COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 15 JUIN 2021

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° RG 18/04394 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KSA5

SAS SOCIETE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET COMMERCIALES

c/

SARL TAUZIN OPTICIENS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 juin 2018 (R.G. 15/08902) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 24 juillet 2018

APPELANTE :

SAS SOCIETE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET COMMERCIALES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Louis David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SARL TAUZIN OPTICIENS agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […].

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SAS Société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales (SPIIC) a donné à bail à la SARL Tauzin Opticiens des locaux à usage commercial situés […] à Bordeaux.

Les parties étant en désaccord sur le prix du loyer renouvelé à compter du 1^er juillet 2015, par exploit d’huissier en date du 11 mai 2015, la société Tauzin Opticiens a assigné la société SPIIC devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par décision du 3 février 2016, le juge des loyers a constaté le renouvellement du bail au 1^er juillet 2015 et a ordonné une expertise pour apprécier la valeur locative du local. L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1^er août 2017, aux termes duquel il a évalué la valeur locative à la somme annuelle de 59 000 euros.

Par jugement contradictoire en date du 13 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— fixé le prix du loyer du bail renouvelé a effet du 1^er juillet 2015 à la somme annuelle de 59 000 euros, hors taxes et hors charges,

— rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 11 septembre 2015,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien, devenu l’article 1343-2, du code civil,

— débouté les parties des autres chefs de leur demande,

— condamné la Société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales à payer les dépens ainsi qu’à payer à la société Tauzin Opticiens la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La société SPIIC a relevé appel de cette décision par déclaration du 24 juillet 2018 énonçant les chefs de jugement expressément critiqués, intimant la société Tauzin Opticiens.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 23 octobre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société SPIIC demande à la cour de :

— vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

— vu les dispositions des articles L.145-33, L.145-40-2, L.145-57, R.145-2 à R.145-8 et R.145-35 du code de commerce,

— vu l’article 1134 du code civil,

— vu les articles 267 et suivants du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en appel en toutes ses dispositions et plus particulièrement en ce qu’il a :

— fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1^er juillet 2015 à la somme annuelle de 59 000 euros, hors taxes et hors charges,

— débouté les parties des autres chefs de leur demande,

— ratifié aux termes de ses motifs :

— le coefficient de pondération de 0,15 retenu par l’expert pour la surface du sous-sol,

— les trois seules références locatives visées au rapport de l’expert ainsi que le prix unitaire de 688 euros/m²P retenu par l’expert,

— l’application d’un abattement de 10 % sur la valeur locative brute du renouvellement pour tenir compte de la refacturation au preneur des grosses réparations de l’article 606 du code civil,

— la décision de l’expert de ne pas prendre en considération la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail attaché à certaines des références produites par elle

— l’a condamnée à payer les dépens ainsi qu’à payer à la société Tauzin Opticiens la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juillet 2015, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation notamment aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014 relatif au bail commercial,

— dire et juger que les parties devront établir entre elles un nouveau bail adapté en ses clauses et conditions notamment des nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

— fixer le coefficient de pondération pour la surface du sous-sol à 0,20, soit :

— une surface pondérée de la surface du sous-sol de 18,33 m²/P,

— une surface totale pondérée de l’ensemble des locaux de 92,10m²/P,

— dire et juger qu’il y a lieu de compléter les trois prix de comparaison retenus par l’Expert par des références locatives complémentaires situées tant sur le Cours Georges Clémenceau que sur d’autres artères à proximité immédiate des locaux exploités par la société Tauzin Opticiens, dont il est fait état aux termes des présentes conclusions,

— dire et juger que c’est à bon droit que l’expert judiciaire a appliqué à la valeur locative brute de renouvellement un coefficient de majoration de 10 % pour tenir compte du droit de communication accordé par le bailleur au preneur avec les locaux mitoyens,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à l’application d’un abattement de 10 % sur la valeur locative brute de renouvellement pour tenir compte de la refacturation au preneur des grosses réparations de l’article 606 du code civil,

— dire et juger qu’il y a lieu au contraire de majorer la valeur locative brute de renouvellement d’un coefficient de majoration de 10 % pour tenir compte de l’avantage important dont bénéficie la société Tauzin Opticiens qui ne pourra plus se voir refacturer le coût des grosses réparations de l’article 606 du code civil au titre du bail renouvelé et, par conséquent, de l’amputation de l’équilibre contractuel initial en défaveur du bailleur,

— dire et juger que la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail attaché à certaines des références produites par la Société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales doit être retenue,

— fixer, en conséquence, le loyer de renouvellement du bail au 1^er juillet 2015 à la somme de 111 000 euros hors taxes et hors charges par an,

— dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— dire et juger que le différentiel portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

— dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire,

— voir désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal avec mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés par l’article L.145-33 du code de commerce.

La société SPIIC fait notamment valoir que le coefficient de pondération retenu par l’expert est trop faible et inférieur à celui préconisé selon les usages ; que la détermination du prix unitaire dans le rapport d’expertise ne prend en compte que trois références locatives et un périmètre spatial de référence trop restreint ; que l’application du coefficient de majoration de 10 % est justifié, contrairement à l’abattement de 10 % appliqué pour tenir compte des grosses réparations, la suppression de la clause autorisant que ces réparations soient mises à

la charge du preneur justifiant au contraire une majoration de 10 % ; que la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail doit être prise en compte dans le calcul de la valeur locative ; que la valeur locative nette de renouvellement doit être estimée en prenant en compte les éléments qu’elle communique ; qu’un nouveau bail doit être établi dans des conditions fixées judiciairement.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 21 janvier 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Giro, (enseigne Tauzin Opticiens), demande à la cour de :

— vu notamment les articles L.145-33, L.145-34 du code de commerce, le rapport d’expertise judiciaire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— débouter la société SPIIC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société SPIIC au paiement d’une indemnité supplémentaire de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

La société Tauzin Opticiens fait notamment valoir que la superficie pondérée et le prix au m² retenus par l’expert sont justes ; qu’elle ne conteste pas la majoration de 10 % de la valeur locative au motif que les locaux loués communiquent avec ceux adjacents ; que l’abattement de 10 % de la valeur locative est justifié par les dispositions contractuelles dérogatoires au droit commun et par le transfert sur le preneur de l’impôt foncier ; que le juge des loyers commerciaux et la cour ne sont pas compétents pour faire droit au projet de nouveau bail à défaut d’accord des parties et à la demande de réajustement du dépôt de garantie.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

sur la demande principale :

Le tribunal, sur la base du rapport d’expertise, a chiffré la valeur locative à la somme annuelle de 59 000 euros HT HC (87,52 m2 X 688 euros + majoration de 10 % – abattement de 10 % pour charges exorbitantes).

La bailleresse, qui chiffre la valeur locative à 111 000 euros ((92,10M2P x 1 000 ) + 10 % + 10 %), conteste :

— la surface pondérée ;

— le prix au m2 ;

— l’abattement de 10 % .

L’intimée quant à elle demande la confirmation du jugement tout en relevant que l’estimation de l’expert judiciaire est supérieure à celle de son expert amiable (M. X, également expert près la cour d’appel) qui dans son rapport du 03 avril 2015 a chiffré la valeur locative à 42 840 euros (84 m2 X 600 euros – 15 %).

Sur la surface pondérée, l’appelante soutient que le coefficient de pondération de 0,15 retenu

par l’expert pour la surface du sous-sol, qui a une importante hauteur sous plafond et est parfaitement accessible depuis la zone de vente par large escalier, est faible et doit être fixé à 0,20, soit une surface pondérée de la surface du sous-sol de 18,33m²/P pour une surface totale pondérée de l’ensemble des locaux de 92,10m²/P.

L’intimée, qui relève qu’elle a quant à elle accepté l’estimation de l’expert alors pourtant que son propre expert avait appliqué un coefficient de pondération de 0,10 pour le sous sol, pour une surface totale pondérée de 84 m2, peut cependant utilement opposer qu’il s’agit de caves pour partie humides et inondables. En l’état des constatations faites par l’expert, qui s’est expliqué sur les motifs de son estimation dans sa réponse au dire de l’appelante sur ce point, rien ne justifie que ce coefficient soit modifié. C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu une surface pondérée de 87,52 m2.

Sur la valeur locataive au mètre carré, estimé par l’expert à 688 euros, l’appelante fait valoir qu’il ne s’est basé que sur trois références locatives qu’il y a lieu de compléter par des références locatives complémentaires situées tant sur le Cours Georges Clémenceau que sur d’autres artères à proximité immédiate des locaux exploités par la société Tauzin Opticiens qu’il a écartées sans motif valable et sans tirer les conséquences de ses propres constatations après avoir relevé que les locaux, situés dans le triangle d’or, disposaient de deux entrées distinctes sur deux artères différentes (le boulevard Clémenceau et la rue Condillac); que c’est aussi à tort qu’il a refusé de prendre en considération la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail attaché à certaines des références produites par elle.

L’intimée, qui souligne que son propre expert a estimé le prix au mètre carré à 600 euros, oppose que seuls peuvent être pris en considération pour comparaison les locaux situés cours Clémenceau et non rue Condillac (à la commercialité bien moindre) ni cours de l’Intendance (à la commercialité bien supérieure), et qu’au sein du triangle d’or les prix peuvent varier de 1 à 4.

La cour constate que les moyens et les pièces sont strictement les mêmes que ceux soumis au tribunal et à l’expert qui a répondu à l’ensemble des dires et expliqué les raisons qui l’ont conduit notamment à ne retenir que les trois éléments de comparaison des 38, 40 et 48 cours Clémenceau qu’il a pu personnellement examiner. Quant à la demande de prise en compte de la décapitalisation du coût d’acquisition des droits aux baux, la cour pas plus que le tribunal n’a à prendre en compte des considérations spéculatives instaurées dans l’intérêt fiscal du bailleur pour déterminer une valeur locative qui doit s’apprécier in concreto et non par rapport à la valeur du droit au bail qui, incluant en général des éléments de valorisation qui revêtent une valeur de stratégie de développement sans lien avec l’économie de loyer, n’a pas la qualité d’un complément de loyer. Le jugement qui a approuvé l’expert de ne pas avoir appliqué cette méthode sera donc confirmé, et le prix de 688 euros par m2 confirmé.

L’expert a par ailleurs appliqué à la fois un coefficient de majoration de 10 % prenant en compte le droit de communication accordé par le bailleur au preneur avec les locaux mitoyens, qui n’est pas contesté par l’intimée, et un coefficient d’abattement de 10 % qui est en revanche contesté par l’appelante, qui, faisant valoir que depuis la loi du 10 juin 2014 applicable au renouvellement litigieux, les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ne peuvent plus être mises à la charge du preneur, allègue qu’elles ne peuvent donner lieu à abattement, et réclame au contraire pour ce motif l’application d’un coefficient de majoration de 10 %.

L’intimée s’oppose à juste titre à cette demande au motif qu’elle est dépourvue de fondement légal. En tout état de cause, s’il est justifié de supprimer un abattement dès lors que disparaît la charge exorbitante qui le fonde, l’appelante ne peut sérieusement soutenir que l’impossibilité pour elle, du fait de la loi du 18 juin 2014, de refacturer à la société Tauzin

Opticiens le coût des grosses réparations de l’article 606 du code civil au titre du bail renouvelé, constitue pour la locataire un avantage important et une amputation de l’équilibre contractuel initial en sa défaveur qui justifie une majoration, une telle analyse revenant à prendre deux fois en compte les conséquences de cette modification.

L’expert, tout en rappelant que la clause au titre des grosses réparations était désormais inapplicable, et que le transfèrt sur le preneur de la charge de l’impôt foncier pouvait être admis dans la mesure où il était aussi prévu par les autres éléments de comparaison, a néanmoins appliqué un taux d’abattement de 10 % au motif que le contrat de bail tranfèrait encore sur le preneur diverses charges (grosses réparations non mentionnées à l’article 606, travaux de mise en conformité et prescrites par l’administration, réparations locatives y compris occasionnées par la vétusté, toutes les primes d’assurance, renonciation du locataire au bénéfice du plafonnement, droit de préférence du bailleur lors de la cession du fonds de commerce), constituant des charges exorbitantes du droit commun justifiant l’application d’un abattement de 10 %. Cette position, adoptée par le tribunal, mérite d’être validée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé la valeur locative à la somme de 59 000 euros par an HT/HC.

sur les autres demandes :

L’appelante forme diverses demandes aux fins d’établissement d’un nouveau bail et de réajustement du dépôt de garantie que l’intimée soutient irrecevables et qui seront en tout état de cause rejetées comme infondées.

De même sera rejetée la demande de nouvelle expertise formée à titre subsidiaire dont l’intimée fait valoir à juste titre qu’elle est dépouvue de fondement.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Giro (Tauzin Opticiens) les sommes exposées par elle dans le cadre de l’appel et non comprises dans les dépens. La Société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales sera condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 13 juin 2018

Condamne la société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales à payer à la société Tauzin Opticiens la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Condamne la société de Participations Immobilières Industrielles et Commerciales aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.