N° RG 22/05831 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OPFW

Décision du Président du TJ de LYON en Référé du 20 juin 2022

RG : 21/01986

S.A.S. BISTRO DES MARRONNIERS

C/

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Juin 2023

APPELANTE :

La société BISTRO DES MARRONNIERS, Société par actions simplifiée, ayant son siège social sis '[Adresse 3], immatriculée au RCS de LYON, sous le numéro 804 824 159, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant la SCP ARMAND – CHAT & ASSOCIES, agissant par M^e Yohann OLIVIER, avocat associé au barreau CHAMBERY

INTIMÉE :

Madame [X] [C], née le 20 mars 1955 à [Localité 2] (71), demeurant chez Madame [H] [C], [Adresse 1]), ayant pour mandataire de gestion la Société REGIE SIMONNEAU, administrateur de biens à [Localité 4]

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Avril 2023

Date de mise à disposition : 07 Juin 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Par contrat de bail mixte soumis aux dispositions des baux commerciaux signé le 29 décembre 1999, [X] [C] a consenti à la société Prad Hôtels la location de locaux à usage de café ' hôtel ' restaurant avec appartement au premier étage, situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer fixé annuellement à la somme de 160 000 francs, outre charges, payable trimestriellement d’avance, le contrat prenant effet au 1er janvier 2000.

En date du 29 octobre 2014, la société Bistro des Marronniers a acquis le fonds de commerce à effet au 1er octobre 2014 et y exploite un restaurant dénommé « Le Mirtillo ».

Le 5 octobre 2021, le bailleur a fait délivrer à la société Bistro des Marronniers un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 37 412,48 €.

Aux motifs que les causes de ce commandement n’avaient pas été apurées dans les délais impartis, [X] [C], par exploit du 9 novembre 2021, a assigné la société Bistro des Marronniers devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon, aux fins de voir au principal constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences, et obtenir la condamnation provisionnelle du preneur à lui payer l’arriéré de loyers, outre le montant de la clause pénale.

En défense, la société Bistro des Marronniers a opposé l’existence de contestations sérieuses à ces demandes et a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 20 juin 2022, le Juge des référés, a :

Donné acte de leur intervention volontaire aux créanciers inscrits la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et la Société Reyl et Cie ;

Constaté la résiliation du bail à la date du 6 novembre 2021 ;

Condamné la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 50 623,74 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 6 mai 2022, 2ème trimestre 2022 inclus, en deniers ou quittances, compte tenu des chèques remis pour un montant de 48 061,66 € ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la société Bistro des Marronniers à payer le reliquat de sa dette au plus tard le 30 juin 2022, faute de quoi elle devra, ainsi que tout occupant de son chef, quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique, et payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent des loyers et des charges du mois de juillet 2022, jusqu’au départ effectif des lieux et à la restitution des clés ;

Dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale ;

Condamné le défendeur aux dépens et à payer à [X] [C] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés a retenu en substance :

qu’il n’a pas été satisfait dans le mois aux causes du commandement ;

que les contestations soulevées par la société Bistro des Marronniers ne constituent pas des contestations sérieuses, notamment celles en lien avec la crise sanitaire et qu’il ne peut pas plus être retenu un manquement du bailleur à ses obligations s’agissant de la présence de parasites, dès lors qu’aux termes du contrat de bail, la destruction des parasites est à la charge du preneur ;

que néanmoins le preneur doit être considéré comme étant de bonne foi dès lors qu’il justifie avoir payé par chèque juste avant l’audience la quasi totalité de la dette, ce qui justifie que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et qu’il lui soit accordé jusqu’au 30 juin 2022 pour régler le solde de la dette locative ;

que le juge des référés n’a pas compétence pour prononcer une condamnation au titre de la clause pénale.

Par acte régularisé par RPVA le 10 août 2022, la société Bistro des Marronniers a interjeté appel de l’intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l’ordonnance du 20 juin 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d’appel, à l’excepté du chef de décision rejetant la demande présentée au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 28 octobre 2022, la société Bistro des Marronniers demande à la Cour de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les articles 606, 1219, 1720, 1721, 1722 et 1343-5 du Code civil, Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Infirmer la décision déférée dans les termes de l’appel. (repris dans le dispositif de ses écritures),

Et, statuant à nouveau :

A titre principal :

Juger qu’elle était bien-fondée à suspendre le paiement des loyers, et en conséquence :

Juger nul et nul d’effet le commandement de payer délivré le 5 octobre 2021 ;

Débouter [X] [C] de l’ensemble de ses prétentions.

À titre subsidiaire :

Juger que les demandes de [X] [C] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes de condamnation se heurtent à des contestations sérieuses, et en conséquence :

juger n’y a voir lieu à référé et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond.

A titre infiniment subsidiaire :

Constater que la société Bistro des Marronniers a intégralement apuré sa dette au titre des loyers et des charges (arrêtées au 6 mai 2022) le 12 août 2022 ;

Accorder rétroactivement à la société Bistro des Marronniers un délai de paiement jusqu’au 12 août 2022 pour s’acquitter des sommes mises à sa charge ;

Suspendre jusqu’au 12 août 2022 la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail.

En tout état de cause :

Condamner [X] [C] à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner [X] [C] aux entiers dépens.

La société Bistro des Marronniers soutient en premier lieu, au visa, notamment des articles 1719 à 1720 du Code civil, qu’elle était en droit de suspendre temporairement le paiement des loyers sur les fondements de l’exception d’inexécution, aux motifs :

que l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son fonds dans des conditions normales caractérise une inexécution, par le bailleur, de son obligation contractuelle de délivrance et justifie, par le jeu de l’exception d’inexécution, que le preneur ne puisse être tenu de régler les loyers échus sur la période considérée ;

qu’en l’espèce, est caractérisé un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en raison de l’insalubrité général du local ;

qu’en effet, elle a été confrontée en janvier 2020 à une invasion de rats, de cafards et de blattes rendant le local objet du bail totalement insalubre ;

qu’il existe également un défaut de délivrance du bailleur du fait des mesures de restrictions administratives, puisque le restaurant a été directement visé par les arrêtés successifs de fermeture administrative adoptés par les pouvoirs publics pour faire face à l’épidémie de Covid-19 puis de couvre-feu qui l’ont empêchée de jouir et d’exploiter les lieux ;

qu’en outre, il existe, au sens de l’article 1722 du Code civil, une perte partielle de la chose louée, qui justifie que le preneur demande une réduction de loyer, voire sa suppression pendant toute la période de fermeture administrative, durant laquelle elle n’a pu exploiter le restaurant, outre que durant cette période, les graves désordres affectant le local ne lui permettaient pas de l’exploiter ;

qu’enfin, la crise sanitaire et l’obligation de fermeture qui en est découlée constituent un cas de force majeure, au sens de l’article 1218 du Code civil.

L’appelante fait valoir en second lieu que les éléments précédemment développés caractérisent des contestations sérieuses s’opposant à l’acquisition de la clause résolutoire, précisant qu’elle a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Lyon son bailleur en indemnisation des préjudices subis du fait de ses inexécutions contractuelles.

A titre infiniment subsidiaire, la société Bistro des Marronniers sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des délais de paiement jusqu’au 12 août 2022, au visa des articles L 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, alors que :

si le juge des référés l’a autorisée à payer le reliquat de sa dette au plus tard le 30 juin 2022 et suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire du bail, elle n’a eu connaissance de l’ordonnance qu’après le 30 juin 2022, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de respecter le délai accordé par le premier juge ;

en effet, [X] [C], faisant preuve d’une particulière mauvaise foi, lui a fait signifier simultanément le 4 août 2022 l’ordonnance de référé du 20 juin 2022, un commandement aux fins de saisi-vente et un commandement de quitter les lieux au plus tard le 12 août 2022 ;

surtout, à réception de l’ordonnance, elle a fait le nécessaire pour s’acquitter dans les meilleurs délais de la condamnation provisionnelle mise à sa charge, dont le paiement effectif est intervenu le 12 août 2022, soit moins de 8 jours après la signification de l’ordonnance ;

la Cour peut parfaitement suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant un délai supérieur à celui accordé par le premier juge et donc, compte tenu de sa bonne foi, fixer rétroactivement au 12 août 2022 le délai pour s’acquitter de la condamnation mise à sa charge par l’ordonnance du 20 juin 2022 et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire, constater qu’au 12 août 2022 l’arriéré locatif a été entièrement remboursé dans le délai ainsi accordé et écarter en conséquence le jeu de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 novembre 2022, [X] [C] demande à la Cour, de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l’article L 145-41 du Code de commerce, Vu l’article 1728-2° du Code civil,

Débouter la société Bistro des Marronniers de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées ;

Confirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés le 20 Juin 2022 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la condamnation de la société Bistro des Marronniers à la somme de 12 909,18 € au titre des loyers et charges arriérés au 22 novembre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse.

Y ajoutant :

Condamner la société Bistro des Marronniers à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, [X] [C] rappelle qu’il n’appartient pas au Juge des référés de dire si le locataire était ou non bien fondé à suspendre d’autorité le paiement des loyers, ni de se prononcer sur la validité du commandement résolutoire et qu’il entre seulement dans ses attributions de vérifier si l’obligation de paiement alléguée se heurte ou non à une contestation sérieuse.

Elle soutient en premier lieu que la société Bistro des Marronniers n’est pas fondée à soutenir que l’exigibilité des loyers et charges réclamés par la bailleresse serait sérieusement contestable, en raison d’une part de la fermeture administrative de son commerce du fait de la crise sanitaire, et d’autre part de l’insalubrité supposée du local, due à la présence de rats et insectes.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée à raison de l’état du local, notamment du fait de la présence de parasites, elle rappelle :

que pas moins de quatre sociétés se sont succédées dans les lieux loués depuis le 1er janvier 2000, date de prise d’effet du bail initial, renouvelé à deux reprises, et qu’elle n’a jamais été avisée du moindre désordre pendant plus de 20 ans, sauf dans le courant de l’année 2020, par l’appelante, lorsque les impayés ont débuté ;

que dans ce contexte, l’insalubrité alléguée du local, liée à la présence d’insectes et de rongeurs, semble davantage résulter du non-respect par les exploitants successifs, en ce compris la société Bistro des Marronniers de leurs obligations légales et contractuelles, et non d’une quelconque faute de la bailleresse, étant observé que l’obligation de détruire les parasites est une obligation du preneur aux termes du contrat de bail ;

que plus généralement, l’exception d’inexécution, pour être retenue, suppose que les lieux loués soient totalement inexploitables et qu’en l’espèce, les avis que l’on peut aisément trouver sur internet, notamment sur le site Tripadvisor démontrent, qu’à l’exception des périodes de fermeture dues à la crise sanitaire, l’établissement est constamment resté ouvert au public depuis au moins le mois d’août 2020, et qu’il est donc incompréhensible que la société Bistro des Marronniers n’ait procédé à aucun paiement entre le mois de janvier 2021 et le mois de mai 2022.

Elle rappelle par ailleurs que s’agissant de la crise sanitaire, la Cour de cassation, par trois décisions a levé toute ambiguïté, en jugeant que la mesure d’interdiction de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire n’entraîne pas la perte du local loué, ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur et ne peut être utilement invoquée au titre de la force majeure.

S’agissant en second lieu de l’arriéré locatif, elle expose :

que si la dette a été apurée dans le courant du mois d’août 2022, un arriéré s’est néanmoins aussitôt reconstitué en l’absence de reprise effective du paiement des loyers et charges courants, la société Bistro des Marronniers n’ayant toujours pas réglé au 22 novembre 2022, l’échéance du 4ème trimestre 2022, pourtant payable par terme d’avance, de sorte qu’elle reste devoir, à cette date, la somme principale de 12 909,18 €.

[X] [C] s’oppose en dernier lieu à tout délai de paiement rétroactif permettant de rendre sans effet l’acquisition de la clause résolutoire, alors que :

le fait que l’occupante ait pu avoir connaissance de la décision seulement le 4 août 2022 ne l’empêchait nullement de respecter le délai au 30 juin 2022 qui lui avait été octroyé pour apurer sa dette, puisque ce délai avait été accordé à sa demande ;

elle a fait signifier l’ordonnance dès qu’elle l’a reçue, soit le 1er août 2022, étant précisé qu’elle justifie avoir envoyé un courrier de relance le 26 juillet 2022 au greffe de la juridiction des référés, s’étonnant de ne toujours pas avoir reçu la décision dont le délibéré avait été fixé au 20 juin 2022 ;

la société Bistro des Marronniers a dupé le premier juge pour obtenir un délai, en faisant état d’un paiement par chèque de la quasi-totalité de la dette, juste avant l’audience, alors qu’en réalité, tous les chèques remis ont été rejetés pour défaut de provision, de sorte que la dette n’a finalement été apurée que dans le courant du mois d’août 2022 ;

elle a en outre fait montre de bienveillance à l’égard de sa locataire en lui accordant une franchise de loyer au titre des fermetures liées à la crise sanitaire ;

l’appelante ne produit de surcroît aucune pièce comptable pour justifier de sa situation financière actuelle.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur le caractère indu des loyers réclamés par le bailleur

L’appelante soutient qu’elle était en droit de suspendre temporairement le paiement des loyers, d’une part, sur le fondement de l’exception d’inexécution, d’autre part, en raison de la perte partielle de la chose louée et également en raison de la suvenance d’un cas de force majeure rendant temporairement impossible l’exécution de ses obligations. Elle en déduit que le commandement du 5 octobre 2021 a été délivré à tort et sollicite qu’en soit prononcée la nullité.

Elle fonde ses demandes sur diverses dispositions du Code civil.

Or, en l’espèce, il n’appartient pas à la juridiction des référés de se prononcer sur le bien fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur et des différentes causes d’exonération qu’il soulève, ses pouvoirs se limitant à apprécier si l’obligation du preneur de régler les loyers, au regard des éléments invoqués, se heurtait à une contestation sérieuse, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, seul applicable en matière d’acquisition de clause résolutoire et selon lequel le juge des référés, en cas d’urgence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La société Bistro des Marronniers oppose en premier lieu l’absence d’exigibilité des loyers réclamés au titre de l’exception d’inexécution, en ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, au sens de l’article 1719 du Code civil :

en délivrant un local insalubre, inexploitable en raison de la présence de nuisibles tels rats, cafards et blattes,

en ce qu’elle n’a pu exploiter les lieux en raison des arrêtés successifs de fermeture administrative adoptés par les pouvoirs publics durant la crise sanitaire.

La Cour observe que s’il est incontestable, au regard de la teneur du constat d’huissier en date du 22 janvier 2020 que l’appelante verse aux débats que sévissent dans les locaux loués force blattes et rongeurs divers et que d’importantes dégradations sont imputables à ces rongeurs, pour autant, la société Bistro des Marronniers, d’une part, aux termes du contrat de bail, avait la charge de la destruction des parasites et d’autre part a accepté, aux termes d’un avenant au contrat de bail qu’elle a signé le 29 octobre 2018, de supporter la charge des travaux rendus nécessaires pour l’application des normes de sécurité, hygiène et salubrité, étant observé que le constat d’huissier a été établi au début de l’année 2020 et qu’elle est dans les lieux depuis le 1er octobre 2014, date depuis laquelle elle avait la charge de respecter les obligations qui lui incombaient.

Il en résulte qu’elle ne peut sérieusement opposer au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible à ce titre.

S’agissant par ailleurs des mesures de restriction administratives intervenues à l’occasion de la crise sanitaire, la Cour retient qu’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut pas plus être sérieusement retenu, alors que :

le preneur a bien été en possession des locaux loués, qu’il occupait, y compris pendant la période de confinement puisque durant cette période il a effectué des travaux de rénovation ;

l’impossibilité temporaire d’exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n’avait aucune prise, celui-ci n’étant aucunement impliqué par une une impossibilité temporaire d’exploitation qui ne résulte aucunement de son fait.

Il en résulte qu’il ne peut être sérieusement soutenu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’obligation du preneur au paiement des loyers à ce titre.

La société Bistro des Marronniers soutient en second lieu que les échéances de loyer n’étaient pas dues, en raison :

de la perte partielle de la chose louée, qui l’empêchait d’en jouir et d’en user ;

du cas de force majeure que constituait la crise sanitaire qui suspendait nécessairement son obligation à paiement.

S’agissant de la perte partielle de la chose louée, invoquée par l’appelante, la Cour rappelle qu’aux termes de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Or, la Cour observe qu’en l’espèce, le bien loué n’a été aucunement détruit, que ce soit en totalité et en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant aucunement être assimilée à une destruction, sauf à détourner de leur sens les dispositions pré-citées.

Il en résulte que cause d’exonération du paiement des loyers pour destruction des locaux loués invoquée par la la société Bistro des Marronniers ne constitue pas une contestation sérieuse.

S’agissant de la force majeure, la Cour rappelle qu’aux termes de l’article 1148 du Code civil ancien, applicable en l’espèce puisque la signature du bail commercial est intervenue avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque par suite d’une force majeure, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s’était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit et qu’il s’en déduit que la force majeure, évènement extérieur, imprévisible et irrésistible, est de nature à dispenser le débiteur de son obligation.

Pour autant, en l’espèce, si l’épidémie de covid 19 est un évènement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un évènement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible, par sa nature d’être exécutée, de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurence non à l’épidémie elle-même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, n’étant pas de nature à caractériser une irrésistibilité.

Il en résulte que la cause d’exonération du paiement des loyers en raison d’un cas de force majeure invoquée par l’appelante ne constitue pas une contestation sérieuse.

En conclusion, la Cour retient que la société Bistro des Marronniers ne justifie d’aucune contestation sérieuse de nature à l’exonérer de son obligation de payer les loyers et qu’à ce titre le commandement délivré ne peut être invalidé comme sollicité par l’appelante.

II : Sur l’existence de contestations sérieuses s’opposant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire

Subsidiairement, la société Bistro des Marronniers soutient, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de [X] [C] visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en ce que cette demande se heurte à des contestations sérieuses au regard des moyens précédemment développés.

La Cour rappelle qu’une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ne peut reposer que sur les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, l’article 835 du même code ne concernant que les demandes de provision.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au sens de ce texte, Il y a urgence dès lors qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas lorsque la clause résolutoire est acquise, dès lors que le bailleur est privé de son droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose par ailleurs que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 5 octobre 2021 délivré à la société Bistro des Marronniers, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ce commandement, qui porte sur un principal de 37 412,48 €, détaille le montant de la créance, arrêtée au 4ème trimestre 2021 inclus et il ressort du décompte en date du 22 novembre 2022 produit par le bailleur que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Alors qu’il a été retenu que les différents moyens opposés par le preneur ne se caractérisent aucunement une contestation sérieuse, que par ailleurs la seule délivrance d’une assignation au fond délivrée au bailleur, à laquelle le preneur fait référence, ne peut caractériser une telle contestation, il apparaît que c’est à raison que le premier juge et au visa de l’article 834 du Code de procédure civile précité, a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux au 6 novembre 2021.

La Cour confirme la décision déférée de ce chef.

III : Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement rétroactifs, sollicités à titre infiniment subsidiaire par la société Bistro des Marronniers

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, au visa de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, selon lequel lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, le premier juge a condamné la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 50 623,74 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 6 mai 2022, 2ème trimestre 2022 inclus, en deniers ou quittances, compte tenu des chèques remis pour un montant de 48 061,66 €.

Le montant retenu est confirmé par la production d’un décompte en date du 6 mai 2022 et la décision déférée ne peut donc qu’être confirmée de ce chef.

Dans ce contexte, le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la société Bistro des Marronniers à payer le reliquat de sa dette au plus tard le 30 juin 2022.

Il ressort du relevé de compte bancaire du 12 août 2022 produit par l’appelante que les 10 et 12 août 2022, elle a réalisé trois virements au profit du bailleur, lesquels figurent au crédit du décompte du 22 novembre 2022 du bailleur à la date des 12 et 17 août 2022, ce même décompte établissant qu’au 17 août 2022 la société Bistro des Marronniers n’était plus débitrice d’aucune somme vis à vis du bailleur, les causes du commandement étant alors apurées.

Le bailleur n’est pas fondé à reprocher au preneur de n’avoir pas respecté les délais accordés par le juge des référés suspendant les effets de la clause résolutoire dès lors qu’il ne conteste pas, fusse t’il fautif ou non, n’avoir signifié l’ordonnance de référé du 20 juin 2022 au preneur que le 4 août 2022, soit plus d’un mois après la date à laquelle elle était rendue et que le preneur ne pouvait en conséquence exécuter une décision dont il n’avait pas connaissance, laquelle aurait pu au demeurant rejeter sa demande de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

La Cour observe par ailleurs que cette signification a été accompagnée d’un commandement aux fins de saisie vente délivré le même jour et d’un commandement de quitter les lieux au plus tard le 12 août 2022, soit le jour même de la signification de la décision.

S’il ne peut être fait abstraction de ce que les chèques remis au bailleur peu avant l’audience du juge des référés sont revenus sans provision, ce qui démontre un manque de diligence du preneur, pour autant cet élément est insuffisant pour qu’il soit considéré de mauvaise foi alors qu’il n’est par ailleurs pas contestable qu’au 12 août 2022, la dette de loyers était définitivement soldée et les causes du commandement apurées.

La Cour, au vu de ces éléments, constatant par ailleurs, à l’examen des différents décomptes produits aux débats, que les difficultés de la société Bistro des Marronniers coïncident avec la crise sanitaire, tenant compte de relations entre les parties perdurant depuis le 1er octobre 2016, dit qu’il convient d’accorder rétroactivement à la société Bistro des Marronniers des délais de paiement jusqu’au 12 août 2022, constate qu’à cette date la société Bistro des Marronniers a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 5 octobre 2021 et, en conséquence, dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, la Cour :

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a accordé à la société Bistro des Marronniers des délais de paiement et suspendu durant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a dit que la société Bistro des Marronniers doit payer le reliquat de sa dette au plus tard le 30 juin 2022, faute de quoi elle devra, quitter les lieux, si besoin est par expulsion et payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent des loyers et des charges du mois de juillet 2022, jusqu’au départ effectif des lieux et, statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial au paiement par la société Bistro des Marronniers à son bailleur, [X] [C], de la somme de 37 412,48 €, correspondant aux causes du commandement, au plus tard le 12 août 2022 ;

Constate qu’à cette date, la somme sus-visée a été réglée au bailleur et dit en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

IV : Sur la demande de provision de [X] [C]

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.

[X] [C] sollicite que la condamnation provisionnelle prononcée par le juge des référés au titre de l’arriéré de loyers soit confirmée sauf à être actualisée à la somme de 12 909,18 €, décompte arrêté au 22 novembre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse.

Il ressort du décompte qu’elle produit que ce décompte intègre les loyer et charges du 4ème trimestre 2022, soit 10 339,18 € et 310 €, outre la taxe ordures ménagères (302 €) et la taxe foncière (1 958 €).

La Cour constate que les montants sollicités au titre de la taxe ordures ménagères et de la taxe foncière ne correspondent pas aux montants calculés manuscritement sur les avis d’imposition produits pour en justifier et leur sont supérieurs.

La Cour en déduit que la demande de provision de [X] [C] ne se justifie qu’à hauteur de la somme de 10 649,18 €, montant non sérieusement contestable et en conséquence :

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 50 623,74 € au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mai 2022 ;

Constate qu’au 22 novembre 2022, la créance locative n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 10 649,18 €, correspondant à l’échéance du 4ème trimestre 2022 ;

Condamne en conséquence la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 10 649,18 € au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2022.

V : Sur les demandes accessoires

La Cour confirme la décision déférée qui a condamnée la société Bistro des Marronniers, partie perdante aux dépens de la procédure de 1ère instance et à payer à [X] [C] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

La Cour condamne la société Bistro des Marronniers, qui succombe principalement, aux dépens à hauteur d’appel.

La Cour la condamne également à payer à [X] [C] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer délivré le 5 octobre 2021 présentée par la société Bistro des Marronniers ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail commercial à la date du 6 novembre 2021, accordé à la société Bistro des Marroniers des délais de paiement et suspendu durant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a dit que la société Bistro des Marronniers doit payer le reliquat de sa dette au plus tard le 30 juin 2022, faute de quoi elle devra, quitter les lieux, si besoin est par expulsion et payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent des loyers et des charges du mois de juillet 2022, jusqu’au départ effectif des lieux et,

Statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial au paiement par la société Bistro des Marronniers à son bailleur, [X] [C] de la somme de 37 412,48 €, correspondant aux causes du commandement, au plus tard le 12 août 2022 ;

Constate qu’à cette date, la somme sus-visée a été réglée au bailleur et dit en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 50 623,74 € au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mai 2022, et :

Constate qu’au 22 novembre 2022, la créance locative n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 10 649,18 €, correspondant à l’échéance du 4ème trimestre 2022 ;

Condamne en conséquence la société Bistro des Marronniers à payer à [X] [C] la somme provisionnelle de 10 649,18 € au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2022.

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Condamne la société Bistro des Marronniers aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne la société Bistro des Marroniers à payer à [X] [C] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT