Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01612 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWCP

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 septembre 2023 – RG N°1121000852 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 14 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. LES OLIVIERS prise en la personne de son gérant en exercice

Sise [Adresse 3] – [Localité 4]

Immatriculée au RCS d’Avignon sous le numéro 433 621 307

Représentée par M^e Sarah BECHARI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Monsieur [V] [P]

né le 29 Septembre 1964 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par M^e Cristina DE MAGALHAES de la SELARL SYLLOGÉ, avocat au barreau de BESANCON

Madame [C] [F] épouse [P]

née le 05 Avril 1965 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Cristina DE MAGALHAES de la SELARL SYLLOGÉ, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par contrat du 23 mars 2015, la SCI Les Oliviers a donné à bail à M. [V] [P] et son épouse, née [C] [F], des locaux d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] (25).

A la suite du congé délivré par leurs soins, les époux [P] ont restitué les clefs le 30 septembre 2021.

Par ordonnance du 28 octobre 2021, le juge du tribunal judiciaire de Besançon a fait injonction aux époux [P] de payer à la SCI les Oliviers la somme de 2 639,57 euros au titre

de la régularisation des charges pour les années 2019 et 2020.

Les époux [P] ont formé opposition à l’encontre de cette ordonnance.

La SCI les Oliviers a sollicité la condamnation de ses anciens locataires au paiement des charges des exercices 2019, 2020 et 2021, ainsi que de dommages et intérêts.

Les époux [P] ont sollicité le rejet des demandes formées à leur encontre, et ont réclamé reconventionnellement la condamnation de la SCI les Oliviers à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à leur restituer le dépôt de garantie, avec majorations de retard.

Par jugement du 19 septembre 2023, le tribunal a :

— déclaré recevable l’opposition formée le 17 décembre 2021 par Mme [C] [P] et M. [V] [P] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 28 octobre 2021 par la magistrate à titre temporaire du tribunal judiciaire de Besançon ;

— mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer précitée ;

— débouté la SCI Les Oliviers de ses demandes de condamnation de Mme [C] [P] et M. [V] [P] au paiement des régularisation de charges au titre des années 2019, 2020 et 2021 au titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

— débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

— débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre du défaut d’entretien ;

— débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la production tardive de justificatifs de régularisation de charges ;

— débouté la SCI Les Oliviers de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Les Oliviers à verser à Mme [C] [P] et M. [V] [P] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI Les Oliviers aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— s’agissant de la régularisation des charges :

* que, s’agissant de l’exercice 2019, la facture de régularisation de charges avait été envoyée par courrier recommandé le 7 juillet 2020 aux époux [P], accompagnée du décompte de répartition des charges, et que, par courrier du 15 juillet 2020, les locataires avaient sollicité des explications, mais que les bailleurs n’avaient pas mis à disposition des locataires l’ensemble des pièces justificatives sollicitées, ni fourni d’explication quant à l’augmentation brutale des frais de chauffage ;

* que, s’agissant de l’exercice 2020, la facture de régularisation de charges avait été envoyée par courrier recommandé le 30 juillet 2021 aux époux [P], accompagnée des mêmes pièces, et que, par courrier d’avocat, les époux [P] avaient contesté ces frais et sollicité des justificatifs des sommes demandées, sans obtenir de réponse ;

* que, s’agissant de l’exercice 2021, la facture de régularisation de charges avait été envoyée par courrier recommandé le 14 juin 2022 accompagnée des mêmes pièces ;

* qu’il convenait de constater que la procédure imposée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’avait pas été respectée en ce qu’aucune note d’information sur les modalités de calcul des charges et sur la consommation individuelle du logement n’avait été transmise aux locataires, et en ce que les pièces justificatives sollicitées par ces derniers ne leur avaient pas été envoyées ;

— s’agissant de la demande formée par les époux [P] en indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter le bail faute pour la bailleresse de leur avoir transmis le diagnostic de performance énergétique des locaux, qu’il était rapporté la preuve de ce que les locataires avaient bien reçu ce diagnostic ;

— s’agissant de la demande indemnitaire pour manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien, que les époux [P] avaient été avertis dès leur entrée dans les lieux de l’existence de ponts thermiques et de l’absence de rénovation des façades, compromettant l’isolation du bien donné à bail, et qu’ils avaient eu connaissance du diagnostic de performance énergétique ; que, s’il était constant que le bailleur n’avait pas amélioré l’isolation du bâtiment, la performance énergétique ne faisait lors de la location litigieuse pas partie des critères permettant de caractériser un logement indécent ; qu’il n’était par ailleurs pas apporté d’autre élément caractérisant une indécence ;

— s’agissant de la production tardive des justificatifs relatifs à la régularisation des charges, elle a entraîné le débouté de la demande en paiement des charges, et ne peut donc justifier l’octroi de dommages et intérêts sans démonsration d’un préjudice distinct ;

— s’agissant de la demande indemnitaire de la SCI les Oliviers, que celle-ci n’indiquait pas le type de préjudice à indemniser et ne caractérisait pas de dommage, de faute et de lien de causalité ;

— s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à celui d’entrée, et que la SCI les Oliviers avait exposé des frais de remise en état supérieurs au montant du dépôt de garantie.

La SCI les Oliviers a relevé appel de cette décision le 3 novembre 2023, en déférant à la cour les chefs l’ayant déboutée de ses demandes au titre des charges et des dommages et intérêts, ainsi que ceux relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives n°3 transmises le 17 décembre 2024, l’appelante demande à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°87-713 du 26 août 1987,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté la SCI les Oliviers de ses demandes de condamnation de Mme [C] [P] et M. [V] [P] au paiement des régularisation de charges au titre des années 2019, 2020 et 2021 au titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

* débouté la SCI les Oliviers de sa demande de condamnation de Mme [C] [P] et M. [V] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné la SCI Les Oliviers à verser à Mme [C] [P] et M. [V] [P] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la SCI Les Oliviers aux entiers dépens de l’instance ;

* débouté la SCI les Oliviers de sa demande de condamnation solidaire de Mme [C] [P] et M. [V] [P] à payer à la SCI les Oliviers la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SCI les Oliviers de sa demande de condamnation au titre des dépens ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

* débouté les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre du défaut d’entretien ;

* débouté les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la production tardive de justificatifs de régularisation des charges ;

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement Mme [C] [P] et M. [V] [P] à payer à la SCI les Oliviers les sommes suivantes :

* 1 630,44 euros au titre des charges de l’exercice 2019, outre intérêts à compter du 7 juillet 2020 ;

* 1 009,13 euros au titre des charges de l’exercice 2020, outre intérêts à compter du 30 juillet 2021 ;

* 907,46 euros au titre des charges de l’exercice 2021, outre intérêts à compter du 14 juin 2022 ;

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux dépens ;

— de débouter Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande en condamnation de la SCI les Oliviers de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

— de débouter Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande en condamnation de la SCI les Oliviers à leur payer la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— de débouter Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande en condamnation de la SCI les Oliviers aux dépens d’appel ;

Y ajoutant :

— de débouter Mme [C] [P] et M. [V] [P] à payer à la SCI les Oliviers la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure pendante devant la cour de céans ;

— de les condamner aux dépens d’appel.

Par conclusions n°2 notifiées le 19 août 2024, les époux [P] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’opposition formée le 17 décembre 2021 par Mme [C] [P] et M. [V] [P] à l 'ordonnance d 'injonction de payer rendue le 28 octobre 2021 par la magistrate à titre temporaire du tribunal judiciaire de Besançon ;

* mis à néant l 'ordonnance d’injonction de payer précitée ;

* débouté la SCI les Oliviers de ses demandes de condamnation de Mme [C] [P] et M. [V] [P] au paiement des régularisation de charges au titre des années 2019, 2020 et 2021 au titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

* condamné la SCI les Oliviers à verser à Mme [C] [P] et M. [V] [P] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la SCI les Oliviers aux entiers dépens de l’instance ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

* débouté Mme [C] [P] et M [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre du défaut d 'entretien ;

* débouté Mme [C] [P] et M. [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la production tardive de justificatifs de régularisation de charges ;

Et statuant à nouveau,

— de débouter la SCI les Oliviers de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner la SCI les Oliviers à payer la somme de 3 547,03 euros à titre de dommages et intérêts aux époux [P] au titre de la perte de chance ;

— de condamner la SCI les Oliviers à payer la somme de 3 547,03 euros à titre de dommages et intérêts aux époux [P] au titre du défaut d’entretien ;

— de condamner la SCI les Oliviers à verser aux époux [P] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 décembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera observé que, dans le corps de leurs dernières écritures, les époux [P] consacrent des développements à la faute de la bailleresse ayant consisté à communiquer tardivement les justificatifs des charges, auxquels la cour ne s’arrêtera toutefois pas, dès lors qu’aucune demande indemnitaire n’est formulée à ce titre au dispositif de ces mêmes conclusions, qui seul saisit la cour, en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les charges locatives

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi énonce que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Pour obtenir l’infirmation du jugement déféré ayant rejeté sa demande au titre de la régularisation des charges locatives, l’appelante fait valoir qu’elle s’est conformée aux dispositions légales en transmettant à ses locataires, pour chaque exercice, le décompte individuel par poste de charge, le décompte de répartition des charges et le décompte individuel des frais de chauffage. Elle indique encore s’être conformée à l’obligation de tenir les pièces justificatives à disposition des locataires, qui n’en avaient pas sollicité la communication, et ajoute qu’en tout état de cause l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction, et que le bailleur peut toujours justifier des charges en cours de procédure.

Les époux [P] sollicitent la confirmation du jugement, indiquant n’avoir jamais reçu de note d’information sur les modalités de calcul des charges, n’avoir pas été rendus destinataires des pièces justificatives, et n’avoir reçu aucune réponse à leurs demandes d’explication, de sorte qu’ils étaient légitimes à refuser de payer les charges réclamées. Ils ajoutent qu’au demeurant les sommes n’étaient pas justifiées faute de démonstration de la réalité d’une augmentation de la consommation de chauffage, et en présence d’une facturation de celle-ci pour une période postérieure à la libération des lieux, ainsi que, s’agissant de l’eau, de l’imputation d’une consommation pour les 9 mois d’occupation au cours de l’année 2021 sans commune mesure avec les consommations antérieures.

1° S’agissant de la procédure de régularisation

Il sera constaté à l’examen des pièces versées aux débats, et en particulier des décomptes de régularisation des charges adressés aux époux [P] pour chacun des exercices concernés que l’envoi comportait un décompte général imputant les charges de syndic, les charges de syndic extérieur et la consommation d’eau, et opérant une régularisation avec le montant des avances mensuelles réglées, un état détaillé de répartition des charges de syndic, un état détaillé de répartition des charges de syndic extérieur, et le décompte individuel de frais de chauffage établi par la société Ista.

Ces document satisfont aux exigences légales précitées.

S’agissant des justificatifs et factures sur la base desquels ces documents sont établis, il résulte des dispositions précédemment rappelées que le bailleur n’est pas tenu de les produire spontanément au locataire, mais qu’il est simplement contraint de les tenir à sa disposition dans les six mois de l’envoi du décompte, obligation à laquelle il n’est pas démontré que le bailleur aurait en l’espèce failli, alors que les courriers qui lui ont été adressés par les locataires se cantonnent à solliciter des explications, sans réclamer la production de factures ou justificatifs, si ce n’est des documents relatifs à des exercices antérieurs, pour lesquels le délai de mise à disposition était écoulé. En tout état de cause, il est de jurisprudence établie que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. Or, force est de constater que l’appelante verse aux débats l’ensemble des factures servant de base aux décomptes de régularisation de charges litigieux.

Dans ces conditions, le premier juge ne pouvait rejeter la demande en paiement des charges au seul motif que la procédure de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’aurait pas été respectée.

2° S’agissant du montant des charges

a) concernant le chauffage

C’est d’abord vainement que les époux [P] critiquent le montant des charges de chauffage au motif que celles-ci ont subi à compter de 2019 une augmentation qui resterait inexpliquée, faute de production des relevés relatifs aux exercices antérieurs. En effet, les charges pour un exercice donné doivent être justifiées par la consommation relative à cet exercice, dès lorsqu’elle est dûment établie par les pièces produites, sans qu’elle puisse être minorée au regard d’une consommation antérieure éventuellement plus faible. Or, l’appelante verse aux débats les relevés individuels des frais de chauffage pour les exercices 2019 et 2020, dont les indications sont cohérentes avec les volumes et montants mis en compte, et dont les intimés n’établissent nullement en quoi ils seraient erronés ou insincères.

Toutefois, s’agissant de l’année 2021, pour laquelle il n’est pas contesté que les époux [P] n’ont occupé les lieux que durant les 9 premiers mois, comme ayant restitué les clés le 30 septembre 2021, il résulte des pièces produites par l’appelante, et plus spécialement du décompte individuel Ista du 13 avril 2022, que la consommation a été déterminée, non pas sur la base d’un relevé d’index, comme pour les exercices précédents, mais par le biais d’un forfait basé sur les DJU (Degrés Jours Unifiés) pour l’ensemble des 213 jours de chauffe de l’année. Ce même document fixe deux périodes de chauffe pour l’année 2021, la première allant du 1er janvier au 15 mai 2021, la deuxième allant du 15 octobre au 31 décembre 2021. Or, si les époux [P] occupaient certes les lieux au cours de la première période de chauffe de l’exercice, ils avaient quitté ceux-ci à la date à laquelle débutait la deuxième période de chauffe, de sorte qu’ils ne sauraient être tenus à paiement d’un forfait concernant cette période de 76 jours, peu important à cet égard que leur logement n’ait pas été reloué. Le mode de calcul adopté par la bailleresse, consistant à appliquer au forfait un ratio de 9/12, ne prend pas en compte la spécificité tenant aux périodes de chauffe, en lissant la comsommation sur l’ensemble de l’année, ce qui aboutit à faire supporter aux époux [P] une somme plus importante que leur consommation réelle. Dans ces conditions, les charges de chauffage pour l’année 2021 devront être ramenées à la somme de 1 709,60 euros.

b) concernant l’eau

Pour contester les sommes mises en compte au cours de l’année 2021 au titre de leur consommation d’eau, les intimés se limitent à indiquer que celle-ci était aussi importante pour les 9 mois d’occupation que pour les 18 mois précédents, et ils en déduisent l’existence d’une erreur.

Toutefois, il sera observé que la consommation d’eau individuelle est comptabilisée au moyen d’un compteur individuel, dont il n’est aucunement justifié d’un quelconque dysfonctionnement, lequel ne saurait être présumé du seul fait d’une augmentation de consommation, qui peut simplement résulter d’un changement d’habitude de consommation, ou de la variation du nombre d’occupants du logement.

L’invocation par les époux [P] d’une fuite imputable à un défaut d’entretien du bailleur reste quant à elle à l’état de pure pétition de principe en l’absence de tout élément de conviction concret de nature à en étayer le bien-fondé, précision étant au demeurant faite que la fuite évoquée n’est située par les époux [P] eux-mêmes qu’au courant de l’année 2022, soit à une date à laquelle ils avaient quitté les lieux depuis plusieurs mois.

c) sur les sommes dues

Il résulte de ce qui précède qu’il doit être fait droit à la demande en paiement de l’appelante pour les sommes suivantes :

—  1 630,44 euros au titre des charges de l’exercice 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer valant mise en demeure, le courrier de notification de la régularisation des charges du 7 juillet 2020 ne comportant pas interpellation suffisante ;

—  1 009,13 euros au titre des charges de l’exercice 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer valant mise en demeure, le courrier de notification de la régularisation des charges du 30 juillet 2021 ne comportant pas interpellation suffisante ;

—  471,09 euros au titre des charges de l’exercice 2021 (1 857,86 x 9/12 + 1 709,60 + 528,60 – 3 160,50), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Les époux [P] seront solidairement condamnés à payer ces sommes à la SCI les Oliviers, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

Sur les demandes indemnitaires

1° sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI les Oliviers

L’appelante expose avoir fait à ses locataires l’avance des fonds représentant les charges, dont ils se sont dispensés de mauvaise foi du paiement.

Les intimés sollicitent là-encore la confirmation du jugement entrepris, soutenant que la bailleresse avait manqué à ses obligations contractuelles en ne satisfaisant pas à ses obligations relativement à la régularisation des charges.

Il a été retenu précédemment que la SCI les Oliviers s’était conformée à ses obligations, de sorte que le refus des locataires de procéder au paiement des charges au-delà des avances mensuelles était indu, et a nécessairement causé un préjudice financier à la bailleresse. Celui-ci est cependant réparé par les intérêts légaux dont la créance a été assortie, alors que l’appelante ne justifie pas de la réalité d’un dommage supplémentaire, de sorte que sa demande indemnitaire a à juste titre été écartée par le premier juge.

La décision déférée sera confirmée de ce chef.

2° sur les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [P]

a) Les intimés réclament en premier lieu l’indemnisation d’un préjudice qu’ils qualifient de perte ce chance de pouvoir choisir un logement mieux adapté à leurs ressources, en faisant valoir que la bailleresse ne leur avait pas communiqué le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la conclusion du contrat de bail, ce qui ne leur avait pas permis de connaître le niveau exact de consommation d’énergie de l’immeuble, dont l’isolation était totalement défaillante.

Toutefois, c’est à bon droit que le tribunal a écarté cette prétention en relevant que le bail signé par les parties stipule expressément à son paragraphe 10 qu’un DPE y est annexé, et qu’il comporte une annexe listant les pièces produites au locataire, parmi lesquelles figure précisément le DPE, cette annexe étant elle-même paraphée par les locataires.

Les époux [P] sont donc désormais mal fondés à soutenir que ce document ne leur aurait pas été fourni, ce que leurs signatures et paraphes contredisent, alors que la production d’attestations d’autres locataires indiquant qu’ils n’auraient eux-mêmes pas eu communication d’un DPE est sans emport, seul le contrat liant les parties au litige étant en effet à même de faire preuve de son contenu particulier.

b) Les époux [P] sollicitent ensuite des dommages et intérêts à raison de manquements de la bailleresse à son obligation d’entretien des lieux loués.

Ce faisant, ils font principalement grief à la SCI les Oliviers de n’avoir pas fait réaliser de travaux de nature à améliorer l’isolation thermique de l’immeuble, ce dont il était résulté un surcoût de consommation énergétique.

Toutefois, les époux [P] admettent expressément avoir été avisés au moment de la prise à bail de ce que l’isolation n’était pas conforme, et l’effet de cette situation sur la consommation d’énergie ne pouvait pas leur avoir échappé, alors qu’ils avaient été mis en possession du DPE, et qu’en tout état de cause ils avaient connaissance du niveau élevé des charges, dont le montant des avances mensuelles, soit 350 euros, équivalait presque à celui du loyer (400 euros).

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucun engagement qui aurait été pris par la bailleresse envers ses locataires aux fins de réaliser des travaux d’amélioration de l’isolation existante.

En outre, il sera rappelé qu’à l’époque à laquelle le bail a été conclu entre les parties la consommation énergétique ne constituait pas encore un critère de décence des logements, ce qu’elle n’est devenue qu’à compter du 1er janvier 2023, soit plus d’un an après que les époux [P] aient quitté les lieux.

Dans ces conditions, les intimés ne démontrent aucun préjudice spécifique en lien avec un manquement du bailleur concernant l’isolation de l’immeuble.

Cest enfin vainement que les intimés soutiennent encore que la bailleresse aurait manqué de manière générale à son obligation d’entretien, dès lors qu’elle ne caractérise pas ce grief autrement que par les déclarations d’autres locataires, et ne verse aucun élément concret de nature à caractériser le manquement invoqué.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur les autres dispositions

La décision déférée sera infirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Les époux [P] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI les Oliviers la somme de 2 800 au titre des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour défendre tant en première instance qu’en appel.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

* débouté la SCI Les Oliviers de ses demandes de condamnation de Mme [C] [P] et M. [V] [P] au paiement des régularisation de charges au titre des années 2019, 2020 et 2021 au titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

* condamné la SCI Les Oliviers à verser à Mme [C] [P] et M. [V] [P] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la SCI Les Oliviers aux entiers dépens de l’instance ;

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions déférées ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Condamne solidairement M. [V] [P] et son épouse, née [C] [F], à payer à la SCI les Oliviers les sommes de :

* 1 630,44 euros au titre des charges de l’exercice 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021;

* 1 009,13 euros au titre des charges de l’exercice 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021 ;

* 471,09 euros au titre des charges de l’exercice 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne solidairement M. [V] [P] et son épouse, née [C] [F], aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne solidairement M. [V] [P] et son épouse, née [C] [F], à payer à la SCI les Oliviers la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chmabre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,