COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026 / 034

Rôle N° RG 21/14235

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGFF

[I] [Y]

S.C.I. PENDRAGON

S.C.I. CELESTE

C/

La MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Julian METENIER

— M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MAREILLE en date du 08 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/06009.

APPELANTS

Monsieur [I] [Y] ès qualité de gérant de la SCI PENDRAGON et de la SCI CELESTE, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. PENDRAGON, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. CELESTE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

La MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA Société d’Assurance Mutuelle, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCEet M^e Céline BRAKA de la SELEURL ORAE Société d’avocats à la Cour, avocat plaidant au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par actes délivrés les 14 et 21 novembre 2018, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura a assigné les SCI Pendragon et [Z], ainsi que Monsieur [I] [Y], leur gérant, devant le tribunal de grande instance de Marseille, devenu tribunal judiciaire, aux 'ns, en substance, d’obtenir avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la nullité des contrats d’assurance dits de Garanties des Loyers Impayés (GLI) et de Garanties des Risques Locatifs (GRL) souscrits pour les SCI Pendragon et [Z], et de condamner in sodium Monsieur [I] [Y] avec la SCI Pendragon et la SCI [Z] à lui payer les sommes de :

-73.901,92 euros au titre des indemnités indument perçues par la SCI Pendragon,

-187.437,13euros au titre des indemnités indument perçues par la SCI [Z],

ce avec les intérêts légaux ayant courus sur ce montant depuis le 14 novembre 2018 date d’initiation de la présente procédure judiciaire,

-50.000euros au titre du préjudice commercial et financier subi,

les condamner à lui payer la somme de 15.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement en date du 08 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille :

DECLARE recevable l’action de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura comme non prescrite;

DEBOUTE monsieur [I] [Y] de sa demande de mise hors de cause de la présente instance ;

PRONONCE la nullité des contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] suivants :

1)Contrat n°8722614 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [L] (prime versée par l’assureur : 19 415 €) ;

2)Contrat n° 8717835 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [P] (prime versée par l’assureur : 20721 €) ;

3)Contrat n° 8712660 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] (prime versée par l’assureur : 14363,93 €) ;

4)Contrat n° 8717836 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [E] (prime versée par l’assureur: 19401,99€) ;

5)Contrat n° 8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K] (prime versée par l’assureur : 11162 €) ;

6)Contrat n° 8720862 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [C] (prime versée par l’assureur : 22030 €) ;

7)Contrat n° 8717882 pour un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [F] (prime versée par l’assureur :28979,35 €) ;

8)Contrat n° 8702471 pour un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [Q] (prime versée par l’assureur : 14710 €) ;

9)Contrat n° 871778 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [J] (prime versée par l’assureur :

25015,70€) ;

10)Contrat n° 8714580 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [U] (prime versée par l’assureur : 23527,88 €) ;

11)Contrat n° 8722612 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Madame [A] (prime versée par l’assureur :

16514,35€) ;

12)Contrat n° 8721823 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3] dont le locataire est Madame [H] (prime versée par l’assureur : 20618,33 €) ;

13) Contrat n° 8717788 pour un appartement situé [Adresse 9] à [Localité 5] dont le locataire est Madame [T] (prime versée par l’assureur : 24879,52 €).

DEBOUTE la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura de sa demande en nullité des contrats conclus avec monsieur [I] [Y] suivants :

— les contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI Pendragon

'contrat n°10162601 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [W] ;

'contrat n° 10162999 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [O],

— les contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI Pendragon

'contrat n° 8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

'contrat n° 8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M];

'contrat n° 8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

'contrat n° 8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] [QX]-[FD] ;

— les contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI [Z]

'contrat n° 843 7343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

'contrat n° 10168771 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [BT] ;

'contrat n° 10164502 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [SG] ;

'contrat n° 10164501 pour un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [CQ] ;

'contrat n° 10164768 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [AE] ;

— les contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI [Z]

'contrat n° 843 7343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

' Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K] ;

CONDAMNE monsieur [I] [Y] et la SCI [Z] in solidum à verser à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 187.437,13euros avec intérêt légal ;

CONDAMNE monsieur [I] [Y] et la SCI Pendragon in solidum à verser à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 73.901,92euros avec intérêt légal ;

CONDAMNE monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] in solidum au paiement de leurs primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon, la SCI [Z] à payer à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 5000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 08 octobre 2021, Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Déclaré recevable l’action de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura comme non prescrite ;

Débouté monsieur [I] [Y] de sa demande de mise hors de cause de la présente instance;

Prononcé la nullité de certains contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] ;

Condamné monsieur [I] [Y] et la SCI [Z] in solidum à verser à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 187.437,13€ avec intérêt légal ;

Condamné monsieur [I] [Y] et la SCI Pendragon in solidum à verser à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 73.901,92€ avec intérêt légal ;

Condamné monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] in solidum au paiement de leurs primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts;

Condamné in solidum monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon, la SCI [Z] à payer à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 21/14235.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2022, Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] sollicitent de :

Vu les dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile et 114-1 du Code des Assurances,

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 08 juillet 2021,

REFORMER la décision entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de ce qu’elle a :

DEBOUTER la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura de sa demande en nullité des contrats conclus avec monsieur [I] [Y] suivants :

— les contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI Pendragon

'contrat n°10162601 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [W] ;

'contrat n° 10162999 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [O],

— les contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI Pendragon

'contrat n° 8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

'contrat n° 8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M];

'contrat n° 8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

'contrat n° 8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] [QX]-[FD] ;

— les contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI [Z]

'contrat n° 843 7343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

'contrat n° 10168771 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [BT] ;

'contrat n° 10164502 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [SG] ;

'contrat n° 10164501 pour un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [CQ] ;

'contrat n° 10164768 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [VM] ;

— les contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI [Z]

'contrat n° 843 7343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

' Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K] ;

DEBOUTER la Société MALJ de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique et financier,

ET STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER prescrite l’action engagée par la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura à leur encontre,

Par conséquent,

DEBOUTER la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura de l’ensemble de ses demandes en les déclarant tant irrecevables que mal fondées,

A TITRE SUBSIDIAIRE

METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [I] [Y],

Pour le surplus,

Vu les dispositions des articles L. 113-2 et L. 113-8 du code des assurances,

CONSTATER que la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura ne rapporte pas cumulativement la preuve irréfragable de l’inexactitude de la déclaration, de l’intention de tromper et de l’influence du mensonge sur son appréciation des risques.

CONSTATER que Monsieur [Y] ne pouvait entreprendre des vérifications autres que celles d’un bailleur « bon père de famille » ,

CONSTATER que la MALJ et ses mandataires se devaient dans le cadre de ses engagements contractuels à vérifier l’authenticité des documents avant la régularisation des contrats,

CONSTATER que le risque a été régulièrement calculé par l’assureur sur la base d’informations alors en possession de Monsieur [Y],

Par conséquent,

DEBOUTER la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura de l’ensemble de ses demandes en les déclarant tant irrecevables que mal fondées,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’issue de la procédure pénale actuellement en cours.

EN TOUTES HYPOTHESES

CONDAMNER la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura à régler à Monsieur [Y] une somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura à régler à la SCI [Z] et à la SCI Pendragon une somme de 5.000,00 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société Mutuelle Alsace Lorraine Jura distraits au profit de M^e Nicolas PEREZ, Avocat qui y a pourvu.

Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] font d’abord valoir que le tribunal a statué ultra petita en les condamnant in solidum au paiement des primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts.

A titre principal, ils invoquent la prescription biennale de l’action engagée par la Mutuelle Alsace Lorraine Jura (art. L 114-1 du code des assurances). Ils reprochent au tribunal d’avoir considéré que l’action n’était pas une action en paiement pour défaut de paiement des loyers par les locataires et d’en avoir déduit que le délai de prescription n’a pas commencé à courir à compter du non-paiement des loyers mais du jour où l’assureur a eu connaissance de la fraude alors que l’assureur disposait de toutes les informations utiles depuis le jour de la souscription des contrats souscrits entre le mois d’avril 2014 et le mois de décembre 2015, qu’il aurait donc dû en vérifier la véracité dès cette période, que l’action aurait donc dû être engagée au plus tard le 1er avril 2018 alors qu’elle n’a été engagée que le 24 mai 2019, l’assignation délivrée le 24 novembre 2018 ne faisant pas mention de l’avocat postulant. Il dit avoir transmis les informations à l’assureur « en bon père de famille », c’est-à-dire avec la croyance légitime que les éléments fournis par ses locataires n’étaient pas des faux, et soutient qu’il ne dispose pas des compétences permettant de procéder à des vérifications permettant d’établir l’existence de faux documents, ce qui n’est pas le cas de l’assureur.

Il invoque, en outre, le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Subsidiairement, Monsieur [I] [Y] sollicite d’abord sa mise hors de cause. Il reproche au tribunal d’avoir jugé qu’en sa qualité de dirigeant de société, il devait répondre de ses fautes alors qu’il n’est pas démontré qu’il est à l’origine des faux invoqués dont il se dit aussi être une victime.

Monsieur [I] [Y] invoque ensuite la présomption de bonne foi de l’assuré et fait valoir que la Mutuelle Alsace Lorraine Jura ne rapporte pas la preuve de l’existence de fausses déclarations, omissions, réticence ou de sa mauvaise foi, qu’il ne peut être tenu pour responsable de la falsification de documents par ses locataires, qu’il n’est pas démontré qu’il est lui-même à l’origine des falsifications et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié l’authenticité des documents qu’il a transmis ni l’imprécision de ses réponses à des questions exprimées en termes généraux.

Il soutient enfin que l’assureur ne démontre pas que le risque réel est différent de celui faisant l’objet du contrat.

Il conteste la valeur probatoire du rapport d’enquête établi par la société Caris à la demande de l’assureur, réalisé dans des conditions douteuses, plusieurs années après l’entrée dans les lieux des locataires et alors que toutes les informations dont la confirmation était recherchée étaient, non seulement, en sa possession depuis la souscription des contrats, mais ont dû faire l’objet de vérifications de la part de l’assureur et de son mandataire avant de donner son accord et fixer le montant de la prime d’assurance annuelle. Il critique la pertinence et le sérieux des investigations et de leurs conclusions, procédant par voie d’affirmations, sur la base des allégations de l’assureur et en violation du principe de la présomption d’innocence (affirmation sur l’usage de faux documents, les fausses déclarations de sinistres). Il soutient que les conclusions du rapport sont contredites par les expulsions et les états des lieux réalisés après le départ des locataires.

Il ajoute que le caractère exorbitant des loyers ne peut être retenu comme établissant la fraude dès lors que les loyers litigieux sont conformes aux conditions contractuelles selon lesquelles le loyer ne doit pas dépasser la somme de 2.000 euros.

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2022, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura sollicite de :

Vu l’article L. 313-20 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu les articles L. 113-2 et L. 113-8 du code des assurances ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu le jugement en date du 8 juillet 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille ;

Déclarer ses demandes recevables tant à l’égard des SCI Pendragon et [Z] qu’à l’égard de Monsieur [Y] ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité des contrats d’assurances souscrits par les SCI Pendragon et [Z] suivants :

— Les Contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (CRL) souscrits par la SCI Pendragon :

Contrat n°8722614 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [L] ;

Contrat n°8717835 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [P] ;

Contrat n°8712660 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] ;

Contrat n°8717836 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [E] ;

Contrat n°8700642 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [K] ;

Contrat n°8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

Contrat n°8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M] ;

Contrat n°8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

Contrat n°8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] ;

— Les Contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (CRL) souscrits par la SCI [Z] :

Contrat n°8720862 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [C] ;

Contrat n°8437343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

Contrat n°8717882 pour un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [F] ;

Contrat n°8702471 pour un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [Q] ;

Contrat n°8722612 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Madame [A] ;

Contrat n°8714580 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [U] ;

Contrat n°8721823 pour un appartement situé [Adresse 8] RDC à [Localité 3] dont le locataire est Madame [H] ;

Contrat n°8717876 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [J] ;

Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K] ;

Contrat n°8717788 pour un appartement situé [Adresse 9] à [Localité 5] dont le locataire est Madame [T] ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il refusé de faire droit à la demande de nullité des contrats ci-après et ce faisant prononcer la nullité des contrats :

— Les Contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI Pendragon :

Contrat n°10162601 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [LV] ;

Contrat n°10162999 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [O] ;

— Les Contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI Pendragon :

Contrat n°8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

Contrat n°8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M] ;

Contrat n°8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

Contrat n°8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] [QX]--[FD] ;

— Les Contrats d’assurances Garantie des Loyers Impayés (GLI) souscrits par la SCI [Z] :

Contrat n°10168771 pour un appartement situé [Adresse 8] RDC à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [BT] ;

Contrat n°10164502 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [SG] ;

Contrat n°10164501 pour un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [CQ] ;

Contrat n°10164768 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [AE] ;

— Les Contrats d’assurances Garantie des Risques Locatifs (GRL) souscrits par la SCI [Z] :

Contrat n°8437343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K] ;

En conséquence :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [I] [Y] et les SCI Pendragon et [Z] à :

— l’indemniser pour le préjudice subi du fait des 13 déclarations de sinistre frauduleuses ;

— lui payer la somme de 73.901,92 euros au titre du remboursement de l’intégralité des indemnités indument perçues par celle-ci, ladite somme devant être assortie des intérêts légaux ayant courus sur ce montant depuis le 14 novembre 2018, date d’initiation de la présente procédure judiciaire ;

— lui payer la somme de 187.437,13 euros au titre du remboursement de l’intégralité des indemnités indument perçues par celle-ci, ladite somme devant être assortie des intérêts légaux ayant couru sur ce montant depuis le 14 novembre 2018 date d’initiation de la présente procédure judiciaire ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé ne pas devoir condamner in solidum Monsieur [I] [Y] avec les SCI Pendragon et [Z] à lui payer la somme de 50.000euros en réparation de l’entier préjudice commercial et financier qu’elle a subi et ce faisant condamner in solidum Monsieur [I] [Y] avec les SCI Pendragon et [Z] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts ;

En tout état de cause

Condamner Monsieur [I] [Y] et les SCI Pendragon et [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Monsieur [I] [Y] et les SCI Pendragon et [Z] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [I] [Y] et les SCI Pendragon et [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura expose qu’en raison du nombre très importants de sinistres déclarés par Monsieur [I] [Y] en sa qualité de gérant des SCI Pendragon et [Z] sur les baux d’habitation, elle s’est interrogée dès le mois de septembre 2017 sur leur véracité et a fait diligenter deux enquêtes (par la société Caris et la société Arca) qui ont permis d’établir l’existence de baux fictifs, de loyers surévalués par rapport à la valeur locative réelle des biens en location et aux loyers effectivement payés par les locataires, l’usage de faux documents concernant les revenus réels des locataires ainsi que leur identité.

Pour contester la violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile invoquée par les appelants, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura se prévaut des dispositions d’ordre public de l’article L 113-8 du code des assurances visé dans ses dernières conclusions de première instance, selon lesquelles en cas de nullité du contrat d’assurance : « les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts ».

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura soutient que son action n’est pas prescrite et que le délai de la prescription biennale a commencé à courir à compter du jour où elle a eu connaissance du fait que les déclarations étaient fausses et frauduleuses, soit à compter du 25 septembre 2017, date à laquelle la société Caris a adressé son rapport d’enquête à la société Solly Azar, mandataire en charge de la gestion des sinistres, ce en vertu des dispositions de l’article L 114-1 du code des assurances qui fait courir le délai de la prescription biennale en cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque encouru à compter du jour où l’assureur en a eu connaissance.

Elle conclut, par ailleurs, que Monsieur [I] [Y] a établi des fausses déclarations, que les faits sont d’une particulière gravité, constitutifs d’une infraction pénale intentionnelle, caractérisant la faute séparable de ses fonctions de gérant des SCI Pendragon et [Z], que sa responsabilité personnelle est donc engagée ce qui justifie sa condamnation in solidum avec les sociétés dont il est le gérant et l’associé.

Elle soutient que la valeur probatoire des rapports d’enquête qu’elle verse aux débats ne peut faire l’objet de critiques dès lors que la preuve est libre et peut être obtenue par tous moyens, y compris par un rapport d’enquête de détective privé, que les investigations ont été réalisées de façon légale, et qu’elle verse aux débats des pièces complémentaires corroborant les conclusions de ces rapports.

Elle fait valoir qu’en louant des biens à des locataires dits « à risque » dont le loyer pouvait représenter jusqu’à 50% des ressources, Monsieur [I] [Y] avec les SCI Pendragon et [Z] n’ont fait que répondre aux conditions du contrat GRL mais, en revanche, en doublant le loyer tout en prenant le soin de s’assurer contre le risque d’impayés, ces derniers ont réalisé une opération économique très lucrative les conduisant à encaisser des indemnités d’assurance sans relation avec la valeur locative des logements et leur ayant permis de s’enrichir au préjudice de l’assureur. Elle souligne que ce montage, constitutif d’une escroquerie à la GRL, était encore plus lucratif lorsque le sinistre était déclaré dès le mois d’entrée dans le logement, ce qui est le cas pour 11 des 13 déclarations de sinistres, qu’en détournant ainsi le mécanisme de l’assurance à leur profit, elles ont obtenu des revenus locatifs même supérieurs à ceux qu’elles auraient perçus si leurs biens immobiliers avaient été loués au prix du marché.

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura fait observer que, pour se défendre, Monsieur [I] [Y] ainsi que les SCI Pendragon et [Z] se bornent à critiquer la valeur probante des rapports d’enquête, sans verser aux débats de pièces susceptibles de venir les contredire.

Elle fait valoir que le moyen invoqué par les intimés, fondé sur l’article L 112-3 alinéa 4 du code des assurances qui prévoit que « lorsque, avant la conclusion du contrat, l’assureur a posé des questions par écrit à l’assuré, notamment par un formulaire de déclaration du risque ou par tout autre moyen, il ne peut se prévaloir du fait qu’une question exprimée en termes généraux n’a reçu qu’une réponse imprécise », n’est pas opérant en l’espèce puisque l’objet du litige est de sanctionner les fausses déclarations de l’assuré et non ses réponses imprécises au questionnaire de l’assureur.

En outre, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura fait valoir que, contrairement à ce qu’il prétend, il incombait à Monsieur [I] [Y] de vérifier l’authenticité des pièces communiquées conformément aux conditions particulières du contrat GRL qui imposent au souscripteur, notamment, d’obtenir, avant l’établissement du bail, la justification que le locataire est éligible au dispositif GRL, les pièces justificatives de ses ressources, mais, surtout, de recueillir et de vérifier, avant la souscription de la garantie, les pièces justificatives de l’éligibilité du locataire au dispositif et de s’engager à conserver ces documents en vue de leur production, à première demande de l’assureur, sous peine de non-garantie.

Elle soutient que la conformité du montant des loyers déclarés au seuil contractuel de 2.000euros est également un moyen inopérant puisqu’il n’est pas reproché à l’assuré de ne pas avoir respecté les conditions contractuelles d’octroi de la garantie, qu’en revanche, en déclarant des locataires inexistants ou aux revenus faibles, voire falsifiés, et en louant à des loyers exorbitants, Monsieur [I] [Y] et les SCI Pendragon et [Z] ont privé l’assureur de l’aléa sans lequel il n’aurait jamais accepté de souscrire le contrat.

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura conclut avoir subi un préjudice commercial et financier résultant du nombre de déclarations fausses à instruire, du coût des investigations qui ont dû être réalisées, de la perte de temps, ainsi que du préjudice d’image à l’égard des partenaires contractuels.

L’ordonnance de clôture est en date du 17 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura a communiqué un arrêt correctionnel en date du 23 juin 2025 aux termes duquel la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme, sur l’action publique, le jugement correctionnel du 20 février 2023 ayant déclaré Monsieur [I] [Y] coupable de faits d’escroquerie et de tentative d’escroquerie commis à Marseille et dans le département des Bouches du Rhône, entre le 18 avril 2014 et le 12 mars 2016, l’infirme sur les peines et, statuant à nouveau, condamne Monsieur [I] [Y] à la peine d’un an d’emprisonnement intégralement assorti du sursis et au paiement d’une amende de 75.000euros, confirme, sur l’action civile, le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la constitution de partie civile de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, de la société Action Logement Services et de l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives, en ce qu’il a condamné Monsieur [I] [Y] à payer 3.000 euros à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura et 3.000 euros à l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale, l’infirme sur le surplus de l’action civile et, statuant à nouveau, déboute la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, la société Action Logement Services et l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives de leurs demandes au titre du préjudice moral, y ajoutant, condamne Monsieur [I] [Y] à payer 2.000 euros à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura et 2.000 euros Pour l’Association pour l’Accès aux Garanties Locatives au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale en cause d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS :

Sur la prescription :

L’article L 114-1 du code des assurances dans sa version applicable en l’espèce dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

La prescription est portée à dix ans dans les contrats d’assurance sur la vie lorsque le bénéficiaire est une personne distincte du souscripteur et, dans les contrats d’assurance contre les accidents atteignant les personnes, lorsque les bénéficiaires sont les ayants droit de l’assuré décédé.

Pour les contrats d’assurance sur la vie, nonobstant les dispositions du 2°, les actions du bénéficiaire sont prescrites au plus tard trente ans à compter du décès de l’assuré ».

La prescription applicable à l’action en nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle du risque est soumise à la prescription biennale.

La jurisprudence considère que le délai de prescription de l’action en nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle du risque, assortie d’une action en remboursement des indemnités payées par l’assureur, ne court que du jour où l’assureur a eu connaissance du caractère mensonger de la déclaration qui lui a été faite.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] est le gérant des SCI Pendragon et SCI [Z], propriétaires d’appartements dans des quartiers populaires à Marseille, pour lesquelles il a contracté des contrats d’assurance par l’intermédiaire de la société Solly Azar, représentant local et gestionnaire de sinistres de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, société d’assurance proposant à ses assurés, propriétaires de biens immobiliers destinés à la location, des garanties permettant de les protéger en cas de loyers impayés.

Parmi ces contrats ont été souscrits des contrats dits de Garanties Loyers Impayés (GLI), visant à sécuriser les loyers grâce à la société Action Logement Services qui réglait au bailleur les impayées puis était subrogée dans ses droits, et des contrats dits de Garantie des Risques Locatifs (GRL).

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura explique que les contrats GRL étaient un dispositif encadré par l’Etat qui prenait en charge, sous certaines conditions (notamment : loyers mensuels charges comprises n’excédant pas 2.000 euros, indemnisation plafonnée à 70.000 euros cumulés), les loyers et charges impayés. En cas de déclaration de sinistre dans le cadre de ces contrats, l’assureur instruisait la demande, indemnisait le bailleur, puis saisissait l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives, qui procédait à l’analyse de la situation sociale et financière du locataire défaillant et proposait des modalités de traitement du recouvrement à l’assureur qui procédait alors à la gestion des sinistres et à la mise en 'uvre des actions de recouvrement. Intervient aussi la société Action Logement Services.

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura ajoute que les assureurs qui adhèrent au dispositif GRL bénéficient pour une partie des locataires éligibles à ces garanties, d’une compensation financière selon un mécanisme précisé dans la convention conclue avec l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives, en cas de sinistre, qui leur est versée par la société Action Logement Services grâce au fonds de garantie universelle des risques locatifs (art. L 313-20 du CCH). Ce fonds étant alimenté par une contribution financière d’Action Logement Services et une contribution de l’Etat.

Les contrats dits Garanties des Loyers Impayés (GLI) correspondent à une garantie classique contre les risques locatifs qui n’est pas soutenue par un dispositif de fonds publics et dont les conditions sont fixées par les conditions générales du contrat d’assurance.

En l’espèce, la SCI Pendragon a souscrit 9 contrats dits de Garanties des Risques Locatifs (GRL) entre les mois d’octobre 2013 et de décembre 2015. Tous faisaient l’objet de déclarations de sinistre entre les mois de février 2015 et mars 2016 et donnaient lieu à des versements d’indemnités de la part de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura à hauteur de la somme de 73.901,92euros.

La SCI Pendragon avait également souscrit 2 contrats classiques de Garanties Loyers Impayés (GLI) ayant également donnés lieu à des déclarations de sinistre en février 2017. Cependant, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura avait refusé d’indemniser le bailleur.

La SCI [Z] avait, quant à elle, souscrit 10 contrats GRL entre les mois d’avril 2013 et de janvier 2017. Ces contrats avaient fait l’objet de déclarations de sinistres entre les mois de juin 2013 et de mars 2016 et avaient donné lieu au versement d’indemnités à hauteur de la somme de 187.437,13 euros.

La SCI [Z] avait aussi souscrit 4 contrats GLI entre le 21 et le 28 janvier 2017 ayant tous fait l’objet de déclarations de sinistres le 05 mars 2017 que la Mutuelle Alsace Lorraine Jura avait refusé d’indemniser.

Selon les dispositions de l’article L 113-2 du code des assurances applicable en l’espèce :

L’assuré est obligé :

1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;

2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge;

3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’assuré doit, par lettre recommandée, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ;

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

Les dispositions mentionnées aux 1°, 3° et 4° ci-dessus ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.

En outre, les conditions particulières des contrats GLI stipulent :

« LE SOUSCRIPTEUR DECLARE :

POUR UN LOCATAIRE ENTRANT QU’IL :

— a recueilli et vérifié, avant l’établissement du bail et la souscription du présent contrat, les pièces justificatives de la solvabilité du ou des locataires, particulièrement que le taux d’effort du ou des locataires est inférieur ou égal à 33%,

— a constitué le dossier de location conformément aux Conditions de Souscription qui lui ont été communiquées avec la proposition d’assurance et reprises dans les Dispositions Générales du contrat,

— s’engage à conserver les pièces justificatives de la solvabilité du ou des locataires en vue de leur production, à la première demande de l’Assureur, sous peine de non-garantie.

['] »

Les conditions particulières des contrats GRL disposent, quant à elles, que :

« Le souscripteur déclare :

— avoir obtenu, avant l’établissement du bail, la justification que le locataire est éligible au dispositif GRL et que le loyer mensuel, charges et taxes locatives comprises du bien donné en location est inférieur ou égal au montant du loyer pris en compte pour le calcul du taux d’effort du locataire.

— avoir obtenu du locataire les pièces justificatives de ses ressources selon liste fixée par l’APAGL et reproduite en annexe 1 « critères d’éligibilité et justificatifs GRL » ci-jointe.

— avoir recueilli et vérifié, avant la souscription de la garantie, les pièces justificatives de l’éligibilité du locataire au dispositif.

— s’engager à conserver les pièces justificatives de l’éligibilité du locataire au dispositif en vue de leur production, à première demande de l’Assureur, sous peine de non garantie.

['] »

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que pèse sur le souscripteur des garanties GLI et GRL l’obligation de recueillir et de vérifier les pièces justificatives de la situation financière de ses locataires. Monsieur [I] [Y] ne peut donc faire valoir le fait que la Mutuelle Alsace Lorraine Jura disposait de tous les documents falsifiés dès la souscription des contrats pour faire partir le délai de la prescription biennale à compter de cette date. C’est donc bien à compter du jour de la découverte du caractère mensonger de la déclaration qui lui a été faite qu’il convient de se placer pour fixer le point de départ de la prescription.

En l’espèce, eu égard au nombre très important de sinistres déclarés, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura a fait diligenter deux enquêtes ayant mis en exergue de nombreuses irrégularités. Un premier rapport établi par la société Caris, daté du 25 septembre 2017, a permis la découverte d’anomalies sur les documents employeur, Pôle Emploi, sur la bande MRZ des cartes d’identité des locataires, sur les attestations de virement des allocations, des incohérences entre les renseignements communiqués à l’assureur concernant l’identité des locataires, leur occupation des logements et les renseignements obtenus sur investigations, la falsification de cartes d’identité (la photographie figurant sur la CNI au nom de Monsieur [F] [N] est la même que celle de Madame [CQ] [ZO] ou celle de Madame [PM] figurant dans les dossiers de sinistre de Serenis et Gamest relatifs à des loyers impayés de la SCI [Z]), que le montant des loyers déclarés excède largement le montant des loyers pratiqués dans les quartiers défavorisés, souvent connus pour être des zones de trafics de produits stupéfiants. La date du 25 septembre 2017 doit donc être retenue comme étant le point de départ du délai de prescription.

Un second rapport établi par la société Arca Conseil, daté du 1er août 2018, concerne l’analyse de l’état hypothécaire des immeubles de la SCI [Z].

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il déclare l’action de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura recevable comme non prescrite, par substitution de motifs.

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [I] [Y] :

L’article 1850 du code civil dispose que « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ».

La responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement.

La jurisprudence applicable aux dispositions de l’article L 223-22 du code de commerce considère que le gérant d’une société à responsabilité limitée qui commet une faute constitutive d’une infraction pénale intentionnelle, séparable comme telle de ses fonctions sociales, engage sa responsabilité à l’égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice.

En l’espèce, par jugement en date du 20 février 2023, le tribunal correctionnel de Marseille a déclaré Monsieur [I] [Y] coupable des faits d’escroquerie et de tentative d’escroquerie reprochés, commis à Marseille, entre le 18 avril 2014 et la 12 mars 2016, à l’égard de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, Action Logement Services et l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives, en concluant, en qualité de gérant des SCI Pendragon, [Z] et Equinox, des contrats d’assurance de loyers impayés sur la base de faux contrats de bail comportant des loyers largement surévalués, à l’appui desquels des faux dossiers de location comportant de faux documents (fausses CNI, faux bulletins de salaires, fausses attestations de paiement CAF ou pôle emploi) étaient présentés, puis en déclarant de faux sinistres tenant au défaut de paiement desdits loyers, pour les déterminer à lui remettre des fonds à hauteur de 261.335,05euros, dans le cadre de 13 contrats d’assurance (escroquerie), et tenté de les déterminer à lui remettre des fonds, dans le cadre de 8 contrats d’assurance (tentative), ladite tentative n’ayant manqué son effet que par suite d’une circonstance indépendante de sa volonté, à savoir la vigilance des victimes.

Par un arrêt en date du 23 juin 2025, le jugement était confirmé sur la culpabilité par la chambre des appels correctionnels 5-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a jugé qu’ « Il ressort de l’ensemble de ces éléments que [I] [Y] a délibérément décidé de mettre en place un stratagème consistant à faire souscrire par ses SCI de faux contrats de location, en faveur de locataires qui n’existaient pas et sur la base de ressources fictives, consistant également à surévaluer le montant du loyer, à souscrire des assurances contre les loyers impayés sur la base de faux renseignements et de faux documents puis à déclarer faussement un sinistre afin de tromper les compagnies d’assurances et d’obtenir de leur part le versement indû de fortes indemnités. 13 déclarations de sinistres ont donné lieu à indemnisation, 8 déclarations de sinistre ont été effectuées avec les man’uvres précédemment décrites mais n’ont pas donné lieu à indemnisation car l’assureur a eu des doutes et a diligenté une enquête privée ».

Monsieur [I] [Y] ayant commis une faute constitutive d’infractions pénales intentionnelles (escroqueries et tentatives d’escroquerie), séparables comme telles de ses fonctions sociales, il engage sa responsabilité à l’égard de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura à qui cette faute a porté un préjudice financier puisque des indemnités ont été versées en exécution de 13 contrats d’assurance à hauteur de la somme de 261.335,05 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déboute Monsieur [I] [Y] de sa demande de mise hors de cause.

Sur la nullité des contrats :

L’article L 113-8 du code des assurances dispose que « Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ».

En l’espèce, l’existence de fausses déclarations est établie par les rapports d’enquête versés aux débats par l’assureur. En particulier, l’enquête de la société Caris démontre que, si les appartements sont bien la propriété des SCI Pendragon et [Z], Monsieur [I] [Y] a établi au moins 13 baux à l’aide de copies de faux documents : les vérifications effectuées démontrent que les déclarations de sinistre reposent sur des faux documents (pièces d’identité, bulletins de paie, attestations de virements CAF), que des locataires sont introuvables physiquement et administrativement, qu’ils n’ont jamais résidé dans les appartements, dont certains sont même inhabitables et ont une valeur locative nettement inférieure à la valeur locative déclarée ou au standing de l’immeuble. Certains noms des locataires mentionnés aux baux d’habitation pour lesquels avaient été souscrites les garanties contre le risque d’impayé locatif ne correspondaient pas aux noms des locataires occupant réellement les locaux. Des locataires en place interrogés affirmaient que le montant de leur loyer réel était inférieur de plus de deux fois au moins à celui mentionné dans les baux transmis à l’assureur dans le cadre de sa déclaration de sinistre. Le loyer mentionné dans ces baux représentait justement plus du double du prix moyen pratiqué pour ce type de biens situés dans la même zone géographique. Le rapport d’enquête souligne la similitude du mode opératoire pour chaque contrat.

L’enquête privée diligentée à la demande de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura n’est pas disproportionnée par rapport au droit de l’assureur d’établir en justice la nullité de près d’une vingtaine de contrats d’assurance et les investigations ont été réalisées régulièrement.

Les conclusions de cette enquête privée ont été corroborées par la DTPJ qui était saisie par le procureur de la République de [Localité 6] le 17 mai 2019.

Dans son arrêt en date du 23 juin 2025, la chambre des appels correctionnels 5-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence relève que les enquêteurs de police judiciaire identifiaient 13 déclarations de sinistre dans le cadre des contrats GRL susceptibles de constituer des faits d’escroqueries sur 19 contrats GRL souscrits, dont 9 de la part de la SCI [Z] et 4 de la SCI Pendragon, pour un montant de 261.339,05 euros. Ils établissaient que ces 13 déclarations de sinistres étaient accompagnées de faux contrats de location avec fausses identités, fausses cartes nationales d’identité, faux justificatifs de revenus (fausses fiches de salaires, fausses attestations de paiement CAF ou Pôle Emploi) et mentionnaient des loyers exorbitants.

Ils identifiaient également 6 tentatives d’escroquerie dans le cadre des contrats GLI dont 4 de la part de la SCI [Z] et 2 de la part de la SCI Pendragon, reposant sur le même mode opératoire, avec des contrats de baux signés entre le 16 décembre 2016 et le 28 janvier 2017 et des déclarations de sinistres effectuées entre le 05 février 2017 et le 05 mars 2017 mais qui n’avaient donné lieu à aucun paiement de la part de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura compte-tenu des soupçons qu’elle avait.

Les investigations des enquêteurs permettaient aussi de constater que l’argent versé par la Mutuelle Alsace Lorraine Jura avait permis à Monsieur [I] [Y] de rembourser ses emprunts immobiliers, des frais bancaires, des arriérés fiscaux ou de créditer les livrets A de ses deux enfants qui étaient ensuite très rapidement décaissés en sa faveur.

Monsieur [I] [Y] échoue dans sa contestation des conclusions des enquêtes diligentées à la demande de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura en ce que les courriers d’huissier produits se bornent à confirmer la reprise de possession et à adresser aux appelants les clés du barillet de la serrure, ce qui est insuffisant à prouver la véracité de l’identité des locataires ni leur expulsion effective.

Les états des lieux de sortie ne suffisent pas davantage à combattre les éléments d’enquêtes. D’autant que la valeur probatoire de ces copies est sujette à caution compte-tenu des falsifications révélées par les enquêteurs.

Le mode opératoire utilisé, basé sur des faux documents ainsi que sur des montants de loyers excédant la valeur locative des biens, et la réitération de ce mode opératoire à 13 reprises ayant abouti au versement d’indemnités et 6 tentatives, démontrent le caractère intentionnel des man’uvres et la mauvaise foi des appelants.

Le moyen invoqué par Monsieur [I] [Y] tiré de ses réponses imprécises à des questions exprimées en termes généraux est inopérant en l’espèce dès lors que la nullité des contrats n’est pas fondée sur le caractère inexact des réponses de l’assuré à une question posée mais sur les man’uvres utilisées par ce dernier, basées sur l’usage de faux documents et sur des loyers surévalués, afin d’obtenir de la part de l’assureur le versement d’indemnités en exécution de ses garanties GRL et GLI.

Monsieur [I] [Y] ne peut pas non plus contester la nullité des contrats en invoquant le fait que tous les éléments contenant des fausses informations avaient été mis à la disposition de l’assureur dès la souscription du contrat compte tenu des obligations contractuelles lui incombant d’obtenir et de vérifier, avant l’établissement du bail et la souscription des contrats d’assurance, l’éligibilité des locataires aux dispositifs de garanties. Il ne peut prétendre être lui-même victime de locataires fraudeurs compte-tenu de la similitude du mode opératoire utilisé pour tous les contrats et du montant surévalué des loyers pratiqués, pour des biens situés dans des immeubles parfois inhabitables, situés dans des quartiers marseillais défavorisées.

Il ne peut se prévaloir des correspondances de la société Solly Azar qui, faisant suite aux déclarations de sinistres, acceptait de mettre en 'uvre la garantie sur la base de faux documents que cette société était censée vérifier puisque de telles vérifications ont ensuite eu lieu par le biais d’enquêtes privées et que la mise en 'uvre de la garantie ne dédouane pas les appelants des sanctions encourues au titre de leurs fausses déclarations intentionnelles dans le but de tromper le consentement de l’assureur dans son acceptation de la demande de souscription ou dans l’acceptation de la demande d’indemnisation.

Enfin, il ne peut se retrancher derrière la conformité du montant des loyers déclarés au seuil contractuel de 2.000 euros dès lors que la nullité encourue n’est pas fondée sur le manquement aux conditions d’octroi des garanties.

Compte tenu de la nature des man’uvres utilisées (faux documents et loyers mensongers), il est évident que la fausseté des déclarations a changé l’objet du risque pour l’assureur qui n’aurait pas garanti en l’absence d’aléa.

Les enquêtes versées aux débats par la Mutuelle Alsace Lorraine Jura démontrent que tous les contrats d’assurance souscrits sont entachés de nullité et qu’il n’y a pas lieu de faire de distinction entre ceux ayant fait l’objet du versement d’indemnités et ceux ayant fait l’objet d’un refus compte-tenu des suspicions de l’assureur. En effet, les contrats ont été souscrits par le biais de faux documents et/ou sur la base de loyers excédant la valeur locative réelle des biens prétendument loués.

L’importance de la fraude et son caractère réitéré justifient aussi l’application de cette sanction à tous les contrats GRL et GLI souscrits au profit de la SCI Pendragon et de la SCI [Z].

Par ailleurs, la nullité du contrat est encourue pour réticence ou fausse déclaration intentionnelle alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre. Ainsi, en l’espèce, il a été démontré que, même si aucune indemnité n’a été versée par l’assureur en raison de suspicions de fausses déclarations de la part de l’assuré, les contrats n’ayant pas fait l’objet de versement d’indemnités tombent néanmoins sous le coup des dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances et devront être annulés dès lors que des tentatives d’escroqueries ont été révélés (contrats GLI).

En conséquence, le jugement sera confirmé en ces dispositions prononçant la nullité de certains contrats, en ce qu’il condamne Monsieur [I] [Y] et la SCI [Z] in solidum à verser à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 187.437,13 euros avec intérêt légal et en ce qu’il condamne Monsieur [I] [Y] et la SCI Pendragon in solidum à verser à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 73.901,92 euros avec intérêt légal.

Il sera précisé qu’en vertu des dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances et des effets de la nullité des contrats, les primes déjà payées demeurent acquises à l’assureur.

En revanche, il est observé que la Mutuelle Alsace Lorraine Jura n’a pas réclamé le versement des primes échues en première instance et qu’elle précise dans ses conclusions d’appel que Monsieur [I] [Y] et ses sociétés civiles ne devaient le paiement d’aucune prime échue.

Le jugement sera, en conséquence, infirmé en ses dispositions déboutant la Mutuelle Alsace Lorraine Jura de sa demande en nullité des autres contrats GLI et GRL conclus avec Monsieur [I] [Y] pour la SCI Pendragon et la SCI [Z] et en ce qu’il condamne Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] in solidum au paiement de leurs primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts.

La nullité des autres contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] pour la SCI Pendragon suivants :

— Contrat n°10162601 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [LV] ;

— Contrat n°10162999 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [O] ;

— Contrat n°8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

— Contrat n°8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M] ;

— Contrat n°8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

— Contrat n°8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] [QX]--[FD] ;

La nullité des autres contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] pour la SCI [Z] :

— Contrat n°10168771 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [BT] ;

— Contrat n°10164502 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [SG] ;

— Contrat n°10164501 pour un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [CQ] ;

— Contrat n°10164768 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [AE] ;

— Contrat n°8437343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

— Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K].

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, il sera ajouté à la décision de première instance que les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation des contrats en application desquels les sommes d’argent avaient été versées ont pour point de départ le jour de la demande en justice, soit le 14 novembre 2018.

Cette date peut être retenue malgré la délivrance de nouvelles assignations en mai 2019 dès lors que la nullité des premiers actes introductifs d’instance n’a pas été demandée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice commercial et financier :

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura justifie avoir engagé des frais afin de découvrir le comportement fautif des appelants, à savoir : des frais d’enquêtes à hauteur de 1.733,23euros pour l’enquête de la société Caris et de 3.614,4 euros pour l’enquête Arca ainsi que la somme de 8.525,25 de frais d’huissier (voir les factures versées aux débats).

Il s’agit d’un préjudice distinct des sommes que les appelants ont été condamnés à rembourser au titre des effets de la nullité des contrats. Il y a donc lieu d’indemniser la Mutuelle Alsace Lorraine Jura à hauteur de la somme de 13.872,88 euros toutes taxes comprises au titre de son préjudice financier.

La Mutuelle Alsace Lorraine Jura ne rapporte pas la preuve du surplus du préjudice allégué.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il déboute la Mutuelle Alsace Lorraine Jura de cette demande au motif qu’en vertu des dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances, cet assureur a droit au paiement des primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts, alors que le paiement des primes échues n’était pas demandé.

Monsieur [I] [Y] sera condamné in solidum avec la SCI Pendragon et la SCI [Z] à payer à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 13.872,88 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le seul fait d’interjeter appel sans apporter de nouveaux arguments ne suffit pas à démontrer l’abus.

En conséquence, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z], qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum à payer à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura une indemnité de 5.000euros pour les frais qu’elle a dû exposer en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe le 12 février 2026, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 08 juillet 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il déboute la Mutuelle Alsace Lorraine Jura de sa demande en nullité de certains contrats GLI et GRL souscrits par Monsieur [I] [Y] pour la SCI Pendragon et la SCI [Z], et en ce qu’il condamne Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] in solidum au paiement de leurs primes échues sur chacun des contrats annulés à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité des contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] pour la SCI Pendragon suivants :

— Contrat n°10162601 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Madame [LV] ;

— Contrat n°10162999 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [O] ;

— Contrat n°8706334 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [N] et [X] ;

— Contrat n°8700643 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [G] [M] ;

— Contrat n°8745221 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur et Madame [G] [V] et [B] ;

— Contrat n°8715808 pour un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 1] dont les locataires sont Monsieur [D] [R] et Madame [S] [QX]'[FD],

PRONONCE la nullité des contrats conclus entre la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura et monsieur [I] [Y] pour la SCI [Z] suivants :

— Contrat n°10168771 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3] dont le locataire est Monsieur [BT] ;

— Contrat n°10164502 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [SG] ;

— Contrat n°10164501 pour un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 2] dont le locataire est Madame [CQ] ;

— Contrat n°10164768 pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] dont le locataire est Monsieur [AE] ;

— Contrat n°8437343 pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] dont le locataire est Monsieur [EW] ;

— Contrat n°8710086 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont le locataire est Monsieur [K],

PRECISE qu’en vertu des dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances et des effets de la nullité des contrats, les primes déjà payées demeurent acquises à l’assureur,

AJOUTE, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, que les intérêts au taux légal des condamnations prononcées à hauteur des sommes de 187.437,13 euros et de 73.901,92 euros ont pour point de départ le jour de la demande en justice, soit le 14 novembre 2018,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] in solidum avec la SCI Pendragon et la SCI [Z] à payer à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 13.872,88 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,

DEBOUTE la Mutuelle Alsace Lorraine Jura de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] à payer à la Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 5.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y], la SCI Pendragon et la SCI [Z] aux entiers dépens d’appel,

DIT qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Agnès Ermeneux, avocat de la cause.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente