COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/02270

Jugement du 26 Juillet 2012

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 10/02317

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2014

APPELANTE :

Madame E Y épouse Z

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques VICART, avocat postulant au Barreau d’Angers – N° du dossier 00015057 et M^e VALIERE-VIALEIX, substituant M^e Philippe REZEAU, avocat plaidant au Barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur C B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame G X épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Ludovic TORNIER de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat postulant au Barreau d’Angers et M^e HIRMAN, substituant M^e Héla NACEUR HIRMANPOUR, avocat plaidant au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 24 Juin 2014 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur HUBERT, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 septembre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Madame LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 octobre 2009, M. C B et M^me G X épouse B, propriétaires XXX, immeuble à restaurer avec dépendances et parcelles attenantes situé à CHEFFES SUR SARTHE (Maine-et-Loire) ont confié un mandat en vue de la vente de leur immeuble sans exclusivité au cabinet immobilier LE NAIL ASSOCIES au prix de 590'000 euros net vendeur.

Par courriel du 18 mai 2010 adressé à l’agence immobilière après visite du bien, M. K A a fait une offre d’achat au prix de 380'000 euros refusée par M^me X épouse B le même jour.

Le 26 mai 2010, les époux B ont adressé à l’agence immobilière un courriel ainsi libellé : « Je vous confirme notre accord pour vendre Le Vivier au prix de 390'000 euros net vendeur ».

Un projet de compromis de vente au prix de 390'000 euros a été établi et un rendez-vous pour signature a été fixé au 14 juin 2010.

Par télécopie du 9 juin 2010, les époux B ont informé l’agence LE NAIL de leur refus de signer le compromis au motif qu’un accord avait été trouvé avec un tiers pour une vente au prix de 400'000 euros sans concours financier.

L’absence des époux B à la date prévue pour la signature du compromis de vente a été constatée par huissier à la demande de M^me E Y épouse A .

Par acte d’huissier du 23 juillet 2010, M^me A a fait assigner les époux B aux fins, pour l’essentiel, à titre principal, de faire constater l’accord sur la chose et sur le prix, dire la vente parfaite, dire que le jugement à intervenir vaudra vente au prix de 390'000 euros, et de les voir condamner à lui payer une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire de les voir condamner au paiement de la somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux B ont vendu leur immeuble à la SCI P par acte authentique du 14 août 2010.

Par jugement en date du 26 juillet 2012 le tribunal de grande instance d’Angers a :

— dit n’y avoir lieu à nullité de l’assignation ;

— déclaré M^me E A irrecevable en ses demandes ;

— condamné M^me E A à verser à M. C B et M^me G X épouse B la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me E Y épouse A a interjeté appel de ce jugement le 25 octobre 2012.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2004 .

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 7 mai 2013 pour M^me E Y épouse A,

— du 13 mai 2013 pour M. C B et M^me G X épouse B,

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M^me E Y épouse A, poursuivant l’infirmation du jugement, demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en sa demande ;

— de constater l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;

— de dire la vente parfaite ;

À titre principal,

— de dire que l’arrêt à intervenir vaudra vente au profit de M^me A du bien immobilier dénommé Château du Vivier sis commune de CHEFFES SUR SARTHE (Maine-et-Loire) au prix de 390'000 euros cadastré sur ladite commune à la section A sous les numéros 278, 843, 845, 854, 158, 271, 274, 275, 276, 277, 279, 280, 281, 282, 283, 285, 287, 288, 838, 841, 842, 844, 849, 850, 851, 855, 967, 995, à la section D sur le numéro 790, à la section ZE sous les numéros 27, 25, 26, 29 et à la section ZI sous le numéro 99, pour une surface totale de 14 hectares 60 ares 93 centiares ;

— de dire que l’arrêt à intervenir devra être publié à la Conservation des hypothèques ;

À titre subsidiaire,

— de constater la faute commise par les époux B ;

— de constater le préjudice subi par M^me A ;

— de condamner les époux B à payer à M^me A une somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— de condamner Monsieur et Madame B à payer à Madame A une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appels qui pourront être recouvrés directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me E Y épouse A indique avoir, le XXX, mandaté son époux, M. A, pour se porter acquéreur et finaliser pour son compte l’achat de l’immeuble au prix de 390'000 euros et que c’est en exécution de son mandat que ce dernier a fait, par courriel du 18 mai suivant une offre au prix de 380'000 euros. Elle relève que le notaire a établi le projet de compromis de vente au prix de 390'000 euros au nom de M^me Y épouse A même sans être en possession du mandat. Elle estime qu’aucune conséquence quant à l’existence du mandat ne peut être tirée du fait que M. I A a présenté une nouvelle offre d’achat au prix de 420'000 euros le 27 mai 2010 puisque cette offre n’a été faite que dans l’ignorance de l’acceptation de l’offre précédente par les époux B au prix de 390'000 euros . Elle fait observer que l’agence immobilière avait aussi connaissance du mandat puisque c’est elle qui lui a transmis le projet de compromis.

Au visa de l’article 1583 du code civil, M^me A affirme que la vente est parfaite depuis le 26 mai 2010 puisque les époux B ont, à cette date, accepté son offre d’acquérir l’immeuble au prix de 390'000 euros après rejet de la première offre présentée par son époux le 18 mai 2010. Elle fait valoir que cette acceptation a été aussitôt transmise par l’agence LE NAIL à son notaire qui a organisé, avec l’agence immobilière, un rendez-vous pour régulariser la vente.

M^me A sollicite en tout état de cause des dommages et intérêts à hauteur de 30'000 euros en réparation du préjudice résultant pour elle de la rétractation des époux B malgré leur engagement contractuel irrévocable en soutenant qu’elle aurait pu revendre l’immeuble au prix de 400'000 euros et que le comportement des intimés l’a privée d’une acquisition à laquelle elle tenait particulièrement.

M. C B et M^me G X épouse B demandent à la cour, au visa des articles 1328, 1582, 1583, et 1589 du code civil et des articles 648, 31, 32, 32-1 et 117 du code de procédure civile,

À titre principal,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré M^me A irrecevable en toutes ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— de constater l’absence manifeste, chez les époux B, en particulier chez M. B, de toute volonté de contracter avec M^me A ;

— de constater de surcroît l’absence d’accord sur la chose, sur le prix ainsi que sur les modalités de paiement du prix ;

En tout état de cause,

— de débouter M^me A en toutes ses demandes ;

— de la condamner au règlement à M^me B de la somme de 10'000 euros à titre de préjudice moral;

— de la condamner au règlement aux époux B de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— de la condamner au règlement aux époux B de la somme de 12'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux B font valoir que le projet de compromis de vente a été établi par l’agence immobilière LE NAIL à une date à laquelle le mandat de vente lui avait été retiré, que ce projet ne leur a pas été adressé et qu’en tout état de cause, si l’agence immobilière ne l’a pas établi, il l’a été par M^e ROYER, le notaire de M. A. Ils ajoutent que le courriel de l’agence LE NAIL du 11 juin 2010 est dépourvu de force probante puisqu’il est postérieur à la signification de leur intention de céder l’immeuble à un tiers et qu’à cette date l’agence était dépourvue de mandat.

Ils précisent que l’agent immobilier n’avait pas le pouvoir de s’engager pour leur compte et que M^me X épouse B lui a transmis le 26 mai 2010 un courriel lui indiquant qu’elle serait disposée à vendre le bien au prix de 390'000 euros sans que ce courriel soit une réponse à une offre d’achat. Ils relèvent que le lendemain M. A a transmis à l’agence une offre d’achat au prix de 420'000 euros et font observer que le 1^er juin suivant ils ont vainement demandé à l’agent immobilier des précisions sur les conditions de financement du prêt immobilier envisagé par les consorts A ainsi que sur le délai de réalisation de la clause suspensive d’obtention de prêt.

Ayant reçu le 3 juin 2010 une offre d’achat sans clause suspensive de la part de M^me O P, ils indiquent avoir fait part à l’agence LE NAIL dès le lendemain de leur décision de vendre à celle-ci et lui avoir confirmé par télécopie du 9 juin suivant la fin de son mandat.

Les époux B s’étonnent donc que l’agence immobilière ait pu adresser à M. A et à son notaire le 11 juin un projet de compromis de vente dont ni leur notaire ni eux-mêmes n’ont été destinataires.

Pour contester le mandat donné par son épouse à M. A, les époux B relèvent que ce dernier n’a jamais fait état de celui-ci, que le courrier du 9 juin 2010 de son avocat n’y fait pas allusion, que l’offre d’achat émane de M. A, que l’attestation de solvabilité du 21 mai 2010 ne concerne que celui-ci et qu’elle est inutile puisque les époux A sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts et que le propre notaire des époux A ne connaissait pas lui-même la date du prétendu mandat puisqu’il l’a laissée en blanc dans le projet. Ils observent que ce mandat daté du XXX fait état d’un prix d’achat de 390'000 euros alors que ce prix n’a été fixé par M^me B que le 26 mai suivant et que l’époux de la mandante a présenté une offre d’achat à hauteur de 420'000 euros le lendemain alors qu’elle soutient que son offre avait été acceptée la veille au prix de 390'000 euros.

Les époux B nient avoir accepté le 26 mai 2010 une offre d’achat au prix de 390'000 euros puisque leur courriel ne mentionne pas l’identité de l’auteur de cette offre et qu’il ne peut s’analyser que comme un avenant au mandat du 30 octobre 2009. En outre, M^me A n’ayant formulé aucune offre d’achat, elle ne peut soutenir avoir voulu contracter avec eux.

Ils insistent aussi sur l’absence d’accord sur la chose vendue puisque la parcelle numéro 23 ne figurait pas dans le projet de compromis de vente et que les modalités de financement et de paiement du prix, conditions essentielles de leur consentement, n’ont pas été précisées.

Les époux B indiquent au surplus que la vente ne peut être réalisée au profit de l’appelante puisque l’immeuble a été vendu à un tiers.

Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts en l’absence de tout préjudice subi par M^me A qui n’a jamais justifié comment elle aurait pu être en mesure de financer l’acquisition de l’immeuble.

Au soutien de leur propre demande de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros pour procédure abusive et de 10'000 euros pour préjudice moral, les époux B font valoir leur état d’inquiétude jusqu’à l’issue de la procédure ainsi que l’abus de procédure dont s’est rendue coupable l’appelante.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la recevabilité de l’action de M^me E Y épouse A

M^me A soutient que, le XXX, elle a donné procuration à son époux, M. K A aux fins de se porter acquéreur et de finaliser pour son compte l’achat du château du Vivier au prix de 390'000 euros.

En application de l’article 1328 du code civil un acte sous seing privé n’a de date contre un tiers qui n’en a pas eu connaissance que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui l’ont souscrit ou du jour où sa substance est constatée dans un acte dressé par un officier public.

En l’espèce, comme l’ont justement relevé les premiers juges, tous les courriels précédant la vente revendiquée ont été rédigés par M. A qui a mené seul les négociations en vue de l’achat de l’immeuble, a effectué les visites, a présenté l’offre d’achat du 18 mai 2010 et a produit le 21 mai suivant une attestation de solvabilité le concernant seul alors qu’il est marié avec l’appelante sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Aucune des pièces produites aux débats ne fait apparaître le nom de M^me A hormis la procuration (pièce 9 de l’appelante), le projet de compromis de vente transmis le 11 juin 2010 par l’agence immobilière (Pièce 5 de l’appelante) et le constat huissier du 14 juin 2010 (Pièce 8 de l’appelante).

M^me A fondant sa demande sur le fait que la vente était parfaite depuis le 26 mai 2010, le projet de compromis de vente et le constat d’huissier, pièces établies postérieurement à cette date, sont dépourvues de force probante quant à sa participation aux négociations et à sa qualité d’acquéreur de l’immeuble lui donnant qualité pour agir en justice. Par ailleurs, aucun argument ne peut être tiré des démarches effectuées par l’agence LE NAIL et de ses correspondances postérieures au 9 juin 2010, date à laquelle les époux B lui ont signifié par télécopie qu’ils mettaient fin à son mandat de vente, étant au surplus précisé que ce mandat n’était qu’un « mandat de recherche d’un acheteur » qui ne lui permettait pas de s’engager au nom et pour le compte des mandants.

S’agissant de l’acte sous seing privé manuscrit intitulé « Procuration » daté du XXX, M^me A ne rapporte pas la preuve qu’il a été porté à la connaissance des époux B, de leur notaire ou de l’agence LE NAIL avant le 26 mai 2010. Dans ces conditions, sa date n’étant pas certaine, il peut être combattu par tous moyens.

Ainsi, les époux B relèvent à juste titre que le courriel du notaire de M. A (Pièce 3 de l’appelante) est ainsi rédigé : « je vous prie de bien vouloir trouver ci-dessous la réponse de M^me X à l’offre de M. A », que cette offre en date du 18 mai 2010 à 13h32 (Pièce 2 de l’appelante ) propose l’acquisition du château au prix de 380'000 euros alors que la « procuration » de son épouse lui donne mandat d’acheter au prix de 390'000 euros, que ce prix correspond exactement à celui qu’ont fixé les époux B lors de la modification du mandat de recherche initial par courriel adressé à l’agence immobilière le 26 mai à 10h11, c’est-à-dire huit jours après (Pièce 3 de l’appelante). Par ailleurs, M. A ne paraît avoir eu connaissance ni de cet avenant, ni de la « Procuration » du XXX puisque, le 27 mai 2010, il a offert d’acheter le château au prix de 420'000 euros, et que le propre notaire des époux A ignorait lui-même la date de cette 'procuration’ puisqu’il ne l’a pas indiquée dans le projet de compromis de vente.

En conséquence, c’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont déclarée M^me E Y épouse A irrecevable en ses demandes et l’ont condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, M^me A ne peut utilement affirmer que la vente est parfaite depuis le 26 mai 2010 puisque le courriel de M^me X épouse B en date du 26 mai 2010 portant avenant au mandat de recherche par baisse du prix à 390'000 euros ne peut s’analyser en une acceptation d’offre d’achat. En effet, la seule offre d’achat faite antérieurement par M. A le 18 mai 2010 au prix de 380'000 euros a été refusée le même jour. Par ailleurs, le courriel de M^me X ne précise ni qu’il répond à une offre d’achat, ni ne précise l’identité de l’offrant.

2°) Sur les autres demandes

M^me A succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens et sa demande subsidiaire aux fins de dommages-intérêts sera rejetée. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux B les frais de procédure non compris dans les dépens qu’ils ont engagés dans le cadre de la présente instance. Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, M^me A sera donc condamnée à leur payer la somme de 4000 euros compte tenu du fait que les intimés ont dû organiser leur défense depuis le Maroc où ils résident.

M^me X épouse B sollicite en outre la condamnation de l’appelante à leur payer la somme de 10'000 euros à titre de préjudice moral et les époux B sollicitent la somme de 2000 euros pour procédure abusive.

Le préjudice moral allégué par M^me B à titre personnel résulte des soucis engendrés par la procédure judiciaire qu’elle estime abusive. Sa demande indemnitaire n’a pas d’autre fondement que l’article 32-1 du code de procédure civile et l’article 1382 du code civil invoqués par les deux intimés au soutien de leur demande à hauteur de 2000 euros pour procédure abusive.

L’article 32-1du code de procédure civile énonce : « Celui qui agit de manière dilatoire abusive peut être condamné à une amende civile de 15 euros à 1500 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés. »

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1382 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En l’espèce, même si M^me A a succombé en première instance comme elle succombe en appel, les époux B ne démontrent pas qu’elle a abusé de son droit d’ester en justice ni qu’ils ont, du fait de cet abus de droit, subi un préjudice direct distinct des frais de procédure non répétibles qui fondent leur demande sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les époux B seront déboutés de leur demande aux fins de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 26 juillet 2012 par le tribunal de grande instance d’Angers ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me E Y épouse A à payer à M. C B et M^me G X épouse B pris ensemble la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leur frais de procédure non compris dans les dépens engagés en cause d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M^me E Y épouse A au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF L-D. HUBERT