COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 DÉCEMBRE 2024

N° RG 24/00776 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NURI

S.A.S. [7]

c/

[E] [Z]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2024 par le Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 23/01997) suivant déclaration d’appel du 20 février 2024

APPELANTE :

S.A.S. [7] immatriculée RCS de Paris B 922.274.436 agissant en la personne de sa présidente : [R] [C] domiciliée en cette qualité au siège social sis , demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Murièle LERMINIAUX-VEDEL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[E] [Z]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Odile TZVETAN

Greffier lors du prononcé : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

Le 3 janvier 2023, Mme [X] [U] a confié un mandat de vente exclusif à la SAS [7] pour la vente de son bien immobilier situé [Adresse 3]. Un premier mandat de vente confié à la société [6] a été dénoncé par Mme [U] par courriel du 13 janvier 2023, réitéré par lettre recommandée le 26 janvier 2023.

Le 23 février 2023, la SAS [7] a transmis à Me [E] [Z], notaire, un compromis de vente signé entre M. et Mme [W] (acquéreurs) et Mme [U] (vendeur) dans lequel Me [E] [Z] était désignée comme notaire des deux parties, chargée de recevoir l’acte authentique de vente.

Le 3 avril 2023, la société [6] a écrit à Me [Z] en indiquant détenir un mandat exclusif de vente, non dénoncé au moment de la réception de l’offre d’achat qu’elle avait obtenue de M. et Mme [W], en date du 8 décembre 2022, acceptée par le vendeur.

Le 24 avril 2023, l’étude notariale [Z] informait la SAS [7] d’une demande de la société [6] pour le séquestre des honoraires de l’agence [7].

Par courrier du 7 juin 2023, le conseil de la SAS [7] a mis en demeure Me [Z] de verser la somme séquestrée à sa cliente au motif notamment que le litige entre les deux agences immobilières avait été tranché par une décision rendue le 21 avril 2023 par le tribunal de commerce de Paris.

Par acte en date du 26 septembre 2023, la SAS [7] a assigné Me [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins d’obtenir une provision sur sa commission d’agence.

Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à référé, et en conséquence, rejeté les demandes de la SAS [7].

— condamné la SAS [7] à payer à Me [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamné la S.A.S. [7] aux dépens.

Par déclaration électronique du 20 février 2024, la SAS [7] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 13 mars 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2024, avec clôture de la procédure au 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024, la SAS [7] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945, des articles 1240, 1231-1 et 1956 et suivants du code civil, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de :

— RECEVOIR la société [7] dans ses demandes et les dire bien fondées ;

— REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Maître [E] [Z] ;

— CONSTATER que le versement de la commission de la vente à la société [7] qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

— CONSTATER qu’il n’existe de différent sur le versement de la commission à la société [7] matérialisé par une d’instance pendante introduite par la société [6]; – CONSTATER qu’il y lieu de verser la commission de la vente à la société [7] pour prévenir un dommage imminent d’insolvabilité de cette dernière;

— CONSTATER qu’il est nécessaire de faire cesser le trouble manifestement illicite d’absence de versement de la commission d’agence à la société [7] ;

— CONSTATER que l’obligation de versement de la commission de la vente à la société [7] n’est pas sérieusement contestable ;

— CONSTATER que la société [7] démontre exercer légalement la profession d’agent immobilier sur la période concernée ;

— CONSTATER l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier de la société [6] sur la période concernée ;

— CONSTATER que la société [6] n’a jamais introduit instance en justice au fond pour réclamer le versement de la commission de la vente actuellement séquestrée par le notaire [Z] ;

— CONSTATER qu’il n’existe aucune instance pendante entre la société [6] et la société [7] ;

— CONSTATER que les dispositions légales de constitution d’un séquestre conventionnel ne sont pas réunies en l’espèce ;

En conséquence,

— ORDONNER au notaire [E] [Z] l’exécution de son obligation de délivrance de la commission d’agence de la vente immobilière à la société [7], si nécessaire sous la forme d’une provision ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] à payer à la société [7], en réparation de son préjudice financier la somme de 720 euros pour les sommes exposées pendant la phase amiable ainsi que le versement d’un intérêt légal en vigueur augmenté de 5%, calculé sur la somme de 18 050,40 euros à compter de la réception de la mise en demeure et jusqu’à la complète remise des fonds ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] à payer à la société [7], la somme de 5000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] à payer à la société [7] la somme de 3672 euros en remboursement des frais irrépétibles qu’elle a dû avancer pour laprocédure d’appel et comprenant les frais de postulation devant la cour d’appel de Bordeaux ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] à payer à la société [7] la somme de 3672 euros en remboursement des frais irrépétibles qu’elle a dus avancer pour la procédure et comprenant les frais de postulation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] à rembourser à la société [7] les sommes qu’elle lui a versés en exécution de la décision de première instance ;

— CONDAMNER à titre de provision Maître [E] [Z] aux dépens de première instance et d’appel, dont la distraction, au profit de Maître LERMINIAUX VEDEL, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, Maître [Z] demande à la cour de :

— DEBOUTER la société [7] de ses demandes,

— CONDAMNER la société [7] à verser au notaire concluant une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il sera rappelé à titre préliminaire que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de 'constater’ ou 'dire que', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Le juge des référés, pour dire n’y avoir lieu à référé, a retenu en substance que c’est sur décision des parties à l’acte, vendeur et acquéreur, débiteurs de la commission, que Me [Z] détient les fonds et non de sa propre initiative et que les conditions de libération du séquestre ne sont pas réunies en l’espèce, l’acte de vente stipulant que la libération totale ou partielle du séquestre sera réalisée sur ordre du vendeur et de l’acquéreur ainsi que sur production de tout écrit de transaction entre la société [6] et la SAS [7] ou sur production d’une décision judiciaire a ce propos.

La SAS [7] fonde son appel et sollicite l’infirmation de l’ordonnance sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile en affirmant que l’urgence est justifiée par le contexte actuel de l’immobilier soumettant les agences immobilières à de fortes tensions de trésorerie, l’obligation de verser la somme réclamée à la SAS [7] n’étant pas sérieusement contestable. Elle invoque le trouble manifestement illicite imputable à Me [Z] et le dommage imminent qui en résulterait, la viabilité de l’agence immobilière étant menacée par l’absence des fonds qui lui reviennent. Elle soutient également que la responsabilité du notaire est engagée en raison de la faute commise du fait de la mise en place d’un séquestre de sa propre initiative et par la rétention injustifiée de cette somme.

Me [Z] demande la confirmation de l’ordonnance entreprise en se prévalant de la contestation sérieuse empêchant la levée du séquestre.

La SAS [7] sollicite en premier lieu la condamnation de Me [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 18.050,40 euros représentant la commission d’agence séquestrée par Me [Z] en se fondant en premier lieu sur l’article 834 du code de procédure civile, se prévalant de l’urgence au versement de la commission en l’absence de contestation sérieuse, et en second lieu sur le trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

En application de l’article 835 du code de procédure civil, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent qu’il invoque.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, ainsi que justement relevé par le juge des référés , que le séquestre de la somme correspondant à la commission d’agence a été stipulé à l’acte authentique de vente passé entre Mme [U] et les consorts [W], le notaire étant constitué séquestre et dépositaire de la somme de 18.050,40 euros correspondant à la commission d’agence due à la SAS [7], l’acte contenant la clause suivante, ' Constitution de séquestre’ ainsi libellée:

'En conséquence du litige existant entre ces deux sociétés :

— Le VENDEUR, a, à l’instant, remis la somme de quatorze mille quatre cents euros (14 400,00 euros) représentant partie du prix de la vente,

— et l’ACQUÉREUR a, à l’instant, remis la somme de trois mille six cent cinquante euros et quarante centimes (3 650,40 euros), correspond au montant de la commission due à l’agence [7] aux termes du mandat ci-dessus visé,

au notaire soussigné, ci-après dénommé le « SEQUESTRE ».

Du consentement des parties, ce dernier est constitué séquestre et dépositaire de ladite somme avec la mission ci-après, ce qu’il accepte.

La libération totale ou partielle du séquestre sera réalisée sur ordre du VENDEUR et de l’ACQUEREUR ainsi que sur production de tout écrit de transaction entre la société [7] et la société [6] ou sur production d’une décision judiciaire à ce propos.

En cas de difficulté, le SEQUESTRE aura le droit de déposer la somme dont il est constitué dépositaire à la Caisse des Dépôts et Consignations avec indication de l’affectation qui précède.

En agissant ainsi, le SEQUESTRE sera déchargé.'

Au regard de l’existence de cette clause, il apparaît que le séquestre ainsi constitué est un séquestre conventionnel qui relève des dispositions de l’article 1956 du code civil selon lequel 'Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir', l’article 1960 disposant que 'Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.'

Les conditions de levée du séquestre nécessitent ainsi soit l’accord du vendeur et de l’acquéreur soit la production de tout écrit de transaction entre la société [7] et la société [6] ou encore la production d’une décision judiciaire à ce propos, circonstances dont il n’est pas justifié et en l’absence desquelles le séquestre ne peut être levé.

L’absence de réunion des conditions de levée du séquestre caractérise une contestation sérieuse s’opposant au versement d’une provision sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’étant par ailleurs pas caractérisée en présence de la clause stipulée à l’acte de vente rendant licite le séquestre et la conservation de la commission d’agence par Me [Z] en l’absence de réunion des conditions stipulées à l’acte de vente pour permettre la libération de la somme séquestrée. Pour les mêmes motifs, le dommage imminent allégué constitué par les difficultés de trésorerie auxquelles doit faire face la SAS [7] dans le contexte immobilier actuel ne peut être imputé au défaut de versement de la commission, la demande n’étant ainsi pas davantage fondée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Enfin, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation du notaire de libérer le séquestre, il ne peut être alloué de provision à la SAS [7].

La contestation sérieuse ainsi établie s’oppose par ailleurs à ce qu’une provision soit allouée à la SAS [7] à valoir sur l’indemnisation du préjudice causé par la faute du notaire alléguée par la SAS [7] dont la réalité ne résulte d’aucun commencement de preuve établi par la SAS [7].

C’est à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé, l’ordonnance déférée devant en conséquence être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, la SAS [7] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à Me [Z] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS [7] à payer à Maître [E] [Z] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne la SAS [7] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,