COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 29 NOVEMBRE 2011

(Rédacteur : Jean-Claude SABRON, conseiller,)

N° de rôle : 10/01203

SARL LA RENAISSANCE 135

c/

SARL IMMOBAT

F X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 février 2010 par le Tribunal d’Instance d’Y (RG : 11-08-351) suivant déclaration d’appel du 24 février 2010

APPELANTE :

SARL LA RENAISSAINCE 135, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par la SCP RIVEL-COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistée de Maître Cédric RAUX substituant la SCP FROIN GUILLEMOTEAU BERNADOU RAFFY, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE ET APPELANTE par acte d’appel provoque du 26 avril 2011 :

SARL IMMOBAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis rue Blaise Pascal – 33370 ARTIGUES PRES BORDEAUX

représentée par la SCP BOYREAU Luc et MONROUX Raphael, avoués à la Cour, et assistée de Maître Julien MAZILLE substituant la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE (sur appel provoqué) :

F X

XXX

33770 LA VIGNOLLE I

représentée par la SCP RIVEL-COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistée de Maître Cédric RAUX substituant la SCP FROIN GUILLEMOTEAU BERNADOU RAFFY, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2011 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Claude SABRON, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Paule LAFON, président,

Jean-Claude SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

LES DONNEES DU LITIGE

Le 17 novembre 2006 la SARL IMMOBAT, agent immobilier à ARTIGUES près BORDEAUX, a fait signer au nom de « M. et Madame Z » demeurant « hôtel restaurant Chez Lisette à H I », un mandat de vente sans exclusivité portant sur les murs du restaurant « Chez Lisette », au prix de 302 000 Euros, et sur le fonds de commerce qui y était exploité, ce au prix de 87 000 Euros.

En réalité, une seule personne, Madame Z, a signé ce document pour le compte du mandant.

Il était stipulé que la rémunération du mandataire qui était fixée à 7 000 Euros pour le fonds et à 22 000 Euros pour les murs serait à la charge de l’acquéreur.

Le 1^er mars 2006 Madame F X a signé une « reconnaissance d’indications et de visite » après que la SARL IMMOBAT lui ait fait visiter les lieux.

Le 20 mars 2007 la SARL IMMOBAT a reçu avec la même désignation du mandant et dans les mêmes conditions de signature un deuxième mandat de vente portant cette fois sur le seul fonds de commerce d’hôtel restaurant dénommé « Chez Lisette » dans lequel le prix demandé était ramené à 60 000 Euros, commission de l’agent immobilier incluse.

Il était stipulé que cette commission, fixée à 10 000 Euros, serait à la charge de l’acquéreur.

Le 3 avril 2007 Madame F X qui avait signé le bon de visite du 1^er mars 2007 a adressé à l’agent immobilier un courrier confirmant son engagement pour l’achat de l’hôtel restaurant « Chez Lisette » au prix de 60 000 Euros, frais d’agence inclus, sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt bancaire.

Le 26 avril 2007 la même personne a signé une offre d’achat aux conditions précitées.

Elle déclarait agir tant en son nom personnel que pour le compte d’une personne morale qu’elle se proposait de constituer, en l’espèce une SARL au capital de 10 000 Euros dont elle serait dirigeante et pour laquelle elle se portait garante,

Cette offre d’achat qui portait à son entête la mention « liquidation judiciaire SCV » faisait référence dans son intitulé à l’article L 642-19 du code de commerce.

Le prix de la cession qui portait sur les éléments mobiliers et sur les éléments incorporels du fonds de commerce, parmi lesquels le droit au bail, était fixé à 50 000 Euros.

La signataire déclarait être informée de ce qu’en sus de ce prix, elle aurait la charge des frais d’acte et de la rémunération de 10 000 Euros revenant à la SARL IMMOBAT, négociateur.

L’offre était formée sous la condition suspensive expresse de l’octroi d’un prêt de 100 000 Euros.

Elle précisait qu’à défaut d’obtention de ce prêt, « au plus tard 45 jours après que l’ordonnance autorisant la cession ne soit définitive », les présentes seraient caduques de plein droit et le dépôt de garantie (de 5 000 Euros) serait remboursé.

Il est constant que le prêt sus visé a été rejeté et que l’offre signée par Madame X dans les termes sus mentionnés est devenue caduque.

Le 31 juillet 2008 Madame X et Madame D E qui déclaraient agir en qualité d’associés fondateurs de la SARL LA RENAISSANCE en cours de constitution et d’immatriculation, ont signé avec La SELARL B C, mandataire liquidateur de la SARL SCV, un acte de vente portant sur le même fonds de commerce que celui désigné dans l’offre d’achat sus visée, devenue caduque, mais à un prix qui était ramené à 20 000 Euros.

Il était indiqué dans cet acte que la cession avait été autorisée par une ordonnance rendue le 11 juillet 2007 par le juge commissaire nommé dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SCV qui avait été prononcée par un jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 18 octobre 2006.

Cet acte a été enregistré le 2 août 2007.

La SARL IMMOBAT a adressé à Madame F X une facture datée du 26 juillet fixant ses honoraires « de la recherche et de la négociation du fonds de commerce vendu par M. et Madame Z » à la somme de 5 560,20 Euros HT, soit 6 680 Euros TTC.

Cette facture étant restée impayée, ladite société a fait assigner par acte du 28 juillet 2008 Madame F X devant le tribunal d’instance d’Y en paiement de ladite somme et de dommages-intérêts.

La SARL LA RENAISSANCE 135 est intervenue volontairement dans l’instance.

Le tribunal a par jugement du 5 février 2010 :

. déclaré irrecevables les demandes de la SARL IMMOBAT dirigées contre Madame X ;

. donné acte à la SARL LA RENAISSANCE 135 de son intervention volontaire ;

. condamné cette dernière à payer à la SARL IMMOBAT la somme de 6 650 Euros ;

. débouté la SARL LA RENAISSANCE 135 aux dépens et au paiement d’une indemnité de 450 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA SARL LA RENAISSANCE 135 a relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation.

Par acte d’assignation du 26 avril 2011, la SARL IMMOBAT a formé contre Madame X un appel provoqué.

LA SARL LA RENAISSANCE 135 (LA RENAISSANCE) et Madame X qui comparaissent sous la constitution du même avoué font valoir au soutien de l’appel principal et en défense à l’appel provoqué les moyens suivants :

. Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande dirigée contre Madame X qui n’est intervenue dans le cadre de l’acquisition du fonds de commerce qu’au nom et pour le compte de la SARL LA RENAISSANCE dont elle est une des associées et la gérante ;

. cette dernière, que ce soit à son nom ou pour le compte de la société, n’a contracté aucun engagement à l’égard de l’agent immobilier qui ne peut réclamer de rémunération sans détenir de mandat écrit prévoyant les conditions de cette rémunération comme l’exigent les dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 30 juillet 1972 ;

. en particulier, Madame X n’a signé aucun mandat de recherche spécifiant le montant de la rémunération de l’agent immobilier et la désignation de celui qui en aurait le charge ;

. ni l’offre d’achat du 26 avril 2007 ni l’acte de cession conclu le 31 juillet 2007 avec le liquidateur de la SARL QSCV ne contenait d’engagement à ce titre ;

. Le mandat de vente signé par le vendeur n’établit de rapport contractuel qu’entre l’agent immobilier et celui- ci et, en l’absence de constatation de l’opération par un seul acte écrit auquel l’article précité de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération de l’agent, il n’est pas opposable à l’acquéreur ;

. au surplus, les mandats de vente sur lesquels la société IMMOBAT fonde son action sont nuls pour avoir été signés par Madame Z qui n’était pas la propriétaire du fonds de commerce et alors que la liquidation judiciaire de la SARL SCV, propriétaire de ce fonds, avait dessaisi le gérant de ses pouvoirs ;

. aucune faute ne peut être reprochée à l’acquéreur sur un fondement délictuel dès lors que la non obtention du prêt avait entraîné la caducité de l’offre d’achat du 26 avril 2005 et que la révélation de ce que l’exploitant faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire modifiait les conditions de la vente.

La SARL LA RENAISSANCE demande en conséquence à la cour de débouter la SARL IMMOBAT de sa demande d’honoraires et de la condamner à lui verser des dommages-intérêts de 2 000 Euros pour procédure abusive.

Elle sollicite une indemnité de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA SARL IMMOBAT fait valoir quant à elle les moyens suivants :

. en l’absence de reprise par la société LA RENAISSANCE de l’engagement pris par Madame X de régler les honoraires de négociation, celle-ci reste tenue solidairement en application des dispositions de l’article L 210-6 du code de commerce ;

. Les diligences accomplies par l’agence l’ont été en vertu de mandats réguliers confiés par Madame Z, gérante de la société SCV qui était propriétaire du fonds de commerce ;

. Si Madame X n’est évidemment pas partie au contrat de mandat, elle ne peut pas prétendre que celui-ci lui serait inopposable dès lors que dans le bon de visite du 1^er mars 2007 et dans l’offre d’achat du 26 avril 2007 elle s’est engagée à prendre à sa charge les honoraires de négociation qui y étaient stipulés ;

. Madame A avait été informée de ce que la Société SCV, propriétaire du fonds, était en liquidation judiciaire comme le prouvent les termes de l’offre d’achat du 26 avril 2007;

. Le dessaisissement du débiteur ne fait pas obstacle à ce que celui-ci puisse rechercher un acquéreur pour tout ou partie des biens composant son actif en vue d’une cession de gré à gré, conformément aux dispositions de l’article L 642-19 du code de commerce ;

. Au surplus la sanction serait, non la nullité de l’acte, mais son inopposabilité à la procédure collective dont seul le liquidateur pourrait se prévaloir ;

. La caducité de l’offre d’achat sus visée et la diminution du montant du prix n’ont pas de conséquence sur le principe du droit à rémunération de l’agent immobilier dès lors que la transaction a été finalisée par son entremise ;

. Il est de principe aux termes d’une jurisprudence aujourd’hui établie que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, a fait connaître à une personne le bien mis en vente et qu’ensuite le vendeur a traité directement avec le même acheteur, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier ;

. L’engagement pris par Madame X de régler la commission de l’agence survit ainsi à la caducité de l’offre, sous réserve de tenir compte du prix réel de la vente ;

. En toute hypothèse, bien qu’il ne soit pas partie au contrat de mandat, l’acquéreur d’un bien qui a connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier ne peut, sans commettre une faute engageant sa responsabilité civile, contracter avec le vendeur selon des modalités tendant à évincer cet agent immobilier ;

. En traitant directement avec le liquidateur de la société SCV, Madame X et la SARL LA RENAISSANCE ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

La société intimée demande en conséquence à la cour :

. de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accueilli sa demande à l’égard de la SARL LA RENAISSANCE 135 et rejeté les demandes reconventionnelles formées contre elle-même ;

. de le réformer en ce qu’il a mis hors de cause Madame X ;

. de condamner celle-ci solidairement avec la société LA RENAISSANCE 135 au paiement de la somme de 6 650 Euros ;

. de condamner solidairement la société LA RENAISSANCE 135 et Madame X à lui payer des dommages-intérêts de 2 000 Euros pour résistance abusive ;

. de les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité complémentaire de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LES MOTIFS DE LA DECISION

L’argumentation de la SARL LA RENAISSANCE et de Madame X repose en grande partie sur l’allégation que la société IMMOBAT qui leur a fait connaître le bien aurait commis une faute en s’abstenant de les informer de ce que la propriétaire du fonds de commerce n’était pas Madame Z, signataire du mandat de vente, mais la Société SCV dont la mise en liquidation judiciaire avait été prononcée antérieurement à la signature de ce mandat.

Or cette allégation est contredite par les termes de l’offre d’achat que Madame X a signée le 26 avril 2007 en indiquant qu’elle agissait tant en son nom personnel que pour le compte de la société en cours de formation.

En effet, cette offre comporte au-dessus de son intitulé la mention « liquidation judiciaire SCV » et cet intitulé est rédigé sous les termes : « offre d’achat sous la seule condition suspensive d’octroi d’un prêt – article L 642-19 du code de commerce ».

Madame X a fait la déclaration dans cette offre de ce qu’elle n’était pas sous l’interdiction édictée par les dispositions de l’article L 642-3 du code de commerce, relatives aux offres de reprise d’une entreprise faisant l’objet d’une procédure collective, « n’étant ni parent ni alliée des dirigeants de la société SCV ».

Enfin il est indiqué au titre qui concerne la condition suspensive de l’octroi d’un prêt qu’à défaut de l’obtention de ce prêt, au plus tard 45 jours après que l’ordonnance autorisant la cession ne soit définitive, les présentes seront caduques de plein droit.

L’article L 642-9 du code de commerce auquel se réfère l’intitulé de cette offre d’achat est relatif à la possibilité qui est donnée au juge commissaire d’autoriser la vente de gré à gré des autres biens (que les immeubles) appartenant au débiteur en liquidation judiciaire.

Madame X avait par conséquent été informée de ce que le fonds de commerce qu’elle offrait d’acquérir aux conditions du mandat de l’agent immobilier qui lui avait fait visiter le bien appartenait, non à Madame Z, signataire du mandat, mais à la Société SCV dont Madame Z était la gérante et que cette société avait été mise en liquidation judiciaire, de telle sorte que la cession de gré à gré du fonds serait réalisée dans le cadre des dispositions précitées qui exigeaient une autorisation préalable du juge commissaire sur requête du liquidateur.

Peu importe, dans de telles conditions, que le mandat de vente signé par Madame Z ne fasse pas mention de ce qu’elle intervenait en qualité de gérante de la société SCV en liquidation judiciaire dès lors que l’existence de cette procédure et la qualité de Madame Z étaient connues de la signataire de l’offre d’achat, Madame X, à qui l’agence détentrice de ce mandat avait fait visiter le bien.

Par ailleurs la société IMMOBAT relève à bon droit que le liquidateur judiciaire de la société SCV peut seul se prévaloir de la violation des dispositions de l’article L 641-9 du code de commerce relatives au dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire du pouvoir d’administration de ses biens dans la mesure où l’inobservation de ce texte n’est pas sanctionnée par la nullité des actes mais par leur inopposabilité à la procédure collective.

C’est par conséquent en vertu d’un mandat valide qui lui donnait mission de rechercher un acquéreur pour le compte de la société SCV, propriétaire du bien, que la SARL IMMOBAT a fait visiter celui-ci par Madame X, signataire d’un bon de visite du 1^er mars 2007 et de l’offre d’achat précitée.

Il est exact, comme le soutient la SARL LA RENAISSANCE, que ce mandat de vente, ou plus exactement de recherche d’un acquéreur, ne lie que le vendeur et son mandataire.

L’offre d’achat du 36 avril 2007 est devenue caduque à la suite de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt de 100 000 Euros, de telle sorte qu’il n’existe plus de convention permettant à la société IMMOBAT d’invoquer la jurisprudence qui, au vu de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, répute faite par l’entremise de l’agent immobilier bénéficiaire d’un mandat de vente l’opération directement conclue avec le vendeur par l’acquéreur auquel il a fait connaitre le bien.

En revanche, Madame X qui a signé le 31 juillet 2007 un acte de cession directement avec le liquidateur de la société SCV, cession qui avait été autorisée par une ordonnance du juge commissaire du 11 juillet 2007, savait parfaitement qu’il existait en faveur de la société IMMOBAT qui lui avait fait visiter le fonds un mandat de recherche d’un acquéreur qui rémunérait l’exécution de sa mission par une commission qui serait à la charge de l’acquéreur.

Elle a en effet signé à la suite de la visite du bien un document dit «reconnaissance d’indications et de visite » aux termes duquel elle s’engageait en tant qu’acquéreur éventuel à informer de sa visite de ce jour toute personne qui pourrait à l’avenir lui présenter le même bien et s’interdisait toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d’évincer l’agent titulaire du mandat lors de l’achat du bien.

L’offre d’achat du 26 avril 2007, même si la non réalisation de la condition suspensive l’a rendue caduque en tant que telle, démontre en ses énonciations que Madame X savait qu’il était stipulé dans le mandat de recherche d’un acquéreur détenu par l’agent immobilier que la rémunération de celui-ci, d’un montant de 10 000 Euros, devait être payée par l’acquéreur en plus du prix de la cession qui était alors de 50 000 Euros.

La caducité de cette offre d’achat n’a pas entraîné celle du mandat de la société IMMOBAT que le liquidateur de la société SCV n’a jamais contesté.

Due par un tiers, la rémunération de l’agent immobilier n’était pas une obligation du débiteur en liquidation judiciaire.

En traitant directement avec le liquidateur sans en aviser la société IMMOBAT dont elles connaissaient le droit à rémunération, même en cas de diminution du prix de vente, Madame X, par son fait personnel, et la société LA RENAISSANCE, parce qu’elle a repris à son compte les conventions passées dans de telles circonstances par sa gérante, ont commis l’une et l’autre des fautes délictuelles qui engagent leur responsabilité civile sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

La cour ignore pour quelle raison les acquéreurs ont pu obtenir en négociant directement avec le liquidateur une diminution du prix aussi importante par rapport à l’offre d’achat du 26 avril 2007; toujours est-il que cette diminution ne peut pas s’expliquer, comme tendent à le faire Madame X et la société LA RENAISSANCE, par le fait qu’il leur aurait été caché que l’exploitant était en liquidation judiciaire.

LA SARL IMMOBAT est par conséquent fondée en sa demande subsidiaire de dommages-intérêts, la faute commise à son égard par les acquéreurs qui connaissaient l’existence et les stipulations de son mandat lui ayant fait perdre le bénéfice de la rémunération rémunérant son entremise.

Elle ne saurait toutefois réclamer l’intégralité du montant facturé (6 650 Euros) qui, rapporté au prix de 20 000 Euros auquel le fonds a été cédé en définitive, ne correspond pas au taux de la commission prévue par le mandat.

Madame X et la SARL LA RENAISSANCE 135 seront condamnées in solidum à lui payer des dommages-intérêts que la cour évalue, compte tenu de l’observation ci-dessus, à la somme de 4 000 Euros.

La société intimée n’est pas fondée en sa demande de dommages-intérêts, le droit pour toute personne de défendre ses intérêts en justice ne pouvant pas être considéré comme une faute.

Elle est en droit, en revanche, de réclamer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais occasionnés par la procédure d’appel qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité qu’il y a lieu de fixer à 2 000 Euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme le jugement entrepris et, statuant à nouveau.

Dit que Madame F X prise à titre personnel et la SARL LA RENAISSANCE 135 ont toutes deux engagé leur responsabilité civile à l’égard de la SARL IMMOBAT.

Les condamne in solidum sur le fondement de l’article 1382 du code civil à payer à ladite société la somme de 4 000 Euros à titre de dommages-intérêts.

Déboute la SARL IMMOBAT de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions non contraires au présent arrêt.

Condamne in solidum Madame F X et la SARL LA RENAISSANCE 135 à payer à la SARL IMMOBAT une indemnité de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Madame F X et la SARL LA RENAISSANCE 135 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP BOYREAU-MONROUX, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Paule LAFON, président, et par Madame Annick BOULVAIS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.