ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 6 NOVEMBRE 2024

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 22/04698 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5WH

[Localité 7] METROPOLE

c/

Monsieur [C] [G]

S.C.I. DU [Localité 11]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 6 Novembre 2024

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

[Localité 7] METROPOLE

[Adresse 9]

assistée de Maître Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 08 septembre 2022 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 13 octobre 2022,

à :

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 5]

non constitué,

S.C.I. DU [Localité 11],

[Adresse 3]

représentée par Maître Gwénaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Direction Régionale des Finances Publiques – [Adresse 14]

Comparant en la personne de Monsieur [I] [K], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 18 septembre 2024 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [I] [K], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [C] [G] et la société civile immobilière du [Adresse 10] détenaient des droits indivis sur les parcelles cadastrées section HD n°[Cadastre 1] d’une contenance de 273 m² et HD n°[Cadastre 2] d’une contenance de 153 151 m² situées [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 15].

Par délibération du 8 juillet 2016, le conseil métropolitain de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (ci-après EPCI) [Localité 7] Métropole a autorisé son président à solliciter du préfet de la Gironde l’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique nécessaire pour l’acquisition de parcelles en vue de la constitution d’une réserve foncière.

Par arrêté préfectoral du 21 septembre 2017, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 7] Métropole le projet de constitution d’une réserve en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement et, par arrêté du 6 janvier 2021, il a déclaré cessibles pour cause d’utilité publique les parcelles et immeubles nécessaires à la constitution d’une réserve foncière en vue de la réalisation de cette opération.

Par courrier du 7 mai 2021, l’établissement public [Localité 7] Métropole a notifié son offre à la société du [Localité 11] d’une part et à M. [G] d’autre part.

Elle a été refusée par le 3 juin 2021 par la société du [Localité 11] et le 7 juin suivant par le Conseil de M. [G].

Par ordonnance d’expropriation du 13 juillet 2021, la juridiction de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriées pour cause d’utilité publique au profit de l’établissement public [Localité 7] Métropole les parcelles HD n°[Cadastre 1] et HD n°[Cadastre 2].

Par jugement prononcé le 8 septembre 2022, le juge de l’expropriation, saisi le 22 novembre 2021 par [Localité 7] Métropole d’une demande de fixation des indemnités revenant à la société du [Localité 11] et à M. [G] pour la dépossession de ces parcelles, et qui s’est transporté sur les lieux le 11 avril 2022, a statué ainsi qu’il suit :

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— fixe les indemnités revenant à Monsieur [C] [G] pour l’expropriation des 43/96èmes des parcelles cadastrées section HD n°[Cadastre 1] d’une contenance de 273 m² et HD n°[Cadastre 2] d’une contenance de d’une contenance de 153 151 m² situées [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 15] aux sommes suivantes :

—  3.415.903 euros au titre de l’indemnité principale,

—  342.591 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— fixe les indemnités revenant à la SCI du [Adresse 10] pour l’expropriation des 53/96èmes des parcelles cadastrées section HD n°[Cadastre 1] d’une contenance de 273 m² et HD n°[Cadastre 2] d’une contenance de d’une contenance de 153 151 m² situées [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 15] aux sommes suivantes :

—  2.895.814 euros au titre de l’indemnité principale,

—  290.081 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamne Bordeaux Métropole à payer à la SCI du [Adresse 10] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne [Localité 7] Métropole à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Monsieur [C] [G] et la SCI du [Localité 11] pour le surplus ;

— condamne [Localité 7] Métropole aux dépens.

L’EPCI [Localité 7] Métropole a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 13 octobre 2022.

***

L’EPCI [Localité 7] Métropole a déposé son mémoire d’appelant le 9 janvier 2023 par RPVA. Le mémoire a été notifié le jour-même aux intimés et au commissaire du gouvernement.

L’intimée l’a reçu le 12 janvier 2023.

Ce mémoire a également été déposé le 12 janvier suivant au greffe de la cour, cette fois accompagné de 26 pièces.

L’appelant y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 08 septembre 2022 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a :

— fixé les indemnités revenant à Monsieur [C] [G], pour l’expropriation des 43/96èmes des parcelles cadastrées section HD n° [Cadastre 1] d’une contenance de 273 m² et n°[Cadastre 2] d’une contenance de 153 151 m² situées [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 15], aux sommes suivantes :

—  3 415 903 euros au titre de l’indemnité principale,

—  342 591 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— fixé les indemnités revenant à la SCI du [Adresse 10], pour l’expropriation des 53/96èmes des parcelles cadastrées section HD n°[Cadastre 1] d’une contenance de 273 m² et n°[Cadastre 2] d’une contenance de 153 151 m² situées [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 15], aux sommes suivantes :

—  2 895 814 euros au titre de l’indemnité principale,

—  290 081 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamné [Localité 7] Métropole à payer à la SCI du [Adresse 10] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné [Localité 7] Métropole à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence de cette infirmation,

— fixer à la somme de 2.702.262,40 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation revenant à la SCI du [Adresse 10] et Monsieur [C] [G], propriétaires indivis des parcelles cadastrées section HD n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 153 424 m², situées respectivement [Adresse 6] et [Adresse 4], sur le territoire de la commune de [Localité 15] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la SCI du [Localité 11] et Monsieur [C] [G] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 3.000 euros à Bordeaux Métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La société du [Localité 11] a déposé un mémoire le 7 avril 2023, accompagné de 7 pièces. Ces éléments ont été notifiés le 11 avril 2023 au Conseil de l’appelant, au commissaire du gouvernement et à M. [G], lesquels les ont reçus respectivement le 17 avril suivant pour les deux premiers et le 21 avril 2023 pour le dernier.

L’intimée y demande à la cour de :

— rejeter les conclusions de l’appel formé par [Localité 7] Métropole ;

— confirmer le jugement et fixer l’indemnité devant revenir à la société du [Localité 11] en contrepartie de l’expropriation des parcelles indivises cadastrées HD n°[Cadastre 1] et HD n°[Cadastre 2] sur le territoire de la commune de [Localité 15] comme suit :

—  2.895.814 euros au titre de l’indemnité principale,

—  290.081 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamner [Localité 7] Métropole à verser à la société du [Localité 11] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— laisser les dépens à la charge de l’autorité expropriante, en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

***

[Localité 7] Métropole a déposé un deuxième mémoire le 3 juillet 2023, accompagné de 11 nouvelles pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 12 juillet 2023 au conseil de la société du [Localité 11], au commissaire du gouvernement et à M. [G], qui les ont reçus respectivement les 17 et 18 juillet suivant pour les deux premiers.

La société du [Localité 11] a déposé un deuxième mémoire le 1er mars 2024, accompagné de 4 nouvelles pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 11 mars 2024 au commissaire du gouvernement et au conseil de [Localité 7] Métropole, qui les ont reçus respectivement les 12 et 13 mars suivants.

[Localité 7] Métropole a déposé un troisième mémoire le 11 juillet 2024, accompagné de trois nouvelles pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 15 juillet suivant au conseil de la société du [Localité 11] et au commissaire du gouvernement.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

Monsieur [C] [G] ne s’est pas constitué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la date de référence

1. L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 13], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s’apprécier à la date de la décision de première instance, soit ici le 8 septembre 2022.

2. En l’espèce, les parcelles litigieuses bénéficient d’une protection paysagère C3033, en vertu d’une directive de protection de mise en valeur des paysages, certes opposable au schéma de cohérence territoriale et surtout au plan local d’urbanisme, mais qui emporte des contraintes différentes de celles de l’emplacement réservé au sens du droit de l’urbanisme. Dès lors, ainsi que l’a relevé le juge de l’expropriation, ne sont pas ici applicables les dispositions particulières de l’article L.322-6 du code de l’expropriation.

3. La date dite de référence, c’est-à-dire la date à laquelle est pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est donc le 7 novembre 2015, c’est à dire une an avant l’ouverture, le 7 novembre 2016, de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Elle n’est pas contestée par les parties.

2. Sur la consistance du bien et son usage effectif

4. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « Les parcelles HD n°[Cadastre 1], d’une contenance de 273 m², et HD n°[Cadastre 2], d’une contenance de 153 151 m², sont contiguës, situées dans le centre-ville de [Localité 15], à proximité de la mairie, des commodités et des commerces. Elles longent le [Adresse 8], voie partiellement accessible aux véhicules, dans ses extrémités et ainsi à hauteur d’une partie de chaque parcelle concernée, et ouverte aux seuls cyclistes et piétons pour l’autre partie.

La parcelle HD n° [Cadastre 1] constitue une allée privée en bordure de forêt.

La parcelle HD n° [Cadastre 2], plane et de forme irrégulière, est constituée de bois et taillis avec quelques gros pins et d’autres arbres ; des chemins de terre bien entretenus permettent un accès aisé à l’ensemble de la parcelle, qui comporte également une clairière au niveau de son centre.»

5. A la date de référence, soit le 7 novembre 2015, les parcelles litigieuses étaient classées en zone N3, zone naturelle (Ne) au sens des articles L.151-9 et L.151-11 et suivants du code de l’urbanisme.

3. Sur l’indemnité principale

6. La société du [Adresse 10] soutient le moyen tiré de l’intention dolosive de l’expropriant en expliquant que les manoeuvres dolosives sont caractérisées par la chronologie, puisque la révision du Plan local d’urbanisme concerne essentiellement le site du [Adresse 12], site jusqu’alors constructible et sur lequel un projet déjà avancé portant sur la création de logements et d’un parc public avait été conçu et présenté à la commune de [Localité 15] par les représentants de la société du [Adresse 10].

Toutefois, il doit être observé que l’intimée, qui tend au dispositif de ses dernières conclusions à la confirmation du jugement déféré, ne discute pas au sein de ces dernières écritures le rejet de ce moyen par le premier juge.

7. Egalement, en conclusion de son argumentation sur les manoeuvres dolosives de l’expropriant, la société du [Localité 11] soutient qu’il y a lieu en conséquence de fixer l’indemnisation de la dépossession des parcelles litigieuses en prenant en compte le caractère constructible du terrain, pour lequel elle ne fait pas de différence entre la parcelle HD n°[Cadastre 1] et la parcelle HD n°[Cadastre 2] ; l’intimée indique néanmoins plus loin qu’elle n’a jamais contesté le caractère inconstructible de la partie de son terrain situé en Espace boisé classé (EBC).

Il doit donc être également souligné que la société du [Localité 11], qui tend au dispositif de ses dernières conclusions à la confirmation du jugement déféré, ne discute pas au sein de ces dernières écritures le rejet de la qualification de terrain constructible par le premier juge.

8. L’EPCI [Localité 7] Métropole fait grief au premier juge d’avoir fixé aux sommes de 3.415.903 euros et 2.895.814 euros l’indemnisation principale de la dépossession des droits respectifs de Monsieur [C] [G] et de la société du [Localité 11] sur les parcelles HD n°[Cadastre 1] et HD n°[Cadastre 2].

L’EPCI [Localité 7] Métropole, qui admet que ces parcelles bénéficient d’une situation privilégiée au sens du droit de l’expropriation, propose une indemnisation à concurrence de 16 euros/m² et s’appuie sur douze termes de comparaison.

9. Le premier juge a, par des motifs très pertinents et détaillés, examiné le rapport d’expertise versé par les expropriés (M. [G] était comparant en première instance), les ventes produites par l’expropriant et les 7 propositions du commissaire du gouvernement, a pris en considération le fait que les parcelles, ainsi que le souligne à juste titre l’EPCI [Localité 7] Métropole, sont situées à l’extérieur du périmètre de la rocade, mais également qu’elles sont intégrées dans une unité foncière d’un seul tenant insérée dans un tissu urbain desservi par les transports en commun, ce qui en augmente la valeur au regard des termes proposés.

La valeur unitaire de 2 euros/m² pour l’emprise classée en espace boisé (EBC), selon les mesures proposées par le commissaire du gouvernement, sera donc confirmée, ainsi que la valeur de 55 euros/m² pour le surplus, qui tient compte, ainsi qu’il est dit plus haut, de la situation privilégiée du bien exproprié.

10. Le jugement déféré sera dès lors confirmé de ce chef, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs au calcul de l’indemnité de remploi, aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.

L’EPCI [Localité 7] Métropole, qui succombe en son appel, sera condamné à payer les dépens de l’appel et à verser à la société du [Localité 11] une somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 8 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne l’EPCI [Localité 7] Métropole à payer à la société civile immobilière du [Localité 11] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’EPCI [Localité 7] Métropole à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,