COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 FEVRIER 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 18/02808 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KNYW

E X

F G épouse X

c/

H A

D X

B X

J X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 22/02/2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 mars 2018 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 11-16-1510) suivant déclaration d’appel du 14 mai 2018

APPELANTS :

E X

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

F G épouse X décédée le […] à BORDEAUX

née le […] à […]

de nationalité Française

Représentés par Maître LE BOURCE substituant Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

H A

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant 4 rue M E – 33200 BORDEAUX CAUDERAN

Représenté par Maître Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL -CACHELOU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTS :

D X, venant aux droits de M^me F G épouse X décédée le […]

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

B X, venant aux droits de M^me F G épouse X décédée le […]

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

J X, venant aux droits de M^me F G épouse X décédée le […]

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

Représenté par Maître LE BOURCE substituant Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 janvier 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Jean-Philippe SERVIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Par acte du 3 juillet 2001, M. E X et M^me F G épouse X ont pris à bail une maison d’habitation située […] à Bruges (33) appartenant à M. H A moyennant un loyer mensuel initial de 914,70 euros.

Par acte d’huissier du 20 juin 2014, les époux X, se plaignant d’une fuite dans les canalisations du système de chauffage, ont saisi le tribunal d’instance de Bordeaux dans sa formation de référé aux fins de voir désigner un expert et se voir autoriser à suspendre le paiement de leurs loyers.

Par ordonnance du 14 novembre 2014, le juge des référés a désigné M. Z en qualité d’expert et a rejeté la demande de suspension de paiement des loyers.

L’expert a déposé son rapport le 17 décembre 2015.

Les époux X, par acte du 20 avril 2016, ont saisi le tribunal d’instance de Bordeaux au fond aux fins de voir condamner M. A à leur verser les sommes de 6 413.99 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel, 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 39,32 euros au titre du remboursement de surconsommation d’eau, 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 5 mars 2018, le tribunal d’instance de Bordeaux a:

— Condamné M. H A à verser à M. E X et M^me F X, en deniers ou quittance, la somme de 5 736,31 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel ;

— Condamné M. H A à verser à M. E X et M^me F X la somme de 39,52 euros au titre du remboursement de leur surconsommation d’eau ;

— Condamné M. E X et M^me F X à verser à M. H A la somme de 19.864,91 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 2 octobre 2017 ;

— Prononcé la compensation des dettes réciproques de M. E X, M^me F X et M. H A à hauteur de la plus faible et en conséquence :

— Condamné M. E X et M^me F X à verser à M. H A après compensation la somme de 14 088,78 euros (19 864,91 -5 736,31 – 39,82 euros) ;

— Débouté M. E X et M^me F X de leur demande au titre du préjudice de

jouissance ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a pu engager personnellement pour la présente instance et qu’il en sera de même pour les dépens.

M. et M^me X ont interjeté appel total de cette décision par déclaration du 14 mai 2018.

M^me F G épouse X est décédée le […] et par conclusions du 8 septembre 2020, Messieurs B X et J X et M^me D X, ont repris l’instance en leur qualité d’ayants droit de M^me F X et ils demandent à la cour avec M. E X de:

— Déclarer M. E X, M^me D X, M. B X et M. J X recevables et bien fondés en leur action ;

Y faisant droit :

— Homologuer le rapport d’expertise judiciaire établi par M. Z le 17 décembre 2015 ;

— Dire et juger que M. H A est responsable des désordres affectant l’immeuble dont il est propriétaire et donné à bail à M. et M^me X ;

En conséquence,

— Condamner M. H A à payer à M. E X, M^me D X, M. B X et M. J X les sommes de:

*6 413,99 euros au titre de la réparation du préjudice matériel ;

*39,82 euros au titre de la surconsommation d’eau en juillet 2014 ;

*238 euros au titre de la surconsommation d’eau en 2014 et 2015 ;

*5 232,40 euros au titre du remboursement de la moitié des factures de surconsommation de gaz de 2013 à 2017 ;

*5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

toutes ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

*5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Le condamner à supporter les entiers dépens en ce compris le coût des constats d’huissier dressés par M^e L C les 4 mars 2014, 24 juin 2014 et 1^er septembre 2014, ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire, M. M Z.

Par conclusions du 8 janvier 2021, M. H A demande à la cour de:

— Rabattre l’ ordonnance de clôture après qu’il a régularisé la notification de ses conclusions aux ayants droit de M^me F X;

— Juger les consorts X mal fondés en leur appel ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En conséquence,

— Donner acte à M. H A de ce que son assureur réglera la somme de

2 543, 98 euros en réparation des préjudices matériels de M. et M^me X ;

— Donner acte à M. H A de ce qu’il accepte de verser la somme de 3 192,33 euros ;

— Juger que la reprise des embellissements (papiers muraux de la salle à manger) doit rester à la charge de M. et M^me X à hauteur de 677,68 euros ;

— Juger en conséquence que la condamnation de M. A au titre du préjudice matériel ne saurait excéder la somme de 5 536,31 euros ;

— Débouter M. et M^me X de leurs demandes au titre d’un prétendu préjudice de jouissance ;

— Débouter M. et M^me X de leurs demandes au titre de la surconsommation de gaz et d’eau ;

— Condamner M. et M^me X à payer à M. H A la somme de 19.864,91 euros arrêtée au 2 octobre 2017 au titre de l’arriéré de loyers ;

— Ordonner la compensation entre les condamnations prononcées ;

— Débouter M. et M^me X de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner M. et M^me X au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 décembre 2020 et l’affaire renvoyée à l’audience du 11 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en réparation des préjudices matériel et de jouissance et au titre de la surconsommation d’eau et de gaz

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé:

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des

lieux loués.

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. (clause de travaux)

M. E X, MM. B et J X et M^me D X font valoir pour l’essentiel que depuis de nombreuses années, des désordres affectent leur logement du fait du défaut d’entretien par leur bailleur, qu’en particulier ils ont souffert d’infiltrations d’eau et de dysfonctionnements de la chaudière provoquant une inondation en sous-sol et la privation de chauffage et d’eau chaude pendant tout l’hiver 2014, qu’ils ont souffert un préjudice matériel supérieur à l’indemnisation accordée par le premier juge et à hauteur de la somme de 6 413,99 euros, correspondant à la réfection des malfaçons affectant les travaux de réparation et les embellissements ainsi qu’un préjudice de jouissance mais aussi une surconsommation d’eau pour une somme supérieure à celle allouée en première instance, de même qu’une surconsommation de gaz non prise en compte.

M. H A réplique pour l’essentiel qu’il ne doit aucune somme aux locataires au titre du préjudice matériel (embellissements et finitions de travaux), les premiers étant pris en charge par l’assureur des locataires dans le cadre de la convention Cidre pour la somme de 677,68 euros, qu’il lui sera donné acte de ce que son assureur prendra en charge la somme de 2 543,98 euros et qu’ils prendront à leur charge le surplus à hauteur de 3 192,33 euros, que l’évaluation par le premier juge à la somme de 5 536,31 euros est correcte, excluant la reprise des papiers muraux, qu’ils ne peuvent solliciter aucune somme au titre du préjudice de jouissance puisqu’ils en sont eux-mêmes à l’origine pour n’avoir pas régularisé une déclaration de sinistre et fait établir de devis, que leur surconsommation d’eau n’a pas dépassé 32,89 euros comme estimé par l’expert, qu’ils n’avaient pas signalé avant de surconsommation de gaz qui n’est pas démontrée et qu’il doit être fait droit à leur demande reconventionnelle en paiement des loyers dus depuis juillet 2016 jusqu’au 2 octobre 2017.

S’agissant du préjudice matériel, M. E X, MM. B et J X et M^me D X se prévalent d’un préjudice évalué à 6 413,99 euros, TTC selon estimation de l’expert Z.

Il ressort d’un courrier adressé par M. X à son bailleur le 10 février 2014, de la déclaration de sinistre reçue le 15 mars 2014 par l’assureur du bailleur et du rapport de l’expert Z du 17 décembre 2015 que des travaux ont été entrepris mi-août 2014 dans le logement pour remédier à la fuite sur la chaudière, que cette fuite avait provoqué une inondation dans le sous-sol avec remontées d’humidité dans les murs de l’appartement comme avait déjà pu le constater M^e C, huissier de justice, dès le 4 mars 2014.

L’expert a constaté le 18 mars 2015 tout comme M^e C dans son procès-verbal du 1^er septembre 2014, établi après travaux, des malfaçons grossières commises à l’occasion de ceux-ci, consistant en la pose de canalisations apparentes faites à certains endroits sans soins, certains tuyaux n’étant pas parallèles avec des rebouchages qui n’ont pas été effectués et des rebouchages mal faits et des canalisations qui n’ont pas été peintes.

Il a chiffré le coût des reprises à la somme de 6 413,99 euros, en se basant sur un devis que les époux X lui ont produit émanant de l’entreprise Lapeyre du 19 août 2015, en ne retenant que les postes concernant le dégât des eaux et non ceux résultant de la vétusté (fermeture de la fenêtre, remplacement de la moquette dans une chambre, remplacement du garde-corps du balcon oxydé dans une des chambres, commande du volet roulant ne fonctionnant plus dont se plaignaient par ailleurs les appelants).

Cette estimation de l’expert n’est pas contestée par les parties.

S’agissant de la somme de 677,68 euros TTC comprise dans la somme globale de

6 413,99 euros, elle correspond à la réfection des embellissements (papiers peints de la salle à manger) dont les intimés estiment qu’elle doit être laissée à la charge des appelants.

C’est à bon droit que le premier juge n’a retenu que la somme de 5 736,31 euros TTC à laquelle le bailleur doit être condamné au titre du préjudice matériel, déduction faite de celle de 677,68 euros devant rester à la charge de l’assureur des locataires, dans le cadre de la convention Cidre, applicable au sinistre puisque le montant des dommages était inférieur à 1 600 euros hors-taxes.

Le jugement sera confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Concernant le préjudice de jouissance, les appelants considèrent en avoir subi un en raison des conséquences du dysfonctionnement de la chaudière sur leur vie quotidienne, de la poussière et du désordre laissés par le plombier après ces travaux, de l’inesthétisme des malfaçons ainsi qu’en raison de la vétusté de certains éléments de leur logement.

Il n’est pas contesté que du fait de la fuite affectant la chaudière, ils ont été privés de chauffage et d’eau chaude ainsi que M. X l’écrivait au bailleur dès le 10 février 2014, courrier suivi par quatre autres courriers de doléances des 19 février 2014, 22 février 2014, 23 mars 2014 et 7 avril 2014.

Le bailleur lui répondait par un courrier dès le 6 mars 2014 contenant un constat amiable de dégât des eaux.

Par courrier du 31 mars 2014, le bailleur reprochait au locataire d’avoir mis plus d’un mois à remplir ce constat, ce que les locataires ne contestaient pas devant l’expert, de même qu’ils ne contestaient pas ne pas avoir fait établir de devis pour estimer le coût des remises en état comme ils auraient dû le faire dans le cadre de la convention Cidre.

Par ce même courrier du 31 mars 2014, le bailleur indique « les travaux seront exécutés que lorsque vous serez à jour de vos loyers » et leur demande de régler dans la semaine la somme de 4 060,79 euros représentant trois mois de loyer en retard, la taxe ordures ménagères et la régularisation de l’indexation depuis septembre 2013.

L’absence de chauffage pendant une partie de l’hiver 2013-2014 et d’eau chaude avant mi-août 2014, date de réalisation des travaux de réparation de la chaudière, a causé un préjudice évident aux locataires, le bailleur ne pouvant se prévaloir d’un défaut de paiement des loyers pour ne pas exécuter ces travaux de réparation qui lui incombaient.

Le désordre et la poussière laissés dans le logement à la suite de ces travaux par le plombier, constatés par M^e C, huissier de justice, le 1^er septembre 2014 et pris en charge par l’assureur des locataires à hauteur de 2 678,32 euros selon facture de nettoyage Aquaser du 18 septembre 2014 ont également occasionné un préjudice de jouissance aux locataires.

L’inesthétisme résultant des malfaçons grossières affectant ces travaux dans toutes les pièces leur a aussi occasionné un préjudice de jouissance.

Il en est de même du défaut d’entretien du logement par le bailleur qui n’a pas procédé à la réparation que 6 mois après l’information qui lui a été faite par les locataires de la fuite ni aux travaux d’entretien nécessités par la vétusté dénoncés par lettre dès le 9 août 2013 à savoir le

délabrement général de l’appartement et un problème récurrent de fermeture d’un volet roulant.

Ces défauts d’entretien déjà apparents pour certains dans l’état des lieux d’entrée s’agissant des moquettes usagées, ont été constatés tant par les procès-verbaux d’huissier que par l’expert.

En prenant en considération l’inertie des locataires pour effectuer les formalités permettant d’obtenir une indemnisation plus rapide par l’assureur du bailleur comme le leur, le préjudice de jouissance des appelants sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré qui a débouté les époux X de leur demande de ce chef sera réformé.

S’agissant de la surconsommation d’eau, la cour reprend l’estimation faite par l’expert d’une somme de 32,89 euros correspondant à une surconsommation de 11 M3 au lieu de celle alléguée par les appelants de 24 M3, qui correspond au goutte à goutte dénoncé par les locataires pendant le temps de la fuite et calculée après avoir comparé les factures de la période considérée avec les précédentes.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Concernant la surconsommation de gaz alléguée pour la première fois en cause d’appel, s’il est produit des factures pour les périodes concernées, il n’est pas donné d’explication sur la cause possible d’une telle surconsommation.

L’expert n’a fait aucune remarque sur ce point qui ne lui était au demeurant pas soulevé, qui aurait pu être une conséquence du dysfonctionnement de la chaudière.

M. E X, MM. B et J X et M^me D X seront déboutés de leur demande de ce chef et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

S’il incombe aux bailleurs de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a payé.

C’est à bon droit que le premier juge a condamné M. E X, MM. B et J X et M^me D X à payer la somme de 19 864,91 euros selon décompte arrêté au 2 octobre 2017 représentant les loyers impayés alors que les locataires ont reconnu avoir suspendu sans autorisation judiciaire le paiement de ceux-ci et ne justifient pas de leur paiement.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande relative au coût des constats d’huissier et d’expertise

Les consorts X font valoir qu’ils ont dû supporter des frais d’huissier, honoraires d’avocat

et frais d’expertise qui ne doivent pas rester à leur charge.

M. A réplique que ces frais doivent rester à la charge des appelants alors que la procédure aurait pu être évitée s’ils avaient régularisé une déclaration de sinistre.

Les sommes exposées au titre de constats d’huissier et des frais d’expertise ne sont pas des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué distinctement.

M. E X, MM. B et J X et M^me D X sollicitent d’abord le remboursement de trois constats d’huissier d’un coût de 378,13 euros chacun, en date respectivement des 4 mars 2014, 24 juin 2014 et 1^er septembre 2014.

Seuls deux procès-verbaux étaient suffisants, le premier pour faire constater les conséquences de la fuite affectant la chaudière le 4 mars 2014 et le second pour faire constater la saleté et le désordre à la suite des travaux de réparation le 1^er septembre 2014.

M. H A sera donc condamné à payer la somme de 378,13 x 2 = 756,26 euros de ce chef.

Ils demandent également que les frais d’expertise soient mis à la charge de M. A.

Il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Ces frais, à hauteur de 1.862,20 euros, doivent effectivement être mis à la charge de M. H A, car la mesure d’instruction a été rendue nécessaire par les malfaçons affectant les travaux de réparation de la chaudière et donner tous éléments d’appréciation pour chiffrer les préjudices subis par les locataires.

Le jugement déféré qui a laissé la charge de ses dépens à chacune des parties sera réformé dans la limite des frais de l’expertise de M. Z.

Sur la demande au titre des intérêts

Les condamnations portent de plein droit intérêts au taux légal à compter de la décision de justice

Cette demande est donc sans objet.

Sur la compensation

En application des articles 1347 à 1348-1 du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre les créances certaines, fongibles , liquides et exigibles des parties.

Constatant que M. E X, MM. B et J X et M^me D X restent à devoir la somme de 19 864,91 euros à M. H A et qu’ils détiennent une créance à l’encontre de M. H A de 5 736,31 +1 000 + 32,89 + 1 862,20 + 756,26 = 9 387,66 euros, il sera déduit de la somme de 19 864,91 euros celle de 9 387,66 euros soit 19 864,91 – 9 387,66 euros = 10 477,25 euros, somme à laquelle seront condamnés M. E X, MM. B et J X et M^me D X solidairement.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à

la charge d’une autre partie.

L’appel de M. E X, MM. B et J X et M^me D X ayant prospéré au moins partiellement, les dépens d’appel seront mis à la charge de M. H A,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Constate l’intervention volontaire de MM. B et J X et M^me D X en leur qualité d’ ayants droit de M^me F X,

Vu la notification de ses conclusions par M. H A le 8 janvier 2021 aux ayants droit de M^me F X après l’ordonnance de clôture du 28 décembre 2020,,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux en date du 5 mars 2018 sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et laissé à la charge de M. et M^me X les frais d’expertise de M. Z,

Statuant à nouveau,

Condamne M. H A à payer à M. E X, MM. B et J X et M^me D X ensemble la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne M. H A à payer à M. E X, MM. B et J X et M^me D X ensemble la somme de 756,26 euros au titre de frais de constat d’huissier des 4 mars 2014 et 1^er septembre 2014,

Déboute M. E X, MM. B et J X et M^me D X de leur demande en remboursement du coût du constat d’huissier du 24 juin 2014,

Vu la compensation opérée entre les créances des parties,

Condamne solidairement M. E X, MM. B et J X et M^me D

X à payer à M. H A la somme de 10 477,25 euros,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. H A aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Monsieur Jean-Philippe SERVIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,