ARRÊT N°

FD/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience publique du 14 Septembre 2022

N° RG 21/02202 – N° Portalis DBVG-V-B7F-EOR2

S/appel d’une décision du Juge des contentieux de la protection de BESANCON

en date du 19 octobre 2021 [RG N° 12-21-307]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

[R] [L] C/ [W] [S], S.A. LOGE GBM

PARTIES EN CAUSE :

Madame [R] [L]

née le 15 Avril 1988 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 25056/2021/6133 du 09/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Besançon)

APPELANTE

ET :

Monsieur [W] [S]

né le 30 Mars 1990 à [Localité 3] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/64 du 03/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

S.A. LOGE GBM

inscrite au RCS de Besançon sous le numéro B 493 017 826

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame Florence DOMENEGO, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.

Lors du délibéré :

Madame Florence DEMENEGO, conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur Michel WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 14 septembre 2022 a été mise en délibéré au 16 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 24 mai 2018, l’office public de l’Habitat du Grand Besançon a donné à bail à M. [W] [S] et Mme [R] [I] [L] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 652 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à Mme [L] et M. [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 10 septembre 2020 pour un montant de 1644,87 euros.

Les locataires n’ayant pas régularisé le paiement des arriérés locatifs dans les délais impartis, la SA LOGE GBM, venant aux droits de l’office public de l’Habitat du Grand Besançon, a saisi le 20 avril 2021 en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, lequel a, dans son ordonnance en date du 19 octobre 2021, :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bailconsenti le 24 mai 2018 à compter du 11 novembre 2020

— condamné M. [S] et Mme [L] à verser à la SA LOGE GBM à titre provisionnel la somme de 606,09 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2021; échéance août 2021 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

— autorisé M. [S] et Mme [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en six mensualités de 100 euros chacune et une septième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

— dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise

— dit qu’en revanche, toute mensualité, quelle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arrieré, restée impayée sept jours après la reception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception justifierait :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] et Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGE.GBM puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] et Mme [L] soient condamnés à verser à la SA LOGE.GBM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelie égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en I’absence de résiliation du bail, soit 671.19 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation solidaire au titre des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation et des dépens;

— condamné M. [S] et Mme [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture

— dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’articIe R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution

— rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de I’article 478 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et

dépens compris.

Par déclaration en date du 16 décembre 2021, Mme [L] a relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 9 mars 2022 , Mme [R] [L], appelante, et M. [W] [S], intimé et appelant incident, demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise dans les limites de l’appel,

— porter la condamnation de Mme [L] à la somme de 2 849,52 euros au titre de l’arriéré au 31 décembre 2021,

— accorder à Mme [L] un délai de 28 mois pour s’acquitter de cet arriéré

— confirmer pour le surplus les dispositions de la décision entreprise,

— dire que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

Dans ses dernières conclusions transmises le 18 août 2022, la SA LOGE GBM demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 19 octobre 2021 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à compter du 11 novembre 2020 ;

— condamné M. [S] et Mme [L] aux entiers dépens ;

— infirmer ladite décision sur le surplus ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [S] et Mme [L] de leur demande de délais de paiement ;

— juger que Mme [L] et M. [S] occupent sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 1] depuis le 11 novembre 2020 ;

— ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement M. [S] et Mme [L] à lui payer la somme de 5 507,66 euros, à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et charges et indemnités d’occupation, compte arrêté au 31 juillet 2022, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la

décision à intervenir ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 672,16 euros, à compter du 1er août 2022 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs, et ce, avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer ;

— les condamner solidairement à payer à la SAEM LOGE.GBM les entiers dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.

Motifs de la décision :

Aux termes des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et à défaut de satisfaire à une telle obligation et en présence d’une clause expresse stipulée dans le contrat, le bail peut être résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En l’espèce, à défaut pour Mme [L] et M. [S] d’avoir régularisé le paiement de l’arriéré locatif dont ils restaient redevables en suite du commandement de payer signifié le 10 septembre 2020, le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail mais en a cependant suspendu les effets en application des dispositions de l’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les locataires présentaient des gages de reprise du loyer courant et d’apurement de la dette dans le délai de 36 mois prescrit.

Si Mme [L] ne remet pas en cause les délais de paiement ainsi accordés mais fonde son appel principal sur le montant des sommes restant dues à cette date, le premier juge a cependant statué conformément à la demande formulée et justifiée à l’audience par le bailleur et sur laquelle les locataires, non-comparants, n’élevaient aucune contestation.

Si Mme [L] et M. [S] sollicitent dans leurs dernières conclusions de voir fixer leur dette locative à la somme de 2 849,52 euros au 31 décembre 2021, le dernier état locatif produit par la bailleresse fait au contraire apparaître qu’au 31 juillet 2022, les locataires restaient lui de voir la somme de 5 507,66 euros, somme qui sera en conséquence retenue dans le présent arrêt à défaut d’être querellée par ces derniers.

Ce même décompte fait apparaître par ailleurs que si les locataires ont pu faire preuve de bonne volonté en versant, en prévision de l’audience devant le juge des contentieux de la protection, la somme de 2 151,73 euros en août 2021, ils n’ont acquitté aucun loyer entre août et décembre 2021 et ont interrompu tout paiement à compter d’avril 2022 sans que ne soient cependant justifié dans leurs pièces de la saisine de la commission de surendettement des particuliers qu’ils revendiquent avoir effectuée dans leurs conclusions comme des difficultés justifiant les manquements répétés ainsi constatés à leurs obligations contractuelles.

L’ampleur de la dette locative et l’absence de justificatifs de leur situation professionnelle et personnelle commandent au contraire, comme le sollicite dans son appel incident la bailleresse, de rejeter la demande de délais de paiement des locataires, de tirer les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 10 septembre 2020, de constater en conséquence la résiliation du bail et d’ ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] et de M. [S].

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé dans la totalité des chefs critiqués.

Mme [L] et M. [S] seront condamnés solidairement à payer à la SA LOGE GBM la somme provisionnelle de 5 507,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2022.

Mme [L] et M. [S] seront également condamnés solidairement à payer à la SA LOGE GBM la somme provisionnelle mensuelle de 672,16 euros, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2022 jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs au bailleur.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

— infirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en date du 19 octobre 2021 en ses chefs critiqués

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— rejette la demande de délais de paiement présentée par Mme [L] et M. [S]

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 24 mai 2018

— constate en conséquence la résiliation du bail consenti par l’office public de l’habitat du Grand Besançon à Mme [R] [L] et M. [W] [S] à compter du 10 novembre 2020

— ordonne l’ expulsion de Mme [R] [L] et M. [W] [S] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1]

— condamne solidairement Mme [R] [L] et M. [W] [S] à payer à la SA LOGE GBM, intervenant aux droits de l’office public de l’habitat du Grand Besançon, la somme provisionnelle de 5 507,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés au 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— condamne solidairement Mme [L] et M. [S] à payer à la SA LOGE GBM la somme provisionnelle mensuelle de 672,16 euros, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2022, jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs au bailleur

— condamne in solidum Mme [L] et M. [S] aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel WACHTER, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leila Zait, Greffier.

Le Greffier, Le Président,