COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/

Rôle N° RG 21/13642 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEEV

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF -

C/

[K] [U]

[H] [Y]

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Syndic. de copro. LES CALANQUES DE [Localité 1]

A.S.L. LES CALANQUES DE [Localité 1]

S.C.I. [Localité 1] [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Sophie NGUYEN-BONNOME

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 02 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05957.

APPELANTE

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF – société d’assurance mutuelle à forme variable intervenant dans les limites des garanties accordées à son assuré

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocat au barreau de NANTES,

Monsieur [H] [Y]

demeurant [Adresse 5] – - [Localité 4]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 5], Société à responsabilité limitée

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES CALANQUES DE [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI (AGENCE GENERALE IMMOBILIERE) RCS FREJUS 653 750 406

Sur l’assignation en intervention forcée délivrée le 13/07/2022

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

A.S.L. LES CALANQUES DE [Localité 1] prise en la personne de son syndicat domicilié chez son délégataire la société AGI (AGENCE GENERALE IMMOBILIERE) RCS FREJUS 653 750 406

Sur l’assignation en intervention forcée délivrée le 13/07/2022, demeurant C/O AGI [Adresse 7] – [Localité 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. [Localité 1] BERLIO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 8] – [Localité 6]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Ellie DELHAYE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller chargés du rapport.

Ce magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

En présence de Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère en pré-affectation

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Par contrat de réservation signé avec la SCI [Localité 1] [Adresse 2] le 27 juin 2016 puis acte authentique de vente en date du 20 décembre 2016, monsieur [K] [U] s’est porté acquéreur d’un appartement comportant un jardin dont la surface a été fixée à 3,53 m² situé au sein d’une résidence " Les Calanques de [Localité 1]" [Adresse 2] à [Localité 1] sur Ia commune de [Localité 5] moyennant la somme de 232 000 euros TTC.

La livraison de l’appartement est intervenue le 10 juillet 2017 au profit de monsieur [K] [U].

La maîtrise d''uvre de conception et d’exécution du projet avait été confiée, par contrats signés les 3 juillet 2014 et 9 avril 2015, par le groupe SPIRIT et par la SCI [Localité 1] [Adresse 2], à monsieur [H] [Y] architecte assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français.

Se plaignant de non-conformités, non prises en charge par le promoteur, [K] [U] a, par exploit d’huissier de justice délivré le 3 juillet 2018, fait assigner la SCI [Localité 1] [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins notamment de le voir condamner à des dommages et intérêts 'en réparation du déficit de surface du jardin et de la perte de valeur locative de l’appartement, outre la mise en conformité du bassin de rétention d’eaux pluviales, et l’acquittement des frais générés par la modification des documents de copropriété.

Par actes d’huissier en date des 17 et 19 octobre 2018, la SCI [Localité 1] [Adresse 2] a fait assigner monsieur [H] [Y] et son assureur la MAF aux fins notamment d’interrompre les délais de prescription à Ieur égard et de les appeler en garantie dans le cadre de l’instance introduite par monsieur [K] [U] et la MAF.

Par jugement du 02/09/2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué comme suit :

Condamne la SCI [Localité 1] [Adresse 2] à payer à monsieur [K] [U] la somme de 17 200 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente du bien immobilier, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Condamne la SCI [Localité 1] [Adresse 2], dans le délai de DEUX MOIS de la signification de la présente décision, à mettre en conformité l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement conclu avec monsieur [K] [U] selon réservation du 27 juin 2016 et acte authentique de vente du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite séparative du jardin du requérant, et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

Dit que, passé ce délai et faute pour elle de s’exécuter, la SCI [Localité 1] [Adresse 2] sera condamnée à payer à monsieur [K] [U] la somme de 150 euros par jour de retard et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de SIX mois suivant la signification du présent jugement.

Déboute [K] [U] du surplus de ses demandes de réparation et de ses demandes de condamnation in solidum de monsieur [H] [Y] et de la Mutuelle des Architectes Français (MAF),

Condamne in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) à relever et garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] des condamnations prononcées ci-dessus au bénéfice de monsieur [K] [U].

Condamne in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice de Maître [A] en date du 3 août 2018.

Condamne in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) à payer à monsieur [K] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) à payer à la SCI [Localité 1] [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire de l’entière décision.

Rejette le surplus des demandes.

Par déclaration au greffe du 24/09/2021 , la Mutuelle des Architectes Français a fait appel de ce Jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12/01/2023, la Mutuelle des architectes Français , appelante , demande à la Cour :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

STATUANT A NOUVEAU,

Au principal

Accueillir la fin de non-recevoir tirée de la clause arbitrale.

Juger que la clause G.17 insérée dans le contrat a vocation à s’appliquer

Juger que la SCI [Localité 1] [Adresse 2] aurait dû saisir un expert avant toute procédure judiciaire

En conséquence, déclarer irrecevables les demandes de la SCI [Localité 1] [Adresse 2]

Rejeter l’appel en garantie du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Calanques de [Localité 1], de l’ASL Les Calanques et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dirigé contre monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des architectes Français.

Subsidiairement

Décliner la compétence de la juridiction de céans au bénéfice du Tribunal Judiciaire de Paris.

A titre infiniment subsidiaire

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de monsieur [K] [U] dirigées contre la Mutuelle des architectes Français et monsieur [H] [Y].

Débouter la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes et par voie de conséquence monsieur [K] [U] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la MAF et monsieur [H] [Y].

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Calanques de [Localité 1], l’ASL Les Calanques et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des architectes Français.

Juger qu’aucune faute de monsieur [H] [Y] n’est démontrée dans le cadre de l’accomplissement de sa mission

Juger que la société Infraconsult avait en charge la mission de suivi de l’exécution des travaux de VRD, seuls à l’origine de la problématique de surface.

Juger que monsieur [H] [Y] a accompli les diligences suffisantes en mettant en demeure les entreprises de se mettre en conformité et ce au regard de son obligation de moyens

Juger que le procès-verbal de réception mentionne une réserve quant à la perte de surface alléguée et préconise d’augmenter la surface en reculant les clôtures.

Juger que monsieur [H] [Y] n’est débiteur que d’une obligation de moyens de prestation de services.

Juger que monsieur [H] [Y] a tout mis en 'uvre, dans la mesure de son obligation de moyen, aux fins de remédier aux impérities des entreprises.

Juger que la MAF et monsieur [H] [Y] ne doivent pas garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] au titre de l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité de l’implantation du bassin sous astreinte.

Débouter monsieur [K] [U] et la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la MAF et monsieur [H] [Y].

Sur les préjudices

Juger qu’aucun préjudice locatif n’est démontré par monsieur [K] [U] faute de communiquer des éléments d’étude permettant à la juridiction de céans de retenir ce poste

Juger que l’indemnisation due au titre de la perte de surface ne saurait être égale à 100 €/m2 au regard du prix de vente de l’immeuble litigieux.

Juger que la Mutuelle des architectes Français ne peut être tenue de relever et garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] pour une obligation de faire mise à sa charge.

Juger n’y avoir lieu à condamnation à relever et garantir au titre des astreintes prononcées à l’encontre de la SCI [Localité 1] [Adresse 2].

Débouter monsieur [K] [U] et la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la MAF et monsieur [H] [Y].

Condamner la SCI [Localité 1] [Adresse 2] ou monsieur [K] [U] ou le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Calanques de [Localité 1], l’ASL Les Calanques et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à la Mutuelle des Architectes Français et monsieur [H] [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan Avocat, sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées le 15/05/2023, monsieur [K] [U] demande à la Cour :

Vu les articles 1616, 1617 et 1622 du code civil,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil,

Vu l’article 1147 du code civil,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu le jugement entrepris en date du 2 septembre 2021,

1- Confirmer le jugement entrepris en date du 2 septembre 2021, en ce qu’il a :

— retenu la responsabilité de la SCI [Localité 1] [Adresse 2] au titre du déficit de la surface du bien immobilier vendu à monsieur [K] [U] (surface du jardin de l’appartement).

— fait droit à la demande de monsieur [K] [U] de mise en conformité sous astreinte de 150 € par jour de retard de l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement selon contrat de réservation en date du 27 juin 2016 et acte authentique de vente en date du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite séparative du jardin du requérant, et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

— condamné in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice de Maître [A] en date du 3 août 2018.

— condamné in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) à payer à monsieur [K] [U] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance.

2- Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— limité à la somme de 17 200 € l’indemnisation du préjudice de monsieur [K] [U] au titre du déficit de surface du bien vendu.

— débouté monsieur [K] [U] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 30 000 € au titre de la perte de valeur locative du bien vendu.

— débouté monsieur [K] [U] de sa demande d’indemnisation au titre du déficit de surface du bien vendu en ce qu’elle était dirigée à l’encontre de monsieur [H] [Y] et de la Mutuelle des Architectes Français (MAF).

— débouté monsieur [K] [U] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte pour remettre en conformité l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 27 juin 2016 et l’acte authentique de vente en date du 30 décembre 2016 en ce qu’elle était dirigée à l’encontre de monsieur [H] [Y] et de la Mutuelle des Architectes Français (MAF).

— débouté monsieur [K] [U] de sa demande de prise en charge des frais générés par la modification des documents de la copropriété (état descriptif de division et/ou tout autre document afférent au calcul et à la répartition des tantièmes de copropriété) formée à l’encontre de la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF).

3-Statuant de nouveau :

— condamner in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la MAF à payer à monsieur [K] [U] une somme de 21 500,00 € de dommages et intérêts au titre du déficit de surface du bien vendu.

— condamner in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la MAF à payer à monsieur [K] [U] une somme de 30 000,00 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur locative du bien vendu.

— condamner in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la MAF sous astreinte de 150 € par jour de retard à mettre en conformité l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement selon contrat de réservation en date du 27 juin 2016 et acte authentique de vente en date du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite séparative du jardin du requérant, et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

— condamner in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y] et la MAF à payer l’ensemble des frais générés par la modification des documents de la copropriété (état descriptif de division et/ou tout autre document afférent au calcul et à la répartition des tantièmes de copropriété), le remboursement sur justificatif devant intervenir dans un délai d’un mois après demande de remboursement par LRAR.

— déclarer commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble " Les Calanques de [Localité 1] « , à l’Association Syndicale Libre (ASL) » Les Calanques de [Localité 1] « et au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble » [Adresse 1] ", , la procédure actuellement pendante devant la Cour d’Appel d’Aix en Provence (Chambre 1 – 8- RG n° 21/13642).

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble " Les Calanques de [Localité 1] « , l’Association Syndicale Libre (ASL) » Les Calanques de [Localité 1] " et le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble

«  [Adresse 1] "devront permettre la réalisation des travaux nécessaires à la remise en conformité de l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et monsieur [K] [U], selon réservation du 27 juin 2016 et acte authentique de vente du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite séparative du jardin de monsieur [K] [U], et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble " Les Calanques de [Localité 1] « , l’Association Syndicale Libre (ASL) » Les Calanques de [Localité 1] " et le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble

«  [Adresse 1] "de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2], monsieur [H] [Y], la Mutuelle des Architectes Français (MAF), le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble " Les Calanques de [Localité 1] « , l’Association Syndicale Libre (ASL) » Les Calanques de [Localité 1] « et le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble » [Adresse 1] " à payer à monsieur [K] [U] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par conclusions notifiées le 06 /09/2023 , la SCI [Localité 1] [Adresse 2] demande à la cour :

Vu l’article 1147 ancien, 1231-1 et 1240 du Code civil,

Vu les articles 9, 31, 74 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Draguignan,

A titre principal,

Rejeter les exceptions soulevées par monsieur [H] [Y] et son assureur la Mutuelle des Architectes Français (MAF) relatives à la fin de non-recevoir tirée de la clause de saisine préalable à la compétence, ainsi qu’à la clause attributive de compétence ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 2 septembre 2021 en ce qu’il a:

— condamné monsieur [H] [Y] et son assureur la MAF à relever et garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de monsieur [K] [U];

— condamné monsieur [H] [Y] et son assureur la MAF à payer à la SCI [Localité 1] [Adresse 2] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté les demandes de monsieur [K] [U] relatives au préjudice locatif allégué et au préjudice lié aux prétendus frais de modification de document ;

— limité l’indemnisation de la diminution de la valeur vénale de monsieur [K] [U] à la somme de 17.200€ au titre de la réduction de la surface du jardin ;

Rejeter toute demande contraire ;

Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 2 septembre 2021 en ce qu’il a assorti d’une astreinte la remise en conformité du bassin de rétention;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de Céans venait à confirmer le Jugement de première instance sur ce point, il conviendrait de :

Condamner le SDC [Adresse 1], ainsi que l’ASL Les calanques de [Localité 1] et le SDC Les calanques de [Localité 1] à relever et garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamner monsieur [H] [Y] et la MAF à relever et garantir la SCI [Localité 1] [Adresse 2] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamner in solidum monsieur [H] [Y] et la MAF, ou tout autre succombant à payer à la SCI [Localité 1] [Adresse 2] la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les Condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Alain DE ANGELIS sur son affirmation de droit

Par conclusions notifiées le 17/11/2023 , le syndicat des copropriétaires Les Calanques de [Localité 1] et l’ASL Les Calanques de de [Localité 1] demandes à la cour :

Vu l’article 555 et 564 du code de procédure civile

Déclarer irrecevables les demandes de monsieur [K] [U] à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Les calanques de [Localité 1] et l’ASL Les calanques de [Localité 1]

Débouter monsieur [K] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, Condamner la société la Mutuelle des Architectes Français, monsieur [H] [Y], la SCI [Localité 1] [Adresse 2] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Les calanques de [Localité 1] et l’ASL Les calanques de [Localité 1] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Constater les imprécisions et les difficultés techniques voire l’impossibilité technique à remettre en conformité les ouvrages dont le bassin de rétention conformément aux plans annexés à la vente de monsieur [K] [U];

Dire et juger, et en cela réformer le jugement, en ce qu’il condamné à une remise en conformité suivant les plans annexés au contrat de vente de monsieur [K] [U] qui soulèvent difficulté quant à leur conception et/ou exécution ;

A titre infiniment subsidiaire, si la COUR venait à faire droit en totalité ou en partie aux demandes de monsieur [K] [U],

Statuer à nouveau, sur la nature exacte des travaux à réaliser aux fins de sécuriser la limite séparative du jardin de M. [U] et du bassin de rétention des eaux pluviales de la résidence Les calanques de [Localité 1],

Dire et juger que les travaux seront financés et sous l’entière responsabilité de la SCI [Localité 1] [Adresse 2], que ces travaux devront préalablement faire l’objet d’une étude technique par un bureau d’étude VRD, avec plan détaillé et métré des ouvrages réalisés,

Dire et juger que tous dommages causés aux copropriétaires de l’ASL et du Syndicat des copropriétaires des calanques de [Localité 1] seront indemnisés par la SCI [Localité 1] [Adresse 2],

Dire et juger qu’un constat avant la réalisation des travaux et après la réalisation des travaux devra être établi par commissaire de justice aux frais de la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et communiqué à l’ASL ou au syndicat des copropriétaires Les calanques de [Localité 1] dès établissement, de même qu’un métré par géomètre expert,

Dire et juger qu’en cas de perte du volume de rétention du bassin tel qu’il existe actuellement une indemnité devra être versée à l’ASL et au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les calanques de [Localité 1] correspondant au préjudice subi,

Fixer les conditions et le montant de l’indemnisation du SDC et de l’ASL Les calanques de [Localité 1] qui vont devoir subir des nuisances pendant plusieurs semaines,

Dire et juger que tous les coûts générés pour la modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de la copropriété, ainsi que des titres de propriété seront à la charge du succombant,

Enfin, Dire et juger que les travaux devront occasionner le moins de gêne possible au syndicat des copropriétaires et à l’ASL de la Résidence Les calanques de [Localité 1] et notamment être, en toute hypothèse, réalisés en dehors des périodes d’ouverture de la piscine.

En toute hypothèse,

Condamner la société la Mutuelle des Architectes Français, monsieur [H] [Y], la SCI [Localité 1] [Adresse 2] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Les calanques de [Localité 1] et l’ASL Les calanques de [Localité 1] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Rejeter la demande de la SCI [Localité 1] [Adresse 2] d’être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les calanques de [Localité 1] et l’ASL Les calanques de [Localité 1] sur l’astreinte

Condamner monsieur [K] [U] et en tant que de besoin la société la Mutuelle des Architectes Français, monsieur [H] [Y], la SCI [Localité 1] [Adresse 2] , à payer à l’ASL Les calanques de [Localité 1] et au Syndicat des copropriétaires Les calanques de [Localité 1], la somme de 5 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Par conclusions notifiées le 12/10/2022, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande à la Cour :

Vu l’article 555 et 564 du code de procédure civile

Déclarer irrecevables les demandes de monsieur [K] [U] à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

Débouter monsieur [K] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, Condamner la société MAF, monsieur [H] [Y], la SCI [Localité 1] [Adresse 2] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Condamner monsieur [K] [U] et en tant que de besoin la société MAF, monsieur [H] [Y], la SCI [Localité 1] [Adresse 2], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que monsieur [U] formule pour la première fois en cause d’appel une demande de condamnation dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] qu’il n’a pas mis en cause dans le cadre de la procédure de première instance en violation des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile

Sur le fond , le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne peut être condamné à permettre la réalisation de travaux qui ne lui incombent pas et qui ne le concernent nullement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09/03/2026.

MOTIVATION

Monsieur [K] [U] a réservé le logement A04 sis au RDC de l’immeuble A d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1] consistant en un appartement T2 , une terrasse de 9,43m²et un jardin de 33,53 m².

La notice annexée à l’acte de réservation comporte un descriptif des équipements du jardin et un plan de masse qui ne comportent pas de bassin de rétention immédiatement devant le RDC du bâtiment A ;

Le plan du logement mentionne expressément la terrasse et le jardin précités.

L’acte authentique de vente en VEFA du 20 décembre 2016, signé entre la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et monsieur [K] [U] porte sur le lot n°44 de la résidence Les calanques de [Localité 1] sis au RDC du bâtiment A correspondant à l’appartement A04 d’une surface de 43,05m², une terrasse de 9,43 m² ,et la jouissance exclusive d’un jardin de 33,53m² outre le lot 30 correspondant à un box et le lot 90 correspondant à un stationnement extérieur.

Les travaux du lot terrassement , VRD et Espaces verts ont fait l’objet d’une réception le 03 juillet 2017 .

Il est mentionné au titre des réserves concernant le jardin A04 :

Reniveler le terrain au niveau de la terrasse et revoir l’implantation de la clôture (manque de surface) .

Le 18 juillet 2017 monsieur [U] informait SPIRIT Immobilier ,société gérante de la SCI [Localité 1] [Adresse 2], des non conformités dont il entendait se prévaloir .

Suite à une mise en demeure adressée le 18 décembre 2017 par le conseil de monsieur [U] , la SCI [Localité 1] a répondu avoir saisi le maître d''uvre pour obtenir des éléments de réponses.

Préalablement, par courrier du 25 septembre 2017 , monsieur [Y] , maître d''uvre, avait indiqué demander au BET VRD et à l’entreprise RBTP de recalibrer le talus au droit des lots A04 et B03 , de rétablir la profondeur des 2 lots et d’adapter la clôture à l’emprise corrigée.

Par courrier du 29 mars 2018 , le conseil de monsieur [U] proposait une transaction sous forme de réduction de prix d’un montant de 21500€ outre un dédommagement de 2500€ au titre des frais.

La SCI n’ayant pas formulé de réponse à la date du 05 juin 2018, monsieur [U] a saisi le tribunal et la SCI [Localité 1] a appelé en la cause monsieur [Y] et son assureur en octobre 2018.

*Sur l’irrecevabilité et l’incompétence soulevées par la MAF

La MAF expose que l’article G.17 du contrat de maîtrise d''uvre signé le 03/07/2014 prévoit qu’en cas de litige sur l’exécution des clauses et conditions du contrat, la juridiction est , dans tous les cas le tribunal de grande instance de Paris.

Toutefois, les parties s’engagent à solliciter l’avis d’un expert indépendant choisi d’un commun accord avant tout recours à cette juridiction.

Elle ajoute que le contrat de maîtrise d''uvre comporte une clause d’attribution de compétence au tribunal judiciaire de Paris et qu’il n’est invoqué aucun fondement décennal.

La SCI [Localité 1] fait valoir que la compétence de la juridiction parisienne relevant de l’exception de procédure , la MAF aurait dû s’en prévaloir avant toute défense au fond et en saisir le conseiller de la mise en Etat .

De plus, l’exception est soulevée pour la première fois en appel.

Enfin, la clause compromissoire et la clause attributive de compétence territoriale sont inopposables à monsieur [U] , partie au litige principal , la MAF étant tiers mis en cause .

Sur ce ,

Le contrat de maîtrise d''uvre de conception en date du 03 Juillet 2014 comporte une clause G17 qui prévoit qu’en cas de litige soulevé par l’exécution des clauses et conditions du contrat, la juridiction est dans tous les cas celle du tribunal de grande instance de Paris ;Toutefois, les parties s’engagent à solliciter l’avis d’un expert indépendant choisi d’un commun accord avant tout recours à cette juridiction.

Le contrat de maîtrise d''uvre d’exécution signé entre les parties le 09/04/2015 , prévoit en son article 9 :

«  En ce qui concerne les litiges qui pourraient être soulevés par l’application des clauses du présent contrat , les parties conviennent de recourir à l’arbitrage d’un tiers désigné d’un commun accord.

A défaut d’accord, chaque partie nommera un arbitre .Ceux-ci nommeront un président. Sans accord amiable, la juridiction compétente sera dans tous les cas celle du tribunal de grande instance de Nanterre"

.

Le moyen tiré du défaut de mise en 'uvre d’une clause instituant une procédure de conciliation préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir recevable en tout état de cause .

La clause qui prévoit de solliciter l’avis d’un expert n’est pas une clause de conciliation amiable.

La clause qui prévoit un arbitrage en cas de difficulté pour l’exécution du contrat signé entre les parties aux fins d’accord de règlement amiable régit les litiges relatifs à l’exécution du contrat de maîtrise d''uvre d’exécution.

Ces clauses ne peuvent trouver à s’appliquer à un litige relatif à des non conformités et désordres constatés après la réception des travaux et la prise de possession de l’immeuble construit par les acquéreurs et alors que la responsabilité de l’architecte est à titre principal recherchée par l’un des acquéreurs sur le fondement des articles 1616 , 1617 et 1642-1 ,1648 du code civil.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la nécessité d’une conciliation amiable préalable .

Ensuite, le moyen tiré de l’existence d’une clause compromissoire n’est pas une fin de non-recevoir mais est régie par les dispositions qui gouvernent les exceptions de procédure et doit dès lors être soulevé simultanément avec les autres exceptions de procédure avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir en application de l’article 74 du code de procédure civile( cassation 13 mai 2020 ,pourvoi n° 18-25.966 et précédemment 22 novembre 2001 , pourvoi 99-21.662).

Si l’on se réfère au jugement de première instance, la MAF n’a pas saisi le juge de la mise en Etat de cette exception avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir indépendamment du fait que ses conclusions ont été déclarées irrecevables par le premier juge.

De plus, l’article 333 du code de procédure civile dispose que le tiers mis en cause est tenu de procéder devant la juridiction saisie de la demande originaire, sans qu’il puisse décliner la compétence territoriale de cette juridiction, même en invoquant une clause attributive de compétence.

Enfin, la saisine d’une cour d’appel matériellement ou territorialement incompétente constitue une exception d’incompétence et donc de procédure , et non une fin de non-recevoir (cassation 3 juillet 2025 pourvoi n° 21-11905 et n° 22-23.979) ; elle relève ainsi de la compétence du conseiller de la mise en Etat en vertu de l’article 913-5 du code de procédure civile et anciennement de l’article 907 du même code.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de renvoi de l’affaire à la juridiction parisienne.

*Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre du SDC Les Calanques de [Localité 1] et l’ASL Les Calanques de [Localité 1] par monsieur [U] :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , le syndicat des copropriétaires Les Calanques de [Localité 1] et l’ASL Les Calanques de [Localité 1] , se prévalent des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile qui permettent d’appeler en appel des personnes non parties en première instance uniquement quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Ils exposent que le litige n’a pas connu une évolution de nature à justifier leurs mises en cause tardives en appel , monsieur [U] ayant disposé en premier instance des éléments de nature à y procéder et les circonstances de fait n’ayant pas été modifiées.

Monsieur [U] et la SCI, en sa qualité de promoteur, ne peuvent soutenir avoir ignoré qu’il convenait d’avoir l’autorisation des copropriétaires de l’ensemble [Localité 1] et de l’immeuble [Adresse 1] pour faire procéder à des travaux sur les parties communes respectives de ces copropriétés.

De même , ils ne peuvent se prévaloir en cause d’appel d’un projet de travaux du bassin de rétention différent de la mise en conformité avec les actes de vente comme initialement sollicité.

La SCI fait valoir que la mise en cause tardive du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], du syndicat des copropriétaires Les Calanques de [Localité 1] et de l’ASL Les Calanques de [Localité 1] résulte d’éléments nouveaux postérieurs au jugement de première instance, l’établissement du devis de l’entreprise Garnier Pisan &Cie qui a révélé la nécessité de mettre en cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pour mettre en 'uvre les travaux et a suscité l’opposition de copropriétaires à la modification du bassin de rétention .

Sur ce ,

Il résulte de l’article 555 du code de procédure civile que l’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige ;(cassation AP 11 mars 2005 pourvoi n° 03/20484).

En l’espèce, le premier juge a condamné le promoteur à mettre en conformité l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans en annexes au contrat de vente au besoin en remblayant le talus situé en limite séparative du jardin et en procédant préalablement à une étude technique pour garantir la sécurité des travaux réalisés.

Cette condamnation ne saurait justifier l’ appel en cause tardif du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Calanques de Saint Agulf et de l’ASL du même nom et le non-respect du double degré de juridiction qui en découle alors qu’il ne pouvait être ignoré tant par le promoteur que par l’acquéreur ,que le syndicat des copropriétaires devait être appelé au litige , la modification de la configuration des lieux entre la parcelle d’implantation du bassin de rétention et la limite séparative du jardin sur lequel monsieur [U] dispose d’un droit de jouissance, ayant une incidence sur les parties communes.

Elle ne saurait davantage justifier l’appel en cause d’un tiers au stade de la procédure d’appel (le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]) , en raison de la production d’un devis définissant des travaux pour y parvenir ayant un impact sur la propriété voisine sans que la nature ,l’étendue , les contraintes et les risques en soient démontrés par une expertise qu’il appartenait aux parties de mettre en 'uvre dès le stade de la première instance , alors que dès la réception des travaux de terrassement et le courrier du 18 juillet 2017 de monsieur [U] les difficultés relatives à la réduction de surface du jardin de monsieur [U] et à l’implantation du bassin de rétention étaient connues et que la configuration des lieux imposaient déjà de manière évidente la nécessité d’intervenir à partir du parking de la copropriété voisine pour une mise en conformité avec les documents de vente.

La mise en cause de tiers en cause d’appel ne saurait avoir pour objet de pallier à la carence des parties dans la gestion du litige en première instance.

De plus , l’évolution résidant dans la nature et le coût des réparations du préjudice ne constitue pas des éléments ayant une incidence sur les données juridiques du litige identifiables en l’espèce dès la procédure de première instance et le fondement de cette demande tendant à imposer à un tiers des travaux sur sa propriété afin de remédier aux carences du promoteur et des constructeurs n’est pas clairement précisé .

Par voie de conséquence , les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires Les Calanques de [Localité 1] et l’ASL Les Calanques de [Localité 1] sont irrecevables.

*Sur le déficit de surface du jardin de monsieur [K] [U]

— la mois value :

Monsieur [U] demande la réformation du jugement de première instance en ce qu’il lui alloue une somme de 17200 euros au titre de l’indemnisation du préjudice résultant du déficit de surface du jardin du bien effectivement livré par rapport à la surface indiquée dans la convention des parties sur le fondement des articles 1617 et 1622 du code civil. Il sollicite une somme de 21550 euros de ce chef.

La SCI fait valoir que monsieur [U] ne justifie pas pour quelles raisons la cour devrait retenir la fourchette la plus haute.

Sur ce,

Il résulte de l’acte de réservation en date du 27 juin 2016 et de l’acte authentique de vente en date du 20 décembre 2016 signés entre la SCI et monsieur [U], que le bien acquis inclut expressément un jardin d’une surface de 33,53m².

Dès le 18 juillet 2017 , monsieur [U] informait SPIRIT Immobilier du déficit de la surface du jardin quasi équivalente à la moitié.

Un procès-verbal de constat en date du 03 août 2018 mentionne les côtes du jardin indiquant un déficit de surface de 16 m² par rapport à la surface convenue entre les parties et l’implantation d’une clôture ordinaire en simple grillage dans la pente en direction du bassin de rétention .

L’élément objectif de l’appréciation du préjudice occasionné par le déficit de surface du jardin auquel il est référé est une attestation de valeur évaluant la moins-value du bien vendu entre 8% et 10% soit entre 17200€ et 21500€ .

Au vu de la configuration des lieux telle qu’elle résulte des documents contractuels et du constat d’huissier du 03 août 2018 , de l’agrément que l’on peut attendre d’un jardin d’une surface de 33 m² par rapport à un jardinet d’une surface d’un peu plus de 17m² en termes de loisirs et de convivialité, atout essentiel pour ce type de bien , il convient de fixer la moins- value à 8% du prix de vente du bien.

En effet aucune des parties ne produit de pièce de nature à remettre en cause cette évaluation de la moins-value du bien acquis par monsieur [U] .

Le jugement de première instance sera donc confirmé de ce chef.

Il sera également confirmé en ce qu’il déboute monsieur [U] de cette demande fondée sur la garantie de contenance due par le vendeur d’immeuble en VEFA dirigée contre monsieur [Y], maître d''uvre et la MAF ,son assureur , le maître d''uvre n’étant pas débiteur de la garantie contractuelle de contenance du bien vendu.

— Le préjudice locatif

Monsieur [U] demande la réformation du jugement de première instance en ce qu’il rejette sa demande en paiement d’une somme de 30 000€ en réparation du préjudice résultant de la perte de la valeur locative du bien qui n’a jamais eu vocation à être sa résidence principale.

La SCI fait valoir que dans la mesure où il est rétabli dans ses droits par l’indemnisation de la moins-value du bien du fait du déficit de surface du jardin, monsieur [U] ne peut solliciter une indemnisation du fait d’une perte de la valeur locative du fait du même préjudice.

Sur ce,

Il convient de rappeler que le principe de l’indemnisation du préjudice sans perte ni profit interdit l’évaluation forfaitaire d’un préjudice comme proposée par monsieur [U] qui sollicite une somme de 30 000€ sans en justifier.

En outre étant indemnisé de la moins-value du bien, il ne peut solliciter une indemnisation d’un préjudice de jouissance du fait de la perte de valeur locative évaluée en considération du déficit de surface indemnisé par la réduction de prix.

Enfin, il n’est produit aucun justificatif de l’ affectation du bien à la location depuis son acquisition alors que la perte de surface du jardin ne fait aucunement obstacle à sa mise sur le marché locatif.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande.

*sur la modification de l’implantation du bassin

Monsieur [U] demande la mise en conformité du bassin de rétention avec les dispositions de la convention des parties au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil .

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents .

L’article 1648 du même code prévoit que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents .

Il sollicite ainsi la condamnation sous astreinte de la SCI [Localité 1] [Adresse 2] , de monsieur [Y] et de la MAF à mettre en conformité l’implantation du bassin de rétention avec les plans annexés au contrat de vente en VEFA en remblayant si besoin le talus situé en limite séparative du jardin du requérant en procédant préalablement à une étude technique pour garantir la sécurité des travaux réalisés.

En ce qui concerne la demande dirigée contre la MAF, aux termes de l’article L113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

L’ assureur ne peut ainsi être tenu que dans la limite des garanties du contrat d’assurance soit l’obligation de financer le coût des travaux de réparation des préjudices occasionnés à ou par son assuré, dans la limite des franchises et plafonds de garantie prévus par la police d’assurance ;

Il ne peut donc être condamné au paiement de l’astreinte prononcée pour retard dans l’exécution des travaux, aucune obligation de faire mise à la charge de l’assuré ne pouvant être garantie par l’assureur. (Cassation29 janvier 2026, pourvoi nº 23-15.292)

Ainsi, l’assureur ne peut être condamné à faire réaliser les travaux sous astreinte de 150€ par jour de retard.

En ce qui concerne la demande dirigée contre monsieur [Y] , elle est également mal fondée, monsieur [Y] n’étant pas débiteur des garanties dues par le vendeur à l’acquéreur et notamment de la garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil précité.

Il résulte des échanges par mails entre la société SPIRIT , monsieur [N], [B] [I] , gestionnaire de la résidence, monsieur [Y] et [C] [X] pour l’entreprise Garnier Pisan & CIE, le BET Infra Consult, que les travaux sur l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales ont été envisagés essentiellement afin de mettre fin au déficit de surface du jardin de monsieur [U] .

Il est en effet précisé que pour rétablir le jardin du lot 04 ,il faut empiéter sur le bassin d’environ 20m² soit un volume de rétention en moins de 10,40m3 , environ 22m3 de matériaux de remblais à récupérer en fond de bassin créant une capacité supplémentaire de celui-ci de 10m3, le volume de rétention étant porté de 43,83m3 à 53,71m3.

Ces travaux nécessitent l’accord de la copropriété [Adresse 1] afin de procéder au grutage du matériel à partir du parking de cette résidence.

Monsieur [U] ne peut à la fois demander l’indemnisation du déficit de surface et la modification de l’implantation du bassin de rétention des EP pour réparer le préjudice résultant du défaut de conformité portant sur la contenance;

Il ne peut solliciter qu’il soit ordonné des travaux d’une telle ampleur sans justifier de leur consistance , leur implantation précise ,de leur conformité avec la réglementation d’urbanisme notamment s’agissant de l’implantation du bassin de rétention, et sans avoir obtenu l’agrément des syndicats de copropriétaires dont la propriété est impactée par les dits travaux.

S’agissant du désordre résultant de l’ instabilité de la zone du talus d’implantation de la clôture évoquée par monsieur [U] avec pour seul élément objectif le constat d’huissier ,elle n’est corroborée par aucun élément technique , par aucune nouvelle constatation de nature à établir l’absence d''une clôture suffisante pour retenir la terre notamment au regard d’un défaut de nivellement du terrain ; cet éventuel désordre n’est d’ailleurs pas évoqué lors de la discussion par mails précédemment évoquée entre monsieur [N] (Spirit Immobilier), monsieur [Y] (maître d''uvre) , Infraconsult (BET) , monsieur [X] (entreprise Garnier Pisan &Cie) et monsieur [I], gestionnaire de la copropriété Les Calanques de Saint Agulf.

Enfin, la copropriété n’étant pas mise régulièrement dans la cause , il ne peut être ordonné des travaux ayant un impact sur les parties communes .

Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande et le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.

*Sur l’appel en garantie de monsieur [Y] assuré par la MAF par la SCI [Localité 1] [Adresse 2]

La SCI [Localité 1] [Adresse 2] sollicite la condamnation de monsieur [Y] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au visa de l’article 1231-1 du code civil;

La SCI [Localité 1] [Adresse 2] expose que monsieur [Y] était aux termes des conventions des parties, en charge de la conception et de la maîtrise d''uvre d’exécution, que malgré ses demandes, monsieur [Y] n’a pas fait diligence pour qu’il soit remédié à la non-conformité de l’implantation du bassin de rétention et au déficit de surface du jardin de monsieur [U] .

Monsieur [Y] fait valoir que le maître d’ouvrage a accepté l’ouvrage avec réserves, qu’il a enjoint aux entreprises concernées de procéder à la mise en conformité avec les plans de vente, que le BET Infraconsult a été chargé par le maître d’ouvrage du suivi des VRD et qu’il incombe à l’entreprise de procéder à la levée des réserves, que le maître d’ouvrage aurait dû répercuter cet état de fait auprès de l’acquéreur.

Sur ce ,

C’est à juste titre que le premier juge précise qu’à la date de la signature du contrat l’ancien article 1147 du code civil était applicable et non L’article 1231-1 du code civil.

Ce texte prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La SCI [Localité 1] [Adresse 2] doit ainsi démontrer une faute de l’architecte dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’origine de la non-conformité du bien livré à l’acquéreur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que monsieur [Y] s’est vu confier par la SCI [Localité 1] [Adresse 2] une mission complète de maîtrise d''uvre .

Il était ainsi chargé de la conception du projet , de la coordination , de la direction et de la surveillance des travaux afin de parvenir à l’édification d’un ouvrage conforme au projet initial .

Monsieur [Y] indique que le BET VRD Infraconsult était chargé de la mission de suivi des travaux relevant de sa compétence ;

Toutefois , si le BET Infraconsult est mentionné dans le contrat de maîtrise d''uvre d’exécution comme BET en charge des VRD missionné par le maître d’ouvrage, il n’est pas établi qu’il ait reçu délégation d’une partie de la mission de contrôle général des travaux incombant au maître d''uvre d’exécution .

Le projet de 43 logements produit mentionne le BET Infraconsult au même titre que les BET structure, Fluide, Thermique .

Ensuite, si la direction des travaux n’implique pas une présence ou un contrôle permanent sur le chantier et n’oblige en aucun cas l’architecte à se substituer à la direction des travaux imputables aux locateurs d’ouvrage chacun pour sa part de marché, il incombe à l’architecte de superviser les travaux , de donner les directives nécessaires et de veiller au respect des clauses du marché, notamment afin de s’assurer de la conformité de l’ouvrage aux plans élaborés dans le cadre de sa conception et du dossier de permis de construire.

Le défaut d’implantation du bassin de rétention conformément aux dispositions contractuelles du contrat de vente et le déficit de surface de jardin de monsieur [U] qui en résulte, constitue des non conformités à l’ouvrage initialement prévu dans l’acte de vente.

Dans un courrier adressé au conseil de la SCI le 31/05/2018, monsieur [Y] indique :

«  que la non-conformité relative au jardin privatif a été signalée et avoir adressé des courriers de relance aux intervenants concernés pour mettre en conformité leurs ouvrages avec les plans d’architecte, que le BET VRD intervenant pour le compte du maître d’ouvrage a été saisi de ce problème et a confirmé la non compatibilité entre le plan de vente et le volume de rétention nécessaire sur la base des plans d’exécution réalisés par l’entreprise.

Monsieur [V] (SCI [Localité 1])a été informé durant le chantier de cette non-conformité et de la nécessité de respecter les contraintes de rétention des eaux de pluie.

Aucune démarche de sa part n’a été réalisée en appui de nos relances auprès de l’ensemble des intervenants pour régler ce problème. "

Préalablement , le 25 septembre 2017 le maître d''uvre répondait au maître d’ouvrage suite aux courriers de celui-ci relevant la non-conformité entre les plans VRD et les plans de vente, nous vous indiquons que nous demandons au BET VRD et à l’entreprise RBTP de mettre les travaux en conformité avec vos attentes à savoir :

— Recalibrer le talus au droit des lots A04 et B03 pour respecter les règles de mise en 'uvre 3/2 ;

— Rétablir la profondeur des 2 lots conformément à vos attentes et aux attendus du permis de construire

— adapter la clôture à l’emprise corrigée ,

Il résulte des éléments qui précèdent que la non-conformité des plans d’exécution réalisés par l’entreprise serait motivée par des contraintes techniques liées à la mise en 'uvre du bassin de rétention ;

Cette contrainte évoquée mais non documentée n’est pas constitutive d’une cause étrangère exonératoire dans la mesure où la discussion par mails entre monsieur [N] (Spirit Immobilier), monsieur [Y] (maître d''uvre) , Infraconsult (BET) , monsieur [X] (entreprise Garnier Pisan &Cie) et monsieur [I], gestionnaire de la copropriété Les Calanques de [Localité 1] révèle qu’une solution technique de nature à concilier les impératifs liés à la mise en 'uvre du bassin de rétention des eaux pluviales et les engagements pris à l’égard des acquéreurs était envisageable sous le contrôle du maître d''uvre et avec l’assentiment du maître d’ouvrage.

Outre que monsieur [Y] ne justifie pas des courriers effectivement adressés aux autres intervenants afin de mise en conformité avec les plans de vente , il ne justifie pas avoir exécuté ses obligations dés la survenance de la difficulté alors qu’il lui appartenait au regard de sa qualité de maître d''uvre à la fois de conception et d’exécution de procéder avec l’entreprise et le BET VRD à la mise en cohérence des plans d’exécutions avec les plans de vente de manière à concilier les contraintes liées à la mise en 'uvre du bassin de rétention des eaux pluviales avec les obligations contractées par le maître d’ouvrage envers les acquéreurs ;

Sur ce point , il n’apparaît pas qu’il ait proposé au maître d’ouvrage une ou des solutions concrètes possiblement envisageables pour remédier aux non conformités objet du litige qui ne sont pas l’affaire exclusive du maître d’ouvrage sachant que l’acquéreur peut envisager une réparation en nature plutôt qu’une compensation financière.

Par voie de conséquence , monsieur [Y] sera tenu à garantir le maître d’ouvrage de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de monsieur [U].

Seules sont produites des attestations d’assurance de monsieur [Y] auprès de la MAF jointes aux contrats de maîtrise d''uvre .

Toutefois La MAF ne conteste pas être l’assureur de responsabilité professionnelle de monsieur [H] [Y].

Elle sera en conséquence condamnée à garantir celui-ci de la condamnation prononcée à son encontre .

Sur les autres demandes :

Le jugement de première instance étant confirmé quant au principe de la responsabilité du promoteur et du maître d''uvre, il n’y a pas lieu de modifier ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes , la SCI [Localité 1] d’une part, monsieur [H] [Y] garanti par la MAF d’autre part , seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à monsieur [K] [U] une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires Les calanques de [Localité 1] et à l’ASL Les calanques [Localité 1] d’une part , au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] d’autre part, à la SCI [Localité 1] une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Dit irrecevable l’exception d’incompétence invoquée par la MAF

Dit mal fondée l’exception d’irrecevabilité à défaut de conciliation préalable invoquée par la Maf

Dit irrecevables les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Calanques de [Localité 1] , l’ASL Les Calanques de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1].

Confirme le jugement du 02 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Draguignan sauf en ce qu’il :

— condamne la SCI [Localité 1] [Adresse 2] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à mettre en conformité l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement conclu par [K] [U] selon réservation du 27 juin 2016 et acte authentique de vente du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite du jardin du requérant, et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

— dit que passé ce délai et faute pour elle de s’exécuter , la SCI [Localité 1] [Adresse 2] sera condamnée à payer à [K] [U] la somme de 150€ par jour de retard et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de 6mois suivant la signification du jugement.

Statuant à nouveau sur ce point ,

Déboute monsieur [K] [U] de sa demande de mise en conformité de l’implantation du bassin de rétention des eaux pluviales avec les plans annexés au contrat de vente en état futur d’achèvement conclu par [K] [U] selon réservation du 27 juin 2016 et acte authentique de vente du 30 décembre 2016, au besoin en remblayant le talus situé en limite du jardin du requérant, et en procédant au préalable à une étude technique afin de garantir la sécurité des travaux réalisés.

Y ajoutant ,

Condamne in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et monsieur [H] [Y] garanti par son assureur La MAF à payer les sommes suivantes en application de l’article 700 du code de procédure civile:

-3000 euros à monsieur [K] [U]

-1500 euros au syndicat des copropriétaires Les calanques de [Localité 1] et à l’ASL Les calanques [Localité 1] ensemble,

-1500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ,

-1500 euros à la SCI [Localité 1] [Adresse 2]

Condamne in solidum la SCI [Localité 1] [Adresse 2] et monsieur [H] [Y] garanti par son assureur La Maf aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait l’avance .

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente