COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2026

Rôle N° RG 22/05681 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJH3B

S.A.S. SYGMA

C/

S.C.I. SCI [K]

S.C.I. LA SOCIETE AJ PATRIMOINE

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2026

à :

M^e Marc DUCRAY

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 08 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03992.

APPELANTE

S.A.S. SYGMA

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. SCI [K]

prise en la personne de son gérant en exercice M. [H] [A]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marc DUCRAY, avocat au barreau de NICE

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. LA SOCIETE AJ PATRIMOINE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K], représentée par M. [H] [A], est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4] à 06'300 Nice d’une superficie de 27m².

Par acte sous seing privé du 7 avril 2016, la SCI [K] a donné à bail ledit local commercial, à usage exclusif de vente à emporter de restauration rapide, à la société Nove, moyennant un loyer mensuel dont le montant réel est discuté par les parties (800 euros par mois hors charges selon la preneuse appelante, 1500 euros par mois hors charges selon la bailleresse intimée).

La preneuse initiale s’acquittait d’un loyer mensuel de 1500 euros.

Le 16 juillet 2018, la preneuse initiale, la société Nove, cédait le bail commercial à la société Sygma qui devenait la nouvelle titulaire du bail commercial et la nouvelle locataire.

La société Sygma s’acquittait d’un loyer mensuel de 1500 euros.

Ultérieurement, la preneuse a estimé qu’elle avait versé des loyers en trop à la bailleresse, dès lors que, pour elle, le loyer à payer aurait dû être de 850 euros par mois comme contractuellement prévu et non pas de 1500 euros par mois.

Par courrier du 22 juillet 2020, la preneuse a demandé à son bailleur de lui rembourser un trop perçu de loyers, à hauteur de 18'000 euros, expliquant que le loyer était fixé à 850 euros par mois et qu’elle s’était acquittée, en trop , d’une somme mensuelle supplémentaire de 650 euros par mois. Elle ajoutait que le bail qui lui avait été transmis par le bailleur et qui mentionnait un loyer de 1500 euros par mois était un faux, nul et inopposable.

Le bailleur a nié avoir imposé le versement d’un supplément de loyer et a soutenu qu’il avait toujours été contractuellement prévu que le loyer mensuel serait, dès l’origine et dès la signature du bail commercial avec la preneuse initiale, d’un montant mensuel de 1500 €.

Le 8 février 2022, la société Sygma déposait plainte contre la bailleresse auprès du procureur de la république de [Localité 1] pour tentative d’escroquerie au jugement pour des faits de bail falsifié.

En mars 2020, la SAS Sygma cessait le paiement des loyers.

La preneuse signifiait successivement deux assignations à la bailleresse.

Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2020, la SAS Sygma a fait assigner la SCI [K] aux fins de :

— dire que le loyer s’élève à la somme mensuelle de 800'€ outre charges récupérables ,

— ordonner l’application de ces conditions du bail ,

— condamner la SCI [K] à lui restituer la somme de 13'380 € indûment versée.

Suite à la signification le 17 novembre 2020 par la bailleresse d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative, à la preneuse, la société Sygma faisait délivrer une seconde assignation à la SCI [K] le 21 décembre 2020, aux fins de voir déclarer faux le bail sous seing privé produit par la SCI [K] et aux fins de voir déclarer nul le commandement de payer.

Les deux affaires 20/3992 et 20/4572 étaient jointes en raison de leur connexité.

Par jugement du 8 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nice se prononçait en particulier en ces termes:

— déboute la SASU Sygma de sa demande tendant à voir déclarer faux l’exemplaire du bail du 7 avril 2016 produit par la SCI [K],

— dit que le loyer convenu s’élève à 1 500 € par mois,

— déboute la SASU Sygma de sa demande tendant a voir déclarer ce loyer disproportionné

— déboute la SASU Sygma de sa demande en paiement de la somme de 14'100'€,

— déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant sommation de justifier d’une assurance des risques locatifs signifiée 1e 17 novembre 2020,

— constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 décembre 2020,

— ordonne l’expulsion de la SASU Sygma et de tous occupants de son chef selon les formes prévues par le code des procédures civiles d’exécution, en cas dc besoin avec le concours de la force publique,

— condamne Ia SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexe augmente des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la durée d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamne la SASU Sygma à payer à la SCI [K] les sommes suivantes :

— loyers échus au 31 décembre 2020, charges locatives et taxes foncières pour 2019 ct 2020 incluses: 10'134,28'€,

— indemnités d’occupations de janvier à décembre 2021 : 8720,16 €

— déboute la SCI [K] de sa demande de dommages et intérêts pour la perte de la chance de vendre le local commercial,

— rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamne la SASU Sygma à payer à la SCI [K] 2 000 €en application de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SASU Sygma aux dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer,

La SAS Sygma a formé un appel le 15 avril 2022 en intimant la SCI [K].

Postérieurement au jugement rendu et à l’appel interjeté, la SCI [K], propriétaire des lieux, a cédé son local commercial à la SCI AJ Patrimoine, laquelle a conclu un nouveau contrat de bail avec la SASU Sygma à compter du premier août 2022.

La SCI AJ Patrimoine est intervenue volontairement à la procédure.

L’instruction était finalement clôturée par ordonnance prononcée le 18 février 2026 avant l’ouverture des débats après révocation de l’ordonnance de clôture initialement prononcée et ce en accord avec les parties.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, la SAS Sygma demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 27 janvier 2026, en application des articles 914-3 et 914-4 du code de procédure civile.

à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté la SCI [K] de sa demande de dommages et intérêts pour la perte de la chance de vendre le local commercial,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté la SASU Sygma de sa demande tendant à voir déclarer faux l’exemplaire du bail du 7 avril 2016 produit par la SCI [K],

— dit que le loyer convenu s’élève à 1 500'€ par mois,

— débouté la SASU Sygma de sa demande tendant à voir déclarer ce loyer disproportionné,

— débouté la SASU Sygma de sa demande en paiement de la somme de 14 100'€,

— déclaré valable le commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant sommation de justifier d’une assurance des risques locatifs signifié le 17 Novembre 2020,

— constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 décembre 2020,

— ordonné l’expulsion de la SASU Sygma et de tous occupants de son chef selon les formes prévues par le code des procédures civiles d’exécution, en cas de besoin avec le concours de la force publique,

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé augmenté des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la durée d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K] les sommes suivantes :

— loyers échus au 31 décembre 2020, charges locatives et taxes foncières pour 2019 et 2020 incluses : 10'134,28'€

— indemnités d’occupations de janvier à décembre 2021 : 8720,16'€

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K] 2 000'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SASU Sygma aux dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer.

statuant à nouveau,

— juger que le bail produit par la SCI [K] est un faux manifeste produit pour les besoins de la cause,

— ordonner l’application du contrat de bail conclu le 7 janvier 2016 fixant le montant du loyer à la somme de 800'€, outre 50 € de charges, pour la période allant du mois de juillet 2018 au mois de mai 2022,

— condamner la SCI [K] à rembourser la SASU Sygma de la somme de 15'130'€ indûment perçue,

— condamner la SCI AJ Patrimoine à rembourser la SASU Sygma de la somme de 1'500 € indûment perçue,

— débouter la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout autre demande plus ample ou contraire,

— débouter la SCI AJ Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout autre demande plus ample ou contraire,

à titre infiniment subsidiaire,

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a':

— déclaré valable le commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant sommation de justifier d’une assurance des risques locatifs signifié le 17 Novembre 2020,

— constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 décembre 2020,

— ordonné l’expulsion de la SASU Sygma et de tous occupants de son chef selon les formes prévues par le code des procédures civiles d’exécution, en cas de besoin avec le concours de la force publique,

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé augmenté des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la durée d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K] les sommes suivantes :

— loyers échus au 31 décembre 2020, charges locatives et taxes foncières pour 2019

et 2020 incluses : 10 134,28'€

— indemnités d’occupations de janvier à décembre 2021 : 8720,16'€

— condamne la SASU Sygma à payer à la SCI [K] 2'000'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SASU Sygma aux dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer.

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— fixer le montant de la dette locative de la SASU Sygma à l’égard de la SCI [K] à la somme de 15'420 €,

— octroyer à la SASU Sygma les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant de sa dette locative à l’égard de la SCI [K],

— débouter la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout autre demande plus ample ou contraire,

— débouter la SCI AJ Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout autre demande plus ample ou contraire,

en tout état de cause,

— condamner la SCI [K] à verser la somme de 5'000'€ à la SASU Sygma au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [K] aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero-Daval Guedj sur son offre de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2026, la société [K] demande à la cour de :

vu les articles 1102, 1103, 1104 et 1193 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 699 et 700 du code de procédure civile,

— débouter la SASU Sygma de l’ensemble de ses demandes,

confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexe augmenté des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la duree d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux,

et statuant à nouveau :

— condamner la SASU Sygma à payer à la SCI [K] la somme de 3.025 € au titre des indemnités d’occupation à compter du mois de janvier 2022 jusqu’au 25/05/2022, date de la vente du bien immobilier,

— condamner la SASU Sygma à payer à la SCI [K] la somme de 3'000'€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2026, la société AJ Patrimoine demande à la cour de':

vu les articles 1102, 1103, 1104 et 1193 du code civil , L.145-41 du code de commerce 699 et 700 du code de procédure civile

— rabattre la clôture,

— recevoir l’intervention volontaire de la SCI AJ Patrimoine en sa qualité de nouveau propriétaire des lieux objet du litige à compter du 25/05/2022,

— débouter la SASU Sygma de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

— donner acte à la SCI AJ Patrimoine de sa renonciation à ses demandes.

MOTIFS

1-sur l’intervention volontaire de la société AJ Patrimoine

En l’absence de contestation sur ce point de l’appelante, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de la SCI AJ Patrimoine en sa qualité de nouvelle propriétaire des lieux objet du litige à compter du 25/05/2022.

2-sur l’étendue de la saisine des conclusions des parties

En vertu de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique de la décision de première instance querellée, à sa réformation ou à son annulation.

En outre, l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que déclarer irrecevables ces conclusions, l’appel incident n’étant pas valablement formé.

En l’espèce, la société [K], intimée et appelante incidente, énonce, dans le dispositif de ses conclusions, une demande de confirmation du jugement sauf précisément concernant un chef de jugement particulier': celui condamnant la preneuse à lui payer des indemnités d’occupation (celle-ci réclamant un montant différent au titre des indemnités d’occupation et sur une période différente également).

Si la société [K] n’emploie pas expressément les termes précis 'infirmer’ ou infirmation’ dans le dispositif de ses conclusions, la façon dont elle formule ses conclusions ne laisse planer aucun doute sur le fait qu’elle demande bien malgré tout l’infirmation d’un chef de jugement en particulier.

En ce sens, la société [K] formule de la manière suivante sa demande d’infirmation': confirmer le jugement dont appel à savoir le jugement du 08 avril 2022 n° 22/289 (Rg 20/03992) rendu par le tribunal judiciaire de Nice sauf en ce qu’il a':

— condamné la SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé augmenté des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la durée d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux.

En conséquence, la cour d’appel est bien saisie par l’intimé d’un appel incident et d’une demande d’infirmation du jugement concernant le montant des indemnités d’occupation qui ont été mises à la charge de l’ancienne preneuse.

A la lecture en revanche des conclusions de l’intervenante volontaire, c’est-à-dire la société AJ Patrimoine,la cour constate effectivement que cette dernière ne saisit aucunement la cour d’une quelconque demande d’infirmation d’un chef de jugement en particulier.

En conséquence, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement à l’égard de la société AJ Patrimoine, laquelle indique d’ailleurs renoncer à toutes ses prétentions.

3-sur la vérification d’écriture et sur le montant contractuel du loyer

Selon l’article 287 du code de procédure civile': Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites

L’article 288 du même code ajoute':Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

La preneuse demande à la cour de juger que le bail produit par la SCI [K], qui prévoit un loyer de 1500 euros par mois et non pas de 800 euros par mois (seul loyer contractuellement fixé), est un faux manifeste produit pour les besoins de la cause. Elle apporte les précisions suivantes :

— la signature attribuée à M. [E] [R], l’ancien directeur général de la société Nove (preneuse initiale), sur le faux contrat de bail fixant le loyer à la somme mensuelle de 1'500'€ ne correspond manifestement pas à sa signature habituelle,

— la signature figurant sur le vrai contrat de bail fixant le montant du loyer à la somme de 800'€ est en revanche parfaitement conforme à sa signature habituelle,

— en première instance, le tribunal judiciaire de Nice s’est malheureusement laissé duper par la SCI [K], laquelle a, au soutien de ses allégations, versé aux débats, quelques jours avant l’audience, un chèque de M. [E] [R] comportant une signature vaguement similaire à celle figurant sur le faux contrat de bail fixant le loyer à la somme mensuelle de 1'500 €,

— ce chèque, non encaissé, d’un montant 1'500'€ et daté du 15 janvier 2016, est particulièrement suspicieux dès lors qu’il est largement antérieur de plusieurs mois à la date de conclusion du bail (le 7 avril 2016) ,

— aux termes de son attestation sur l’honneur à laquelle il a joint de nombreuses pièces permettant d’attester de sa véritable signature, M. [E] [R] confirme sans aucune ambiguïté n’avoir jamais signé le contrat de bail fixant le loyer mensuel à la somme de 1'500'€,

— le faux contrat de bail fixant le loyer à la somme mensuelle de 1'500'€ ne comporte aucun tampon de la SAS Nove, contrairement au vrai contrat de bail fixant le loyer à la somme mensuelle de 800'€,

— M. [E] [R] a appris, ainsi qu’il le relate dans son attestation, que M. [J], représentant de la SCI [K], avait téléphoné à l’ancienne gérante de la SAS Nove au cours de l’année 2020 pour requérir sa signature sur le faux contrat de bail fixant le loyer à la somme mensuelle de 1'500'€.

Pour dire que le bail qu’elle verse aux débats, mentionnant un loyer de 1500 euros par mois et non de 850 euros par mois, est bien le vrai contrat de bail, la bailleresse fournit de son côté les précisions suivantes':

— la SAS Nove (ancien preneur) réglait la somme de 1'500'€ au titre du loyer mensuel et ce depuis le 07/04/2016,

— la SASU Sygma a ainsi réglé, en juin 2018 un loyer de 1'600'€, puis de juillet 2018 à juin 2018 jusqu’en février 2020 un loyer de 1'500 € (soit 17 échéances), selon chèques, remises de chèque et extrait de compte versés aux débats,

— la SASU Sygma entend comparer la signature contestée de M. [E] [R] avec celles apposées sur le passeport et sur le permis de conduire de ce dernier,

— les signatures figurant sur ces documents d’identité sont reproduites en petits caractères, et sont peu lisibles de sorte qu’elles ne sauraient être utilisées à des fins de comparaison.

En l’espèce, la cour est en présence de deux baux commerciaux différents, produits par la preneuse et par la bailleresse initiale prévoyant, pour l’un, des loyers mensuels de 800 euros et pour l’autre, de 1500 euros par mois hors charges.

Concernant le bail commercial prévoyant le loyer le plus élevé (1500 euros par mois), la preneuse cessionnaire déclare ne pas reconnaître la signature attribuée à la société Nove, la preneuse initiale. Afin de pouvoir statuer sur l’authenticité du bail produit aux débats par la bailleresse, mentionnant un loyer de 1500 euros par mois, la cour doit donc vérifier cet écrit. Il y a lieu de préciser que le signataire initial du bail commercial litigieux est le représentant de la société Nove (locataire initiale) et non pas celui de la société Sygma (à qui le bail commercial initial a été cédé le 16 juillet 2018 par la société Nove).

La société Sygma produit aux débats le permis de conduire et le passeport du gérant de l’ancienne preneuse (M. [E] [R]) dont les signatures (qui se ressemblent entre elles) différent en revanche de celle apposée sur le bail produit aux débats par la bailleresse. Ainsi, les signatures authentiques de M. [E] [R], figurant sur les éléments de comparaison, comprennent notamment le prénom [E], lequel est écrit de façon à peine lisible (les dernières lettres étant écrasées et disparaissant). Or, la signature figurant sur le bail produit par la bailleresse fait apparaître le prénom [E] écrit en lettres tout à fait lisibles et élancées. De façon plus générale, les signatures authentiques ont une écriture plutôt ronde et comprennent des lettres qui ne sont pas toutes reconnaissables, ce qui n’est pas le cas de la signature contestée, dont les lettres se détachent bien et sont plus anguleuses. La cour observe aussi que la signature figurant sur l’attestation de M. [E] [R] produite aux débats par l’appelante ressemble en tous points aux signatures des documents officiels de ce dernier et diffère donc en revanche de celle apposée sur le bail litigieux mentionnant un loyer de 1500 euros par mois.

Cette vérification d’écriture met donc en exergue le fait que la société Nove, preneuse initiale dont l’appelante tire ses droits, n’a pas signé le prétendu bail produit par la bailleresse et qui porte sur un loyer de 1500 euros par mois. Ce constat est corroboré par les autres éléments du débat. En premier lieu, la preneuse produit aux débats une attestation de l’ancien directeur général de la preneuse initiale, c’est-à-dire la société Nove. M. [S] [R] certifie en ce sens qu’il n’a pas signé le bail mentionnant un loyer de 1500 euros par mois.

Cette attestation est en effet ainsi rédigée :Moi soussigné Mr [R] [S] déclare : 1. de ne jamais avoir signé le contrat de bail fixant le loyer mensuel à la somme de 1.500 €,

2.Que je n’ai jamais signé de cette façon pendant ma vie

3. Que sur touts les documents officiels de la société Nove depuis le début de l’activité et juqsu’à la cession du fonds de commerce, il y a avait toujours le tampon ('') j’étais le directeur général de la société Nove(')et le délégué à signer les documents et poser le tampon

4. que ce contrat a été montré pour la première fois depuis le 2016 comme pièce jointe contenu dans un e-mail envoyé le 9 avril 2020 de SCI [K] à Sygma (')

5. que Ms [D] (gérant de Sygma) a extériorisé ses doutes sur l’originalité de ce contrat à Ms. [A],

6. que dans les semaines suivantes Ms [D] a reçu un appel de la part de l’ex-gérante de la société Nove qui lui aurait communiqué que Ms [A] l’avait appelée pour demander la signature d’un bail date 2016 pour la somme de 1500 euros (requête refusée) (…)

7. au moment de la négociation pour entrer en possession du fonds de commerce Ms [A] a communiqué qu’il avait récemment acheté les murs du local et donc il avait encore des mensualités à payer à la banque pour terminer de payer son crédit pour la durée de 24 mois

8. Vu que le montant des travaux à effectuer à la charge du bailleur était supérieur à la somme demandée pour une soit-disant cession le fonds commerce ou droit d’entrée (') SCI [K] a demandé pour la signature du bail d’accepter (…)du paiement de 1500 euros par mois à la place de ces 800 euros + charges(…) pour la durée de 24 mois à partir du mois de décembre 2015 au mois de janvier 2018, but terminer de payer son crédit

9. Depuis janvier 2018 Ms [A] a toujours refusé de réduire le loyer pour raison (') problèmes économiques personnels

10. Durant la négociation de la cession du fonds de commerce (') juin 2018 Ms [A] a verbalement confirmé à Ms [D] l’invitation à garder son engagement à réduire le loyer (seule condition pour laquelle Ms [D] a accepter d’acheter le fonds de commerce à un loyer indiqué par la société Nove de 800 euros plus (…)comme sur le bail visionné

11. En réalité SCI [K] depuis cette date a toujours refusé de réduire le loyer (…) jusqu’à la procédure judiciaire.

Il résulte clairement de cette attestation que la preneuse initiale n’ a jamais signé le bail produit par la bailleresse qui fait état d’un loyer de 1500 euros et qu’elle a au contraire uniquement signé le bail mentionnant un loyer hors charges de 800 euros par mois.S’agissant de la valeur probatoire de ladite attestation, il ne saurait être considéré , contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, que ladite attestation constitue une preuve que l’appelante se serait délivrée à elle-même et qui serait dépourvue de valeur probatoire. En effet, cette attestation n’a pas été rédigée par le gérant de la société appelante (à savoir le gérant de la société Sygma) mais par le directeur général d’une société tierce, la société Nove, preneuse initiale et cédante du bail commercial litigieux. La partie appelante n’est donc pas l’auteur de cette attestation, qui conserve toute sa valeur probatoire.

Un autre élément corrobore encore les résultats de la vérification d’écriture et le contenu de l’attestation, à savoir l’absence de tampon apposé par la société preneuse sur le bail contesté produit par la bailleresse (ce qui n’est pas le cas du bail mentionnant un loyer de 800 euros par mois qui, pour ce qui le concerne, en comporte bien un).Sur ce point précis, le directeur général la société Nove atteste qu’il a toujours apposé le tampon de la société sur tous les documents officiels et ce en ces termes : Que sur tous les documents officiels de la société Nove depuis le début de l’activité et jusqu’à la cession du fonds de commerce, il y avait toujours le tampon.

Enfin, le nouveau bail signé entre la société Sygma et la société ayant racheté le bien immobilier loué (la société AJ Patrimoine), signé 6 ans plus tard, prévoit non pas le loyer de 1500 euros par mois hors charge revendiqué par la bailleresse initiale, mais un loyer moins élevé de 1250 euros par mois avec les charges.

Compte tenu de tout ce qui précède, la cour dit que la société Nove n’a pas signé elle-même le bail commercial produit par la bailleresse mentionnant un loyer de 1500 euros par mois et qu’elle n’a signé que celui mentionnant un loyer de 800 euros par mois hors charges.

Ceci étant jugé, si la locataire initiale s’est bien initialement engagée sur un loyer initial de 800 euros par mois hors charges, les éléments du débat laissent tout de même apparaître que les sociétés Nove puis Sygma ont bien accepté, postérieurement au bail commercial, d’augmenter le loyer à 1500 euros par mois pendant une certaine période limitée,(jusqu’au mois de janvier 2018).

En effet,l’ancien directeur général de la société Nove atteste en ce sens': 8. Vu que le montant des travaux à effectuer à la charge du bailleur était supérieur à la somme demandée pour une soit-disant cession le fonds commerce ou droit d’entrée (') SCI [K] a demandé pour la signature du bail d’accepter la (…)du paiement de 1500 euros par mois (à la place de ces 800 euros + charges(…) pour la durée de 24 mois à partir du mois de décembre 2015 au mois de janvier 2018, pour terminer de payer son crédit

9. Depuis janvier 2018 Ms [A] a toujours refusé de réduire le loyer pour raison (') problèmes économiques personnels

10. Durant la négociation de la cession du fonds de commerce (') juin 2018 Ms [A] a verbalement confirmé à Ms [D] l’invitation à garder son engagement à réduire le loyer (seule condition pour laquelle Ms [D] accepter d’acheter le fonds de commerce à un loyer indiqué par la société Nove de 800 euros plus (…)comme sur le bail visionné

11. En réalité SCI [K] depuis cette date a toujours refusé de réduire le loyer (…) jusqu’à la procédure judiciaire.

En outre, il résulte du décompte compris dans le commandement de payer du 17 novembre 2020 que la société Sygma a réglé la somme de 1500 euros par mois et non pas celle de 800 euros par mois, à la bailleresse, entre décembre 2018 et février 2020. A partir d’avril 2020, les loyers qui ont été versés n’étaient plus de 1500 euros par mois, mais inférieurs avant de se stabiliser à 895 euros par mois.Par ailleurs, bien que l’acte de cession du fonds du commerce et du bail à la société Sygma ne soit pas produit, il n’est pas contesté par les parties que le loyer devait être le même que celui du bail commercial initial après ladite cession.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il statue en ce sens :

— déboute la SASU Sygma de sa demande tendant à voir déclarer faux l’exemplaire du bail u 7 avril 2016 produit par la SCI [K],

— dit que le loyer convenu s’élève à 1'500 € par mois.

Statuant à nouveau, la cour fait partiellement droit aux demandes de l’appelante en ces termes :

— juge que le bail produit par la SCI [K] mentionnant un loyer de 1500 euros par mois n’a pas été signé par la société Nove,

— dit qu’il existe un accord entre les parties pour augmenter provisoirement le montant du loyer à 1500 euros par mois pour la seule période allant jusqu’à janvier 2018 et pour revenir ensuite au montant contractuel du loyer de 800 euros hors charges par mois au-delà de cette période.

3-sur les charges de copropriété et sur les taxes foncières

Concernant le sort des charges et de la taxe foncière, le bail commercial comprend les clauses contractuelles utiles suivantes :

— le bail est consenti moyennant le paiement d’un loyer hors charges de 800 euros,

— le preneur prend à sa charge': l’eau, l’éclairage, le chauffage, l’abonnement au téléphone, la location et l’entretien des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité et généralement toutes les charges d’entretien incombant ordinairement aux propriétaires, les grosses réparations (telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil), seules demeurant à la charge du bailleur,

— le preneur supportera la taxe foncière (')

— à la demande du preneur, le bailleur lui communiquera les justificatifs de ces charges, impôts, taxes et redevances.

La bailleresse formule une demande en paiement contre la société Sygma au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété pour les années 2019 et 2020 sans toutefois chiffrer un montant précis, se contenant de solliciter la condamnation de son ancienne locataire à hauteur d’une somme globale de 10'134,28'€ tant au titre des arriérés des loyers pour la période mois d’avril à décembre 2020 que de la taxe foncière et charges de copropriété des années 2019 et 2020.

Pour déterminer le montant précis de taxes foncières et de charges de copropriété sollicité par la SCI [K] concernant les années 2019 et 2020, il faut se référer au décompte produit par cette dernière, arrêté au mois de décembre 2021. On peut lire, sur ce décompte, que les sommes suivantes ont été portées au débit du compte de la société Sygma au titre des taxes foncières et charges de copropriété':

-506 euros et 461 euros au titre des taxes foncières dues au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020,

-718,99 euros et 1223,29 euros au titre des charges de copropriété dues à ces mêmes dates.

La preneuse s’oppose à cette demande en paiement faisant valoir que la bailleresse ne justifie pas du montant des charges de copropriété et des taxes foncières des années 2019 et 2020 dont elle prétend qu’elle n’aurait pas été réglées par le locataire.

Il est exact que la preneuse ne verse aucun justificatif des charges, ni concernant leur principe, ni concernant leur montant. Il en est de même pour la taxe foncière, la bailleresse ne produisant pas les avis d’impôts sur le revenu mentionnant lesdites charges. Il n’est pas non plus versé aux débats un quelconque tableau récapitulant précisément les charges et taxes imputées à la locataire ou bien des appels de fonds concernant les charges ou enfin des mises en demeure. La cour observe par ailleurs que le bail commercial stipulait seulement un loyer de 800 euros par mois sans mettre à la charge de la locataire un montant forfaitaire de charges. Enfin, la bailleresse a bien l’obligation contractuelle de justifier des sommes réclamées au titre des charges et des taxes, puisqu’il convient de rappeler que le bail commercial stipule précisément ceci': à la demande du preneur, le bailleur lui communiquera les justificatifs de ces charges, impôts, taxes et redevances.

Les sommes précises suivantes réclamées ne sont donc pas dues par la société Sygma':

-506 euros et 461 euros au titre des taxes foncières dues au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020,

-718,99 euros et1223,29 euros au titre des charges de copropriété dues à ces mêmes dates.

4-sur le compte entre la SCI [K] et la société Sygma

L’article 1302 du code civil énonce':Tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

La preneuse demande à la cour de condamner la bailleresse à lui payer la somme de 15'130 euros au titre au titre d’un trop perçu.

Au soutien de sa demande en restitution de l’indu, la société Sygma fait valoir':

— la locataire verse régulièrement ses loyers depuis le mois de juillet 2018 (date d’achat du fonds de commerce), soit 28 loyers à la date de l’assignation,

— selon décompte arrêté au mois d’octobre 2020, la SASU Sygma avait d’ores et déjà versé un trop-perçu à hauteur de la somme de 13'380'€,

— entre le premier novembre 2020 et le 25 mai 2021, date de la cession du local commercial , la SASU Sygma a versé à la SCI [K] un loyer mensuel d’un montant de 895'€ au lieu de 850'€ ainsi qu’il ressort de la pièce adverse n°12 versée aux débats, ce qui représente un trop-perçu de 855 € (45 € x 19 mois).

— les justificatifs de paiement pour l’année 2022 laissent également apparaitre que la SASU Sygma a versé à la SCI [K] la somme de 895'€ au mois de juin 2022 alors que le local commercial avait d’ores et déjà été cédé à la SCI AJ Patrimoine, de sorte que cette somme n’était pas due,

— la SASU Sygma apparaît ainsi bien fondée à obtenir de la SCI [K] la restitution de la somme de 15'130 €,

— la société Sygma a par ailleurs versé à la SCI AJ Patrimoine la somme total de 3'000 € (1'500'€ x 2), outre 2'000'€ au titre des loyers des mois de juin et juillet 2022, soit avant la conclusion du nouveau bail,

— or, au regard de l’application de l’ancien bail et ainsi qu’il a été démontré, le loyer n’était que de 850'€ charges comprises.

De son côté, la SCI [K] estime qu’elle détient une créance de 10'134,28'€, au titre des arriérés des loyers pour la période mois d’avril à décembre 2020, taxe foncière et charges de copropriété des années 2019 et 2020.

En l’espèce, la cour a d’ores et jugé dit qu’il existait un accord entre les parties pour augmenter provisoirement le montant du loyer et des charges à 1500 euros par mois pour la seule période allant jusqu’à janvier 2018 et ensuite pour fixer le montant du loyer à 800 euros par mois au-delà de cette période.

Pour déterminer le compte entre les parties, la cour se réfère aux données et chiffres suivants extrait des propres tableaux fournis par les parties':

— montant qui aurait dû être facturé à la locataire entre juillet 2018 et décembre 2021: 42 x 850 euros soit 35'700 euros (cette période correspond à celle indiquée par la société [K] dans son tableau produit aux débats, le montant de 850 euros correspond au montant indiqué par la locataire elle-même),

— montants qui ont été effectivement réglés par la locataire sur cette période entre juillet 2018 et décembre 2021': 50'015 euros (ce montant correspond à celui calculé par la SCI [K] elle-même dans son tableau),

— montants qui auraient dû être facturés à la société Sygma entre janvier 2022 et juin 2022 (au delà de cette date, le tableau produit par la société Sygma indique que c’est la société AJ Patrimoine qui a encaissé les loyers )': 6'×'850 euros soit 5100 euros. A cette somme il peut être ajouté celles de 467 euros et de 993,16 euros au titre de la taxe foncière 2021 et des charges de copropriété 2021 qui ne sont pas spécifiquement contestées par la société Sygma. Le total réellement du sur cette période est de 6560,16 euros, taxes et charges comprises.

— montants qui ont effectivement été versés par la société Sygma à la société [K] entre janvier 2022 et juin 2022 (d’après le tableau et les justificatifs de virements versés par la société Sygma)': 6'×'895 euros soit 5370 euros.

Il résulte de ces éléments un trop versé par la société Sygma à la société [K], est de 13'124,84 euros.

Infirmant le jugement, la cour se prononce en ces termes':

— rejette la demande en paiement de la SCI [K] dirigée contre la SASU Sygma,

— condamne la SCI [K] à rembourser la SASU Sygma de la somme de 13'124,84 euros indûment perçue.

5-sur le commandement de payer et sur la résiliation du bail

Selon l’article L145-41 du code de commerce':Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le 17 novembre 2020, la bailleresse faisait signifier à la preneuse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance locative.

Concernant le motif de résiliation du bail tiré du défaut de justificatif de la souscription d’une assurance locative, la cour observe que la bailleresse ne soutient pas que la clause résolutoire relative à l’assurance serait acquise pour ce motif précis.

En conséquence, la cour ne peut pas constater l’acquisition de la clause résolutoire pour le motif tiré du défaut de souscription d’une assurance locative.

S’agissant ensuite de l’autre motif visé par le commandement de payer, tiré du défaut de paiement des loyers pendant le délai imparti par ledit acte, la cour ne peut que constater que ledit commandement est erroné concernant le décompte des loyers. En effet, ledit commandement porte notamment sur la période de janvier à novembre 2020, période au titre de laquelle la cour a reconnu l’existence d’un trop perçu de loyers et charges par le bailleur.

Ce commandement de payer ne peut en conséquence entraîner l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail même s’il demeure valable (ayant été délivré aussi pour le motif de défaut de justificatif de souscription d’une assurance).

En conséquence, la cour ne peut qu’infirmer les chefs de jugement suivants :

— constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 décembre 2020,

— ordonne l’expulsion de la SASU Sygma et de tous occupants de son chef selon les formes prévues par le code des procédures civiles d’exécution, en cas de besoin avec le concours de la force publique,

— condamne la SASU Sygma à payer à la SCI [K], à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé augmenté des charges et taxes contractuellement prévues, au prorata temporis de la durée d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux ,

Statuant à nouveau, la cour rejette les demandes de la SCI [K] de constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion de la société Sygma et en condamnation de celle-ci à lui payer des indemnités d’occupation.

6-sur la demande en restitution de la société Sygma contre la société AJ patrimoine

Vu les articles 1103, 1302, 1353, du code civil,

La société Sygma sollicite la condamnation de la société AJ Patrimoine à lui restituer la somme trop versée de 1500 euros, faisant valoir':

— la société Sygma a versé à la SCI AJ Patrimoine la somme totale de 3'000 € (1'500 € x 2), outre 2'000'€ au titre des loyers des mois de juin et juillet 2022, soit avant la conclusion du nouveau bail,

— au regard de l’application de l’ancien bail et ainsi qu’il a été démontré, le loyer n’était que de 850'€ charges comprises,

— la société Sygma est donc parfaitement fondée à obtenir de la SCI AJ Patrimoine la restitution de la somme de 1'500'€ indûment perçue.

La société AJ patrimoine ne conteste pas que la société Sygma lui a versé la somme totale de 3200 euros pour deux mois de loyers et pour 200 euros de charges (au lieu de 850 euros x 2) avant même que le nouveau bail ne soit conclu entre elles le 1er août 2022 (bail qui prévoyait un montant mensuel de 1250 euros au titre du loyer et des charges).Or, comme le fait à juste titre observer la preneuse, la cour a déjà jugé que le loyer contractuellement fixé entre les sociétés [K] et Sygma était alors de 800 euros par mois et non pas de 1500 euros par mois. En outre, la société AJ patrimoine ne soutient pas qu’avant même la signature du bail du 1er août 2022 avec la société Sygma (arrêtant un loyer mensuel avec charges de 1250 euros), il existait déjà une commune intention de prévoir un loyer d’un tel montant.

En conséquence, la société Sygma démontre bien l’existence d’un trop perçu de loyers par la société AJ patrimoine à hauteur de 1500 euros au total.

La cour condamne la SCI AJ patrimoine à rembourser la SASU Sygma la somme de 1'500'€ indûment perçue.

7-sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige (Il est fait droit à la plupart des demandes de la preneuse appelante, qui est désormais la créancière des deux intimées), le jugement est infirmé en ses dispositions au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société [K] à payer à la société Sygma une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour ses frais exposés en première instance qu’à hauteur d’appel.

La société [K] est condamnée aux entiers dépens exposés par la société Sygma.

Les sociétés [K] et AJ patrimoine supporteront la charge de leurs propres dépens et de leurs frais exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire :

— reçoit l’intervention volontaire de la SCI AJ Patrimoine en sa qualité de nouvelle propriétaire des lieux objet du litige à compter du 25/05/2022,

— infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant sommation de justifier d’une assurance des risques locatifs signifié 1e 17 novembre 2020,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— juge que le bail produit par la SCI [K] mentionnant un loyer de 1500 euros par mois n’a pas été signé par la société Nove,

— dit qu’il existe un accord entre les parties pour augmenter provisoirement le montant du loyer à 1500 euros par mois pour la seule période allant jusqu’à janvier 2018 et pour revenir ensuite au montant contractuel du loyer de 800 euros hors charges par mois au-delà de cette période,

— rejette la demande en paiement de la SCI [K] dirigée contre la SASU Sygma,

— condamne la SCI [K] à rembourser la SASU Sygma de la somme de 13'124,84 euros indûment perçue,

— rejette les demandes de la SCI [K] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion de la société Sygma et en condamnation de celle-ci à lui payer des indemnités d’occupation.

— condamne la SCI AJ patrimoine à rembourser la SASU Sygma la somme de 1'500'€ indûment perçue,

— condamne la société [K] à payer à la société Sygma une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour ses frais exposés en première instance qu’à hauteur d’appel,

— condamne la société [K] aux entiers dépens exposés par la société Sygma,

— dit que les sociétés [K] et AJ patrimoine supporteront la charge de leurs propres dépens et de leurs frais exposés.

Le Greffier, La Présidente,