Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00701 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYRX

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 février 2024 – RG N°23/00104 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE VESOUL

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 03 juin 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [G] [O]

née le 21 Mars 1974 à [Localité 7], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Représentée par M^e Juliette CHARDON, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-004347 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉ

Monsieur [R] [C]

né le 03 Décembre 1968 à [Localité 6], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représenté par M^e Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé du 20 mai 2017, M. [M] [C], aux droits duquel se trouve désormais M. [R] [C], a donné à bail à Mme [G] [O] des locaux d’habitation sis à [Localité 8] (70) [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros.

M. [E] [K] et Mme [V] [O], épouse [K], se sont portés cautions solidaires des engagements de la locataire.

Par courrier recommandé du 14 juin 2022, Mme [O] a donné congé à son bailleur avec effet au 14 juillet 2022.

A l’initiative de Mme [O], un état des lieux a été établi par commissaire de justice le 13 juillet 2022.

Par ordonnance du 3 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul a enjoint à Mme [O] ainsi qu’aux cautions de payer à M. [C] la somme de 3 718 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif.

Mme [O] a formé opposition à cette ordonnance le 10 mars 2023.

M. [C] a alors sollicité la condamnation solidaire de Mme [O] et des cautions à lui verser la somme de 3 718 euros au titre des loyers impayés, faisant valoir notamment que la défenderesse n’avait pas justifié de son droit à bénéficier d’une durée de préavis réduite. Il a par ailleurs réclamé la condamnation des défendeurs à lui verser une somme de 1 345,63 euros à titre de réparations locatives.

Mme [O] a contesté le montant de l’arriéré, réclamant la délivrance avant dire droit d’un décompte locatif détaillé, a soutenu pouvoir prétendre à un préavis d’un mois comme étant bénéficiaire du RSA, a sollicité le rejet de la demande au titre des réparations locatives, estimant que les travaux n’étaient justifiés que par la vétusté et l’usure normale, et a demandé à titre reconventionnel la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 802,26 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la suspension de l’allocation logement résultant de l’absence de communication par le bailleur d’une quittance de loyer à l’organisme payeur.

Par jugement rendu le 12 février 2024 en l’absence de comparution de M. et Mme [K], le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable l’opposition formée par Mme [G] [O] contre l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 3 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul et, statuant à nouveau :

— rejeté la demande de production de pièce ;

— condamné solidairement Mme [G] [O], M. [E] [K] et Mme [V] [O], épouse [K], à payer à M. [R] [C] la somme de 3 018 euros au titre des loyers pour la période du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 1 761 euros et à compter du 6 octobre 2022 pour le surplus ;

— condamné solidairement Mme [G] [O], M. [E] [K] et Mme [V] [O], épouse [K], à payer à M. [R] [C] la somme de 328,99 euros au titre des dégradations locatives ;

— débouté Mme [G] [O] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [G] [O] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

— condamné Mme [G] [O]aux dépens, comprenant notamment les trois mises en demeure adressées par la SCP Grandjacquet-Pauvret-Gomès le 6 et 19 octobre 2022, le commandement de payer, la signification du commandement aux cautions, la requête en injonction de payer et sa signification et les frais de délivrance de l’assignation ;

— condamné Mme [G] [O] à payer à M. [R] [C] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— sur la demande en paiement des loyers :

* que, bien qu’elle se soit prévalue dans le congé d’une durée de préavis réduite à un mois, Mme [O] n’avait pas mentionné le motif sur lequel elle entendait se fonder, ni présenté des justificatifs au bailleur, de sorte que le préavis applicable au congé était de trois mois ;

* qu’il résultait du cachet de la poste que le bailleur avait pris connaissance du congé le 20 juin 2022, de sorte que la résiliation du bail était valablement intervenue le 20 septembre 2022 ;

* qu’il appartenait à la locataire d’établir s’être acquittée du loyer ; que M. [C] rapportait la preuve de sa créance de loyer révisée tant dans son principe que dans son quantum, et que Mme [O] ne justifiait pas s’en être acquittée, de sorte qu’elle était redevable de la somme de 3 718 euros, et que les cautions devaient être condamnées solidairement avec elle au paiement de ce montant ;

— qu’il y avait cependant lieu de déduire de cet arriéré la somme de 700 euros versée à titre de dépôt de garantie ; que si le bailleur soutenait que Mme [O] avait indiqué lors de l’état des lieux qu’elle lui laissait le bénéfice de ce dépôt de garantie, cela ne s’analysait pas en un abandon pur et simple dès lors qu’il était évident qu’à la date de restitution des clés la locataire restait débitrice de plusieurs loyers ;

— s’agissant des réparations locatives, qu’il résultait de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les dégaradations imputables à la locataire sortante justifiaient l’allocation d’une somme de 328,99 euros ;

— s’agissant de la responsabilité du bailleur, qu’il incombait au locataire de solliciter la délivrance des quittances, et qu’en outre il était admis en jurisprudence que le bailleur ne commettait aucune faute en refusant de transmettre à la CAF des quittances attestant du règlement complet alors que le locataire n’avait effectué que des règlements partiels ; qu’étant établi que Mme [O] n’était pas à jour de la révision de ses loyers en 2021, aucune faute ne pouvait être reprochée à M. [C] ;

— que Mme [O] ne justifiait pas de l’impossibilité de procéder à un état des lieux de sortie amiable, de sorte qu’elle devait conserver à sa charge les frais d’état des lieux par commissaire de justice.

Mme [G] [O] a relevé appel de cette décision le 7 mai 2024.

Par ordonnance d’incident du 11 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [V] [O] et de M. [E] [K].

Par conclusions transmises le 17 juillet 2024, l’appelante demande à la cour :

Vu l’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

— de dire et juger l’appel de Mme [G] [O] recevable et bien fondé ;

— d’infirmer le premier jugement ;

Statuant à nouveau :

— de ramener à la somme de 2 419 euros le montant de l’arriéré de loyer dû par Mme [O] ;

— de condamner M. [C] à payer à Mme [O] la somme de 3 718 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— de condamner M. [C] à payer à Mme [O] la moitié du coût de l’état des lieux effectué par Maître [F], soit la somme de 100 euros ;

— de confirmer la première décision pour le surplus ;

En tout état de cause, y ajoutant,

— de condamner M. [C] à payer à Mme [O] la somme de 1 500 euros à hauteur de cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [C] aux entiers dépens à hauteur de cour.

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, M. [C] demande à la cour :

Vu les articles 3-2, 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1709 et 1730 du code civil,

Vu les articles 2288 et suivants du code civil,

Vu l’article L.111-8 du code de procédure civile d’exécution,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu le bail d’habitation régularisé entre les parties,

Sur l’appel principal et l’appel incident

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* rejetté la demande de production de pièce,

* condamné solidairement Mme [G] [O], Mme [V] [O] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [R] [C] au paiement d’arriéré de loyer pour la période du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2022, outre intérets au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 1 761 euros et à compter du 6 octobre 2022 pour le surplus,

* condamné solidairement Mme [G] [O], Mme [V] [O] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [R] [C] la somme de 328,99 euros, au titre des réparations locatives,

* débouté Mme [G] [O] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, * débouté Mme [G] [O] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,

* condamné Mme [G] [O] aux dépens de première instance,

* condamné Mme [G] [O] à payer à M. [R] [C] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer ou réformer le jugement déféré en ce qu’il a en ce qu’il a :

* condamné solidairement Mme [G] [O] Mme [V] [O] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [R] [C] la somme de 3 018 euros au titre des loyers pour la périod du 1e janvier 2021 au 20 septembre 2022, outre intérets au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 1 761 euros et à compter du 6 octobre 2022 pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de donner acte à Mme [G] [O] de ce qu’elle reconnaît devoir a minima la somme de 2 419 euros ;

— de fixer le montant de la dette locative due par Mme [G] [O] à la somme de 3 718 euros ;

Par conséquent,

— de condamner solidairement Mme [G] [O], Mme [V] [O] épouse [K] et M. [E] [K] à paye à M. [R] [C] la somme de 3 718 euros au titre des loyers pour la période du 1e janvier 2021 au 20 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 1 761 euros et à compter du 6 octobre 2022 pour le surplus ;

En tout état de cause,

— de débouter Mme [G] [O] de l’intégralité de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires ;

— en cause d’appel, de condamner Mme [G] [O] à payer à M. [R] [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à hauteur de cour.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il sera constaté que le jugement entrepris n’est remis en cause par aucune des parties en ce qui concerne le chef relatif aux dégradations locatives.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’appelante ne remet pas en cause à hauteur de cour la décision en ce qu’elle a retenu que le bail avait pris fin le 20 septembre 2022. Elle conteste en revanche la part de l’impayé représentée par la révision du loyer, en faisant valoir qu’elle n’avait jamais reçu à cet égard d’information ferme et définitive, l’intention du bailleur d’indexer le loyer ayant été noyée dans le flot de reproches contenus dans un courrier du 5 septembre 2020.

Le bailleur s’oppose à ce moyen, indiquant avoir sans ambiguïté fait connaître à sa locataire sa volonté d’indexer le loyer, et lui avoir à cet effet communiqué l’indice de référence à prendre en compte. Il forme appel incident s’agissant du quantum alloué par le premier juge, sollicitant la réintégration du montant de 700 euros déduit au titre du dépôt de garantie, au motif que Mme [O] avait expressément consenti à lui abandonner cette somme.

L’appelante critique le montant de l’arriéré locatif fixé par le premier juge uniquement en ce qu’il y a intégré le montant correspondant à l’indexation sollicitée par le bailleur, et dont elle admet ne pas s’être acquittée.

L’article 17-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 précise les modalités dans lesquelles intervient la révision des loyers, en disposant notamment qu’elle est soumise à l’expresssion par le bailleur de sa volonté d’y procéder.

M. [C] verse aux débats le courrier qu’il a adressé le 5 septembre 2020 à sa locataire, dans lequel il écrit notamment 'comme évoqué dans mon mail du 2 mai, une actualisation du loyer est nécessaire et ce dès maintenant. Je vous informe donc officiellement de la révision de votre loyer au 1 janvier 2021. Cette révision se fera en fonction de la variation de l’indice INSEE entre l’indice du 3ème trimestre 2016 soit 125,33 et le dernier indice connu au 1 janvier 2021 (pour information à ce jour le dernier indice connu est de 130,57 soit une augmentation de loyer de 29 euros mensuelle, ceci sera à réévaluer au 1 janvier 2021.'

Il en résulte sans aucune ambiguïté l’expression par le bailleur d’une volonté de voir appliquer l’indexation prévue au contrat, étant précisé que cette indexation a finalement porté sur le montant de 29 euros évoqué par ce courrier.

Mme [O] est mal fondée à soutenir que cette information aurait pu lui échapper, au motif que le courrier concernait d’autres sujets de désaccord, ou qu’elle aurait pu l’interpréter comme n’énonçant pas une volonté claire d’indexation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a pris en compte le montant du loyer indexé pour chiffrer l’arriéré.

Il le sera également en ce qu’il a déduit de l’arriéré la somme de 700 euros correspondant à la somme versée par la locataire à titre de dépôt de garantie. C’est en effet vainement que M. [C] soutient que ce montant lui aurait été gracieusement abandonné par sa locataire, en prenant argument d’une déclaration de celle-ci consignée par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, et selon laquelle 'Madame indique qu’elle laisse le dépôt de garantie au propriétaire'. En effet, comme l’a, à bon escient relevé le premier juge, cette déclaration ne peut s’interpréter comme un abandon de la somme sans contrepartie de la part de la locataire, ce qui au demeurant s’expliquerait difficilement, alors que la locataire se savait pertinemment redevable de loyers arriérés, que le dépôt de garantie permettait de résorber jusqu’à due concurrence.

Le jugement entrepris sera donc confirmé s’agissant de la somme allouée à M. [C] au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [O] sollicite la condamnation de l’intimé à lui verser une somme de 3 718 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant qu’il avait indûment refusé la délivrance de quittances de loyer au motif d’un impayé inexistant tenant à l’indexation des loyers, ce qui avait entraîné la suspension des versements de l’APL par la CAF, générant ainsi l’impayé locatif dont elle est redevable.

M. [C] conclut au rejet de cette demande, relevant que sa locataire ne l’avait jamais sollicité pour la délivrance de quittances, lesquelles ne pouvaient en tout état de cause être remises du fait des impayés.

Il sera relevé en premier lieu que Mme [O] fonde curieusement sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, alors que la faute alléguée étant imputée à M. [C] au titre d’une inexécution des obligations découlant du bail, seule sa responsabilité contractuelle est en l’occurrence en cause.

Quoi qu’il en soit, il a été retenu précédemment que les sommes dues en vertu de l’indexation étaient fondées, de sorte que le défaut de paiement de la part de loyer représentant la révision s’analyse bien en un impayé locatif. Or, d’une part, il est constant qu’il ne peut être exigé du bailleur la remise d’une quittance de loyer pour une échéance qui n’est réglée que partiellement. Ensuite, et en tout état de cause, Mme [O] n’établit pas avoir, à quelque moment que ce soit, sollicité de M. [C] la délivrance de quittances ou de simples reçus, alors qu’il ressort des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur n’est tenu à la remise de tels documents que si la demande lui en est faite.

L’appelante échouant ainsi à caractériser la faute dont elle fait grief à l’intimé, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire.

Sur le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Mme [O] réclame la condamnation de M. [C] à lui payer la moitié du coût du constat établi le 13 juillet 2022 par Maître [F], commissaire de justice.

Toutefois, c’est à juste titre que le premier juge a écarté cette demande, en rappelant qu’aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l’état des lieux n’était établi par commissaire de justice à frais partagés que dans l’hypothèse où il n’était pas possible de procéder de manière amiable, et après avoir constaté que Mme [O] ne démontrait pas avoir préalablement sollicité un état des lieux amiable à laquelle son bailleur se serait opposé.

Cette preuve n’est pas plus rapportée à hauteur de cour, et l’impossibilité de procéder de manière amiable ne saurait résulter de la seule affirmation du caractère conflictuel des relations entre les parties.

Dès lors ainsi que Mme [O] a pris l’initiative de recourir à un commissaire de justice sans que cette décision soit justifiée par la carence du bailleur à déférer à une demande amiable, elle doit en assumer la conséquence, et conserver à sa charge l’intégralité du coût de l’acte.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

La décision déférée sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [O] sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [G] [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [G] [O] à payer à M. [R] [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,