Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 29 JANVIER 2025

(n° , 8 ages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07658 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQ5P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY – RG n° 11-19-0012

APPELANTS

Monsieur [J] [U]

né le 10 mai 1970 à [Localité 9] (Egypte)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Anne-Sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0863

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/009898 du 25/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

Madame [O] [T] épouse [U]

née le 14 avril 1972 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-Sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0863

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/009898 du 25/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic, le cabinet [P] ET HENRY IMMOBILIER CILH GESTION, SAS OPS 77 immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 831 911 938

C/O Cabinet [P] ET HENRY IMMOBILIER CILH GESTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [U] et Mme [X] épouse [U] sont propriétaires d’un appartement correspondant au lot 97 au sein de l’ immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal d’instance du Raincy a condamné M. [U] et son épouse au paiement de 1 507,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2017, 150 euros au titre de dommages et intérêts et 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal leur a accordé des délais de paiement pour apurer leur dette à raison d’une somme de 69 euros à acquitter chaque mois durant vingt-quatre mois.

Par acte d’huissier en date du 22 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Noisy-le-Grand a fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal d’instance du Raincy aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal de proximité du Raincy a :

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 6 656,46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 26 août 2020, appel du 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2019 date de l’assignation, sur la somme de 4 856,42 euros et du jugement sur le surplus,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné in solidum M. et Mme [U] à payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 15] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rejeté la demande au titre de l’amende civile,

— rejeté la demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2014.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 juillet 2021 par lesquelles M. et Mme [U], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1343-5 et 1353 du code civil, à :

— les recevoir en leurs écritures et les déclarer bien fondés,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 6 656,46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété avec intérêts au taux légal,

rejeté la demande de délais de paiement,

condamné in solidum M. et Mme [U] à payer au la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

condamné in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et, statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— limiter le montant dû, au titre de l’arriéré charges de copropriété, à la somme de 6 299,77 euros au 26 août 2020,

— leur accorder les plus larges délais pour se libérer de cette dette,

en toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] de sa demande de condamnation à leur égard à lui payer des dommages-intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] de sa demande de condamnation à leur égard au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1re instance et d’appel.

Les appelants soutiennent que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée en ce sens que celui-ci n’a pas versé aux débats le règlement de copropriété, les attestations de non-recours des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le budget prévisionnel sur la période contestée.

A titre subsidiaire, il est demandé à ce que le montant de l’arriéré de charges soit limité à la somme de 6299, 77 après déduction faite de trois règlements d’un montant global de 356,70 euros et que des délais leur soit accordé pour apurer leur dette.

Ils contestent leur condamnation pour résistance abusive faisant valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières en raison de la liquidation de leur société.

Vu les conclusions notifiées le 4 septembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 81 de la loi du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, 1231-6, 1240, 1241, 1242 du code civil, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, à :

— rejeter l’ensemble des arguments et demandes de M. et Mme [U],

— confirmer le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal de proximité du Raincy en toutes ses dispositions,

au surplus,

— condamner M. et Mme [U] à lui payer la somme de 23 159,03 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, assortie des intérêts de retard, décomposée comme il suit :

16 863,79 euros au titre des charges de copropriété,

6 295,24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer la compensation judiciaire entre la somme détenue par lui au titre de l’indemnisation de M. et Mme [U] versée par l’assureur de l’immeuble et leur dette de charges à hauteur de 8 800 euros,

en conséquence,

— l’autoriser à conserver au titre de la compensation judiciaire, l’indemnisation versée par l’assureur de l’immeuble d’un montant total de 8 800 euros, en règlement d’une partie de la dette de charges de M. et Mme [U],

— condamner M. et Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. et Mme [U] à lui payer la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Les intimés font valoir qu’ils justifient bien de leur créance et que les paiements allégués par les époux [U] qui viendraient en déduction de leur dette n’ont en réalité jamais été encaissés par le syndic et que leur comportement ne justifie pas qu’il leur soit accordé des délais de paiement.

Le syndicat actualise sa créance au regard de nouveaux impayés de charges arrêtées au 1er juillet 2024 et demande à ce que celle-ci soit compensée par une indemnité versée entre les mains du syndic par l’assureur de l’immeuble pour un sinistre ayant affecté l’appartement des époux [U].

Il est demandé la confirmation des condamnations accessoires au regard des manquements récurrents des débiteurs.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité .

Pour justifier sa créance en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [U]

— les appels de fonds des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 outre les attestations de non recours de ces assemblées

— le règlement de copropriété et état descriptif de division,

— les décomptes de charge portant sur la période 17 janvier 2017 au 1er juillet 2024.

— Sur les dispositions frappées d’appel :

Ainsi qu’il vient d’être démontré, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces justifiant le montant de la créance dont il a saisi le tribunal de proximité du Raincy.

Les appelants ne contestent pas de manière substantielle le montant de la créance arrêtée à la somme de 6 656, 46 euros par le tribunal au 26 août 2020 mais soulignent qu’ils ont versé une somme globale de 356, 70 euros, en trois chèques, qui doit en être déduite.

Ils versent ainsi aux débats en pièce 5 trois copies de chèque (n° 46 pour 69 euros du 28 avril 2018, n° 47 pour un montant de 218, 70 euros du 28 avril 2018 et n° 70 pour un montant de 69 euros au 28 décembre 2018 à l’ordre de Proximont).

L’étude de la pièce 6-1 versée par le syndicat des copropriétaires montre que ces chèques n’ont pas été encaissés par le syndic et il n’est pas démontré par les appelants que ces chèques ont effectivement été adressés à ce dernier. M et Mme [U] ne justifient pas d’ailleurs par la production de leurs relevés de compte que les sommes en cause auraient été effectivement débitées de leur compte.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 6656, 46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 26 août 2020, appel du 3ème trimestre 2020 inclus.

C’est par ailleurs à juste titre que le premier juge, après avoir relevé la situation personnelle et financière des appelants, a considéré qu’il n’y avait pas lieu d’accorder des délais de paiement dès lors qu’aucun paiement n’avait été réalisé depuis plusieurs mois, qu’ils avaient déjà bénéficié de tels délais dans une précédente instance sans que les charges courantes ne soient réglées.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Aux termes de l’article 1231-6, pris en son troisième alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les époux [U] ont été condamnés le 16 mars 2017 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1507, 26 euros au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période comprise entre le 1er janvier 2012 et le 1er janvier 2017, des délais de paiement leur ayant été accordé à raison du versement de la somme de 69 euros en 24 mensualités. Or, les époux [U] ont cessé de régler leurs charges courantes et n’ont procédé à aucun paiement à compter de leur assignation par le syndicat des copropriétaires, laissant ainsi croître leur dette de charges qui a dû être compensée par les autres copropriétaires et obérant ainsi les investissements à réaliser au sein de la copropriété, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

En n’acquittant pas leurs charges de copropriété, les appelants ont commis une faute qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ses dispositions ayant condamné M. et Mme [U] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur l’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires :

Par conclusions signifiées le 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 23 159, 03 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2024 dont:

—  18 863, 79 euros au titre des charges de copropriété

—  6295, 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort cependant du décompte de charges produit ( pièce 32) que la somme de 18 863, 79 englobe le montant des charges dues par les époux [U] entre le 1er janvier 2017 au 26 août 2020 évaluée par le tribunal à la somme de 6656,46 euros de sorte que cette somme doit être déduite de la créance de charges réclamée.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 12 207, 33 euros pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2020 inclus et le 1er juillet 2024 à laquelle M et Mme [U] seront condamnés in solidum à lui verser avec intérêt à taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi qu’il a été dit, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 6295, 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sans en préciser le détail.

Pour autant, le décompte produit (pièce 32) montre que, dans la somme réclamée, le syndicat des copropriétaires inclut des frais relevant des dépens et des frais irrépétibles qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En outre, il apparaît que les frais de recouvrement réclamés couvrent la période écoulée entre le 1er janvier 2017 au 1er juillet 2024.

Quoique le tribunal de proximité du Raincy n’ait pas été saisi d’une telle demande, celle-ci, qui apparaît être l’accessoire de la demande principale apparait recevable au regard de l’article 566 du code de procédure civile.

Les frais nécessaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont évalués à la somme de 174 euros correspondant aux frais de mise en demeure exposés au cours de la période considérée. M et Mme [U] seront donc condamnés in solidum à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de compensation :

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ainsi, selon l’article 1347 -1 du même code, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assureur de l’immeuble a indemnisé entre ses mains les époux [U] au titre d’un sinistre affectant leur appartement à hauteur de 8800 euros et sollicite la compensation de cette somme en règlement d’une partie de leur dette de charges (pièce 31 syndicat des copropriétaires).

Les créances en cause, constituées d’obligations de sommes d’argent, sont bien fongibles, elles sont certaines dans leur existence, liquides et exigibles. Il y a lieu d’accorder la compensation sollicitée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [U], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Au regard de leur situation économique, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Fixe à la somme de 12 207, 33 euros la dette de charges de M et Mme [U] pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2020 inclus et le 1er juillet 2024 ;

Ordonne la compensation légale de cette créance et de celle de M. et Mme [U] envers le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 14] à hauteur de 8 800 euros ;

Condamne M et Mme [U] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 3407,33 euros au titre de la dette de charges pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2020 inclus au 1er juillet 2024 ;

Condamne M et Mme [U] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 174 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. et Mme [U], in solidum, aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE