ARRET N°

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20 Mai 2025

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N° RG 24/00022 – N° Portalis DBVE-V-B7I-CIGF

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[B] [V]

C/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT AUX EXPROPRIATIONS,

COLLECTIVITE DE CORSE

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Décision déférée à la Cour du :

12 février 2024

Juge de l’expropriation d’AJACCIO

23/00005

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU : VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

APPELANT :

Monsieur [B] [V]

[Adresse 20]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie LAURENT, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMES :

COLLECTIVITE DE CORSE prise en la personne du Président du Conseil exécutif de Corse en exercice, Monsieur [L] [J]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Francesca SEATELLI, avocat au barreau de BASTIA, substituée par M^e Caroline SALICETI, avocat au barreau de BASTIA

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT AUX EXPROPRIATIONS

[Adresse 22]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Pris en la personne de Mme [G], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

L’affaire a été débattue en audience publique le 18 février 2025 devant la cour composée de :

Monsieur BRUNET, président de chambre

Madame BETTELANI, conseillère

M^me ZAMO, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Madame CARDONA, greffière lors des débats et de la mise à disposition de la décision.

ARRET

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Signé par Monsieur BRUNET, président de chambre et par Madame CARDONA, greffière présente lors de la mise à disposition de la décision.

LES TERMES DU LITIGE :

Par arrêté préfectoral n° 2A-2019-10-10-004 en date du 10 octobre 2019, une enquête publique préalable a été ouverte concernant un projet de pénétrante Est d'[Localité 4] visant à réaliser notamment une nouvelle voie d’accès permettant d’assurer la jonction entre la RT 20 au niveau de [Localité 17] sur le territoire de la Commune de [Localité 21]) et le carrefour giratoire de [Localité 11] relevant de la Commune d'[Localité 4].

Par délibération n°20/190 en date du 27 novembre 2019, l’Assemblée de Corse a donné pouvoir au Président du Conseil Exécutif de saisir le Préfet de la Corse-du-Sud aux fins que le projet de pénétrante Est d'[Localité 4] soit déclaré d’utilité publique et qu’une ordonnance d’expropriation soit délivrée.

L’emprise du projet impacte notamment la parcelle appartenant en pleine propriété à Monsieur [B] [V], située à [Localité 21], cadastrée section C anciennement numérotée [Cadastre 12].

Le 26 juillet 2019, les services de [Adresse 19] ont estimé la valeur vénale de cette parcelle à un montant de 196.772,50 'uros.

Par arrêté préfectoral n° 2A-2020-12-08-009 en date du 8 décembre 2020, ce projet était déclaré d’utilité publique.

Par courrier du 8 février 2021, la Collectivité de Corse a notifié une offre d’indemnisation à Monsieur [V] pour un montant total de 196.772,50 'uros.

Suivant courrier en réponse du 8 mars 2021, Monsieur [V] a refusé l’offre de la collectivité de Corse.

Suivant arrêté préfectoral n° 2A-2021-062 du 23 avril 2021, le projet de pénétrante Est sur les communes d'[Localité 4] et de [Localité 21] et la création des îlots compensatoires écologiques sur les communes d'[Localité 4], d'[Localité 8], d'[Localité 9] et d'[Localité 10] ont obtenu l’autorisation environnementale.

Le 28 avril 2021, une réunion a été tenue en présence de M. [V], de la Collectivité de Corse et de la SAFER, au cours de laquelle, il a été tout d’abord décidé de solliciter une actualisation de l’évaluation de la parcelle auprès des Domaines.

Et un redécoupage de la parcelle a été envisagé pour indemniser pour partie en nature Monsieur [V].

Pour autant, sans attendre l’acceptation par Monsieur [V] de l’offre d’indemnisation globale, la Collectivité de Corse a fait procéder à un redécoupage par le Cabinet [X] de la parcelle C [Cadastre 12], ainsi que d’une parcelle contiguë C [Cadastre 1], lui appartenant.

La parcelle C [Cadastre 12] a ainsi été divisée et les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 16] ont été créées, mais Monsieur [V] n’a pas consenti à ce redécoupage, étant en désaccord avec les superficies déterminées mais surtout n’ayant pas reçu la contrepartie en nature, pour lui une condition substantielle.

Or, l’expropriation en l’occurrence porte exclusivement sur la « nouvelle » parcelle C2140, alors même qu’au jour des écritures le procès-verbal de division n’a pas été signé, et qu’en conséquence elle n’a pas été inscrite au cadastre.

Le 2 novembre 2021, le service des Domaines a fixé la valeur de la nouvelle emprise à la somme de 124.137 'uros arrondis à 125.000 euros.

Le 21 janvier 2022, la Collectivité de Corse a notifié à Monsieur [V] son offre d’indemnisation pour l’acquisition de la parcelle n° C [Cadastre 13] d’une surface de 9.035m2, issue de la parcelle [Cadastre 12], constituée:

— d’un échange d’une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], sise sur la commune de [Localité 21], pour une surface de 866 m2 et d’une valeur de 22.000 euros , soit la somme de 103.000 euros (125.000-22.000).

Par courrier de son Conseil en date du 9 février 2022, Monsieur [V] a refusé cette offre en ce qu’elle ne correspondait pas au prix du marché et a sollicité le versement de la somme de 749.250 'uros au titre de son indemnisation, établie conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [P].

Par un arrêté de cessibilité n°2A-2022-06-30-00002 du 30 juin 2022, la parcelle C [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle C [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, a été déclarée immédiatement cessible en vue de son expropriation pour cause d’utilité publique au profit de la Collectivité de Corse.

Le 24 novembre 2022, la Collectivité de Corse a notifié à Monsieur [V] un mémoire valant offre en application de l’article R 311-6 du Code de l’expropriation, qui n’a pas entendu donner une réponse la sachant inconséquente à toute modification de la position de l’expropriant.

Par mémoire en date du 4 janvier 2023, la Collectivité de Corse a saisi la juridiction de l’expropriation compétente à d'[Localité 4] aux fins de fixation de l’indemnité due à Monsieur [V] au titre de l’expropriation pour utilité publique de l’emprise de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], sise sur la commune de [Localité 21], dont il est propriétaire, selon DA n° 962E du 11 janvier 2022.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de l’expropriation a déclaré irrecevable la demande d’indemnisation.

Suivant ordonnance d’expropriation n°23/002 en date du 9 janvier 2023, le Juge de l’Expropriation a déclaré expropriés, au profit de la Collectivité de Corse pour cause d’utilité publique, les immeubles, portions d’immeubles figurant à l’état parcellaire annexé à l’ordonnance.

Par déclaration du 20 mars 2023, Monsieur [V] a formé un pourvoi à, l’encontre de l’ordonnance d’expropriation n°23/002 en date du 9 janvier 2023.

Par mémoire en date du 15 mars 2023, la Collectivité de Corse a saisi à nouveau la juridiction de première instance aux fins de fixation de l’indemnité due à Monsieur [V] au titre de l’expropriation pour utilité publique de l’emprise désormais en litige.

Suivant jugement en date du 12 février 2024, le Juge de l’Expropriation du Tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— Rappelé que l’ordonnance d’expropriation est en date du 9 janvier 2023 ;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [V] ;

— Rappelé que la date de référence est le 10 octobre 2018 ;

— Fixé la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de SARROLA-

CARCOPINO et cadastrée section C numéro [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, propriété de Monsieur [B] [V] à la somme de 233 778 euros ;

— Fixé l’indemnité principale concernant la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, sise sur la commune de [Localité 21] à la somme de 233 778 euros ;

— Fixé l’indemnité de remploi à la somme de 24 378 euros ;

— Débouté Monsieur [B] [V] de ses autres demandes.

*

Monsieur [V] ayant formé appel de cette décision par déclaration du 11 mars 2024, il la critique devant la cour dans ses écritures versées au débat judiciaire le 30 avril 2024 puis le 5 décembre 2024, en faisant valoir:

— A titre principal :

— L’irrecevabilité de la demande de fixation de l’indemnisation par l’expropriant , faute de document d’arpentage réalisé dans les conditions posées par l’article R. 132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre, prévoyant notamment la signature des parties, avec pour conséquence d’entacher d’irrégularité l’arrêté de cessibilité.

Dans la situation en cause, l’appelant soutient que le jugement frappé d’appel s’est mépris en considérant que le document d’arpentage, bien que non signé, pouvait régulièrement fonder l’arrêté de cessibilité, au seul motif que le propriétaire avait connaissance « d’un projet » de division parcellaire.

Et en méconnaissant , au prix d’une erreur de droit, l’obligation faite par les textes applicables de réaliser, préalablement à l’arrêté de cessibilité déclarant cessibles des parties de parcelles, un document d’arpentage conforme, du fait qu’il implique de modifier les limites des terrains concernés.

Et ce d’autant plus que, lors du déplacement du juge sur les lieux, Monsieur [V] a vivement insisté sur le fait qu’il n’avait pas consenti au redécoupage tel que mentionné au projet, étant en désaccord avec les superficies déterminées mais surtout n’ayant pas reçu la contrepartie en nature, qui constituait une condition substantielle à la division.

L’appelant a souligné le fait que la division de la parcelle C [Cadastre 12] et la création des parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 16] étaient irrégulières, puisque la superficie totale de ces nouvelles parcelles ne correspondait pas à la superficie totale de la parcelle [Cadastre 12] dont elles sont issues.

En effet, la parcelle C [Cadastre 12] a une superficie, non contestée, de 1ha 18a 65ca, elle a été divisée sans l’accord de Monsieur [V] comme suit :

— Parcelle N° [Cadastre 6] : 1.919 m 2

— Parcelle N° [Cadastre 13] : 9.035 m 2

— Parcelle N° [Cadastre 16] : 723 m 2

Total. 11.677 m 2

Le calcul est simple : 11.865 m² (parcelle [Cadastre 12]) moins 2642 m² (nouvelles parcelles [Cadastre 15] + [Cadastre 16]) = 9.223 m² parcelle [Cadastre 13]. En conséquence, l’emprise de l’expropriation, à savoir la parcelle [Cadastre 13], devrait être de 9.223 m² et non pas de 9.035 m².

Monsieur [V] a en outre exposé que le document d’arpentage ne mentionnait pas non plus la parcelle [Cadastre 14] qui devait être créée sur la parcelle [Cadastre 1] lui appartenant aux fins d’échange.

Alors que l’expropriant s’était engagé auprès de l’exproprié, outre le versement d’une indemnité en argent, de lui échanger une parcelle lui appartenant afin de permettre à l’exproprié d’y bâtir un hangar.

Pour l’appelant, Cela ressort parfaitement de l’offre du 21 janvier 2022 faite par la Collectivité de Corse à Monsieur [V] pour l’acquisition de la parcelle n° C [Cadastre 13] d’une surface de 9.035m2, issue de la parcelle [Cadastre 12], qui était alors constituée :

— d’un échange d’une partie de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1], nouvellement divisée et numérotée [Cadastre 5], limitrophe avec la partie non expropriée et la parcelle nouvellement numérotée [Cadastre 6] appartenant à

Monsieur [V], pour une surface de 866 m2 et d’une valeur de 22.000 'uros ;

— Et de la somme de 103.000 euros (125.000-22.000).

Pour autant, le mémoire d’offre d’indemnisation ne le mentionne nullement.

De surcroit, la décision entreprise a commis une erreur manifeste en relevant que la division n’était qu’un projet, puis en déduisant que l’arrêté de cessibilité et ainsi l’action en fixation de l’indemnité d’expropriation, étaient réguliers:

Ainsi, le jugement n’a pas tiré les conséquences légales de cette constatation, à savoir que le défaut d’accomplissement d’un document d’arpentage régulier, à savoir définitif, signé par la propriétaire et inscrit au cadastre, entache d’irrégularité l’arrêté de cessibilité.

Enfin, le jugement entrepris a omis de relever que par déclaration du 20 mars 2023, Monsieur [V] a formé un pourvoi à l’encontre de l’ordonnance d’expropriation n°23/002 en date du 9 janvier 2023 qui a déclaré exproprié la portion de la parcelle, la désignant par sa « nouvelle » numérotation telle que mentionnée au sein d’ « un projet » de division.

Eu égard à ces motifs la Cour infirmera le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [V].

Et statuant à nouveau, elle jugera irrecevable et irrégulière l’action diligentée par l’expropriant, et rejettera en conséquence l’ensemble de ses demandes.

— L’irrecevabilité des prétentions et écritures du Commissaire au Gouvernement : au regard des dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation, lui impartissant le même délai de trois mois pour déposer ou adresser au greffe ses conclusions dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

L’appelant demande à la cour de relever, si elle n’y procède pas d’office, que le commissaire du Gouvernement n’a pas déposé au greffe de la Cour ses conclusions sur lesquelles il fonde son évaluation avant le 15 octobre 2024, soit plus de 6 mois après la réception des conclusions d’Intimé communiquées par Monsieur [V].

En voie de conséquence, ces conclusions du Commissaire au Gouvernement seront déclarées irrecevables.

Tandis que conformément aux dispositions de l’article R311-22 du code de l’expropriation, la Cour statuera dans la limite des prétentions de Monsieur [V] et de l’expropriant, telles qu’elles résultent de leurs mémoires.

— A titre subsidiaire : L’évaluation de l’indemnité d’expropriation :

L’appelant invoque à ce stade, au regard des principes applicables, les textes en vigueur figurant aux articles L321-1, L322-1 , L322-3, L322-4, L 322-8 et L 322-9 du code de l’expropriation.

Et rappelle que le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’exproprié apporte la preuve que l’estimation de l’administration ne prend pas correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier.

En l’espèce, et au soutien de sa demande, l’Expropriant n’a pas proposé de terme de comparaison.

Il s’est exclusivement basé sur une évaluation du service des Domaines comportant de grossières erreurs d’appréciations des règles d’urbanisme applicables au bien en cause et dans laquelle les termes retenus n’ont pas été précisés.

Sur ce point, le jugement entrepris a considéré que :

'Concernant la valeur de cette parcelle, si l’Administration des domaines a pudans un premier temps l’estimer à la somme arrondie de 125 000 euros, force est de constater que in fine le commissaire du gouvemement à pu l’estimer à la somme de 233 778 euros en tenant compte de la zone constructible, de la zone lit majeur et de la zone lit moyen.

Il sera par ailleurs relevé que si Monsieur [V] se base sur les conclusions d’un rapport d’expertise privée pour solliciter une indemnité de plus de 500 000 euros, force est de constater que ce rapport n’est pas produit de sorte que la juridiction n’a pas pu en prendre connaissance.

Il sera également relevé que la parcelle [Cadastre 12] ainsi que 4 autres parcelles ont rejoint le patrimoine de M. [V] à la suite d’une donation, la valeur de la donation déclarée auprès des services fiscaux étant de 6 000 euros.

En outre, concernant le permis de construire accordé à M [V], l’examen attentif des pièces versées et des dates retenues permet de relever que l’intéressé a déposé une demande de permis de construire pour un hangar agricole le 18 novembre 2020, soit près d’un an après la notification qui lui a été faite de l’ouverture de l’enquête publique de sorte que cet élément ne saurait être retenu pour améliorer la valeur vénale du bien objet de l’expropriation.

Dès lors, auregard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 233 778 euros conformément à l’avis du commissaire du gouvernement.

L’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 24 378 euros selon le calcul précisé par le commissaire du gouvemement'.

S’il n’a légitimement pas retenu l’avis des Domaines fondant la demande de l’Expropriant, la Cour infirmera tout de même cette décision en ce qu’elle a fait une mauvaise application des textes susvisées, et a commis une erreur d’appréciation des faits, eu égard aux motifs suivants :

— Conformément aux textes applicables, le Juge se doit exclusivement d’évaluer le bien à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— Le rapport d’expertise réalisé pour Monsieur [V] était effectivement versé au dossier par l’Expropriant lui-même contrairement aux constatations faites par le Juge ;

— L’évaluation du bien doit tenir compte des améliorations faites en tout bonne foi ;

— La division telle que prévue entraine une grave dépréciation de la partie restante à Monsieur [V].

— Concernant la date de l’évaluation :

La remarque faite par l’expropriant dans son mémoire et retenue par le jugement entrepris est que le bien avait été évalué à 6.000 ' lorsque Monsieur [V] l’a acquis par donation.

L’appelant qualifie cette observation d’inconséquente et ne pouvant être retenue par le Juge qui se doit d’évaluer le bien à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Or, en l’occurrence cette donation a été réalisée par acte notarié en date du 5 novembre 2013, il y a 10 ans.

L’appelant fait ainsi valoir que la situation du bien a nettement été modifiée depuis, et notamment les règles d’urbanisme applicables, son utilisation, les aménagements et investissements réalisés, l’attractivité de sa localisation, le développement des centres commerciaux'

— Description du bien à évaluer

Le projet d’arpentage prévoit la division de la parcelle C [Cadastre 12] par la création des parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 16]. La parcelle [Cadastre 13] est l’objet de l’expropriation.

Comme l’indique également l’expropriant, la parcelle initiale cadastrée C [Cadastre 12], numérotée sans l’accord de Monsieur [V] C2140 est classée en zone ZCb de la carte communale de la commune de [Localité 21].

La zone ZCb comprend les secteurs d’activité commerces ; elle porte donc en partie sur une zone constructible et à forte valeur vénale.

Cette parcelle est située dans l’atlas des zones inondables (AZI), et la parcelle peut être répartie comme suit entre les différents zonages de l’AZI :

' 3.656 m² lit majeur

' 4.358 m² lit moyen

' 1.209 m² étant constructible

Le lit moyen correspond aux secteurs inondés lors des crues fréquentes, avec des périodes de retour comprises entre 2 et 10 ans.

Le lit majeur correspond aux secteurs inondés lors des crues rares à exceptionnelles, soit pour une période de retour supérieure à 10 ans.

En outre, la parcelle en cause a fait l’objet d’un permis de construire pour un hangar et des améliorations ont été réalisées.

— Concernant l’indemnité principale

1. L’évaluation de l’emprise expropriée

Pour qu’un terrain bénéficie de la qualification de terrain à bâtir en vertu des dispositions des articles L322-3 et L322-4 du Code de l’expropriation, il doit remplir les conditions suivantes :

1. Une desserte par voie et réseaux (y compris les réseaux d’assainissement si ceux-ci sont rendus obligatoires par le POS),

2. Une situation en zone reconnue constructible par un POS ou le document d’urbanisme en tenant lieu.

En l’espèce, l’avis des Domaines versé par l’Expropriante ne tenait même pas compte de l’emprise constructible du bien litigieux.

Pourtant, une partie du bien exproprié remplit parfaitement ces conditions :

Et concernant l’évaluation faite par le Commissaire au Gouvernement au cours

de la première instance dans ses conclusions du 10 janvier 2024, le Commissaire au Gouvernement avait évalué l’indemnité principale à 233 778 ' ainsi répartie:

— zone constructible : 1209 m² X 74 ' = 89 466 '

— zone lit majeur : 3676 m² X 37 ' = 136 012 '

— zone lit moyen : 4150 m² X 2 ' = 8 300 '

Cette évaluation, bien que supérieure à celle proposée par l’Expropriant, demeure inférieure au prix du marché.

Ainsi que cela ressort de l’estimation de Monsieur [P] et de l’analyse des prix du marché, son rapport en date du 22 novembre 2021 ayant estimé la valeur de la parcelle comme suit :

—  12 ' m² lit moyen

—  118 ' m² lit majeur

—  90 ' m² constructible

Sur ce point le jugement entrepris a déclaré que cette expertise n’était pas versée aux débats, il semblerait que le Juge n’ait même pas analysé les pièces du dossier.

L’appelant demande en conséquence que soit retenue l’évaluation faite par l’Expert [P] pour fixer le montant des indemnités dues à l’exproprié.

D’autant plus sérieuse qu’elle tient compte des améliorations faites sur le bien exproprié et de la dépréciation entrainée par sa division.

Statuant à nouveau, la juridiction de céans fixera l’indemnité due à Monsieur [V] à la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] cadastrée section [Cadastre 13], pour une emprise de 9.223 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], à la somme totale de 592.514 'uros, se décomposant comme suit :

— Emprise foncière relevant du zonage lit moyen : 12 ' x 4.358 m², soit 52.296'

— Emprise foncière relevant du zonage lit majeur : 118 ' x 3.656 m², soit 431.408'

— Emprise foncière relevant de la zone constructible : 90 'x 1.209 m², soit 108.810'

2. Les améliorations :

Sur ce point, le jugement a manqué à son obligation de motivation en ne retenant pas les améliorations faites, en ce qu’il s’est contenté de relever que les améliorations avaient été faites le l8 novembre 2020, soit près d’un an après la notification faite à l’appelant de l’ouverture de l’enquête publique.

La Cour relèvera pourtant que Monsieur [V] a démontré amplement que ces améliorations n’avaient pas été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, dans les conditions posées par l’article L322-1 du Code de l’expropriation, et que le jugement demeure silencieux à ce sujet.

En effet, le 27 août 2021, le permis de construire a été accordé à Monsieur [V] qui a effectivement débuté ses travaux et notamment en matière de terrassement et de création de fondations sur le nouveau site, avec un chantier déjà assumé sur le chantier existant par l’exploitant, qui a d’ores et déjà engagé la somme de 10.800 '.

En conséquence et contrairement aux allégations de l’expropriant, le permis de construire n’est pas frappé de caducité.

De surcroît l’expropriant est parfaitement informé de cette situation depuis quatre ans, Monsieur [V] entendant démontrer sa bonne foi en invoquant deux courriers :

— celui adressé le 5 novembre 2019 par Monsieur [V] à l’expropriant, mentionnant :

« Depuis 5 ans maintenant, j’échange avec vos services afin de trouver une solution pérenne d’échange de cette parcelle sur laquelle votre projet s’inscrit. A l’issue de ces 5 ans, aucune solution convenable ne m’a été proposée, ce suite à différents échanges avec votre collaborateur M.[S] [N].

Je tiens à souligner que ce terrain est un terrain agricole à grande potentialité fourragère. Son utilité familiale est capitale compte tenu du projet actuel d’installation de mon fils en tant qu’exploitant agricole d’ovins « lait» avec transformation. Ainsi, nous souhaitons mettre à contribution ce terrain pour la production de fourrage, cette dernière étant favorisée par une irrigation naturelle de source fluviale à proximité avec un projet de construction de hangar. Vous comprenez ainsi l’importance d’une telle parcelle pour un jeune agriculteur.

Dans ce contexte et au vu de ces éléments, vous comprenez que si un échange devait avoir lieu, ce dernier devrait nécessairement inclure un principe d’équité en reprenant les caractéristiques de qualité et de potentialité agricole avec construction d’un hangar de la parcelle n° C[Cadastre 12] qui m’est substituée. »

— Le courrier adressé par la Collectivité de Corse en date du 21 janvier 2022 notifiant à Monsieur [V] son offre d’indemnisation constituée notamment d’un échange d’une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], nouvellement divisée et numérotée [Cadastre 5], limitrophe avec la partie non expropriée et la parcelle nouvellement numérotée [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [V], pour une surface de 866 m² et d’une valeur de 22.000 'uros.

Il y est clairement mentionné que cet échange est envisagé afin de permettre de bâtir le hangar à cheval sur ces parcelles, les travaux effectués pour édifier un hangar étant nécessaires au développement et à la pérennisation de l’exploitation d’élevage bovin de Monsieur [B] [V] ; labellisée Agriculture Biologique par l’organisme certificateur ECOCERT.

Monsieur [V] souligne avoir expressément informé la CTC de la construction du hangar et de sa nécessité dès 2019. Ce qui démontre parfaitement son absence d’intention spéculative.

Et ce d’autant plus que la demande du permis de construire a été déposée le 18 novembre 2020, soit antérieurement à l’arrêté préfectoral n° 2A-2021-062 du 23 avril 2021, donnant au projet l’autorisation environnementale.

Ainsi, le jugement entrepris devra être infirmé sur ce point, et statuant à nouveau, la Cour retiendra que la consistance du bien devant être appréciée à la date du transfert de propriété en tenant compte des améliorations réalisées en fait (transformations, travaux, consolidation …), mais aussi en droit (obligations pouvant induire un usage valorisant).

— Concernant l’indemnité de remploi :

L’appelant rappelle qu’en vertu des dispositions de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Les taux, qui ne sont déterminés que par l’usage et la jurisprudence varient, notamment dans le temps, en fonction de ceux des droits de mutation applicables.

Et pour la même raison, ils sont dégressifs.

Dans la situation en cause, le jugement a retenu de ce chef l’estimation faite par le Commissaire au gouvernement, soit la somme de 24 378 ', détaillée comme suit :

Base Taux Indemnité accessoire

5 000 20 % 1 000

10 000 15 % 1 500

218 778 10 % 21 878

La Cour infirmera cette décision, et statuant à nouveau fixera cette indemnité sur la valeur de l’indemnité principale retenue par l’Expert Monsieur [P], soit à la somme de 60.251 'uros, détaillée comme suit :

5.000 X 20 % = 1.000 '

10.000 X 15% = 1.500 '

577.514 X 10% = 57.751

— Concernant l’indemnité de dépréciation :

L’article L. 321-1 du Code de l’expropriation applicable sur ce point précise que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

En application de ces dispositions, si l’indemnisation des propriétaires consiste d’abord à réparer le préjudice résultant de la perte des parcelles expropriées, il arrive fréquemment que les terrains non expropriés subissent une dépréciation du fait de la présence même de cette expropriation.

Tel est le cas lorsque la réduction de superficie du bien exproprié est suffisamment importante pour nuire à son utilisation. Il s’agit alors d’un préjudice accessoire qui doit faire l’objet d’une indemnisation particulière.

En d’autres termes, « en cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut se trouver déprécié et la nécessité de réparer l’entier préjudice résultant oblige l’expropriant à allouer une indemnité de dépréciation indépendante du reste de la propriété » .

Et l’appelant de souligner que cette indemnité est due quelle que soit la nature du bien exproprié : terrain agricole, terrain à bâtir ou, comme en l’espèce, un immeuble bâti.

L’emprise du bien exproprié en litige est désormais partielle, dans la mesure où :

— Monsieur [V] ne conserverait qu’une faible partie de son bien, soit 1.415 m² sur 1 ha 18a 65ca’cette réduction de superficie du bien exproprié étant suffisamment importante pour nuire à son utilisation, puisque l’exproprié devait y bâtir un immeuble à usage professionnel.

Tandis que ce hangar est nécessaire au développement et à la pérennisation de l’exploitation d’élevage bovin de Monsieur [B] [V], labellisée Agriculture Biologique par l’organisme certificateur ECOCERT.

En effet, la dynamique en agriculture biologique impose un certain nombre de contraintes, conditions sine qua non de la certification, et qui s’inscrivent dans une démarche globale de conduite agricole, tant d’un point de vue d’élevage que de foncier, et de fourrage.

Ainsi, l’exploitant doit diriger son exploitation vers une situation d’autonomie fourragère permettant de limiter les intrants (complément de fourrage ou d’alimentation).

Cet objectif vise à parfaire la maitrise du circuit alimentaire du bétail et à assurer la traçabilité du fourrage distribué.

Et ce, en garantissant qu’il n’a fait l’objet d’aucune transformation ou amélioration au travers de produits ou de pratique situés en dehors du cadre « Agriculture Biologique ».

En Corse, cette démarche est confrontée à une problématique foncière tendue, qui pose aux exploitants des difficultés telles que :

— Le remembrement foncier ou la consolidation des surfaces exploitées ;

— L’accès à des surfaces à potentiel fourrager élevé, exploitables

mécaniquement ;

— Plus généralement, la création d’un parc foncier à-même de permettre l’alimentation d’un bétail de façon à répondre aux contraintes imposées par la certification AB.

L’exploitation de Monsieur [B] [V] se situe principalement à [Localité 18].

Cette commune, exposée entre autres aux contraintes foncières propres à la loi littorale, est composée d’un géotop de bas et moyens coteaux limitant intrinsèquement le potentiel fourrager des terrains exploités.

Les exploitants du secteur sont en recherche permanente, soit de fournisseurs de compléments alimentaires, notamment en foin, soit de surfaces complémentaires à potentiel fourrager plus élevé que sur le secteur de la région, afin de produire un fourrage directement sur ces parcelles et limiter le recours aux prestataires.

Dans ce contexte et dans ce cas précis, l’exploitation a contracté des baux dans la région ajaccienne afin d’augmenter le fourrage produit sur le foncier exploité.

La parcelle [Cadastre 12] est un point stratégique de stockage du fourrage produit dans la région. A cet égard la juridiction saisie constatera que Monsieur [V] :

— Déclare effectivement la parcelle litigieuse au titre de son activité agricole ;

— exploite en outre une parcelle à proximité, qu’il loue afin de pouvoir produire du fourrage et faire pâturer ses bêtes, ce qui démontre que le hangar lui est nécessaire.

En effet et afin de garantir la qualité du fourrage produit sur place, il doit être stocké dans des conditions garantissant sa protection face à l’ensoleillement, aux intempéries, et aux animaux.

En outre et en lien avec les contraintes de l’agriculture biologique demandant une gestion rigoureuse des produits et du foncier, le fourrage constitué sur les parcelles déclarées AB est produit et conservé en adéquation avec ces contraintes.

C’est pour ces raisons, qui découlent à la fois d’une logique agricole indéniable et d’une conformité aux contraintes de certification, qu’un permis pour un hangar agricole a été déposé, et accepté, sur la parcelle [Cadastre 12].

En ayant été accepté, et sachant les instances qui ont statué sur ce dossier pour déboucher sur l’accord de permis, il a été confirmé et convenu que cette infrastructure n’avait pour objectif que de répondre aux besoins agricoles avérés d’une exploitation rigoureuse dont l’objectif non dissimulé est de maîtriser sa production et de garantir la traçabilité de ses produits finis.

En outre, la localisation de la parcelle [Cadastre 12] offre la possibilité d’étendre son potentiel à d’autres activité, propre au zonage tel que le prévoit la carte communale de [Localité 21].

Cette configuration en zone commerciale-industrielle a déjà permis d’établir des contacts et des projets de développement d’autres activités.

L’expropriation et les compensations proposées condamnent ainsi la parcelle doublement, tant d’un point de vue agricole que d’un point de vue de potentiel commercial.

Monsieur [V] souligne à ce stade avoir fait part dès le 5 novembre 2019 de cette situation à l’expropriant, dans un courrier précité.

Et l’expropriant a tenu compte de les circonstances et réserves soulevées par Monsieur [V], et les a considérées sérieuses, puisqu’il s’est par écrit engagé auprès de l’exproprié d’échanger une parcelle lui appartenant afin de permettre à l’exproprié d’y bâtir son hangar.

En effet, le 21 janvier 2022, la Collectivité de Corse a notifié à Monsieur [V] son offre d’indemnisation pour l’acquisition de la parcelle n° C [Cadastre 13] d’une surface de 9.035m2, issue de la parcelle C [Cadastre 12], constituée :

— d’un échange d’une partie de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1], nouvellement divisée et numérotée [Cadastre 5], limitrophe avec la partie non expropriée et la parcelle nouvellement numérotée [Cadastre 6] appartenant à

Monsieur [V], pour une surface de 866 m2 et d’une valeur de 22.000 'uros ;

— Et de la somme de 103.000 euros (125.000-22.000).

Par ailleurs l’appelant rappelle que le positionnement du projet sur la parcelle [Cadastre 12] avait été fait de façon à être à proximité directe des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissements, permettant un raccordement à moindre coût sur des infrastructures existantes, proches du site de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien (CAPA).

Ainsi, et contrairement aux allégations de la Collectivité expropriante, la parcelle en cause est effectivement desservie par les réseaux (eau, électricité et assainissement), ainsi que le démontrent notamment la Convention de servitude de passage en tréfonds conclue entre la CAPA et Monsieur [V] le 31 mai 2019 sur la parcelle en cause, la vue aérienne qui démontre la proximité du bâtiment de la Capa destiné à la récupération de l’assainissement de la zone de Caldaniccia avec la parcelle en cause.

Ainsi, il convient au vu des compensations d’expropriation de prévoir et de convenir de la mise en place de réseaux équivalents (eau, électricité, assainissement) à proximité directe du nouveau projet.

C’est pourquoi, statuant à nouveau, la juridiction de céans fixera l’indemnité de dépréciation à la somme de 58.000 'uros.

Sur les autres demandes, il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] les frais irrépétibles de l’instance.

La Collectivité de Corse sera condamnée à lui verser la somme de 3 600 'uro au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au terme de ses écritures d’appelant, Monsieur [V] demande à la cour de statuer en phase décisive dans les termes suivants :

'INFIRMER le jugement en date du 12 février 2024, en ce que le Juge de l’Expropriation du Tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— Rappelé que l’ordonnance d’expropriation est en date du 9 janvier 2023 ;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [V] ;

— Rappelé que la date de référence est le 10 octobre 2018 ;

— Fixé la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] et cadastrée section C numéro [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, propriété de Monsieur [B] [V] à la somme de 233 778 euros ;

— Fixé l’indemnité principale concernant la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, sise sur la commune de [Localité 21] à la somme de 233 778 euros ;

— Fixé l’indemnité de remploi à la somme de 24 378 euros ;

— Débouté Monsieur [B] [V] de ses autres demandes.

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL :

Déclarer irrecevables les conclusions déposées par le Commissaire du gouvernement au titre des dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation

En conséquence,

REJETER l’intégralité des prétentions formées par le Commissaire au Gouvernement

DECLARER irrecevable et irrégulière l’offre d’indemnisation de l’expropriant.

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes de l’expropriant.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

FIXER l’indemnité principale concernant la parcelle cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9.223 m2, à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], sise sur la Commune de [Localité 21] à la somme 592.514 'uros, se décomposant comme suit :

— Emprise foncière relevant du zonage lit moyen : 12 ' x 4.358 m², soit 52.296'

— Emprise foncière relevant du zonage lit majeur : 118 ' x 3.656 m², soit 431.408'

— Emprise foncière relevant de la zone constructible : 90 ' x 1.209 m², soit 108.810'

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 60.251 'uros.

FIXER l’indemnité de dépréciation à la somme de 162.000 'uros.

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes de l’expropriant.

Y AJOUTANT

CONDAMNER la Collectivité de Corse à payer à Monsieur [B] [V] la somme de 3 600 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens'.

*

Dans ses écritures versées au débat judiciaire le 17 juillet 2024, la Collectivité de Corse entend soutenir, après avoir rappelé la procédure suivie jusqu’à sa saisine du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Ajaccio, que confrontée à une densification sensible de la circulation routière à l’entrée d’Ajaccio, la Collectivité de Corse a, dès 2011, souhaité créer une voie entre le carrefour de Caldaniccia et le rond-point de Bodiccione, dite « Pénétrante Est », inscrivant ce projet dans le cadre de son Schéma Directeur des Routes Territoriales de Corse, approuvé suivant délibération du 23 juin 2011.

Et entend répliquer à titre liminaire sur les deux fins de non recevoir opposées par Monsieur [V] aux demandes de la Collectivité de Corse :

En premier lieu, en ce que la Collectivité de Corse aurait opéré une division foncière sans son accord, en violation des formalités applicables aux documents d’arpentage.

Pour rappel, la parcelle C [Cadastre 12], propriété de Monsieur [V], sera divisée en trois parcelles à la suite de la procédure d’expropriation, les parcelles C [Cadastre 6] et C [Cadastre 16] demeurant la propriété de ce dernier, et la parcelle n°C2140 faisant l’objet de l’expropriation.

En effet, le procès-verbal de division foncière a été adressé par le cabinet [X] à Monsieur [V], lequel ne l’a jamais retourné.

Et que contrairement à ce que ne craint pas d’affirmer Monsieur [V], un document d’arpentage signé ne saurait être la condition sine qua non de l’expropriation.

En tout état de cause, l’arrêté de cessibilité de Monsieur le Préfet de la Corse-du-Sud,régulièrement notifié à Monsieur [V],mentionne directement la parcelle n° C [Cadastre 13] ainsi que la superficie de l’emprise expropriée.

Au surplus, en l’état de la procédure, l’ordonnance d’expropriation désormais définitive, après rejet du pourvoi de Monsieur [V] par la Cour de cassation, fait également référence à la parcelle C [Cadastre 13] pour une superficie de 9.035 m².

Ainsi Monsieur [V], parfaitement informé de la décision foncière projetée et de l’emprise objet de l’expropriation, n’a été privé d’aucune garantie.

En second lieu, Monsieur [V] soutient à titre de fin de non recevoir que la surface expropriée devrait être de 9.223 m².

Pourtant la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité précisent que l’emprise expropriée est bien de 9.035 m².

La cour confirmera à cet égard avec le premier juge que s’il devait exister une différence entre la superficie indiquée au cadastre et la réalité de la surface de la parcelle constatée par le géomètre, seule la valeur constatée sur place par le géomètre est susceptible d’être retenue, le cadastre comportant uniquement des indications à vocation fiscale.

La collectivité expropriante entend à ce stade confirmer que l’emprise expropriée présente bien une surface de 9.035 m², et qu’elle n’entend pas procéder à un échange en nature, dans la mesure où c’est le positionnement de l’appelant lui-même qui a fait obstacle à pareille opération.

Le Juge de l’expropriation d'[Localité 4] a rappelé sur ce point en litige que « le projet de division parcellaire a été réalisé en collaboration avec M. [V] », de sorte que l’appelant « ne peut sérieusement affirmer qu’il n’a jamais été au courant de ce projet de division parcellaire ».

Jugeant que « concernant la superficie de cette parcelle, il convient de prendre en compte le mesurage réel retenu par le géomètre et non la valeur indicative du cadastre qui ne correspond pas forcément à la réalité ».

C’est également à bon droit que le premier Juge a rappelé qu’il ne relevait pas de sa compétence d’imposer un échange de parcelles entre les parties, de sorte que Monsieur [V] ne pouvait se prévaloir utilement d’un défaut de proposition à ce titre de la Collectivité de Corse dans le cadre de la présente procédure.

— Sur les caractéristiques de la parcelle objet de l’expropriation et sa valeur vénale :

— Description de la parcelle et avis initial des Domaines

La parcelle initiale cadastrée [Cadastre 12] sise sur la commune de [Localité 21] objet de la présente demande est classée en zone ZCb de la carte communale de la commune de [Localité 21] adoptée en 2006 par la commune de [Localité 21] suivant arrêté préfectoral du 10 janvier 2005.

Ladite zone est réservée aux activités industrielles et artisanales selon la carte communale adoptée par arrêté préfectoral du 10 janvier 2005.

Cette parcelle présente une superficie totale de 11.865 m², mais seuls 9.035 m² font l’objet de l’arrêté de cessibilité.

Par ailleurs, cette parcelle est bordée au sud par le cours d’eau du « cavallu mortu », la parcelle étant à ce titre référencée à l’Atlas des zones inondables du département de la Corse-du-Sud.

À ce titre, l’autorité expropriante précise que sur les 9.035 m² objet de l’expropriation, 1.209 m² sont en zone Non inondable et 7.826 m² en zone inondable, ainsi que figurant à l’Atlas des Zones Inondables.

Selon document d’arpentage du Cabinet [X], cette partie de la parcelle a été renumérotée en section C n°[Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022.

En outre, la parcelle répond parfaitement aux critères alternatifs d’identification des Espaces Stratégiques Agricoles (ESA) déclinés par le PADDUC en son livret IV, avec pour chacun d’entre eux deux sous critères cumulatifs :

« Les espaces stratégiques ont été identifiés selon les critères alternatifs suivants:

Leur caractère cultivable (pente inférieure ou égale à 15% dans les conditions et pour les catégories d’espaces énoncés à la page suivante) et leur potentiel agronomique ;

Ou

Leur caractère cultivable (pente inférieure ou égale à 15% dans les conditions et pour les catégories d’espaces énoncés à la page suivante) et leur équipement par les infrastructures d’irrigation ou leur projet d’équipement structurant d’irrigation. »

L’autorité expropriante fait également valoir que la parcelle ne présente pas de dénivelé particulier et sa valeur agronomique ne souffre aucune contestation puisqu’elle a fait l’objet d’une déclaration « en espace agricole exploité » de 2017 à 2020 auprès de l’Union Européenne.

C’est donc au regard des différents règlements, des servitudes et contraintes d’urbanisme qui affectent la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022 que dans un avis du 2 novembre 2021, les services des Domaines ont estimé sa valeur vénale à la somme de 124.137,00 euros, se décomposant comme suit:

— Emprise foncière relevant de la zone inondable, soit 7.826 m² sur la base de 12,00/m² soit 93.912 euros ;

— Emprise foncière relevant de la zone non inondable, soit 1.290 m² sur la base de 25,00/m² soit 30.225 euros.

Somme que les services des Domaines ont arrondie à la somme de 125.000 euros.

Enfin, l’expropriante souhaite souligner:

— d’une part que Monsieur [V] a acquis la parcelle [Cadastre 12] ainsi que 4 autres parcelles sur la commune de [Localité 21] suivant acte de donation en date du 5 novembre 2013. Moyennant valeur de la donation déclarée auprès des services fiscaux pour l’ensemble de la donation à hauteur ne dépassant pas 6.000 euros.

— d’autre part que Monsieur [V] reconnaît avoir connaissance de l’emprise de la pénétrante depuis 2014.

— Sur le rejet de l’argumentation du Commissaire du Gouvernement :

Ce n’est que postérieurement à ce premier avis des Domaines que le Commissaire du Gouvernement a fixé, aux termes de ses écritures, la valeur vénale de cette parcelle à la somme de 233.778 euros, montant retenu par le premier Juge.

Que toutefois, la Collectivité de Corse entend relever que :

— La date de référence pour l’évaluation est le 10 octobre 2018 ;

— les termes de comparaison retenus par le Commissaire du Gouvernement sont datés de :

— Pour la partie constructible : 2019 à 2022, avec seulement 4 termes datant de 2019 sur 21 termes ;

— Pour la partie inconstructible : 2018 à 2023, avec uniquement deux termes datés de 2018 sur 13 termes de comparaison.

— Une valorisation à 74 euros/m² paraît excessive s’agissant d’une parcelle agricole ;

Et qu’enfin, il existe une contradiction manifeste avec le premier avis des Domaines, plus contemporain de la date de référence et qui retient une valeur de 25 euros/m².

Ainsi est demandée l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu la seconde évaluation du Commissaire du Gouvernement.

— Sur le rejet de l’argumentation de Monsieur [V] :

Aux termes de ses écritures, l’appelant se prévaut d’un rapport d’expertise privé sans corrélation avec la réalité de la valeur de son bien , ainsi que de prétendues améliorations de son bien estimées parfaitement inopérantes par l’autorité expropriante.

— Sur la critique de l’expertise de Monsieur [P] :

L’appelant sollicite la somme de 592.514 euros au titre de l’indemnisation principale à la suite de l’expropriation de la parcelle n°C [Cadastre 13], en se fondant sur l’expertise de Monsieur [P], somme divisée comme suit :

—  12 euros x 4.358 m² en zone inondable du lit moyen : 52.296 '

—  118 euros x 3.656 m² en zone inondable du lit majeur : 431.408 '

—  90 euros x 1.209 m² en zone constructible : 108.810 '

L’autorité expropriante entend critiquer le rapport de Monsieur [P] sur au moins deux points:

En premier lieu, Monsieur [P] n’indique pas sur quels éléments de comparaison il a fondé son estimation et encore moins à quelle date il a fixé cette estimation.

Or, l’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

En l’espèce, si la parcelle objet de la présente procédure est bien classée en zone constructible à la carte communale, force est de constater que la constructibilité est limitée aux activités commerciales et artisanales.

Il sera également précisé que cette parcelle est classée en Espace Stratégique Agricole au PADDUC, norme supérieure à la carte communale.

En outre, rien ne vient confirmer que la parcelle était, un an avant l’ouverture de l’enquête publique par arrêté du 10 octobre 2019, soit le 10 octobre 2018 « desservie par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable ».

Ce d’autant qu’il sera relevé que le plan de masse du permis de construire déposé par Monsieur [V] ne mentionne pas la présence des réseaux.

Dès lors, la partie constructible de la parcelle doit être estimée selon son usage effectif de 2018, à savoir une parcelle agricole non exploitée.

Les Domaines ont ainsi initialement fait une juste appréciation de la valeur de la zone non inondable de la parcelle n°C [Cadastre 13] en fixant l’indemnité à 25 euros du m².

En deuxième lieu, la Cour constatera que Monsieur [P] s’est limité à l’application de l’Atlas des zones inondables en critiquant ce dernier qui ne se reposerait pas sur une étude hydraulique.

Or, la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien, dans le cadre de la rédaction de sa « STRATÉGIE LOCALE DE GESTION DU RISQUE INONDATION DU TERRITOIRE A RISQUE IMPORTANT D’INONDATION D'[Localité 4] », approuvée par arrêté préfectoral n°2A-2017-12-15-010 du 15 décembre 2017, a bien fait procéder à des études hydrauliques.

Le document indique à cet égard, concernant le « Cavallu Mortu », en pages 69 à 71: « Les résultats de l’étude hydraulique permettent de définir l’inondabilité sur le secteur étudié. L’approche hydrogéomorphologique, méthode naturaliste, ne fournit qu’une enveloppe de la zone inondable atteinte par une crue exceptionnelle alors que la modélisation hydraulique fournit des hauteurs d’eau et des vitesses suivant plusieurs scenarii. Compte-tenu des vitesses importantes, la qualification des aléas (croisement entre hauteur et vitesse) ne présente qu’un aléa très fort sur la quasi-totalité des secteurs étudiés. »

En droit de l’urbanisme :

Suivant les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

Étant entendu que cet article vise les constructions de nature à créer un risque en raison de leur situation ou de leurs dimensions, le juge mentionnant à ce titre « la capacité d’accueil » d’une construction.

Or, en droit de l’environnement :

Conformément aux dispositions de l’article R. 562-11-6 du code de l’environnement, il est précisé que dans ce type de zones urbanisées, en dehors des centres urbains : « Dans les zones d’aléa de référence fort et très fort, le règlement du plan de prévention des risques impose des prescriptions aux constructions réalisées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain ayant pour effet de réduire la vulnérabilité sur le périmètre de l’opération. Toute autre construction nouvelle est interdite. »

En conséquence de ce qui précède, c’est l’ensemble de la zone inondable qui doit être considérée comme inconstructible et non seulement le lit moyen comme l’a retenu Monsieur [P].

La Collectivité de Corse demande également sur ce point confirmation de l’avis initial des Domaines en retenant une indemnisation de 12 euros du m² pour les 7.826 m² situés en zone inondable sur la parcelle n°C2140.

Conscient des difficultés présentées par l’expertise [P], pour le moins lapidaire, Monsieur [V] a finalement produit des termes de comparaison, qui seront écartés par la Cour dès lors que ces termes apparaissent non pertinents :

— Soit de par leur ancienneté ;

— Soit par leur caractère inapproprié, s’agissant d’un bâtiment commercial avec échange de parcelles ;

— Soit encore car ils sont hors marché.

Derechef, confirmation de l’avis initial des Domaines est sollicitée par l’autorité expropriante.

Sur les améliorations avancées par Monsieur [V] aux fins d’obtenir une indemnisation supérieure:

L’autorité expropriante énonce sur ce point l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation, disposant:

« Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 »

En vertu de cet article, les améliorations qui auraient été réalisées postérieurement à l’ouverture de l’enquête publique sont, sauf preuve contraire, présumées frauduleuses et, en conséquence, elles ne donnent lieu à aucune indemnisation.

Dans la situation en cause, et pour rappel, Monsieur [V] a acquis par donation la parcelle n°[Cadastre 12] en novembre 2013. Et indiquera lui-même en novembre 2019, être informé depuis cinq années de ce que ladite parcelle ferait l’objet d’une procédure d’expropriation.

De 2013 à 2019, la parcelle ne fera l’objet d’aucune exploitation, ni de demande d’autorisation d’urbanisme. Or le 18 novembre 2020, soit une année environ après la notification à Monsieur [V] de l’ouverture de l’enquête publique, ce dernier a déposé une demande de permis de construire pour un simple hangar agricole.

Et de souligner que le permis de construire a été délivré en dehors de toute légalité par le maire de [Localité 21], lequel n’a pas jugé utile d’interroger les services de la Collectivité sur ce projet. Et semble désormais caduc.

Si Monsieur [V] soutient, dans le cadre de ses écritures, que l’indemnisation devrait tenir compte de cette autorisation d’urbanisme et de la labélisation Agriculture Biologique de son exploitation d’élevage bovin, et qu’il projetait la construction d’un bâtiment commercial, la valeur d’une parcelle expropriée doit cependant être arrêtée un an avant l’arrêté d’ouverture d’enquête publique, soit ici au 10 octobre 2018.

Et à cette date, la parcelle n° C101 ne pouvait être considérée comme terrain à bâtir dès lors qu’elle ne se trouvait pas en limite immédiate des réseaux d’eau et d’électricité.

En outre, la plus grande partie de l’emprise de la parcelle est en zone inondable. Tandis qu’aucune autorisation d’urbanisme n’avait été délivrée à cette date.

Enfin, s’agissant de exploitation agricole de cette parcelle invoquée par l’appelant, l’autorité expropriante observe que :

— Le siège de l’exploitation de Monsieur [V] se trouve à [Localité 18], soit à plus d’une heure de route de la parcelle en litige.

— l’appelant ne démontre pas la nécessité pour être labélisé d’édifier un hangar;

— Tandis que l’examen de ses déclarations auprès de l’administration européenne pour la PAC indique que la parcelle n’est plus exploitée après 2017 pour l’être de nouveau en 2021' ;

A considérer même que cette parcelle ait réellement été exploitée, ce que les vues aériennes semblent contredire.

Et en tout état de cause, la Cour ne pourra que constater que les modifications apportées par Monsieur [V] sont toutes postérieures à la date d’ouverture de l’enquête publique.

Et à ce titre elles sont présumées frauduleuses et n’ouvrent droit à aucune indemnisation.

En conséquence, aucune indemnisation ne pourra être accordée à Monsieur [V] au titre de quelconques améliorations.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté le rapport privé de Monsieur [P], avant de relever que si Monsieur [V] sollicite aujourd’hui une indemnité de plus de 500.000 euros, « la parcelle C [Cadastre 12] ainsi que 4 autres parcelles ont rejoint le patrimoine de Monsieur [V] à la suite d’une donation, la valeur de la donation déclarée auprès des services fiscaux étant de 6.000 euros ».

Et que la date de référence étant fixée au 10 octobre 2018, les tentatives d’amélioration effectuées par l’appelant, un an après la notification de l’ouverture de l’enquête publique, ne pouvaient être retenus afin d’améliorer la valeur vénale de la parcelle expropriée.

— Sur la valeur vénale du bien exproprié :

Pour la Collectivité de Corse, si c’est à bon droit que le premier Juge a écarté les évaluations et l’argumentation de Monsieur [V], c’est de manière erronée qu’il a retenu les évaluations réalisées par le Commissaire du Gouvernement.

Aussi, il est demandé à la Cour de fixer la valeur vénale de la parcelle objet de l’expropriation à la somme de 125.000 euros, montant fixé initialement par le service des Domaines, évaluation décomposée comme suit :

— Emprise foncière relevant de la zone inondable, soit 7.826 m² sur la base de 12,00/m² soit 93.912 euros ;

— Emprise foncière relevant de la zone non inondable, soit 1.290 m² sur la base de 25,00/m² soit 30.225 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et la valeur vénale de la parcelle sera fixée à la somme de 125.000 euros.

Sur les indemnités revenant à l’exproprié :

— Sur l’indemnité principale :

Il est demandé à la cour par l’autorité expropriante de fixer l’indemnité due à Monsieur [V] à la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, telle qu’évaluée initialement par le service des Domaines, soit à la somme de 125.000 euros, se décomposant comme suit :

— Emprise foncière relevant de la zone inondable, soit 7.826 m² sur la base de 12,00/m² soit 93.912 euros ;

— Emprise foncière relevant de la zone non inondable, soit 1.290 m² sur la base de 25,00/m² soit 30.225 euros.

— Sur l’indemnité de remploi :

En vertu des dispositions de l’article R 322-5 al. 1er du Code de l’expropriation, « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. »

En l’espèce,

Selon Monsieur [V], cette indemnité devrait être fixée à la somme de 60.251 euros reposant uniquement sur le rapport d’expertise [P],

Si le Juge de l’expropriation a rejeté cette demande conformément aux demandes de l’autorité expropiante, en revanche, c’est de façon erronée que le Juge de l’expropriation a, aux termes de son jugement, considéré que la valeur de l’indemnité de remploi à retenir était celle fixée par le Commissaire du Gouvernement dans ses écritures.

Dans la mesure où c’est sur la base d’une valorisation erronée de l’indemnité principale que l’indemnité de remploi a été fixée.

Que l’avis initial du service des Domaines fixait cette indemnité à 13.413,70 euros, en application de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation, décomposée comme suit :

5.000 x 20% = 1.000 '

10.000 x15% = 1.500 '

109.137 (24.137-15.000) x 10% = 10.913,70 '

Il est donc demandé à la Cour d’infirmer le jugement sur ce point et de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 13.413,70 euros.

— Sur l’indemnité de dépréciation sollicitée :

Monsieur [V] soutient encore qu’il devrait bénéficier d’une indemnisation au titre de la dépréciation de son exploitation.

Or Monsieur [V] ne démontre pas avoir exploité cette parcelle avant le 10 octobre 2018. Ni avoir été labellisé avant cette date, et ce alors que l’exploitation de cette parcelle à plus d’une heure de son exploitation n’a aucune cohérence.

Il n’est pas plus démontré qu’il ne pourrait pas édifier son hangar sur les autres parcelles acquises suivant donation du 5 novembre 2013.

En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point en ce qu’il a rejeté la damande de Monsieur [V] à ce titre.

Au terme de ses écritures, la Collectivité de Corse demande à la cour de statuer en phase décisive dans le sens suivant :

'CONFIRMER le jugement du Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire d’Ajaccio du 12 février 2024 en ce qu’il a :

— Rappelé que l’ordonnance d’expropriation est en date du 9 janvier 2023 ;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [V] ;

— Rappelé que la date de référence est le 10 octobre 2018 ;

— Débouté Monsieur [B] [V] de ses autres demandes ;

— Laissé les dépens à la Collectivité de Corse.

INFIRMER le jugement du Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire d’Ajaccio du 12 février 2024 en ce qu’il a :

— Fixé la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] et cadastrée section C numéro [Cadastre 13] d’une emprise de 9035m² à prendre sur la parcelle C [Cadastre 12], selon DA n°962E du 11 janvier 2022, propriété de Monsieur [B] [V] à la somme de 233.778 euros;

— Fixé l’indemnité principale concernant la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle C [Cadastre 12], selon DA n°962E du 11 janvier 2022, propriété de Monsieur [B] [V] à la somme de 233.778 euros ;

— Fixé l’indemnité de remploi à la somme de 24.378 euros.

Statuant à nouveau,

DECLARER l’offre de la Collectivité de Corse régulière et recevable,

FIXER la valeur vénale de la parcelle sise sur la commune de [Localité 21] et cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, propriété de Monsieur [B] [V] à la somme de 124.137 euros arrondie à 125.000 euros, se décomposant comme suit :

— Emprise foncière relevant de la zone inondable, soit 7.826 m² sur la base de 12,00/m² soit 93.912 euros ;

— Emprise foncière relevant de la zone non inondable, soit 1.290 m² sur la base de 25,00/m² soit 30.225 euros.

FIXER l’indemnité principale concernant la parcelle cadastrée section [Cadastre 13], d’une emprise de 9035 m², à prendre sur la parcelle [Cadastre 12], selon DA n° 962E du 11 janvier 2022, sise sur la commune de [Localité 21] à la somme de 124.137 euros arrondie à 125.000 euros, se décomposant comme suit:

— Emprise foncière relevant de la zone inondable, soit 7.826 m² sur la base de 12,00/m² soit 93.912 euros ;

— Emprise foncière relevant de la zone non inondable, soit 1.290 m² sur la base de 25,00/m² soit 30.225 euros.

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 13.413,70 euros,

DEBOUTER Monsieur [V] de toute demande plus ample ou contraire,

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [V] à la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens d’appel'.

*

Dans ses conclusions récapitulatives reçues au greffe le 15 octobre 2024, le Commissaire du Gouvernement, retenant la méthode d’évaluation 'par comparaison’ consistant à apprécier la valeur vénale d’un immeuble par référence à des mutations à titre onéreux de biens présentant les mêmes caractéristiques que l’emprise expropriée ou s’en rapprochant fortement, fait ressortir une moyenne corrigée se situant à 3,04 '/m² avec une médiane à 2,54 ' /m².

Cette valorisation correspondant à des termes non pertinents pour l’étude en cause, s’agissant de voiries, de projets industriels, de projets de construction ou de parcelles aux caractéristiques bien trop éloignées.

Concernant les seuls termes à visée agricole, la moyenne passe à 3,09 '/m² pour une médiane à 2,52 '/m², pour parvenir à l’estimation des indemnités déteminée comme suit : 9 035 m² X 3,10 ' = 28 008,50 ', arrondi à 28 000 '.

Ce prix représentant indemnité de dépossession étant exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi, conformément aux dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme .

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Au plan procédural, Monsieur [V] demande à la cour de constater la caducité des écritures du Commissaire au Gouvernement, dont l’arrêté du 2 janvier 2024 portant désignation des agents habilités à représenter le Directeur départemental des Finances publiques devant les juridictions de l’expropriation concerne noitamment Madame [H] [G], intervenante dans l’instance en cours.

Etant parvenues au greffe de la cour le 15 octobre 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de trois mois de l’appel formalisé le 11 mars 2024 par Monsieur [V] , la cour prononce leur caducité en vertu des dispositions de l’article R 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.Avec pour effet de les écarter des débats en cause d’appel.

Sur la fin de non recevoir opposée par Monsieur [V] aux demandes de la Collectivité de Corse en ce que la Collectivité de Corse aurait opéré une division foncière sans son accord, en violation des formalités applicables aux documents d’arpentage:

La cour relève que si la parcelle C [Cadastre 12], propriété de Monsieur [V] sera divisée en trois parcelles à la suite de la procédure d’expropriation, les parcelles C [Cadastre 6] et C [Cadastre 16] demeurant la propriété de l’appelant, et la parcelle n°C2140 faisant l’objet de l’expropriation, la signature d’un document d’arpentage ne figure pas parmi les conditions préalables à l’expropriation.

Alors que l’arrêté de cessibilité de Monsieur le Préfet de la Corse-du-Sud, régulièrement notifié à Monsieur [V] et devenu définitif en cours d’instance, mentionne expressément la parcelle n° C [Cadastre 13] ainsi que la superficie de l’emprise expropriée.

Et que l’ordonnance d’expropriation, désormais définitive après rejet du pourvoi de Monsieur [V] par la Cour de cassation, fait également référence à la parcelle C [Cadastre 13] pour une superficie de 9.035 m².

De sorte que Monsieur [V], parfaitement informé de la décision foncière projetée et de l’emprise objet de l’expropriation, n’a été privé d’aucune garantie de nature à frapper d’irrecevabilité les prétentions et moyens de l’autorité expropriante.

En outre, sur la seconde fin de non recevoir opposée par Monsieur [V], la cour relève qu’à hauteur d’appel, l’appelant n’entend plus formuler de demande d’échange de parcelles dont le projet n’a pas abouti, de sorte que le premier juge a pu rappeler que le rôle de l’autorité judiciaire ne pouvait dépasser en la matière la possibilité d’entériner un accord intervenu entre parties.

— Sur la fixation de la valeur vénale de la parcelle expropriée :

Elle obéit aux modalités d’évaluation de l’indemnité d’expropriation retenues par le législateur et codifiées en vertu des dispositions des articles suivants:

— L’article L321-1 du Code de l’expropriation : 'Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation'.

— L’article L322-1 du Code de l’expropriation, disposant que : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations,installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ».

L’article L322-3 du Code de l’expropriation, prévoyant que : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 ».

— l’article L322-4 du Code de l’expropriation, ainsi libellé : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive ».

— l’article L322-8 du Code de l’expropriation, précisant que : « Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête ».

Appliquée à la situation en cause, cette méthode éprouvée par le débat contradictoire entre parties, hors position tardive du commissaire du gouvernement, permet d’objectiver, s’agissant de la parcelle considérée, initialement cadastrée [Cadastre 12] d’une contenance de 11 865 m², mais dont l’emprise retenue dans l’arrêté de cessibilité est limitée à 9 035 m² correspondant à la parcelle nouvellement numérotée C [Cadastre 13], un classement en zone inondable pour une emprise ramenée à 7 826 m², et 1 209 m² en zone non inondable, suivant un rapport de nature de parcelle devant servir de base à l’évaluation de l’indemnité d’expropriation.

En phase décisive sur l’indemnité principale, la cour dispose au terme du débat contradictoire d’éléments permettant de subdiviser la zone constructible en zone non inondable et zone inondable dite 'lit majeur', couvrant 3676 m², la zone totalement inconstructible s’étendant sur les 4150 m² de lit moyen de la parcelle.

S’agissant de la valeur métrique s’approchant au mieux des termes du litige, la cour procède à une évaluation ne pouvant tenir compte du rapport établi par M. [P] à la demande de l’exproprié, ne répondant pas aux exigences du contradictoire devant la juridiction saisie.

Et ne retenant pas l’évaluation proposée par l’autorité expropriante, dont les valeurs métriques s’inscrivent sur une fourchette basse.

M. [V] ayant pris soin en cause d’appel de verser au débat judiciaire la position du commissaire du Gouvernement exprimée le 10 janvier 2024 soit à treize jours de l’audience publique du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Ajaccio, qui statuera le 12 février 2024 en premier ressort, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer l’indemnité principale de l’exproprié comme suit :

— zone constructible: 1209 m² X 74 m² = 89 466 '

— zone lit majeur: 3676 m² X 37 ' = 136 012 '

— zone lit moyen : 4 150 m² X 2 '= 8 300 '

Au total, l’indemnité principale ressort à 233 778 '

— Sur l’indemnité accessoire de remploi, elle se calcule dans la situation en cause par tranches au taux de 20% jusqu’à 5 000 euros d’indemnité prinipale, au taux de 15 % jusqu’à 10 000 ', et de 10 % jusqu’à 218 778 '.

De sorte que l’indemnité de remploi atteint 24 378 '.

— sur l’indemnité de dépréciation sollicitée par Monsieur [V], qu’il ressort des éléments recueillis en cause d’appel qu’il n’a pas exploité la parcelle en litige avant le 10 octobre 2018, date de référence comme étant située un an avant l’ouverture de l’enquête préalable par arrêté préfectoral, l’informant au premier chef de la création d’une voie nouvelle passant sur son fonds.

Tandis que le dépôt de sa demande de permis de construire afin d’édifizer un hangar agricole n’est pas antérieur au au 18 novembre 2020, soit deux années après la date de référence .

Ainsi la demande de Monsieur [V] au titre de la dépréciation de son terrain se heurte aux dispositions de l’article L322-1 du Code de l’expropriation précité, et ne peut être accueillie favorablement.

Au total, la cour confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise le 12 février 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Ajaccio .

Sur les autres demandes, Monsieur [V] doit supporter les entiers dépens de l’instance, tandis que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles avancés pour faire prévaloir ses intérêts en justice.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 12 février 2024 ;

Y ajoutant,

DECLARE caduques et écarte des débats les conclusions du commissaire du Gouvernement ezçues au greffe le 15 octobre 2024 ;

REJETTE les fins de non recevoir opposées par Monsieur [V] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] de sa demande présentée à titre d’indemnité de dépréciation ;

CONDAMNE Monsieur [V] aux entiers dépens de l’instance ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles engagés pour préserver ses intérêts.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT