relever et garantir par Mme [A] [Q] et son assureur la MAF,

— Condamné M. [G] [C] à payer à la société PEC au titre de sa demande reconventionnelle au titre du solde du marché la somme de 11 650 euros,

— Dit n’y avoir lieu à compensation entre les sommes dues par M. [C] [G] et celles dues par la société PEC,

— Ordonné le prononcé de l’exécution provisoire,

— Condamné M. [G] [C] à payer à M. [R] [S] la somme de 3 000 euros, à la société Banque Populaire Iard Assurances la somme de 1 500 euros, à Axa en qualité d’assureur de la société JMS Paysage la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [A] [Q], la MAF, la société PEC, Axa en qualité d’assureur de la société PEC, M. [O] [I] à payer à M. [G] [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté Mme [A] [Q], la MAF, la société PEC, Axa en qualité d’assureur de la société PEC et M. [O] [I], parties perdantes, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [A] [Q], la MAF, la société PEC, Axa en qualité d’assureur de la société PEC et M. [O], aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration enregistrée au greffe le 29 avril 2021 intimant M. [C], M. [I], la compagnie Assurances Banque Populaire Iard, M. [S], la société PEC ainsi qu’Axa en qualité d’assureur décennal de la société JMS Paysages et de la société PEC, Mme [Q] et la MAF ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

***

Selon leurs dernières conclusions n°3 notifiées le 7 janvier 2026, Mme [Q] et la MAF demandent à la cour en substance – et indépendamment des demandes de « juger que ' » qui sont des moyens et non des prétentions -, de :

A titre liminaire,

— Déclarer irrecevables les demandes de M. [C] sur le fondement contractuel en l’absence de procédure amiable avant toute procédure au fond,

— Confirmer en conséquence la décision dont appel sur ce chef,

— L’infirmer pour le surplus,

Ce faisant,

À titre principal,

— Réformer le jugement dont appel et, statuant à nouveau,

*Sur la présence d’humidité,

— Débouter au principal M. [C] de ses demandes de condamnation à leur encontre,

— Rejeter toute demande formée par les parties adverses,

A titre subsidiaire,

— Débouter au principal M. [C] de ses demandes de condamnation à leur encontre,

À titre très subsidiaire, s’il est fait application de l’article 1792 du code civil,

— Juger qu’Axa et la Banque Populaire devront, in solidum avec leurs assurés, les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, et ce en application de l’article 1382 ancien du code civil.

À titre encore plus subsidiaire,

— Opérer une compensation entre les sommes dues par M. [C] aux entreprises et les éventuelles condamnations prononcées à son profit,

En tous les cas,

— Débouter toutes parties de leurs demandes de condamnation à leur encontre,

— Condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Maître Joseph Magnan, aux offres de droit.

Mme [Q] et la MAF invoquent l’irrecevabilité des demandes de M. [C] pour non-respect de la clause de règlement des différends imposant l’intervention d’arbitres en cas de contestations. Si le tribunal a retenu cette fin de non-recevoir au titre de la responsabilité contractuelle, elles lui reprochent d’avoir qualifié de décennaux certains désordres.

En substance, Mme [Q] et la MAF font valoir que les désordres sont imputables :

— à M. [S] qui a édifié l’immeuble et aménagé le sous-sol en pièces d’habitation sans respecter certains principes constructifs (utilisation comme fondations d’anciens murs d’un abri à véhicules de chantier transformé en maison, aménagement du rez-de-jardin en pièces d’habitation malgré l’absence de vide-sanitaire, de drain périphérique et de cuvelage dans une partie semi-enterrée), sur un terrain situé à proximité d’une zone inondable ;

— à M. [C] qui, ayant été informé des désordres, a persisté dans son choix de conserver la construction d’origine avec des solutions moins onéreuses pour tenter de pallier la présence d’humidité ;

— aux travaux réalisés par la société JMS Paysages (enrochement de la cave) postérieurement à l’intervention de Mme [Q] et en dehors de sa maîtrise d''uvre.

Mme [Q] prétend, avec son assureur, qu’aucune faute ne peut lui être reprochée au titre de la surveillance des travaux, et avoir accompagné le maître d’ouvrage ainsi que sa compagne jusqu’au stade de la réception et de la levée de réserves.

Elles reprochent au tribunal d’avoir retenue la qualification décennale pour les désordres de plomberie alors qu’ils ont fait l’objet de réserves.

Subsidiairement, sur le montant des préjudices, Mme [Q] et la MAF font valoir que M. [C] ayant cédé l’immeuble en juillet 2019, il n’est pas fondé à demander de condamnation au titre de travaux de reprise qu’il ne pourra pas faire réaliser et dont il ne justifie pas avoir fait l’avance.

Elles critiquent la décision du tribunal en ce que, pour statuer sur le « manque à gagner », il s’est exclusivement fondé sur le rapport d’expertise alors que l’expert judiciaire n’avait pas de compétence en matière d’évaluation immobilière, que les travaux qui lui ont été confiés n’avaient pas vocation à mettre un terme à ces désordres préexistants et que le préjudice ne pouvait qu’être indemnisé au titre de la perte de chance, ce qui n’a pas été demandé.

Sur le préjudice de jouissance, elles font valoir qu’étant footballeur professionnel, M. [C] était souvent parti à l’étranger, que si sa femme et ses enfants résidaient dans l’immeuble litigieux, nul ne plaide par procureur.

Mme [Q] et la MAF forment également des recours en relevé et garantie contre M. [S], vendeur/constructeur responsable des désordres liés à la présence d’humidité, contre les intervenants compte tenu des défauts d’exécution réservées lors de la réception et contre leurs assureurs si la responsabilité décennale est retenue.

Elles soutiennent que, dans sa motivation, le tribunal avait retenu la responsabilité de la société JMS Paysages ainsi que la garantie d’Axa, son assureur, mais que cette condamnation ne se retrouve pas dans le dispositif. Elles invoquent donc l’effet dévolutif de l’appel pour pallier cette erreur.

Elles font valoir que les sommes qui restaient dues aux entreprises doivent venir en déduction des montants réclamés par M. [C].

Sur le recours de M. [S] à leur encontre, Mme [Q] et la MAF font valoir que la faute du maître d''uvre est contestée et que n’ayant pas la qualité de maître d’ouvrage, il ne peut pas se prévaloir de la garantie décennale.

Sur le recours de M. [I], elles font valoir, outre l’absence de faute, que l’entreprise qui a commis une faute d’exécution ne peut se retourner contre l’architecte.

Selon ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 12 janvier 2026, M. [C] demande à la cour de :

— Débouter M. [S], Mme [Q], la MAF, M. [I], exploitant sous l’enseigne Entreprise Menuiserie Azuréenne, la Banque Populaire Iard, la société PEC et Axa de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

A titre principal,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir,

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir,

— Rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de la forclusion,

— Débouté Madame [A] [Q] de sa demande de voir rejeter toute condamnation « in solidum » à son encontre,

— Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Condamné Madame [Q] [A] et la MAF à relever et garantir la compagnie Axa France Iard, assureur de la société PEC,

— Dit n’y avoir lieu à compensation entre les sommes dues par M. [C] et celles dues par la société PEC,

— Débouté Mme [Q], la MAF, la société PEC, Axa assureur de la société PEC et M. [I] – Menuiserie Azuréenne -, parties perdantes, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [Q], la MAF, la société PEC, Axa assureur de la société PEC, M. [I] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [Q], la MAF, la société PEC, Axa assureur de la société PEC et M. [I] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— Réformer le jugement en ce qu’il a limité son indemnisation et en ce qu’il :

— Le déclare irrecevable en son action à l’encontre de Mme [Q] au titre de la responsabilité contractuelle,

— Le déboute de ses demandes formées à l’encontre de M. [S] au titre du préjudice matériel subi du fait du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres dans l’installation de chauffage par géothermie, au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant la charpente réalisée avec des pièces de bois contenant de la créosote, au titre du préjudice de jouissance subie du fait des désordres affectant la charpente réalisée avec des pièces de bois contenant de la créosote dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Condamne in solidum Mme [Q] et la MAF à lui payer la somme de 210 000 euros au titre du préjudice matériel, au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs à la présence d’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin et au titre de la remise en état des lieux dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Le déboute de sa demande formée contre M. [S] au titre du préjudice matériel au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs à la présence d’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin et au titre de la remise en état des lieux dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019,

— Condamne in solidum Mme [Q] et la MAF à lui payer la somme de 41 496 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Le déboute de sa demande au titre du préjudice de jouissance à l’encontre de M. [S],

— Condamne M. [I] à lui payer la somme de 4 544,50 euros au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant les gardes corps de l’escalier de la mezzanine,

— Le déboute de sa demande à ce titre à l’encontre de M. [S], de Mme [Q], de la MAF et de la Banque Populaire,

— Condamne in solidum Mme [Q], la MAF, la société PEC et Axa à lui payer la somme de 7 100 euros au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lo plomberie dont il était tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier selon acte notarié en date du 22 juillet 2019,

— Condamne in solidum la société PEC, Axa, Mme [Q] et la MAF à lui payer la somme de 9 800 euros HT au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot électricité dont il était tenu compte dans la fixation du prix de vente de son bien immobilier aux termes de l’acte notarié du 22 juillet 2019,

— Le déboute de sa demande en paiement de la somme de 17 330 euros hors-taxes, soit 19 063 euros TTC, à titre de dommages-intérêts au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le plancher des plages de la piscine dont il était tenu compte dans la fixation du prix de vente de son bien immobilier terme de l’acte du 22 juillet 2019,

— Le déboute de sa demande en paiement de la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard,

— Le condamne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer :

— à la société PEC la somme de 11 650 euros au titre du solde du marché,

— à M. [S] la somme de 3 000 euros,

— à la Banque Populaire la somme de 1 500 euros,

— à Axa, assureur de la société JMS Paysage, la somme de 1 500 euros,

Statuant à nouveau, indépendamment de ses demandes tendant à « juger et constater », qui sont des moyens, de :

— Condamner in solidum Mme [Q], la MAF, M. [S] à lui verser les sommes de :

—  267 289,72 euros HT au titre du préjudice matériel subi au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs à la présence d’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin et au titre de la remise en état des lieux dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier aux termes de l’acte du 22 juillet 2019

—  82 992 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux aménagés dans le sous-sol rez-de-jardin du fait des désordres durant la période du 19/01/2010 au 22/07/2019 (*),

— Condamner M. [S] à lui verser les sommes de :

—  40 000 euros HT à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel résultant du manque à gagner correspondant au coût des travaux de reprise des désordres de l’installation de chauffage par géothermie dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier,

—  19 306,98 euros HT à titre de dommage et intérêts au titre au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant la charpente réalisée avec des pièces de bois contenant de la créosote,

—  23 556 euros (*) au titre du préjudice de jouissance résultant de ce désordre correspondant à la somme de 156 euros par mois et ce, à compter du 6 décembre 2006 et jusqu’à la date du 22 juillet 2019,

— Condamner in solidum M. [S], Mme [Q], la MAF, M. [I], la Banque Populaire Iard à lui verser la somme de 4 544,50 euros à titre de dommage et intérêts pour le manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant les garde-corps de l’escalier et de la mezzanine dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente du bien,

— Condamner in solidum la société PEC, Axa, Mme [Q] et la MAF à lui verser les sommes de :

—  13 956 euros HT à titre de dommage et intérêts au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot plomberie dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente du bien,

—  24 074 euros HT à titre de dommage et intérêts au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot électricité dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de vente du bien,

— Condamner in solidum Mme [Q], la MAF, M. [I] et la société Banque Populaire à lui verser la somme de 17 330 euros HT à titre de dommage et intérêts au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bois des plages de la piscine dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de vente du bien,

— Condamner in solidum Mme [Q], la MAF, M. [I], la Banque Populaire, la société PEC et Axa à lui verser la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard (*),

— Condamner in solidum M. [S], Mme [Q], la MAF, M. [I], la Banque Populaire, la société PEC et Axa à lui verser la somme de 1 498 euros réglée lors des opérations d’expertise au titre du règlement du sondage par l’entreprise Pires,

— Dire que ces condamnations, à l’exception de celles suivies d’une (*) seront réactualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 et assorties de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— Assortir lesdites sommes des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance et jusqu’à parfait paiement,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner in solidum la MAF, Axa, la Banque Populaire, avec leurs assurés respectifs, à savoir pour la MAF Mme [Q], pour la Banque Populaire M. [I], pour Axa la société PEC et l’entreprise JMS, à l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre et à tout le moins d’avoir à les relever et garantir de l’intégralité desdites condamnations,

— Condamner in solidum M. [S], Mme [Q], la MAF, Axa, la Banque Populaire, M. [I], et la société PEC au paiement d’une somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce y compris les frais d’expertise et le coût des procès-verbaux de constat en date des 18 mai 2009, 8 juin 2009, 18 juin 2009, 1er juillet 2009, 23 juillet 2009, 3 août 2009 et 19 janvier 2010, 30 juin 2011 et 9 octobre 2012,

A titre subsidiaire,

— Confirmer la décision rendue en première instance en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ceux d’appel directement distraits au profit de la SCP [X] [B] [N] [J] avocats près la Cour d’appel d’Aix en Provence qui affirme y avoir pourvu.

M. [C] reproche en premier lieu au tribunal d’avoir, pour déclarer son action contre Mme [Q] irrecevable au titre de la responsabilité contractuelle, commis une erreur d’appréciation en interprétant la clause prévue au contrat d’architecte d’intérieur (article 1.4.4) comme étant une clause de conciliation préalable obligatoire alors qu’il s’agit en réalité d’une clause compromissoire limitée aux seuls litiges portant sur « l’étendue des prestations fournies par l’architecte d’intérieur », soit ceux relatifs à sa mission et à ses honoraires, non ceux relatifs à la responsabilité en cas de désordres de construction, que la saisine d’arbitres n’est pas prévue comme un préalable obligatoire à la saisine du tribunal, qu’une telle clause est présumée abusive, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire (art. L 132-1 devenu L 212-1 et R. 132-2 10ème devenu R. 212-2 10ème et R. 632-1 c. conso.), qu’elle ne concerne pas les litiges où la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil ni au recours contre son assureur.

Il prétend avoir expressément conservé le bénéfice de son action judiciaire en vertu des dispositions contractuelles spécifiques mentionnées à l’acte authentique de cession de l’immeuble du 22 juillet 2019 compte tenu du prix de revente nettement inférieur au prix d’achat, fixé en tenant compte des travaux de reprise.

Il se plaint de plusieurs désordres :

— la présence d’humidité dans les murs enterrés du jardin et du sous-sol,

— la présence de poutres contenant de la créosote,

— le système de chauffage/climatisation par géothermie calculé insuffisant pour chauffer l’ensemble de l’habitation alors que les locaux situés en sous-sol ont été vendus comme étant habitables,

— la non-conformité aux normes en vigueur des garde-corps de l’escalier menant à l’étage et de la mezzanine,

— l’inachèvement et le défaut de mise en 'uvre du lot électricité,

— le défaut de raccordement concernant le lot plomberie,

— la présence d’insectes xylophages dans les bois du plancher de la plage de la piscine.

M. [C] soutient que M. [S] est responsable de la présence d’humidité dans les murs des locaux en sous-sol, vendus comme étant des surfaces habitables alors qu’elles étaient aménagées dans les soubassements d’un ancien garage dépourvus de protection contre les venues d’eau, de la présence de créosote sur certaines poutres de la charpente, de la non-conformité des garde-corps et de l’insuffisance du système de chauffage pour l’ensemble de l’habitation tant en sa qualité de vendeur sur le fondement des vices cachés, des vices du consentement (dol, erreur sur les qualités substantielles), de l’obligation de délivrance, de l’obligation de bonne foi et de son obligation de renseignement, qu’en sa qualité de constructeur et que sa connaissance des vices est accrue du fait de ses compétences en maçonnerie.

Il prétend que s’il a bien été informé que l’aménagement du sous-sol en surface habitable n’était pas prévu par le permis de construire, il n’a pas été informé, ni lors de la vente ni lorsqu’il a entrepris la réalisation de travaux, que ce volume habitable semi-enterré n’était pas protégé contre les infiltrations et qu’il ne faisait pas l’objet d’un dispositif d’étanchéité.

Il conteste, par ailleurs, avoir délibérément fait le choix d’abandonner la réalisation d’un cuvelage pour des motifs économiques.

En outre, il fait valoir que, n’étant pas un professionnel de la construction, il ne pouvait déceler les vices affectant le système de chauffage et les garde-corps.

M. [C] recherche aussi la responsabilité de Mme [Q] en sa qualité de maître d''uvre sur le fondement des articles 1792 et 1142 du code civil, selon la nature des désordres.

Il lui reproche de ne pas avoir remis certains documents, de ne pas avoir relevé certaines réserves (trous dans le plancher en bois de la piscine), la présence d’humidité dans les murs enterrés alors qu’elle les avait constatés, la non-conformité des garde-corps qu’elle aurait dû prendre en considération dans le cadre de son projet conformément à son devoir de conseil, les désordres électriques et de plomberie.

Il considère que ces désordres ont un caractère décennal.

M. [C] tient également Mme [Q] pour responsable des désordres affectant le bois de la plage de la piscine, non-conforme aux conditions contractuelles et qui auraient dû faire l’objet de réserves lors de la réception des travaux.

Il soutient que sa responsabilité peut être retenue in solidum dès lors que ses fautes ont concouru à la réalisation d’un même dommage.

M. [C] recherche aussi la responsabilité décennale et contractuelle de la société PEC pour les désordres des lots électricité et plomberie qui lui ont été confiés.

Il conteste avoir interdit l’accès au chantier aux intervenants.

Il recherche la responsabilité de M. [I] au titre de la non-conformité des garde-corps et des désordres affectant le plancher de la piscine (dégradation des bois par des insectes xylophages avant la pose du plancher).

Il recherche enfin la responsabilité de M. [R] [M] (dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du tribunal de grande instance de Grasse le 19 octobre 2009) assuré par Axa, lequel a réalisé l’enrochement de la cave qui serait en partie responsable de la présence d’humidité dans le sous-sol.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2022, M. [S] demande à la cour en substance – et indépendamment des demandes de « juger que ' » qui sont des moyens et non des prétentions -, de :

A titre principal,

Concernant Mme [Q] et la MAF :

— confirmer à leur égard le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

— condamner in solidum Mme [Q] et la MAF à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Concernant M. [C] :

— Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions dans le cadre de ses rapports avec celui-ci,

Y ajoutant,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Concernant Axa recherchée en qualité d’assureur décennal des sociétés PEC et JMS Paysages :

— débouter Axa de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions dans le cadre de ses rapports avec Axa,

Y ajoutant,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel,

A titre subsidiaire en cas d’infirmation du jugement,

— condamner Mme [Q] et la MAF à le relever et garantir indemne de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge s’agissant des désordres relatifs aux inondations / arrivées d’eau au niveau du rez-de-jardin,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— débouter toute autre partie qui aurait élevé des prétentions de quelque nature qu’elle soit à son encontre,

— condamner cette ou ces parties à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

M. [S] soutient, en premier lieu, que Mme [Q] et la MAF ne formant pas de demandes à son encontre à l’exception des frais irrépétibles, le jugement est définitif à leur égard.

Il fait ensuite valoir que l’acte authentique de vente ne fait pas mention d’une surface habitable, que l’humidité affectant le sous-sol est apparue en suite des travaux réalisés par Mme [Q] (PV de constat d’huissier du 15/07/2011), qu’étant informé de l’absence de certificat de conformité ainsi que de l’absence d’assurance de responsabilité décennale ou dommages ouvrage, de l’impossibilité d’obtenir une autorisation administrative pour transformation ou agrandissement et malgré sa déclaration selon laquelle il n’envisageait pas la réalisation de travaux de rénovation, M. [C] a entrepris des travaux importants, en totale illégalité administrative, ce qui est constitutif d’une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité de constructeur.

Il prétend que M. [C] a refusé de réaliser un cuvelage, le jugeant trop onéreux, et que Mme [Q] a manqué à son devoir de conseil renforcée en proposant une solution alternative inadaptée pour pallier le problème d’humidité.

M. [S] soutient ensuite que la villa a été édifiée par son père sur les murs nord, ouest et est initialement construits pour y aménager un entrepôt/garage qui n’était pas destiné à être habité, ce qui explique l’absence de cuvelage, alors inutile, que ne s’agissant pas de son ouvrage, il ne doit pas la garantie décennale et que les travaux de surélévation en extension desdits murs existants qu’il a entrepris pour y édifier une maison sont donc sans lien avec les désordres anciens dont il est demandé l’indemnisation.

Il ajoute que ces murs n’ont jamais soufferts de résurgences telles que celles constatées au cours de l’expertise, que ce sont les travaux d’aménagements extérieurs conçus par Mme [Q], sans aménagements intérieurs de dispositifs pour protéger les locaux enterrés et de cuvelage ainsi que les modifications de la collecte des eaux pluviales qui en sont à l’origine.

Il conteste ainsi devoir une indemnisation au titre de travaux de cuvelage pour l’aménagement de surfaces qui n’étaient initialement pas destinées à être habitables et qui ont été aménagées en parfaite connaissance de cause et en toute illégalité par M. [C].

M. [S] conteste être redevable de la garantie des vices cachés compte tenu des informations délivrées dans l’acte authentique de vente, pour des désordres apparus après la vente, dans une partie de l’immeuble qui n’avait pas d’existence légale, suite à la réalisation des travaux d’aménagement qui ne pouvaient pas être autorisés.

M. [S] conteste sa responsabilité pour des désordres intermédiaires en l’absence de faute de sa part.

Il précise qu’en l’état du PLU en vigueur depuis 2019, la régularisation du rez-de-jardin est désormais possible.

Il fait aussi valoir qu’il ne peut être considéré comme un professionnel dès lors qu’il n’a acquis le statut de travailleur indépendant que postérieurement à l’achèvement de la villa en décembre 2000, qu’à cette époque, il n’avait pas connaissance de l’existence de créosote, détectée après l’édification de la villa, à l’occasion de l’expertise judiciaire, de la non-conformité des garde-corps, de l’absence de cuvelage et de l’insuffisance du système de chauffage.

M. [S] fait valoir que sa responsabilité décennale ne peut être recherchée au titre de la présence de créosote compte tenu de la date d’achèvement de l’immeuble en décembre 2000.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2021, Axa recherchée tant en qualité d’assureur décennal de la société PEC que de la société JMS Paysages, demande en substance à la cour ' indépendamment des « juger que » qui sont des moyens – de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée, es qualité d’assureur décennal de la société PEC au titre des désordres relatifs aux travaux de plomberie et d’électricité,

Et donc, statuant à nouveau sur ces désordres relatifs aux travaux de plomberie et d’électricité :

— la mettre hors de cause,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement dont appel et donc :

*Sur l’humidité dans le sous-sol rez-de-jardin :

— la mettre hors de cause,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,

Sur les désordres affectant le système de chauffage et de climatisation par géothermie :

— mettre hors de cause Axa dont les assurés ne sont pas concernés,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

*sur la présence de poutres contenant de la créosote :

— mettre hors de cause Axa,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

*Sur la non-conformité des garde-corps :

— mettre Axa hors de cause, dès lors que son assuré n’est pas concerné par le désordre,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

*sur les désordres affectant le lot plomberie-électricité :

— mettre Axa hors de cause, son assuré n’étant pas concerné par le désordre,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

*sur les désordres affectant le plancher de la plage de la piscine :

— la mettre hors de cause, s’agissant d’un désordre non-imputable à ses assurés et n’ayant pas de caractère décennal,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes contre elle,

Subsidiairement, sur ses recours :

— condamner, sur le fondement de l’article 1382 et de l’article 1792 du code civil, Mme [Q], M. [E], M. [S] ainsi que leurs assureurs respectifs à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en l’état des conclusions du rapport d’expertise qui stigmatise les fautes et la responsabilité de toutes ces parties dans la survenance des désordres et ce, qu’elles soient intervenantes à l’acte de construire ou venderesse du bien immobilier,

En tout état de cause :

— condamner M. [C] ou tous succombants à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de la SCP Assus-Juttner.

Axa conteste la mise en 'uvre de sa garantie pour des désordres portant sur des travaux non-réceptionnés (enrochement de la cave), non imputables à ses assurés (cuvelage, installation de chauffage, créosote, garde-corps, fuite sur des canalisations existantes, travaux d’électricité inachevés, désordres affectant le plancher de la piscine mis en 'uvre par M. [I]), réservés à la réception (désordres de plomberie et d’électricité), apparents ou ne relevant pas de la gravité de ceux visés par l’article 1792 du code civil.

Subsidiairement, Axa recherche la garantie de Mme [Q], de M. [I] et de leurs assureurs ainsi que de M. [S], compte tenu de leurs fautes respectives dans l’apparition des désordres.

Selon ses dernières conclusions n°3 notifiées le 21 octobre 2024, M. [I] demande de :

A titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité et statuant à nouveau,

— débouter M. [C] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [Q], la MAF et la Banque Populaire à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge,

A encore plus subsidiaire,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. [I] soutient d’abord que M. [C] doit être débouté de l’ensemble de ses demandes dès lors que si l’acte du 22 juillet 2019 par lequel il a vendu l’immeuble litigieux mentionne bien qu’il conserve le bénéfice de la procédure en cours, il n’a pas réalisé les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Il prétend ensuite que la non-conformité des garde-corps était apparente lors de la réception sans faire l’objet de réserves, que ces derniers sont conformes aux plans de Mme [Q] approuvés par le maître d’ouvrage.

Il conteste que la non-conformité rendrait l’immeuble inhabitable, celui-ci ayant été occupé pendant des années sans qu’aucun accident ne soit déploré et sans qu’aucuns travaux ne soient réalisés.

Subsidiairement, il fait valoir que le non-respect de la hauteur réglementaire doit être qualifié de désordre décennal en ce qu’il rend les garde-corps impropres à leur destination.

Il prétend ensuite que les désordres affectant le plancher de la plage de la piscine, apparus après la pose de ce dernier et après la réception des travaux, ne lui sont pas imputables, sont de nature esthétique, limités (qualifiés par l’expert de « micros trous »), ne concernent pas la totalité de la plage et n’ont pas un caractère décennal.

Il conteste la demande au titre de pénalités pour des retards de chantier imputables aux travaux supplémentaires demandés par M. [C], lequel a par ailleurs donné son accord pour un report du délai contractuel d’exécution des travaux.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2021, la Banque Populaire demande :

— la confirmation du jugement pour les mêmes motifs ou par substitution de motifs tirés de la forclusion pour le plancher bois piscine, l’existence de réserves à la réception et le caractère visible des griefs,

— le rejet, par voie de conséquence, de toutes les demandes de Mme [Q], la MAF et toute autre partie à son encontre,

— la condamnation in solidum de Mme [Q] et la MAF à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du mêle code avec distraction au profit de Maître Thierry Troin, avocat au barreau de Nice.

La Banque Populaire fait valoir qu’elle ne doit pas sa garantie décennale au titre de la non-conformité des garde-corps apparents à la réception, non-réservés, en l’absence de faute imputable à son assuré, M. [I], qui n’a fait qu’obéir aux instructions du maître d''uvre.

Elle prétend ensuite que le plancher de la plage de la piscine relève de la garantie de bon fonctionnement (élément d’équipement) dont la mise en 'uvre est frappée de forclusion (plus de 2 ans se sont écoulés entre le PV de constat d’huissier du 23 juillet 2009 constatant les désordres et les conclusions d’extension de la mission de l’expert), que les micros-trous qui l’affectent ne relèvent pas de l’article 1792 en ce qu’il ne rendent pas le plancher impropre à sa destination, ne compromettent sa solidité et qu’ils étaient visibles à la réception des travaux.

La société PEC a été assignée devant la cour par un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 18 août 2021. Dans le cadre de la tentative de signification des conclusions de M. [C] à la société PEC représentée par Maître [U] [K], désignée en qualité de liquidateur judiciaire, un procès-verbal de difficulté a été dressé le 26 janvier 2026, faisant apparaître que cette société avait été radiée suite à un jugement de clôture pour insuffisance d’actif du tribunal de commerce de Nice prononcé le 6 septembre 2022 ayant mis fin à la mission du liquidateur judiciaire.

L’ordonnance de clôture date du 20 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026.

MOTIFS :

Sur la situation de la société PEC :

Il ressort de la procédure que la société PEC a fait l’objet d’une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif par un jugement du tribunal de commerce de Nice prononcé le 6 septembre 2022 et qu’aucune partie n’a sollicité la mise en cause d’un mandataire ad’hoc pour la représenter

Les demandes dirigées à son encontre seront donc déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir invoquée par Mme [Q] et la MAF :

Mme [Q] et la MAF soutiennent que les demandes de M. [C] sont irrecevables dès lors qu’il n’a pas engagé de procédure de conciliation amiable. Si le tribunal a retenu cette fin de non-recevoir au titre de la responsabilité contractuelle, elles lui reprochent d’avoir qualifié de décennaux certains désordres.

M. [C] reproche au tribunal d’avoir commis une erreur d’appréciation en interprétant la clause prévue au contrat d’architecte d’intérieur (article 1.4.4) comme étant une clause de conciliation préalable obligatoire alors qu’il s’agit en réalité d’une clause compromissoire limitée aux seuls litiges portant sur « l’étendue des prestations fournies par l’architecte d’intérieur », soit ceux relatifs à sa mission et à ses honoraires, non ceux relatifs à la responsabilité en cas de désordres de construction, que la saisine d’arbitres n’est pas prévue comme un préalable obligatoire à la saisine du tribunal, qu’une telle clause est présumée abusive sauf au professionnel de rapporter la preuve contraire (art. L 132-1 devenu L 212-1 et R. 132-2 10ème devenu R. 212-2 10ème et R. 632-1 c. conso.), qu’elle ne concerne pas les litiges où la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil ni au recours contre son assureur.

Le contrat de mission conclu entre Mme [Q] et M. [C] prévoit ceci en son article relatif au règlement des différends (l’article 1.4.4) :

« En cas de litiges portant sur l’étendue des prestations fournies par l’Architecte d’Intérieur, les parties conviennent de soumettre les contestations à deux arbitres qui devront s’en adjoindre un troisième en cas de divergences. Les arbitres jugeront comme amiables compositeurs et en dernier ressort ».

Cette clause, mentionnée dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, n’est pas une clause de conciliation préalable mais une clause compromissoire qui tend à évincer la compétence des juridictions étatiques dans les litiges portant sur l’étendue des prestations fournies par l’architecte d’intérieur.

Elle se heurte aux dispositions d’ordre public de l’article L 212-1 du code de la consommation (ancien article L 132-1) qui énonce que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat […] » et de l’article R 212-2 du même code (ancien article R 132-2) qui prévoit que « dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

[…]

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges ».

Pour admettre l’application de la clause et l’irrecevabilité des demandes de M. [C] fondées sur la responsabilité contractuelle de l’architecte, le tribunal constate que les griefs portent manifestement sur l’étendue des prestations confiées à Mme [Q].

Il omet cependant de faire application des dispositions d’ordre public du code de la consommation qui font peser sur Mme [Q] une présomption de clause abusive dès lors que cette clause est insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur et qu’elle oblige ce dernier à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage statuant en dernier ressort.

Or, Mme [Q] ne propose pas de démontrer le caractère non-abusif de la clause.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il déclare irrecevable l’action de M. [C] à l’encontre de Mme [Q] au titre de la responsabilité contractuelle et les demandes de M. [C] seront déclarées recevables.

Sur la nature des désordres et leur qualification :

Du rapport d’expertise judiciaire, il y a lieu de retenir que l’expert a constaté deux catégories de désordres, ceux sur l’existant et ceux qui concernent les travaux entrepris par M. [C].

— Les désordres imputables à l’ouvrage d’origine :

* La présence d’humidité dans les pièces aménagées dans le sous-sol (le « sous-sol rez-de-jardin ») :

L’expert relève que Mme [Q] a informé M. [C] avant le début des travaux de l’impossibilité de régulariser les surfaces créées sans autorisation administrative par M. [S].

Il note également que la présence d’humidité a été constatée dès le début du chantier et pendant son déroulement ainsi qu’en attestent les comptes-rendus n° 02 du 13/08/2008 et n° 12 du 15/12/09 (voir annexes 10 du rapport) sans qu’il n’y soit remédié, la réalisation d’une étanchéité ou de dispositifs permettant d’assurer la protection des locaux enterrés des venues d’eaux souterraines n’ayant pas été prévue ni confiée aux intervenants, ce dont atteste le procès-verbal de constat dressé le 19 janvier 2010 faisant état de traces de boue et d’écoulement d’eau dans les pièces aménagés dans cette partie du bâtiment.

Selon lui, l’origine de ce désordre réside dans la situation enterrée du sous-sol, dans des sols proches de zones inondables dans lesquels des changements de régime des écoulements des eaux souterraines ont lieu.

L’expert identifie trois causes à ce désordre :

— La construction de la maison par M. [S] : l’absence de cuvelage protégeant les murs enterrés ainsi que le sol et l’absence de drains en pied des fondations. L’expert observe que M. [S] s’est contenté de poser une couche de peinture bitumineuse sur les parois enterrées ainsi qu’un doublage par un mur en parpaings, ce qui s’est avéré insuffisant pour constituer une étanchéité (rapport p.36).

— Les travaux qu’a fait réaliser M. [C] : la modification des aménagements extérieurs et l’absence de prescriptions pour la protection contre les venues d’eaux souterraines dans le programme de travaux proposé par Mme [Q] agissant comme maître d''uvre pour l’agencement de cette partie du bâtiment.

— Les travaux d’enrochement de la cave réalisés par la société JMS Paysages après la fin des travaux réalisés par la société PEC, selon les plans de Mme [Q].

Si les infiltrations provenant des eaux souterraines ne compromettent pas à court terme la solidité de l’ouvrage, il pourrait être fragilisé sur le long terme (corrosion des aciers en béton armé).

L’expert observe d’ailleurs que les doublages posés devant les murs enterrés, les cloisons, les parquets, les portes, l’ensemble des aménagements en menuiserie, meubles et peintures du sous-sol rez-de-jardin sont affectés de moisissures et de taches d’humidité provenant des murs enterrés.

L’expert conclut que la forte humidité présente dans les pièces aménagées les rend inhabitables, soit impropres à leur destination.

* L’installation de chauffage par géothermie :

Cette installation n’est pas adaptée pour assurer le chauffage de l’ensemble de la maison, le volume du sous-sol n’ayant pas été pris en compte.

L’expert relève que ce système de chauffage existait au moment de la vente et a été installé par M. [S], que cette difficulté a été constatée par Mme [Q] dès le 17 novembre 2008 ainsi qu’en attestent les comptes-rendus n° 10 du 17/11/08 et n° 13 du 12/01/2009 faisant état du manque de rendement et suggérant le remplacement par une pompe à chaleur.

Il observe néanmoins que les travaux d’adaptation n’ont pas été prévus dans le marché de travaux du lot plomberie/sanitaires confiés à la société PEC ni dans les travaux confiés à la Menuiserie Azuréenne.

* La présence de créosote dans les poutres posées par M. [S] au rez-de-chaussée (anciens poteaux télégraphiques utilisés pour la charpente de la chambre) :

L’expert observe que la directive communautaire du 26/10/01 s’y rapportant ne s’appliquait pas au moment de l’édification de la maison par M. [S].

Selon lui, ces désordres rendent impropres à leur destination la cuisine et la chambre situées au rez-de-chaussée où les poutres contenant de la créosote sont apparentes.

* La non-conformité des garde-corps de l’escalier menant à l’étage et de la mezzanine :

Les garde-corps existant au moment de la vente ne sont pas conformes à la norme NF P 01-012 en ce qui concerne la hauteur réglementaire ainsi que les vides du motif en fer forgé.

Les désordres imputables aux travaux entrepris par M. [C] :

* La non-conformité des garde-corps réalisés par M. [I] – Menuiserie Azuréenne – au droit de l’extension de la mezzanine est, comme les garde-corps existants, inférieure à la hauteur réglementaire.

Cette non-conformité était apparente puisqu’il en est fait mention dans le compte-rendu n° 13 du 12/01/09 et qu’elle n’a pas fait l’objet de réserves.

* Les désordres affectant le lot électricité :

Le consuel de l’installation électrique n’a pas été fourni par la société PEC ce qui démontre, selon l’expert, un manquement aux règles de l’art. L’expert note également que les travaux d’électricité sont inachevés, ce qui a été mentionné dans la liste des prestations restant à exécuter et est corroboré par les procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats. Il relève aussi des dysfonctionnements de l’installation électrique dans les pièces du rez-de-chaussée et un défaut de mise en 'uvre imputable à la société PEC.

* Les infiltrations provenant de l’évacuation des eaux usées de la cuisine, de l’évacuation des eaux de vannes du WC du sous-sol et de l’installation de plomberie du local technique de la piscine :

Selon l’expert, la société PEC qui a raccordé l’évier sur la canalisation existante n’a pas vérifié son état. Il y a un défaut de mise en 'uvre imputable à cette société.

Les infiltrations ont été constatées le 1er juillet 2009 par procès-verbal de constat d’huissier, soit après réception. Ils n’ont donc pas fait l’objet de réserves. Cependant, ils ne pouvaient être décelés qu’à l’usage par les maîtres d’ouvrage, ce dont il résulte qu’ils n’étaient pas apparents lors de la réception des travaux de la société PEC.

L’expert conclut que les désordres électriques et de plomberie affectent le fonctionnement des appareils électro-ménagers de la cuisine et des WC du sous-sol, qu’ils rendent ainsi les locaux de cette partie de la villa, la cuisine du rez-de-chaussée et la chambre du rez-de-chaussée impropres à leur destination.

Par ailleurs, si les infiltrations provenant des eaux souterraines ne compromettent pas à court terme la solidité de l’ouvrage, il pourrait être fragilisé sur le long terme (corrosion des aciers en béton armé). L’expert observe d’ailleurs que les doublages posés devant les murs enterrés, les cloisons, les parquets, les portes, l’ensemble des aménagements en menuiserie, meubles et peintures du sous-sol rez-de-jardin sont affectés de moisissures et de taches d’humidité provenant des murs enterrés.

* Les bois du plancher de la plage de la piscine réalisée par M. [I] ont été attaqués par des insectes xylophages avant leur pose (vice dans le bois du plancher).

Ce désordre ne peut être considéré comme étant apparent pour le maître d’ouvrage lors de la réception puisque ce sont des analyses de laboratoire qui ont permis d’identifier que la présence de micro trous était causée par des insectes xylophages.

L’expert judiciaire le qualifie d’esthétique et conclut qu’il ne compromet pas la solidité de l’ouvrage.

Sur la responsabilité des intervenants aux travaux entrepris par M. [C] :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées aux débats, notamment les plans faxés par M. [S] le 6 décembre 2006 (voir la pièce n° 8 de M. [C] et l’annexe 9 du rapport d’expertise), que ce dernier, entrepreneur en bâtiment, a engagé des travaux après l’obtention du permis de construire le 19 décembre 1995, dont il a modifié les plans en transformant le garage en pièce d’habitation et en aménageant un niveau supplémentaire d’habitation au sous-sol (la partie semi-enterrée n’ayant pas été protégée contre les venues d’eaux et affectées d’humidité), qu’ayant dépassé de manière importante la surface habitable autorisée par la règlement de l’urbanisme local, il n’a pas déposé de demande de permis de construire modificatif ni régularisé une déclaration d’achèvement des travaux. M. [S] explique avoir édifié la maison en se servant de trois murs existants d’un ancien local à usage de garage/entrepôt, soit un local qui n’était pas destiné à l’habitation, appartenant à son père, que ce dernier aurait enduit de bitumineux et doublé à cet effet, et qu’il a ensuite reçu par donation.

L’acte de vente du 6 décembre 2006 contient des mentions informant M. [C] de la date d’achèvement des travaux réalisés par M. [S] ' en décembre 2000 ' , de l’absence de déclaration d’achèvement et d’obtention d’un certificat de conformité, de l’impossibilité d’obtenir une quelconque autorisation administrative (déclaration de travaux ou permis de construire) pour transformation ou agrandissement et que l’administration pourrait lui demander de remettre en conformité la construction par rapport au permis de construire, risques qu’il a acceptés.

Mme [Q] l’a ensuite alerté à plusieurs reprises de la présence d’humidité dans cette partie de l’immeuble et a confirmé l’impossibilité de régulariser la transformation de cette partie de l’immeuble en surface habitable après avoir entrepris des démarches auprès de la municipalité.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire a établi que, par rapport à la configuration des locaux et des pièces d’habitation, Mme [Q] a peu modifié la distribution et l’organisation des locaux du sous-sol : la cave est devenue cave à vin et sanitaires, la salle de jeux a été transformée en bar et « carnotzet », que l’enveloppe extérieure des locaux situés au sous-sol n’a pas été modifiée. L’expert a d’ailleurs conclu que les désordres affectant cette partie de l’immeuble ne sont pas imputables aux travaux réalisés sous la conception de Mme [Q] et que le projet qu’elle a conçu ainsi que les travaux qu’elle a dirigés ne sont pas la cause de l’augmentation de la présence d’humidité, les infiltrations pouvant être liées à une modification des niveaux des nappes phréatiques en fonction des épisodes pluvieux et à l’urbanisation du secteur, que la non-collecte des eaux pluviales des toitures aggrave ces phénomènes, ce d’autant que la construction se situe à proximité d’une zone inondable.

Il se déduit de ces constatations que l’ouvrage d’origine était déjà affecté de désordres lorsque M. [C] a entrepris les travaux confiés à Mme [Q] et que ces derniers n’en sont pas la cause principale. En effet, l’expertise a démontré qu’il est principalement reproché à Mme [Q] de ne pas avoir prévu les travaux permettant de pallier l’absence d’étanchéité alors qu’il est apparu, en cours de chantier, que les locaux situés en sous-sol faisaient l’objet d’infiltrations et d’une humidité importante, qu’ils se situaient à proximité d’une zone inondable et qu’il n’existait pas d’aménagements adaptés pour assurer l’étanchéité tel qu’un cuvelage.

L’expert impute aussi cette problématique aux travaux d’enrochement de la cave réalisés par la société JMS Paysages après la fin des travaux confiés à Mme [Q], sur la base de ses plans d’aménagement des extérieurs, sans développer vraiment son raisonnement ni la part d’imputabilité mais il se déduit de l’ensemble du rapport que les travaux d’enrochement ne constituent pas le fait générateur des désordres affectant l’ouvrage d’origine. En outre, il n’est pas clairement établi que l’intervention de cette entreprise entre dans le cadre de la mission confiée à Mme [Q], ce qu’elle conteste d’ailleurs.

Quoiqu’il en soit, il n’y a pas eu de procès-verbal de réception pour les travaux de la société JMS Paysages dont la responsabilité ne peut être retenue pour un désordre apparent, pas plus que la garantie de son assureur.

En outre, pour les travaux entrepris par M. [C], un procès-verbal de réception a été régularisé par ce dernier, représentée par sa compagne Mme [KE] [ES] assistée par Mme [Q], et M. [I] – Menuiserie Azuréenne – le 18 mai 2008, avec effet à cette date, faisant diverses réserves qui ne sont pas en lien avec les désordres litigieux.

Un constat de levée de réserves a ensuite été régularisé par les mêmes parties le 8 juin 2009, indiquant que les travaux de réparation avaient été exécutés.

Un procès-verbal de réception des travaux a aussi été régularisé le 8 juin 2008 par Mme [ES] représentant M. [C], assistée par Mme [Q], et M. [CD] [W] représentant la société PEC, prenant effet le même jour, avec réserves et une liste de travaux restant à exécuter dont des travaux de plomberie – pose de la colonne de douche, de WC, vasque et robinetterie, cumulus vestiaire piscine et porte douche -, sans lien avec le litige, et d’électricité, sans précision quant aux travaux concernés, ce qui peut correspondre à l’absence de consuel et aux inachèvements constatés par l’expert.

Des procès-verbaux de constat d’huissier ont été dressés, notamment, les 18 mai, 8 et 18 juin 2009, soit concomitamment aux réceptions mais il n’y est fait aucune référence, alors que les désordres constatés par huissier étaient à l’évidence apparents. Ils ne peuvent donc engager la responsabilité des intervenants s’ils n’ont pas fait l’objet de réserves, M. [C] étant alors présumé les avoir acceptés, sauf s’ils revêtent un caractère décennal dont l’ampleur et les conséquences ne pouvaient être décelées, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres d’infiltrations et d’humidité dans la partie en sous-sol de la maison, la non-conformité des garde-corps, l’insuffisance du système de chauffage par géothermie, qui se sont manifestés pendant les travaux dans toute leur ampleur et leurs conséquences, doivent, en principe, être considérés comme des désordres apparents qui, n’ayant pas fait l’objet de réserves lors de la réception, n’engagent pas la responsabilité des intervenants aux travaux entrepris par M. [C], qu’elle soit décennale ou contractuelle, et que seuls les désordres relatifs à la présence de créosote, aux lots électricité / plomberie et au plancher en bois de la piscine peuvent faire l’objet de responsabilités dès lors qu’ils ont fait l’objet de réserves lors de la réception ou ne se sont révélés que par la suite.

Il ne peut être reproché à Mme [Q] d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la nécessité de faire des réserves relatives au sous-sol au titre de travaux que les intervenants n’avaient pas à reprendre ni à garantir (ces travaux ne leur ayant pas été confiés). En effet, il apparait, en fin de compte, que les travaux confiés aux sociétés PEC, JMS Paysages et à M. [I] n’avaient pas pour objet de remédier aux désordres affectant l’ouvrage initial.

Reste que cette architecte d’intérieur n’a pas préconisé les travaux permettant de pallier les désordres affectant l’ouvrage initial, en particulier l’absence d’étanchéité des murs et la non-conformité des garde-corps. Cependant, dès lors que les travaux entrepris par M. [C], sous sa maîtrise d''uvre, ne constituent pas le fait générateur de l’humidité affectant l’ouvrage initial et que M. [C] a été alerté pendant les travaux de la non-conformité des garde-corps, il n’y a pas de manquement au devoir de conseil et la responsabilité de Mme [Q] ne sera pas retenue.

Les désordres relatifs aux lots électricité et plomberie sont, quant à eux, imputables à la société PEC.

Les désordres relatifs au lot électricité ont fait l’objet de réserves à la réception. En outre, ils doivent être qualifiés d’éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant. Ne constituant pas eux-mêmes un ouvrage, ils ne peuvent pas relever de la responsabilité décennale des constructeurs mais seulement de la responsabilité contractuelle.

Les désordres relatifs au lot plomberie n’ont pas fait l’objet de réserve mais ils n’ont pu être décelés par le maître d’ouvrage qu’à l’usage, ce qui exclut leur caractère apparent. Cependant, il s’agit aussi d’éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant, ne constituant pas eux-mêmes un ouvrage et ne relevant donc pas de la responsabilité décennale des constructeurs mais seulement de leur responsabilité contractuelle.

Résultant de défauts d’exécution imputables exclusivement à la société PEC en charge de ces lots, seule la responsabilité contractuelle de cette société doit être retenue.

Par ailleurs, la responsabilité contractuelle de M. [I] est engagée au titre des désordres affectant le bois du plancher de la piscine qu’il a posé, ayant pour cause un vice du matériau apparu avant sa découpe et sa pose. Ce désordre doit être qualifié d’esthétique et de non-apparent pour le maître d’ouvrage lors de la réception, une analyse de laboratoire ayant permis de détecter que les micro-trous qu’il présentait était liée en réalité à des insectes xylophages.

Le plancher en bois n’étant pas destiné à fonctionner, il ne relève pas de la garantie biennale des éléments d’équipement dissociables de l’article 1792-3 du code civil et la forclusion résultant de ces dispositions n’est donc pas encourue.

La responsabilité de Mme [Q] ne sera pas retenue au titre des désordres relatifs aux lots électricité, plomberie et au bois du plancher de la plage de la piscine, s’agissant de défauts d’exécution ponctuels (défauts de raccordement des évacuations d’eau), réservés (électricité) ou indécelables (vice de matériau).

L’expert judiciaire ayant exclu l’hypothèse d’une négligence dans l’entretien et l’exploitation des ouvrages, la responsabilité de la société PEC et de M. [I] ne peut être partagée avec celle du maître d’ouvrage.

Sur la garantie des assureurs :

M. [C] conclut qu’il est bien fondé en son action directe contre les assureurs des intervenants.

Mme [Q] est assurée par la MAF qui ne conteste pas l’existence de sa garantie.

M. [C] recherche la garantie décennale d’Axa et de la Banque Populaire en leur qualité d’assureurs respectivement de la société PEC, de la société JMS Paysages et de M. [I].

Il n’est pas contesté que ces sociétés ont souscrit une police de responsabilité décennale auprès de ces deux compagnies qui contestent le caractère décennal des désordres et la mise en 'uvre de leur garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Cependant, la responsabilité contractuelle de leurs assurés a été retenue. Or, les parties ne s’expliquent pas sur la souscription d’une garantie au titre de la responsabilité contractuelle, dont la mise en 'uvre n’est pas demandée. En outre, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie.

La garantie d’Axa et de la Banque Populaire au titre de la responsabilité contractuelle de la société PEC, de la société JMS Paysages et de M. [I] ne peut donc être retenue.

M. [C] sera donc débouté de ses demandes dirigées contre les assureurs de la société PEC, de la société JMS Paysages et de M. [I].

La responsabilité contractuelle de Mme [Q] ayant été retenue de manière résiduelle concernant la présence d’humidité dans le sous-sol, M. [C] sera aussi débouté de sa demande contre la MAF.

Sur la responsabilité de M. [S] et la garantie des vices cachés :

M. [C] recherche la responsabilité de M. [S] au titre de la présence d’humidité dans les murs enterrés du sous-sol, de la présence de créosote dans certaines poutres de la charpente, de la non-conformité des garde-corps et de l’insuffisance du système de chauffage par rapport au volume habitable, sur le fondement de sa responsabilité de constructeur, de la garantie des vices cachés renforcée compte tenu de sa qualité de professionnel du bâtiment, du dol, de l’erreur sur les qualités substantielles, du manquement à l’obligation de délivrance, au devoir de renseignement et à l’obligation de bonne foi dans l’exécution des contrats.

Selon le rapport d’expertise, l’humidité présente dans le sous-sol compromet la destination des pièces aménagées dans cette partie de l’immeuble, ce dont il résulte que les pièces de vie décrites dans l’acte de vente, soit un studio et deux pièces, ne sont pas utilisables, ce qui caractérise l’existence d’un vice de la chose vendue au sens de l’article 1641 du code civil.

Il est établi que l’aménagement du sous-sol en surface habitable résulte des travaux réalisés par M. [S] ainsi qu’en atteste l’acte de vente aux paragraphes relatifs à la désignation du bien vendu et à l’avertissement relatif à l’absence de conformité qui en découle, les plans établis par M. [S] décrivant les pièces du sous-sol comme étant un studio, un séjour, une salle de jeux et une chambre (plans transmis par « Entreprise [S] » le 06/12/2006, en annexe 9 du rapport d’expertise) et les constatations de l’expert.

Sa responsabilité décennale est donc encourue et il ne peut s’en dédouaner au prétexte qu’il aurait réalisé ses travaux sur un existant réalisé par son père dès lors qu’il a lui-même conçu et réalisé un nouvel ouvrage englobant les murs existants, à savoir une villa avec un sous-sol aménagé en pièces habitables, s’en prendre les mesures permettant de garantir l’étanchéité de cette partie de l’immeuble semi-enterrée située près d’une zone inondable.

En outre, la présence d’humidité est apparue dès le début des travaux entrepris par M. [C]. Elle trouve son fait générateur dans l’ouvrage réalisé par M. [S] qui a aménagé le sous-sol sans en assurer l’étanchéité ce qui démontre l’antériorité du vice à la vente, ne serait-ce qu’en état de germe.

M. [S], qui conteste la présence d’humidité du temps de son occupation, n’apporte pas d’éléments permettant de contredire l’existence de ce vice affectant l’immeuble.

L’imputabilité de ce désordre aux travaux entrepris par M. [C] a été écartée précédemment, l’expert judiciaire ayant indiqué que, par rapport à la configuration des locaux et des pièces d’habitation, Mme [Q] avait peu modifié la distribution et l’organisation des locaux aménagés dans le sous-sol, son projet et les travaux qu’elle a dirigés n’étant pas la cause de l’augmentation de la présence d’humidité.

Si la présence d’humidité ne s’est pas révélée immédiatement après l’acquisition du bien, elle est apparue dans un délai relativement court, dès l’ouverture des travaux.

En outre, M. [S] ne peut s’exonérer de sa garantie en invoquant le fait que, d’après le permis de construire, les lieux n’étaient pas destinés à être habitables, qu’ils n’étaient donc pas soumis aux mêmes préconisations techniques relatives à l’étanchéité, dès lors qu’ils ont été vendus comme étant un studio et deux pièces.

De même, l’absence de dispositif d’étanchéité et la présence d’humidité qui devait en résulter ne pouvait se déduire de l’information délivrée à M. [C] de l’absence de conformité au permis de construire et de l’impossibilité de régulariser la situation, ces informations étant relatives à la situation administrative des modifications apportées au permis de construire et non aux désordres résultant de l’absence d’étanchéité.

D’autant que M. [C] n’avait aucune compétence en la matière alors que M. [S] était entrepreneur en maçonnerie.

Or, en vertu des dispositions de l’article 1643 du code civil, est notamment assimilé au vendeur tenu de connaître le vice l’artisan-maçon qui a vendu l’immeuble après l’avoir conçu et construit, ce qui est précisément le cas de M. [S] qui ne peut donc se prévaloir des limites de garantie.

Par conséquent, M. [S] est redevable de la garantie des vices cachés au titre des infiltrations et de la présence d’humidité affectant les pièces de vie aménagées dans le sous-sol, dont l’usage est compromis.

La garantie des vices cachés constituant l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale, il n’y a pas lieu de statuer sur le manquement à l’obligation de délivrance ou sur l’erreur dans le consentement.

Il n’y a pas non plus lieu de rechercher l’existence de manquements aux obligations d’information et d’exécution de bonne foi invoquées par M. [C].

Par ailleurs, si l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol, en l’espèce l’existence de man’uvres dolosives n’est pas établie.

S’agissant des autres désordres, la présomption de connaissance du vice résultant de la qualité de professionnel de M. [S] est renversée en ce qui concerne la présente de créosote dans certaines poutres du rez-de-chaussée, ce désordre n’ayant été révélé qu’en cours d’expertise grâce à des analyses de laboratoire, sachant que ce produit n’était pas réglementé lorsque les poutres ont été posées.

En conséquence, la garantie des vices cachés ne sera pas retenue à ce titre.

S’agissant d’un vice et non d’une non-conformité puisqu’il rend le bien impropre à sa destination, le manquement à l’obligation de délivrance ne peut être retenu.

En outre, les travaux ayant été achevés dans le courant de l’année 2000 ainsi qu’il est mentionné dans l’acte de vente du 6 décembre 2006, la demande y afférente, fondée sur sa responsabilité de constructeur, est frappée de forclusion dès lors que le désordre est apparu en cours d’expertise, que l’ordonnance d’extension de la mission de l’expert est en date du 19 avril 2012 et que l’expert indique dans son rapport que la présence de poutres réalisées avec des poteaux télégraphiques dégageant une odeur a été constatée le 8 juin 2012, soit postérieurement à l’échéance du délai de forclusion de la responsabilité décennale.

Par ailleurs, le dol, l’erreur sur la qualité substantielle ou le manquement à l’obligation de bonne foi ne sont pas démontrés.

Quant à la non-conformité des garde-corps et l’insuffisance du système de chauffage par rapport au volume habitable, ils étaient apparents au moment de la vente et ne rendent pas le bien impropre à sa destination, ce qui exclut la garantie des vices cachés.

En outre, l’erreur sur la qualité substantielle, l’existence de man’uvres dolosives, le manquement à l’obligation de délivrance et à l’obligation d’exécuter de bonne foi ne sont pas établies.

M. [S] est donc tenu d’indemniser M. [C] au titre de l’humidité affectant le sous-sol de la maison.

Sur le manque à gagner résultant des travaux de reprise :

M. [C] demande à être indemnisé pour le manque à gagner qu’il a subi lors de la vente de l’immeuble intervenue le 22 juillet 2019 moyennant le prix de 335 000 euros, alors qu’il l’avait lui-même acquis au prix de 690 000 euros, dévaluation qui aurait tenu compte des travaux de reprise des différents désordres constatés par l’expert, soit :

—  267 000 euros HT correspondant au coût des travaux de reprise et au préjudice financier résultant de la dévaluation du bien liée à la présence d’humidité dans les pièces habitables semi-enterrées,

—  82 992 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’inhabitabilité du sous-sol qu’il a subi du 19 janvier 2010, date du procès-verbal de constat d’huissier de l’inondation du sous-sol, au 22 juillet 2019, date de la revente du bien,

—  40 000 euros HT de dommages et intérêts au titre du manque à gagner correspondant au coût de l’installation d’un système de chauffage par géothermie adapté,

—  19 306,98 euros HT de dommages et intérêt pour le manque à gagner résultant de la présence de créosote dans les poutres correspondant aux travaux de reprise de ce désordre,

—  23 556 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi du fait de ce désordre pour la période du 6 décembre 2006 jusqu’à la vente du bien le 22 juillet 2019,

—  4 544,50 euros de dommages et intérêts pour le manque à gagner au titre de la non-conformité des garde-corps,

—  13 956 euros HT de dommages et intérêt pour le manque à gagner au titre des travaux de reprise du lot plomberie,

—  24 074 euros HT de dommages et intérêt pour le manque à gagner au titre des travaux de reprise du lot électricité,

—  17 330 euros HT de dommages et intérêts pour le manque à gagner au titre des travaux de reprise des désordres affectant le bois des plages de la piscine.

Par un acte authentique en date du 22 juillet 2019, M. [ZP] a vendu l’immeuble litigieux à Mme [EM] [OZ] moyennant le prix de 335 000 euros. Il est expressément stipulé que, dans le courant de l’année 2008, des désordres sont apparus ainsi qu’il résulte du rapport établi par M. [D] dont une copie a été remise à l’acquéreur, la présence d’humidité et de poutres contenant de la créosote, les travaux nécessaires, les causes et conséquences sur l’usage et la destination du rez-de-jardin et de la cuisine du rez-de-chaussée sont également énoncées et les parties ont convenu que M. [C] conservera le bénéfice de la présente action judiciaire en ces termes : « En effet, le prix de vente est bien inférieur à celui d’achat [690 000 euros] et a été fixé en l’état du bien vendu, et de la conservation par M. [C] du bénéfice de la procédure en cours ».

Il est ainsi établi que le prix de revente du bien a été dévalué en tenant compte des désordres ainsi que du rapport d’expertise et que M. [C] a subi un préjudice économique indemnisable.

Ses demandes indemnitaires ne peuvent être écartées du fait qu’il n’a pas fait exécuter les travaux ou qu’il ne pourra pas les faire exécuter puisque n’étant plus propriétaire du bien, dès lors que l’indemnité réclamée ne porte pas sur le coût des travaux de reprise mais sur la dévalorisation du prix de revente du bien résultant des désordres et du coût pour le nouvel acquéreur des travaux à entreprendre pour y remédier.

Il ne s’agit pas non plus de demandes tendant à la restitution du prix ou à la restitution d’une partie du prix (action rédhibitoire ou estimatoire) puisque M. [C] a conservé le bien puis l’a revendu et qu’il demande des dommages et intérêts correspondant à son manque à gagner sur le prix de revente.

*Sur l’humidité affectant les pièces habitables semi-enterrées :

C’est à juste titre que le tribunal a estimé le manque à gagner résultant de la présence d’humidité à la somme de 210 000 euros correspondant à la dévaluation du bien sans le sous-sol aménagé si les travaux n’étaient pas réalisés, selon la proposition de l’expert judiciaire.

En application des dispositions de l’article 1645 du code civil, dont il résulte que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, M. [S] sera condamné à payer cette somme à M. [C].

La responsabilité contractuelle de Mme [Q] étant écartée, elle n’est, pas plus que la MAF, tenue de contribuer à l’indemnisation de M. [C].

Compte tenu du préjudice de jouissance résultant de l’atteinte à la destination des pièces situées en sous-sol, M. [S] sera aussi condamné à ce titre.

Cependant, le montant du préjudice de jouissance fixé par le tribunal selon l’estimation de l’expert judiciaire calculée sur la base du prorata des surfaces non habitables par rapport à la surface habitable achetée, soit 26 %, ne sera pas retenu. En effet, cette estimation ne tient pas compte du fait que les pièces aménagées au sous-sol ont une utilité secondaire (cave à vin, bar, carnotzet) par rapport aux pièces de l’habitation principale située au niveau supérieur comprenant la cuisine, le séjour et les chambres.

L’indemnité sera donc ramenée à 13 % par rapport à la proposition de l’expert et fixée à la somme de 41 496 euros pour la période du 19 janvier 2010 au 22 juillet 2019, date de la cession du bien.

*Sur les désordres électriques :

Le tribunal a fixé le manque à gagner résultant des travaux de reprise des désordres électrique à la somme de 9 800 euros selon l’estimation de l’expert judiciaire.

M. [C] conteste ce montant qui serait sous-évalué par rapport à l’estimation de son propre expert, M. [V], à hauteur de 24 074 euros HT.

Cependant, l’expert judiciaire avait rejeté cette estimation en indiquant que l’installation électrique à l’intérieur de la maison fonctionne malgré les inachèvements (il manque des caches, douilles définitives, fils apparents et raccordements inachevés) et que l’estimation du coût de la remise en état de l’installation électrique basse tension de M. [V] était surévaluée.

Le montant retenu par le tribunal sera donc maintenu.

*Sur les désordres de plomberie :

Le tribunal a fixé le manque à gagner résultant des travaux de reprise des désordres de plomberie à la somme de 7 100 euros selon l’estimation de l’expert judiciaire.

M. [C] conteste ce montant qui serait sous-évalué par rapport à l’estimation de M. [V] à hauteur de 13 596 euros HT, dont 9 100 euros HT pour la réfection des installations.

L’expert judiciaire a validé l’estimation proposée par Maître [GX], conseil de Mme [Q], sur la base de l’avis du cabinet Delcroix, conseil technique, rappelant également que, dans le procès-verbal de réception, Mme [Q] avait estimé les travaux de reprise à la somme de 1 013 euros HT.

Ce montant sera donc confirmé.

*Sur les désordres affectant le bois du plancher de la plage de la piscine :

La responsabilité contractuelle de M. [I] étant retenue, son obligation indemnitaire est établie.

L’expert judiciaire n’a pas estimé le coût des travaux de réparation mais il a indiqué en conclusion qu’il était indéniable que l’entreprise Menuiserie Azuréenne devait remplacer le plancher de la plage de la piscine dégradé par des insectes avant sa mise en 'uvre.

M. [I] conteste l’importance de ce désordre et le fait qu’il nécessiterait une reprise de la totalité de la surface du plancher. Cependant, compte tenu de la cause du désordre (attaque d’insectes xylophages) et des conclusions de l’expert judiciaire, une reprise intégrale s’impose.

Le quantum du manque à gagner sera fixé en tenant compte de la seule estimation se trouvant au dossier, à savoir celle proposée par M. [C] sur la base du devis de la Compagnie du Bâtiment pour un montant de 17 330 euros HT au titre des travaux de reprise du plancher extérieur en bois.

M. [I] sera condamné à payer à M. [C] cette somme à titre de dommages et intérêts pour le manque à gagner sur le prix de revente résultant de ce désordre.

L’indemnité allouée étant destinée à compenser le manque à gagner correspondant à la dévalorisation du prix de revente en raison des désordres ainsi que du coût des travaux de reprise, et non à permettre l’exécution de ces derniers, il n’y a pas lieu d’assortir le montant des condamnations de la TVA ou de l’indexation sur l’indice BT 01 et le jugement sera confirmé de ce chef

Sur les pénalités de retard :

M. [C] sollicite la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard. Il fait valoir que les actes d’engagement de la société PEC et de M. [I] ' Menuiserie Azuréenne ' fixaient une date de livraison le 22 décembre 2008, avec des pénalités en cas de retard, la réception devant intervenir en une seule fois. Et il soutient que la réception étant intervenue selon deux procès-verbaux le 8 juin 2008, les pénalités contractuelles sont dues.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [C] relative aux pénalités de retard après avoir constaté à bon droit qu’il ressortait de l’expertise que le retard par rapport au délai contractuel de livraison n’était pas imputable aux entreprises, retenu l’accord de l’intéressé pour le report de la réception et pris en considération ses demandes de travaux supplémentaires.

Sur les frais de sondage :

M. [C] sollicite le remboursement de la somme de 1 498 euros correspondant à la facture de la société Pires Construction pour la réalisation d’un sondage en cours d’expertise.

Ces frais ayant été engagés pour les besoins de l’expertise au titre des désordres d’humidité du sous-sol, ils devront être supportés par M. [S].

Sur les appels en garantie :

Mme [Q] n’étant pas à l’origine de la présence d’humidité dans le sous-sol, M. [S] sera débouté de sa demande de relevé et garantie contre cette dernière et son assureur.

Celle-ci n’étant pas non plus à l’origine des désordres affectant le bois du plancher de la plage de la piscine, M. [I] sera débouté de son appel en garantie contre Mme [Q] et son assureur.

Il sera également débouté de sa demande de garantie contre son assureur la Banque Populaire, dont la garantie de responsabilité décennale n’est pas mobilisable.

La responsabilité de Mme [Q] et les garanties des assureurs des intervenants aux travaux entrepris par M. [C] n’étant pas retenues, les appels en relevé et garantie de ces derniers sont sans objet.

Le jugement sera donc infirmé, par voie de conséquence, en ses dispositions relatives aux appels en garantie.

***

Au total concernant l’indemnisation du manque à gagner, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l’indemnisation de M. [C], sauf en ce qu’il :

— déboute ce dernier de sa demande au titre des désordres affectant les garde-corps de l’escalier et de la mezzanine à l’encontre de M. [S], de Mme [Q], de la MAF et de la société Banque Populaire Iard, de sa demande en paiement de la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard et de sa demande de voir juger que les condamnations à l’exception de celles suivies d’une (*) seront réactualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 et assorties de la TVA applicable au jour du jugement à intervenir,

— condamne la société PEC à payer les sommes suivantes, dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier selon acte notarié en date du 22 juillet 2019 :

—  7 100 euros à M. [C] au titre du manque à gagner ayant résulté du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot plomberie,

—  9 800 euros au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot électricité,

— dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement pour les condamnations dirigées contre la société PEC,

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— déboute M. [I] de sa demande de se voir relever et garantir par Mme [Q] et son assureur la MAF,

— déboute Mme [Q], la MAF, la société PEC, Axa en qualité d’assureur de la société PEC et M. [I] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer à M. [C] les sommes suivantes :

—  210 000 euros de dommages et intérêts au titre du manque à gagner sur le prix de revente du bien résultant de sa dévalorisation en raison de la présence d’humidité dans le sous-sol,

—  41 496 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance résultant de ce désordre pour la période du 19 janvier 2010 au 22 juillet 2019,

—  1 498 euros correspondant à la facture de la société Pires Construction pour la réalisation d’un sondage en cours d’expertise.

M. [I] sera condamné à payer à M. [C] la somme de 17 330 euros à titre de dommages et intérêts pour le manque à gagner sur le prix de revente résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le plancher en bois de la plage de la piscine.

Toutes ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée par application de l’article 1343-2 du code civil.

M. [C] sera débouté du surplus de ses demandes formées dans le cadre du présent appel.

Sur les appels en garantie :

Compte tenu de la nature des désordres qui ne relèvent pas de la garantie décennale, M. [C] sera débouté de ses demandes de relevé et garantie dirigées contre les assureurs de la société PEC et de M. [I].

La responsabilité contractuelle de Mme [Q] n’ayant pas été retenue concernant la présence d’humidité dans le sous-sol, M. [ZP] sera également débouté de sa demande dirigée contre la MAF.

Pour les mêmes motifs, M. [S] sera débouté de ses demandes dirigées contre Mme [Q] et la MAF.

M. [I] sera débouté de sa demande relevé et garantie dirigée contre Mme [Q] et la MAF en l’absence de faute imputable au maître d''uvre. Il sera aussi débouté de sa demande dirigée contre son assureur, dont la garantie décennale n’est pas mobilisable eu égard à la nature du désordre concerné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sauf en ce qu’il déboute Mme [Q], la MAF, la société PEC, Axa et M. [I] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] sera condamné à payer à M. [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] sera condamné à payer à M. [C] la somme de 5 000 euros sur le même fondement.

M. [S] et M. [I], qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de 80% pour M. [S] et 20 % pour M. [I]. Ils ne seront pas condamnés in solidum dès lors que leurs fautes ont contribué à la réalisation de dommages distincts.

M. [C] sera débouté de sa demande de prise en charge des frais de constats d’huissier avec les dépens qui n’ont pas été ordonnés par une décision de justice et n’entrent donc pas dans les frais visés à l’article 695 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder aux avocats qui en ont fait la demande (SCP [X] [B] [N] [J], Me [P] [Y], M^e Joseph Magnan, SCP Assus-Juttner) un droit de recouvrement pour les dépens dont ils ont fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par un arrêt par défaut, mis à la disposition des parties au greffe le 05 juin 2026, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du 11 mars 2021, sauf en ce qu’il :

— condamne la société PEC à payer à M. [G] [C] les sommes suivantes, dont il a été tenu compte dans la fixation du prix de revente de son bien immobilier selon acte notarié en date du 22 juillet 2019 :

—  7 100 euros au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot plomberie

—  9 800 euros au titre du manque à gagner résultant du coût des travaux de reprise des désordres affectant le lot électricité,

— déboute M. [G] [C] de ses demandes au titre des désordres affectant les garde-corps de l’escalier et de la mezzanine à l’encontre de M. [R] [S], de Mme [A] [Q], de la MAF et de la société Banque Populaire Iard, de sa demande en paiement de la somme de 16 695 euros au titre des pénalités de retard et sa demande de voir juger que les « condamnations ci-dessus à l’exception de celles suivies d’une (*) seront réactualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 et assorties de la TVA applicable au jour du jugement à intervenir »,

— dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement pour les condamnations dirigées contre la société PEC,

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil dans la limite de ces condamnations,

— déboute M. [I] de sa demande de se voir relever et garantir par Mme [A] [Q] et son assureur la MAF,

— déboute Mme [A] [Q], la MAF, la société PEC, Axa en qualité d’assureur de la société PEC et M. [O] [I] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de la société PEC ;

Déclare abusive la clause de l’article 1.4.4 du contrat de mission conclu entre M. [G] [C] et Mme [A] [Q] ;

Déclare recevables les demandes de M. [G] [C] contre Mme [A] [Q] ;

Déboute M. [G] [C] de ses demandes dirigées contre Mme [A] [Q] ainsi que contre la MAF, la société Axa France Iard et les Assurances Banque Populaire Iard, respectivement assureurs de Mme [Q], de la société PEC, de la société JMS Paysages et de M. [I] ;

Condamne M. [R] [S] à payer à M. [G] [C] les sommes suivantes :

—  210 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le manque à gagner sur le prix de revente du bien résultant de sa dévalorisation en raison de la présence d’humidité dans le sous-sol,

—  41 496 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de ce désordre pour la période du 19 janvier 2010 au 22 juillet 2019,

—  1 498 euros correspondant à la facture de la société Pires Construction pour la réalisation d’un sondage en cours d’expertise ;

Condamne M. [O] [I] à payer à M. [G] [C] la somme de 17 330 euros à titre de dommages et intérêts pour le manque à gagner sur le prix de revente résultant du coût des désordres affectant le plancher en bois de la plage de la piscine ;

Dit que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et de la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [R] [S] à payer à M. [G] [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [I] à payer à M. [G] [C] la somme de 5 000 euros sur le même fondement ;

Déboute M. [G] [C] du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des autres parties ;

Condamne M. [R] [S] et M. [O] [I] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de 80% pour M. [R] [S] et 20 % pour M. [O] [I] ;

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande (SCP [X] [B] [N] [J], Me [P] [Y], M^e Joseph Magnan, SCP Assus-Juttner) un droit de recouvrement pour les dépens dont ils ont fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marianne FEBVRE, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

La greffière La présidente